房地產(chǎn)估價理論

房地產(chǎn)估價理論第1頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法7、選取可比實(shí)例：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn);區(qū)位相近用途相同權(quán)利性質(zhì)相近檔次相當(dāng)規(guī)模相當(dāng)?shù)?頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法7、選取可比實(shí)例：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點(diǎn)；可比實(shí)例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。第3頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法8、可比實(shí)例成交價格的處理——建立比較基準(zhǔn)統(tǒng)一付款方式課堂練習(xí)1

某宗房地產(chǎn)的成交總價為30萬元，首付款20%，余款于6個月后一次性支付。假設(shè)月利率為0.5%,計(jì)算在成交日期一次性付清的價格。第4頁/共45頁統(tǒng)一價格表示單位建筑面積、套內(nèi)建筑面積；土地單價、樓面地價；第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法8、可比實(shí)例成交價格的處理——建立比較基準(zhǔn)第5頁/共45頁統(tǒng)一幣種和貨幣單位美元、港幣與人民幣之間的換算，一般采用可比實(shí)例成交日期的匯率進(jìn)行換算；第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法8、可比實(shí)例成交價格的處理——建立比較基準(zhǔn)第6頁/共45頁統(tǒng)一面積內(nèi)涵：

面積價格換算公式8、可比實(shí)例成交價格的處理——建立比較基準(zhǔn)第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法統(tǒng)一單位面積：

面積單位換算公式第7頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法8、可比實(shí)例成交價格的處理：1公頃＝10000平方米＝15畝1畝＝666.67平方米1平方英尺＝0.09290304平方米1坪＝3.30579平方米第8頁/共45頁8、可比實(shí)例成交價格的處理——交易情況修正第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法甲乙兩宗面積過小的土地合并為一宗面積適當(dāng)?shù)耐恋氐?頁/共45頁8、可比實(shí)例成交價格的處理——交易情況修正第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法甲、乙兩宗地相鄰，面積過小，使用不方便，價值不高，目前市場價格分別為50萬元、30萬元；合并后面積增大，方便利用，價值提升至120萬元，增值40萬元；若土地甲擁有者購買土地乙，土地乙最后的成交價可能為30－45萬元。第10頁/共45頁8、可比實(shí)例成交價格的處理——交易情況修正第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法交易情況修正方法關(guān)鍵點(diǎn)：修正系數(shù)以正常價格為基準(zhǔn)確定！第11頁/共45頁8、可比實(shí)例成交價格的處理——交易情況修正第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法交易情況修正方法交易稅費(fèi)修正公式第12頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)2

某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元／平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5％。請計(jì)算賣方的實(shí)得金額和買方的實(shí)付金額。第13頁/共45頁8、可比實(shí)例成交價格的處理——交易日期調(diào)整第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法關(guān)鍵點(diǎn)：交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定！第14頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)3

某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的市場價格為3800元／平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該類房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場價格指數(shù)分別為110.61、110.0、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日為100）。請計(jì)算該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場價格。第15頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)4

某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的市場價格為2500元／平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。已知該類房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的市場價格指數(shù)分別為99.6、98.7、97.5、98、99.2、101.5、101.8（均以上個月為）。請計(jì)算該房地產(chǎn)2011年10月1日的市場價格。第16頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)5

評估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場價值，選取的可比實(shí)例中有個可比實(shí)例的成交日期為2010年10月1日、成交價格為3500元／平方米，另獲知該類房地產(chǎn)的市場價格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2％。對該可比實(shí)例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。第17頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)6

某個可比實(shí)例2011年1月30日的價格為2000美元／平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0.2%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2011年1月30日為1美元＝6.8450元人民幣，2011年9月30日為1美元＝6.7050元人民幣。將該可比實(shí)例的價格調(diào)整到2011年9月30日。第18頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)7

某個可比實(shí)例2011年1月30日的價格為2000美元／平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0.3%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2011年1月30日為1美元＝6.8450元人民幣，2011年9月30日為1美元＝6.7050元人民幣。將該可比實(shí)例的價格調(diào)整到2011年9月30日。第19頁/共45頁8、可比實(shí)例成交價格的處理——房地產(chǎn)狀況調(diào)整第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法直接比較法：以估計(jì)對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較、打分；間接比較法：設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)，將估計(jì)對象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較、打分。第20頁/共45頁9、比準(zhǔn)價格的綜合估算與求取第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法算術(shù)平均法：簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均中位數(shù)法眾數(shù)法第21頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)1、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實(shí)例成交價格為2500元／平方米，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元／平方米。該可比實(shí)例在2004年10月末的價格為多少？第22頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)2、某總房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2500元／平方米，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5％繳納有關(guān)稅費(fèi)；買方按正常價格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于多少？第23頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)3、評估某總房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實(shí)例成交價格為3000元／平方米，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月莫的價格每月與上月的變動幅度為。1.5%、2.5%、0.5%、－1.5％、－2.5%、－1.0%、1.5%、－1.5%、0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價格是多少？第24頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)4、某宗地的面積為1000平方米，采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元／平方米、2190元／平方米、2220元／平方米。如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3、0.4、0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為多少？第25頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)5、對一宗年限50年的土地交易估價，搜集了三宗土地出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：實(shí)例交易價格交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況A2200正常2006年3月20日比估價對象劣3%B2050正常2005年12月30日比估價對象劣8%C2380比正常價格高3%2006年5月30日比估價對象優(yōu)5%已知從2005年11月－2006年10月地價逐月上升0.5％，求該宗地的市場價。第26頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)6、某總可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元／平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動率平均每月比上月下降0.7％；假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元＝7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元＝7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為多少？第27頁/共45頁第3章房地產(chǎn)估價方法——市場法課堂練習(xí)7、評估某寫字樓于2006年12月31日的正常價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價格4800元／平方米560美元／平方米5000／平方米成交日期2004年12月31日2004年12月31日2005年12月31日交易情況＋1%－2%0房地產(chǎn)狀況－2%＋3%＋2％另該地寫字樓2003年至2006年的價格指數(shù)分別為120、112、108、105（均以上年末為100），對于可比實(shí)例B，該類房地產(chǎn)是以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動，2004年12月底1美元＝8.3人民幣，2006年12月底1美元＝8.2人民幣。估算該寫字樓2006年12月31日，單位以人民幣表示的正常單價。第28頁/共45頁市場法習(xí)題課1、判斷：第29頁/共45頁市場法習(xí)題課2、單選：1第30頁/共45頁市場法習(xí)題課2、單選：3第31頁/共45頁市場法習(xí)題課2、單選：4第32頁/共45頁市場法習(xí)題課2、單選：5第33頁/共45頁市場法習(xí)題課2、單選：6第34頁/共45頁市場法習(xí)題課2、單選：7第35頁/共45頁市場法習(xí)題課2、單選：8第36頁/共45頁市場法習(xí)題課2、單選：10第