房地產基礎知識分享

房地產基礎知識分享第1頁/共29頁2目錄

房地產開發(fā)核心業(yè)務流程

房地產常用專業(yè)術語

房地產基本概念

房地產公司組織結構及崗位配置

房地產交易基本知識第2頁/共29頁31、基本概念：房地產是房產和地產的總稱。房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱。房地產是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。房地產也稱不動產。

房地產基本概念第3頁/共29頁42、房地產分類：按市場分類：1）一級市場（土地使用權的交易）：政府——開發(fā)商2）二級市場（房地產產權的一手交易）：開發(fā)商——一手買家3）三級市場（房地產產權的二手交易）：一手買家——二手買家

房地產基本概念第4頁/共29頁5按建筑性質分類：1）住宅2）商業(yè)3）商住按建筑主體分類：1）超高層：40F以上或建筑高度100M以上2）高層：16F~40F3）小高層：8~16F4）多層：4~8F建筑高度大于10M小于等于24M5）低層：1~3F建筑高度10M以下

房地產基本概念第5頁/共29頁6按房產的種類分類：1）經濟適用房（安居房）2）使用權房（廉租房）3）商品房4）集資房5）“小產權房”6）“軍產房”

房地產基本概念第6頁/共29頁7按房地產用途分類：1）居住用房地產2）生產用房地產（廠房）3）經營用房地產（商場、游樂場）4）行政用房地產（政府辦公樓）5）其他專業(yè)用房地產（學校、醫(yī)院、福利院）

房地產基本概念第7頁/共29頁83、建筑分類：建筑使用性質分類：1）工業(yè)建筑2）民用建筑建筑結構分類：磚木結構、磚混結構、鋼結構、鋼筋混凝土結構

房地產基本概念第8頁/共29頁94、房地產開發(fā)相關單位開發(fā)商：一級資質、二級資質、三級資質、四級資質、五級資質：承建商：四個等級，一、二、三、四。監(jiān)理公司：資質等級分為甲、乙、丙級。

房地產基本概念第9頁/共29頁105、土地年限土地使用權出讓的最高年限是：1）居住用地七十年；2）工業(yè)用地五十年；3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；4）商業(yè)、旅游、娛樂用地五十年；5）綜合或者其用地五十年。備注：土地使用者在使用期滿時中請續(xù)期，可重新簽訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權。

房地產基本概念第10頁/共29頁11

房地產開發(fā)核心業(yè)務流程第11頁/共29頁12

房地產開發(fā)核心業(yè)務流程第12頁/共29頁13房地產建設項目行政許可審批六個階段：1、選址定點；2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3、初步設計及施工圖審查；4、規(guī)劃報建圖審查；5、施工報建；6、建設工程竣工驗收備案。

房地產開發(fā)核心業(yè)務流程第13頁/共29頁14

房地產開發(fā)核心業(yè)務流程第14頁/共29頁15

房地產公司組織結構及崗位配置星河集團組織架構董事長總裁設計研發(fā)中心營銷管理中心資產管理中心運營管理中心戰(zhàn)略投資中心人力資源中心財務管理中心審計部行政管理中心公共關系管理證照印章文書檔案車輛管理會務接待辦公用品辦公環(huán)境法律事務IT服務信息規(guī)劃企業(yè)文化人力資源規(guī)劃招聘培訓績效薪酬職業(yè)生涯規(guī)劃員工關系管理經營計劃目標責任管理ISO質量體系制度流程優(yōu)化內部管理提升會計核算統(tǒng)計報表預算管理財務分析資金計劃資金收付稅務統(tǒng)籌融資配合資產帳務管理集團戰(zhàn)略規(guī)劃資源統(tǒng)籌土地儲備資本市場分析金融投資股權管理融資方案及實施資產類項目拓展資產類投資分析經營目標經營監(jiān)控資產核查市場調研土地價值研判土地跟蹤項目可研審核定位策劃及推廣方案銷售回款計劃銷售支持品牌管理星河會管理客戶關系管理客戶服務監(jiān)督產品調研產品研發(fā)標準化管理概念設計方案設計設計單位選擇參與擴初設計參與施工圖評審審核重大設計變更重大材料設備選型技術案例庫審核總體計劃項目進度監(jiān)控審核目標成本成本目標監(jiān)控戰(zhàn)略采購戰(zhàn)略供應商管理工程管理安全質量巡查財務審計工程造價審計采購審計廉政調查風險預警防范專業(yè)委員會第15頁/共29頁16

房地產公司組織結構及崗位配置星河地產城市公司組織架構城市公司總經理設計管理部營銷策劃部采購管理部財務管理部行政人事部成本管理部證照印章文書檔案車輛食堂會務接待辦公環(huán)境經營計劃ISO體系招聘培訓績效薪酬員工關系人事管理法律事務會計核算預算編制財務分析資金計劃稅務工作融資配合資產帳務市場調研定位策劃營銷推廣開盤準備現(xiàn)場銷售產證辦理客戶資料管理客戶投訴處理物業(yè)對接編制目標成本編制責任成本招標參與工程款審核工程核量簽證變更審核動態(tài)成本管理成本信息化竣工結算成本后評估招標采購計劃設計支持非戰(zhàn)略供應商管理招投標管理材料設備驗收采購信息管理工程管理部項目計劃編制計劃執(zhí)行監(jiān)督項目運營協(xié)調施工技術指導工藝指導工程技術項目后評估綜合檢查規(guī)劃配合施工圖設計二次設計景觀、售樓處材料設備選型設計變更報批報建進度、質量、安全監(jiān)督參與竣工驗收編報案例項目部項目計劃的執(zhí)行項目實施管理項目跟進和反饋項目進度管理項目質量管理項目安全管理第16頁/共29頁17

房地產公司組織結構及崗位配置房地產企業(yè)崗位配置部門崗位配置人事行政部人力資源各模塊、行政、法務、IT財務管理部投融資、審計、會計、出納開發(fā)報建部土地拓展、報批報建設計管理部建筑、結構、給排水、電氣（供電、電視、電話等強弱電工程）、暖通（供熱、供燃氣、通風及空調工程）、景觀、裝飾成本管理部采購、招投標、預決算工程管理部工程技術、質量安全、項目部工程師營銷策劃部市場策劃、銷售、簽約辦證、客服第17頁/共29頁18

房地產公司組織結構及崗位配置建筑行業(yè)相關專業(yè)：1、建筑學專業(yè)：研究建筑與建筑藝術的學科——建筑設計、裝飾設計——國家注冊建筑師2、工民建專業(yè)：研究房屋建筑工程的學科——結構設計、建筑施工、建設監(jiān)理、工程造價、工程咨詢等——注冊結構工程師、注冊監(jiān)理工程師、注冊造價工程師、注冊建造師、注冊咨詢工程師等3、土木工程專業(yè)：含工民建、道路與橋梁等4、室內設計專業(yè)、建設監(jiān)理專業(yè)、工程造價專業(yè)、水利水電工程、環(huán)境工程、給排水工程、城市規(guī)劃、建筑環(huán)境與設備工程、工程管理、藝術設計等第18頁/共29頁191、常用詞匯

房地產常用專業(yè)術語◆五證：A、《建設用地規(guī)劃許可證》B、《建設工程規(guī)劃許可證》C、《建設工程施工許可證》D、《國有土地使用證》E、《商品房預售許可證》◆兩書：A、《住宅質量保證書》B、《住宅使用說明書》第19頁/共29頁201、常用詞匯

房地產常用專業(yè)術語◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證?！羧ㄒ黄剑菏侵杆?、電通、路通及場地平整。◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整?！艏t線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。第20頁/共29頁211、常用詞匯

房地產常用專業(yè)術語◆建設用地面積：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積?！艨偨ㄖ娣e：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和?！羧莘e率：建筑容積率=總建筑面積/總用地面積×100%?！艚ㄖ娣e：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和?！艟G化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。第21頁/共29頁221、常用詞匯

房地產常用專業(yè)術語◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和?！籼變冉ㄖ娣e：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積?！籼變仁褂妹娣e：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。◆公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。第22頁/共29頁23

房地產常用專業(yè)術語第23頁/共29頁241、常用詞匯

房地產常用專業(yè)術語◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值?！羝诜渴侵搁_發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同?！衄F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現(xiàn)售合同。第24頁/共29頁252、專業(yè)詞匯

房地產常用專業(yè)術語建筑工程：土方工程——樁基礎工程——砌筑工程——混凝土工程——鋼筋工程——結構安裝工程——防水工程——裝飾工程◆樁基礎：樁基礎簡稱樁基，是一種基礎類型，主要用于地質條件較差或者建筑要求較高的情況。按照基礎的受力原理大致可分為摩擦樁和承載樁。按照施工方式可分為預制樁和灌注樁。按照施工方式可分為預制樁和灌注樁。第25頁/共29頁263、房地產相關衍生詞匯：

房地產常用專業(yè)術語“雙拼”“贈送面積”或“偷面積”“加建”“二次入伙”第26頁/共29頁271、預