律師簽訂房屋買賣合同要注意哪些陷阱

/律師：簽訂“房屋買賣合同”要留意哪些陷阱｜2016破解版

文/郭飛律師（沈陽），法務(wù)之家原創(chuàng)組成員，聯(lián)系方式：，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者及出處，侵權(quán)必究。小編之柳葉飛刀：郭律師說“此文是我多年閱歷總結(jié)，只為給有須要的摯友供應(yīng)借鑒和防范，所以會(huì)很詳細(xì)，文章篇幅也較長(zhǎng)，我不想為點(diǎn)擊量和轉(zhuǎn)發(fā)率而妥協(xié)，以此來削減文字”?？赐甏宋暮螅冶簧钌畹母袆?dòng)，想起了一句話：在浮躁的今日，精致的利己主義者橫行其道。而真正的悲憫，仍如流水般涓涓流淌于至善者心中。作者寄語：靜下心來讀，用上心去品，你會(huì)發(fā)覺本文真正的價(jià)值和魅力所在?！耙环慷u”、“定金退還”、“房屋無法過戶”、“戶口無法遷出”及“學(xué)區(qū)房”等問題在二手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其緣由就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。因?yàn)橘I賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來自于中介公司的或者網(wǎng)上的范本，而這類格式性合同的內(nèi)容或多或少都會(huì)存在一些問題。俗話說：“授人以魚不如授人以漁”，筆者希望通過對(duì)“房屋買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會(huì)大家如何正確的簽訂“房屋買賣合同”并達(dá)到防患于未然的目的。由于篇幅有限，筆者只能就重點(diǎn)問題進(jìn)行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。一、簽訂合同前應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)1、核對(duì)《房屋全部權(quán)證》（以下簡(jiǎn)稱“房證”）上的房屋全部權(quán)人姓名和賣方的身份證信息是否一樣，核對(duì)“房證”和“契稅完稅憑證”記載信息是否相一樣。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：細(xì)致核對(duì)上述信息可以盡量避開無處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、摯友的房屋等情形的發(fā)生。2、核實(shí)房產(chǎn)證上共有狀況是“單獨(dú)全部”還是“共同全部”。

（注：一些時(shí)間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有狀況，須要親自核實(shí)）法律風(fēng)險(xiǎn)提示：假如在事先未查明房屋“共有狀況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而擅自出售房屋的狀況，而這種處分行為由于侵?jǐn)_了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認(rèn)定為房屋買賣合同無效，從而引發(fā)不必要的爭(zhēng)端。律師支招：當(dāng)該房屋是“共同全部”時(shí)，買方確定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過戶的情形。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：大家確定要特殊留意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的狀況下才能過戶。假如買方在房屋不能過戶的狀況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”或者是“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)?；蛟S有的人會(huì)說：“房子雖然沒過戶，但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了，這樣應(yīng)當(dāng)沒什么問題了吧？”答案是否定的，因?yàn)榉课莶煌谄渌话闵唐?，房屋的全部?quán)以登記為準(zhǔn)。假如該房屋未經(jīng)過戶登記，從法律上講該房屋的全部權(quán)還是別人的，風(fēng)險(xiǎn)之大自不待言。法律依據(jù)：《物權(quán)法》第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和殲滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。律師支招：如何才能避開此類問題的發(fā)生呢？一方面，買賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息（俗稱“查檔”），親自確認(rèn)該房屋不存在影響房屋過戶的情形，順便還可以確認(rèn)一下房產(chǎn)證的真?zhèn)?。另一方面，假如無法確認(rèn)該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。（至于房屋解貸的方法，后文有詳細(xì)敘述）4、確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽視一些微小環(huán)節(jié)問題。例如：假如該房屋存在租賃給他人運(yùn)用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無法入住的局面。緣由就在于，我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡(jiǎn)而言之就是：“房屋的全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可接著在租賃期限內(nèi)運(yùn)用該房屋，而買方無權(quán)要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時(shí)，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購買權(quán)”，假如處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃狀況，再確定是否購買，假如打算購買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主供應(yīng)一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買權(quán)”即可。5、買方要睜大雙眼謹(jǐn)防“定金”陷阱，支付大額定金前確定要三思而后行，因?yàn)橐坏╊A(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”特殊簡(jiǎn)潔丟失主動(dòng)權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地?！娟P(guān)鍵詞：定金】（1）什么是房屋買賣合同里的“定金”？是指房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由買方預(yù)先支支付賣方確定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。（2）房屋買賣合同里的“定金”有什么用？該“定金”作為一種擔(dān)保，當(dāng)給付定金的一方（買方）不履行合同時(shí)，無權(quán)要求賣方退還定金；當(dāng)收受定金的一方（賣方）不履行約定的內(nèi)容時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。范例：甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同，乙支支付甲5萬元定金。假如乙不履行約定的內(nèi)容，則無權(quán)要求甲退還該5萬元定金。假如甲不履行約定的內(nèi)容，則須雙倍返還乙10萬元。（3）交付定金時(shí)需留意的事項(xiàng)。①該“定金”的詳細(xì)數(shù)額由合同雙方當(dāng)事人約定，但不得超過房屋總價(jià)款的20%，超過的部分，人民法院不予支持。范例：甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同，最多只能約定10萬元的定金，超過10萬元的部分不適用定金的相關(guān)法律規(guī)定。②不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“定金”在二手房買賣過程中很常見，現(xiàn)實(shí)生活中買方一旦交付了定金，事后想要退回來，那都是相當(dāng)困難的，因?yàn)檫@小小的“定金”里邊可是大有門道?；蛟S有的人會(huì)產(chǎn)生疑問：“假如交易失敗，是由于賣方或者中介的緣由所致，那么定金能退回來嗎？”答案是：不愿定！大家看了下面這兩個(gè)小例子就會(huì)明白“定金”的水原委有多深了……例一：假如賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實(shí)信息，很簡(jiǎn)潔給買方造成誤會(huì)，當(dāng)買方交付定金后才發(fā)覺問題，若此時(shí)買方提出：之前對(duì)該房屋存在誤會(huì)，現(xiàn)在知道真相后不想購買了并要求退還定金，對(duì)方往往會(huì)以買方先違約為由，不予退還定金。例二：房屋買賣雙方談好價(jià)格后，買方交付了定金，一些不講誠信的房主有時(shí)會(huì)覺得房?jī)r(jià)賣低了，不想賣了，于是就會(huì)想方設(shè)法的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本，使得買方知難而退，從而達(dá)到不退還定金的目的。類似上述的例子還有很多，結(jié)果要么是走上漫長(zhǎng)的法律維權(quán)之路，要么是自認(rèn)倒霉任對(duì)方宰割……律師支招：那么原委大家該如何約定定金呢？一方面，由于我國法律目前對(duì)于交付“定金”的數(shù)額沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只有一個(gè)不得超過主合同標(biāo)的額的20%的上限限制。買方在須要交付定金的情形下，要爭(zhēng)取跟房主協(xié)商適當(dāng)交付一些定金表明誠意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發(fā)生糾紛，可能會(huì)增加不必要的損失。另一方面,確定要在合同中明確約定：假如買方交付了定金，賣方應(yīng)在確定期限內(nèi)（比如30日內(nèi)）和買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰誰就有責(zé)任如數(shù)退還。（買方確定要保留好交付定金的收據(jù)，而且收據(jù)上確定要明確交付定金的時(shí)間及接收定金的主體）二、簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)1、核對(duì)買賣雙方的基本信息是否填寫完整，和身份證記載是否相一樣。法律風(fēng)險(xiǎn)提示（一）：在簽訂《房產(chǎn)買賣合同》時(shí)要求房屋共有人都要到場(chǎng)，假如有特殊狀況的確不能到場(chǎng)的，可以要求其代理人出具“授權(quán)托付書”（該托付書經(jīng)過公證法律效果更佳）。法律風(fēng)險(xiǎn)提示（二）：假如父母以未成年子女名義購房，由于未成年人是限制民事行為實(shí)力人，不能以自己的名義單獨(dú)簽訂房屋買賣合同，此時(shí)須要法定代理人和其一起簽署。2、核對(duì)房屋的基本狀況（主要包括：房屋的坐落位置、房屋全部權(quán)人、全部權(quán)證書編號(hào)、規(guī)劃用途和建筑面積等信息）和房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一樣。三、房屋交易稅費(fèi)擔(dān)當(dāng)應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)1、明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)由雙方共同擔(dān)當(dāng)，還是各自擔(dān)當(dāng)。（主要是指：契稅、交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等）法律風(fēng)險(xiǎn)提示：現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在因稅費(fèi)約定不明而導(dǎo)致的糾紛，所以稅費(fèi)由誰擔(dān)當(dāng)確定要約定清楚。律師支招：一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對(duì)工本費(fèi)、土地增值稅、查檔費(fèi)、印花稅等小額稅種進(jìn)行約定，詳細(xì)細(xì)化應(yīng)由哪一方擔(dān)當(dāng)。另一方面，還要明確約定:假如在合同簽訂后辦理過戶前，遇國家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費(fèi)用增加時(shí)由誰來擔(dān)當(dāng)。假如雙方解除合同，由某一方擔(dān)當(dāng)，還是由雙方按比例共同擔(dān)當(dāng)。2、確定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等費(fèi)用的情形，而不能輕信房主一面之詞。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：有個(gè)別房主可能會(huì)隱瞞拖欠上述費(fèi)用的事實(shí)，尤其是在高檔的小區(qū)拖欠數(shù)年的物業(yè)費(fèi)很可能一筆不小數(shù)目。所以買方在尚未查明上述費(fèi)用拖欠狀況前不要盲目支付全款，否則當(dāng)你知道真相時(shí)，追悔莫及……律師支招：一方面，買賣雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、寬帶費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用由賣方擔(dān)當(dāng)，而交接完畢后發(fā)生的費(fèi)用由買方擔(dān)當(dāng)（詳細(xì)微小環(huán)節(jié)可以自行協(xié)商）。另一方面，確定在交付房款時(shí)預(yù)留尾款，以防止賣方有陳欠。3、明確約定“公共修理基金”的歸屬問題，還要約定賣方應(yīng)幫助買方辦理公共修理基金的過戶手續(xù)法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“公共修理基金”須要買賣雙方的協(xié)作才能過戶，現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)發(fā)生因買方拿不出來交款憑證，而無權(quán)享用該公共修理基金的情形，再加上時(shí)間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無法對(duì)“公共修理基金”進(jìn)行過戶。律師支招：由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證復(fù)印件、公共修理基金發(fā)票、房產(chǎn)證復(fù)印件等材料剛好到相關(guān)單位辦理更名手續(xù)。四、房屋總價(jià)款及付款方式應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)1、寫明房屋的“總價(jià)款”，同時(shí)應(yīng)留意將“總價(jià)款”的大小寫填寫完整。2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時(shí)約定該定金抵作同等金額的購房款。3、在介紹購房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監(jiān)管”。（注：目前我國不同城市對(duì)資金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一樣，僅供參考）?！娟P(guān)鍵詞:資金監(jiān)管】（1）為什么要“資金監(jiān)管”？因?yàn)槎址抠I賣雙方從簽訂買賣合同到完成過戶交易，期間往往須要1-3個(gè)月的時(shí)間，由于買賣雙方缺乏足夠的信任，對(duì)于“先過戶”還是“先給錢”的問題始終存在爭(zhēng)議，而且對(duì)買賣雙方都存在著風(fēng)險(xiǎn)。（2）什么是“資金監(jiān)管”？通俗來講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買賣過程中，購房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關(guān)過戶手續(xù)后，須要將先支付的房款干脆打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶”，由銀行短暫將該房款凍結(jié)，若買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)完成過戶手續(xù)，購房者拿到新居產(chǎn)證的同時(shí)，銀行會(huì)自動(dòng)將該“資金監(jiān)管賬戶”內(nèi)的房款劃轉(zhuǎn)到賣方的賬戶下，假如交易失敗，則該筆房款會(huì)自動(dòng)退還至購房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的交易平安。

4、簡(jiǎn)潔介紹一下幾種常見付款方式應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)。（注：以下賣方簡(jiǎn)稱“甲方”，買方簡(jiǎn)稱“乙方”）（1）一次性支付方式付款應(yīng)當(dāng)留意的主要事項(xiàng)。①明確約定甲乙雙方過戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。范例：甲乙雙方約定

年

月

日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。范例：在乙方新契稅證明下發(fā)

日內(nèi)支付甲方購房款

元整（別忘了大小寫）同時(shí)依據(jù)國家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅(jiān)持一個(gè)原則：一手交錢，一手交房，同時(shí)盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛）。范例：在乙方新居證下發(fā)

日內(nèi)給付甲方購房尾款

元整（注明:大小寫）同時(shí)，甲乙雙方依據(jù)合同約定交接房屋。注：因?yàn)橐曳叫戮幼C下發(fā)后，銀行會(huì)將資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢自動(dòng)轉(zhuǎn)入甲方賬戶下，所以無需約定乙方下發(fā)新居證后將資金監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶的詳細(xì)時(shí)間。（2）商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當(dāng)留意的主要事項(xiàng)。①明確約定乙方辦理貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及辦理過戶的前提條件和期限。范例：甲乙雙方于

年

月

日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過

個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。范例：在乙方新契稅證明下發(fā)

日內(nèi)支付甲方第一筆購房款

元整（注明:大小寫），同時(shí)依據(jù)國家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。③明確約定乙方下發(fā)新居證且貸款下發(fā)后

個(gè)工作日內(nèi)由銀行干脆將貸款作為其次筆購房款支付甲方。（留意：不要詳細(xì)約定銀行貸款的放款日期，這個(gè)日期甲乙雙方無法確定）④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。范例：在甲方收到銀行的放款后

個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款

元整（注明大小寫）同時(shí)，甲乙雙方依據(jù)合同約定交接房屋。⑤為了保險(xiǎn)起見，最好在“合同的其他約定”中明確：假如乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補(bǔ)齊。（3）由于公積金貸款和商業(yè)貸款的留意事項(xiàng)大同小異，在此就不做過多贅述。5、【特殊】：所購房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過戶和付款應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)。如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的，此時(shí)想要過戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于接受后者方式購房風(fēng)險(xiǎn)很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。①買方替賣方還款之前確定要依據(jù)前文所述的做法去房管局“查檔”,核實(shí)一下是否存在影響過戶的情形②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。范例：甲乙雙方約定于

年

月

日之前去銀行辦理還款及注銷手續(xù)，辦理當(dāng)日乙方支付甲方第一筆購房款人民幣

元整（注明:大小寫）用于銀行還款，同時(shí)甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。③明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付其次筆購房款的期限。范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的

工作日內(nèi)去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，在乙方新契稅證明下發(fā)當(dāng)日，乙方支付甲方其次筆購房款人民幣

元整（注明:大小寫），同時(shí)依據(jù)國家政策，甲乙雙方須要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。范例：在乙方新居證下發(fā)后

個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款

元整（注明:大小寫）同時(shí)，甲乙雙方依據(jù)合同約定交接房屋。五、房屋的戶口遷出應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)1、確定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，假如存在須要戶口遷出的狀況時(shí)，確定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責(zé)任。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：假如買賣雙方在合同中對(duì)于戶口的遷出問題沒有明確約定，一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報(bào)警和起訴都不能干脆解決。因?yàn)閼艨诘倪w入和遷出要受到很多戶籍政策的限制，所以公安機(jī)關(guān)在一般狀況下，不會(huì)干脆將賣方的戶口強(qiáng)行遷出。假如去法院起訴要求將賣方的戶口遷出，法院一般會(huì)以“戶口遷出問題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。律師支招：一方面，可以干脆去當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時(shí)的違約責(zé)任。到時(shí)候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。六、購買“學(xué)區(qū)房”應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)1、什么是學(xué)區(qū)房？顧名思義“學(xué)區(qū)房”是歸屬于一些教學(xué)質(zhì)量好、水平高的中小學(xué)學(xué)區(qū)地段的房產(chǎn)。所謂的教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)劣實(shí)質(zhì)上是教化資源支配不均衡所致，家長(zhǎng)們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮袒钠鹋芫€上，不惜花費(fèi)重金購置“學(xué)區(qū)房”，也是拼了……2、購買學(xué)區(qū)房須要留意哪些事項(xiàng)？

(1)確認(rèn)所購房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，有時(shí)候所購房屋雖然距離學(xué)校僅一墻之隔，但不愿定是“學(xué)區(qū)房”。律師支招：不能輕信賣方或者中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠(yuǎn)近就推斷其是否屬于“學(xué)區(qū)房”，最好實(shí)地考察一番，親自詢問一下將要入讀的學(xué)校最靠譜。

(2)了解所購買的“學(xué)區(qū)房”落戶時(shí)間是否符合入讀學(xué)校的要求。律師支招：家長(zhǎng)們有必要在購房之前到將要入讀的學(xué)校詳細(xì)詢問落戶的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等問題，確定自己的購房條件和學(xué)校入學(xué)要求相吻合，此外還要詢問學(xué)校有沒有足夠的名額可以讓孩子入學(xué)等，確保買的安心、住的放心。（3）確定要對(duì)所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視?！皩W(xué)區(qū)房”不同于一般的房屋，假如孩子戶口無法遷入，那么孩子的名校夢(mèng)，只能去夢(mèng)中實(shí)現(xiàn)了。（4）將賣方對(duì)“學(xué)區(qū)房”的承諾寫進(jìn)合同里去，并約定好違約責(zé)任。（空口無憑，寫進(jìn)合同里也算有個(gè)保障）（5）最終，筆者還是忍不住要提示一下，房屋主要還是用來居住的，所購房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學(xué)區(qū)房”而因小失大。七、合同的違約責(zé)任和解除條款應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)1、對(duì)于合同的違約行為，買賣雙方確定要明確其所適用的違約責(zé)任，否則合同內(nèi)容約定的再詳細(xì)、再明確都是徒勞的。律師支招：對(duì)前文所述的稅費(fèi)問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等微小環(huán)節(jié)問題或者因賣方隱瞞事實(shí)而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責(zé)任的擔(dān)當(dāng)方式”，以便于日后維護(hù)自身的合法權(quán)益。2、最好明確約定解除合同的詳細(xì)情形以及合同解除后的責(zé)任劃分問題。八、房屋的交付應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)1、詳細(xì)約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)并列出清單。要將房屋的裝修狀況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細(xì)列出，千萬不要圖省事。法律風(fēng)險(xiǎn)提示：假如買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進(jìn)行交付”這樣的約定太過于模糊，往往很難起到保障作用，請(qǐng)大家看一則小例子。例子：曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實(shí)地參觀完所購房屋后對(duì)房屋的裝修特殊滿意，于是