物業(yè)管理全套流程文件表格詳細

目錄第１章前期物業(yè)管理標準文本01-001物業(yè)投標書綱要標準范例01-002前期物業(yè)管理服務合同01-003物業(yè)管理方案標準范例第２章入伙管理標準文本02-001入伙通知02-002入伙須知02-003收樓須知02-004大廈入伙通知書02-005大廈收樓須知02-006驗房（鋪）書02-007房（鋪）交接書02-008入?。ㄗ庥茫﹨f(xié)議書02-009入戶聲明02-010入住認定書02-011入伙繳費通知書02-012委托銀行代收款協(xié)議書第３章業(yè)戶管理標準文本03-001住宅區(qū)業(yè)主委員會章程03-002住宅區(qū)業(yè)主公約03-003業(yè)戶手冊03-004業(yè)主（住戶）須知03-005精神文明公約03-006寫字樓裝修手冊標準范例03-007裝修工程隊安全責任書03-008裝修須知03-009住宅區(qū)管理費收繳協(xié)議03-010催繳房租通知書03-011住宅區(qū)房屋保修期滿通知03-012住宅區(qū)房屋保修期滿住戶簽認書03-013暫停電梯服務通知03-014暫時關閉垃圾槽通知03-015外墻維修清潔通知03-016暫停住戶煤氣供應通知03-017暫停住戶電力供應通知第４章物業(yè)驗收與接管管理標準圖表04-001擬接物業(yè)考察表04-002物業(yè)統(tǒng)計表04-003房屋接管驗收表04-004房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表04-005公共配套設施接管驗收表04-006公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表04-007樓宇接管資料移交清單第５章業(yè)戶管理標準圖表05-001住戶入住管理流程05-002業(yè)主（住戶）入住驗房表05-003鎖匙發(fā)放登記表05-004鎖匙借還/看房登記表05-005業(yè)主/租戶收樓登記表05-006入伙資料簽收表05-007業(yè)主（住戶）入住登記表05-008業(yè)主（住戶）家庭情況登記表05-009房屋保修登記表05-010業(yè)戶維修委托單05-011物業(yè)維修報告單05-012維修（服務）任務單05-013維修（服務）匯總表05-014返修申請表05-015住戶房屋維修記錄卡05-016室內(nèi)裝修程序05-017業(yè)戶裝修管理流程05-018裝修檔案建立流程05-019裝修申請表05-020住宅裝修審批表05-021室內(nèi)裝修審批表05-022裝修施工人員登記表05-023臨時出入證05-024動用明火許可證05-025施工許可證05-026辦理裝修手續(xù)登記表05-027裝修驗收表05-028出入證發(fā)放、收回登記表05-029違章通知單05-030處理違章記錄表05-031日巡視檢查記錄05-032房屋委托出租申請表05-033房地產(chǎn)租賃移交清單05-034出租房屋登記表05-035產(chǎn)權清冊05-036租賃清冊05-037物業(yè)租賃移交清單05-038供（停）水（電）申請表05-039臨時用電計劃申請表05-040旅行條05-041業(yè)主/租戶投訴處理登記表05-042業(yè)戶滿意率統(tǒng)計表第６章安全與應急管理標準圖表06-001月崗位安排表06-002保安交接班記錄表06-003保安值班記錄表06-004來訪登記表06-005保安工作班檢表06-006保安巡邏簽到卡06-007小區(qū)巡邏記錄表06-008大廈巡邏記錄表06-009班長巡查記錄表06-010保安日記06-011保安工作周檢表06-012保安工作月檢表06-013保安訓練考核表06-014保安請銷假報告單06-015治安案件報案登記表06-016消防中心值班記錄06-017消防巡邏記錄表06-018義務消防隊員名單06-019消防演練記錄表06-020室內(nèi)安防報警應急反應流程06-021突發(fā)事件應急處理流程06-022治安應急處理流程06-023火警、火災應急處理流程06-024電梯困人應急處理流程06-025水浸應急處理流程06-026停水停電應急處理流程第７章保潔和綠化管理標準圖表07-001清潔設備、設施清單07-002清潔員崗位安排表07-003清潔班作息時間表07-004垃圾清運服務質(zhì)量記錄07-005小區(qū)室內(nèi)清潔日檢表07-006小區(qū)室外清潔日檢表07-007消殺服務質(zhì)量檢驗表07-008清潔工作日檢查表07-009綠化組織結構圖07-010綠化管理流程07-011綠化清單07-012綠化員崗位安排表07-013綠化班作息時間表07-014綠化工作日檢表07-015綠化養(yǎng)護月檢表第８章社區(qū)文化活動管理標準圖表08-001社區(qū)活動設施、設備清單08-002社區(qū)活動計劃申報表08-003社區(qū)活動登記表08-004社區(qū)活動記錄、質(zhì)量檢查表08-005文化娛樂活動中心清潔工作日檢表08-006游泳場清潔工作日檢表08-007游泳場工作記錄表08-008游泳場凈化、消毒檢驗記錄表08-009網(wǎng)球場訂場表08-010文娛活動中心有償服務登記表08-011社區(qū)活動工作人員崗位安排表08-012文化娛樂活動中心作息時間表第９章設施設備管理標準圖表09-001公共設施維修養(yǎng)護流程09-002公共設施一覽表09-003公用設施定期檢查項目一覽表09-004公用設施定期保養(yǎng)項目一覽表09-005公共設施定期檢查記錄表09-006公共設施保養(yǎng)計劃表09-007公共設施維修養(yǎng)護審批記錄09-008公共設施配套完善項目申報記錄09-009公共設施維修、保養(yǎng)記錄09-010汽車道閘月保養(yǎng)記錄09-011公共天線系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄09-012防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄09-013對講報警系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄09-014防盜報警對講電話保養(yǎng)記錄09-015保安閉路電視保養(yǎng)記錄09-016設備清單09-017設備臺賬09-018設備標識卡09-019設備保養(yǎng)計劃表09-020設備（機具）外委維修申請表09-021設備維修記錄09-022設備檢查保養(yǎng)計劃表09-023設備保養(yǎng)記錄表09-024設備事故報告單09-025故障報告單09-026機電設備基本情況記錄表09-027零部件更換及大修記錄09-028值班記錄表09-029操作票09-030機電安裝維修工程部周檢表09-031配電房、水泵房巡查記錄09-032干式變壓器保養(yǎng)記錄09-033發(fā)電機季度保養(yǎng)記錄09-034配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄09-035配電柜檢修工作票09-036發(fā)電機運行記錄09-037電梯日巡視記錄09-038電梯維修記錄09-039電梯故障維修登記表09-040電梯維修保養(yǎng)月考評表09-041中控室交接班記錄09-042空調(diào)運行記錄表09-043空調(diào)水泵運行記錄09-044空調(diào)停機通知單09-045中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄09-046空調(diào)月保養(yǎng)記錄09-047風機半年保養(yǎng)記錄09-048供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄09-049水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表09-050水池（箱）清洗及消毒記錄表09-051水池（箱）加藥記錄09-052水泵電機半年保養(yǎng)記錄09-053水泵月保養(yǎng)記錄09-054測量、計量器具臺賬09-055計量器具檢定計劃09-056計量器具檢定臺賬09-057電表箱保養(yǎng)記錄09-058更換電表記錄09-059更換水表記錄第１０章車輛管理標準圖表10-001停車場（庫）固定車位登記表10-002車輛管理設備、設施清單10-003車輛管理工作日檢表10-004機動車輛出入登記表10-005自行車出入登記表10-006交接班記錄表10-007月卡收費登記表第1章前期物業(yè)管理標準文本物業(yè)投標書綱要標準范例一、公司簡介1.機構設置。2.管理規(guī)模。3.管理范圍。（1）投資企業(yè)。（2）顧問物業(yè)。（3）管理物業(yè)。4.公司信譽。5.服務理念。6.管理資質(zhì)。7.管理人才。8.管理水平。9.管理業(yè)績（公司主要物業(yè)管理業(yè)績及達標創(chuàng)優(yōu)榮譽摘要）。10.質(zhì)量管理體系。二、綜合優(yōu)勢三、投標的前提四、“物業(yè)”概況五、總體構想與目標1.管理模式2.管理服務目標（1）總目標。（2）具體目標。（3）管理目標值。六、接受過渡階段的管理工作及保證措施1.“物業(yè)”進場接管期限。2.項目交接驗收責任界定。3.保證措施。七、進駐后物業(yè)管理服務的范圍、內(nèi)容及標準1.業(yè)戶服務。2.禮儀服務。3.保安服務。4.保潔服務。5.綠化服務。6.房屋設備、設備管理服務。八、組織架構及人員配備九、組織的運行方式、機構及要求1.管理方式。2.組織運行機制。3.物業(yè)管理服務制度。（1）崗位標準。（2）綜合管理制度。（3）管理處運作管理工作規(guī)程。十、質(zhì)量管理體系及激勵制約措施1.質(zhì)量管理體系。2.激勵制約措施。十一、委托后的物業(yè)管理與服務費用預算1.《開辦費用預算表》。2.《年度物業(yè)管理費用預算表》。3.《年度人事費用預算表》。4.《年度辦公費用預算表》。5.《年度保潔費用預算表》。6.《年度保安費用預算表》。7.《年度綠化費用預算表》。8.《年度房屋設備設施維修保養(yǎng)費用預算表》。9.《年度房屋設備運行費用預算表》。十二、結束語前期物業(yè)管理服務合同第一章總則第一條本合同當事人委托方（以下簡稱甲方）組織名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：受委托方（以下簡稱乙方）企業(yè)名稱：物業(yè)管理公司法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將（物業(yè)）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況物業(yè)類型：坐落位置：市區(qū)路（街道）號；占地面積：ｍ２；建筑面積：ｍ２。第三條乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。第二章委托管理事項第四條甲方就住宅區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)管理事項委托乙方管理：1.房屋共用部位、共用設備的修繕和管理。2.公共設施的修繕和管理。3.社區(qū)服務配套設施的經(jīng)營和管理。4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設施修繕基金的賬務管理。5.物業(yè)檔案資料管理。6.建筑管理。7.公共環(huán)境衛(wèi)生。8.保安。9.高層住宅電梯、水泵運行服務管理。第三章委托管理期限第五條本合同自年月日至年月日止。第四章雙方權利義務第六條甲方權利義務1.負責制定《住宅使用公約》和《住宅使用說明書》并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。4.審議乙方在小區(qū)的年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。5.保修責任范圍內(nèi)的房屋、設施和設備的維修養(yǎng)護，按以下第種方式處理：（1）甲方負責返修。（2）委托乙方返修，支付全部費用。（3）其他。6.在合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權建筑面積管理用房，產(chǎn)權仍屬甲方），由乙方按下列第項執(zhí)行：（1）無償使用。（2）按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和服務。7.負責歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供。8.當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費時，負責催交或以方式償付。9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。11.其他。第七條乙方權利義務1.根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理。3.按本合同相關的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理。4.選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方。5.負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關限制條件，并負責監(jiān)督。7.每個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護費用收支使用情況。8.對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施。9.其他。第五章物業(yè)管理服務要求標準第八條乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達到%。1.房屋外觀：2.設備運行：3.房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：4.公共環(huán)境：5.綠化：6.交通秩序：7.保安：8.急修：小修：第六章物業(yè)管理服務費用第九條物業(yè)管理服務費（略）。第十條住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的倍收取。第十一條車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收?。?.露天車位：2.車庫車位：3.其他：第十二條乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。第十三條乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：（自定）。第十四條房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養(yǎng)護費用按以下方式承擔：1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、保養(yǎng)費用由甲方承擔。2.不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護費用由業(yè)戶按建筑面積承擔。第七章違約責任甲乙雙方應嚴格履行本合同，一方違約，另一方有權解除本合同，違約方同時應承擔相應的違約責任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔。造成一方損失的，應承擔相應的賠償責任。第八章附件第十五條雙方約定自本合同成效之日起天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。第十六條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。第十七條本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第十八條本合同正本連同附件共頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十九條因房屋建造質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的堅定為準。第二十條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。第二十一條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請仲裁委員會裁決（當事人雙方?jīng)]達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。第二十二條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟５诙龡l本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章：乙方簽章：代表人：代表人：日期：日期：物業(yè)管理方案標準范例目錄前言第一章物業(yè)管理要點一、一種模式二、二項承諾三、三個重點四、四項措施第二章擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構二、物業(yè)管理崗位編制第三章員工招聘一、高層物業(yè)管理人員二、綜合管理部三、物業(yè)管理部四、工程管理部五、安全管理部六、財務管理部第四章物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓二、在崗員工循環(huán)培訓第五章物業(yè)管理所需物質(zhì)條件一、辦公及員工住宿用房計劃二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表第六章物業(yè)管理工作崗位職責一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責四、物業(yè)管理文員崗位職責五、物業(yè)管理員崗位職責六、物業(yè)商務管理員崗位職責七、物業(yè)清潔員崗位職責八、工程管理部經(jīng)理崗位職責九、工程技術員崗位職責十、強電技工崗位職責十一、弱電技工崗位職責十二、暖通技工崗位職責十三、維修工崗位職責十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責十五、安全經(jīng)理崗位職責十六、安全管理員崗位職責十七、財務經(jīng)理崗位職責十八、財務會計崗位職責十九、財務出納崗位職責二十、財務收費員崗位職責第七章物業(yè)管理費預算一、物業(yè)管理開支分類預算表二、物業(yè)管理處開支預算明細表第八章物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度二、物業(yè)檔案建立與管理第九章各項專業(yè)管理工作方案一、公共設施設備管理二、安全管理三、裝修管理四、消防管理五、車輛管理六、清潔管理前言物業(yè)簡介（略）服務宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。追求目標以公司經(jīng)營為主導，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。第一章物業(yè)管理要點·運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值?！と诵曰墓芾矸结槥闃I(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽?！そY合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。·為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。一、一種模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒引證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。追求目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。二、二項承諾1.在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。2.在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。三、三個重點1.完善服務、誠信待人物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務管理。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。2.環(huán)境管理責任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個良好、舒適的居住（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)抱意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。3.安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。四、四項措施1.根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。3.時刻有著多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4.將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓——上崗——再培訓——再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。第二章擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。1.綜合管理部（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。（2）負責員工工作考勤。（3）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（4）負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。（6）負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。（7）負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（8）組織、開展企業(yè)文化活動。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。2.物業(yè)管理部（1）負責籌建、管理員工餐廳。（2）負責會所及會議中心的管理。（3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。（4）負責物業(yè)的日常清潔工作。（5）負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。（6）負責物業(yè)的除蟲滅害工作。（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。（8）負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（9）負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。（10）負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。（11）開展業(yè)戶文化交流，負責接待、介紹物業(yè)工作。（12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。（13）總經(jīng)理指派的其他工作。3.安全管理部（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。（3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。（6）負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。（7）負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。（9）負責監(jiān)控室管理工作。（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。（11）總經(jīng)理指派的其他工作。4.工程管理部（1）負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉(zhuǎn)。（2）負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（4）負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。（5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。（6）負責綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。（7）協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。（9）負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。（10）總經(jīng)理指派的其他工作。5.財務管理部（1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。（4）征收和支付管理公司各類合同費用。（5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務報表。（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購。（8）負責物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。1.綜合管理部（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。（2）綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。（3）文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領用工作。（4）資料管理員1名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5）業(yè)戶接待員2名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務窗口。2.物業(yè)管理部（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。（2）清潔班由名員工組成，分白班和夜班。白班人負責維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班人，負責全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適當放低。（3）員工餐廳服務由名廚師及名工作人員組成，上班時間為，要求員工個人素質(zhì)較高。（4）業(yè)戶服務員名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。（5）會所服務人員名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質(zhì)較好。3.安全管理部（1）由1名安全管理經(jīng)理和名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。（2）安全管理經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。（3）文員兼資料員1名，負責部門文字處理和檔案管理工作。（4）主管3名，分三班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。（7）外圍值班由3名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。（8）商場值班由4名員工組成，分二班，負責商場值班工作。（9）停車場值班由3名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。（10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。4.工程管理部（1）由1名工程管理部經(jīng)理和名員工組成。（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。（3）文員兼資料管理員1名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。（4）強電值班由名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。（5）空調(diào)值班由名空調(diào)技工組成，全天24小時值班，負責空調(diào)設備的正常運作與管理、維護。（6）消防值班由名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。（7）電梯值班員名，負責電梯設備的正常運作與維護。5.財務管理部（1）由1名財務主管和名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。（2）會計由主管兼任。（3）出納員名。（4）停車場收費員名。第三章員工招聘一、高層物業(yè)管理人員1.物業(yè)經(jīng)理大學本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2.物業(yè)經(jīng)理助理大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定的管理、協(xié)調(diào)能力，工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關業(yè)務，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。二、綜合管理部1.綜合管理部經(jīng)理本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。2.文員兼?zhèn)}管大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。3.資料管理員大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，吃苦耐勞。4.業(yè)戶接待員大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有1年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗，性格溫順，語言表達能力強，對工作認真負責、敬業(yè)、樂業(yè)。三、物業(yè)管理部1.物業(yè)管理部經(jīng)理大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。2.物業(yè)管理文員大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關業(yè)務、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。3.保潔員高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。4.寫字樓接待員大專以上學歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。5.收發(fā)員中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強的責任心和積極的工作態(tài)度。四、工程管理部1.工程管理部經(jīng)理大學本科以上學歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2.資料員兼文員、倉庫管理員大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗。3.弱電技工大專以上學歷，電子技術、計算機或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。4.強電技工身體健康，大專以上學歷，電力系統(tǒng)或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。5.空調(diào)技工大專以上學歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。6.維修工高中以上學歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。五、安全管理部1.安全管理經(jīng)驗大專（或同等學歷），熟悉國家有關法律、法規(guī)和保安的有關知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。2.安全管理員高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175cm以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。3.監(jiān)控管理員高中以上學歷，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身體健康，不矯正視力為，品行端正，工作認真，需有本地戶口。六、財務管理部1.財務管理部經(jīng)理財經(jīng)類專業(yè)學歷，職稱，具有3年以上大型企業(yè)財務主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)、財務法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。2.會計大專以上學歷（會計專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。3.出納大專以上學歷（會計專業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結算業(yè)務，具有較強的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。4.車場收費員有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。第四章物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。1.員工上崗培訓期15天為有薪培訓。2.培訓內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。二、在崗員工循環(huán)培訓1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3.上崗循環(huán)培訓的考核辦法。（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。（2）在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評議員工工作的基礎。（3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。4.培訓計劃及培訓內(nèi)容提綱（略）。第五章物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計劃1.辦公用房物業(yè)經(jīng)理辦公室㎡會客室1㎡物業(yè)經(jīng)理助理辦公室㎡會客室2㎡物業(yè)管理部㎡倉庫2（工程）㎡安全管理部㎡儲物間1（物業(yè)清潔）㎡綜合管理部㎡男女更衣室各一間㎡財務管理部㎡工程管理部工作間㎡2.住宿用房由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表序號名稱及規(guī)格單價（元）1萬用電表2電流表：300A3鉗式電流表：800A3000A4對地阻值測試表5絕緣值測試表（500V～1000V）6溫度計：電子數(shù)字式酒精式7手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器8手提式風量和風速計9電源測試電筆10卷尺：1m5m11鋼尺：3m1m12水平尺：600mm13角尺：300mm14高空工作安全帶：降傘式1550/500反光衣16耳塞：100dB17耳筒：500dB18安全過濾口罩：100CDN19護眼罩：眼鏡式全護式焊接用20護鏡（焊接用1000GDA）21手套：棉布皮革22鋁梯：1m1.5m4m23高空工作臺：10m全護式24高壓電工全護裝25運輸工具：軸流板式車26手推車27木鋤28扳手：活動150mm活動200mm活動300mm活動450mm29菊花板身：3mm～36mm30組合式板身：4mm～45mm31夾具：大力鉗（平口）32C形夾：100mm150mm200mm300mm33虎鉗150mm34鋼管工具連彎頭35切割工具：水管用切刀36鐵皮用剪刀37界刀38剪刀39緊急爆破工具大手錘40斧頭（消防隊用）41鐵筆42壓力鉗43潤滑油加油槍44六角起子（0.5mm～16mm）45管子鉗：200mm300mm450mm600mm46拉釘鉗47螺絲起子：平嘴形100mm4mm150mm6mm200mm8mm250mm8mm400mm10mm48十字形：100mm3mm175mm4.5mm250mm6mm350mm7.5mm49電子部件專用：平嘴50十字嘴51平嘴鉗52尖嘴鉗53斜口鉗54導線開口鉗55剪線鉗56鯉魚鉗57水泵鉗58彈簧專用尖嘴鉗：平嘴59弓嘴60電線護套管鉗：100A以上61800A以上62手鋸：金屬450mm150mm木工600mm250mm63手錘：電工球形1kg球形1.5kg64鐵鉆65木工專用工具66泥水工專用工具67電池式手電鉆：0mm～12mm68油壓式手電鉆：小大69油壓式手電錘：小70鋸條式切割機71葉片式切割機：小大72金屬磨輪式切割機：手提小手提大73磨輪床7460A電焊機75小型電焊機76氣體焊槍：氧氣式77高壓氣泵（手提式）78高壓吸塵機（手提式）79手提射燈80氣動打釘槍81值班工作臺、椅82工具臺83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班電筒（充電式）89雨具90放火服91戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93頭盔94防毒面具95洗地機96高速拋光機97高壓沖洗槍98吸塵器99清潔小車及配件100水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等101清潔消耗品102吸塵吸水機103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂廣告欄/廣告牌108大堂用吸水/吸塵墊109地毯（電梯間）110辦公桌椅111文件柜112打卡鐘及卡板113對講機（含備件）114電腦115打印機（激光/針打各一臺）116復印機117傳真機118保險箱1196人更衣柜120飲水機121裝訂機122照相機注：物業(yè)管理工具與裝備價格表，所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準。第六章物業(yè)管理工作崗位職責一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責1.全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理、貫徹執(zhí)行ISO9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。2.制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務上接受總公司和上級部門的指導和監(jiān)督。3.負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4.合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5.負責所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6.協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。7.認真完成管理處其他工作職責內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務。二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責1.協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。2.認真完成所分管的各項工作。3.當經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進行工作。4.有權向經(jīng)理提出對下屬人員進行獎懲的建議。5.遵照勞動部門人事有關規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。6.有權處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。7.有權處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。8.有權自行安排下屬工作人員的各項工作。三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責1.以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。2.檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。3.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。4.定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務水平和服務質(zhì)量。5.協(xié)調(diào)本部門與各部門的關系，合理調(diào)配人力和物力資源。6.負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。7.負責業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。8.上級領導交辦的其他臨時任務。四、物業(yè)管理文員崗位職責1.向部門經(jīng)理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。2.負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。3.加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協(xié)調(diào)各部門工作運作和人際關系。4.加強業(yè)務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現(xiàn)代化，有權向公司領導提出創(chuàng)新改革的意見和建議。5.恪守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導等，無權傳播。6.從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。五、物業(yè)管理員崗位職責1.在物業(yè)管理部經(jīng)理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務的職能。2.負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。3.全面掌握大廈物業(yè)公共設施、設備的使用過程。4.協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5.參加經(jīng)理主持的部門例會，總結當月工作，制定下月計劃。6.負責發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。7.收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。8.完成經(jīng)理交辦的各項任務。六、物業(yè)商務管理員崗位職責1.負責大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應敏捷，處事穩(wěn)健。2.負責為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。3.按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突然來訪者，要報告有關領導或部門后，再約時間接待。4.負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。5.負責為大廈業(yè)戶商務、票務收發(fā)等項服務工作。6.完成辦公室臨時交辦的工作。七、物業(yè)清潔員崗位職責1.負責本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。2.負責公司及管理處業(yè)戶的服務工作。3.負責大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。4.完成領導交辦的其他工作。八、工程管理部經(jīng)理崗位職責1.在經(jīng)理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。2.負責大廈設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。3.履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經(jīng)濟指標。4.貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。5.執(zhí)行政府部門的有關行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。6.對設施、設備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。7.負責員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。8.負責組織對公司接管的機電設施、設備的驗收及其配套設施的完善工作。9.負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。10.負責業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。11.定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。九、工程技術員崗位職責1.負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設施、設備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領導或管理處匯報。2.值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、智能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門無關人員進入機房。3.定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。4.配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。5.保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。6.負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規(guī)定的行為。7.遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。8.加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。9.協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。10.完成上級交辦的其他臨時任務。十、強電技工崗位職責1.協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。2.制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24h正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5min內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設備。3.負責供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設備的大、中、小修計劃。4.根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。5.負責大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。6.完成上級交辦的其他工作。十一、弱電技工崗位職責1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。2.負責消防自動報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。3.根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。4.完成上級交辦的其他工作。十二、暖通技工崗位職責1.協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指標。2.負責空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調(diào)設備的完好，無超標噪音和嚴重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。3.負責按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制定設備的大、中、小修計劃。4.根據(jù)運行實際情況，提出設備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能運行在最優(yōu)狀態(tài)。5.完成上級交辦的工作任務。十三、維修工崗位職責1.執(zhí)行管理部制定的《機電設備管理手冊》和有關技術規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。2.定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。3.嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。4.發(fā)生突發(fā)情況，應迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應急措施，保證設施、設備的正常、完好。5.定期對設施、設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6.積極完成上級交辦的各項臨時任務。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責1.負責本部門文件、圖紙及技術資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。2.負責收發(fā)各種通知、文件以及設備運行記錄的管理。3.負責部門考勤統(tǒng)計工作。4.負責維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。5.負責本部門文件打印、校對，及傳真工作。6.負責管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。7.完成上級交辦的其他工作。十五、安全經(jīng)理崗位職責1.接受經(jīng)理助理的工作安排，認真完成各項工作。2.對治安、車輛管理員日常工作進行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務。3.協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。4.檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。5.負責處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。6.定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進行巡查、督導。7.對因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負領導責任。8.做好安全管理員的培訓、考核工作。9.熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。10.熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應立即采取應急措施。十六、安全管理員崗位職責1.服從領導，聽從指揮，以軍人的風度處事。2.負責本轄區(qū)車輛進出、停放管理，遇事要向上級報告。3.負責本轄區(qū)人員的進出管理。4.模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。5.熟悉本崗位職責和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務。6.熟悉有關消防器械的使用。7.負責大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。8.負責大廈應急處理的搶救工作。9.負責大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務工作。10.完成上級交辦的各項任務。十七、財務經(jīng)理崗位職責1.根據(jù)國家財務制度和財經(jīng)法規(guī)，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。2.按照國家統(tǒng)一的會計制度設置和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。3.圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負責編制公司財務計劃和費用預算，有效地籌劃和運用公司資金。4.做好公司各項資金的與支出管理。5.定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。6.做好財務統(tǒng)計和會計賬目、報表及年終結算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。7.定期檢查財務計劃、費用預算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。8.統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失。9.負責財務人員的業(yè)務培訓和考核監(jiān)督工作。10.保守公司管理處機密，維護公司利益。11.負責向公司領導及政府部門作出財務報表。十八、財務會計崗位職責1.對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應關系，不得任意改變。2.對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。3.要嚴格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理。4.按照規(guī)定設置總賬，明細賬。啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應附“啟用表”。5.根據(jù)審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準涂改、刮擦，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。6.按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目、結賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚。任何人都不得篡改或指使他人篡改會計報表數(shù)字。7.按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。十九、財務出納崗位職責1.負責登記現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結。2.負責保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。3.負責管理銀行帳戶，辦理銀行結算業(yè)務，月終及時對賬，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。4.負責統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領用和核銷工作。5.加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶。二十、財務收費員崗位職責1.協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。2.根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務，在預約時間內(nèi)準時到達。3.對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費通知單等方式使拖欠費款項及時回收。4.完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務。第七章物業(yè)管理費預算一、物業(yè)管理開支分類預算表序號支出項目名稱月支出年支出備注一寫字樓支出1員工薪金2公共設施、設備保養(yǎng)費3綠化租用、管理費4物業(yè)管理清潔費5物業(yè)管理辦公費6公共區(qū)域保險費7固定資產(chǎn)折舊費8公共水電費9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費支出合計元/㎡二商場支出1員工薪金2中央空調(diào)費3商場專用貨梯費4商場專用手扶梯費5商場公共用水費6員工制服費7設施維修、保養(yǎng)費8綠化設施管理費9節(jié)假日活動宣傳費10管理公司合理利潤11法定稅金12每月管理費支出合計元/㎡三車場費用1員工薪金2照明電費3公共用水費4每月管理費支出合計元/㎡四商務會所費用1員工薪金2會所用電費3會所用水費4每月管理費支出合計元/㎡五員工餐廳費用1餐廳用水費2餐廳用電費3餐廳用煤氣費4每月管理費支出合計元/㎡二、物業(yè)管理處開支預算明細表序號支出項目名稱算式支出金額（人民幣元）月支出年支出一管理部員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2總經(jīng)理助理綜合管理部3管理部經(jīng)理4文員兼?zhèn)}管5資料管理員6業(yè)戶接待員工程管理部7工程經(jīng)理8工程主管9強電技工10弱電技工11空調(diào)水電工12萬能工13文員兼?zhèn)}管物業(yè)管理部14物業(yè)經(jīng)理15商務咨詢管理16信報收發(fā)員17會所管理員18物業(yè)清潔員19物業(yè)管理文員安全管理部20安全經(jīng)理21安全主管22安全管理員23車場管理員24監(jiān)控管理員財務管理部25財務經(jīng)理/會計26財務出納員27車場收費員二物業(yè)管理辦公費1辦公低耗品2辦公交通費3節(jié)日布置費4辦公電話費5辦公水電費三公共設備維護費1消防設備維護費2扶梯設備維護費3貨梯設備維護費4消防梯設備維護費5客梯設備維護費6空調(diào)設備維護費7吊船設備維護費8電器設備維護費9技防設備維護費10通訊廣播設備維護費11給排水設備維護費12設備維修備用金四物業(yè)管理清潔費1寫字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類費用3清潔毛巾、工具類4垃圾清運袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運費7水池清潔費8“四害”消殺費9清潔工具維修費10清潔管理備用金五綠化租用、管理費1外圍綠化租用費2物業(yè)綠化水電費3室內(nèi)綠化布置費六固定資產(chǎn)折舊費1電腦2復印機3打印機4傳真機七物業(yè)公用電費1寫字樓客梯2寫字樓消防梯3生活水泵、排污泵41/F～19/F公共照明5泛光、霓虹照明6車庫照明空調(diào)費八物業(yè)公共用水費1寫字樓用水費用2商場用水費用3會所用水費用4餐廳用水費用九物業(yè)管理開支費第八章物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達到高標準的管理目的，我公司已成功導入ISO9000質(zhì)量管理標準模式。在接管物業(yè)以后，將嚴格按照質(zhì)量管理體系的標準，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位職責20條，運作管理制度32條，員工培訓考核制度10條。1.公眾制度（1）《業(yè)戶手冊》。（2）《業(yè)主公約》。（3）《精神文明公約》。（4）《樓宇使用維護管理規(guī)定》。（5）《二次裝修管理規(guī)定》。（6）《二次裝修管理協(xié)議》。（7）《裝修人員管理規(guī)定》。（8）《出入物品管理規(guī)定》。（9）《安全管理規(guī)定》。（10）《消防管理規(guī)定》。（11）《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。（12）《園林綠化管理規(guī)定》。2.崗位職責（1）物業(yè)經(jīng)理崗位職責。（2）經(jīng)理助理崗位職責。（3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責。（4）物業(yè)管理文員崗位職責。（5）物業(yè)管理員崗位職責。（6）物業(yè)商務管理員崗位職責。（7）物業(yè)清潔員崗位職責。（8）工程管理部經(jīng)理崗位職責。（9）工程技術員崗位職責。（10）強電技工崗位職責。（11）弱電技工崗位職責。（12）暖通工崗位職責。（13）維修工崗位職責。（14）工程文員、資料員、倉管員崗位職責。（15）安全經(jīng)理崗位職責。（16）安全管理員崗位職責。（17）財務經(jīng)理崗位職責。（18）財務會計崗位職責。（19）財務出納崗位職責。（20）財務收費員崗位職責。3.運作管理制度（1）《員工手冊》。（2）《管理人員文明服務準則》。（3）《員工辦公制度》。（4）《各部門月工作計劃及總結制度》。（5）《物業(yè)管理工作廉潔制度》。（6）《員工培訓制度》。（7）《內(nèi)部財務管理制度》。（8）《檔案資料管理制度》。（9）《值班管理制度》。（10）《公用品申請、購買、領用制度》。（11）《員工宿舍管理評比制度》。（12）《接待投訴處理及回訪制度》。（13）《維修回訪制度》。（14）《機電設備管理手冊》。（15）《機電設備的編號方法》。（16）《機電設備的統(tǒng)計制度》。（17）《配電房管理制度》。（18）《物業(yè)防火安全檢查制度》。（19）《大廈應急滅火搶救方案》。（20）《物業(yè)管理運作流程》。（21）《業(yè)戶投訴處理程序》。（22）《業(yè)戶入住工作程序》。（23）《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》。（24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。（25）《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。（26）《物業(yè)資料控制工作程序》。（27）《公共設施維修、養(yǎng)護工作程序》。（28）《機電設備維修工作程序》。（29）《安全管理工作程序》。（30）《消防應急處理工作程序》。（31）《園林綠化管理工作程序》。（32）《清潔管理工作程序》。（33）《社區(qū)文化開展工作程序》。4.員工培訓考核制度（1）《新員工入職培訓制度》。（2）《在崗員工循環(huán)培訓制度》。（3）《員工工作考核及獎罰制度》。（4）《員工崗位責任月考核成績匯總表》。（5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。（6）《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。（7）《部門員工崗位月工作考核表》。（8）《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表》。（9）《員工違章違紀處理意見申報表》。（10）《物業(yè)管理工作情況一覽表》。二、物業(yè)檔案建立與管理1.資料的收集資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務的角度出發(fā)，擴大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設計到工程的全部工程技術維修資料，從空間上講是指物業(yè)構成的全部，大到房屋本體公共設施，小到花草苗木都應有詳細的資料。2.資料分類整理（1）分辨真?zhèn)?。?）分類排序。（3）組編檔號。（4）裝訂精美。3.檔案資料管理（1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。（2）采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。（3）建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負責，應做到保管、保密，工作細致，如有破損，應及時修補。（5）檔案管理室必須達到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標準。第九章各項專業(yè)管理工作方案一、公共設施設備管理1.管理目標保證設備運行正常，無重大管理責任事故。2.管理措施（1）制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。（2）配備所需專業(yè)技術人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設備管理和維修人員持證上崗。（3）設備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（6）消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。（7）消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。（8）制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。（9）給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案。（10）公共配套服務設施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。二、安全管理1.管理目標（1）確保大廈內(nèi)無因管理責任引發(fā)的重大火災。（2）維護好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進入。（3）有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡（1）在大廈設立流動崗哨，實行24h值班巡邏制。做到2h巡視一遍，并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。（2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對講機下達指令，巡邏人員可在1min～3min內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。（3）與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系，并商請其警官兼任管理部安全管理指導員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。3.緊急情況下的應急處理措施（1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F(xiàn)象時，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。（2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。（3）發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關調(diào)查破案。（4）管理部主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。三、裝修管理1.日常裝修管理（1）管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。（2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。（3）安全管理員24h值班，控制人員進出并做好相應記錄。（4）裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。2.裝修安全管理（1）安全管理組負責裝修日常安全工作。（2）與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。（3）裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內(nèi)。（4）需要進行燒焊等動火作業(yè)，應向管理部提出申請，經(jīng)批準后在管理人員監(jiān)護下，方可作業(yè)。（5）安全管理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。（6）發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。四、消防管理1.消防組織機構的建立（1）管理部負責建立消防安全小組。（2）管理部主任為消防安全負責人。（3）管理部其他人員為義務消防員。（4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。（5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。（6）管理部負責制定組織機構圖及人員職責。2.建立各項消防制度（1）消防檢查制度。（2）專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。（3）兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。（4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。（6）管理部制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。3.防火措施（1）貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。（2）嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理部安排施工。（3）嚴禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。（4）不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。（5）不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。（6）嚴格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設施。（7）公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。（8）配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。4.消防知識培訓（1）對業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。（2）管理部內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學期時間，學習教材是安全消防管理條例，內(nèi)部的消防管理制度，設備設施的操作方法等，學習情況須詳細記錄。（3）管理部主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。（4）在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。（5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。5.消防設備管理（1）管理部負責建立消防檔案。（2）管理部對各種消防設備和設施的標識進行設計，編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理部主任指定專人實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。（3）制定《設備管理制度》，對消防設備進行檢查和維護。6.消防演習（1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。（2）消防演習后，管理部主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結果。五、車輛管理為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務，特制定本標準。1.小區(qū)停車場實行日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。2.本小區(qū)停車場實行有償