建筑間距與退讓距離

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建筑間距和退讓距離

4.1

建筑間距按本地區(qū)日照條件、建筑物朝向、建筑屬性及毗鄰建筑之間的相互關(guān)系，并綜合考慮滿(mǎn)足日照、采光、通風(fēng)、消防、防災(zāi)、管線(xiàn)埋設(shè)、視覺(jué)衛(wèi)生等要求綜合確定。4.2

住宅建筑間距應(yīng)保證受遮擋的住宅獲得日照要求的居住空間，其大寒日有效日照時(shí)間不應(yīng)低于3小時(shí)；舊區(qū)的住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但不應(yīng)低于大寒日有效日照時(shí)間1小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。4.3

建筑物朝向按以下規(guī)定確定：

建筑平面的長(zhǎng)邊或主要通風(fēng)、采光面朝正南北或由正南北方向偏東（西）的角度≤45度以?xún)?nèi)的，為南北朝向。

建筑平面的長(zhǎng)邊或主要通風(fēng)、采光面朝正東西或由正東西方向偏南（北）的角度≤45度以?xún)?nèi)的，為東西朝向。4.4

兩棟建筑物夾角≤30度時(shí)，建筑間距按平行布置要求限制；兩棟建筑物夾角＞60度時(shí)，建筑間距按垂直布置要求限制；兩幢建筑物夾角＞30度，≤60度時(shí)，建筑間距按非平行非垂直要求限制。4.5

居住建筑間距應(yīng)符合以下規(guī)定。

中高層及以下建筑間距：（1）平行布置：新區(qū)：南北向≥1.0H（南側(cè)或東側(cè)建筑高度，下同），東西向≥0.8H;舊區(qū)：南北向≥0.8H，東西向≥0.7H;南側(cè)為面寬＜25米點(diǎn)式住宅時(shí)，≥0.8H。（2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍限制。（3）垂直布置：新區(qū)：南北向≥0.8H，東西向≥0.7H;舊區(qū)：南北向≥0.7H，東西向≥0.6H；建筑山墻面>14米的，其間距按平行布置間距要求限制。

高層建筑間距：（1）平行布置：南北向：新區(qū)≥30＋0.3（H－30）米，舊區(qū)≥24＋0.3（H－30）米。東西向：≥24＋0.2（H－30）米。（2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍限制。（3）垂直布置：當(dāng)山墻面寬≤14米時(shí)，間距≥15米；但當(dāng)側(cè)面有居室窗戶(hù)時(shí)，間距≥20米；當(dāng)山墻面寬＞14米時(shí)，按平行布置時(shí)的間距限制。

高層建筑和中高層建筑間距：依據(jù)南側(cè)或東側(cè)建筑類(lèi)型分別按條款和4.5.2條款對(duì)應(yīng)進(jìn)行限制。但最小間距不應(yīng)＜13米。

住宅建筑側(cè)面間距：（1）開(kāi)窗時(shí)（指客廳、居室窗，下同）：中高層及以下建筑按垂直布置的間距限制；高層和高層、中高層及以下建筑之間≥18米；（2）無(wú)開(kāi)窗時(shí)：按消防間距要求。

如北側(cè)或西側(cè)建筑首層為架空層的，可以以南側(cè)或東側(cè)建筑的建筑高度扣減北側(cè)或西側(cè)建筑架空層的高度計(jì)算間距。

居住建筑底層為商店等其它非居住用房時(shí)，其間距計(jì)算不應(yīng)扣除底層的高度。但同一裙房之上的幾棟建筑，其間距可從裙房屋頂算起。

接受間距系數(shù)計(jì)算建筑間距時(shí)，建筑室外有地形高差的，應(yīng)按相應(yīng)間距系數(shù)折算為水平距離予以增減。

居住建筑高度超過(guò)100米的部分不再計(jì)算間距。4.6

非居住建筑間距

工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通運(yùn)輸類(lèi)及其它有特殊要求的非居住建筑間距按國(guó)家相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。民用非居住建筑適用本節(jié)以下條款。

醫(yī)院病房樓、休（療）養(yǎng)院住宿樓、幼兒園、托兒所生活用房和大、中、小學(xué)教學(xué)樓和相鄰建筑的最小間距應(yīng)符合表4－1的規(guī)定。

表4－1

特殊建筑和相鄰建筑最小間距表項(xiàng)

目

名

稱(chēng)最小間距備

注醫(yī)院病房樓、療養(yǎng)院住宿樓南向建筑高度的1.1倍和周邊相鄰建筑不少于24米。幼兒園、托兒所南向建筑高度的1.2倍生活用房和周邊其它建筑不少于18米。中、小學(xué)校教學(xué)樓南向建筑高度的1.1倍教室長(zhǎng)邊和周邊相鄰建筑不少于25米。

非居住建筑（4.6.2條所列非居住建筑除外，下同）平行布置時(shí)之間距：高層非居住建筑之間，≥0.3H，且≥18米；高層非居住建筑和低層、多層非居住建筑之間，≥13米；多層非居住建筑之間，≥10米；低層非居住建筑之間，≥6米。

以其他形式布置的非居住建筑間距按消防間距的規(guī)定限制。

高度超過(guò)100米的超高層非居住建筑應(yīng)在不小于本條款規(guī)定的前提下，綜合考慮平安及城市設(shè)計(jì)等要求，合理確定建筑間距。

非居住建筑和居住建筑相鄰時(shí)，建筑間距按居住建筑的間距限制。

民用建筑間距不得少于表4－2的規(guī)定

表4－2建筑類(lèi)別高層建筑多層建筑高層建筑13米9米多層建筑9米6米

當(dāng)外挑陽(yáng)臺(tái)、走廊、樓梯平臺(tái)的總長(zhǎng)度小于或等于相應(yīng)建筑邊長(zhǎng)的一半時(shí)，允許外挑不大于1.5米進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)、走廊、樓梯平臺(tái)。外挑進(jìn)深大于1.5米時(shí)，超出部分應(yīng)計(jì)入建筑間距。

當(dāng)外挑陽(yáng)臺(tái)、走廊、樓梯平臺(tái)的總長(zhǎng)度大于相應(yīng)建筑邊長(zhǎng)的一半時(shí)，應(yīng)按陽(yáng)臺(tái)、走廊、樓梯平臺(tái)的外挑邊線(xiàn)計(jì)算建筑間距。4.7

建筑退讓

建筑退讓用地紅線(xiàn)和城市道路、河道、鐵路兩側(cè)以及電力線(xiàn)路愛(ài)惜區(qū)范圍的距離，應(yīng)滿(mǎn)足消防、地下管線(xiàn)、交通、防災(zāi)、通風(fēng)、綠化和工程施工平安等方面的規(guī)范以及本節(jié)相關(guān)條款要求。

建筑退讓用地紅線(xiàn)：≥建筑自身高度應(yīng)退間距的一半，并不得少于表4－2建筑間距最小距離的一半。如相鄰用地為規(guī)劃保留的已有建筑，其最小建筑間距必需滿(mǎn)足表4－2的規(guī)定。

地下建筑物退讓用地紅線(xiàn)：≥地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距離）的0.7倍。按上述要求退讓確有困難的，應(yīng)實(shí)行技術(shù)平安措施和有效的施工方法，經(jīng)相應(yīng)的施工技術(shù)論證部門(mén)評(píng)審，并由原設(shè)計(jì)單位簽字認(rèn)定后，退讓距離可適當(dāng)削減，但其最小值應(yīng)不少于5米，且圍護(hù)樁和自用管線(xiàn)不得超過(guò)用地界線(xiàn)。

建筑退讓道路紅線(xiàn)最小距離應(yīng)符合表4－3的規(guī)定：

建筑退讓各類(lèi)綠地綠線(xiàn)（不包括居住小區(qū)級(jí)以下的綠地），宜按建筑退讓用地紅線(xiàn)要求進(jìn)行退讓?zhuān)⒉坏眯∮?米。

建筑退讓河道距離應(yīng)滿(mǎn)足水利部門(mén)的規(guī)定，且最小退讓距離不少于5米。

表4－3

建筑退讓道路紅線(xiàn)最小距離規(guī)定道路紅線(xiàn)寬度（米）建筑退讓道路紅線(xiàn)最小距離（米）中高層以下建筑（住宅建筑高度＜30米，公共建筑＜24米）高層建筑（住宅建筑高度≥30米，公共建筑≥24米）＞6012裙房19，主樓2541－6010裙房15，主樓2031－407裙房15，主樓2018－305裙房15，主樓2013－17310（且距路中線(xiàn)不少于建筑間距的一半）

注：1、高層建筑裙房高度≥24米，按高層建筑退讓要求限制；2、超高層公共建筑退讓?xiě)?yīng)在不少于表4－3規(guī)定的1.5倍的前提下，綜合考慮平安、城市設(shè)計(jì)等要求，合理確定建筑退讓距離。3、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、體育館、大型商場(chǎng)（面積＞3000平方米的集中式商場(chǎng)）等有大量人流、車(chē)流集散公共建筑（含高層建筑裙房），其臨城市道路主要出入口方向的建筑紅線(xiàn)退讓距離應(yīng)不少于表4－3規(guī)定的退讓的1.5倍，并留有足夠的、和城市道路相連的集散場(chǎng)地。4、建筑臨城市主要道路交叉口應(yīng)相應(yīng)增加退讓距離。5、36米以上道路交叉口道路中心線(xiàn)交叉點(diǎn)150米范圍內(nèi)建筑臨城市主要道路交叉口應(yīng)相應(yīng)增加退讓距離。6、表4－3規(guī)定的最小退讓范圍內(nèi)的用地用作停車(chē)的，其停車(chē)位不得納入該項(xiàng)目停車(chē)位配套指標(biāo)計(jì)算。7、經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的圍墻、大門(mén)或門(mén)衛(wèi)室退讓道路紅線(xiàn)不少于1.5米，其中人流量較大的公共建筑的大門(mén)、門(mén)衛(wèi)室應(yīng)增大退讓。且圍墻至道路紅線(xiàn)需設(shè)置綠化帶。

4.8

建筑高度

沿城市道路兩側(cè)建筑物的限制高度宜符合以下規(guī)定：H≤1.5×（W+S）式中：H為建筑物限制高度，W為道路紅線(xiàn)寬度，S為建筑物后退道路紅線(xiàn)距離。

建筑物臨兩條道路紅線(xiàn)以上的，按較寬的道路紅線(xiàn)計(jì)算其限制高度。

在有凈空高度限制的機(jī)場(chǎng)、氣象臺(tái)、電臺(tái)和其它無(wú)線(xiàn)電通訊設(shè)施四周的建筑屋，其限制高度應(yīng)符合有關(guān)凈空高度限制的規(guī)定。

在文物建筑愛(ài)惜單位四周的建筑限制高度，應(yīng)符合文物愛(ài)惜的有關(guān)規(guī)定，按經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行。尚無(wú)經(jīng)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)先編制城市設(shè)計(jì)或建筑設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行視線(xiàn)分析，提出限制高度和愛(ài)惜措施，由文物管理部門(mén)加具看法后，經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。4.9

建筑物面寬要求

建筑高度大于18米且小于等于54米的建筑，其最大連續(xù)綻開(kāi)面寬不宜大于100米。

建筑高度大于54米的建筑，其最大連續(xù)綻開(kāi)面寬不宜大于80米。4.10

建筑物層高限制

住宅和公寓建筑一律按3.0米為一層計(jì)算總層數(shù)，即以總高度除以3.0所得整數(shù)值為計(jì)算層數(shù)，余數(shù)不計(jì)層數(shù)。首層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（每間商鋪建筑面積不大于300平方米）的住宅和公寓按上述方法計(jì)算。

全部建筑商業(yè)部分的計(jì)算層高不得大于6米（15米以上大跨度商場(chǎng)和中庭部分除外）；150平方米以上大的功能空間須增大層高者可適當(dāng)增加；其余部分（住宅和公寓除外）的計(jì)算層高不得大于4米。4.11

居住建筑天井

居住建筑如需設(shè)天井，宜設(shè)開(kāi)口天井，并符合下述規(guī)定：開(kāi)口深度≤2.5米，其開(kāi)口寬度≥2米；開(kāi)口深度＞8米，開(kāi)口寬度按建筑間距規(guī)定執(zhí)行；開(kāi)口深度2.5－8米時(shí)，開(kāi)口寬度應(yīng)符合表4－4的規(guī)定。

表4－4

開(kāi)口天井最小寬度

單位：米

開(kāi)口天井最小寬度9層以下大于9層窗正對(duì)開(kāi)口窗在兩側(cè)窗正對(duì)開(kāi)口窗在兩側(cè)廚衛(wèi)等附屬用房、梯間等通風(fēng)采光232.54南北向開(kāi)口的客廳、臥房通風(fēng)采光4666東西向開(kāi)口的客廳、臥房通風(fēng)采光4668

內(nèi)天井的最短邊按表4－5規(guī)定限制。和內(nèi)天井相連的樓梯不得封閉設(shè)置，應(yīng)干脆對(duì)外設(shè)出口，內(nèi)天井應(yīng)有外接通道和排水設(shè)施。

表4－5

內(nèi)天井最短邊長(zhǎng)

單位：米

內(nèi)天井最短邊長(zhǎng)9層以下大于9層廚衛(wèi)等附屬用房、梯間等通風(fēng)采光36南北向開(kāi)口的客廳、臥房通風(fēng)采光69

內(nèi)天井不得外挑陽(yáng)臺(tái)和樓梯平臺(tái)。設(shè)置于內(nèi)天井的空調(diào)室外機(jī)外挑擱板不得超出建筑外墻線(xiàn)0.5米。第三節(jié)

建筑退讓建設(shè)用地邊線(xiàn)距離

定義

退線(xiàn)距離：系指建筑物后退各種規(guī)劃限制線(xiàn)（包括：規(guī)劃道路、綠化隔離帶、鐵路隔離帶、河湖隔離帶、高壓走廊隔離帶）的距離。

退界距離：系指建筑物后退相鄰單位建設(shè)用地邊界線(xiàn)的距離。

城市道路：系指在總體規(guī)劃和分區(qū)土地運(yùn)用規(guī)劃中已確定的及詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定的主干道、次干道、支路。

建筑工程和城市道路之間的距離：系指建筑物臨城市道路一側(cè)最突出部分和道路紅線(xiàn)之間的水平方向的垂直距離。

城市道路寬度：系指該道路兩側(cè)規(guī)劃紅線(xiàn)之間的水平方向的垂直距離。

現(xiàn)有城市道路路面邊線(xiàn)：當(dāng)路面為單幅路時(shí)，系指路牙線(xiàn)；當(dāng)路面為三幅路(機(jī)動(dòng)車(chē)道和非機(jī)動(dòng)車(chē)道之間以隔離帶分隔)時(shí)，系指非機(jī)動(dòng)車(chē)道路牙線(xiàn)。

2.3.2

退讓規(guī)劃道路紅線(xiàn)距離

一般規(guī)定：

1．不允許突入道路紅線(xiàn)的建筑突出物：建筑物的臺(tái)階、平臺(tái)、窗井、坡道、花池、散水、地下室進(jìn)排風(fēng)口、地下建筑及建筑基礎(chǔ)；除基地內(nèi)連接城市管線(xiàn)以外的其它地下管線(xiàn)。

2．允許突入道路紅線(xiàn)的建筑突出物:

（1）在人行道地面上空：2米以上允許突出窗扇、窗罩，突出寬度不應(yīng)大于0.40米；2.50米以上允許突出活動(dòng)遮陽(yáng)，突出寬度不應(yīng)大于人行道寬減1米，并不應(yīng)大于3米；3.50米以上允許突出陽(yáng)臺(tái)、凸形封窗、雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于1米；5米以上允許突出雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于人行道寬減1米，并不應(yīng)大于3米。

（2）在無(wú)人行道的道路路面上空：2.50米以上允許突出窗扇、窗罩，突出寬度不應(yīng)大于0.40米；5米以上允許突出雨棚、挑檐，突出寬度不應(yīng)大于1米。

（3）建筑突出物和建筑本身應(yīng)有堅(jiān)實(shí)的結(jié)合，建筑物和建筑突出物均不得向道路上空排泄雨水。

（4）騎樓、過(guò)街樓和沿道路紅線(xiàn)的懸挑建筑，其凈高、寬度等應(yīng)符合城市規(guī)劃行政部門(mén)的統(tǒng)一規(guī)定。屬于公益上有須要的建筑和臨時(shí)性建筑，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可突入道路紅線(xiàn)建立。

3．退讓城市主、次干道的距離:

（1）規(guī)劃市區(qū)范圍內(nèi)的三環(huán)路、四環(huán)路和外環(huán)路(即公路一環(huán)路)以及北京地區(qū)的公路二環(huán)路，通過(guò)城鎮(zhèn)地區(qū)(包括北京城市總體規(guī)劃方案中規(guī)劃為城鎮(zhèn)建設(shè)地區(qū)，下同)的路段，按規(guī)劃干道紅線(xiàn)的要求限制建設(shè)；通過(guò)平原農(nóng)業(yè)區(qū)的路段，以規(guī)劃干道紅線(xiàn)為準(zhǔn)，兩側(cè)向外分別各劃100米為綠化隔離帶。

（2）以規(guī)劃市區(qū)二環(huán)路為起點(diǎn)，向外放射的九條規(guī)劃主干道，通過(guò)城鎮(zhèn)地區(qū)的路段，按規(guī)劃干道紅線(xiàn)的要求限制建設(shè)；通過(guò)平原農(nóng)業(yè)區(qū)的路段(直到北京轄區(qū)邊界，下同)，以規(guī)劃干道紅線(xiàn)為準(zhǔn)，兩側(cè)向外分別各劃100米為綠化隔離帶。

（3）總體規(guī)劃規(guī)定的次干道，通過(guò)城鎮(zhèn)地區(qū)的路段，按規(guī)劃干道紅線(xiàn)的要求限制建設(shè)；通過(guò)平原農(nóng)業(yè)區(qū)的路段，以規(guī)劃干道紅線(xiàn)為準(zhǔn)，兩側(cè)向外分別各劃70米為綠化隔離帶。

（4）規(guī)劃規(guī)定需修建立交的干道路口，位于城鎮(zhèn)地區(qū)的，按規(guī)劃立交紅線(xiàn)的要求限制建設(shè)；位于農(nóng)業(yè)區(qū)的，應(yīng)按規(guī)劃立交紅線(xiàn)向外劃100米為綠化隔離帶。

（5）已經(jīng)正式列入全市"進(jìn)京第一印象"工程的"五河十路"綠色通道建設(shè)工程依據(jù)市政府有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行。"五河"是永定河、潮白河、大沙河、溫榆河、北運(yùn)輸河；"十路"是京石路、京開(kāi)路、京津塘路、京沈路、順平路、京密路、京張路、外二環(huán)路等8條主要公路和京九、大秦2條主要鐵路。

注：

(1)九條規(guī)劃主干道為：

京承公路：東直門(mén)—酒仙橋—順義—懷柔—密云—古北口—承德。(含機(jī)場(chǎng)路支線(xiàn)，原定整頓范圍超過(guò)一百米的部分不變)。

京榆公路：建國(guó)門(mén)—通州—山海關(guān)。

京津塘公路：東南城角—馬駒橋—武清—塘沽新港。

京開(kāi)公路：西南城角—西紅門(mén)—黃村—固安—開(kāi)封。

京保公路：廣安門(mén)—六里橋—盧溝橋—良鄉(xiāng)—保定。

京原公路：復(fù)興門(mén)—八角—衙門(mén)口—潭柘寺—紫荊關(guān)－原關(guān)。

京大公路：阜成門(mén)—金頂街—三家店—雁翅—齋堂—大同。

京張公路：德勝門(mén)—昌平—德勝口—延慶—張家口。

京豐公路：安定門(mén)—立水橋—小湯山—九渡河—四海—琉璃廟—豐寧。

(2)規(guī)劃次干道(第一批)為：

十條豁口—平房—通州;

朝陽(yáng)門(mén)—定福莊—通州;

廣渠門(mén)—雙橋—通州;

體育館路－垡頭;

天壇東側(cè)路—東高地—青云店—安定;

永定