項目戰(zhàn)略及整體定位報告

借勢而為、步步為營

——開啟銀川都市自然主義時代謹(jǐn)呈：寧夏海亮房地產(chǎn)有限公司——銀川海亮項目戰(zhàn)略及整體定位報告作為大規(guī)模開發(fā)項目，必須基于城市發(fā)展和區(qū)域運(yùn)營的角度思考——1.從城市發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃的角度出發(fā)，我們項目的區(qū)域價值是什么，我們可借力的資源點(diǎn)；2.從城市房地產(chǎn)市場出發(fā)，找到項目市場機(jī)會點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)我們的潛在可持續(xù)客戶支撐；3.基于項目本體，結(jié)合市場發(fā)展和成功案例、找到適合本項目的開發(fā)策略和開發(fā)節(jié)奏，找準(zhǔn)項目的盈利模式、保證項目可持續(xù)開發(fā)項目思考的出發(fā)點(diǎn)項目第一階段之整體定位與開發(fā)模式報告結(jié)構(gòu)梳理1.基于理想的開發(fā)理念項目理想新城開發(fā)理念的引入開發(fā)理念下問題提出2.項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項目的發(fā)展戰(zhàn)略項目整體定位項目形象定位項目客戶及產(chǎn)品定位4.2自然生態(tài)綠化率、水化率社區(qū)建筑節(jié)能體系與環(huán)境結(jié)合的風(fēng)情化建筑風(fēng)格4.3.融合生長分區(qū)、分組團(tuán)開發(fā)規(guī)劃分區(qū)、分地塊規(guī)劃指標(biāo)確定項目開發(fā)進(jìn)程安排4.藍(lán)本：規(guī)劃落地都市自然體驗自然生態(tài)融合生長4.1都市自然體驗：全方位配套三條配套體系帶的打造都市自然帶、都市生活帶、都市后花園3.項目整體開發(fā)策略策略制定依據(jù)項目分期開發(fā)策略5.經(jīng)濟(jì)測算探討項目的財務(wù)狀況區(qū)域中心城市/建成區(qū)邊緣/具有強(qiáng)勢資源條件的/大規(guī)模綜合開發(fā)項目區(qū)域中心城市銀川市是寧夏回族自治區(qū)首府，憑借其獨(dú)特的地理區(qū)位優(yōu)勢，在經(jīng)濟(jì)、資源、自然環(huán)境等方面對周邊城市保持強(qiáng)大的吸引力城市建成區(qū)邊緣項目賀蘭山路以北，是城市未來發(fā)展方向之一，南側(cè)為城市傳統(tǒng)核心區(qū)。距離現(xiàn)狀城市成熟商圈10分鐘車程，距離市政府10分鐘車程，周邊已形成城市首席高尚住區(qū)形態(tài)，是典型的城市核心邊緣區(qū)，具極大發(fā)展?jié)摿?。具備?qiáng)勢資源條件項目三面環(huán)水，南觀北塔湖廣闊水面，自然資源條件得天獨(dú)厚。同時近距離享受自治區(qū)醫(yī)院新院以及新二中配套。大規(guī)模綜合開發(fā)項目整體占地4850余畝，可開發(fā)面積約3400畝，屬大規(guī)模綜合開發(fā)項目，因此在項目開發(fā)策略的制定上，必須考慮大盤開發(fā)的特點(diǎn)，在形成持續(xù)競爭力的基礎(chǔ)上分階段建立開發(fā)策略；項目規(guī)劃限制條件寬松，是房地產(chǎn)開發(fā)中可遇不可求的優(yōu)勢條件。項目開發(fā)需本著城市運(yùn)營的態(tài)度，將視角提升至城市規(guī)劃高度。項目屬性界定項目的核心價值點(diǎn)在于大規(guī)模開發(fā)和強(qiáng)勢自然資源實現(xiàn)項目價值最大化和企業(yè)品牌的提升核心目標(biāo)——價值最大化通過項目整體規(guī)劃和項目開發(fā)策略的合理安排，實現(xiàn)項目價值最大化重要目標(biāo)——品牌提升通過項目的成功打造，樹立海亮在銀川乃至整個西北房地產(chǎn)市場的品牌地位開發(fā)目標(biāo)寫在開始之前。立意。關(guān)于本項目的理想——不同的企業(yè)，對同一命題會有不同的解全球知名銅加工企業(yè)，全球最大合金銅管生產(chǎn)企業(yè)以“做精、做強(qiáng)、做大，創(chuàng)新、創(chuàng)優(yōu)、創(chuàng)名”作為自己的戰(zhàn)略發(fā)展方向秉承“高效、卓越、服務(wù)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，持續(xù)推進(jìn)“國際化戰(zhàn)略，品牌戰(zhàn)略和資本運(yùn)作戰(zhàn)略”，2008年綜合實力位居中國企業(yè)500強(qiáng)第193位，中國民營企業(yè)500強(qiáng)第12位，浙江省百強(qiáng)民營企業(yè)第7位......關(guān)于海亮地產(chǎn)時代的建筑理想海亮集團(tuán)——海亮集團(tuán)：輝煌的成就，堅實的基礎(chǔ)高效卓越服務(wù)奉獻(xiàn)銅加工產(chǎn)業(yè)是海亮發(fā)展壯大的起點(diǎn)和主業(yè)；目前已經(jīng)形成以銅加工、房地產(chǎn)、礦產(chǎn)開發(fā)、金屬貿(mào)易、教育五大產(chǎn)業(yè)為主體的國際化大型民營企業(yè)集團(tuán)；2008年海亮實現(xiàn)營業(yè)收入303.27億元，利稅11.65億元，綜合實力位居中國企業(yè)500強(qiáng)第193位。[開發(fā)關(guān)鍵詞：多元

發(fā)展。

領(lǐng)先

的。全新

的。新城]地產(chǎn)之于海亮：氣勢雄渾，打造標(biāo)桿[占領(lǐng)市場話語權(quán)，樹立企業(yè)品牌]

海亮集團(tuán)自2003年正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，短短五年時間，已成為地產(chǎn)界備受矚目的一顆新星?，F(xiàn)下轄9家房地產(chǎn)公司，分布在中國的重慶、內(nèi)蒙、上海、浙江以及美國的加里福尼亞州等地區(qū)。總投資達(dá)100億元，2007年在建工程量超過200萬平方米。開發(fā)項目：諸暨·華東汽配水暖城：項目總投資9.3億元，占地392畝，是華東地區(qū)規(guī)模最大的汽配水暖綜合性集散基地呼市·海亮廣場：建筑面積達(dá)137萬平方米，是目前中國乃至全球在建的最大單體建筑重慶·嘉陵風(fēng)情步行街/縉云廣場/狀元府第小區(qū)/重慶國際溫泉大酒店（五星級）……本項目之于海亮：天生麗質(zhì)，扛旗之作[秉承“西北造城”的建筑理想進(jìn)入銀川本項目勢必成為扛旗之作，創(chuàng)海亮經(jīng)典！]巨大發(fā)揮空間的大盤開發(fā)項目占地4850畝，可建設(shè)凈地3400畝以上。項目規(guī)劃限制條件寬松，是房地產(chǎn)開發(fā)中可遇不可求的優(yōu)勢條件，為項目開發(fā)留足發(fā)揮空間。優(yōu)越區(qū)位項目所在賀蘭山路南側(cè)為城市傳統(tǒng)核心區(qū)，周邊已形成城市首席高尚住區(qū)形態(tài)。城市發(fā)展方向按照銀川城市規(guī)劃，本項目所在方向是城市主要的發(fā)展方向，是承接高端居住人口的主要方向。未來承接外來人口的主要區(qū)域項目所在北塔湖片區(qū)由于其自身的交通和資源優(yōu)勢，現(xiàn)已形成高端居住板塊，未來將成為承接外來人口的主要區(qū)域。強(qiáng)勢自然資源項目三面環(huán)水，南觀北塔湖，自然資源條件得天獨(dú)厚。第一城西北——銀川城市新中心、新一級

——先進(jìn)理念的代言者和示范者

——城市與自然的完美結(jié)合與呈現(xiàn)者

——西北中高端客戶匯集地項目理想項目開發(fā)理念確定1思考?；诶硐氲拈_發(fā)理念——結(jié)合項目屬性、開發(fā)商的資金條件和項目目標(biāo)，前期達(dá)成共識以“平開高走”的方式保證項目的可持續(xù)開發(fā)項目屬性：大規(guī)模綜合開發(fā)，可開發(fā)凈地面積3400-3500畝左右開發(fā)商資金條件：前期有實力資金支持，后期需要滾動開發(fā)開發(fā)商的項目目標(biāo)：價值最大化&品牌創(chuàng)立前期大力投入配套和商業(yè)設(shè)施，以此樹立項目形象，逐步回線資金，以高位價格入市的“高舉高打”策略無法實現(xiàn)。前期不投入配套和設(shè)施，以低價格為核心競爭力，靠走量來回流資金的“低開高走”策略無法滿足企業(yè)此目標(biāo)。選擇“平開高走”的開發(fā)模式，持續(xù)投入配套和設(shè)施，實現(xiàn)大規(guī)模項目的可持續(xù)開發(fā)，保證項目利潤和品牌的雙重目標(biāo)。作為小城大盤，項目要實現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營，打造成為市場的標(biāo)桿項目，就意味著要基于市場而跳出市場，尋找一種全新的開發(fā)模式基于市場而跳出市場，結(jié)合市場發(fā)展階段走出差異化的道路，尋找一種全新的開發(fā)模式

現(xiàn)狀大盤開發(fā)的市場表現(xiàn)

項目開發(fā)理念和自身條件市場現(xiàn)狀大盤由于市場階段的限制，多采用分割分期的開發(fā)模式，很少體現(xiàn)大盤的生長性問題，未有真正意義上的大盤開發(fā)項目的開發(fā)理念：打造市場標(biāo)桿項目，樹立海亮品牌項目自身條件來看：3000畝大盤開發(fā)，小城大項目，開發(fā)歷時在10年以上，存在大量的不可控因素，如何保證大盤的可持續(xù)運(yùn)營，實現(xiàn)各階段的穩(wěn)步盈利是需要重點(diǎn)解決的問題？V.S從先進(jìn)案例中尋找答案……引入新城開發(fā)的理念通過對臺灣林口新城開發(fā)的案例研究我們將新城開發(fā)理念總結(jié)為四個關(guān)鍵點(diǎn)——便捷、復(fù)合、生態(tài)、生長在林口我們發(fā)現(xiàn)，新城開發(fā)不同于一般之處就在于：它并不是將城市的開發(fā)僅僅視為緩解大都會壓力的一種手段，不是將廣建住宅作為自己的最終目標(biāo)，而是將多元復(fù)合、城市生長、共生共榮、可持續(xù)發(fā)展作為自己的核心理念貫徹始終，否則，這樣的新城將不會有生命力，最后也只能淪為地產(chǎn)商炒作的口號……

2.復(fù)合性

3.生態(tài)性

1.便捷性便捷交通體系的打造，是打造新城市主義體系的首要因素環(huán)境與人、建筑的共生共存，永續(xù)發(fā)展資源、產(chǎn)品、配套相互融合，營造自給自足的區(qū)域內(nèi)生環(huán)境案例借鑒新城開發(fā)核心理念

4.生長性新城發(fā)展各階段都伴隨著配套設(shè)施的逐步釋放，推動區(qū)域的逐步生長、完善，走向成熟項目開發(fā)理念——新城開發(fā)新城開發(fā)：不是將新城僅僅視為緩解大都會壓力的一種手段，不是以廣建住宅為目標(biāo)，而是以造城的理念，打造不斷生長、完善，逐步走向成熟的“新城”Keywords:便捷復(fù)合生長生態(tài)開發(fā)理念在新城開發(fā)理念的指導(dǎo)原則下，通過本體與市場的比對，我們可以發(fā)現(xiàn)本項目的問題本體條件市場現(xiàn)狀區(qū)位條件典型的城市建城區(qū)邊緣位置，緊鄰高端居住區(qū)和優(yōu)勢自然資源，具備成為未來承接外來人口的主要區(qū)域項目規(guī)模項目整體占地4850余畝，可開發(fā)凈地面積約3400畝，是真正意義上的大規(guī)模開發(fā)項目。資源條件項目三面環(huán)水，南觀北塔湖廣闊水面，西臨唐淶渠河道，自然資源條件得天獨(dú)厚。開發(fā)商實力海亮集團(tuán)2008年營收超過300億元，為全國500強(qiáng)第193位。集團(tuán)自2003年正式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，短短五年時間，已成為地產(chǎn)界備受矚目的一顆新星。區(qū)位價值雖南側(cè)已形成高端居住區(qū)意向，但賀蘭山路北基本未開發(fā)，客戶對于項目所在片區(qū)的認(rèn)知度不高，承接外來人口的優(yōu)勢尚未發(fā)揮市場容量市場個盤年消化量約6-7萬平米；按照10-15年開發(fā)銷售完成計算，本項目年需消化20-30萬平米，相當(dāng)于在售個盤速度4倍，市場去化壓力大。開發(fā)模式大盤項目均按照住宅模式開發(fā)，市場上尚未有真正意義上的大盤開發(fā)?？蛻魧Y源價值的認(rèn)知銀川市人民對資源型住宅非常認(rèn)可，資源帶來的溢價明顯。開發(fā)理念之下本階段要解決的四大核心問題——問題二：適宜項目的開發(fā)策略問題——開發(fā)策略篇在分析項目自身具備的客觀及主觀資源價值力的基礎(chǔ)上分階段釋放，保證項目的可持續(xù)開發(fā)問題三：定位指導(dǎo)下的項目規(guī)劃落地——規(guī)劃篇在項目的開發(fā)理念及整體定位指導(dǎo)之下，將理念運(yùn)用到規(guī)劃落地的層面，指導(dǎo)項目開發(fā)問題四：項目經(jīng)濟(jì)狀況模擬分析——經(jīng)濟(jì)篇大規(guī)模項目的開發(fā)盈利來源于項目的開發(fā)節(jié)奏，對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)狀況的模擬分析，了解項目現(xiàn)金流走向，成為企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)的重要前提問題一：項目發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位——戰(zhàn)略及定位篇作為位于銀川高端居住區(qū)的典型大規(guī)模開發(fā)項目，擁有優(yōu)勢的自然資源價值，如何定義自身價值，找尋適合自身的發(fā)展戰(zhàn)略，是項目首先需要解決的問題2戰(zhàn)略及定位篇項目的發(fā)展方向——北京路民族街唐淶渠老城核心在建區(qū)區(qū)域潛在價值之一：城市規(guī)劃利好

“北拓”規(guī)劃使本項目站位于城市重點(diǎn)發(fā)展方向上，是興慶區(qū)向北發(fā)展的自然外溢區(qū)域，未來具備承接城市高端居住功能的主要區(qū)域銀川城市規(guī)劃方向：南進(jìn)、北拓、西優(yōu)、東控，北拓規(guī)劃使項目站在城市未來重點(diǎn)發(fā)展帶上，未來隨著規(guī)劃利好的逐步釋放，區(qū)域發(fā)展勢頭良好，具備承接市區(qū)及外地客戶的潛力。隨著老城區(qū)的逐漸飽和，土地供應(yīng)的逐漸稀缺，城市的發(fā)展開始逐步外溢成為必然，現(xiàn)階段正處在城市中心逐步外擴(kuò)的過渡階段，居住功能向外轉(zhuǎn)移。本項目區(qū)域是興慶區(qū)北向發(fā)展的自然外溢區(qū)，北側(cè)區(qū)域開始逐步成熟。未來興慶區(qū)建設(shè)將集中在北部。項目位于北塔湖、唐徠渠綠化帶上，同時位于興慶區(qū)發(fā)展中軸民族路上，是興慶區(qū)北向發(fā)展的必然方向。銀川城市規(guī)劃——南進(jìn)、北拓、西優(yōu)、東控基于區(qū)域價值的發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域潛在價值之二：濱水資源利好

湖城發(fā)展階段下客戶對水資源價值的認(rèn)可度高，項目先天具備資源優(yōu)勢，未來遵循資源差異化路線，形成以自然資源為主的向心力銀川房地產(chǎn)市場發(fā)展到湖城的階段，客戶對于水資源的價值十分認(rèn)可。項目三面環(huán)水，南觀超大景觀水面——北塔湖。形成對周邊客戶的強(qiáng)烈吸引。北塔湖公園未來規(guī)劃更提升區(qū)域資源價值：總規(guī)劃320公頃的北塔生態(tài)居住區(qū)，為城市內(nèi)最大的生態(tài)濕地公園，必將提升區(qū)域整體價值。公園建成后將成為城市歷史文化的集中展示區(qū)。項目遵循資源差異化路線：形成以自然資源為主的向心力。唐徠渠北塔湖艾依河注：除近千年歷史的唐徠渠外，艾依河與北塔湖都是2002年之后濕地復(fù)原工程中開挖建設(shè)的。區(qū)域潛在價值之三：居住價值認(rèn)知利好

北塔湖區(qū)域目前已經(jīng)形成高端價值認(rèn)知，未來區(qū)域?qū)⑿纬摄y川中央高端居住區(qū)錦泰花園觀湖壹號東方盛世中國印象楓河雅居千余畝濕地水面、千年寶塔的歷史價值與城市價值的交匯，共同造就了北塔環(huán)湖居住區(qū)的高價值，成為區(qū)域高溢價平臺。平臺之上各項目憑借與資源的關(guān)系以及產(chǎn)品力打造等方面發(fā)力，實現(xiàn)不同的溢價空間，其中觀湖壹號憑借領(lǐng)先的產(chǎn)品力與營銷力實現(xiàn)了區(qū)域最高價。早期海寶小區(qū)，錦泰花園等項目的入住，帶動居住氛圍逐漸形成，未來隨著京能、民生的進(jìn)駐，北塔湖區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段。待本項目入市時，區(qū)域居住價值已經(jīng)成熟。項目價格溢價因素錦泰花園楓河雅居4400-4600平臺底價中國印象5600風(fēng)格，景觀資源，借勢東方盛世5500教育資源觀湖壹號5500-6000營銷，產(chǎn)品風(fēng)格，產(chǎn)品力，景觀資源區(qū)域價值的戰(zhàn)略解決方案——

借勢而為，與現(xiàn)有高尚住區(qū)融為一體，叫響區(qū)域的同時標(biāo)定項目價值，形成以自然資源為主的向心力借勢而為，站穩(wěn)平臺借勢而不是重塑區(qū)域價值。將本區(qū)域價值與北塔湖捆綁，延續(xù)北塔湖區(qū)域的高端意向，承接高端價值認(rèn)知，以環(huán)湖、中央居住區(qū)的姿態(tài)出現(xiàn)。叫響區(qū)域，標(biāo)定價值以叫響區(qū)域價值的方式標(biāo)定項目價值，形成以自然資源為主的向心力規(guī)劃發(fā)展城市向北發(fā)展，本區(qū)域是興慶區(qū)向北發(fā)展后的自然蔓延區(qū)。濱水資源湖城時代，資源價值優(yōu)勢明顯，利于項目未來形成以自然資源為主的向心力高尚住區(qū)未來區(qū)域?qū)⑿纬摄y川中央高端居住區(qū)，成為承接外來人口的主要區(qū)域區(qū)域潛在價值我們怎樣做？北塔湖北·中央居住區(qū)區(qū)域價值——中央居住區(qū)往往是一個城市中規(guī)模最大或者較大的集中品質(zhì)生活區(qū)，片區(qū)需具備環(huán)境、配套等方面優(yōu)勢，片區(qū)相對獨(dú)立，區(qū)域往往能夠自身形成標(biāo)簽，產(chǎn)生外向吸引力。SWOTS——優(yōu)勢W——劣勢項目三面環(huán)水，占據(jù)強(qiáng)勢水資源；大盤開發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢，有更多發(fā)揮空間；項目規(guī)劃限定指標(biāo)很少，具有控規(guī)制定優(yōu)勢。地價優(yōu)勢，取地成本低；項目目前處于城市建成區(qū)邊緣，未形成成熟認(rèn)知O——機(jī)會發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢城市拉大骨架，南進(jìn)北拓，本項目處于發(fā)展主軸及生態(tài)綠化帶上。市場上客戶對于水資源價值認(rèn)知較高城市處于快速中心化階段，人口暴漲，帶動房地產(chǎn)呈快速消化態(tài)勢。城市房地產(chǎn)開發(fā)水平仍處于較低水平，可超越空間大。放大資源優(yōu)勢和規(guī)劃利好，以地價優(yōu)勢在短期內(nèi)局部競爭中取得優(yōu)勢。發(fā)揮大盤優(yōu)勢，以城市運(yùn)營商的姿態(tài)滾動開發(fā)，推動項目成長成熟，賺取持續(xù)利潤。借助現(xiàn)狀北塔湖區(qū)域認(rèn)知，放大區(qū)域整體利好，突出資源優(yōu)勢，通過產(chǎn)品適度領(lǐng)先和營銷超越，打破初期認(rèn)知陌生感。T——威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅城市整體人口容量較小，項目開發(fā)周期較長，開發(fā)不確定性較大。豐富產(chǎn)品線，形成產(chǎn)品分級，將各類購房客戶一網(wǎng)打盡突出資源，營銷引導(dǎo)，產(chǎn)品超越，化解劣勢和威脅結(jié)合對項目自身的SWOT分析，制定項目的發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略——借勢而為重塑資源持續(xù)生長后來居上承接城市發(fā)展趨勢，依托區(qū)域發(fā)展利好，借力強(qiáng)勢資源配套，標(biāo)定項目高端價值。整合可利用資源，內(nèi)部再造資源，提升整體地塊價值，構(gòu)建資源價值可持續(xù)增值體系。前期以區(qū)域價值界定項目價值，后期以項目價值抬升區(qū)域價值，二者互相促進(jìn)，形成銀川水岸生活新標(biāo)桿。構(gòu)建生長型開發(fā)模式，建立自給自足新城開發(fā)體系，打造增值的可持續(xù)新城開發(fā)。非市場化（99年之前）啟動（2000-2003）發(fā)展（2004-2008）高速發(fā)展（2009-）市場特征市場處于混沌階段，居民住房基本不靠市場解決。政府缺乏統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)，土地持有者，到處批地搞建筑，建筑規(guī)劃、風(fēng)格、質(zhì)量無從談起房地產(chǎn)市場化逐步放開，但暗箱操作現(xiàn)象明顯。商品房成為解決居民新增住房需求的主要途徑。政府在“大銀川”的規(guī)劃理念下開始拉大銀川骨架，銀川大規(guī)模開發(fā)拉開序幕。房地產(chǎn)開發(fā)水平大幅躍升，吸引大量外來客戶置業(yè)，房地產(chǎn)市場消化量突破200萬平米，并持續(xù)高位運(yùn)行。政府逐步試行招拍掛，市場向秩序化發(fā)展。隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，“塞上湖城”的規(guī)劃利好逐步釋放，銀川“宜業(yè)宜居”的區(qū)域中心城市地位將進(jìn)一步確立。房地產(chǎn)將步入高速發(fā)展階段。開發(fā)商國有開發(fā)商為主，非正規(guī)企業(yè)大量存在，“有地就是開發(fā)商”本地開發(fā)商逐漸正規(guī)化，民生等開發(fā)商在此階段迅速成長。階段末魯能進(jìn)駐本地開發(fā)商品牌開始樹立，2003年之后，銀川開始評選本地十大開發(fā)商。魯能、頤和試水銀川，但市場實現(xiàn)并不理想。綠地、海亮、京能等外地實力開發(fā)商進(jìn)入。銀川開發(fā)商格局將洗牌。思源等一線房地產(chǎn)服務(wù)公司進(jìn)駐。價格不到1000元/平米2000年均價960元/平米，至2003年已突破2000元/平米2100元/平米增長到2958元/平米，不同檔次產(chǎn)品價格出現(xiàn)分化預(yù)計將穩(wěn)定增長產(chǎn)品部分市場化產(chǎn)品，并未與公建住房拉開差距，僅解決“居住”問題。產(chǎn)品質(zhì)量與公建住房拉開差距，但仍處于初級市場化階段，產(chǎn)品本身為主要競爭力。改善需求成為主導(dǎo)，戶型面積趨大，客戶關(guān)注點(diǎn)向外圍發(fā)展，園林、物業(yè)、環(huán)境資源成為重要因素產(chǎn)品僅是載體，資源是重要支撐，而新生活體驗、人文、標(biāo)簽等等則是房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的必然趨勢典型項目中房·高爾夫、民生城市花園尚東國際、京能·天下川、凱威·觀湖壹號、銀川城市房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段，隨外腦的進(jìn)駐，項目開發(fā)水平快速提升，帶動項目的營銷展示水平發(fā)展到新臺階開發(fā)主題開發(fā)水平快速提升，營銷展示水平快速發(fā)展，體驗展示是大趨勢溢價無差別競爭有差別無關(guān)的顧客需求提交產(chǎn)品制造商品提交服務(wù)展示體驗市場有關(guān)的市場上大部分項目所處階段個別項目如觀湖一號轉(zhuǎn)向提交服務(wù)，未來可能向提交體驗轉(zhuǎn)變市場現(xiàn)狀由制造產(chǎn)品向提交服務(wù)過渡階段，展示體驗作為房地產(chǎn)的最高階段是我們項目的主題機(jī)會競爭力演變四個發(fā)展階段：隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展成熟，項目的核心競爭力由最初的提交產(chǎn)品、制造商品到后來的提交服務(wù)、展示體驗銀川市場現(xiàn)狀：正處在由提交產(chǎn)品、制造商品向提交服務(wù)、展示體驗的過渡階段。從銀川市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，市場上大部分項目仍然處在僅僅提交產(chǎn)品，為客戶制造商品的階段，而只有個別項目如觀湖一號開始注重為客戶提供服務(wù)階段，引進(jìn)戴德梁行管理物業(yè)，服務(wù)感受明顯加強(qiáng)，未來可能會像提供展示區(qū)、為客戶提交體驗階段發(fā)展作為銀川一流大盤，項目未來開發(fā)周期長，因此站位高端、眼光長遠(yuǎn)，將項目開發(fā)主題定位于為客戶展示體驗，在營銷層面以及配套開發(fā)層面將“體驗”貫穿項目始終成為項目的必由之路世聯(lián)經(jīng)典模型從配套及產(chǎn)品層面將“體驗”進(jìn)行到底配套設(shè)施可體驗：設(shè)施的打造多以為社區(qū)及周邊居民提供可參與、可交流的設(shè)施為主，充分體現(xiàn)為業(yè)主提交體驗的開發(fā)主題未來生活體驗之旅……營銷展示可體驗：

通過臨時展場之掛式區(qū)域沙盤、步入式沙盤——親臨模擬體驗

臨時展場之大銀幕3D宣傳片——場景體驗

臨時展場之工法展示——品質(zhì)體驗

樣板間——體驗式空間

組團(tuán)景觀實景展示，結(jié)合實體樣板間，未來的生活場景親臨體驗

售樓處外廣場和參觀通道要做足風(fēng)情綠化，體驗項目的居住環(huán)境公共設(shè)施：全家庭活動區(qū)、雕塑公園、水岸廊橋、濱河公園、入口廣場、圣愛廣場商業(yè)設(shè)施：盈港商業(yè)、風(fēng)情商業(yè)街、MallPark景觀購物公園樣板區(qū)體驗全家庭活動區(qū)親子樂園風(fēng)情商業(yè)街從銀川市場發(fā)展階段、客戶認(rèn)知及項目自身資源條件分析可以看出，項目具備了城市和自然雙重屬性特征，未來具備打造成為城市自然主義中心的潛力城市及房地產(chǎn)市場項目本體客戶認(rèn)知

形象定位客戶認(rèn)知：關(guān)注城市配套：完善教育、醫(yī)療等城市配套是客戶置業(yè)主要關(guān)注點(diǎn)自然環(huán)境吸引：自然資源條件好是吸引本地和外來客戶的核心價值點(diǎn)；城市及房地產(chǎn)市場發(fā)展階段：城市中心化：作為區(qū)域中心城市，銀川承接大量外來人群，城市中心化特征明顯湖城階段：銀川城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到湖城的階段，沿湖形成高端居住板塊項目自身條件：大規(guī)模項目：大規(guī)模具備造城稟賦強(qiáng)勢自然資源條件：三面環(huán)水，緊鄰北塔湖，具備資源借勢條件和創(chuàng)造資源條件；項目兼具城市和自然雙重屬性，具備成為城市自然主義中心的潛力定位前提城市自然以都市體驗和自然生態(tài)融合的理念貫穿項目開發(fā)的始終，營造自然生態(tài)、多元體驗、復(fù)合生長的自然都市生活體驗銀川自然都市生活體驗區(qū)本項目整體定位關(guān)鍵詞：自然：凸顯自然資源特色，借勢北塔湖資源、挖掘河體資源條件、重塑地塊內(nèi)部自然資源條件；都市：多元化、都市化的城市生活配套，由小鎮(zhèn)生長到都市的開發(fā)模式融合：都市設(shè)施和自然結(jié)合，居住環(huán)境對自然尊重，整體體現(xiàn)都市和自然結(jié)合都市生活自然生態(tài)城市和自然的融合+完善的都市與自然融合的生活配套體系特色的綠化率、水化率全生態(tài)社區(qū)形象定位——開啟銀川都市自然主義時代這里城市和自然結(jié)合價值主張：都市自然體驗：融合自然與都市的多元配套體系的打造自然生態(tài)：全方位、領(lǐng)先市場的自然生態(tài)舉措塑造，打造生態(tài)宜居社區(qū)融合生長：都市和自然的共融，體現(xiàn)新城開發(fā)持續(xù)生長的理念形象定位都市體驗——多元化城市及社區(qū)休閑功能這里到處充滿了時尚、休閑和快樂的味道，到處洋溢著無限的生機(jī)和活力的地帶，一個城市的舞臺，一個展示的窗口，這里將成為銀川新的中心，這里你能夠享受到前所未有的全方位體驗這里將成為銀川都市生活的示范區(qū)自然生態(tài)——生態(tài)節(jié)能體系的打造與環(huán)境相結(jié)合的風(fēng)情化建筑設(shè)施的打造這里到處洋溢著自然的氣息這里是生態(tài)節(jié)能的示范地這里將成為銀川生態(tài)與科技結(jié)合的最佳示范場融合生長——具有生長力的社區(qū)這里是一個生長性的社區(qū)這里的產(chǎn)品、配套體系多樣復(fù)合。這里的生活和都市無異，處處體現(xiàn)自然與都市生活典范都市自然主義

都市自然體驗·自然生態(tài)·融合生長

——銀川·自然都市生活體驗區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)：融合自然的都市配套體系的打造：配套體系的打造上除了關(guān)注城市與社區(qū)配套的多元復(fù)合，還需要結(jié)合自然生態(tài)資源和都市生活配套，體現(xiàn)自然和都市的融合配套設(shè)施的打造將“體驗”貫穿：社區(qū)配套設(shè)施的打造上始終將體驗的理念貫穿，強(qiáng)調(diào)設(shè)施的體驗性和居民的可參與性，打造體驗性社區(qū)都市自然帶、都市生活帶、都市后花園三條配套體系帶的打造：北側(cè)沿唐淶渠距離城市較遠(yuǎn)，可結(jié)合市政綠化帶打造都市自然帶，突出自然資源價值；地塊內(nèi)部沿主路都市意向較濃，建議依據(jù)項目的開發(fā)進(jìn)程設(shè)置滿足社區(qū)生活需要的都市配套設(shè)施，打造都市生活帶；南側(cè)沿艾依河自然資源景觀價值最高，建議結(jié)合水系打造都市自然帶，充分利用資源景觀價值，加強(qiáng)展示效果都市自然體驗·融合都市與自然的多元配套體系關(guān)鍵點(diǎn)：綠化率、水化率社區(qū)的打造項目通過高綠化率打造自然生態(tài)價值的平臺，通過綠軸、綠意的設(shè)計實現(xiàn)高綠化，開啟全親水生活時代，對水資源進(jìn)行充分的利用，通過規(guī)劃手段將建筑和水浸距離接觸，體現(xiàn)建筑與水的互動節(jié)能體系的打造社區(qū)通過節(jié)能體系的打造實現(xiàn)和自然的和諧共融，打造生態(tài)宜居型社區(qū)自然生態(tài)·全方位、領(lǐng)先市場的自然生態(tài)舉措塑造，打造生態(tài)宜居社區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)：新城的肌理打造持續(xù)生長、自然共融的新城都市與自然融合的建筑風(fēng)格的選擇在建筑風(fēng)格的選擇上，結(jié)合自然環(huán)境進(jìn)行建筑的設(shè)計，充分體現(xiàn)都市意向，考慮建筑中都市與自然的互融融合生長·都市和自然的共融，體現(xiàn)新城開發(fā)持續(xù)生長的理念市場上在售項目的銷售表現(xiàn)：當(dāng)期產(chǎn)品形式單一，市場化消化速度緩慢。項目要實現(xiàn)高速，必須依靠產(chǎn)品和客戶的多元化、復(fù)合化項目名稱產(chǎn)品類型銷售速度凱爾福邸多層、小高層4-6萬平米觀湖一號洋房、別墅洋房6萬以上文定天下多層5-6萬平米左右艾依水郡多層、小高層、聯(lián)排7-8萬平米左右森林半島在售多層10萬平米左右項目市場消化速度普遍在4-10萬平米：市場在售項目銷售當(dāng)期產(chǎn)品形式普遍較為單一，客戶類型相對單一，導(dǎo)致消化速度受到影響，中高密度產(chǎn)品的銷售速度在4-8萬平米/年，個別項目由于其獨(dú)特的資源優(yōu)勢實現(xiàn)了10萬平米/年的銷售速度項目要達(dá)到市場在售項目主流消化速度的2倍以上，高速消化目標(biāo)下客戶和產(chǎn)品的多元化和復(fù)合化是必走之路。年消化20萬平米以上本項目住宅開發(fā)規(guī)模360萬平米左右，按照15年的開發(fā)進(jìn)程計算，項目的年開發(fā)量在20萬平米以上，占到銀川08年商品房銷售面積的1/15以上。目標(biāo)現(xiàn)實客戶及產(chǎn)品定位客戶多元化的實現(xiàn)擁有現(xiàn)實條件：從銀川城市對外的吸引力和項目自身的價值來看，項目具備成為中高端客戶置業(yè)的重要選擇地的條件銀川及項目自身具備吸引各類客戶來此置業(yè)的先決條件銀川城市的影響力和對外的吸引力致使外來人口向銀川中心化的現(xiàn)象明顯，為客戶的多元化奠定了市場基礎(chǔ)從項目自身條件來看，項目享受城市北拓及德勝產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好，同時自身依靠資源價值優(yōu)勢可以成為中高端客戶置業(yè)的重要選擇地之一客戶及產(chǎn)品定位市場上客戶以來源分類，及本項目相應(yīng)的需實施的策略客戶類型客戶需求市場環(huán)境/本體條件項目機(jī)會/策略產(chǎn)品需求區(qū)域流向保健因素激勵因素主動郊區(qū)化客戶別墅/多層北塔湖/森林公園/寶湖優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品/市區(qū)交通/生活配套環(huán)境資源/城市配套/圈層生活市中心項目容積率高、資源條件不好、居住舒適度不高；本項目具備較好的交通條件，良好環(huán)境，彈性容積率，區(qū)域配套逐漸完善生態(tài)環(huán)境改造，配套完善，以高品質(zhì)中低密度產(chǎn)品承接市中心中高端客戶的主動外溢被動郊區(qū)化客戶多層/小高層賀蘭縣/銀川西、南部低總價便捷公交/生活配套/優(yōu)質(zhì)學(xué)校銀川大量團(tuán)購房供應(yīng)和周邊大量低價住宅供應(yīng)與開發(fā)目標(biāo)不符，排除該類客戶地緣性客戶多層/小高層項目地周邊優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品/市區(qū)交通/生活配套城市配套/環(huán)境資源本項目產(chǎn)品復(fù)合，具備較好的交通、資源條件，未來配套不斷完善環(huán)境改造，配套完善，產(chǎn)品及品質(zhì)升級，中等密度產(chǎn)品外地實力型客戶別墅/多層銀川市區(qū)，資源較好的片區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品/便利交通/生活配套環(huán)境資源/城市配套城市新興中高端生態(tài)住區(qū)，具備較好的交通條件、原生態(tài)資源，區(qū)域未來配套不斷完善生態(tài)環(huán)境，完善配套，中低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)升級外地中心化客戶多層/小高層賀蘭縣/銀川西、南部性價比產(chǎn)品/便利交通/生活配套城市配套/環(huán)境資源城市新興中高端生態(tài)住區(qū)，具備完善城市配套和便捷交通，產(chǎn)品線復(fù)合，滿足不同客戶需求環(huán)境改造，配套完善，產(chǎn)品及品質(zhì)升級，中等密度產(chǎn)品客戶及產(chǎn)品定位客戶類型客戶需求市場環(huán)境/本體條件項目機(jī)會/策略產(chǎn)品需求區(qū)域流向保健因素激勵因素資源占有型客戶獨(dú)棟/聯(lián)排北塔湖/森林公園/寶湖別墅產(chǎn)品/環(huán)境資源/產(chǎn)品品質(zhì)城市配套/市區(qū)交通項目區(qū)位已經(jīng)形成中高端生態(tài)住區(qū)認(rèn)知，具備交通、資源疊加優(yōu)勢依靠資源打造少量親近水系景觀的頂級產(chǎn)品，以高溢價獲得最大化收益。居住改善型客戶聯(lián)排/洋房分散于各中低密社區(qū)中低密度產(chǎn)品/環(huán)境資源/生活配套產(chǎn)品品質(zhì)/城市配套項目具備交通、資源疊加優(yōu)勢，改善型客戶是市場中可見最活躍客群以差異化的、形式感更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)型低密度產(chǎn)品迎合目標(biāo)客戶需求養(yǎng)老自住型客戶多層/洋房相對分散資源環(huán)境/產(chǎn)品品質(zhì)/生活配套便捷交通/醫(yī)療設(shè)施良好的自然環(huán)境；自治區(qū)醫(yī)院新院完善生活配套；部分針對老年人的休閑配套設(shè)施教育導(dǎo)向型客戶多層/小高層市區(qū)內(nèi)重點(diǎn)學(xué)區(qū)教育配套/生活配套/交通便利產(chǎn)品總價/升值潛力新二中為本項目提供教育配套增加幼兒園等初級階段教育資源；完善生活配套投資型客戶多層/小高層相對分散便利交通/生活配套產(chǎn)品總價/投資回報主要集中于自然資源和教育配套較好的項目發(fā)展初期；本項目具備優(yōu)勢資源和配套條件，升值潛力大項目前期依靠性價比吸引比，不構(gòu)成項目客戶主流作為一個大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目，單一的客戶不能支撐項目可持續(xù)發(fā)展，堅持客戶

“多元化、可持續(xù)，隨區(qū)域開進(jìn)程進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整”是我們的客戶策略客戶及產(chǎn)品定位市場上客戶以置業(yè)目的分類，及本項目相應(yīng)的需實施的策略項目前期核心目標(biāo)客戶的置業(yè)驅(qū)動因素以及相對應(yīng)的本階段產(chǎn)品開發(fā)策略核心客戶重要客戶邊緣客戶居住改善型客戶資源占有型客戶投資型客戶養(yǎng)老型客戶地緣型客戶教育導(dǎo)向性外地實力型客戶外地中心化客戶產(chǎn)品品質(zhì)城市配套產(chǎn)品形式資源環(huán)境生活配套城市配套交通產(chǎn)品形式資源環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)總價投資回報交通生活配套交通醫(yī)療設(shè)施資源環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)生活配套城市配套資源環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)交通生活配套產(chǎn)品總價升值潛力教育配套生活配套交通條件環(huán)境資源城市配套產(chǎn)品質(zhì)量交通條件生活配套城市配套資源環(huán)境性價比交通生活配套項目發(fā)展特征：依靠自然環(huán)境的舒適度和產(chǎn)品形式吸引客戶，基本生活配套滿足，社區(qū)建設(shè)尚未成熟本項目前期發(fā)展特征產(chǎn)品形式：別墅、多層洋房、小高層等，以中低密度產(chǎn)品啟動，不挑戰(zhàn) 市場，以資源和性價比迅速立勢核心客戶價值點(diǎn)排序產(chǎn)品形式資源環(huán)境總價城市、生活配套客戶及產(chǎn)品定位項目中期核心目標(biāo)客戶的置業(yè)驅(qū)動因素以及相對應(yīng)的本階段產(chǎn)品開發(fā)策略核心客戶重要客戶邊緣客戶居住改善型客戶資源占有型客戶外地實力型客戶地緣型客戶養(yǎng)老型客戶外地中心化客戶投資型客戶被動郊區(qū)化客戶教育導(dǎo)向性產(chǎn)品品質(zhì)城市配套產(chǎn)品形式資源環(huán)境生活配套城市配套交通產(chǎn)品形式資源環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)環(huán)境資源城市配套產(chǎn)品質(zhì)量交通條件生活配套城市配套資源環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)交通生活配套交通醫(yī)療設(shè)施資源環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)生活配套城市配套資源環(huán)境性價比交通生活配套總價投資回報交通生活配套總價交通生活配套學(xué)校資源產(chǎn)品總價升值潛力教育配套生活配套交通條件項目發(fā)展特征：依靠自然環(huán)境的舒適度及社區(qū)生活的成熟度吸引客戶，社區(qū)配套日益完善本項目中期發(fā)展特征產(chǎn)品形式：別墅、多層洋房、小高層、少量高層，混合物業(yè)，互為價值 標(biāo)桿，拉動項目成熟核心客戶價值點(diǎn)排序城市、生活配套資源環(huán)境產(chǎn)品形式、品質(zhì)交通客戶及產(chǎn)品定位項目后期核心目標(biāo)客戶的置業(yè)驅(qū)動因素以及相對應(yīng)的本階段產(chǎn)品開發(fā)策略核心客戶重要客戶邊緣客戶居住改善型客戶外地實力型客戶地緣型客戶養(yǎng)老型客戶教育導(dǎo)向性產(chǎn)品品質(zhì)城市配套產(chǎn)品形式資源環(huán)境生活配套環(huán)境資源城市配套產(chǎn)品質(zhì)量交通條件生活配套城市配套資源環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)交通生活配套交通醫(yī)療設(shè)施資源環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)生活配套產(chǎn)品總價升值潛力教育配套生活配套交通條件項目發(fā)展特征：社區(qū)逐步成熟，依靠成熟社區(qū)的景觀價值和配套價值實現(xiàn)高溢價，密度逐步走高本項目后期發(fā)展特征產(chǎn)品形式：多層洋房、小高層、高層等中高密度產(chǎn)品為主。少量低密度 實現(xiàn)標(biāo)桿價格核心客戶價值點(diǎn)排序社區(qū)成熟度，配套完善資源環(huán)境產(chǎn)品形式產(chǎn)品品質(zhì)客戶及產(chǎn)品定位整體開發(fā)進(jìn)程中，客戶主體隨項目階段性核心競爭力變化：

中高端客戶啟動，伴隨區(qū)域發(fā)展和項目成熟，主力客戶層面不斷擴(kuò)展和結(jié)構(gòu)性調(diào)整客戶及產(chǎn)品定位發(fā)展階段啟動期突出資源價值發(fā)展期配套完善成熟期綜合發(fā)展客戶演變過程項目核心競爭力自然環(huán)境+產(chǎn)品形式規(guī)劃預(yù)期社區(qū)規(guī)?；?、配套完善特色配套補(bǔ)足+城市配套啟動成熟高端社區(qū)高端綜合配套+人文體驗特色配套良好的自然資源；便捷的交通條件；城市核心區(qū)邊緣認(rèn)知；性價比產(chǎn)品的多層與小高層低密度產(chǎn)品形式社區(qū)逐步形成規(guī)?；?，社區(qū)配套逐步完善；特色化休閑娛樂商業(yè)；城市化配套啟動，進(jìn)一步提升區(qū)域價值城市化配套完善，人口大量聚集，城市意象成熟；城市自然主義的區(qū)域價值認(rèn)知確立；成熟完善的體系化配套；建筑高密度化，城市價值逐漸替代資源價值本地改善型客戶投資型客戶養(yǎng)老型客戶外地實力型客戶本地資源占有型客戶地緣性客戶外地中心化客戶教育導(dǎo)向型客戶產(chǎn)品定位——全線產(chǎn)品開發(fā)，多元、復(fù)合型社區(qū)，產(chǎn)品互為標(biāo)桿，整體價值提升現(xiàn)階段市場狀況目前城市低密度市場并未成熟，存在一定市場空白；別墅產(chǎn)品由粗放型向精細(xì)化發(fā)展，城市資源型別墅受到追捧（觀湖壹號），本項目有較大可為空間；多層洋房產(chǎn)品為城市主流產(chǎn)品，消化量與消化速度較為理想，前期可作為項目的主力產(chǎn)品；隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，小高層、高層產(chǎn)品已經(jīng)逐漸被客戶接受，產(chǎn)品容積率上的優(yōu)勢，決定其將承擔(dān)前期平衡容積率，后期收獲利潤的角色。獨(dú)棟別墅：別墅的價值與形象最高，低密度產(chǎn)品對資源天生的占有屬性，可以使其成為本項目個階段的價值標(biāo)桿；聯(lián)排：容積率與產(chǎn)品形式的相互結(jié)合，作為本項目低密度形式產(chǎn)品的主體。情景洋房產(chǎn)品：屬于中低密度產(chǎn)品，能夠塑造整體社區(qū)氛圍。產(chǎn)品能夠可以和景觀充分融合，體現(xiàn)高檔次社區(qū)形象，發(fā)展?jié)摿Υ螅恍「邔?、高層：可以作為提高整體容積率的手段視市場情況機(jī)動調(diào)整，決定開發(fā)與投入的時機(jī)；客戶及產(chǎn)品定位3開發(fā)策略篇實現(xiàn)理想的方向——新城開發(fā)指導(dǎo)理念之下大盤開發(fā)的策略——天津梅江南片區(qū)新城開發(fā)指導(dǎo)理念之下大盤開發(fā)的策略：天津·梅江南板塊——90年代末梅江片區(qū)飽和后的外溢區(qū)域，天津生態(tài)居住區(qū)區(qū)域開發(fā)策略：在住宅開發(fā)之前首先進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，隨后公共配套跟進(jìn)，共同提升區(qū)域生活便捷性；房地產(chǎn)之后介入，并依托良好區(qū)域平臺快速發(fā)展住宅開發(fā)策略：通過產(chǎn)品和客戶的多元化搭接，資源、配套、住宅產(chǎn)品的相互推進(jìn)，實現(xiàn)大盤的持續(xù)滾動開發(fā)。先期主要依靠資源和產(chǎn)品力實現(xiàn)快速銷售，后期隨著項目的成熟主要借助區(qū)域價值和配套的完善實現(xiàn)高溢價案例借鑒新城開發(fā)指導(dǎo)理念之下大盤開發(fā)的策略——天津梅江南片區(qū)配套設(shè)施的打造和住宅相互促進(jìn)：梅江南區(qū)域商業(yè)、生活配套設(shè)施隨住宅開發(fā)逐步引入，配套開發(fā)與住宅開發(fā)相互促進(jìn)，共同帶動區(qū)域發(fā)展和成熟。項目配套設(shè)施分片區(qū)排布，與住宅相互促進(jìn)，實現(xiàn)資源價值的均好。在對自然資源的利用上，與水完美結(jié)合：梅江南地區(qū)住宅規(guī)劃以水為魂，多依水而建，并著力進(jìn)行特色水岸打造，實現(xiàn)資源、配套和住宅的完美結(jié)合案例借鑒新城開發(fā)指導(dǎo)理念之下大盤開發(fā)的策略——成都中海國際社區(qū)核心競爭力打造：南鄰摸底河和5040畝兩河森林公園，定位為大規(guī)模高端國際居住社區(qū)。項目充分挖掘、利用公園資源，使資源產(chǎn)品化，實現(xiàn)項目的核心競爭力打造產(chǎn)品規(guī)劃排布：依據(jù)地塊的資源稟賦，差異化的排布產(chǎn)品，實現(xiàn)資源價值最大化配套設(shè)施分期開發(fā)策略：持續(xù)投入，亮點(diǎn)的階段性引爆，打造生長型配套體系，啟動期以服務(wù)內(nèi)部配套為主，后期進(jìn)行外向型功能設(shè)施的開發(fā)案例借鑒新城開發(fā)指導(dǎo)理念之下大盤開發(fā)的策略——成都中海國際社區(qū)配套設(shè)施的打造：內(nèi)城和外城規(guī)劃理念的引入，配套商業(yè)分布在外圍區(qū)域，建立與城市的聯(lián)系，內(nèi)城打造私密居住區(qū)產(chǎn)品推售模式：一、二期分組團(tuán)規(guī)劃，產(chǎn)品形式多樣，先期產(chǎn)品復(fù)合，低密度產(chǎn)品樹立標(biāo)桿，中高密度產(chǎn)品承擔(dān)現(xiàn)金流作用，后期密度逐漸走高案例借鑒新城開發(fā)理念指導(dǎo)下的大盤開發(fā)策略案例借鑒點(diǎn)——配套設(shè)施體系持續(xù)性投入交通等基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施先行，實現(xiàn)基本生活的便捷性。開發(fā)過程中住宅與區(qū)域商業(yè)、生活性配套交替持續(xù)投入，相互促進(jìn)，共同帶動區(qū)域發(fā)展配套持續(xù)投入需與開發(fā)規(guī)模相匹配，同時考慮項目階段目標(biāo)，階段性亮點(diǎn)引爆，配套設(shè)施的升級逐步提升項目價值規(guī)劃布局上的體現(xiàn)整體實現(xiàn)地塊資源價值最大化，盡量提升均好性，注重資源的合理利用和重塑以提升整體地塊價值；項目規(guī)劃需體現(xiàn)持續(xù)性開發(fā)，規(guī)劃布局與分期結(jié)合產(chǎn)品線復(fù)合客戶多元化大盤開發(fā)產(chǎn)品線復(fù)合，兼有標(biāo)桿產(chǎn)品和和回現(xiàn)產(chǎn)品，吸引多元化客戶；在開發(fā)周期中，開發(fā)強(qiáng)度逐漸走高，后期產(chǎn)品兩極分化開發(fā)節(jié)奏前期區(qū)域不成熟，主要依靠項目自身核心能力發(fā)力；后期隨著配套持續(xù)投入，更多的是借助配套力、區(qū)域價值的提升實現(xiàn)項目價值案例借鑒從市場上來看銀川市場大盤開發(fā)處于初級階段，注重前期資金回籠是普遍的運(yùn)作模式，缺乏自身不斷成熟增值的“城市運(yùn)營”模式頤和城府：以點(diǎn)式配套補(bǔ)足、項目前期通過低價保證項目資金安全，但培育的大量商業(yè)給項目帶來一定的壓力。不足點(diǎn)：前期投配套規(guī)模與市場需求不匹配，經(jīng)營壓力大，同時也達(dá)不到預(yù)期中的大盤立勢目標(biāo)。城市公元：大規(guī)模項目小盤開發(fā)模式，配套物業(yè)和對資金要求較高的物業(yè)形式全部押后開發(fā)。低價出貨保證資金回籠。不足點(diǎn)：配套全部壓后開發(fā)，不利于啟動立勢。在項目進(jìn)入發(fā)展期時，配套發(fā)展無力，不利于成熟生活氛圍形成，不利于項目持續(xù)增值。藍(lán)山帝景：有本地經(jīng)驗但無大規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商，借助周邊酒店配套設(shè)施增值、純住宅開發(fā)模式的大盤開發(fā)，依靠團(tuán)購消化大量存貨，后期發(fā)展不確定性大。不足點(diǎn)：純住宅開發(fā)模式對外界依賴性大，不能完成自身“中心化”過程，后期持續(xù)增值空間較小市場狀況客戶在購房是，最關(guān)注的因素前三位分別是周邊環(huán)境、位置已經(jīng)各種生活配套。問卷訪談發(fā)現(xiàn)客戶購房時，最為關(guān)注三個因素分別是環(huán)境、位置、配套對客戶居住現(xiàn)狀的訪談中客戶不滿意的主要因素中環(huán)境與配套同樣位列前三。問卷有效統(tǒng)計51份，取樣于中房高爾夫、民生城市花園等社區(qū)對于客戶來說，環(huán)境與配套體系的打造是富有價值的。可以直接轉(zhuǎn)化為項目賣點(diǎn)?？蛻魡柧砜陀^資源

主觀資源濱水資源：項目三面環(huán)水，南側(cè)緊鄰艾依河，隔賀蘭山路為北塔湖，景觀資源價值高品牌價值：品牌是基于項目先期在市場上的熱銷以及樹立的良好形象的基礎(chǔ)上形成的，能夠在項目后期開發(fā)中體現(xiàn)較大的價值產(chǎn)品力：產(chǎn)品實現(xiàn)高市場價值的基礎(chǔ)，由開發(fā)策略、開發(fā)企業(yè)具備的實力以及開發(fā)理念決定，較高的產(chǎn)品力價值對于項目實現(xiàn)高溢價具有重要的作用，因此高產(chǎn)品競爭力應(yīng)貫穿項目始終項目資源特點(diǎn)分析：從項目自身擁有的資源特點(diǎn)出發(fā)制定項目的開發(fā)策略大盤開發(fā)：作為典型的大盤開發(fā)，項目自身具備打造成為配套完善的新城的潛質(zhì)自身條件濱水資源大盤開發(fā)配套力產(chǎn)品力品牌價值產(chǎn)品力價值客戶對項目實力認(rèn)可的重要原因之一，貫穿項目始終大盤配套力逐漸提升，配套力的持續(xù)跟進(jìn)補(bǔ)充后期資源價值的不足隨著項目在市場的成功逐漸提升市場成功項目品牌價值市場高端項目品牌價值啟動期發(fā)展期成熟期資源價值前期和中期發(fā)力環(huán)境資源力始終資源價值不同階段的表現(xiàn)自然環(huán)境+產(chǎn)品形式規(guī)劃預(yù)期社區(qū)規(guī)?；?、配套完善特色配套補(bǔ)足+城市配套啟動成熟高端社區(qū)，高端品牌價值提升高端綜合配套+人文體驗特色配套項目開發(fā)的不同階段應(yīng)結(jié)合客戶的需求，以及自身能力釋放不同價值，進(jìn)行資源價值的組合，實現(xiàn)“資源力啟，配套力承，產(chǎn)品力貫穿始終”開發(fā)策略根據(jù)項目不同階段的資源組合特征，結(jié)合企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)，我們制定項目的分階段開發(fā)策略如下啟動期發(fā)展期成熟期資源價值組合自然環(huán)境+產(chǎn)品形式規(guī)劃預(yù)期社區(qū)規(guī)?；⑴涮淄晟铺厣涮籽a(bǔ)足+城市配套啟動成熟高端社區(qū)，品牌價值提升高端綜合配套+人文體驗特色配套資源價值力形成的基礎(chǔ)良好的自然資源；便捷的交通條件；城市核心區(qū)邊緣認(rèn)知；性價比產(chǎn)品的多層與小高層低密度產(chǎn)品形式社區(qū)逐步形成規(guī)?；?，社區(qū)配套逐步完善；特色化休閑娛樂商業(yè)；城市化配套啟動，進(jìn)一步提升區(qū)域價值城市化配套完善，人口大量聚集，城市意象成熟；城市自然主義的區(qū)域價值認(rèn)知確立；成熟完善的體系化配套；建筑高密度化，城市價值逐漸替代資源價值階段開發(fā)策略目前市場上客戶對于環(huán)境、位置、配套最為關(guān)注。結(jié)合項目本體，啟動期階段以項目核心資源價值立勢。同時在區(qū)域內(nèi)項目的競爭中以產(chǎn)品與規(guī)劃利好取勝。規(guī)模性配套，在區(qū)域逐漸成熟后，經(jīng)營壓力減小，同時項目持續(xù)開發(fā)一段時間后，資金沉淀壓力較小?？筛鶕?jù)市場分期投入。依靠規(guī)模配套以及特色配套，帶動開發(fā)。大盤優(yōu)勢在于后程發(fā)力，區(qū)域成熟之后，自成為中心，對客戶的吸引力，來自于成熟的生活氛圍。開發(fā)重點(diǎn)在于收獲利潤，沉淀資產(chǎn)。啟動期項目成功啟動實現(xiàn)資金安全成熟期實現(xiàn)高額利潤建立企業(yè)品牌發(fā)展期保證持續(xù)開發(fā)建立項目品牌本項目啟動期以濱水資源價值、產(chǎn)品力和性價比取勝，實現(xiàn)資金的快速回現(xiàn)啟動期核心競爭力及市場表現(xiàn)此階段項目的核心競爭力：濱水資源價值+產(chǎn)品力+性價比市場表現(xiàn)：克服區(qū)域陌生度，實現(xiàn)資金回流和項目的快速銷售濱水資源大盤開發(fā)配套力產(chǎn)品力品牌價值產(chǎn)品力價值客戶對項目實力認(rèn)可的重要原因之一，貫穿項目始終大盤配套力逐漸提升，配套力的持續(xù)跟進(jìn)補(bǔ)充后期資源價值的不足隨著項目在市場的成功逐漸提升市場成功項目品牌價值市場高端項目品牌價值啟動期發(fā)展期成熟期資源價值前期和中期發(fā)力環(huán)境資源力始終啟動期自身秉賦：以資源價值高的地塊優(yōu)先啟動，注重產(chǎn)品力的打造，實現(xiàn)高性價比，在前期啟動階段實現(xiàn)項目的快速銷售，實現(xiàn)資金的快速回流，樹立品牌價值本項目發(fā)展期依靠濱水資源價值以及產(chǎn)品力的持續(xù)釋放，大盤配套力價值逐步顯現(xiàn)，品牌價值逐步樹立發(fā)展期核心競爭力及市場表現(xiàn)此階段項目的核心競爭力：濱水資源價值+產(chǎn)品力+大盤配套力價值的釋放市場表現(xiàn)：品牌價值在項目中期逐步樹立，大盤力逐步顯現(xiàn)濱水資源大盤開發(fā)配套力產(chǎn)品力品牌價值產(chǎn)品力價值客戶對項目實力認(rèn)可的重要原因之一，貫穿項目始終大盤配套力逐漸提升，配套力的持續(xù)跟進(jìn)補(bǔ)充后期資源價值的不足隨著項目在市場的成功逐漸提升市場成功項目品牌價值市場高端項目品牌價值啟動期發(fā)展期成熟期資源價值前期和中期發(fā)力環(huán)境資源力始終發(fā)展期自身秉賦：繼續(xù)以良好的自然資源價值啟動，實現(xiàn)濱水資源價值最大化，同時考慮到項目的進(jìn)程有節(jié)點(diǎn)的引入配套設(shè)施，滿足居民的生活所需，同時保證產(chǎn)品力價值的持續(xù)釋放。通過前期積累品牌價值逐步樹立本項目成熟期依靠大盤配套力和產(chǎn)品力的持續(xù)打造，區(qū)域價值和大盤力開始顯現(xiàn)，品牌價值樹立，項目依靠區(qū)域價值的提升和成熟大盤的價值實現(xiàn)快速銷售成熟期核心競爭力及市場表現(xiàn)此階段項目的核心競爭力：大盤配套力+產(chǎn)品力+成熟區(qū)域價值+品牌價值市場表現(xiàn)：品牌價值樹立，大盤力顯現(xiàn)，項目依靠區(qū)域價值的提升和成熟大盤的價值實現(xiàn)快速銷售濱水資源大盤開發(fā)配套力產(chǎn)品力品牌價值產(chǎn)品力價值客戶對項目實力認(rèn)可的重要原因之一，貫穿項目始終大盤配套力逐漸提升，配套力的持續(xù)跟進(jìn)補(bǔ)充后期資源價值的不足隨著項目在市場的成功逐漸提升市場成功項目品牌價值市場高端項目品牌價值啟動期發(fā)展期成熟期資源價值前期和中期發(fā)力環(huán)境資源力始終成熟期自身秉賦：隨著后期自然資源力的減弱，配套力和產(chǎn)品力需要持續(xù)跟進(jìn)，大盤力價值完全顯現(xiàn)，區(qū)域價值提升，品牌價值進(jìn)一步提升項目規(guī)劃理念和規(guī)劃指標(biāo)4規(guī)劃篇。實現(xiàn)項目的路徑——自然生態(tài)開放·體驗不斷生長都市化配套體系——針對城市生活各個方面，有序規(guī)劃生活配套體系，充分滿足品質(zhì)生活中商業(yè)娛樂、藝術(shù)文化、健康休閑、商務(wù)交流等方面的多種城市功能需求；自然宜居體系打造——新城強(qiáng)調(diào)形成適宜的鄰里結(jié)構(gòu)和人居氛圍，使區(qū)域形成較強(qiáng)的向心力，重視共享空間中人之間交流，更強(qiáng)調(diào)居住與自然的零距離接觸。盡可能打造綠色空間、親水空間。多元可體驗開放空間——新城規(guī)劃體現(xiàn)多元化的公共開放空間打造，設(shè)置可參與體驗的設(shè)施，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置鄰里中心，滿足社區(qū)內(nèi)部參與體驗的需求。不斷完善生長的開發(fā)模式——大盤開發(fā)并非一蹴而就，從一個小鎮(zhèn)到一座新城，開發(fā)強(qiáng)度逐漸提高，配套投入也是循序漸進(jìn)的。隨著規(guī)模擴(kuò)張，配套的輻射范圍也相應(yīng)擴(kuò)大。都市生活PlanninginCity————原·則案例經(jīng)驗總結(jié)：規(guī)劃理念：充分利用濱水資源，資源產(chǎn)品化。通過配套設(shè)施的打造提升項目價值分層級濱水岸線打造：濱水岸線的打造遵循從開放到半開放再到私密的規(guī)劃理念。濱水區(qū)域配置開放性配套設(shè)施（如碼頭、廣場），體現(xiàn)城市意向，內(nèi)環(huán)布置半開放式社區(qū)配套（如會所、學(xué)校），內(nèi)側(cè)住宅保證私密性分片區(qū)主題化設(shè)計：分級、分片區(qū)、分主題規(guī)劃配套設(shè)施，各片區(qū)主題化排布分期策略：穩(wěn)健投入，展示先行。先期開發(fā)以低投入、展示效果較好的配套先行，如公園、碼頭，后期項目運(yùn)營較為成熟后開發(fā)高價值、高投入物業(yè)，打造城市標(biāo)桿香港愉景灣、貝沙灣濱海社區(qū)岸線生活打造：在資源價值高位處充分利用價值，實現(xiàn)資源價值最大化案例借鑒：1、香港愉景灣2、香港貝沙灣案例借鑒點(diǎn)：資源高位處如何充分利用價值案例借鑒案例經(jīng)驗總結(jié)：以資源均好性為出發(fā)點(diǎn)，設(shè)置各類配套設(shè)施，提升自然資源較差地塊價值性，從而提升項目整體價值；配套中間以綠植、水系進(jìn)行連接，形成“綠廊”型通道，在體現(xiàn)便捷性同時，凸現(xiàn)生態(tài)資源價值；同時，以“配套+綠廊”形成的“翡翠項鏈”體系也可以成為區(qū)分建筑組團(tuán)和產(chǎn)品形式的自然屏障，使項目組團(tuán)之間過渡自然。波士頓翡翠項鏈規(guī)劃理論：在資源價值低谷處自造資源，并通過“項鏈”有機(jī)聯(lián)系起來，實現(xiàn)設(shè)施間的互補(bǔ)，創(chuàng)造價值案例借鑒：波士頓翡翠項鏈理論案例借鑒點(diǎn)：資源低位處如何補(bǔ)足短板，創(chuàng)造價值公園公園公園公園公園資源利用原則——大盤開發(fā)更加注重資源的均好性，打破木桶原則，通過自造資源彌補(bǔ)短板，提升項目整體價值案例借鑒

本項目核心競爭力打造KPI體系融合生長型開發(fā)進(jìn)程安排都市自然主義1）綠化率、水化率社區(qū)3）與環(huán)境結(jié)合的風(fēng)情化建筑風(fēng)格；1）組團(tuán)開發(fā)，組團(tuán)與自然的融合2）規(guī)劃分區(qū)、分地塊規(guī)劃指標(biāo)確定3）項目開發(fā)進(jìn)程安排2）建筑節(jié)能體系自然生態(tài)建筑園林體系打造大區(qū)域打自然生態(tài)價值：綠植、水系，親近自然的建筑一座新城形成的過程，是都市與自然有機(jī)融合的過程，也是個盤到城市的生長過程都市自然配套體系的打造1）都市自然帶2）都市生活帶3）都市后花園將自然和都市充分的融合，打造一軸一帶一心多節(jié)點(diǎn)的完善配套體系專題形式岸線生活翡翠項鏈成功的新城開發(fā)生活配套往往能夠自給自足，區(qū)域內(nèi)滿足全方位的城市生活需求臺灣林口的配套體系醫(yī)療體系教育體系商業(yè)體系休閑娛樂體系相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套醫(yī)院、護(hù)理之家、養(yǎng)生村學(xué)校：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)及大學(xué)風(fēng)情老街城市級商圈生活配套商業(yè)：家樂福、7-11便利店、星巴克等運(yùn)動場：高爾夫球場、棒球場、網(wǎng)球場公園：扶輪公園、萬坪運(yùn)動公園、婦幼公園寫字樓等產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套成功的新城市主義生活配套往往能夠自給自足，區(qū)內(nèi)購買、就學(xué)等基本生活機(jī)能完備完備的配套功能打造新城市主義生活理念；設(shè)施分片區(qū)排布，資源性好的濱水區(qū)域打造城市及外向型大規(guī)模配套大盤配套打造案例借鑒通過市場調(diào)研問卷統(tǒng)計分析，購房者對配套服務(wù)的關(guān)注度僅次于項目環(huán)境與位置，配套設(shè)施中，以商業(yè)、教育及休閑娛樂類需求最高在配套方面，被調(diào)查者最關(guān)注教育資源，商業(yè)配套、休閑娛樂設(shè)施。關(guān)于設(shè)施設(shè)置，被訪者興趣愛好占比超過1/3的均為休閑運(yùn)動類項目。因此，本項目除按市政要求建設(shè)學(xué)校外，配套中需著重打造商業(yè)與休閑娛樂類配套從功能角度打造體現(xiàn)都市化的多元生長型配套，并通過翡翠項鏈和岸線生活理念串聯(lián)都市自然配套體系雕塑公園/圣愛廣場艾依河家庭公園教育中心（小學(xué)/雙語幼兒園/中學(xué)）海亮都市生活中心/服務(wù)中心海亮MallPark濱河公園自然親子園/青春廣場/北岸綠廊全家庭休閑空間人性化物業(yè)服務(wù)現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)高品質(zhì)教育配套高檔交往配套鄰里商業(yè)中心海亮商務(wù)交流中心濱水風(fēng)情商業(yè)街海亮中心海亮廣場/水岸廊橋海亮行政服務(wù)中心融合都市與自然的生長型配套體系的打造：項目內(nèi)部配套體系的打造將自然和都市充分融合，依據(jù)資源條件差異規(guī)劃設(shè)計三條配套體系帶，按照項目開發(fā)進(jìn)程節(jié)點(diǎn)性的投入，實現(xiàn)配套體系的持續(xù)生長配套體系展示中心Solana都市自然帶都市生活帶都市生活帶都市后花園配套體系的打造上將自然和都市充分融合，打造都市自然帶、都市生活帶及城市后花園三條配套體系帶海亮之心都市后花園都市生活帶都市自然帶都市自然帶：南側(cè)緊鄰艾依河處景觀資源價值較高，沿湖展示效果佳，建議打造沿湖都市自然體驗帶海亮之心：自然體驗區(qū)中心由于其不可復(fù)制的資源價值，作為項目的主入口及啟動區(qū)所在地，展示效果最佳，建議打造成為“海亮之心”，以展示效果高的設(shè)施為主，結(jié)合地標(biāo)性設(shè)施，打造融合自然的都市設(shè)施體驗都市生活帶：地塊中央沿主路都市意向較濃，建議按照項目的開發(fā)進(jìn)程分節(jié)點(diǎn)設(shè)置都市生活配套設(shè)施，輻射周邊區(qū)域，滿足社區(qū)居民生活需要都市后花園：北側(cè)唐淶渠沿岸由于擁有優(yōu)勢的自然資源，市政景觀帶規(guī)劃利好，距離城市較遠(yuǎn)，因此建議在配套設(shè)施的規(guī)劃上以體現(xiàn)自然意向為主，打造都市后花園自然共享區(qū)海亮之心商務(wù)休閑區(qū)資源價值最高處，展示效果最好。建議布置參與性強(qiáng)、展示效果明顯的配套設(shè)施，樹立項目形象考慮到此處為居住人口的主要聚集地，設(shè)置家庭參與性活動區(qū)，提升項目人氣項目東南側(cè)建議布置商務(wù)休閑配套，和北塔湖公園文化休閑設(shè)施規(guī)劃向呼應(yīng)，連為一體都市自然帶分區(qū)及設(shè)施布局建議依據(jù)地塊自身的資源稟賦，將都市自然帶進(jìn)一步劃分為三個區(qū)域地塊南側(cè)濱水區(qū)域充分利用水景資源，打造都市自然帶都市自然帶利用資源，發(fā)揮資源價值優(yōu)勢都市自然帶都市自然帶之配套體系打造演繹功能復(fù)合，自然休閑體驗設(shè)施，發(fā)揮資源價值優(yōu)勢，打造都市自然體驗之旅圣愛廣場海亮廣場濱河公園艾依河家庭公園雕塑公園海亮之心濱水風(fēng)情商業(yè)街展示中心水岸廊橋海亮商務(wù)交流中心Solana都市自然帶展示中心海亮廣場濱水風(fēng)情商業(yè)街圣愛廣場海亮中心Solana都市自然帶之海亮之心：資源價值最高處，打造海亮集團(tuán)在銀川的新坐標(biāo)都市自然帶之「海亮之心」標(biāo)桿中心自然都市融合海亮之心水岸廊橋

海亮之心之展示中心：創(chuàng)意建筑，依水而建，兼具售樓處、展示中心及會所功能建筑面積：5000-8000平米左右核心要素：在半島岸邊依水而建，在會所活動便可以觀賞優(yōu)美的湖景全鋼結(jié)構(gòu)配合玻璃立面，遠(yuǎn)觀形似一方水晶浮出水面，晶瑩剔透前期作為銷售展示中心，后期對外經(jīng)營。在銷售中可以將核心水景資源展現(xiàn)到極致功能設(shè)置建筑面積（平米）售樓處展臺、吧臺、洽談區(qū)、簽約區(qū)1000-2000展示中心展示區(qū)、樣板區(qū)1000-2000會所餐廳、健身房、游泳館、理療室等3000-4000會所兼作售樓處海亮之心之海亮廣場：設(shè)置精神坐標(biāo)展現(xiàn)項目氣質(zhì)，參與性設(shè)施噴泉、放鴿廣場提升人氣占地面積：5000-10000平米核心要素：入口廣場體現(xiàn)項目氣勢，建議設(shè)置精神坐標(biāo)標(biāo)定項目檔次大量參與性設(shè)施的注入如噴泉、放鴿廣場，能夠提升項目人氣，體現(xiàn)恢宏大氣之感功能設(shè)置目的精神寶塔標(biāo)定項目檔次，形成精神坐標(biāo)噴泉廣場標(biāo)定項目檔次，提升項目人氣放鴿廣場加強(qiáng)參與性精神坐標(biāo)標(biāo)定項目檔次，噴泉、放鴿廣場加強(qiáng)參與性海亮之心之濱水風(fēng)情商業(yè)街：以體驗為核心的商業(yè)群打造，品味餐飲文化、鑒賞藝術(shù)，休閑娛樂建筑面積：5000平米左右核心要素：結(jié)合項目一期展示區(qū)和入口做水岸風(fēng)情商業(yè)，密切和水的聯(lián)系商業(yè)的規(guī)模控制，滿足項目前期商業(yè)配套需求，建議啟動區(qū)商業(yè)規(guī)模在3000平米左右餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂異國風(fēng)情的西餐廳為主，可以有各式各樣的中式菜餐廳工藝品、飾品、家居用品酒吧、藝術(shù)工作室、咖啡廳、迪士高等品味餐飲文化鑒賞藝術(shù)參與休閑娛樂體驗為核心的休閑、娛樂商業(yè)，體現(xiàn)風(fēng)情商業(yè)街休閑特色婚慶典禮海亮之心之圣愛廣場：結(jié)合艾依河水岸打造婚慶為主題的婚慶及婚紗攝影場所占地：2000平米左右核心要素：結(jié)合艾伊河水岸共同打造以婚慶為主題的浪漫場所為年輕人提供結(jié)婚慶典、婚紗攝影的場所成為項目的亮點(diǎn)功能區(qū)，擴(kuò)大項目的知名度的同時實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益教堂+綠色森林公園，帶領(lǐng)相愛的人走向幸福的彼岸海亮之心之Solana：濱水規(guī)劃特色商業(yè)街，造就移步換景的商業(yè)空間，打造銀川的SOLANA建筑面積：15000平米左右核心要素：商業(yè)街規(guī)劃布局“宜曲不宜直”，通過建筑的曲折錯落，延長營業(yè)面，形成多節(jié)點(diǎn)的、適合駐留的休閑漫步線性空間移步換景的商業(yè)空間充滿趣味與變化曲折但不迂回的街道不會讓人迷路，卻創(chuàng)造出更多的商業(yè)展示面和駐足購物機(jī)會分區(qū)類別零售中高檔品牌專賣餐飲中西餐飲、冰淇淋店酒吧特色酒吧、演藝吧娛樂影城、溜冰場、游藝廳等充分利用濱水資源，打造銀川的SOLANA海亮之心酒店建議之海亮中心：樹立項目標(biāo)竿，提升項目知名度建筑面積：5萬平米左右核心要素：結(jié)合水景在島嶼上建酒店，樹立項目標(biāo)桿形象，提升項目知名度創(chuàng)意建筑形式，成為項目的新地標(biāo)五星級酒店樹立標(biāo)竿，展示項目形象海亮之心之水岸廊橋：通過水岸親水設(shè)施的打造，增加項目和艾伊河的交流互動場規(guī)模：啟動區(qū)岸線全長核心要素：通過廊橋的設(shè)置加強(qiáng)與水景的交流通過水岸親水設(shè)施的打造，增加項目和艾伊河的交流互動場，可設(shè)置碼頭、快艇、游船，將對水資源的利用達(dá)到極致

都市自然帶之「自然共享區(qū)」家庭可參與自然共享雕塑公園艾伊河家庭公園自然共享區(qū)都市自然帶之自然共享區(qū)：全家庭休閑、可參與、自然共享自然共享區(qū)之艾伊河家庭公園：全家庭成員的活動場，極限運(yùn)動、戶外廚房、親子樂園及老年健身中心活動設(shè)施的打造帶來全新健康生活占地規(guī)模：5000-10000平米左右核心構(gòu)成：極限運(yùn)動中心：包括輪滑/滑板/攀巖等項目戶外燒烤：為家人和朋友聚會提供戶外野炊的空間親子樂園：為父母和孩子提供一起撒歡的場所老年健身中心：為老人提供健身休閑的場所活動設(shè)施的全參與性健康生活極限運(yùn)動中心親子樂園戶外廚房老年健身自然共享區(qū)之雕塑音樂公園：沿湖設(shè)置各主題雕塑公園及音樂廣場，定期舉辦各種音樂活動占地規(guī)模：10000平米左右核心要素：雕塑公園劃分為不同的主題區(qū)，為周圍居民提供一個休閑娛樂的場所公園內(nèi)設(shè)置音樂廣場，定期舉辦各種音樂活動音樂廣場海亮商務(wù)交流中心濱河公園（戶外運(yùn)動休閑區(qū)）都市自然帶之商務(wù)休閑區(qū)：規(guī)劃商務(wù)休閑交流中心，為商務(wù)人士提供辦公場所；濱河公園打造戶外運(yùn)動休閑區(qū)，與南側(cè)白塔湖休閑帶連成一體

都市自然帶之「商務(wù)休閑區(qū)」休閑交流親近自然商務(wù)休閑區(qū)之濱河公園：戶外運(yùn)動休閑健身區(qū)，包含運(yùn)動健身中心、戶外運(yùn)動場，與南側(cè)北塔湖未來規(guī)劃休閑帶連為一體占地面積：5000-10000平米核心構(gòu)成：運(yùn)動健身中心：運(yùn)動場館/健身中心戶外運(yùn)動場地：網(wǎng)球/迷你高爾夫/沙灘排球等戶外運(yùn)動商務(wù)休閑區(qū)之海亮商務(wù)交流中心：滿足銀川各商會辦公需求建筑面積：5000平米左右核心要素：創(chuàng)意建筑形式，滿足銀川各商會交流辦公需求商務(wù)交流區(qū)：為商會人士提供小體量、高品質(zhì)、個性化的交流空間商務(wù)交流服務(wù)中心：為商會人士交流提供綜合服務(wù)北側(cè)都市后花園規(guī)劃布局原則及其原因分析

北岸綠廊

青春廣場

自然親子園和市政景觀帶相呼應(yīng)，提升地塊內(nèi)部價值和市政景觀帶相呼應(yīng)，提升地塊內(nèi)部價值天然綠化帶，和外界相互區(qū)隔挖掘資源，實現(xiàn)價值均好地塊北側(cè)沿唐淶渠打造都市后花園，突出地塊的自然資源景觀價值，和市政綠化景觀退線相呼應(yīng)都市后花園都市后花園北側(cè)都市后花園之配套體系打造演繹——自然資源價值的充分利用

北岸綠廊

自然親子園

青春廣場北側(cè)沿唐淶渠自然資源景觀價值高地，充分利用市政綠化退線，打造都市后花園都市后花園自然親子園：規(guī)劃親子設(shè)施，為孩子創(chuàng)造鍛煉、娛樂的空間占地面積：5000平米左右功能設(shè)置：親子園規(guī)劃要點(diǎn)：親子園利用現(xiàn)有的泥土、水體、植物、地形以及其它一些東西，適當(dāng)分割、組織、引導(dǎo)，加入兒童游樂設(shè)施，為孩子們創(chuàng)造一個能鍛煉、娛樂的場地

自然親子園青春廣場：規(guī)劃康體設(shè)施和多功能活動場，沿岸享受自然和健康占地面積：10000平米左右功能設(shè)置：康體設(shè)施、多動能活動場規(guī)劃要點(diǎn)：針對城市大眾群體，提供露天球類運(yùn)動場地，滿足大眾群體需求，設(shè)置街頭籃球、足球等具活力的運(yùn)動設(shè)施[艾伊河此岸·樂擁自然]

青春廣場北岸綠廊：地塊北側(cè)規(guī)劃帶狀城市公園，與外界形成天然阻隔，并為居民提供可休憩的空間占地面積：10000-15000平米規(guī)劃要點(diǎn)：項目北側(cè)規(guī)劃帶狀城市公園，既能形成天然的邊界，區(qū)隔社區(qū)和外界，又能為社區(qū)及周邊居民提供活動的空間地塊北側(cè)城市公園休閑帶的打造既能形成天然的阻隔，又能為社區(qū)居民提供可休憩的空間

北岸綠廊都市生活體驗帶規(guī)劃布局原則及其原因分析挖掘資源，實現(xiàn)價值均好社區(qū)內(nèi)部沿主路建議按照開發(fā)時序設(shè)置多個都市生活配套設(shè)施節(jié)點(diǎn)，滿足日常都市生活需要都市生活帶都市生活帶海亮都市服務(wù)中心海亮都市生活中心1海亮mallpark海亮都市生活中心2

教育中心由于架橋的影響不宜打造區(qū)域生活中心，建議仍是以滿足社區(qū)生活需要為主，規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大伴隨區(qū)域的發(fā)展、人氣的提升，服務(wù)性商業(yè)跟進(jìn)結(jié)合地塊的開發(fā)順序，先期以滿足社區(qū)基本生活需要的配套為主緊鄰虹橋路，城市意向最高，規(guī)劃區(qū)域級商業(yè)考慮到中學(xué)對于項目提升價值不大，放置在東側(cè)地塊后期可靈活安排

海亮行政服務(wù)中心服務(wù)徳勝工業(yè)園區(qū)，提供辦公物業(yè)，同時考慮到東側(cè)地塊未來開發(fā)的不確定性，后期可靈活安排都市生活體驗帶之配套體系打造演繹海亮都市服務(wù)中心海亮都市生活中心1海亮mallpark海亮都市生活中心2

教育中心海亮行政服務(wù)中心地塊內(nèi)部自然資源欠佳處建議結(jié)合開發(fā)進(jìn)程設(shè)置服務(wù)居民生活的配套設(shè)施，打造都市生活帶海亮行政服務(wù)中心：為德勝工業(yè)園區(qū)提供辦公需求，后期可靈活安排海亮行政服務(wù)中心建筑面積：20000平米左右規(guī)劃要點(diǎn)：服務(wù)徳勝工業(yè)園區(qū)，為其提供辦公物業(yè)，面積不宜過大東側(cè)地塊未來開發(fā)具有不確定性，因此后期可靈活安排項目后期開發(fā)，靈活性大，主要為德勝工業(yè)園提供辦公物業(yè)從幼兒園到中學(xué)的全程教育系統(tǒng)：充分發(fā)揮海亮教育資源優(yōu)勢，打造國際化教育配套體系占地面積：幼兒園2000平米小學(xué)10000平米中學(xué)60000平米規(guī)劃要點(diǎn)：依托海亮教育資源，形成國際化教育配套。課程教育與國際同步。結(jié)合社區(qū)兩大節(jié)點(diǎn)設(shè)立小學(xué)，滿足社區(qū)及周邊居民需要綜合圖書館：為社區(qū)及周邊居民提供服務(wù)中學(xué)幼兒園、小學(xué)幼兒園、小學(xué)幼兒園幼兒園幼兒園幼兒園、小學(xué)幼兒園幼兒園城市現(xiàn)狀商業(yè)情況回顧：商業(yè)形態(tài)單一，未來商業(yè)中心預(yù)期在外部環(huán)境上將會有所創(chuàng)新，但對于內(nèi)部景觀資源體驗的效果上以及主題化的體現(xiàn)上仍然很難預(yù)期作為銀川主要的商業(yè)中心——新華商圈主要形態(tài)以百貨商場、商城以及步行街為主，形態(tài)較為單一，且購物環(huán)境舒適度不高未來可能形成的商業(yè)中心在形式上將有所創(chuàng)新，如新區(qū)水上商業(yè)中心，就將商業(yè)和水緊密聯(lián)系，在一定程度上可以改善外部購物環(huán)境，然而在內(nèi)部景觀體驗的效果上以及主題化的表現(xiàn)上仍然很難預(yù)期MALLPARK”景觀型購物公園：在建筑形式上體現(xiàn)標(biāo)志性，將商業(yè)和景觀完美結(jié)合，在購物中享受生活和輕松的國際化休閑式商業(yè)海亮mallpark建筑面積：150000平米左右項目定位：銀川首席景觀購物公園能夠彌補(bǔ)冬季室外商業(yè)人氣不足，讓購物變成休閑、體驗規(guī)劃要點(diǎn)：步行的、開放感的，高大的植物和小品，充滿趣味感，完全不像沉悶的集中商業(yè)，體現(xiàn)室外感覺按照商業(yè)街的形式，通過街區(qū)小品、小型扶梯和錯綜復(fù)雜的連廊形成饒有趣味的街區(qū)，而不是國內(nèi)常見的簡單的回廊式綜合服務(wù)功能：可舉辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演，作為長設(shè)劇場，實現(xiàn)綜合功能中心步行尺度、開放空間、景觀結(jié)合、休閑式體驗、綜合服務(wù)功能以兒童經(jīng)濟(jì)為依托美國第二大玩具零售商玩具反斗城在中國的香港、深圳、廣州等沿海城市相繼設(shè)立連鎖店玩具體驗銷售場歷險城、七彩幸運(yùn)池、迪士尼迷城、兒童夢幻世界、超動感的電玩世界、太空船、彩色波波池等兒童們只有在動畫片、科幻片或夢中才能見到的游樂項目“MALLPARK”——功能例舉：兒童“反斗城”，以兒童經(jīng)濟(jì)為依托，實現(xiàn)主題化、特色休閑西單大悅城Mallpark功能設(shè)置借鑒：各層主題化，打破原有的類別式排布模式，構(gòu)建全方位體驗空間北京西單大悅城“國際化青年城”，這里各層都有主打的概念，并由這些概念為她的年輕消費(fèi)群體構(gòu)筑了一個面向世界的全方位體驗空間。這些概念是：趣味、炫目、優(yōu)雅、性感、潮流、動感、沖撞、快樂、約會、童真、興奮、夢想，每個概念都充分體現(xiàn)青春個性和獨(dú)特性格。樓層主題功能設(shè)置10-11F夢想首都電影院9F興奮FAB數(shù)碼娛樂廣場空中游泳池健身房8F童真大型游樂中心美食公園7F約會精品川菜情調(diào)火鍋異國餐飲6F快樂國際大型快餐區(qū)冰品甜點(diǎn)水吧超市5F動感運(yùn)動旗艦潮流戶外時尚牛仔時尚手機(jī)臺灣美食4F沖撞街頭流行個性混搭設(shè)計師風(fēng)格時尚餐飲3F潮流個性服飾都市少女裝內(nèi)睡衣沙龍2F性感白領(lǐng)時尚服裝格調(diào)鞋區(qū)經(jīng)典配飾1F優(yōu)雅國際品牌旗艦店流行彩妝B1眩目護(hù)膚彩妝時尚飾品創(chuàng)意家居造型設(shè)計輕食小點(diǎn)B2前衛(wèi)潮流休閑裝動漫產(chǎn)品特色生活小店造型設(shè)計咖啡水吧海亮都市生活中心之一:項目前期啟動，主要服務(wù)地塊中心及東側(cè)區(qū)域，功能上主要以基本生活配套為主建筑面積：10000平米規(guī)劃要點(diǎn)：結(jié)合節(jié)點(diǎn)性城市開放空間設(shè)置，如廣場、公共綠地、公園服務(wù)社區(qū)生活，鄰里中心；服務(wù)地塊在項目中心及東側(cè)區(qū)域超市/健身房/特色餐館/花店/診所/藥店/書店/茶餐廳/咖啡廳/洗衣房等生活配套設(shè)施海亮都市生活中心1海亮都市服務(wù)中心：建議項目中期啟動，主要為社區(qū)服務(wù)性配套，為社區(qū)及周邊居民提供基本的生活服務(wù)建筑面積：10000平米規(guī)劃要點(diǎn)：結(jié)合節(jié)點(diǎn)性城市開放空間設(shè)置，如廣場、公共綠地、公園社區(qū)公共服務(wù)，鄰里中心少年兒童活動中心/老年之家/醫(yī)療急診中心/物業(yè)公司/就業(yè)服務(wù)中心/宗教設(shè)施等公共服務(wù)設(shè)施老年之家醫(yī)療急診中心海亮都市服務(wù)中心海亮都市生活中心之二：隨著區(qū)域成熟人氣的提升在項目中后期開發(fā)，規(guī)模較東側(cè)可適度提升，以滿足西側(cè)及中心居民生活需要為主建筑面積：20000平米規(guī)劃要點(diǎn)：結(jié)合節(jié)點(diǎn)性城市開放空間設(shè)置，如廣場、公共綠地、公園服務(wù)社區(qū)生活，鄰里中心，輻射范圍在地塊西側(cè)區(qū)域大型超市/健身房/室內(nèi)游泳池/特色餐館/SPA中心/花店/藥店/書店/茶餐廳/咖啡廳/洗衣房等生活配套設(shè)施海亮都市生活中心2融合自然與都市的配套體系打造：一心一軸一帶多節(jié)點(diǎn)海亮都市服務(wù)中心海亮都市生活中心1海亮mallpark海亮都市生活中心2

教育中心海亮行政服務(wù)中心北岸綠廊自然親子園青春廣場圣愛廣場海亮廣場