變更和洽商的管理辦法

變更和洽商的管理辦法現(xiàn)場簽證是承包人、業(yè)主雙方履行合同的一個重要組成部分，是辦理工程結算的重要憑證之一，是造價控制和調整的重要依據(jù)。現(xiàn)場簽證一般分為工期簽證和經濟簽證。

現(xiàn)場簽證的起因：由非施工單位的原因引起的工期延長、工程量增加、費用增加或其他經濟損失。

控制現(xiàn)場簽證的原則就是首先要盡量避免簽證，當簽證無法避免時，應設法減少簽證。可從招投標、簽訂施工合同、現(xiàn)場施工管理等各個階段通過各種措施去避免或減少現(xiàn)場簽證。

對于不可避免的簽證，都要按程序進行審批，做到所有審批出去的簽證單都有充分的依據(jù)，準確無誤。通過規(guī)范簽證盡量避免簽證失誤。

下面分別討論如何把好現(xiàn)場簽證管理關的幾種方法，即如何避免簽證、減少簽證和規(guī)范簽證。

2、避免簽證的方法

1)搞清工程范圍劃分及其搭接關系，避免出現(xiàn)漏項或重疊工程。從合同源頭上避免現(xiàn)場簽證，避免合同簽證。房地產項目因專業(yè)繁多，需要各種專業(yè)施工隊伍進行施工，如消防、電梯等，需要有專業(yè)資質的的施工單位施工。房地產公司也習慣把環(huán)境景觀工程、公共部分的二次裝修工程等委托給園林公司和專業(yè)裝飾公司施工，所以工程分包不可避免。劃分工程范圍時，一個項目只有一個施工單位的，工程范圍較好處理，只要注意不漏項就行了。當一個項目有幾個施工單位時，總包與分包、分包與分包之間的承包范圍必須劃分清楚。比如土建與二次裝修，水電安裝與消防、空調，室內與室外工程等，簽訂施工合同時均應對承包范圍反復檢查，做到無縫對接，既不能重疊，也不能漏項。重疊了必然造成工程造價重復計算，無端增加成本。漏項了如果沒有及時發(fā)現(xiàn)，等到施工條件變了，簽證費用也必然增加。

另一種情況是因為漏項辦理現(xiàn)場簽證而造成工程量大幅增加。例如某小區(qū)的室外給排水工程。

因為工程規(guī)模不一樣，預期利潤不一樣，人工費、材料費、機械費、管理費等成本都會不一樣，所以由于招標時工程規(guī)模不一樣，即使是同樣的清單項目，投標人也會報出不同的單價，以致合同單價很可能不一樣。

避免合同簽證還可以從工程招標，簽訂施工合同時采取一些措施：

采用工程量清單招標，通常的做法是招標人提供工程量清單，投標人根據(jù)工程情況，現(xiàn)場施工條件和投標人自身的情況進行報價，招標人對清單工程量負責，投標人對報價負責。為了避免工程量清單誤差的責任，可在招標文件中明確，招標人提供的工程量清單僅作參考，投標人投標時應對工程量進行復核，如有出入可在后面另列項目補充報價，進行調整。投標人對投標工程量和投標單價負責，如果沒有設計變更，工程量和單價均不作任何調整。

招標文件中應要求投標人在投標文件中注明主要材料、設備的品牌、型號，在簽訂施工合同時，主要材料、設備的品牌、型號應在合同上明確。選定主要設備、材料品牌、型號后，項目實施過程中盡量不要改變、代換。

簽訂施工合同時，應明確給予工期簽證的必要條件，如

發(fā)包人未能按約定時間提供圖紙及開工條件；

發(fā)包人未能按約定日期支付工程預付款、進度款，致使施工不能正常進行；因重大設計變更造成工程量增加，或返工而使承包人增加作業(yè)天數(shù)；

工程師未能按約定提供所需指令、批準等，致使施工不能正常進行；

一周內非承包人原因停水停電造成停工累計超過8小時；

遇不可抗力；

合同條款已明確約定或工程師同意的其他情況等。

以上情況雖然發(fā)生，但延誤時間并不影響關鍵工序線路的施工，也不應給予工期簽證。

與總承包商簽訂合同時，要明確總承包商在現(xiàn)場管理中的責任。如負責甲方分包工程的收口，成品保護等。承包商有責任為配合售樓需要，根據(jù)發(fā)展商要求，提前提供售樓處、住戶大堂、電梯廳、公共走道、樣板房等二次裝修的工作面，以及提供施工現(xiàn)場不定期對社會開放的條件，而不另增加費用。

案例：附件1:某房地產項目施工合同（補充合同）中的條款

2)了解營銷意圖，避免營銷簽證

營銷部門應隨時了解市場需求，例如戶型需求，如果市場需求跟原設計不符，應及時反饋到公司有關部門，盡量在砌體、水電安裝工序開工前改變戶型設計，通知施工單位，避免返工簽證。

簽訂施工合同的時候，就應該考慮營銷的需要，所以合同中應明確施工單位有配合的義務，見附件1第二十二條：乙方必須對甲方的銷售相關工作配合。

3)施工樣板先行，避免施工簽證

推行質量樣板房的做法，就是對于一些新材料、工藝、或比較重要的工序，要先做施工樣板，然后再全面鋪開。同時把施工工藝在現(xiàn)場做樣板的地方展示出來，讓現(xiàn)場施工人員和參觀者都能看到。

工程質量樣板房的意義

工程質量樣板房是一個公司工程管理實力的體現(xiàn)。

工程質量樣板房是公司誠信的表現(xiàn)。

工程質量樣板房是我們工程質量的演練。

工程質量樣板房是承建單位實物交底的基地。

工程質量樣板房有利于我們及時發(fā)現(xiàn)施工圖上存在的問題，避免大規(guī)模返工簽證。

4)辦理好場地移交，避免責任簽證

如上所述，房地產項目因專業(yè)繁多，需要各種專業(yè)施工隊伍進行施工，所以必然會有分包工程。每一個分包隊伍進場前，均應與上一道工序的施工單位進行場地交接，辦理移交手續(xù)，以便分清責任。

各總包、分包單位都負有成品保護的責任，除總包單位應明確負責在交叉施工過程中，協(xié)調各分包單位，采取措施保護工程成品及半成品外，各分包單位均應遵循誰破壞誰負責修復費用的原則。

5)施工措施事先明確并定價，避免施工措施簽證，有效控制措施費

按建設部《建筑工程安全防護、文明施工措施費用及使用管理規(guī)定》第五條、第六條規(guī)定，建設單位、設計單位在編制工程概（預）算時，應當依據(jù)工程所在地工程造價管理機構測定的相應費率，合理確定工程安全防護、文明施工措施費。依法進行工程招投標的項目，招標方或具有資質的中介機構編制招標文件時，應當按照有關規(guī)定并結合工程實際單獨列出安全防護、文明施工措施項目清單。投標方應當根據(jù)現(xiàn)行標準規(guī)范，結合工程特點、工期進度和作業(yè)環(huán)境要求，在施工組織設計文件中制定相應的安全防護、文明施工措施，并按照招標文件要求結合自身的施工技術水平、管理水平對工程安全防護、文明施工措施項目單獨報價。投標方安全防護、文明施工措施的報價，不得低于依據(jù)工程所在地工程造價管理機構測定費率計算所需費用總額的90％。

由此可知，建筑工程安全防護、文明施工措施費為非競爭性項目，是在投標單位充分考慮了現(xiàn)場施工條件和自身情況后所作的報價，故可在合同中約定，措施費為包干價，結算時不作調整。按合同約定計價原則計算簽證金額時，不再計算措施費。同時可在施工合同明確現(xiàn)場施工措施要求，安全防護及文明施工措施應按建設部關于印發(fā)《建筑工程安全防護、文明施工措施費用及使用管理規(guī)定》的通知（建辦[2005]89號）的要求去做，見附件2：建設工程安全防護、文明施工措施項目清單。其他措施費應能滿足現(xiàn)場施工及的需要。

3、減少簽證的方法

1)無法避免營銷簽證，也要盡量減少營銷簽證

提前做好營銷策劃，不但對營銷工作有利，而且可以使承包商為配合營銷所做的工作可以按計劃有序的進行，避免應急工程，對減少營銷簽證是非常重要的。

2)把好設計關，減少現(xiàn)場簽證

現(xiàn)場簽證只有在工程項目的施工階段才有可能發(fā)生，但是要控制好現(xiàn)場簽證，工作應該從項目的設計階段做起。應選擇信譽較好、資質較好的設計單位，以保證設計圖紙質量，減少圖紙錯漏。圖紙審查應按程序進行，施工圖不但要經過施工圖審查單位的審查，工程項目在招標前還應通過建設單位有關部門嚴格的施工圖審核，.對于審圖中發(fā)現(xiàn)影響建筑效果、質量和使用功能及對工程造價影響較大的問題，應提出明確的處理意見，盡量在招標前把圖紙漏洞補齊。設計圖紙質量提高了，可以減少因圖紙缺陷引起的簽證。

3)提前研究材料樣板，減少材料變化引起的價格重新確認

認真檢查施工單位提供的材料樣板是否應完全符合招標文件和施工合同的要求，并對照樣板驗收實際進貨材料。為防止承包商變相漲價，應盡量避免材料、設備變更。因施工單位原因提出材料、設備代換時，如代換材料、設備單價比原單價低時，工程造價應相應調低；比原單價高時，工程造價不予調整。

4)建立設計變更審核制度，減少不必要的簽證

應注意設計變更和現(xiàn)場簽證的區(qū)別和聯(lián)系，設計變更一般由設計單位下發(fā)通知單，而現(xiàn)場簽證一般由施工單位提出申請，監(jiān)理單位、建設單位各部門按程序進行審批。但現(xiàn)場簽證往往是由設計變更引起的，所以為了避免和減少由設計變更引起的現(xiàn)場簽證，必須對設計變更進行嚴格審核。

要建立完善的設計變更審核程序，對于設計變更申請，現(xiàn)場施工管理部門和成本控制部門都應按程序進行認真審核，分析變更的必要性，堅決阻止不必要的設計變更。案例：某項目的凸窗、空調機擱板寬度問題；樓梯混凝土強度等級問題。

能夠在施工圖紙及設計變更上反映出來的工程量不得簽證。

對于必要的設計變更，盡可能于該工序施工前提出，避免返工簽證，同時詳細記錄設計變更提出時現(xiàn)場的進度情況。因為返工簽證往往涉及到拆除、垃圾外運和重做的費用。

認真研究每一項設計變更或現(xiàn)場簽證減少造價的可能性，計算變更造價時，不但要計算增加部分的造價，而且不要漏算減少部分的造價。例如：在處理地下障礙物拆除工程時，應注意拆除物已按現(xiàn)場簽證處理，所以應扣除原招標工程量清單中已給的土方開挖量，避免重復計算。

案例：某項目鋁合金窗的修改。

5)設計變更施工確認，避免“變而不做或少做”

設計變更發(fā)出后，應檢查實施情況，監(jiān)理單位和建設單位現(xiàn)場施工管理部門均應有專人跟蹤，確保全都落到了實處。否則應在結算造價中扣除。

6)采用工程清單招標，有利于現(xiàn)場簽證管理

工程量清單計價的特點是直觀、明了，計價方式簡潔，綜合性強，工程量計算規(guī)則較簡單。能夠比較準確地反映市場的價格水平，有利于房地產企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本。采用工程清單招標不但方便招標時的工程量清單編制，而且方便于簽證金額的計算。設計變更或現(xiàn)場簽證可按增減工程量，采用工程量清單中適用的或類似的項目單價計價，有利于提高現(xiàn)場簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能。

采用工程清單招標，應執(zhí)行《建筑工程安全防護、文明施工措施費用及使用管理規(guī)定》。上面說過，可在合同中約定，安全防護、文明施工措施費為包干價，結算時不作調整。故可盡量避免措施費簽證。

采用工程清單招標，與傳統(tǒng)的定額計價方式不一樣，招標人只提供工程量，不規(guī)定施工工藝和施工方法，由投標人充分考慮了現(xiàn)場情況和自身條件決定施工方法，進行報價。故因實際施工方法改變而增加工程量或增加費用時，將不予簽證。

施工單位的工程量清單報價書應作為施工合同的附件，確定簽證項目單價時，清單中有的項目，可按施工單位的報價計算。清單中沒有適用或類似簽證工程的項目單價，變更價款確定方法首先按照標底的編制方法計算出該項目的綜合單價，然后對比中標價與標底的下浮比例對該綜合價進行下浮調整，確定變更工程的項目單價。

7)動工前，做好項目工程管理總策劃；售樓前，做好售樓準備工程策劃；竣工后，做好物業(yè)移交策劃，減少施工現(xiàn)場管理引起的簽證

根據(jù)項目工程管理總策劃的要求，編制整個項目的施工總進度計劃網絡圖，并由專人管理，根據(jù)工程實際進度對網絡圖隨時進行調整。根據(jù)調整后的進度計劃適時安排分包單位進場，安排甲供材料進場，盡量避免總包、分包單位之間交叉作業(yè)互相影響或甲供材料供貨不及時造成的停工窩工。案例：某高層住宅小區(qū)屋面鋼構架工程。

對施工單位報送的施工組織設計進行認真審查，盡早堵塞漏洞，施工單位往往利用施工組織設計為以后辦理現(xiàn)場簽證埋下伏筆。

根據(jù)售樓準備工程策劃的要求，提前通知施工單位應做的配合工作及時間要求，做好甲供材料的進場計劃，按計劃組織材料進場。見附件3：某住宅小區(qū)售樓準備工程施工策劃書。

認真做好物業(yè)移交策劃，工程完工驗收合格后，施工單位應與建設單位一起，把整個項目向物業(yè)管理公司移交，辦理移交手續(xù)。避免施工單位退場后才發(fā)現(xiàn)工程缺陷。

4、規(guī)范簽證的方法

1)掌握三方簽證，規(guī)范簽證行為

應制訂完善的現(xiàn)場簽證辦理程序，嚴格按程序進行，實行施工單位、監(jiān)理單位、建設單位三方簽證，規(guī)范簽證行為，避免漏洞。

在簽證過程中尤其是要堅持以下幾個原則：

準確無誤原則。工程量簽證要盡可能做到詳細。不能籠統(tǒng)含糊其辭，以成本控制部門進行工程量計算方便為原則。凡是可明確計算工程量的內容，只能簽工程量而不能簽人工工日和機械臺班數(shù)量。

實事求是原則。凡是無法計算工程量的內容，可只簽所發(fā)生的人工工日或機械臺班數(shù)量；但應嚴格把握，實際發(fā)生多少簽多少，不得將其他因素考慮進去以增大數(shù)量進行補償。

廢料回收原則。拆除簽證和設計變更返工簽證都有可能涉及廢料回收問題，計算簽證金額時應扣除廢料回收價值，或讓施工單位把廢料交給甲方有關部門，并辦理簽收手續(xù)。

現(xiàn)場跟蹤原則。為了加強管理，嚴格投資控制，凡涉及費用較大的簽證，在費用發(fā)生之前，施工單位應與監(jiān)理人員以及建設單位現(xiàn)場施工管理人員、造價審核人員一同到現(xiàn)場察看。

2)建立現(xiàn)場簽證事先報告制度，甲方確定簽證范圍和做法后再實施，規(guī)范簽證流程

當需要辦理現(xiàn)場簽證的情況發(fā)生后，應首先由施工單位提出現(xiàn)場簽證申請，甲方確定簽證范圍和做法后再實施。從申請的提出，到簽證單的批準，都應按程序進行，見附件5：現(xiàn)場簽證辦理程序。

辦理現(xiàn)場簽證，還應注意時效問題，施工單位、建設單位都要在政府規(guī)定的時間內提出簽證申請和審批完畢。施工單位在規(guī)定時限內不提出簽證申請可當放棄，建設單位不在規(guī)定時限內審批可當默認。

財政部、建設部制訂的《建設工程價款結算暫行辦法》中規(guī)定：

“第九條承包人應當在合同規(guī)定的調整情況發(fā)生后14天內，將調整原因、金額以書面形式通知發(fā)包人，發(fā)包人確認調整金額后將其作為追加合同價款，與工程進度款同期支付。發(fā)包人收到承包人通知后14天內不予確認也不提出修改意見，視為已經同意該項調整。

當合同規(guī)定的調整合同價款的調整情況發(fā)生后，承包人未在規(guī)定時間內通知發(fā)包人，或者未在規(guī)定時間內提出調整報告，發(fā)包人可以根據(jù)有關資料，決定是否調整和調整的金額，并書面通知承包人。

第十條工程設計變更價款調整

（一）施工中發(fā)生工程變更，承包人按照經發(fā)包人認可的變更設計文件，進行變更施工，其中，政府投資項目重大變更，需按基本建設程序報批后方可施工。

（二）在工程設計變更確定后14天內，設計變更涉及工程價款調整的，由承包人向發(fā)包人提出，經發(fā)包人審核同意后調整合同價款。變更合同價款按下列方法進行：

1、合同中已有適用于變更工程的價格，按合同已有的價格變更合同價款；

2、合同中只有類似于變更工程的價格，可以參照類似價格變更合同價款；

3、合同中沒有適用或類似于變更工程的價格，由承包人或發(fā)包人提出適當?shù)淖兏鼉r格，經對方確認后執(zhí)行。如雙方不能達成一致的，雙方可提請工程所在地工程造價管理機構進行咨詢或按合同約定的爭議或糾紛解決程序辦理。

（三）工程設計變更確定后14天內，如承包人未提出變更工程價款報告，則發(fā)包人可根據(jù)所掌握的資料決定是否調整