平原帝景城商業(yè)部分初步營銷建議及思路

平原帝景城商業(yè)部分初步營銷建議及思路第1頁/共58頁2009-4-14本案商業(yè)部分研究思路平原商業(yè)市場現(xiàn)狀

商業(yè)定位及發(fā)展建議

營銷初步思路

本案現(xiàn)狀分析第2頁/共58頁2009-4-14平原商業(yè)市場現(xiàn)狀

平原商業(yè)市場現(xiàn)狀

商業(yè)格局及各商業(yè)區(qū)域租金情況

平原商業(yè)業(yè)態(tài)狀況

平原商業(yè)中心現(xiàn)狀主要在售商業(yè)項目分析

本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

第3頁/共58頁2009-4-144本案12536商業(yè)格局及各商業(yè)區(qū)域租金情況

縣級商業(yè)中心新興的縣級商業(yè)中心居住區(qū)級商業(yè)分布本案發(fā)展格局——

一心多片區(qū)第4頁/共58頁2009-4-14功能劃分名稱租金水平近兩年租金上漲情況主要業(yè)態(tài)較早的商業(yè)中心1）青年路（十字街）0.7-0.9元/平米略有漲幅服飾、超市、自行車店、美發(fā)店、鞋業(yè)新興的縣級商業(yè)中心（東移）2）車站北路0.5-0.7元/平米（商鋪）（0.4-2.5元/平米商場）較大漲幅服裝、超市、鞋業(yè)、通訊、電器、五金、家私、家俱、餐飲居住區(qū)級商業(yè)中心3）金河源小區(qū)0.03-0.25元/平米較大漲幅餐飲、超市、服裝4）平原6號路0.4-1.5元/平米較大漲幅餐飲、超市、網(wǎng)吧、服裝5）新華北路0.4-0.6元/平米略有漲幅農(nóng)貿(mào)市場及副食品6)平安西大街0.25-0.4元/平米略有漲幅餐飲、超市、電器、書店、廚具租金排布:

青年路（十字街）>車站北路>新華北路

>六號路商業(yè)街>平安西大街>金河源居住區(qū)與一心多片區(qū)的格局成正比水平并呈距離因素主導商業(yè)格局及各商業(yè)區(qū)域租金情況

第5頁/共58頁2009-4-14平原商業(yè)業(yè)態(tài)狀況

從平原現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布可以看出，餐飲在平原整體商業(yè)業(yè)態(tài)中占比較大，達到25%，而服裝和超市緊隨其后，分別為18%和10%。基本主流消費方式還是停留在餐飲等必須消費為主第6頁/共58頁2009-4-14平原商業(yè)中心現(xiàn)狀2134

供銷大廈12

眾泰服飾廣場2

萬隆大廈4

服裝城3平原商業(yè)中心主力現(xiàn)狀第7頁/共58頁2009-4-14商場名稱規(guī)模檔次業(yè)態(tài)租金情況萬隆大廈三層中低化妝品、鞋業(yè)、服飾、電器、自行車、新大地購物超市(1層)1層沿街：3元/平米.天，大廳1.8元/平米2-3層0.4元/平米.天服裝城即將拆遷三層中低服飾、鞋業(yè)、化妝品1層1.8元/平米.天2-3層0.6元/平米.天供銷大廈即將拆遷四層中低化妝品、鞋業(yè)、服飾、電器、自行車、通訊、照相館1層1.2元/平米.天2-3層0.4元/平米.天眾泰服飾廣場兩層中檔品牌服飾、鞋業(yè)商場自己經(jīng)營家庭號購物廣場四層中低1-2層為家庭號超市3-4層為服裝和家具整體平均0.6元/平米.天平原商業(yè)中心現(xiàn)狀

以大型商場為主是平原主要消費商業(yè)中心第8頁/共58頁2009-4-14通過對平原商業(yè)市場現(xiàn)狀的描述，我們可以得出以下結(jié)論：

1、平原目前商業(yè)中心城區(qū)向東部發(fā)展，而西部還是以居住區(qū)級商業(yè)為主，構成了“一心多片區(qū)”的整體商業(yè)格局，“一心”具有平原縣城商業(yè)中心重要地位，商業(yè)聚集效應明顯，西部居住區(qū)現(xiàn)今只存在服務于居住類級別的商業(yè)形式。

2、平原近1年居住區(qū)級商業(yè)租金隨著人口的集聚，漲幅較快，以六號路和金河源居住區(qū)為主。

3、平原現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，并且經(jīng)營模式及檔次提高較慢，休閑娛樂業(yè)態(tài)較少。

4、現(xiàn)今商業(yè)中心業(yè)態(tài)混亂陳舊，缺乏規(guī)劃，商場管理較差?，F(xiàn)狀概述第9頁/共58頁2009-4-14平原商業(yè)市場現(xiàn)狀

主要在售商業(yè)項目分析

項目名稱層數(shù)建筑面積檔次業(yè)態(tài)規(guī)劃售價及租金銷售狀況新世紀購物廣場460000平米單層15000平米，隨意分割中高一層：縣政府規(guī)定引進德克士快餐、12000平米超市進駐12000元/平米除超市外租金對外宣稱2.5元/平米.目前僅有少量鋪位，存在于1、2、3層，4層剩余商鋪面積較多二、三層：集中了大部分的原供銷大廈和服裝城的商戶5000-6000元/平米，租金在0.5-1.2元/平米.天四層：計劃引進大時代美食廣場、ktv休閑娛樂中心、電子游戲城、部分家俱品牌、開發(fā)商自營大型火鍋店3000-4000元/平米，租金在0.3-0.4元/平米.天第一金街（步行街形式）2-460000平米單套面積在100-150平米之間中高目前仍處在招商階段售價在5000元/平米，暫時不提供出租月銷售不足5套第10頁/共58頁2009-4-14可以看出：

1、新世紀購物中心由于地理位置處于新興城市商業(yè)中心，知名品牌商業(yè)的引進規(guī)劃，加之供銷大廈和服裝城的拆遷戶因此銷售較暢，單位面積控制總款較低及較全面完善的業(yè)態(tài)規(guī)劃得到了市場高度認可。

2、第一金街與新世紀購物廣場同處于城市商業(yè)中心，相隔不遠的第一金街由于兩層商鋪居多，整個平原市場對于兩層商鋪的認可度較低，且價格競爭力不明顯，沒有完善科學的業(yè)態(tài)規(guī)劃，因此銷售不通暢，月銷售套數(shù)僅為5套，項目去化不足5%。第11頁/共58頁2009-4-14本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

【平原6號路】周邊主要商業(yè)區(qū)

【金河源居住區(qū)】與本案類似項目分析

業(yè)態(tài)分布

租金示意

服務客戶來源

業(yè)態(tài)分布

租金示意

服務客戶來源

銷售情況

第12頁/共58頁2009-4-14【平原6號路】周邊主要商業(yè)區(qū)

本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

平原6號路是平原西北部目前較為繁華的街道，和平安西大街構成了本案周邊的主要路網(wǎng)，其緊鄰平原醫(yī)院，同時周邊還有一些老的居住區(qū)，使該路逐漸繁華起來，租金較08年有一定的漲幅，主要以一托四層商鋪為主。第13頁/共58頁2009-4-14業(yè)態(tài)分布

【平原6號路】周邊主要商業(yè)區(qū)

本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

含各類商家共計97家，目前該街的主要業(yè)態(tài)：以餐飲、超市、服裝為主，其次為美容及網(wǎng)吧休閑服務、美容美發(fā)。第14頁/共58頁2009-4-14租金示意

【平原6號路】周邊主要商業(yè)區(qū)

本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

服飾京盛酒樓超市藥店飯館超市蜂蜜園 內(nèi)衣店肉鋪五金工具豆腐店 內(nèi)衣店

平原六號路平安西大街糧油肉店水果超市鑫源超市衛(wèi)生防疫褲行藥店婚慶化妝品電器飯館飯館鞋店 電器 藥店ABDC屬性ABCD經(jīng)營格局1F4F1F1F主力面積范圍60平方米左右220平米左右約60平方米60平方米日租行情1-1.5元·平方米·天0.5元-0.7元·平方米·天0.4-0.6元·平方米·天0.3-0.4元·平方米·天商家反饋

商家普遍此地區(qū)門市在近1年時間里租金漲幅30%。平均日租租金0.3-1.5元/平米之間，平均租金在0.6元/平米（由于位置不同，本案東側(cè)商業(yè)街入口為分界線，租金開始差異化）第15頁/共58頁2009-4-14服務客戶來源

【平原6號路】周邊主要商業(yè)區(qū)

本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

六號路居住商業(yè)中心西苑居住小區(qū)、棲園小區(qū)周邊小區(qū)居住人群帝景城1期入住人群1中上學的學生，單位員工，部分外來人群

主要周邊消費人群及少量目的性消費人群第16頁/共58頁2009-4-14小結(jié)：通過對六號路現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀分析，我們得知：

1、平原縣人民醫(yī)院聚集效應及本案1期產(chǎn)品的入住增加了六號路的人群集聚，因此近1年的時間商鋪租金上漲較快。

2、由于平原人對餐飲業(yè)消費的偏愛及醫(yī)院的影響，六號路逐漸成為餐飲消費的集聚地，但業(yè)態(tài)分布依然較為凌亂。

3、由于部分飯館的進駐，促進了整條街的車流量。

4、主力業(yè)態(tài)檔次依然較低，還基本停留在服務居住的商業(yè)級別。第17頁/共58頁2009-4-14【金河源居住區(qū)】與本案類似項目分析

本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

金河源居住區(qū)是平原比較早的商品住宅小區(qū)，建筑面積在25萬平米左右，從其產(chǎn)品組合上及建筑形式與本案有所相似之處，基本主要商業(yè)形式為一拖二商鋪及部分一層商鋪（一層商鋪現(xiàn)今處于停滯狀態(tài)，因處于南環(huán)較偏僻位置）是西南部較大的居住區(qū)級商業(yè)集聚地，銷售狀況

第18頁/共58頁2009-4-14【金河源居住區(qū)】與本案類似項目分析

本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

商業(yè)銷售狀況

由于金河源商業(yè)為一拖二及少量一層商業(yè)，面積在120-200平米及60-70平米之間，一拖二總房款較高，商戶難以接受，因此銷售一直較差，開發(fā)商起初為提升自身商業(yè)氣氛只能以較低的租金出租給主力商戶使用。一層商業(yè)處于南環(huán)位置，一直沒有租賃及銷售，處于停滯狀態(tài)，近期一拖二成交商鋪價格為3600元平米，現(xiàn)今成交量較少。第19頁/共58頁2009-4-14業(yè)態(tài)分布

【金河源居住區(qū)】與本案類似項目分析

本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

金河源居住區(qū)目前各類商家59家，其中餐飲和美容美發(fā)占比較大，而超市、服裝、藥店緊隨其后。第20頁/共58頁2009-4-14租金示意

【金河源居住區(qū)】與本案類似項目分析

本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

BC鑫河源第一時尚街

小橫道超市美容布藝店護膚鞋業(yè)超市美食城飯館空閑家俱家私臺球副食店美容彩票裝修診所股民俱飯館飯館飯館飯館飯館美容飯館裝修、A

D屬性ABCD經(jīng)營格局2F2F1F2F主力面積范圍120平米左右120平米左右約70平方米左右500平方米日租行情0.3-0.4元.平米天0.25-0.3元.平米.天0．2-0.25元·平方米·天0.03-0.15元·平方米·天商家反饋

金河源小區(qū)商戶大部分都是早先簽的合同比較便宜，對于現(xiàn)在商鋪租金漲幅平均40%

，認為2層商鋪除了飯館外，其他商戶認為用途不大，總價過高削弱購買欲望。平均日租租金

租金從0.03-0.3元/平米.天，現(xiàn)今平均在0.25元/平米.天，0.03元的租金均是在兩年前所簽訂的。第21頁/共58頁2009-4-14【金河源居住區(qū)】與本案類似項目分析

服務客戶來源

本案周邊及同類型級別商業(yè)分析

金河源居住小區(qū)居民及西南環(huán)周邊附近居民金河源第一時尚街第22頁/共58頁2009-4-14小結(jié)：通過對金河源商業(yè)現(xiàn)狀分析，我們得知：

1、金河源居住區(qū)商業(yè)面積約8000平米，商業(yè)體量略大，目前主要依靠低租金吸引商戶，且部分主力商戶起初獲得的租賃價格極低。

2、業(yè)態(tài)分布仍然以餐飲為主，吸引了部分外來人群，餐飲業(yè)成為該商業(yè)街的主要業(yè)態(tài)。

3、租用商鋪的商家有一定的購買需求，但由于2層認可度較低，總房款較高，銷售不暢而。第23頁/共58頁2009-4-14

本案現(xiàn)狀分析項目規(guī)劃

情況：商業(yè)部分建筑面積約為20000平米1期建筑面積約7000平米2期建筑面積約4000平米3期建筑面積約7000平米周邊現(xiàn)有小區(qū)：拆遷回遷房小區(qū)、棲園小區(qū)、西苑小區(qū)及市政等居住區(qū)周邊戶數(shù)：本案約2200戶加之周邊居住區(qū)總計5000多戶，按每戶3-5人算，人口約1.5萬人-2.5萬人1層商鋪面積占比15%，一拖二商鋪面積占比達到85%。本案現(xiàn)有主干道（帝景城大道），連接平安西大街和光明西大街連接六號路和本案售樓處本案1期本案3期本案2期拆遷回遷房棲園1層商業(yè)2層商業(yè)2層商業(yè)（3期）2層商業(yè)平原6號路平安西大街（通往東部的主要干道）光明西大街（通往東部次要干道）西苑小區(qū)市政小區(qū)交通小區(qū)1層商業(yè)（3期）第24頁/共58頁2009-4-14

本案現(xiàn)狀分析一二期商業(yè)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析

1、現(xiàn)階段銷售的商業(yè)為1期和2期產(chǎn)品的商業(yè)部分，為黃色星所標注的，總計在售面積為11000平米。

2、一層商業(yè)2000平米，主力戶型140平米左右，開間7.3米，進深19米。

3、一拖二商業(yè)9000平米，主力戶型240平米左右，開間7.3米，進深19米。

4、目前一拖二底商被物業(yè)管理中心、游泳館、乒乓球館、售樓處、開發(fā)商用房占用近1200平米，一層目前被工程監(jiān)理部占用140平米。

5、本案應銷售約9660平米。第25頁/共58頁2009-4-14小結(jié)：

1、本案一拖二商鋪面積占比達到85%，并且單套面積較大，參照金河源小區(qū)、第一金街我們有較大的市場風險。

2、本案商業(yè)規(guī)模20000平米，即將銷售9660平米（金河源小區(qū)僅8000平米），本案周邊人群消費難以支撐本案商業(yè)體量。

3、本案是目前西部城區(qū)中商業(yè)體量規(guī)模最大的商業(yè)綜合體。第26頁/共58頁2009-4-14商業(yè)定位及發(fā)展建議市場條件因素項目條件因素商業(yè)定位原則商業(yè)功能定位市場形象定位經(jīng)營檔次定位商業(yè)發(fā)展策略定位目標客戶定位業(yè)態(tài)定位價格定位各類產(chǎn)品規(guī)劃定位基于業(yè)態(tài)定位的銷售模式探討價格實現(xiàn)測算第27頁/共58頁2009-4-14市場條件因素項目條件因素商業(yè)定位原則商業(yè)功能定位市場形象定位經(jīng)營檔次定位商業(yè)發(fā)展策略定位目標客戶定位業(yè)態(tài)定位價格定位各類產(chǎn)品規(guī)劃定位基于業(yè)態(tài)定位的銷售模式探討價格實現(xiàn)測算商業(yè)定位及發(fā)展建議第28頁/共58頁2009-4-14商業(yè)定位及發(fā)展建議一、市場條件因素

1、宏觀層面來說，平原縣經(jīng)過近幾年的發(fā)展經(jīng)濟前景穩(wěn)定，具有一定的商業(yè)基礎

2、平原目前商業(yè)中心整體東移，而西部缺乏商業(yè)中心，目前僅存在居住區(qū)級商業(yè)中心

3、從客觀情況上看，本項目可以作為居住區(qū)級商業(yè)中心來發(fā)展，其重點是：以經(jīng)銷生活必需品的超級市場和各類便民網(wǎng)點為主；住宅組團中建立綜合超市，專業(yè)店、專賣店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等；4、目前本案周邊居住區(qū)級商業(yè)中心租金在人氣集聚后漲幅較快5、目前平原縣商業(yè)地產(chǎn)形式較平穩(wěn)，但對一拖二商鋪市場認可度較低，結(jié)合金河源小區(qū)和第一金街的銷售情況，及一拖二商鋪在本案中所占的比例較大，項目將面臨嚴峻的競爭形式，未來具有許多的不確定因素。二、項目條件因素1、本項目建筑規(guī)模具備成為規(guī)模商業(yè)的先決條件；2、項目商業(yè)規(guī)劃較為合理，對于后期功能分區(qū)有較好的可操作性；3、本項目交通較為便利，六號路餐飲和平原醫(yī)院為本案聚集了部分外來人群和一定的人氣；4、本案住宅部分提供了部分收入水平較高的消費人群。第29頁/共58頁2009-4-14市場條件因素項目條件因素商業(yè)定位原則商業(yè)功能定位市場形象定位經(jīng)營檔次定位商業(yè)發(fā)展策略定位目標客戶定位業(yè)態(tài)定位價格定位各類產(chǎn)品規(guī)劃定位基于業(yè)態(tài)定位的銷售模式探討價格實現(xiàn)測算商業(yè)定位及發(fā)展建議第30頁/共58頁2009-4-141、與城市的文化及消費水平相協(xié)調(diào)。

2、與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展有機結(jié)合，相互借力，降低市場風險。

3、定位后的產(chǎn)品，更利于實現(xiàn)銷售價格及速度上的雙突破。

4、街區(qū)定位與項目中住宅等產(chǎn)品實現(xiàn)價值互動，前期由項目“平原第一盤”的品牌力來帶動街區(qū)價值，后期由街區(qū)價值推進項目整體價值的提升；商業(yè)定位及發(fā)展建議商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略定位的原則第31頁/共58頁2009-4-14市場條件因素項目條件因素商業(yè)定位原則商業(yè)功能定位市場形象定位經(jīng)營檔次定位商業(yè)發(fā)展策略定位目標客戶定位業(yè)態(tài)定位價格定位各類產(chǎn)品規(guī)劃定位基于業(yè)態(tài)定位的銷售模式探討價格實現(xiàn)測算商業(yè)定位及發(fā)展建議第32頁/共58頁2009-4-14商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展策略定位的原則縣級街區(qū)型商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展策略的三個方向

類型區(qū)域娛樂、休閑中心城市多功能中心社區(qū)商業(yè)街功能構成娛樂、休閑、餐飲商業(yè)服務休閑、娛樂文化、餐飲商業(yè)零售及服務商業(yè)零售、餐飲商服、休閑、娛樂商業(yè)形態(tài)商業(yè)街，商鋪為主商業(yè)街，商鋪為主商業(yè)街，商鋪為主條件一般規(guī)模較小特定消費群體規(guī)模較大1－2家主力店規(guī)模小幾乎全部是零散商鋪市場現(xiàn)有

市場空白

市場空白金河源居住區(qū)、平原六號路第33頁/共58頁2009-4-14本案商業(yè)發(fā)展策略定位方向的研判

定位條件項目條件與契合度分析娛樂、休閑中心餐飲、娛樂、休閑、商業(yè)服務等功能商業(yè)零售是重要商脈0.7消費群體支撐具有較強的消費市場0.7一般規(guī)模較小市級商圈0.7多功能都市生活體驗中心休閑、娛樂、文化、餐飲、商業(yè)零售及服務等功能具有商脈特征0.9以商業(yè)街，商鋪為主的商業(yè)形態(tài)符合銷售目標0.91－2家品牌主力店帶動適當規(guī)模區(qū)域性商圈0.9社區(qū)商鋪位于社區(qū)內(nèi)或在社區(qū)周邊附近，主要服務于社區(qū)或者社區(qū)附近居民的商鋪不具有商脈特征0.4以集中式商業(yè)為主，商鋪為輔的商業(yè)形態(tài)銷售難度增加0.4規(guī)模很小，服務鄰里鄰里型商圈0.4

本案定位方向研判第34頁/共58頁2009-4-14因此我們得出本案發(fā)展策略定位：平原縣多功能商業(yè)休閑副中心（都市生活體驗中心）第35頁/共58頁2009-4-14市場形象定位

項目商業(yè)市場形象的定位應以提高項目整體形象，改善目前商業(yè)形象不突出的現(xiàn)狀，并保持與項目整體形象的一致性，通過合理規(guī)劃創(chuàng)造平原縣的商業(yè)典范，其形象概括為：平原都市生活體驗中心

平原首席綜合型特色化休閑娛樂消費中心

引領平原消費潮流的商業(yè)中心

第36頁/共58頁2009-4-14商業(yè)功能定位

作為綜合性的主題商業(yè)街區(qū)，應滿足社區(qū)居民日常生活及周邊及外來市民特定的消費兩方面的需求，因此本項目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、健身、交流、公共服務、購物等多種功能。第37頁/共58頁2009-4-14經(jīng)營檔次定位

根據(jù)平原實際經(jīng)濟發(fā)展狀況及對未來幾年的預期，結(jié)合縣城消費者消費習慣及商業(yè)經(jīng)營者、投資者訪談，本項目商業(yè)應為中檔；如果從提升項目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應定位于中高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項目商業(yè)經(jīng)營檔次應定位為：縣城商業(yè)中的中高檔品牌（性價比較高）項目各專業(yè)店、專賣店、便利店以縣級中檔偏上為主，各品類均設置個別高檔商家，來帶動街區(qū)的整體形象及影響力，但更多的中檔消費，來滿足平原縣更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質(zhì)。

第38頁/共58頁2009-4-14目標客戶定位

目標主要消費群體定位

1、主要居住在項目所界定的城區(qū)西部商圈內(nèi)，并且商圈之外的次級輻射地帶（城區(qū)東部）

2、收入水平較為穩(wěn)定，具有一定的消費能力

3、本項目業(yè)主為其主要消費群體之一

4、人群表現(xiàn)出經(jīng)常性消費

5、周邊縣鎮(zhèn)的收入穩(wěn)定間接性消費人群

6、急于體驗都市化生活，偏好休閑娛樂餐飲消費第39頁/共58頁2009-4-14投資客戶定位

目標客戶定位

主要投資客類型如下：１、平原縣收入較高的投資客２、項目周邊經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）；３、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客及其他。Tips：投資者對本案的反饋信息及價值判斷：

1、

由于帝景城的居住規(guī)模和平原西部目前商業(yè)中心的匱乏，投資者認為本案未來會有一定的投資前景；2、對于總房款接受程度多在25-40萬之間，少數(shù)可以接受60-70萬/套；3、對于單層商鋪較為偏好，而一拖二商鋪接受較差；4、對于為投資者著想的返租約銷售比較感興趣。第40頁/共58頁2009-4-14經(jīng)營客戶定位

目標客戶定位

主要經(jīng)營者類型如下：１、主力商家（餐飲、服裝、娛樂）２、縣級代理商（品牌專賣店、專業(yè)店、便利店）３、獨立個體經(jīng)營者，具有一定實力和經(jīng)營經(jīng)驗的個體經(jīng)營戶Tips：經(jīng)營者對本案的反饋信息及價值判斷：

(１)認為本案地理位置距離商業(yè)中心有一定距離，商業(yè)氛圍不成熟，因此對于本案商業(yè)現(xiàn)狀認可度低。

(２)認為隨著本案的居民全部入住，未來商業(yè)可能會出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，具有一定的前景。（3）對購買店鋪興趣較小，多數(shù)希望以出租形式獲得，對于租金應比平原六號路租金略低。（4）店鋪需求范圍主要集中在60-80平米之間。（5）希望有主力店帶動周邊人群的集聚。第41頁/共58頁2009-4-14因此總結(jié)本案的目標客戶，我們得出：本項目的直接客戶是投資者和經(jīng)營者，銷售的目標客戶以投資者為主、經(jīng)營者為輔。第42頁/共58頁2009-4-14業(yè)態(tài)定位

定位思路

本項目業(yè)態(tài)主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在消費者來進行定位，最后根據(jù)商家實證來排除某些業(yè)態(tài)的可能。結(jié)合：多功能商業(yè)休閑中心的分布規(guī)則：達到零售：餐飲：休閑娛樂=4：3：3第43頁/共58頁2009-4-14本案業(yè)態(tài)定位的重要影響因素及研判業(yè)態(tài)定位

1、本項目商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)包括餐飲、小超市、美容美發(fā)、專賣店、便利店等，按業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補性原則2、按城市規(guī)劃，平安西大街是平原重要的東西向景觀大道，本項目緊鄰平安西大街，同時與光明西大街及平原六號路相互貫通，可以形成具有特色的休閑商業(yè)街；因此建議為以休閑、文化娛樂、餐飲及社區(qū)配套服務具有特色的多功能型商業(yè)街區(qū)。3、根據(jù)潛在客戶消費習慣及目標客戶的價值判斷，主力業(yè)態(tài)要與傳統(tǒng)商業(yè)中心有一定的差異性，并且具有一定的聚群效力及品牌效力4、通過對肯德基，麥當勞等商家之選址條件的初步評估，及本案的建筑形式，排除了做大超市、國際化特色餐飲的可能。5、結(jié)合現(xiàn)有業(yè)態(tài)（游泳館，健身房）第44頁/共58頁2009-4-14結(jié)合業(yè)態(tài)定位原則及影響本案的重要因素，本案業(yè)態(tài)定位為：業(yè)態(tài)定位

綜合性特色商業(yè)街和步行街，主要包括具有聚群及轟動效力的特色主力店，專賣店、專業(yè)店、便利店，娛樂文體中心等，并可以考慮設置小型生活超市第45頁/共58頁2009-4-14各產(chǎn)品功能區(qū)劃分

業(yè)態(tài)定位

本案現(xiàn)有主干道，連接平安西大街和光明西大街連接六號路和本案售樓處本案1期本案3期本案2期拆遷回遷房棲園步行商業(yè)街2層商業(yè)2層商業(yè)2層商業(yè)平原6號路平安西大街（通往東部的主要干道）光明西大街（通往東部次要干道）西苑小區(qū)居住小區(qū)運動休閑商業(yè)街餐飲休閑商業(yè)街主力品牌店特色商業(yè)步行街第46頁/共58頁2009-4-14各產(chǎn)品品類規(guī)劃定位

1、商業(yè)街區(qū)形象的外在展示（中心廣場），主要設置品牌店、服務型主力店，提示形象，帶動整體關注度及商業(yè)氛圍為主，主力店（面積需要2000平米）集中在現(xiàn)有售樓處及周邊，增加車流及人流量，建議先期在售樓處進行招商加快引進主力餐飲店和娛樂游戲城（以年輕人及兒童為主），業(yè)態(tài)考慮在縣城內(nèi)具有昭示性，并符合平原消費群體的主力消費趨向，可選擇自己經(jīng)營或低租金、免租金招商。

2、休閑娛樂主題街，滿足餐飲及休閑娛樂需求。

3、商業(yè)步行街，以零售為主業(yè)態(tài)定位

第47頁/共58頁2009-4-14市場條件因素項目條件因素商業(yè)定位原則商業(yè)功能定位市場形象定位經(jīng)營檔次定位商業(yè)發(fā)展策略定位目標客戶定位業(yè)態(tài)定位價格定位各類產(chǎn)品規(guī)劃定位基于業(yè)態(tài)定位的銷售模式探討價格實現(xiàn)測算商業(yè)定位及發(fā)展建議第48頁/共58頁2009-4-14基于組團功能分區(qū)及目標客群反饋對于本案商業(yè)部分銷售方式探討A、單層產(chǎn)品拆分面積后滿足業(yè)態(tài)功能分區(qū)及目標客群的需求，采取直接銷售方式目標群體的需求：接受25-40萬總房款，戶型面積在60-80平米1層商鋪產(chǎn)品整體設計不存在問題，但是面積及總房款與市場需求較為偏離，必須改進符合市場需求空間，求得銷售面積得以縮小，每戶均能擁有兩個衛(wèi)生間，給人以較好的視覺效果—解決了進深問題

進行拆分重新設計，總面積分別為60-80平米的小戶型，與市場需求相比符合主流特征且較有競爭力，價格在25-40萬之間符合市場需求。第49頁/共58頁2009-4-14商業(yè)定位及發(fā)展建議

一拖二產(chǎn)品由于面積較大拆分較為困難，采取投資型返租金商鋪進行營銷發(fā)展——財務投資計劃戰(zhàn)略制定思路：利用返租金形式，通過對本案保守單位月租金的塑造，形成對于投資客戶的雙重投資組合思路：一是返租金帶來的高利率租金的商鋪優(yōu)勢保證了商鋪起初的投資風險、二是商鋪隨區(qū)域商業(yè)氛圍的上升帶來的資本利得的升值。對于開發(fā)商來說：第一加快了回款速度，第二提升了商鋪的價值體系。第50頁/共58頁2009-4-14商業(yè)定位及發(fā)展建議

可行性分析：

靜態(tài)投資性分析：

在不考慮財務成本下的返三年租金的實際銷售單價為3160元/平米。面積240

對外銷售價格3700