物權(quán)法解釋一的課件(漢語版)

物權(quán)法解釋（一）相關(guān)問題代琴內(nèi)蒙古大學(xué)法學(xué)院第一部分物權(quán)法司法解釋一的制定背景1、《物權(quán)法》自2007年10月1日起施行以來，對于維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，都發(fā)揮著舉足輕重的作用。2、十八屆四中全會通過的《中共中央關(guān)于全面推進(jìn)依法治國若干重大問題的決定》指出，要依法保障公民人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)、基本政治權(quán)利等各項權(quán)利不受侵犯，實現(xiàn)公民權(quán)利保障法治化；健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，加強(qiáng)對各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。正所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權(quán)作為最為基礎(chǔ)和重要的財產(chǎn)權(quán)，是社會每個人、每個團(tuán)體乃至國家的基本權(quán)利，也是民事主體從事各種經(jīng)濟(jì)或社會活動、創(chuàng)造財富的基礎(chǔ)。因此，通過適用法律，把法律和政策的精神加以貫徹和展開，依法全面、平等保護(hù)各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人享有的物權(quán)，從而為人民群眾安定、幸福的生活，為經(jīng)濟(jì)社會有序、健康發(fā)展提供堅實的司法保障。《解釋》共22個條文，在體系上，本解釋可以區(qū)分為三大部分：一是不動產(chǎn)物權(quán)的登記問題，具體而言，解決登記制度與物權(quán)歸屬和物權(quán)變動的關(guān)系問題；二是物權(quán)的共有問題，主要解決共有權(quán)人之間的權(quán)利沖突、權(quán)利配合與權(quán)利行使問題；三是善意取得問題，包括善意取得的前提條件、善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及其時點等問題。重點內(nèi)容包括以下六個制度群。本解釋自2016年3月1日起施行。第二部分物權(quán)法解釋一的條文及關(guān)聯(lián)法條解讀問題一、關(guān)于不動產(chǎn)登記與物權(quán)確認(rèn)或基礎(chǔ)關(guān)系爭議第一條

因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。第二條

當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。第三條

異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第19條第2款：不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。解讀：物權(quán)法權(quán)第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。實踐中，有觀點認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記就不能取得及享有不動產(chǎn)物權(quán)，不動產(chǎn)物權(quán)爭議涉及到登記就應(yīng)通過行政訴訟解決。這種觀點受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，這不僅徒增當(dāng)事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個方面作出規(guī)定：一是在案件的受理上，規(guī)定因不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應(yīng)依法予以受理，民事審判部門應(yīng)依法予以審理。二是從訴訟中不動產(chǎn)登記簿證明力的角度，規(guī)定對發(fā)生爭議的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的最終判斷，應(yīng)當(dāng)依賴于對原因行為或基礎(chǔ)關(guān)系的審查，故在當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人的情況下，應(yīng)當(dāng)支持其訴訟請求?！纠考着c乙簽訂《協(xié)議》，由乙以自己名義代甲購房，甲全權(quán)使用房屋并獲取收益。乙與開發(fā)商和銀行分別簽訂了房屋買賣合同和貸款合同。甲把首付款和月供款給乙，乙再給開發(fā)商和銀行，房屋登記在乙名下。后甲要求乙過戶，乙主張是自己借款購房。下列哪一選項是正確的？A、甲有權(quán)提出更正登記B、房屋登記在乙名下，甲不得請求乙過戶C、《協(xié)議》名為代購房關(guān)系，實為借款購房關(guān)系D、如乙將房屋過戶給不知《協(xié)議》的丙，丙支付合理房款則構(gòu)成善意取得例：張某通過向其他繼承人隱瞞被繼承人死亡事實等手段，獲得了遺產(chǎn)房屋的過戶登記。但其在轉(zhuǎn)讓房屋以前，繼承人李某提出疑意。但由于一時難以證明自己的繼承人身份，房屋登記機(jī)關(guān)只能記載了其異議，此后一直就繼承一事與張某協(xié)商。一個月后，張某就房屋與王某簽定了買賣合同，并辦理了過戶登記。李某對此不滿，認(rèn)為房屋權(quán)屬尚有爭議，如何能夠交易，要求登記機(jī)關(guān)撤消過戶登記。問買賣合同效力？過戶登記效力？過戶登記是否應(yīng)當(dāng)撤消？

二、物權(quán)變動的基本模式：一個分析框架

（一）物權(quán)變動方式的法定分類體系一般的物權(quán)變動的三句話：1.非基于法律行為的物權(quán)變動：交付/登記,既不是物權(quán)的生效要件也不是對抗要件，物權(quán)變動的時間以事實為準(zhǔn)；基于法律行為的物權(quán)變動，分為作為原則的債權(quán)形式主義與作為例外的意思主義。2.債權(quán)形式主義：有效合同+登記/交付=物權(quán)變動【俗稱：登記為物權(quán)的生效要件】3.意思主義：有效合同=物權(quán)變動+登記＞第三人【俗稱：登記為物權(quán)的對抗要件】（二）物權(quán)變動的一個學(xué)理分類：原始取得與繼受取得以所有權(quán)為例：1.原始取得：不基于原所有人的意愿或者權(quán)利而取得某物的所有權(quán)。這一定義表明原始取得可以再分為兩種——其一，該物原來不存在所有人，現(xiàn)在屬于第一次取得所有權(quán)，具體包括：（1）勞動生產(chǎn)；（2）孳息：（3）先占等。其二，該物原來有所有人，但現(xiàn)在的所有人取得所有權(quán)與原所有人的意愿/權(quán)利無關(guān)，具體包括：（1）公法方式如征收；（2）私法方式如拾得；發(fā)現(xiàn)；添附與善意取得。2.繼受取得：基于原所有人的意愿或者權(quán)利而取得某物的所有權(quán)（1）基于合同（買賣、互易、贈與、借款、供電汽水）：合同+交付/登記=所有權(quán)（2）基于繼承（包括法定繼承、遺囑繼承與受遺贈、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的遺贈）【例2】下列哪一選項屬于所有權(quán)的繼受取得？(08-3-10,單)A．甲通過遺囑繼承其兄房屋一間B．乙的3萬元存款得利息1000元C．丙購來木材后制成椅子一把D．丁拾得他人搬家時丟棄的舊電扇一臺（三）物權(quán)變動的一個基本理論：“物債兩分”原則有效的買賣合同＋登記／交付＝所有權(quán)轉(zhuǎn)移（債權(quán)行為）（物權(quán)行為）（物權(quán)變動）債權(quán)行為與物權(quán)行為的“區(qū)分原則”：區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為；區(qū)分物權(quán)與債權(quán)。區(qū)分原則的含義：1．物權(quán)行為不辦理，不影響債權(quán)行為的效力：物權(quán)法第15條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！纠?】1998年10月5日甲向乙借款1000元，同時簽訂了一份質(zhì)押合同，約定甲于同年10月8日將一頭受胎的母牛作為質(zhì)物交付給乙，甲如期交付。稍后，母牛生下小牛一頭。下列選項中哪些中正確的？（00-2-41/97-2-60，多）A質(zhì)押合同生效98年10月5日B.質(zhì)押合同生效98年10月8日C．小牛應(yīng)歸乙所有D．小牛應(yīng)歸甲所有，但可作為質(zhì)權(quán)標(biāo)的2．合同生效的含義是：產(chǎn)生債權(quán)，不履行將承擔(dān)違約責(zé)任（繼續(xù)履行、賠償損失等）合同法第110條當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行；(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費用過高；(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?？梢姡骸贤▊鶛?quán)行為）的債權(quán)效力表現(xiàn)在：要求交付標(biāo)的物（財物之債）；要求交付價款（貨幣之債）；不履行的，得承擔(dān)繼續(xù)履行、違約賠償?shù)冗`約責(zé)任；——交付或者登記（物權(quán)行為）的效力表現(xiàn)在：標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移；貨幣所有權(quán)轉(zhuǎn)移?！纠?】方某、李某、劉某和張某簽訂借款合同，約定：“方某向李某借款100萬元，劉某提供房屋抵押，張某提供保證?！背钅惩馄渌硕己灹俗帧⒛诚劝逊勘窘唤o了李某，承諾過幾天再作抵押登記。李某交付100萬元后，方某到期未還款。下列哪一選項是正確的？（15-3-13，單）A.借款合同不成立B.方某應(yīng)返還不當(dāng)?shù)美鸆.張某應(yīng)承擔(dān)保證責(zé)任D.劉某無義務(wù)辦理房屋抵押登記【例3】乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付1/3價款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。下列哪一選項是正確的？（07-3-6，單）A.合同尚未生效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價款并承擔(dān)締約過失責(zé)任B.合同無效，甲應(yīng)返還所受領(lǐng)的價款C.合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同D.合同有效，法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同、甲賠償乙的損失【例4】鄭某開辦公司資金不足，其父將3間祖屋以25萬元賣給即將回國定居的郭某，但其父還未來得及辦理過戶手續(xù)即去世。鄭某不知其父賣房一事，繼承了這筆房款及房屋，并辦理了登記手續(xù)。隨后，鄭某以3間祖屋作抵押向陳某借款10萬元，將房產(chǎn)證交給了陳某，但沒有辦理抵押登記。下列哪些選項是正確的？（08延-3-57）A．鄭某的父親與郭某之間的房屋買賣合同有效B．鄭某享有房屋的所有權(quán)C．鄭某在其父親去世后，有義務(wù)協(xié)助郭某辦理房屋過戶手續(xù)D．陳某對房屋不享有抵押權(quán)【例5】2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價20萬元。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。5月29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。回答：如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請求返還房屋，下列選項正確的是：（07-3-94，不）A．王某無權(quán)請求丁某返還房屋B．王某有權(quán)請求丁某返還房屋C．小王無權(quán)請求丁某返還房屋D．小王有權(quán)請求丁某返還房屋三、基于法律行為（合同）的物權(quán)變動的模式（一）基本公式：有效的合同＋＋登記/交付＝物權(quán)變動【俗稱登記生效主義】物權(quán)法第9條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第23條動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。結(jié)論：（1）登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，公式化具體表述：有效的合同＋登記＝不動產(chǎn)物權(quán)變動（2）交付是動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，公式化具體表述：有效的合同＋交付＝動產(chǎn)物權(quán)變動；【建設(shè)用地使用權(quán)】【不動產(chǎn)抵押權(quán)】【動產(chǎn)質(zhì)權(quán)】【有價證券質(zhì)權(quán)】【股權(quán)質(zhì)權(quán)】【知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)權(quán)】【應(yīng)收帳款質(zhì)權(quán)】（二）例外的意思主義模式：有效合同＝物權(quán)變動＋登記﹥第3人【俗稱登記對抗主義】1.土地承包經(jīng)營權(quán)第127條土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)?！敬_權(quán)證書】第129條土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！玖鬓D(zhuǎn)中對抗效力】【例6】關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立，下列哪些表述是正確的？A．自土地承包經(jīng)營合同成立時設(shè)立B．自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立C．縣級以上地方政府在土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立時應(yīng)當(dāng)發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證D．縣級以上地方政府應(yīng)當(dāng)對土地承包經(jīng)營權(quán)登記造冊，未經(jīng)登記造冊的不得對抗善意第三人動產(chǎn)抵押權(quán)第188八條以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。四、非基于法律行為【事件、事實行為、司法/行政行為】的物權(quán)變動：登記/交付既非生效也非對抗要件（一）取得權(quán)利以“某種事實”（事件、事實行為、行政司法行為）發(fā)生為準(zhǔn)，無需登記與交付（第２８～３0條）：物權(quán)法第28條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第29條：因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第30條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。物權(quán)法解釋一第7條人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。第8條依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。甲乙和丙于2012年3月簽訂了散伙協(xié)議，約定登記在丙名下的合伙房屋歸甲、乙共有。后丙未履行協(xié)議。同年8月，法院判決丙辦理該房屋過戶手續(xù)，丙仍未辦理。9月，丙死亡，丁為其唯一繼承人。12月，丁將房屋贈給女友戊，并對贈與合同作了公證。下列哪一表述是正確的？（13-3-6，單）A．2012年3月，甲、乙按份共有房屋B．2012年8月，甲、乙按份共有房屋C2012年9月，丁為房屋所有人D．2012年12月，戊為房屋所有人（二）但取得后又進(jìn)行處分的，須經(jīng)“雙重登記”手續(xù)才能發(fā)生物權(quán)變動的效力，否則只能發(fā)生債權(quán)的效力，“都市生活”與“山寨生活”的聯(lián)系即在于此第31條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！纠?】某房屋登記簿上所有權(quán)人為甲，但乙認(rèn)為該房屋應(yīng)當(dāng)歸己所有，遂申請仲裁。仲裁裁決爭議房屋歸乙所有，但裁決書生效后甲、乙未辦理變更登記手續(xù)。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，簽訂了書面合同，但未辦理抵押登記。說法正確的是？（10-3-53，多）A．房屋應(yīng)歸甲所有B．房屋應(yīng)歸乙所有C．抵押合同有效D抵押權(quán)未成立五、三類特殊的物權(quán)登記：看物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系（一）一個序幕：：“一物多賣”的處理：（房，8.1）甲→→→→→→→→乙（100萬，交付，5.1）→→→→→→→→丙bank（120萬，付款，6.1）→→→→→→→→丁bank（150萬，登記，7.1）1.三個合同有效（乙丙?。?；需要后買者善意么？（?。?.債權(quán)的相容性（乙丙?。?.債權(quán)的平等性（甲決定）4.物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)（丁、乙、丙的PK）5.可以追究丁的違約責(zé)任嗎？【合同法121條】6.可以追究丁的侵權(quán)責(zé)任么？【侵權(quán)法2條】7.保護(hù)債權(quán)的合適方式【違約責(zé)任及其合適的方式——損害賠償抑或繼續(xù)履行？合同法110條】8.如何保護(hù)第一買受人的合同利益也即確保物權(quán)取得（乙、預(yù)告登記）（二）預(yù)告登記：債權(quán)物權(quán)化物權(quán)法第20條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。物權(quán)法解釋一第4條未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。第5條買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。（三）更正登記與異議登記第19條權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。物權(quán)法解釋一第3條異議登記因物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定的事由失效后，當(dāng)事人提起民事訴訟，請求確認(rèn)物權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。不動產(chǎn)登記條例第22條登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的（三）申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形?！纠?】某房屋登記的所有人為甲，乙認(rèn)為自己是共有人，于是向登記機(jī)構(gòu)申請更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進(jìn)行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機(jī)構(gòu)查詢發(fā)現(xiàn)甲的房屋存有異議登記，遂放棄購買。乙申請異議登記后，發(fā)現(xiàn)自己的證據(jù)不足，遂對此事置之不理。哪些選項正確？（08延-3-59，多）A．異議登記后，未經(jīng)乙同意處分該房屋的不發(fā)生物權(quán)效力B．異議登記于3月31日失效C．甲有權(quán)向乙請求賠償損失D．甲有權(quán)向登記機(jī)構(gòu)請求賠償損失（四）關(guān)于機(jī)動車物權(quán)變動（交付、登記）的詳解：第23條條動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第24條船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。【特殊動產(chǎn)的善意取得：交付且登記】物權(quán)法解釋一第20條轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件?！颈Ｗo(hù)交付】物權(quán)法解釋一第6條轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外?！纠?】甲將一輛汽車以15萬元賣給乙，乙付清全款，雙方約定七日后交付該車并辦理過戶手續(xù)。丙知道此交易后，向甲表示愿以18萬元購買，甲當(dāng)即答應(yīng)并與丙辦理了過戶手續(xù)。后丁知情后，向甲表示愿以22萬元購買，甲當(dāng)即答應(yīng)并交付給與丁。后乙起訴甲、丙、丁，要求判令汽車歸己所有、辦理有關(guān)手續(xù)且賠償自己的損失。關(guān)于該汽車的歸屬，下列哪一說法是正確的？（自編，單）A．歸甲所有，汽車所有權(quán)尚未發(fā)生變動B．歸乙所有，否則乙可以請求甲承擔(dān)損害賠償責(zé)任C．歸丙所有，因為丙可以對抗其他買受人D．歸丁所有，丁可以要求甲、丙協(xié)助辦理汽車過戶手續(xù)【例4】甲將一輛汽車以15萬元賣給乙，乙付清全款，雙方約定七日后交付該車并辦理過戶手續(xù)。丙知道此交易后，向甲表示愿以18萬元購買，甲當(dāng)即答應(yīng)并與丙辦理了過戶手續(xù)。后丁知情后，向甲表示愿以22萬元購買，甲當(dāng)即答應(yīng)并交付給與丙。后乙起訴甲、丙、丁，要求判令汽車歸己所有、辦理有關(guān)手續(xù)且賠償自己的損失。關(guān)于該汽車的歸屬，下列哪一說法是正確的？A．歸甲所有，汽車所有權(quán)尚未發(fā)生變動B．歸乙所有，否則乙可以請求甲承擔(dān)損害賠償責(zé)任C．歸丙所有，因為丙可以對抗其他買受人D．歸丁所有，丁可以要求甲、丙協(xié)助辦理汽車過戶手續(xù)附圖五、按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)1.轉(zhuǎn)讓與同等條件第九條

共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時，其他按份共有人主張優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。第十條

物權(quán)法第一百零一條所稱的“同等條件”，應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第101條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。2.行權(quán)期間第十一條

優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；（三）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日；（四）轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。3.不予支持的情形第十二條

按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額，其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定，請求按照同等條件購買該共有份額的，應(yīng)予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解釋第十一條規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買，或者雖主張優(yōu)先購買，但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實質(zhì)性變更要求；（二）以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效。第十三條

按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。4.優(yōu)先權(quán)的沖突解決第十四條

兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時，請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)予支持?！究偟慕庾x】

共有制度：以物的利用效率為導(dǎo)向的規(guī)則設(shè)計

共有制度所面臨的問題是，多個主體共有一物，必將影響物的使用效率，如何協(xié)調(diào)？司法解釋的基本導(dǎo)向是，在保障物權(quán)人權(quán)利的前提下，以技術(shù)化的手段盡量提升物的利用效率。

一是在優(yōu)先購買權(quán)行使場合上，排除共有人因繼承、遺贈等原因發(fā)生轉(zhuǎn)讓時其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)、排除共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額時其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)（第9條、第13條），這一規(guī)定，維護(hù)了優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)基于共有人轉(zhuǎn)讓份額這一意思自治的前提；二是在優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)上，明確規(guī)定程序規(guī)范作為當(dāng)事人意思自治的補(bǔ)充，例如要求轉(zhuǎn)讓人發(fā)出通知、明確行使期間等（第11條），為共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使設(shè)定切實可行的規(guī)則，拋棄早期單純宣告交易無效的事后保護(hù)路徑，強(qiáng)調(diào)事前和事中保護(hù)，更具操作性；具體表現(xiàn)為：三是從正反兩個方面明確優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件的含義（第12條），回應(yīng)實踐中優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利不及時、行使權(quán)利不對等的問題。四是同等條件下，明確多個優(yōu)先購買權(quán)人按比例行使的規(guī)則，解決了多個優(yōu)先購買權(quán)的沖突問題，維護(hù)了共有人的人合性特征（第14條）?！纠?】甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋。二人將房屋出租給丙，丙取得甲和乙的同意后將該房屋轉(zhuǎn)租給丁。現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。下列哪一項表述是正確的？A乙、丙有優(yōu)先購買權(quán)，丁無優(yōu)先購買權(quán)B乙、丁有優(yōu)先購買權(quán)，丙無優(yōu)先購買權(quán)C乙、丙、丁都有優(yōu)先購買權(quán)D丙、丁有優(yōu)先購買權(quán)，乙無優(yōu)先購買權(quán)【例2】甲、乙各以20％與80％的份額共有一間房屋，出租給丙。現(xiàn)甲欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓，請問下列表述中哪一說法是正確的？A乙有優(yōu)先購買權(quán)，丙沒有優(yōu)先購買權(quán)B丙有優(yōu)先購買權(quán)，乙沒有優(yōu)先購買權(quán)C乙、丙都有優(yōu)先購買權(quán)，兩人處于平等地位D乙、丙都有優(yōu)先購買權(quán)，乙的購買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購買權(quán)六、善意取得的要件1．受讓人的“善意且無重大過失”第十五條

受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。第十六條

具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。第十七條

受讓人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。第十八條

物權(quán)法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之時。法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意。【關(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第25條：動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。第26條：動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。2.受讓人的有償：合理價格第十九條

物權(quán)法第一百零六條第一款第二項所稱“合理的價格”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。

3.特殊動產(chǎn)的善意取得第二十條

轉(zhuǎn)讓人將物權(quán)法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機(jī)動車等交付給受讓人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合物權(quán)法第一百零六條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第24條：船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。4.善意取得的排除情形第二十一條

具有下列情形之一，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的，不予支持：（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無效；（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷?！娟P(guān)聯(lián)法條】物權(quán)法第106條：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。合同法第52條：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！究偟慕庾x】：善意取得：物權(quán)歸屬與交易秩序的琴瑟和鳴

對善意取得制度的討論，在我國民法理論界和實務(wù)界，幾乎無人不予、無話不說，再加上我國合同法第51條所引發(fā)的爭議，更是觀點紛紜。如何取舍？對此，司法解釋采取的原則是，區(qū)分合同法有關(guān)制度與善意取得制度的功能：前者解決合同的效力、履行等問題，而后者則承擔(dān)確定物權(quán)歸屬的職責(zé)；前者意在確定交易秩序，后者旨在確定物權(quán)歸屬。并由此實現(xiàn)物權(quán)歸屬與交易秩序的相輔相成。具體表現(xiàn)在：一是不將合同無效或者有效作為善意取得制度適用的前提，而將登記權(quán)利人實際無處分權(quán)作為善意取得制度適用的條件（第15條），從而使善意取得制度保護(hù)善意第三人獲得物權(quán)的功能更加純粹，也