蕪湖地塊產(chǎn)品建議終稿

蕪湖文化公園C地塊產(chǎn)品定位建議項目目標年度銷售5個億市場研判篇項目解讀背景概述競爭分析客戶圈定產(chǎn)品建議價格建議體育場健身館奧體公園歐尚超市中醫(yī)藥學(xué)校星頤廣場在建15萬方商業(yè)綜合體，涵蓋影院、超市、特色步行街、主題水上樂園。弋江區(qū)，城南核心，13萬方超高層住宅產(chǎn)品。2009年底歐尚在蕪湖開設(shè)的第二家大型賣場。地塊解讀周邊配套Swot分析法院民房區(qū)政府歐尚近在咫尺，星頤廣場蓄勢待發(fā)，距新時代商業(yè)街僅800m左右。9214567812345678歐尚超市奧體公園會展中心星頤廣場利民小學(xué)蕪湖十二中蕪湖第四人民醫(yī)院蕪湖新安中醫(yī)醫(yī)院9新時代商業(yè)街3周邊兩公里內(nèi)配套齊全，涵蓋醫(yī)療、教育、休閑、生活配套等方方面面。周邊配套地塊解讀Swot分析因勢利導(dǎo)，打造差異化產(chǎn)品，提升競爭力。周邊產(chǎn)品力表現(xiàn)一般，無明顯產(chǎn)品優(yōu)勢；地塊內(nèi)部景觀水系；周邊配套一應(yīng)俱全。周邊多個項目在售，同質(zhì)化競爭嚴重；地塊：項目位于城南，屬于新城板塊，區(qū)域內(nèi)人口支撐不足；北正對民房，對項目形象有所影響。建議：利用周邊景觀，突出本項目景觀優(yōu)勢。建議：項目自身產(chǎn)品規(guī)劃可尋找突破點。建議：提高產(chǎn)品性價比，以性價比取勝。建議：通過打造產(chǎn)品差異性，弱化同質(zhì)性競爭。Swot分析地塊解讀周邊配套項目解讀新興區(qū)域成熟地段快速去化面臨區(qū)域認知度不高，人口短期內(nèi)快速導(dǎo)入難。具備較成熟的配套設(shè)施，但多為區(qū)域共享，不具有獨享性。產(chǎn)品突破，找尋產(chǎn)品市場空白點。市場研判篇項目解讀背景概述競爭分析客戶圈定產(chǎn)品建議價格建議長江流域經(jīng)濟中心之一全國重要的大米產(chǎn)地安徽現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)祥地鐵畫藝術(shù)世界文明中國重要的汽車生產(chǎn)基地……蕪湖是一座歷史悠久、文化繁盛的商貿(mào)城市城市背景宏觀市場城市特性時間市區(qū)人口2012年152萬2020年195萬2030年280-300萬2012各區(qū)人口名稱面積人口鳩江區(qū)69748.2鏡湖區(qū)12155.28弋江區(qū)17825三山區(qū)319.823.58蕪湖是安徽省內(nèi)僅次于合肥的第二大經(jīng)濟體弋江區(qū)為新興區(qū)，人口相對明顯不足。城市GDPGDP增幅城市居民收入收入增幅南京720011.5%3680013.0%合肥416413.6%2500013.4%蕪湖187313.8%2378413.2%安慶135911.0%2045315.6%馬鞍山120012.0%3093714.1%阜陽96211.7%1897213.7%宣城75712.6%2047713.8%銅陵61011.5%——城市經(jīng)濟水平較高，但弋江區(qū)認知度較低，人口導(dǎo)入不足。城市背景宏觀市場人口經(jīng)濟數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計局限價：續(xù)建項目新批準預(yù)售的商品住房備案價格不得高于之前本項目6個月平均成交價格上浮5%的價格；新建項目商品住房預(yù)售備案價格不得高于之前周邊同類商品住房6個月平均成交價格上浮5%的價格；蕪湖嚴控商品房價格過快上漲的同時，還將積極探索限價商品房制度。嚴防商品房價格過快上漲城市政策城市背景宏觀市場近期“東擴南進”中心城區(qū)用地發(fā)展方向為“東擴南進”，即：向東跨過扁擔(dān)河至萬春圩區(qū)拓展，重點建設(shè)城東組團；向南沿九華南路往弋江區(qū)中部與南部發(fā)展，重點建設(shè)城南組團?！耙恍乃膮^(qū)”城市總體空間結(jié)構(gòu)

中部城市核心區(qū)該區(qū)為市級商業(yè)、金融設(shè)施所在地和城市行政管理中心、文化、體育中心所在地，積極發(fā)展區(qū)域服務(wù)性商貿(mào)金融業(yè)和文體娛樂業(yè)。北部產(chǎn)業(yè)區(qū)該區(qū)以工業(yè)用地為主體，適度配置居住、商業(yè)金融用地。該區(qū)內(nèi)的鳳鳴湖生態(tài)保護區(qū)為城市主要的文化休閑和觀光旅游生態(tài)綠地。東部產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)該區(qū)即經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)和大型物流用地為主體，適度配置居住、商業(yè)金融、科技研發(fā)用地。城南高教、高新技術(shù)區(qū)該區(qū)位于城南緯五路以南，由高教園區(qū)與高新技術(shù)開發(fā)區(qū)組成，適當發(fā)展生活居住用地。西部（江北）產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)該區(qū)位于長江對岸，規(guī)劃以重化工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)為發(fā)展方向。城市背景宏觀市場城市規(guī)劃宏觀市場城市背景供需08、11政策年，蕪湖住宅市場波動明顯，成交量陷入低谷，供需比飛漲，庫存壓力巨大，12年市場形勢出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，供需趨于平衡；12年月度供需來看，在市場各種因素的刺激下，成交在六七月份出現(xiàn)集中爆發(fā)；從各區(qū)來看，主要供需集中在鳩江區(qū)、鏡湖區(qū)及弋江區(qū)，鳩江區(qū)供略大求較為明顯。春節(jié)假期銀四金九年末目標12年整體供需表現(xiàn)良好，但在政策不言松及城市大發(fā)展背景下供應(yīng)量有進一步躍升的可能。政策年政策年供略大于求較明顯集中爆發(fā)數(shù)據(jù)來源：蕪湖住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)/宏觀市場城市背景價格6.5%2.2%11.8%8.9%4.6%9.2%07-12年，蕪湖房產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，隨大環(huán)境的影響節(jié)點式起伏，整體趨勢平穩(wěn)向上，住宅年均漲幅9.5%。弋江區(qū)房價水平僅次于鏡湖區(qū)，處于全市第二位。12年弋江區(qū)價格出現(xiàn)大幅下降，降幅僅次于鳩江區(qū)。政策年政策年弋江區(qū)整體價格水平較高，但在政策打壓下房價抗跌性弱。NO.2數(shù)據(jù)來源：蕪湖住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)/宏觀市場城市背景從供應(yīng)來看，90㎡以下戶型段在12年占比環(huán)比11年明顯上升，約8%，在市場調(diào)控打壓下，大面積產(chǎn)品銷售遇阻，開始轉(zhuǎn)向首置小戶型；從銷售來看，120㎡以下戶型段在11-12年銷售占比達75%左右，市場對中小戶型接受度較高。全市分面積段供求數(shù)據(jù)來源：蕪湖住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)/宏觀總結(jié)蕪湖市場雖然總體趨勢向上，但受調(diào)控影響起伏波動較大，這種市場下要保證快速去化更需要抗風(fēng)險的高性價比產(chǎn)品。弋江區(qū)價格起伏變化較大，有一定的價格泡沫存在，客戶對市場價格相對理性現(xiàn)實。中小戶型產(chǎn)品供銷兩旺，是市場中抗風(fēng)險系數(shù)較高的產(chǎn)品類型。市場研判篇項目解讀背景概述競爭分析客戶圈定產(chǎn)品建議價格建議弋江區(qū)板塊主要競爭分布國貿(mào)天琴灣華倫港灣長江之歌中央城云鼎國際柏莊麗城偉業(yè)金域華府本案地大橡樹園濱江板塊城南片區(qū)春天里次要競爭——濱江板塊核心賣點：一線江景、濱江公寓產(chǎn)品：100㎡以上高層為主價格：6800-7500元/㎡客戶：市區(qū)及周邊企業(yè)主、政府高官關(guān)系：次要競爭核心競爭——城南片區(qū)板塊核心賣點：教育資源、性價比產(chǎn)品：80-130㎡高層、小高層價格：5000-5700元/㎡客戶：城南、三縣客戶關(guān)系：核心競爭在售待售尾盤1216號地峨山路中山南路編號位置土地性質(zhì)面積（㎡）容積率成交總價（萬元）競得方成交時間1216號中山南路以西、峨山路以南居住、辦公123055按規(guī)劃設(shè)計方案實施43200（3510）蕪湖新馬投資有限公司2012-8-15競品推盤競爭——核心競爭3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月1月2月2012年2013年??????中央城：住宅80萬方左右，07年6月開盤，主力戶型84-130㎡，存量1000套左右，價格約5600元/㎡。云鼎國際：住宅共3棟，6.8萬方，主力戶型80-98㎡，待售新盤，存量744套，價格預(yù)計5000-5500元/㎡。春天里：住宅共7棟，10萬方，5月1日新開盤推出102套，主力戶型76-99㎡，存量800套，價格5200元/㎡。柏莊麗城：住宅33萬方，09年4月開盤，高層主力戶型87-170㎡，尾盤，存量300套，價格5600元/㎡。地大橡樹園：住宅共16棟，10萬方，小高層、高層8棟，10年7月開盤，主力戶型90-140㎡，少量尾盤，高層價格5600元/㎡。核心競爭：存量2900套左右，主流銷售速度6-10萬方中小戶型為主，低總價，首置為主，走快速跑量路線。競品推盤競爭——次要競爭3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月1月2月2012年2013年??????國貿(mào)天琴灣：住宅22萬方左右，1764戶，11年8月開盤，主力戶型96-214㎡，12年末存量750套左右，價格約7500元/㎡左右。華侖港灣：住宅33.6萬方左右，2613戶，12年9月開盤，主力戶型88-141㎡，12年末存量2500套左右，價格約7000元/㎡左右。偉業(yè)金域華府：住宅35萬方左右，2973戶，12年9月開盤，主力戶型87-143㎡，12年末存量2900套左右，高層價格約6500元/㎡左右，小高層7000元/㎡左右。長江之歌：住宅67萬方左右，總戶數(shù)3000戶，待售，預(yù)計五月推出1、2#，主力戶型97-170㎡，存量3000套左右，預(yù)計開盤7000元/㎡左右。次要競爭：存量9150套左右，年均主流銷售速度4-6萬方。競品主力戶型7090110130面積㎡春天里柏莊麗城地大橡樹灣150170國貿(mào)天琴灣云鼎國際中央城華侖港灣偉業(yè)金域華府項目名稱公寓面積（㎡）中央城84-130云鼎國際80-98春天里61-99柏莊麗城87-170地大橡樹園90-140國貿(mào)天琴灣96-214華侖港灣88-141偉業(yè)金域華府87-143長江之歌97-170長江之歌主力戶型88-140㎡競品價格分析20406080面積㎡春天里柏莊麗城地大橡樹灣100120國貿(mào)天琴灣云鼎國際中央城華侖港灣偉業(yè)金域華府首置主力區(qū)間長江之歌首置總價改善總價項目名稱首置總價改善總價中央城50-5660-74云鼎國際40-52—春天里31-51—柏莊麗城48-5265-95地大橡樹園48-5265-79國貿(mào)天琴灣66-7490-160華侖港灣60-6584-100偉業(yè)金域華府56-6168-93長江之歌67-70112-120改善主力區(qū)間首置總價40-55萬，改善總價60-80萬。面積、總價與銷售速度項目名稱首置總價改善總價銷售中央城50-5660-741159云鼎國際40-52——春天里31-51—開盤90多套柏莊麗城48-5265-9550地大橡樹園48-5265-7972國貿(mào)天琴灣66-7490-160572華侖港灣60-6584-100開盤116偉業(yè)金域華府56-6168-93開盤56長江之歌67-70112-120—100300500700面積㎡春天里61-99柏莊麗城（尾盤）地大橡樹灣（尾盤）9001100國貿(mào)天琴灣96-214云鼎國際80-98中央城84-130華侖港灣88-141偉業(yè)金域華府87-143長江之歌98-171預(yù)計5月底對外公開銷售2012年銷售情況未開盤2013.5.1首開，102套基本售罄1159572單位/套507211612.9月底開盤5620406080100120首置總價銷售量改善總價城南片區(qū)——核心競爭項目占地：87萬方?？偨ㄖ娣e：130萬方，規(guī)劃總戶數(shù)8000戶。物業(yè)類型：高層、小高層、多層、商業(yè)。在售戶型：84-130㎡，07年開盤。配套：45萬方內(nèi)部商業(yè)配套--中央城財富街，涵蓋餐飲娛樂、購物休閑、專業(yè)賣場、大型超市、五星級酒店、高檔寫字樓、國際會展中心等

外部教育：社區(qū)幼兒園、安徽師范附屬中小學(xué)、第十二中學(xué)。銷售情況：多頻次加推，12年成交均價4943元/㎡，目前在售價格5600元/㎡左右，另D2#、D3#樓目前已開始預(yù)約，85-107㎡戶型。安置房在售售罄商業(yè)、展廳未售城南片區(qū)中央城總平圖面積戶型套數(shù)占比85-922_2_2(1)40550%106-1143_2_225031%125-1303_2_214718%85-1302-3802100%2012年上半年價格集中在4400-4600元/㎡，下半年價格上漲至4800-5000元/㎡，目前價格在5600元/㎡左右。2012年已成交產(chǎn)品均價4943元/㎡，兩房主力總價38-45萬元/套，三房主力總價50-65萬元/套。目前在售D區(qū)產(chǎn)品除部分底層及頂樓外基本售罄，D區(qū)待推房源1000套左右，產(chǎn)品84-162㎡。D區(qū)已推戶型配比產(chǎn)品基本以首置、首改為主，占總配比8成以上，小戶型低總價成為產(chǎn)品暢銷的主要原因。2_2_185㎡3_2_2107㎡3_2_2112㎡3_2_2129㎡入戶花園入戶花園產(chǎn)品贈送除飄窗、陽臺外，部分戶型贈送一半入戶花園。90㎡左右產(chǎn)品除一個戶型三開間朝南外，其它均兩開間朝南，三房產(chǎn)品基本為兩開間朝南。推售分析12年1-7月12年10-12月13年4-5月4400-4600元/㎡4800-5000元/㎡價格在5600元/㎡左右綜合分析13弋江區(qū)高教園區(qū)核心區(qū)域，教育資源豐富教育資源豐富，學(xué)區(qū)優(yōu)勢。區(qū)位140萬方綜合體規(guī)模人氣、生活配套成熟小戶型為主戶型小戶型低總價性價比高24現(xiàn)代簡約風(fēng)格風(fēng)格云鼎國際項目占地：25349㎡。總建筑面積：172510㎡，住宅68006㎡，總戶數(shù)744戶。物業(yè)類型：34F超高層（5.3容積率）。在售戶型：80-98㎡，待售。交付：2015年6月統(tǒng)一交付銷售情況：2#預(yù)約中，1萬存單享受開盤優(yōu)惠，預(yù)計五月底推出。2#1#3#城南片區(qū)總平圖2_2_182㎡3_2_187㎡3_2_190-98㎡2_2_186㎡34F2#室號010203040506070809戶型9887878886828290戶數(shù)3434333333333333項目2月駐場，4月底開始預(yù)約；2#合計266套，4月20日開始預(yù)約，據(jù)銷售人員介紹目前已有預(yù)約客戶300余組，預(yù)計開盤價5000-5500元/㎡；預(yù)約方式：蕪湖市內(nèi)任意銀行存入1萬元，憑存單享受開盤優(yōu)惠；產(chǎn)品：全部100㎡以內(nèi)小戶型，產(chǎn)品除贈送凸窗及陽臺外，另作天井通風(fēng)。推售分析預(yù)推2#戶型100%小戶型，除中間戶87㎡三開間朝南外，其余均為兩開間朝南，部分功能空間采光存在局限。春天里城南片區(qū)總平圖占地面積：4萬方建筑面積：10萬方容積率：2.5總戶數(shù)：1098戶建筑風(fēng)格：ART-DECO物業(yè)：7棟高層（18-31F）戶型：在售6#，2梯3戶兩單元，主力76-99㎡，合計102套。在售價格：5200元/㎡，13.5.1開盤。優(yōu)惠：按揭400元/㎡，全付款500元/㎡，VIP客戶再優(yōu)惠200元/㎡。商業(yè)及會所6#7#已售待售2_2_1：76㎡中間戶2_2_1：99㎡邊戶基本為首次置業(yè)的剛需客戶，主要為弋江區(qū)生活工作者；客戶以當?shù)毓ぷ鞯哪贻p人為主，如高新技術(shù)區(qū)企業(yè)工作者、大學(xué)教師等，另少量周邊三縣及鏡湖區(qū)外溢客群。推售分析2_2_1：60㎡2_2_1：61㎡開盤當天購房客戶面積：80-120㎡小戶型能保證穩(wěn)定、較快的銷售速度。價格：總價段控制在70萬以內(nèi)，市場接受度較高。產(chǎn)品：產(chǎn)品打造機會點較多，三開間朝南通透小戶型市場市場較為空白，贈送面積突破空間較大?？蛻簦簠^(qū)域內(nèi)基本以周邊工作生活的年輕剛需客戶為主，外區(qū)客戶外溢較難。項目啟示本案需要立足地緣性客戶，緊抓市場空白點，創(chuàng)造產(chǎn)品的性價比優(yōu)勢以吸引客戶，快速去化。濱江片區(qū)——次要競爭華侖港灣項目占地：18萬方。總建筑面積：49萬方，商業(yè)15萬，住宅33.6萬方，規(guī)劃總戶數(shù)2613戶。住宅物業(yè)：15棟高層，其中6棟28F高層、7棟30F高層以及2棟43F的江景樓王。物業(yè)：高力物業(yè)（1.00元/平方米·月）。特色：4.8米挑高入戶大堂、全干掛大理石材（山東榮城）、15萬方商業(yè)配套、江景。123456791081112131415已推未推一批二批三批洲際華邑銀泰百貨、皖江書局、影城北濱江片區(qū)總平圖推售分析28F4#合計8#合計戶型1418912489-1411418912489-141戶數(shù)545454162545454162已簽約825114418241860簽約比例15%46%20%27%33%44%33%37%12年簽約情況2012年已成交產(chǎn)品均價6548元/㎡，整體成交率104套，成交率32%，主力成交房源為89㎡的兩房。目前整體價格上漲約3%，價格漲幅較低，產(chǎn)品市場價格敏感度較高。89㎡的兩房市場接受度較高，成交主力總價在55-60萬。4.5m4.2m4m3.8m戶型整體方正，但朝南開間較為局限，基本為兩開間朝南。12年9月12年12月13年5月推出4、8#房源，89-141㎡，主力戶型為三房124-141㎡，成交主力為89㎡兩房產(chǎn)品，開盤均價6800元/㎡。推出7#房源，98-180㎡，主力戶型為三房124-141㎡，開盤均價6800元/㎡。推出2#房源，98-141㎡，主力戶型為三房124-141㎡，開盤均價7000元/㎡。綜合分析全大理石材干掛、Artdeco風(fēng)格一線江景15萬方商業(yè)配套1234濱江大道、利民路，臨弋江區(qū)政府全大理石干掛增加了項目成本，降低了競爭優(yōu)勢江景優(yōu)勢為項目重要訴求方向，但不具備唯一性距離市區(qū)約2公里，生活便利風(fēng)格景觀配套區(qū)位內(nèi)部配套商業(yè)齊全，生活便利性高江景豪宅定位，相對性價比較高。國貿(mào)天琴灣濱江片區(qū)項目占地：7.5萬方。總建筑面積：22萬方，1752套（容積率2.99）。住宅物業(yè)：15棟高層，其中6棟28F高層、7棟30F高層以及2棟43F的江景樓王，2011年8月開盤。物業(yè)：9棟34高層觀景豪宅。風(fēng)格：ARTDECO風(fēng)格，基層采用干掛大理石材。營銷特色：買房送車位，折算入房價（車位價格9萬元，人防車位）。183452699推出未推總平圖戶型2房2廳3房2廳4房2廳面積96-107119-144164-214已推量652683256簽約量325436120簽約比例50%64%47%推售戶型情況168㎡4室2廳1廚3衛(wèi)

142㎡3室2廳1廚2衛(wèi)

121㎡3室2廳1廚1衛(wèi)

96㎡2室2廳1廚1衛(wèi)

推售分析3.74.5動靜分離，戶型方正，特設(shè)保姆房，但主臥開間一般，動靜分離，戶型方正，特設(shè)保姆房，但主臥開間一般，3.64.23.74.13.73.8三房基本上主臥在3.6-3.7，次臥基本在3-3.1米，舒適度一般；2011年9月30日，推出3#、6#、8#。2011年8月20日，首次開盤，推出4#和9#樓。2012年4月29日，推出2#、5#。2012年11月17日，推出1#。12年后項目降價，綁定車位銷售，取得較快的銷售速度，年去化572套。綜合分析濱江公園市政休閑配套近距離鏡湖商圈；出則繁華，近則安寧。三重景觀體系：稀缺江景、城景、園景新時代商業(yè)街內(nèi)部營造雙軸線水系景觀，結(jié)合組團節(jié)點式小中心的排布質(zhì)感ARTDECO風(fēng)格，挺拔，品質(zhì)感強。1234外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境產(chǎn)品風(fēng)格長江之歌總占地面積為58.06萬平方米，分為A、B、C三個地塊?？偨ㄖ娣e：236萬平方米（地上160萬方）一期長江樂章：占地15.3萬方，地上總建46.6萬方。一期物業(yè)類型：超高層和高層住宅樓，共17幢。主力：98-165㎡開盤：首批推出1-2#33F高層，約250套，預(yù)計價格7000元/㎡。北濱江片區(qū)總平圖98：2_2_1165：3_2_3170：4_2_3浪費空間較大，造成產(chǎn)品舒適性相對欠缺。后現(xiàn)代主義風(fēng)格一線江景1弧形景觀和贈送陽臺江景優(yōu)勢為項目重要訴求方向，但不具備唯一性風(fēng)格景觀2大棟距，高綠化，坡地堆高內(nèi)部數(shù)十萬方商業(yè)配套城市綜合體，居住生活方便內(nèi)部景觀配套生活舒適度較高34綜合分析蓄水一年，表明客戶對產(chǎn)品未來規(guī)劃感知度較低，更多看中產(chǎn)品實質(zhì)性功能需求。124-87-103；103-87-124143-140-140-140-140-143北219偉星金域華府項目地址：在中山南路，中山橋向南200米開發(fā)商：蕪湖偉星南部房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：120115.5㎡容積率：2.8總建面積：33.6萬㎡建筑類型：高層小高層多層開盤時間：2012年9月28日此次開盤戶型面積：87平米2房，103、124、140、143平米3房目前均價：6500-7000元/平米總平圖樓號層數(shù)戶型面積（㎡）推出套數(shù)（套）占比銷售（套）銷售率2#341246825%1015%34876825%1522%341036825%913%19#11140-1436624%1320%合計270100%4717%12.9.28開盤推出2棟樓，共計270套，項目首次開盤，再改產(chǎn)品占49%。推出價格在6700元/㎡以上，高出開盤預(yù)期，成交均價在6500元/㎡左右，另9月30開盤的華侖港灣起價5600元/平米攔截了部分客戶。當日成交2#樓整層戶型（東）124-87-103；103-87-124（西）124:3_2_187:2_2_1103:3_2_13.63.33.33.63.53.8戶型一般，124僅做到一衛(wèi)，無玄關(guān)，主臥面寬僅3.5米，舒適性較差。備注：按揭優(yōu)惠后均價戶型一般，87主臥面寬僅3.3米，舒適性一般。戶型一般，103一衛(wèi)，主臥面寬僅3.3米，舒適性較差。推售分析2、19#開售情況當天主要集中成交2#高層，成交36套，多層基本6700-7500元/㎡，當日成交僅2套。高端項目依靠一線江景優(yōu)勢，在大幅降價促銷的基礎(chǔ)上取得一定銷售速度（國貿(mào)天琴灣）；120㎡以上大戶型去化速度難以保證，120㎡以下小戶型去化速度明顯較快（華侖港灣）；客戶價格敏感度較高，6500元/㎡以上客戶接受度較低（偉星金域華府）；項目啟示需盡量控制戶型面積，同時注重功能空間的舒適性?？蛻粝鄬硇?，在前期規(guī)劃未呈現(xiàn)實景之前對價格敏感度高。市場研判篇項目解讀背景概述競爭分析客戶圈定產(chǎn)品建議價格建議重點項目已購客戶分析客戶以地緣性客戶為主，其中高新技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的公司職員及周邊事業(yè)單位教師等單位員工為項目主要客戶來源，市區(qū)等客戶來此置業(yè)的抗性較大?？蛻舴治鲋饕闆r來源售樓處置業(yè)顧問訪談中央城置業(yè)顧問周帆電話點項目已購客戶分析關(guān)注重點：價格、戶型、交通、配套客戶分析主要情況來源售樓處置業(yè)顧問訪談中央城置業(yè)顧問周帆電話案客戶落腳點企業(yè)300余家，其中規(guī)模以上企業(yè)104家，高新技術(shù)企業(yè)62家。安徽師范大學(xué)南校區(qū)，皖南醫(yī)學(xué)院南校區(qū)，蕪湖職業(yè)技術(shù)學(xué)院南校區(qū)，商貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、機電職業(yè)技術(shù)學(xué)院、蕪湖信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院、安徽中醫(yī)藥高等專科學(xué)校、安徽工程大學(xué)南校區(qū)鑒于上述對中央城客戶分析確定本案客戶分布地圖核心客戶：弋江區(qū)本地客戶，主要來源高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、高校及事業(yè)單位等；重要客戶：弋江區(qū)偏東（周邊鄉(xiāng)村）機會客戶：鏡湖區(qū)、三縣等；偶得客戶：外地投資客。周邊鄉(xiāng)村市場研判篇項目解讀背景概述競爭分析客戶圈定產(chǎn)品建議價格建議戶型建議其它建議競品戶型競品名稱產(chǎn)品產(chǎn)品主力面積特征中央城18F兩梯四戶/兩梯三戶85/106/114/125㎡中小面積戶型的緊湊型多功能設(shè)置85平的2房作為主力戶型，針對低端首置，以低總價取勝，125㎡改善型為輔?？蛷d帶陽臺，戶戶帶飄窗，部分戶型帶入戶花園。云鼎國際34F兩梯四戶82/86/87/88/90/98㎡戶型種類較多，但面積段大部分控制在90㎡及以下。但基本為兩室設(shè)置，功能空間局限。春天里18、31F兩梯三戶61/76/99㎡面積控制在100㎡以內(nèi)，針對低端首置客戶，以低總價取勝，產(chǎn)品全兩戶設(shè)計，功能空間局限。競品戶型——90㎡以下云鼎國際項目名稱面積房型空中花園飄窗陽臺數(shù)量位置特點云鼎國際873_2_1無有1中間套、通透中間戶有所升級，設(shè)計天井通風(fēng)，但基本為兩開間朝南，大部分兩戶設(shè)計。862_2_1無有1邊套通透邊套兩開間朝南，兩室設(shè)計；中央城852_2_1無有1中間套不通透中間套三開間朝南，兩室設(shè)計；春天里762_2_1無有2中間套不通透中間套兩開間朝南，兩室設(shè)計，不通透；中央城云鼎國際春天里2_2_185㎡2_2_1：76㎡中間戶競品戶型——100-130㎡中央城項目名稱面積房型空中花園飄窗陽臺數(shù)量位置特點中央城1073_2_2無有2邊套通透兩開間、三進深，通透性一般1123_2_2無有1邊套通透戶型規(guī)整，帶入戶花園1293_2_2無有1邊套通透戶型不規(guī)整，三進深，通透性差，帶入戶花園春天里992_2_1無有1邊套通透進深長、面寬短，北部空間采光局限中央城中央城春天里3_2_2107㎡2_2_1：99㎡邊戶3_2_2129㎡入戶花園3_2_2112㎡入戶花園競品戶型——總結(jié)產(chǎn)品類型競品以18F、34F的大高層，小高層產(chǎn)品稀缺標準層18F、34F的大高層以兩梯三戶、一梯兩戶為主，兩梯四戶較少，造成中間戶私密性較差，朝南開間以兩開間為主，中間戶基本不通透，無空中花園贈送。面積段競品主力面積段為75-120㎡為主戶型設(shè)計主流暢銷項目戶型特征趨同性明顯，基本停留在小面積低總價的較低水平，空間功能的舒適性重視不夠，贈送空間少，缺少使用面積的贈送。90㎡以下基本集中在75-85㎡之間，產(chǎn)品上不存在較大改進空間，基本是低總價為主。90-100㎡基本以兩室設(shè)計為主，缺少贈送空間，基本為兩戶朝南格局，功能舒適性不夠，有較大提升空間。110-130㎡三室設(shè)計，但基本兩開間朝南，功能舒適性不夠，有較大提升空間。房型面積（㎡）比例2房2-2-175-8515%3房3-2-190-10035%3-2-2110-12035%4房4-2-2130-14015%合計100%1最優(yōu)位置3425次優(yōu)位置最差位置按照樓棟位置、景觀、臨路噪音等各方綜合考慮：產(chǎn)品布局規(guī)劃14235?≈≈?戶型分布戶型配比建議項目自身的地塊特征要求；市場需求與競爭趨勢，項目自身產(chǎn)品亮點；核心客戶為弋江區(qū)首置首改客戶，產(chǎn)品線以90-120㎡小三房為核心。注：本面積配比建議是在進行大量調(diào)研的基礎(chǔ)上結(jié)合項目自身指標和當下的經(jīng)濟政策環(huán)境得出的結(jié)論，因此具體的面積配比應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟政策環(huán)境和市場需求的變化及時作出必要的調(diào)整！優(yōu)化每戶的通風(fēng)：1梯2戶可以很好的做到南北通風(fēng)優(yōu)化戶型的采光：將戶型的南向開間數(shù)增加，以3開間為主89平2+1房2廳1衛(wèi)

3開間朝南110平2+1房2廳2衛(wèi)

3開間朝南產(chǎn)品優(yōu)勢——1梯2戶高層第一代：無天井方案進化版：有天井方案（可改善中間套南北通風(fēng)）2梯3戶2梯4戶電梯樓梯集中放置電梯分離交通核方式優(yōu)勢公攤最小，得房率最高引入天井，可改善中間套南北通風(fēng)和北側(cè)采光改善自遮擋問題住戶可便利享受兩個電梯各戶戶前公攤可作為戶內(nèi)空間的延伸兩梯四戶變一梯兩戶電梯分離，中間套私密性最強劣勢集中交通核，中間套私密性最受影響邊套手槍型，北側(cè)功能間過多中間套尖錐型，進深長，影響凹在里面的次臥采光，同時也遮擋邊套采光集中交通核，私密性受影響對電梯速度有一定要求單元總寬度較大，達到36米以上推薦方案樓梯2梯3戶、2梯4戶的高層標準層方案現(xiàn)逐漸進化改良產(chǎn)品優(yōu)勢——2梯4戶高層高層建議采用電梯分離的兩梯四戶標準層方案改良中間套通風(fēng)和采光：由于項目容積率等方面的限制，會出現(xiàn)很多中間套型，在交通核中增加天井設(shè)計，使得中間套可以南北通風(fēng)和北側(cè)采光。改良邊套采光：市場上的1梯3戶、1梯4戶由于中間套過于突出造成的邊套采光遮擋；中間套型進行改良，做到多面寬朝南，大面寬小進深。改良住戶私密性：將2梯4戶的單元平面，優(yōu)化成私密性更強的（1梯2戶+1梯2戶）組合基本原則將居住合理性和舒適性綜合考慮，在戶型尺寸和布局上體現(xiàn)“精度”戶型設(shè)計核心理念張弛適度的精準設(shè)計帶來的合理節(jié)省關(guān)鍵動作優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進深合理性、內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局。壓縮無感知尺度：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強空間尺度。贈送實用面積：贈送面積不能是無用多余的面積，而是需要與購買空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強業(yè)主購買性價比。精致化和功能性戶型設(shè)計原則蕪湖城鄉(xiāng)規(guī)劃局——建設(shè)管理科

聯(lián)系電話：3821377

面積計算政策變化，規(guī)劃上仍采用偷面積方式，增大可售面積(房產(chǎn)面積增加)。通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃局，我們了解到：1、空中花園：目前對空中花園沒有具體明文