廊坊房地產(chǎn)市場考察報告

廊坊房地產(chǎn)市場考察報告第1頁/共53頁2目錄一、廊坊市城市發(fā)展概況二、廊坊市市總體發(fā)展規(guī)劃三、廊坊房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況四、廣陽區(qū)房地產(chǎn)板塊特征第2頁/共53頁一、廊坊市城市發(fā)展概況第3頁/共53頁

廊坊市位于河北省中部偏東，北臨京都，東與津門交界，地處京津兩大城市之間，環(huán)渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之稱。現(xiàn)轄廣陽、安次兩個區(qū)，三河、霸州兩個縣級市，大廠、香河、永清、固安、文安、大城六個縣。幅員面積6429平方公里。1.區(qū)位優(yōu)勢第4頁/共53頁

在以100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個國際機場（首都國際機場、天津國際機場）、一個特大貨運港口（天津新港）、三條高速公路、五條國家級公路、四十多條省級公路。正在規(guī)劃中的京津間兩條高速公路：京滬高速鐵路和京津塘城際高速鐵路，將使廊坊對外交通更加便捷。2.交通便捷第5頁/共53頁3.城市榮譽中國人居環(huán)境獎中國最佳金融生態(tài)城市中國優(yōu)秀旅游城市全國雙擁模范城市全國文明城市創(chuàng)建先進城市保護臭氧層示范城市首批中國最具魅力金融生態(tài)城市全國投資環(huán)境誠信安全區(qū)ISO14000國家示范區(qū)國家園林城市國家環(huán)保模范城市國家節(jié)水型城市全國綠化模范城市全國科技進步先進城市科技強警示范城市中國十二佳投資區(qū)第6頁/共53頁4.規(guī)劃前景京津冀電子信息走廊、環(huán)渤海休閑商務(wù)中心廊坊正在以潮白河沿線為核心，實施北三縣經(jīng)濟一體化，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶；中部依托廊坊開發(fā)區(qū)和龍河、固安、永清工業(yè)園區(qū)，建設(shè)114平方公里的永定信息產(chǎn)業(yè)基地，南部霸州、文安、大城打造先進制造業(yè)基地。廊坊的現(xiàn)代物流、會展旅游、文化創(chuàng)意、健康服務(wù)等休閑商務(wù)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，特別是旅游方面，立足于京津冀旅游一體化發(fā)展，制定了《廊坊市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》和《京南溫泉產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展規(guī)劃》，形成了高爾夫—溫泉—會展—購物休閑—鄉(xiāng)村旅游精品線。第7頁/共53頁二、經(jīng)濟運行情況廊坊市經(jīng)濟處于平穩(wěn)增長階段，2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)1331.1億元，增長12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值157.4億元，增長2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值712.3億元，增長13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值461.4億元，增長14.0%。1.國民生產(chǎn)總值【2006-2010國民生產(chǎn)總值增長情況】第8頁/共53頁二、經(jīng)濟運行情況2005-2009年廊坊人均GDP穩(wěn)步增長，增長率在10%左右。2009年末，廊坊總?cè)丝?13.3萬人。在北京周邊人群廊坊置業(yè)潮的帶動之下，區(qū)域凈增人口呈快速增長態(tài)勢。2.人均國民生產(chǎn)總值【2006-2009人均GDP及人口增長情況】第9頁/共53頁3.人均可支配收入【2006-2010人均可支配收入增長情況】【2006-2010人均消費支出增長情況】2010年，廊坊市人均可支配收入位居河北省第一名，人均消費支出位列河北省第二位，消費力旺盛。二、經(jīng)濟運行情況第10頁/共53頁【2005-2010固定資產(chǎn)投資增長情況】【2007-2010房地產(chǎn)投資增長情況】4.固定資產(chǎn)投資狀況2005-2009年城市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資增長較快，2010年，增長速度出現(xiàn)較大下調(diào)，區(qū)域地產(chǎn)投資受宏觀調(diào)控政策影響較大。二、經(jīng)濟運行情況第11頁/共53頁二、廊坊市城市發(fā)展總體規(guī)劃第12頁/共53頁【廊坊城市總體規(guī)劃（2007年-2020年）】第13頁/共53頁

京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心市，承接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城”的城市定位。在堅持市區(qū)“小三點（主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、萬莊新城區(qū)）組團”城市空間布局的基礎(chǔ)上，積極謀劃“大三點（市區(qū)、永清、固安）組團”的城市群空間布局結(jié)構(gòu)。在突出中心城區(qū)示范帶動作用的同時，加快構(gòu)筑“兩帶（環(huán)北京天津產(chǎn)業(yè)帶）一軸（中部特色產(chǎn)業(yè)軸）一中心（廊坊市區(qū)）”多園支撐、集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。1.總體規(guī)劃第14頁/共53頁第15頁/共53頁城市功能空間主框架：一軸、一廊、兩環(huán)、八中心●一軸：城市南北綠色步行軸及核心區(qū)，旨在優(yōu)化區(qū)域資源配置，整合城市各類資源，提升個性?！褚焕龋杭锤哞F生態(tài)廊，將依托鐵路及兩側(cè)防護綠地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道?！駜森h(huán)：環(huán)城水系，打造水生態(tài)水文化；環(huán)城奧林匹克公園，塑造多功能城市空間。●八中心市民中心：生態(tài)高效商務(wù)中心：都市風情會展中心：展示城市信息交流休閑中心：高品質(zhì)生活體育中心：充滿活力商業(yè)中心：城市客廳不夜城交通樞紐中心：城市門戶零換乘龍河次中心：配套城南【城市功能空間主框架】2.城市功能空間框架第16頁/共53頁年限

總?cè)丝冢ê瑫鹤∪丝冢┢渲兄鞒菂^(qū)開發(fā)區(qū)萬莊2006年65.047.410.67.02010年856015102020年118682223【廊坊市人口規(guī)劃單位：萬人】3.人口規(guī)劃第17頁/共53頁城市用地發(fā)展方向主城區(qū)：主要向東南，適度向北、向西，控制向東發(fā)展。開發(fā)區(qū)：主要向西、向南，適度向北，控制向東發(fā)展。萬莊區(qū)：主要向西、向東、向北發(fā)展，控制向南發(fā)展。城市職能主城區(qū)：政治、文化中心。開發(fā)區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研、經(jīng)貿(mào)交流、會展。萬莊區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化休閑、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。4.城市用地發(fā)展方向與城市職能第18頁/共53頁5.2010年廊坊三年大變樣之城建要點

5.1工作任務(wù):2010年，預(yù)計總投資800億元（其中政府主導投資130億元，吸引社會資金670億元），謀劃實施10大工程、100個項，在城市發(fā)展、功能完善、民生保障、精品塑造、景觀提升、精細化管理等方面實現(xiàn)新突破，完善城鎮(zhèn)功能，優(yōu)化發(fā)展空間。全面啟動城中村（舊城）改造工作，完成拆遷總面積300萬平方米；其中，主城區(qū)完成拆遷面積200萬平方米，各縣（市）完成拆遷面積100萬平方米以上。第19頁/共53頁5.2片區(qū)改造工程●城中村改造○周各莊。完成25.4萬平方米回遷安置樓、8萬平方米商業(yè)樓的主體工程及配套公共設(shè)施建設(shè)?！鸲掖?。改造面積約505畝?！鹌渌褰帧又鞒菂^(qū)小廊坊、翟各莊、南尖塔鎮(zhèn)北王莊、薛家營等城中村改造，進行拆遷、土地收儲、規(guī)劃設(shè)計、回遷樓及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！窆饷髌瑓^(qū)改造○北昌區(qū)域改造。啟動回遷區(qū)建設(shè)，總改造面積約1160畝?！鹬\劃啟動光明商務(wù)區(qū)建設(shè)。●銀河新區(qū)。沿銀河南路兩側(cè)梯次推進，實施市區(qū)南出口、北史家務(wù)村、麥洼村、前進村等改造，改造面積1770畝?！胥y河大橋西側(cè)棚戶區(qū)。改造面積780畝，拆遷房屋40萬平方米?！裰匾?jié)點及舊城改造。啟動金光道與銀河路節(jié)點、第五大街北側(cè)等5個舊城改造項目，拆遷面積7.3萬平方米。5.2010年廊坊三年大變樣之城建要點第20頁/共53頁5.2010年廊坊三年大變樣之城建要點5.3中心區(qū)提升工程

依據(jù)城市總體規(guī)劃，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)域，整合中心區(qū)商業(yè)資源，優(yōu)化城市功能布局、提升城市綜合承載能力，為產(chǎn)業(yè)聚集和城市發(fā)展留足空間。●商業(yè)中心區(qū)。啟動商業(yè)中心區(qū)改造工程，提升商業(yè)中心區(qū)功能。○采用市場化運作模式，對商業(yè)中心區(qū)實施拆遷改造，新建60萬平方米城市第四代綜合體項目?！鹦氯A路地下人防商業(yè)街（解放道——金光道），總建筑面積1.2萬平方米?！窬哞F廣場商貿(mào)區(qū)。結(jié)合京滬高鐵站房建設(shè)，謀劃南北廣場商貿(mào)區(qū)建設(shè)?！駨V陽商務(wù)樓。對位于金光道的廣陽區(qū)商務(wù)局、廣陽區(qū)招待所區(qū)域進行整體改造，集中建設(shè)高品位的商務(wù)樓?！袢f莊生態(tài)城。按照《萬莊生態(tài)城總體規(guī)劃》，謀劃建設(shè)集商業(yè)中心、辦公中心及五星級酒店為一體的生態(tài)商務(wù)區(qū)；啟動建設(shè)經(jīng)一路、緯二路、地熱勘測、市政管網(wǎng)和綠化亮化工程?！颀埡又行膮^(qū)。占地約1500畝，總建筑面積約108.7萬平方米。2010年先期啟動標志性多功能建筑——創(chuàng)業(yè)大廈，總建筑面積約3.8萬平方米。●中科廊坊科技谷。占地約600畝，建筑面積約50萬平方米，加快推進中科院理化所基地、新奧潔凈煤等13個項目建設(shè)。●會展中心提升改造。第21頁/共53頁5.4品位提升工程奧林匹克環(huán)城公園、阿爾卡迪亞國際酒店、廊坊大劇院。5.5交通暢通工程完善市區(qū)路網(wǎng)、市區(qū)出入口提升改造、光明高架橋、廣陽道與廊萬路交叉公路橋。5.6民生保障工程城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃、住房保障工程。5.2010年廊坊三年大變樣之城建要點第22頁/共53頁四、城市發(fā)展規(guī)劃6.重大交通發(fā)展規(guī)劃6.1京滬高鐵北京到廊坊只需20分鐘。6.2加快與北京交通對接廊滄、京臺、密涿支線、密涿（廊坊至北三縣段）等高速公路。6.3首都第二機場圍繞新機場將在固安、廣陽區(qū)西部、大興區(qū)南部形成空港城。第23頁/共53頁三、廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展狀況第24頁/共53頁1.房地產(chǎn)投資狀況房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷增加，但自2009年開始，受金融危機和國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整雙重壓力影響，房地產(chǎn)投資比重較上年有所減緩。第25頁/共53頁

發(fā)展階段啟動期發(fā)展期快速增長期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2009年全年廊坊市人均GDP為28076元（按當前匯率計算約合4209美元）。廊坊市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于快速增長階段，發(fā)展快速平穩(wěn)，項目規(guī)模與產(chǎn)品品質(zhì)并重2、廊坊房地產(chǎn)發(fā)展階段【房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標準】第26頁/共53頁3、土地市場

大廠縣基準地價一覽表

級別

級別級別廊坊市城區(qū)（含廣陽區(qū)、安次區(qū)）土地級別和基準地價標準

城鎮(zhèn)名稱用地類型級別基準地價(元/㎡)(萬元/畝)平均容積率設(shè)定開發(fā)程度廊坊市

城

區(qū)商業(yè)Ⅰ37502501.3七通一平Ⅱ30002001.3Ⅲ22501501.0Ⅳ18001201.0四通一平Ⅴ130086.671.0住宅Ⅰ33002201.7七通一平Ⅱ27001801.7Ⅲ22501501.5Ⅳ18001201.5四通一平Ⅴ1200801.5工業(yè)Ⅰ75050-七通一平Ⅱ60040-Ⅲ45030-Ⅳ31020.67-四通一平Ⅴ27018-

第27頁/共53頁廣陽區(qū)基準地價表

城鎮(zhèn)名稱用地類型級

別基準地價(元/㎡)(萬元/畝)平均容積率設(shè)定開發(fā)程度九州商業(yè)全域、不分級別360241.0五通一平住宅315211.0工業(yè)28519-四通一平白家務(wù)商業(yè)全域、不分級別315211.0住宅285191.0工業(yè)255173、土地市場

第28頁/共53頁城區(qū)樓面地價：集中區(qū)間：1400-1800元/平米最高價：2390元/平米（截止于2011年3月，廣陽區(qū)永豐道2011-9地塊）

2009年至2010年，城區(qū)住宅用地樓面地價平穩(wěn)增長，2010年房地產(chǎn)市場的平臺價格較2009年繼續(xù)提升；隨著開發(fā)區(qū)的投資建設(shè)，樓面地價也出現(xiàn)了1300元/平米以上的價格，但土地交易市場尚處于起步階段；萬莊新城的土地交易較為頻繁，2010年房地產(chǎn)市場比較活躍。3、土地市場

第29頁/共53頁4、住宅供銷狀況2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本維持平衡；從2005年開始，去化量大于竣工量，說明市場需求量已經(jīng)大于現(xiàn)房的供應(yīng)量。第30頁/共53頁5、住宅均價

住宅成交價格快速上漲趨勢明顯，09年尤為凸現(xiàn)，漲幅達43%。目前市區(qū)廣陽區(qū)普通住宅銷售均價為7000-9000元/平米左右，在售別墅銷售均價為10000元/平米左右；安次區(qū)普通住宅銷售均價在6500-8000元/平米左右，別墅銷售均價為14000元/平米左右。【廊坊商品住宅成交均價走勢（元/平米）（數(shù)據(jù)來源：廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)）】第31頁/共53頁三大板塊：廣陽區(qū)、安次區(qū)、開發(fā)區(qū)板塊現(xiàn)狀消費心態(tài)發(fā)展趨勢廣陽區(qū)板塊地價高、售價高、依托行政中心區(qū)優(yōu)勢，市政配套完善，以小高層、高層為主。身份象征、居住交通便利、配套完善，商務(wù)核心區(qū)域安次區(qū)板塊是廊坊市的老城區(qū)，舊房建筑較多，環(huán)境相對較差，出現(xiàn)小高層建筑；投放市場的項目自身相對配套完善。居住場所交通便利、配套完善，房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，以舊城改造為主經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊前期地產(chǎn)項目以別墅為主，由大北京概念帶來的置業(yè)熱潮，使小高層、高層住宅開發(fā)量大增，但是周邊暫時無大型商業(yè)購物廣場，市政配套不完善。投資升值、居住由于特殊區(qū)位，區(qū)域內(nèi)承辦展會等類似活動較多，與之配套服務(wù)的酒店、會展中心等產(chǎn)品形式開發(fā)力度較大，同時受京津客戶置業(yè)傾向影響，房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢以別墅、酒店類為主目前廊坊的房產(chǎn)尚未形成明晰的板塊，區(qū)域的研究主要以行政區(qū)劃為主要的分界。6、區(qū)域板塊及特征

第32頁/共53頁

城區(qū)各板塊產(chǎn)品特點板塊容積率建筑形態(tài)主力戶型廣陽區(qū)1.7-2.1小高層、高層板樓、塔樓2居（80－90平米）3居（110-130平米）安次區(qū)1.5-2.0小高層、多層板樓2居（70-90平米）3居（90-120平米）6、區(qū)域板塊及特征

第33頁/共53頁7、客群特點7.1客群基本特點客戶接受總價區(qū)間：總價50-80萬，二居三居為主?？蛻魜碓矗豪确豢蛻魹橹髡?5%以上，其中項目區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客戶為主。客戶需求：改善（所占比例較高）——子女教育房、家庭結(jié)構(gòu)變化購房、舊換新升級購房、拆遷戶購房等；多次置業(yè)（所占比例較?。顿Y房、其它目的性購房等；首置（所占比例較高）——婚房、高性價比房、外來人員定居房等。客戶年齡結(jié)構(gòu)：以25-40歲客戶為主。其中包括23-28歲首置、27-45歲改善、以及少量32-50歲多次置業(yè)。

客戶購買方式：80%以上客戶均以貸款方式購置，僅有少量客戶（多次置業(yè)者）全款支付?？蛻絷P(guān)注點：價格經(jīng)濟、品牌口碑、戶型實用、配套成熟、交通便利、景觀園林、居住舒適度、教育優(yōu)勢、物業(yè)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)等。第34頁/共53頁7、客群特點

偏低收入人群中等收入人群高收入市場主力客群管道局、管道公司中高層；外企、私企及其他國企高管；私營業(yè)主等；——年收入20萬以上公司職員；普通工人；小商販等；——月收入3000元以下各公司管理人員；管道局職員；私營小業(yè)主；金融從業(yè)人員；醫(yī)生；教師；政府職能部門公務(wù)員；部分公司職員等；——月收入3000-10000元7.2市場客群結(jié)構(gòu)第35頁/共53頁8、當前調(diào)控下的營銷政策法規(guī)

按照當前地產(chǎn)調(diào)控政策，各個項目普遍貸款政策從緊，銀行的個貸渠道限制了以投資、投機為目的的購買多套房產(chǎn)的客戶和外地炒房客戶。首套房置業(yè)，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準利率的0.8倍；二套房置業(yè)，首付款比例不低于50%，貸款利率為基準利率的1.1倍；第三套房，不提供按揭。這其中，外地客戶（如北京）必須提供在廊坊本地一年以上的個人納稅證明或者當?shù)氐纳鐣ｋU繳納證明，否則無法做商業(yè)貸款。一次性付款不受限制。第36頁/共53頁9.房地產(chǎn)市場小結(jié)：房地產(chǎn)市場處于快速增長期，市場需求量（剛需）旺盛，當前受政策影響，市場觀望情緒較濃，但未來總體發(fā)展趨勢向好。土地交易活躍，土地價格不斷上升，項目規(guī)劃指標均衡。住宅市場的抗風險能力強，銷售價格增長趨勢顯著。市場格局劃分明顯，存在明顯梯度。市場需求以客戶自助及改善型占絕對主流，少量投資，整體市場不存在過熱和泡沫風險?？腿阂员镜鼗癁橹?，地緣優(yōu)勢明顯給外部客群的導入留有空間。第37頁/共53頁四、廣陽區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析第38頁/共53頁1、住宅市場

1.1在售項目

第39頁/共53頁項目名稱項目區(qū)位產(chǎn)品類型項目規(guī)模在售戶型面積市場售價開盤時間銷售狀況開發(fā)商廊坊萬達廣場新華路與永豐道交叉口西側(cè)城市綜合體占地13萬㎡，總建面65萬㎡公寓85-170㎡一期銷售均價8600元/㎡，二期近期入市預(yù)計價格9500元/㎡2011-2-13一期270套，目前已銷售97%，月均銷售135套萬達集團旭輝十九城邦東方大學城四光道8號聯(lián)排別墅,多層,高層項目總占地348畝，分三期開發(fā)。一期項目由47棟聯(lián)排別墅和8000㎡大型會所組成。別墅260-360㎡公寓43-56㎡別墅1萬元/㎡精裝修公寓8500元/㎡2010-10-31

交易網(wǎng)無記錄中石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宸陽島廣陽東安路東側(cè)板樓多層占地19376㎡

總建面34950㎡

90-130㎡住宅5600-8000元/㎡，商住樓8500元/㎡2011-01-28

預(yù)售房源為269套，目前銷售率為20%，月均銷售20套廊坊市天圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

盛通國際小區(qū)廣陽銀河路西側(cè)，金光道北側(cè)板樓多層高層小區(qū)占地面積27380㎡，總建面6萬余㎡67-138㎡6800元/㎡2010-10-13預(yù)售房源為516套，目前銷售率為67%，月均銷售43套廊坊中油管道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀河領(lǐng)域銀河北路與廣陽道交口板樓小高層高層占地5.7萬㎡，總建面15.7㎡50-170㎡8200元/㎡待定未正式銷售廊坊華遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第40頁/共53頁項目位置廊坊市廣陽區(qū)永興路與北外環(huán)南側(cè)交叉處西南側(cè)，永興路東,裕華路西?？傉嫉孛娣e14.67公頃，其中一期占地6.56公頃總建筑面積26萬平方米，一期14.6萬㎡類型/棟數(shù)/層數(shù)板樓、板塔，共39棟（含商業(yè)），5-11層戶型一居開間35-60㎡，二居80多㎡，三居90-131㎡，少量復(fù)式五居200多㎡。主力戶型80多㎡二居總戶數(shù)一期22棟共1357戶精裝修無綠化率35.06%容積率1.8車位比1：0.7發(fā)展商河北東日房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司建筑設(shè)計天津中怡建筑設(shè)計有限公司物管公司秦皇島市日東物業(yè)管理有限公司物業(yè)費高層1.5元/平米/月，多層1元/平米/月開盤時間2008年底開盤均價6700元/㎡1.2典型項目——東日瑞景第41頁/共53頁

東日瑞景-分期開發(fā)，規(guī)劃上將打造商業(yè)、公寓、住宅等為一體的綜合體二期盛世一期盛唐二期盛世一期盛唐15#2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#5F6F6F6F6F6F6F6F6F14#11F11F11F15#11F11F11F一期盛唐規(guī)劃分期：總共分為二期一期為東區(qū)盛唐：一期總棟數(shù)22棟，15棟住宅樓（其中11號樓底三層為商業(yè)）、1棟商業(yè)、1棟公寓樓、1棟幼兒園、4棟停車場。一期15號樓為公寓樓，層高4.8米，可隔為二層使用，且為70年產(chǎn)權(quán)。一期商業(yè)100-200平米的小單元。一期5號樓為5層，1-4號、7號樓、12-14號樓為6層，其余都為11層樓。房屋套數(shù)1277套。二期為西區(qū)盛世：二期規(guī)劃為15棟住宅樓，分別為5層、6層和11層。第42頁/共53頁東日瑞景-建筑和園林設(shè)計皆為中式風格，和諧統(tǒng)一，仿皇家園林的設(shè)計，提升項目的尊貴感小高層單體園林設(shè)計：園林風格為中式（仿皇家園林設(shè)計）。在盛唐、盛世兩區(qū)的中心位置分別圍合成兩塊完整的集中綠地、長安廣場和開元廣場；區(qū)內(nèi)還將象征財富的龍河之水蜿蜒引入小區(qū)，貫穿小區(qū)東西兩端。盛唐主入口廣場分別以20米寬的盛唐大道延伸至長安廣場，長安廣場周圍有太白醉酒雕塑、兒童活動廣場、華清池、貴妃亭、太平廣場等景觀小品。第43頁/共53頁東日瑞景-主力戶型為80多平米二居，布局緊湊、南北通透、功能分區(qū)、附帶飄窗，舒適度較高。廚房37㎡1室1廳1衛(wèi)陽臺飄窗廚房50㎡1室1廳1衛(wèi)85㎡2室2廳（15號樓）公寓層高4.8M，隔為兩層：底層大面積客廳，帶獨立衛(wèi)生間；上層為臥室，帶一個獨立衣帽間；底層、上層全為北向采光；非獨立廚房，與客廳一體。普宅層高2.8M：臥室?guī)舷颡毩㈥柵_；客廳帶南向飄窗；衛(wèi)生間為暗衛(wèi)；非獨立廚房，與客廳一體。主力戶型80多㎡

2居：主臥室?guī)舷颡毩㈥柵_；北向次臥帶飄窗；獨立廚房北向采光；大面寬客廳南向采光；暗衛(wèi)。第44頁/共53頁項目客戶情況：地緣性年輕客戶，剛需、改善自住為主，關(guān)注社區(qū)規(guī)模和配套。銷售良好?？蛻魜碓矗憾鄶?shù)為本地人，來自廊坊主城區(qū)，占50%以上，也有小部分周邊縣、北京市的客戶?？蛻袈殬I(yè)：主力客戶為20多歲年輕人，有部分客戶年齡在30多歲，職業(yè)是廊坊的私企老板、生意人、中石油管道局員工，還有華為、富士康等企業(yè)員工，有車的居多。購房目的：買二居的客戶多為剛性自住，買三居的客戶主要是改善型自住，純投資的客戶較少。貸款情況：貸款購房比例占80-90%。第45頁/共53頁住宅市場小結(jié)：目前區(qū)域市場觀望情緒明顯，樓盤開始放緩?fù)票P速度，。目前區(qū)域住宅售價在7000-9000元/平米左右，在售別墅銷售均價為

10000元/平米左右。區(qū)域市場成交量趨緩，但品牌項目如萬達廣場依然火爆熱銷；市場剛性需求依然旺盛。第46頁/共53頁商業(yè)市場●集中商業(yè)●超市●臨街商業(yè)2、商業(yè)市場第47頁/共53頁項目名稱地理位置體量（㎡）綜合商業(yè)明珠大廈新華路43號33000天和購物中心新華路南端36000新朝陽購物中心和平路西愛民道南70000服裝商廈銀河大廈銀河北路32號9500華聯(lián)商廈新華路32號8500華森商場建國道北側(cè)12000天彩服飾和平路3000電器城國美電器廊坊市愛民東道31號(西三門)3000大中電器銀河北路4000