中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的重大問題-住房供應(yīng)模式選擇的論文

中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的重大問題——住房供應(yīng)模式選擇的論文內(nèi)容內(nèi)容摘要：住房供應(yīng)模式是在海外房地產(chǎn)市場實踐過程中，被廣泛關(guān)注的問題。各國對住房模式都給予廣泛的關(guān)注，相比之下，我們國家對該問題缺乏深入的研究。本文通過借鑒各國解決住房供應(yīng)的經(jīng)驗，結(jié)合我們國家國情研究分析和確定我們國家住房供應(yīng)模式，制定中國房地產(chǎn)市場發(fā)展政策，完善房地產(chǎn)市場調(diào)控整體。本文本文關(guān)鍵詞語語：市場調(diào)控；住房供應(yīng)模式abstract:thehousingsupplymodeisintheprocessofpracticeinoverseasrealestatemarkethasbeenwidespreadconcern.stateshousingpatternshavegivenextensiveattention,comparedtochina\'hispaper,drawingontheexperienceofcountriestoaddresshousingsupply,combinedwithresearchandanalysisandidentificationofchina\'snationalconditionsofchina\'shousingsup-plymodel,todevelopchineserealestatemarketdevel-opmentpolicies,improvetheregulationofthereales-tatemarketasawhole.keywords:estatemarket;thehousinssupplymode一、海外住房供應(yīng)模式分析美國、德國、日本、新加坡等在確定住房市場調(diào)控政策時，普遍進行國家干預(yù)。11665.從干預(yù)的方式來觀察，從“供給一分配〞和“市場一公平〞二方面來考察各國的住房供應(yīng)模式，基本可以劃分為兩種類型:第一類型這里稱之為“市場一救濟型〞。這種模式以美國為代表。美國是以私有制為基礎(chǔ)的國家，倡導(dǎo)充分的自由競爭，國民經(jīng)濟基本是由市場自發(fā)調(diào)節(jié)的，只是充當(dāng)守夜人的角色，很少直接干預(yù)市場經(jīng)濟活動，干預(yù)也只是對市場機制運行的某些后果做出修正，不是改變或取消市場機制本身。當(dāng)下美國住房消費支出占居民收入的4成,即便如此，中低收入者仍存在著住房困難問題，為了實現(xiàn)“讓全體美國人民都有一個像樣的家和合適的居住環(huán)境〞的目標，解決住房公平問題，進行了必要的干預(yù)。第二類型這里稱之為“市場一福利型〞。在推行福利制度的國家，的財稅二次分配強度較大，能更有效的平衡社會收入分配關(guān)系。這種模式以德國、新加坡為代表，其主要特點是以市場配置住房資源為主體，實施比較廣泛的住房福利制度。直接或間接投資建設(shè)住房，并以優(yōu)惠價出售或出租。建立抵押貸款機構(gòu)和住房儲蓄機制，提供長期的住房貸款，支持居民買房。以利息補貼和住房津貼形式實施住房補貼政策，對受到價格控制的出租住房業(yè)主，還提供免稅補貼等。福利制度也不是絕對一成不變的，配置活動還是以市場化運作方式進行的。隨著住房問題的逐步解決，福利政策逐漸弱化。二、我們國家住房供應(yīng)模式演變過程通過研究發(fā)現(xiàn)，我們國家住房供應(yīng)模式自新中國成立以來，正在發(fā)生深刻的變化。80年代至90年代初，房地產(chǎn)業(yè)開始起步，但通過市場解決住房的比例很少，以上海為例，1987年上海有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60余家，出售商品住房30多萬㎡，商品住房稀缺，造成相對房價偏高，高房價令一般群眾望而卻步。當(dāng)時，福利分房比例雖然有所上升，但分房對象主要集中在機關(guān)及部分壟斷行業(yè)單位，絕大部分居民處于居住困難但又無房可分的窘境。90年代初期中國房地產(chǎn)業(yè)開始迅猛發(fā)展，我們國家住房供應(yīng)模式發(fā)生漸變，由單一的行政管理加低租金的福利分房模式向低租金加福利分房和少量市場供應(yīng)相結(jié)合的模式轉(zhuǎn)化。以上海為例，到1994年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已由1990年的94家發(fā)展到2320家，出現(xiàn)了第一輪的房地產(chǎn)熱，上海1991年的內(nèi)銷商品房竣工量107.6萬㎡，銷售量64萬㎡，其中個人購買12.87萬㎡，占20％，到1994年，內(nèi)銷商品房竣工量341萬㎡，銷售量156.7萬㎡，其中個人購買73.43萬㎡，占45％。外銷商品房由1991年的5萬㎡增加到1994年的449萬㎡。在這一模式下，由于受福利分房的影響，人們在住房的觀念上仍然是等待或單位解決住房問題，房地產(chǎn)市場發(fā)育不快。在此背景下，在這一輪的房地產(chǎn)熱中，造成房地產(chǎn)的滯銷。因此，專家學(xué)者提出在我們國家基本解決吃用等基本必需品后，培育住宅消費觀念，激活潛在有效需求是當(dāng)務(wù)之急，呼吁加快住房制度改革，終止福利分房。1998年6月，決定-政機關(guān)停止福利分房開始，雖然我們國家仍然保持對低收入居住困難戶的廉租政策。到2008年，中國取消福利分房的十年間，被稱作中國地產(chǎn)黃金10年，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)不僅發(fā)展成為我們國家國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，而且還推動了我們國家城市的舊城改造和城市化進程。大量的資金被吸引到住房建設(shè)中來，客觀上推動了居民的住房改善，以上海為例，從20世紀90年代初上海房地產(chǎn)業(yè)起步開始算起，1992～2008年，舊城改造共改造了6000多萬㎡的建筑，150萬戶家庭的居住條件得到了根本性的改造。從上海城市人口人均居住面積來看，1991年為6.7㎡，到2008年已經(jīng)達到16.9㎡。三、我們國家住房供應(yīng)模式的選擇由于受我們國家經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟快速增長的影響，近30年來，我們國家住房供應(yīng)模式處于階段性變化過程中。從住房供應(yīng)模式演變的過程和效果分析，單一的福利型模式和單一的市場化模式對住房問題的解決都是存在缺陷的。從制度設(shè)計方面，有效選擇住房供應(yīng)模式，做到把握有度，使市場配置和福利政策有效結(jié)合，是我們國家住房供應(yīng)模式選擇的關(guān)鍵。在1998年住房市場化改革之后，為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我們國家住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用。但也應(yīng)該看到，在住房供應(yīng)模式方面缺少系統(tǒng)的研究，因此，在我們國家住房供應(yīng)實踐中，對供應(yīng)模式一直存在著爭議。爭議的焦點還是圍繞單一的市場和單一的福利展開，其中經(jīng)濟適用房政策和實踐是當(dāng)下爭議的熱點。對經(jīng)濟適用住房提出異議，主要包括以下四個方面，一是對經(jīng)濟適用住房的公平性產(chǎn)生異議；二是對由經(jīng)濟適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場價格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認為經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量過大對商品房擠出效應(yīng)產(chǎn)生異議；四是對經(jīng)濟適用住房運行與管理中出現(xiàn)的問題產(chǎn)生異議。我們國家現(xiàn)前階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。以“二元法〞來比較中國的住房供應(yīng)模式，必須協(xié)調(diào)好市場和福利的關(guān)系，當(dāng)下把中國的住房供應(yīng)模式界定為“市場－適度保障型〞比較合適。所謂“市場〞，是指市場化方式是現(xiàn)前階段我們國家住房主要供應(yīng)模式，對于有較強支付能力的中高收入以上群體，應(yīng)通過住房市場購買住房；對于相對支付能力較弱的中低收入群體，應(yīng)考慮到社會的總成本的需要，通過支付一定比例的價款購買住房。無論是完全市場化運作，還是通過市場化運作的政策性住房，在市場交易過程中都應(yīng)遵循市場法則。所謂“保障〞，是指國家對靠自身支付能力不能解決居住困難的群體進行救助，這里包含低收入居住困難者由于其沒有支付能力，只能靠提供廉租住房來解決最基本的居住問題，也包含中低收入居住困難者通政策調(diào)控或補貼，通過購買或租賃來解決其最基本的住房問題。所謂“適度〞，指應(yīng)兼顧到各方利益，遵循張弛有度的原則?！笆袌觯m度保障〞，要求在解決中低收入居住困難者的基本住房問題時，通過市場原則和福利原則有機結(jié)合，既體現(xiàn)市場法則，又體現(xiàn)政策的扶持。用于住房保障的住房可以是經(jīng)濟適用住房，也可以是通過政策扶持的其他類型的政策性住房，當(dāng)下，關(guān)于保障性住房的種類由于缺乏法律的界定，名目繁多。特別值得關(guān)注的是，一部分利益群體為解決自身的住房需求，以職業(yè)或身份來界定所謂的政策性住房。這實際是違反了“市場－適度保障型〞住房供應(yīng)模式的運用法則，會給我們國家住房供應(yīng)帶來混亂。帶有福利性質(zhì)的保障性住房進入住房市場，會對住房市場供求關(guān)系、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)價格產(chǎn)生影響。如何做到張弛有度，處理好與住房市場的關(guān)系，關(guān)鍵是要把握好以下六個方面的關(guān)系：一是多與少的關(guān)系，指提供保障性住房的數(shù)量的多少，要求保障性住房的供應(yīng)數(shù)量要與供應(yīng)能力、供應(yīng)對象、市場容量相匹配。二是高與低的關(guān)系，指提供保障性住房的建房標準的高低，建房標準應(yīng)考慮到保障性住房的?；镜奶卣?，要求和完全市場供應(yīng)的住房保持一定的差異。三是貴與廉的關(guān)系，指提供保障性住房的價格貴廉，保障性住房前提是買得起、租得起，同時，價格制定應(yīng)帶有一定的封閉型和限制條件，不能形成雙軌制，對完全市場供應(yīng)造成負面影響。四是快與慢的關(guān)系，指解決困難住戶時間跨度的快慢，解決居住困難問題是一個循序漸進的過程，需要長時間的努力，不可能一蹴而就。應(yīng)制定中長期規(guī)劃，逐步解決住房問題。五是資與濟的關(guān)系，指保障性住房的性質(zhì)是投資行為還是救濟行為，保障性住房是保障住房困難群體的最基本的住房需求，從嚴格意義上講，是一種救濟行為。制定保障性住房政策時，應(yīng)把救濟行為與投資行為相分離。當(dāng)然，通過一定的支付行為，應(yīng)鼓勵受益群體擁有合法資產(chǎn)。六是嚴與寬的關(guān)系，指保障性住房的受益面標準嚴寬。我們國家區(qū)域發(fā)展水平、經(jīng)濟實力不一，對保障性住房進入門檻應(yīng)因地制宜，不能采取一刀切的政策，但前提條件不能改變。上述保障性住房的六個關(guān)系既互相聯(lián)系又互相影響，同時對市場化方式運作的住房市場價格造成影響。住房市場的市場化是當(dāng)今世界發(fā)展的主要趨勢，要看到住房問題的徹底解決是和國家的經(jīng)濟實力相關(guān)，只有當(dāng)住房嚴重短缺，并變成主要的社會問題時，大規(guī)模的國家干預(yù)才成為普