物業(yè)項(xiàng)目接管前的驗(yàn)收準(zhǔn)備工作

Word版本，下載可自由編輯物業(yè)項(xiàng)目接管前的驗(yàn)收準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司應(yīng)在物業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)就建立合作關(guān)系。但在一些地區(qū)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)尚未健全，經(jīng)常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自設(shè)機(jī)構(gòu)來(lái)管理物業(yè)。普通來(lái)講，由專業(yè)化的物業(yè)管理公司參加物業(yè)的開發(fā)全過(guò)程，將更利于物業(yè)管理行業(yè)的良性進(jìn)展。目前，物業(yè)管理公司的選聘大多實(shí)行議標(biāo)的辦法，少數(shù)采納藏匿招標(biāo)，無(wú)論利用哪一種方式，物業(yè)管理公司都要從開發(fā)企業(yè)或管委會(huì)手中接管物業(yè)。

從理論上講，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)并一定就是前期物業(yè)的固然管理者，特殊是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算招標(biāo)選聘時(shí)。反之，早期介入的物業(yè)管理企業(yè)是否情愿承接該物業(yè)的管理也需經(jīng)過(guò)科學(xué)的測(cè)算和對(duì)該物業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)效的評(píng)估和權(quán)衡后方可作出明智的抉擇。詳細(xì)步驟如下：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)接洽前期物業(yè)管理托付事項(xiàng)。主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；保修責(zé)任的托付與實(shí)施；諸如遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看守等代為辦理事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗(yàn)收接管。

2.在洽談的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)人力、物力等自身?xiàng)l件和接盤運(yùn)作、盈虧風(fēng)險(xiǎn)作出測(cè)算，據(jù)此制定接管計(jì)劃作為依據(jù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步商議或競(jìng)標(biāo)。如達(dá)成全都或中標(biāo)即可簽訂前期物業(yè)管理托付合同。

3.一旦簽約，物業(yè)管理企業(yè)就要實(shí)施驗(yàn)收接管。依照的有關(guān)規(guī)定主要有1991年2月4日國(guó)家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)--房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和（1993）814號(hào)文《城市住所小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理方法》。同時(shí)還應(yīng)做好檔案資料的移交工作，必不行少的檔案資料有：規(guī)劃圖，竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房層清單，單體建造結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖及合格證或保修書，公用設(shè)施，設(shè)備及公共場(chǎng)地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料等。

4.按照前期物業(yè)管理合同所給予的管理職責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。這些制度主要有停車場(chǎng)管理方法，電梯使用規(guī)定，物業(yè)的報(bào)修與修理規(guī)定等。

5.為了迎接即將到來(lái)的業(yè)主入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著手組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)，配備管理人員。人員不足時(shí)要著手舉行社會(huì)聘請(qǐng)和上崗培訓(xùn)等預(yù)備工作。

6.建立與社會(huì)配合單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。前者是指物業(yè)正式啟動(dòng)運(yùn)作后，勢(shì)須要與社區(qū)主管部門和市政及公用事業(yè)單位取得聯(lián)系，獲得他們的支持與協(xié)作。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)也不是萬(wàn)能企業(yè)，有一些業(yè)務(wù)（尤其是業(yè)主的特約服務(wù)）還需選定專業(yè)服務(wù)公司代理。唯此，才干使業(yè)主入伙后各種需求得到充分滿足。

7.物業(yè)正式出售又稱“開盤”，這也是前期物業(yè)管理開頭之日，物業(yè)管理企業(yè)可以和開發(fā)商一起參加樓盤營(yíng)銷。首先可以就營(yíng)銷策略提出自己見解，增進(jìn)銷售順當(dāng)舉行。從根本上來(lái)講，促銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)共同利益所在。樓盤滯銷開發(fā)企業(yè)投資得不到徹低回報(bào)，而物業(yè)管理也因滯銷造成的空置物業(yè)和人氣欠旺給管理與服務(wù)帶來(lái)困難。物業(yè)管理對(duì)提升物業(yè)附加值的作用日見顯然，在詳細(xì)策劃上也有大力宣揚(yáng)該物業(yè)的管理水準(zhǔn)和合理的收費(fèi)以吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買等功效。第二，參加營(yíng)銷（包括預(yù)售）是物業(yè)管理企業(yè)與消費(fèi)者（即將來(lái)的業(yè)主）直接見面的最好機(jī)會(huì)。了解他們對(duì)物業(yè)管理的詳細(xì)要求將對(duì)今后業(yè)務(wù)的開展大有裨益。最后，現(xiàn)行規(guī)矩規(guī)定，在開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)必需附上有關(guān)前期物業(yè)管理合