某大廈接管方案

-PAGE１-ＸＸ大廈接收方案第一章概況

工程簡介

ＸＸＸＸ物業(yè)管理簡介

在交易中心大廈的物業(yè)管理效勞臺中，我們將以真摯熱忱與細(xì)心周到效勞，讓大廈的業(yè)主感覺到物業(yè)管理帶來的無微不至的關(guān)心，實現(xiàn)XX的公司效勞口號。

大廈管理設(shè)想

針對大廈設(shè)備種類齊全，建筑標(biāo)準(zhǔn)高檔的物特點，我們將以先進(jìn)的效勞理念、明晰的管理思想為依托，通過嚴(yán)密的效勞組織和精心的專業(yè)籌劃，讓每一個細(xì)微處盡在掌握之中。

在大廈物業(yè)管理方案的設(shè)計中，我們將大廈管理機(jī)構(gòu)與ＸＸ模式的專業(yè)化運(yùn)作體系有機(jī)結(jié)合起來，從而到達(dá)共性化管理與個性化效勞高度統(tǒng)一與完美再現(xiàn)，塑出又一件新康物業(yè)精品，在合同期內(nèi)，我們的效勞將確保顧客滿意度達(dá)９５%以以上，維修及時率達(dá)９８%以上我們的管理半確保房屋完好率達(dá)９８%以上，轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生任何平安事故。并力爭使成為增城、乃至廣州的典范。

在我們的努力下，您的物業(yè)將獲得最大的收益。大廈的接收條件

為到達(dá)上述管理和效勞目標(biāo)，并確保管理方案的有效實施，大廈在管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和辦公物資配備方面也應(yīng)與之相符合。

１．管理費(fèi)

結(jié)合政府的大廈管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〔？？〕及增城的實際情況，我們初步估算大廈的管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)在？？元元之間，在此根底上我司將按管理收每年撮１０%的管理者酬金。

２．主要辦公物資裝備需求

主要辦公場地及物資裝備一欄

名稱數(shù)量備注名稱數(shù)量備注

經(jīng)理室２０平方米

保險柜１個

財務(wù)室２０平方米

沙發(fā)１套

會議室５０平方米

文件柜９個

辦公區(qū)６０平方米

培訓(xùn)器材１套協(xié)商再定

辦公室３０平方米

三輪車２部

高度室３０平方米

人貨車１部

辦公室３０平方米

電焊機(jī)

操作室３０平方米

沖擊鉆

倉庫５０平方米

切割機(jī)

檔案室２０平方米

手電鉆

機(jī)７部

砂輪機(jī)

機(jī)１部

疏通機(jī)

第二章總體管理設(shè)想

在大廈物業(yè)管理方案的設(shè)計中，我們將大廈管理機(jī)構(gòu)與新康模式的專業(yè)化動作體系有機(jī)結(jié)合起來，從而到達(dá)共性化管理與個性化效勞高度統(tǒng)一與完美再現(xiàn)。同時，我們對每一個體系的運(yùn)作方式上引入動態(tài)管理模式，以求在運(yùn)動過程中不斷完善，不斷開展，為斷進(jìn)步。

大廈物業(yè)管理系統(tǒng)總圖：

物業(yè)常規(guī)效勞體系：包含：清潔綠化，保安，車輛管理，消防等一系列物業(yè)管理常規(guī)的管理效勞工程的運(yùn)作流程及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

設(shè)備設(shè)施維保體系：針對大廈的公共設(shè)備及設(shè)施的維護(hù)，保養(yǎng)反規(guī)定的動作流程和作業(yè)要求。

質(zhì)量管理運(yùn)行體系：為確保大廈牧業(yè)管理的質(zhì)量，實現(xiàn)即定的質(zhì)量目標(biāo)而制定一系列管理效勞標(biāo)準(zhǔn)，主要依據(jù)我們所實施的ISO９００１質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。

資源供給保障體系：公司動作所需的重要資源的管理體系，包括人力資源的招聘，培訓(xùn)和管理，也包括重要檔案資料以及維護(hù)物業(yè)所需的設(shè)備工具及物料的采購，保管和檢驗等。

網(wǎng)絡(luò)信息支持體系：利用數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為手段，通過建立相應(yīng)的程序應(yīng)用軟件，實現(xiàn)信息交流和相應(yīng)的物業(yè)管理效勞功能。主要包括：內(nèi)部辦公自動化系統(tǒng)。

第三章

機(jī)構(gòu)及人員配備

大廈管理處以經(jīng)理為管理核心，下設(shè)四部，扁平狀的機(jī)構(gòu)，最大限度滿足精簡，高效的設(shè)置原那么：

大廈管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置圖

各部門的職能分工及列表及人員編制〔注：人員編制系據(jù)經(jīng)歷推測，操作時應(yīng)按大廈實際情況調(diào)整〕

大廈財務(wù)部與職能分配

大廈事務(wù)處職能人員配置

第四章大廈物業(yè)管理動作體系第

一．物業(yè)管理動作體系概述

大廈系高檔寫字樓，大廈業(yè)主及用戶的素質(zhì)較高，對牧業(yè)管理也必然提出更高的要求，鑒于此，在物業(yè)管理日常動作上，我們將對大廈實施高起點，主標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理與效勞。通過科學(xué)的管理，優(yōu)質(zhì)和效勞，全面提升大廈物業(yè)管理水平，營造一個高的自然環(huán)境及和諧的人文環(huán)境，短期內(nèi)在濟(jì)南建立一座物業(yè)管理的優(yōu)秀示范大廈。從而提升大廈知名度，同時也提升大廈辦公的企業(yè)的整體形象。為此，我們在大廈管理處的運(yùn)作中將建立一套系統(tǒng)的，嚴(yán)密的，科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的日常運(yùn)行體系和管理流程，并配以嚴(yán)格的，全面的質(zhì)量監(jiān)視保證體系，使物業(yè)保值增值，從而大廈物業(yè)管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)提供可靠保障。主要中心思想有如下幾點：

１．貫徹“以人為本〞的管理理念

物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，效勞對象是人，即物業(yè)所有人〔業(yè)主〕和使用人，對物業(yè)的良好管理，也是為了對人的良好效勞?？梢哉f物業(yè)管理一切斷了人，或者說首先是為了人。為了人的生活，工作和享受，為了人的安康，交往和成長。這是物業(yè)管理效勞的根本出發(fā)點和歸宿。因此，在我們即將實施的物業(yè)管理方案中，首先將引入的是“以人為本〞的管理思想，把對人〔也即業(yè)主〕的效勞管理作為物業(yè)管理工作的核心。即在大廈范圍內(nèi)，從實際出發(fā)，根據(jù)用戶需求提供專業(yè)化管理和個性化效勞，緊緊圍繞人的客觀實際與需求為大廈及用戶創(chuàng)造一個舒適，寧靜，高雅，快捷的辦公環(huán)境，在物業(yè)管理與效勞上最大限度滿足用戶需求，并在此根底上為用戶創(chuàng)造一個從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代風(fēng)貘，以具有個性特征的生活工作方式。

２．全面導(dǎo)入ISO９００１〔２０００版〕質(zhì)量體系

我們認(rèn)為，引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化管理手段是物業(yè)管理自身開展和提高的需要，它將為物業(yè)管理的整體運(yùn)作提供一個強(qiáng)有力的質(zhì)量管理系統(tǒng)，從而在制度上保證質(zhì)量目標(biāo)的實現(xiàn)，是優(yōu)質(zhì)，高效，穩(wěn)定，到位的物業(yè)管理實現(xiàn)的根底。因此，我們將在大廈牧業(yè)管理的全過程中導(dǎo)入最新的２０００版ISO９００１質(zhì)量體系，將管理效勞的每個程序都納入質(zhì)量體系，并進(jìn)展細(xì)化量化，形成科學(xué)統(tǒng)一的管理效勞標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理的每一個作業(yè)環(huán)節(jié)均處在嚴(yán)密細(xì)致的質(zhì)量監(jiān)控之下，以保證效勞質(zhì)量，標(biāo)準(zhǔn)效勞體系；在實行全面標(biāo)準(zhǔn)化的同時，我們還將根據(jù)用戶需求

的變化，及時調(diào)整相應(yīng)的程序標(biāo)準(zhǔn)，以實現(xiàn)一種持續(xù)改進(jìn)的動態(tài)標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。

３．建立準(zhǔn)確迅速的管理水平自監(jiān)自測系統(tǒng)

隨時關(guān)注管理效勞實施效果，進(jìn)展實時測，通過定期或不定期的業(yè)主意見調(diào)查，經(jīng)常性的業(yè)主走訪，２４小時效勞，管理處參與的信息收集及通暢的內(nèi)部聯(lián)絡(luò)體系等，建立全面快捷的信息反響機(jī)制，將業(yè)主的需要是否得到最大限度滿足作為衡量物業(yè)管理水平和檢驗物業(yè)管理質(zhì)量的主要標(biāo)準(zhǔn)，形成一個對自身管理水平進(jìn)展準(zhǔn)確評價的自我監(jiān)測系統(tǒng)。通過完善自我監(jiān)測系統(tǒng)這面“鏡子〞隨時校正工作中的缺乏，不斷提高管理質(zhì)量和效勞水平，真正實現(xiàn)高水平的物業(yè)管理，到達(dá)：管理制度熱情，設(shè)施設(shè)備完好，效勞工程齊全，效勞程序標(biāo)準(zhǔn)，效勞技能嫻熟，效勞效率快捷，效勞方式靈活，效勞態(tài)度熱情，效勞收費(fèi)合理。

我們的方向：在于通過高水平物業(yè)管理的實施，為大廈業(yè)主〔用戶〕創(chuàng)造一種“天時，地利，人和〞三“人〞合一的開展氣氛，充分表達(dá)物業(yè)管理管理創(chuàng)造美好新生活的時代概念。在具體效勞程序上，將充分考慮并貫徹“以人為本〞，“持續(xù)的質(zhì)量改進(jìn)〞和“實時監(jiān)測系統(tǒng)〞的管理思想，使大廈物業(yè)管理形成一個良性向上的運(yùn)行體系。

二．廈物業(yè)常規(guī)效勞運(yùn)作體系

物業(yè)接收驗收是開發(fā)單位將已建成的物業(yè)向管理單位移交的過程，是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)，物業(yè)部會同工程部對大廈的土建部份，水電，消防，空調(diào)，暖氣等設(shè)施設(shè)備進(jìn)展檢查驗收。

大廈的本體維護(hù)保養(yǎng)

目標(biāo)：實現(xiàn)大廈房屋完好率９８%以上，房屋維修及時率９９%以上，維修質(zhì)量合格證達(dá)１００%，延長物業(yè)使用壽命，使物業(yè)常住常新，維持大樓價值，創(chuàng)造增值潛力

實施方法：物業(yè)部制定嚴(yán)格的日常巡視檢查制度，責(zé)任到人，分工明確，全面掌握房屋的根本情況，對大樓的的樓面、樓道等房屋要進(jìn)展經(jīng)常的及時的維修，養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好，整潔和美觀，主要做好以下工作：大廈標(biāo)識系統(tǒng)的完善及合理化建議發(fā)行工程的實施；

承重部位的維修保養(yǎng)

構(gòu)造部位的維修保養(yǎng)

外圍道路、公共配套設(shè)施及公共志的維護(hù)保養(yǎng)

制訂年度房屋本體修繕方案大廈其他日常維修養(yǎng)護(hù)。

涉及到的質(zhì)量文件：

？大廈日常巡視記錄？

？大廈物業(yè)維修記錄？

？大廈建筑物維修養(yǎng)護(hù)管理制度？

保安效勞及車輛管理

大廈保安效勞和車輛管理衽一體化作業(yè)。制定完善的保安工作程序、管理方法、訓(xùn)練制度、動作流程和停車場管理制度，加強(qiáng)保安工作，標(biāo)準(zhǔn)停車場管理，向業(yè)主提供生活和辦公的平安保障。確保無物業(yè)管理責(zé)任發(fā)生的重大刑事案件，增強(qiáng)業(yè)主平安感。主要有以下幾方面：

保安效勞方面：

加強(qiáng)對保安人員的的培訓(xùn)，保安人員掌握大廈各單位的根本情況，掌握樓內(nèi)重點部位，熟悉大廈及周邊情況，認(rèn)真負(fù)責(zé)、文明執(zhí)勤、言行標(biāo)準(zhǔn)；

合理編制固定保安崗位和流動巡邏崗，明確崗位責(zé)任；

建立２４小時全天候保安站崗巡邏制度；

智能化監(jiān)控系統(tǒng)的應(yīng)用；如可視對講、閉路監(jiān)控、防盜防災(zāi)報警的有效控制及運(yùn)作，監(jiān)控系統(tǒng)保證２４小時值班監(jiān)控

可能危及用戶平安處有明顯標(biāo)志和防范措施

實施對外業(yè)人員完善、妥當(dāng)、有效的控制措施；

終止任何影響使用人身心安康的行為，對違法坭行為要及時處理，維護(hù)政黨的生活秩序與工作秩序；

加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的精神文明建立，和睦鄰里關(guān)系

突發(fā)事件，如臺風(fēng)、暴雨、地震、突發(fā)刑事案件等的應(yīng)急措施

大廈停車場管理：

管理處對用戶以及外業(yè)人員的車輛進(jìn)展管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛平安，防止車輛喪失，損壞或釀成事故。衽機(jī)動車與非機(jī)動車分開管理，定點停放，出入憑卡登記、車位有償使用等管理制度。做到：

標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)，交通標(biāo)志與城市交通標(biāo)志相統(tǒng)一，進(jìn)出環(huán)繞單行道標(biāo)志醒目；

指揮標(biāo)準(zhǔn)，指揮手勢、引導(dǎo)動作要舒展、大方、一致；

語言標(biāo)準(zhǔn)，疏導(dǎo)車輛時注意禮貌、文明用語，防止發(fā)生爭執(zhí)；

管理標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定統(tǒng)一的車輛安置方向，包括前、后、左、右的間隔距離和車關(guān)的位置；

保安效勞與車輛管理質(zhì)量控制文件；

？保安工作管理程序？

？保安員管理方法？

？保安崗位作業(yè)指導(dǎo)書？

？治安巡邏記錄？

？保安交接班記錄？

？停車場管理方法？

？停車場崗位作業(yè)指導(dǎo)書？

？停車場值班記錄？

消防管理

目的：預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，為業(yè)主提供平安的環(huán)境

大廈消防主要內(nèi)容：

消防隊伍的建立。建立義務(wù)消防隊，定期開展集訓(xùn)演練，使之熟悉大廈消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能

消防制度的訂立及落實執(zhí)行。建立各級防火責(zé)任制，落實防火負(fù)責(zé)人，加強(qiáng)檢查催促，保證緊急疏散通道暢通無阻，其相關(guān)指示照明燈具、疏散路線圖及標(biāo)志等配置齊全，功能完好，杜絕各類火災(zāi)隱患，實現(xiàn)火災(zāi)年發(fā)生率低于０.１%

消防設(shè)備的管理。對各種消防用具及報警系統(tǒng)按設(shè)備維修保養(yǎng)作定期保養(yǎng)，定期試驗，確保消防總控及消防系統(tǒng)完好，保證滅火器材，設(shè)施配置齊全、完好率達(dá)９８%

消防應(yīng)急處理程序。訂有嚴(yán)密周詳?shù)臏缁鹱鲬?zhàn)方案，消防總控中心配專職值班員，內(nèi)外通訊聯(lián)絡(luò)方式和工具齊備、有效、值班人員熟悉業(yè)務(wù)、義務(wù)消防隊能在火警時及時到位

組織開展消防法規(guī)及知識宣傳教育。

消防質(zhì)量控制文件：

政府在關(guān)法規(guī)

？消防工作管理程序？

？大廈防火責(zé)任書？

？消防巡視檢查記錄？

？消防平安整改通知書？

大廈清潔消殺效勞

清潔衛(wèi)生實行一體化管理，組成專門的清潔衛(wèi)生隊伍，管理制度落實，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好，保潔人員全面負(fù)責(zé)大廈公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位干凈整潔，垃圾日產(chǎn)日清，為用戶提供一個整潔舒適的辦公環(huán)境，保證紙屑等在一般公共地面儀時間不超過１小時，大堂等重要公共地面時時保持干凈整潔

大廈清潔效勞內(nèi)容一欄表

清潔效勞工程清潔作業(yè)要求清潔標(biāo)準(zhǔn)

清掃、拖凈各層公共走廊地面每天清掃及用清潔劑拖抹各層公共樓梯一次、清抹扶手一次每天清掃及用清潔劑拖抹各層公共走廊地面一次保持干凈、無垃圾、污漬

清潔電梯轎箱及電梯門每天用全能清潔劑清抹電梯轎箱及六各二次并打進(jìn)口鋼油二次保持無手印、灰塵

清潔公共衛(wèi)生間、茶水間及墻身、地面瓷磚每天用清潔劑清洗各層衛(wèi)生間六次以上，清倒垃圾簍二次，每次清潔后噴空氣清新劑；每天用全能清潔消毒劑清洗茶水間二，清倒垃圾茶渣二次每天清倒各層公共垃圾桶、煙灰盅垃圾二次，并運(yùn)至指定的垃圾點；保持無污漬、黃漬、灰塵，抽風(fēng)正常下衛(wèi)生間無臭味；保持外表干凈、無污漬、銹漬；

清倒各層垃圾桶及煙灰盅垃圾

清潔各層大門

地面及墻身打蠟

清掃各層天花、墻身蜘蛛網(wǎng)

清抹各層公共冷氣風(fēng)口及燈飾

清掃沖洗天面平臺每天清掃天面平臺二次保持無垃圾

清潔設(shè)備房、管理房及其它公共用房地面、墻身及天花每天用高速機(jī)噴蠟?zāi)ス夤苍剖孛娑伪３指蓛艄饬?/p>

清抹各層公共部位間隔玻璃、柱外表及大門玻璃每天用全能清潔消毒劑清抹各層公共地方的賀柱外表、不銹鋼鏡及玻璃連續(xù)、大門一次保持無手印、灰塵

大廈外墻、玻璃幕墻的清潔整棟大廈的外墻玻璃高空作業(yè)有全能清潔劑清抹每年四次，外墻每年二次保持無垃圾、紙屑

大廈廣場地面清潔每天清掃廣場、停車場二次，并進(jìn)展及時保潔；每天清掃、并用清潔劑拖抹設(shè)備房、管理房等公共用房地面一次保持外觀整潔如新

大廈