2023年資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)(一)》高分通關(guān)三套卷之（三）附詳解

PAGEPAGE12023年資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)(一)》高分通關(guān)三套卷之（三）附詳解一、單選題1.下列各項(xiàng)中不屬于生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評(píng)估方法的是（）。A、市場(chǎng)法B、收益法C、成本法D、凈額法答案：D解析：對(duì)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，有市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法，所以選項(xiàng)D不正確。2.下列關(guān)于畜禽資產(chǎn)說法正確的是（）。A、畜禽資產(chǎn)不存在活躍的市場(chǎng)B、畜禽資產(chǎn)是生物資產(chǎn)中交易最活躍的市場(chǎng)C、所有的動(dòng)物資產(chǎn)都具有活躍的交易市場(chǎng)D、畜禽資產(chǎn)不能找到可比對(duì)象答案：B解析：畜禽資產(chǎn)是生物資產(chǎn)中交易最活躍的資產(chǎn)，不但存在活躍市場(chǎng)的市價(jià)，而且在公開市場(chǎng)上能夠找到可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。所以選項(xiàng)B正確。3.按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)是指（）。A、企業(yè)為賺取租金或經(jīng)營出租，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)B、企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)C、企業(yè)為賺取租金或作為存貨，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)D、企業(yè)為賺取租金或自己使用，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)答案：B解析：按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。4.下列選項(xiàng)中不是運(yùn)用重置成本法評(píng)估林木資產(chǎn)必須注意的是()。A、必須確定合理的投資收益率B、需要考慮成新率問題C、必須根據(jù)林分質(zhì)量調(diào)整估算評(píng)估值D、在實(shí)際操作中，幼齡林中一般用株數(shù)調(diào)整系數(shù)和平均樹高調(diào)整系數(shù)綜合確定，在中齡以上的林分用平均胸徑調(diào)整系數(shù)和蓄積調(diào)整系數(shù)綜合確定。答案：B解析：運(yùn)用重置成本法評(píng)估林木資產(chǎn)不需要考慮成新率問題。5.下列各項(xiàng)中，有關(guān)遞延所得稅的計(jì)算不正確的是()。A、所確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債的金額不應(yīng)折現(xiàn)B、對(duì)于被購買方在企業(yè)合并之前已經(jīng)確認(rèn)的商譽(yù)和遞延所得稅項(xiàng)目，購買方在分配企業(yè)合并成本，匯總可辨認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債時(shí)不應(yīng)予以考慮C、在按照規(guī)定確定了合并中應(yīng)予確認(rèn)的各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值后，其計(jì)稅基礎(chǔ)與賬面價(jià)值不同形成暫時(shí)性差異的，應(yīng)當(dāng)按照所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債D、所確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債的金額應(yīng)折現(xiàn)答案：D6.下列各項(xiàng)中，不屬于企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估對(duì)象的是()。A、訂貨合同B、重組義務(wù)C、地域優(yōu)勢(shì)D、未決訴訟答案：C解析：企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中，可能確認(rèn)的或有負(fù)債的項(xiàng)目一般包括產(chǎn)品質(zhì)量保證、不可撤銷的虧損合同、未決訴訟、重組義務(wù)等。7.被評(píng)估企業(yè)擁有另一企業(yè)發(fā)行的面值共80萬元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10％。評(píng)估人員通過調(diào)查了解到，股票發(fā)行企業(yè)每年只把稅后利潤的80％用于股利分配，另20％用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。假定股票發(fā)行企業(yè)今后的股本利潤率（凈資產(chǎn)收益率）將保持在15％左右，折現(xiàn)率確定為12％，則被評(píng)估企業(yè)擁有的該普通股票的評(píng)估值最有可能是（）。A、88.89萬元B、80.00萬元C、66.67萬元D、114.28萬元答案：A解析：股利增長率g＝20％×15％＝3％該普通股票的評(píng)估值＝80×10％÷（12％－3％）＝88.89（萬元）8.統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作的是（）。A、國務(wù)院B、自然資源部C、財(cái)政部D、國土資源部答案：B解析：自然資源部統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作，省級(jí)政府根據(jù)國務(wù)院規(guī)定具體確定縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門的設(shè)置及其職責(zé)。9.下列說法不正確的是()。A、互換是兩個(gè)公司之間達(dá)成的協(xié)議，以按照實(shí)現(xiàn)約定的公式在將來交換彼此的現(xiàn)金流B、互換合同的公允價(jià)值實(shí)際上可以看作一系列股權(quán)的組合C、嵌入衍生工具是包括該衍生工具和非衍生主合同在內(nèi)的混合金融工具中的一個(gè)組成部分D、通常用于計(jì)量嵌入衍生工具公允價(jià)值的模型比較復(fù)雜，一般都采用LattiCe模型進(jìn)行評(píng)估答案：B解析：互換合同的公允價(jià)值實(shí)際上可以看作一系列債券的組合。10.市場(chǎng)法及不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中最常見的基本方法之一，是通過對(duì)比交易價(jià)的一系列因素進(jìn)行修正得出被估建筑物的價(jià)值。其中，計(jì)算交易日期修正系數(shù)的公式中，分母通常設(shè)定為100，“100”的含義是（）。A、表示評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)B、表示以評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格指數(shù)C、表示可比實(shí)例交易的價(jià)格指數(shù)D、表示以可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)答案：D解析：本題考查的是市場(chǎng)法。交易日期修正系數(shù)中的分母為100，表示以可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)。11.土地資源屬于哪一種耗竭性資源()。A、恒定的非耗竭性資源B、可再生的非耗竭性資源C、不可再生的非耗竭性資源D、變化的非耗竭性資源答案：C解析：不可再生的非耗竭性資源包括土地資源等。12.某低值易耗品賬面原價(jià)800元，預(yù)計(jì)使用1年，現(xiàn)在已經(jīng)使用了6個(gè)月，該低值易耗品的現(xiàn)行市價(jià)為1200元，確定的低值易耗品的評(píng)估值為（）。A、500元B、600元C、700元D、800元答案：B解析：低值易耗品的評(píng)估值＝1200×（1－6/12）＝600（元）。13.下列選項(xiàng)中，與股票價(jià)值評(píng)估關(guān)系不緊密的價(jià)格是（）。A、清算價(jià)格B、市場(chǎng)價(jià)格C、票面價(jià)格D、內(nèi)在價(jià)格答案：C解析：股票價(jià)格的形式有：票面價(jià)格、發(fā)行價(jià)格、賬面價(jià)格、清算價(jià)格、內(nèi)在價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格六種。對(duì)股票進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，與上述前三種股票價(jià)格與股票價(jià)值評(píng)估的聯(lián)系并不緊密，而與股票的內(nèi)在價(jià)格、清算價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格有著較為密切的聯(lián)系。14.采用成本法評(píng)估建筑物的重置成本通常是以()為依據(jù)的。A、該建筑物預(yù)算數(shù)B、同類建筑物客觀合理投入額C、建筑物建安成本D、建筑物人工費(fèi)率變化率答案：B解析：重置成本=建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本+合理利潤15.下列各項(xiàng)中不屬于礦業(yè)權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)的有（）。A、不確定性因素更多B、與礦產(chǎn)資源法律制度密切相關(guān)C、評(píng)估準(zhǔn)確性較高D、涉及的專業(yè)領(lǐng)域跨度大，需要利用多種不同類型的專業(yè)報(bào)告答案：C解析：16.盛產(chǎn)期是經(jīng)濟(jì)林資源資產(chǎn)的產(chǎn)品產(chǎn)量最高、收益多且穩(wěn)定的時(shí)期，盛產(chǎn)期的經(jīng)濟(jì)林資源資產(chǎn)評(píng)估通?？刹捎玫脑u(píng)估方法是()。A、比例系數(shù)法B、收益現(xiàn)值法C、木材市場(chǎng)價(jià)倒算法D、重置成本法答案：B解析：盛產(chǎn)期的經(jīng)濟(jì)林資源資產(chǎn)評(píng)估可用收益現(xiàn)值法和市場(chǎng)成交價(jià)比較法。17.機(jī)器設(shè)備的技術(shù)壽命是指（）。A、從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備報(bào)廢為止的時(shí)間B、從設(shè)備使用到技術(shù)過時(shí)經(jīng)歷的時(shí)間C、從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備技術(shù)過時(shí)的時(shí)間D、從設(shè)備使用到繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算經(jīng)歷的時(shí)間答案：B解析：機(jī)器設(shè)備的技術(shù)壽命，是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到因技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致其功能落后被淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間期限。18.下列各項(xiàng)中，有關(guān)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的評(píng)估程序說法錯(cuò)誤的是()。A、分別從外購的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、自行營造或繁殖的生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的賬面構(gòu)成方面核實(shí)其計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性B、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)由于其本身所具有的特性，其現(xiàn)場(chǎng)勘查過程比一般制造業(yè)企業(yè)更為復(fù)雜，技術(shù)上存在一定難度，因此應(yīng)選用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查C、必要時(shí)應(yīng)利用專家工作。如森林資源資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其面積、品種、生產(chǎn)期、生產(chǎn)狀況、密度等進(jìn)行盤點(diǎn)，具體有成本法、市場(chǎng)法、收益法等D、根據(jù)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)的實(shí)際情況及所收集的資料情況，分別對(duì)成本法、收益法、市場(chǎng)法3種基本方法的適用性進(jìn)行分析，并選取恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估答案：C解析：必要時(shí)應(yīng)利用專家工作。如森林資源資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其面積、品種、生產(chǎn)期、生產(chǎn)狀況、密度等進(jìn)行盤點(diǎn)，具體有抽樣法、小班抽查法等。19.下列各項(xiàng)中，有關(guān)長期待攤費(fèi)用評(píng)估的賬面余額法說法正確是()。A、對(duì)于尚存資產(chǎn)或者權(quán)利的價(jià)值難以準(zhǔn)確計(jì)算的費(fèi)用，可按其市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算評(píng)估值B、對(duì)于尚存資產(chǎn)或者權(quán)利的價(jià)值可以準(zhǔn)確計(jì)算的某些預(yù)付性質(zhì)和性質(zhì)特殊的費(fèi)用，可采用賬面余額法計(jì)算評(píng)估值C、對(duì)于尚存資產(chǎn)或者權(quán)利的價(jià)值難以準(zhǔn)確計(jì)算的某些預(yù)付性質(zhì)和性質(zhì)特殊的費(fèi)用，可采用費(fèi)用分?jǐn)偡ㄓ?jì)算評(píng)估值D、對(duì)于在其他項(xiàng)目評(píng)估時(shí)已經(jīng)一并考慮的費(fèi)用，評(píng)估長期待攤費(fèi)用時(shí)不得計(jì)算評(píng)估值答案：D解析：對(duì)于尚存資產(chǎn)或者權(quán)利的價(jià)值難以準(zhǔn)確計(jì)算的費(fèi)用，可按其賬面余額計(jì)算評(píng)估值。對(duì)于尚存資產(chǎn)或者權(quán)利的價(jià)值可以準(zhǔn)確計(jì)算的某些預(yù)付性質(zhì)和性質(zhì)特殊的費(fèi)用，可采用費(fèi)用分?jǐn)偡ㄓ?jì)算評(píng)估值。20.下列有關(guān)房地產(chǎn)的表述，錯(cuò)誤的是（）。A、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱B、房地產(chǎn)中的房產(chǎn)，是指房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋C、房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利D、房地產(chǎn)包括土地.土地上永久定著物，不包括附屬于土地的不可移動(dòng)項(xiàng)目答案：D解析：選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)指土地及其定著物以及擁有和使用它們的權(quán)利，包括土地、土地上的永久定著物、那些附屬于土地或依法伴隨著土地的項(xiàng)目以及那些依法不能移動(dòng)的項(xiàng)目。21.下列各項(xiàng)中，有關(guān)畜禽資產(chǎn)說法正確的是（）。A、畜禽資產(chǎn)是生物資產(chǎn)中交易最活躍的資產(chǎn)B、所有動(dòng)物資產(chǎn)都具有活躍的交易市場(chǎng)C、僅能作為生產(chǎn)性生物資產(chǎn)進(jìn)行交易D、在公開市場(chǎng)上不能夠找到可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)答案：A解析：畜禽資產(chǎn)是生物資產(chǎn)中交易最活躍的資產(chǎn)，不但存在活躍市場(chǎng)的市價(jià)，而且在公開市場(chǎng)上能夠找到可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。不過畜禽資產(chǎn)只是動(dòng)物資產(chǎn)中的一部分，并不是所有的動(dòng)物資產(chǎn)都具有活躍的交易市場(chǎng)，也有一部分動(dòng)物資產(chǎn)類似于植物資產(chǎn)，雖然不是根植于土壤，卻是生活在水體中，例如漁業(yè)生物資產(chǎn)。22.根據(jù)我國節(jié)約能源法和環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，國家實(shí)行淘汰能耗高的老舊技術(shù)、工藝、設(shè)備和材料的政策，不符合的機(jī)器設(shè)備應(yīng)立即報(bào)廢或（）。A、限期整改B、限期報(bào)廢C、改進(jìn)工藝D、降低污染答案：B解析：根據(jù)我國節(jié)約能源法和環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，國家實(shí)行淘汰能耗高的老舊技術(shù)、工藝、設(shè)備和材料的政策，不符合的機(jī)器設(shè)備應(yīng)立即報(bào)廢或限期報(bào)廢。23.統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作的是（）。A、國務(wù)院B、自然資源部C、財(cái)政部D、國土資源部答案：B解析：自然資源部統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作，省級(jí)政府根據(jù)國務(wù)院規(guī)定具體確定縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門的設(shè)置及其職責(zé)。24.對(duì)作為整體資產(chǎn)組成部分的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)機(jī)器設(shè)備的評(píng)估依據(jù)是()A、收益原則B、替代原則C、貢獻(xiàn)原則D、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則答案：B解析：作為整體資產(chǎn)組成部分的機(jī)器設(shè)備采用替代原則，用同等功能的替代產(chǎn)品的價(jià)格作為重置價(jià)。25.下列說法錯(cuò)誤的有()。A、年總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)稅金B(yǎng)、折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)C、潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入，包括了除租金以外的收入D、凈收益=潛在毛收入一空置或者租金損失+租賃保證金或押金利息答案：A解析：年總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金。26.下列選項(xiàng)中，屬于運(yùn)用成本法評(píng)估建(構(gòu))筑物的前提條件的是()。A、被評(píng)估建(構(gòu))筑物處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)B、被評(píng)估建(構(gòu))筑物預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)C、評(píng)估建(構(gòu))筑物的未來收益是可以預(yù)測(cè)并可用貨幣來衡量的D、有一個(gè)充分發(fā)育的活躍的公平的資產(chǎn)交易市場(chǎng)答案：A解析：B、C項(xiàng)為采用收益法評(píng)估建(構(gòu))筑物前提條件，D項(xiàng)為采用市場(chǎng)法評(píng)估建(構(gòu))筑物前提條件。27.根據(jù)用途劃分，下列選項(xiàng)中，不屬于物業(yè)類型劃分的是（）。A、居住物業(yè)B、商業(yè)物業(yè)C、工業(yè)物業(yè)D、可變物業(yè)答案：D解析：物業(yè)可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府行政類物業(yè)和其他用途物業(yè)等類型。28.采用收益法對(duì)用材林林木資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，下列各項(xiàng)中不屬于收益法的是（）。A、收獲現(xiàn)值法B、年金資本化法C、周期收益資本化法D、市場(chǎng)成交比較法答案：D解析：市場(chǎng)成交比較法屬于市場(chǎng)法，所以本題答案為D。29.對(duì)某企業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，一部分產(chǎn)品正處于生產(chǎn)加工中尚未完工，數(shù)量為200個(gè)，這部分在制品已經(jīng)過16個(gè)小時(shí)的加工工序，而完成單位產(chǎn)成品需要20個(gè)工時(shí)。已知在評(píng)估基準(zhǔn)日同類產(chǎn)品的單位重置成本為100元，經(jīng)評(píng)估人員確定該產(chǎn)品的成本消耗與生產(chǎn)工時(shí)成正比，該在制品的評(píng)估值最有可能是（）。A、20000元B、16000元C、18000元D、10000元答案：B解析：評(píng)估值＝200×16/20×100＝16000（元）30.（2017年真題）某飲料生產(chǎn)線，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為500萬瓶/年，建成后由于市場(chǎng)競(jìng)竟?fàn)幖觿?，生產(chǎn)規(guī)模大幅下降，每年的產(chǎn)量只有250萬瓶，50%的生產(chǎn)能力閑置。該生產(chǎn)線的重置成本為200萬元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，如不考慮實(shí)體性磨損，該生線的經(jīng)濟(jì)性貶值額約為（）。A、115萬元B、85萬元C、100萬元D、80萬答案：B多選題1.下列各項(xiàng)中，屬于金融資產(chǎn)發(fā)生減值的客觀證據(jù)有（）。A、債務(wù)人發(fā)生嚴(yán)重財(cái)務(wù)困難B、債務(wù)人違反了合同條款，如償付利息或本金發(fā)生違約或逾期等C、債權(quán)人出于經(jīng)濟(jì)或法律等方面因素的考慮，對(duì)發(fā)生財(cái)務(wù)困難的債務(wù)人作出讓步D、債務(wù)人很可能倒閉E、債權(quán)人進(jìn)行財(cái)務(wù)重組答案：ABCD2.市場(chǎng)法對(duì)在產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮的因素主要是()。A、市場(chǎng)價(jià)格B、變現(xiàn)費(fèi)用C、管理費(fèi)用D、實(shí)體性損耗E、功能性損耗答案：AB3.運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)在產(chǎn)品進(jìn)行評(píng)估應(yīng)考慮的因素主要有（）。A、市場(chǎng)價(jià)格B、銷售過程中預(yù)計(jì)發(fā)生的費(fèi)用C、管理費(fèi)用D、實(shí)體性損耗E、功能性損耗答案：AB解析：采用市場(chǎng)法是按同類在產(chǎn)品和半成品的市價(jià)，扣除銷售過程中預(yù)計(jì)發(fā)生的費(fèi)用后計(jì)算評(píng)估值。選項(xiàng)AB正確。4.我國目前企業(yè)會(huì)計(jì)核算領(lǐng)域，下列屬于按使用性質(zhì)對(duì)機(jī)器設(shè)備分類的有（）。A、生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備B、租出機(jī)器設(shè)備C、未使用機(jī)器設(shè)備D、自主購買機(jī)器設(shè)備E、融資租入機(jī)器設(shè)備答案：ABCE解析：我國目前企業(yè)會(huì)計(jì)核算領(lǐng)域，按使用性質(zhì)將機(jī)器設(shè)備分為以下六大類：生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備、非生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備、租出機(jī)器設(shè)備、未使用機(jī)器設(shè)備、不需用機(jī)器設(shè)備、融資租入機(jī)器設(shè)備。5.運(yùn)用收益法評(píng)估建（構(gòu)）筑物價(jià)值時(shí)，下列關(guān)于確定收益、費(fèi)用和凈收益的說法中，正確的有（）。A、凈收益由總收益扣減總費(fèi)用求得B、總收益通常以客觀收益為基礎(chǔ)計(jì)算C、非正常支出應(yīng)從總費(fèi)用中剔除，選擇正常支出作為費(fèi)用D、總費(fèi)用通常包括折舊費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等E、有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金答案：ABCE解析：本題考查的是收益法。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，房地產(chǎn)總費(fèi)用不包含折舊費(fèi)，通常包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。6.私募股權(quán)投資基金的特點(diǎn)包括（）。A、投資期限長.流動(dòng)性較差B、投資后管理投入資源較多C、專業(yè)性較強(qiáng)D、收益波動(dòng)性較高E、低風(fēng)險(xiǎn)答案：ABCD解析：私募股權(quán)投資基金的特點(diǎn)主要有：投資期限長、流動(dòng)性較差、投資后管理投入資源較多、專業(yè)性較強(qiáng)、收益波動(dòng)性較高。7.對(duì)生產(chǎn)周期短的在產(chǎn)品價(jià)值確定的方法有（）。A、價(jià)格系數(shù)調(diào)整法B、根據(jù)社會(huì)平均消耗定額和現(xiàn)行市價(jià)確定C、根據(jù)在產(chǎn)品完工度確定D、根據(jù)在產(chǎn)品約當(dāng)量和產(chǎn)成品數(shù)量的乘積確定E、收益法答案：ABC解析：對(duì)生產(chǎn)周期短的在產(chǎn)品，具體評(píng)估方法包括：（1）根據(jù)價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整成本計(jì)算評(píng)估值；（2）按社會(huì)平均消耗定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算評(píng)估值；（3）按在產(chǎn)品的完工程度計(jì)算評(píng)估值，在產(chǎn)品評(píng)估值＝產(chǎn)成品重置成本×在產(chǎn)品約當(dāng)量，在產(chǎn)品約當(dāng)量＝在產(chǎn)品數(shù)量×在產(chǎn)品完工率。8.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估中，關(guān)于評(píng)估基準(zhǔn)日確定的說法，錯(cuò)誤的有（）A、必須是資產(chǎn)并購日B、必須是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日C、由委托人合理確定D、必須是資產(chǎn)負(fù)債表日E、可根據(jù)是否便于評(píng)估而任意確定答案：ABDE解析：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日，可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。9.下列關(guān)于合伙制基金的說法中，正確的有（）。A、投資者作為合伙人參與投資，依法享有合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)，B、由普通合伙人（GP）對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任C、基金管理人對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任D、基金管理人負(fù)責(zé)投資運(yùn)作，不具有獨(dú)立法人地位E、普通合伙人負(fù)責(zé)投資運(yùn)作，不具有獨(dú)立法人地位答案：ABD解析：合伙型股權(quán)投資基金采用有限合伙企業(yè)的組織形式，投資者作為合伙人參與投資，依法享有合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)，由普通合伙人（GP）對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，由基金管理人負(fù)責(zé)投資運(yùn)作，不具有獨(dú)立法人地位。10.下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押的有（）。A、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)B、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物C、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)D、企業(yè)擁有的權(quán)屬確定的房地產(chǎn)E、被依法査封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)答案：ABCE解析：11.下列各項(xiàng)中屬于資產(chǎn)減值跡象的有（）。A、企業(yè)內(nèi)部報(bào)告的證據(jù)表明資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)績效已經(jīng)低于或者將低于預(yù)期B、有證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過時(shí)或者其實(shí)體已經(jīng)損壞C、資產(chǎn)的市價(jià)當(dāng)期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時(shí)間的推移或者正常使用而預(yù)計(jì)的下跌D、資產(chǎn)已經(jīng)或者將被閑置.終止使用E、資產(chǎn)將被處置答案：ABCD解析：資產(chǎn)減值跡象主要包括：（1）資產(chǎn)的市價(jià)當(dāng)期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時(shí)間的推移或者正常使用而預(yù)計(jì)的下跌；（2）企業(yè)經(jīng)營所處的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)或者法律等環(huán)境以及資產(chǎn)所處的市場(chǎng)在當(dāng)期或者將在近期發(fā)生重大變化，從而對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不利影響；（3）市場(chǎng)利率或者其他市場(chǎng)投資報(bào)酬率在當(dāng)期已經(jīng)提高，從而影響企業(yè)計(jì)算資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值的折現(xiàn)率，導(dǎo)致資產(chǎn)可回收金額大幅度降低；（4）有證據(jù)表明資產(chǎn)已經(jīng)陳舊過時(shí)或者其實(shí)體已經(jīng)損壞；（5）資產(chǎn)已經(jīng)或者將被閑置、終止使用或者其實(shí)體已經(jīng)損壞；（6）企業(yè)內(nèi)部報(bào)告的證據(jù)表明資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)績效已經(jīng)低于或者將低于預(yù)期，如資產(chǎn)所創(chuàng)造的凈現(xiàn)金流量或者實(shí)現(xiàn)的營業(yè)利潤（或者虧損）遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于（或者高于）預(yù)期金額等；（7）其他表明資產(chǎn)可能發(fā)生減值的跡象。12.下列用材林資產(chǎn)評(píng)估方法中,屬于市場(chǎng)法的有（）。A、木材市場(chǎng)價(jià)倒算法B、收獲現(xiàn)值法C、年金資本化法D、重置成本法E、市場(chǎng)成交價(jià)比較法答案：AE解析：用材林資產(chǎn)評(píng)估方法主要有：市場(chǎng)法，包括木材市場(chǎng)價(jià)倒算法、市場(chǎng)成交價(jià)比較法；收益法，包括收獲現(xiàn)值法、年金資本化法、周期收益資本化法；重置成本法。13.新建房地產(chǎn)的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括()。A、臨時(shí)用電B、附屬鍋爐房C、自行車棚D、大型游樂場(chǎng)E、經(jīng)營性用房答案：BC解析：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括由開發(fā)商支付的非經(jīng)營性用房、附屬工程、文教衛(wèi)系統(tǒng)的建設(shè)費(fèi)用。而商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如糧店、副食店、某店、小百貨店等經(jīng)營性用房的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)，按規(guī)定不計(jì)入商品房價(jià)格，所以，大型游樂場(chǎng)、經(jīng)營性住房應(yīng)由經(jīng)營者負(fù)擔(dān)。臨時(shí)用電屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。14.在我國城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象有()。A、房屋所有權(quán)B、房屋使用權(quán)C、房屋租用權(quán)D、土地使用權(quán)E、E土地所有權(quán)答案：ABCD解析：土地所有權(quán)歸國家，不得進(jìn)入市場(chǎng)交易。但是房屋所有權(quán)是可以交易的，還有土地的抵押權(quán)和租賃權(quán)也可以交易、評(píng)估的。15.用比例系數(shù)法進(jìn)行異齡林林地評(píng)估時(shí)，比例系數(shù)的確定需要考慮的因素有（）。A、投資收益率B、參照物的多少C、當(dāng)?shù)厣纸?jīng)營實(shí)踐中習(xí)慣性的林價(jià)中山價(jià)（地租）所占份額D、林地的立地條件類型或地位指數(shù)級(jí)E、林地的地利系數(shù)答案：CDE解析：比例系數(shù)的確定，必須考慮以下幾個(gè)因素：（1）當(dāng)?shù)厣纸?jīng)營實(shí)踐中習(xí)慣性的林價(jià)中山價(jià)（地租）所占份額。（2）林地的立地條件類型或地位指數(shù)級(jí)。（3）林地的地利系數(shù)。簡答題（總共3題）1.某企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日為2017年12月31日丁賬面預(yù)付賬款余額為223000元。其中，2017年1月31日預(yù)付未來一年的保險(xiǎn)金132000元，已攤銷121000元，余額為11000元;2017年7月1日預(yù)付未來一年的房租180000元，已攤銷90000元，余額為90000元。以前年度應(yīng)攤銷但因成本高而未攤銷，結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)付費(fèi)用111000元，估算預(yù)付賬款的評(píng)估值。答案：預(yù)付賬款的評(píng)估值為101000元。計(jì)算過程如下:(1)預(yù)付保險(xiǎn)金的評(píng)估。根據(jù)保險(xiǎn)金全年支付數(shù)額計(jì)算每月應(yīng)分?jǐn)倲?shù)額為:每月分?jǐn)倲?shù)額=132000+12=11000(元)待攤保險(xiǎn)金評(píng)估值=132000-11×11000=11000(元)(2)預(yù)付房租攤銷評(píng)估。按照預(yù)付一年房租180000元，每月應(yīng)攤銷15000元，2017年7-12月應(yīng)攤銷15000×6=90000(元)，待攤預(yù)付房租租金評(píng)估值=180000-90000=90000(元)。(3)以前年度結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用的評(píng)估。這部分預(yù)付費(fèi)用是應(yīng)攤銷而未攤銷的部分，應(yīng)按實(shí)際情況注銷，不應(yīng)評(píng)估，因此，評(píng)估值為零。預(yù)付賬款的評(píng)估值=11000+90000+0=101000(元)2.某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購建時(shí)的市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1000萬件，建成后由于市場(chǎng)發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬件，60%的生產(chǎn)能力閑置。該生產(chǎn)線的重置成本為160萬元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，如不考慮實(shí)體性磨損，試計(jì)算生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。答案：由于不可逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)發(fā)生變化，該生產(chǎn)線的有效生產(chǎn)能力只有400萬件/年。這種生產(chǎn)能力的產(chǎn)生線的重置成本為：經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-(400/1000)0.8]×100%=52%經(jīng)濟(jì)性貶值額=160×52%=83400萬件/年生產(chǎn)線的重置成本＝（400/1000）0.8×160≈77（萬元）3.某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓部分不動(dòng)產(chǎn)，委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2019年12月31日，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員擬采用剩余法進(jìn)行評(píng)估，相關(guān)情況如下：評(píng)估對(duì)象為在建的綜合樓項(xiàng)目，土地用途為綜合用地，于2019年12月31日取得土地使用權(quán)，土地使用年限為50年，占地面積6125平方米，發(fā)展程度達(dá)到紅線外“六通一平”。規(guī)劃建筑用途為辦公和商業(yè)，總建筑面積為19600平方米，可銷售面積為15600平方米，建筑經(jīng)濟(jì)壽命為70年，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，已完成全部主體結(jié)構(gòu)和部分裝修，設(shè)備安裝工程施工。評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況良好，無他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘和廣泛調(diào)查研究，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員做出以下判斷和假設(shè)：評(píng)估對(duì)象的規(guī)劃用途為其最佳發(fā)展用途，估計(jì)后續(xù)合理開發(fā)期為2年，開發(fā)完成后即可直接進(jìn)行出售。綜合樓續(xù)建的建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為2050元/平方米，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)第一年投入總額的40%，第二年投入總額的60%，假設(shè)續(xù)建成本費(fèi)用均在續(xù)建期間內(nèi)均勻投入，開發(fā)商要求的續(xù)建投資利潤為在建工程評(píng)估值、續(xù)建成本費(fèi)用之和的15%。評(píng)估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的一年期貸款利率為4.35%，不動(dòng)產(chǎn)報(bào)酬率為8%。根據(jù)上述資料，按