城市高層住宅物業(yè)管理方案

Word版本，下載可自由編輯城市高層住宅物業(yè)管理方案城市高層住所物業(yè)管理計(jì)劃

隨著城市化的不斷進(jìn)展和土地使用的現(xiàn)實(shí)狀況,高層住所逐漸成為城市居住建造的主趨勢以及有效通過土地資源的結(jié)果。而建立與此相匹配的高層住所物業(yè)管理尤為須要。

一、高層住所物業(yè)管理的特點(diǎn)和難點(diǎn)：

1、高層住所建造高度大、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好高層住所，確保各部分正常運(yùn)作，保證高層住所和樓內(nèi)居民的生命、財(cái)產(chǎn)平安，物業(yè)管理任務(wù)較為艱難。2、高層住所設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對物業(yè)管理隊(duì)伍的素養(yǎng)要求較高。在實(shí)際物業(yè)管理中，必需要運(yùn)用先進(jìn)的管理手段、辦法，對高層住所各系統(tǒng)舉行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。高層住所能源、動(dòng)力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高，收取的物業(yè)管理費(fèi)也高。

二、高層住所物業(yè)管理的原則：

1、統(tǒng)一管理原則：首先，囫圇高層住所是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整體服務(wù)的，簇?fù)砝韯荼赜绊懻w的正常運(yùn)行；第二，簇?fù)砉芾硪自斐陕氊?zé)不清，使浮現(xiàn)的問題和故障無法準(zhǔn)時(shí)解決；第三，簇?fù)砉芾聿窃斐晒芾硭澜?。因此，高層住所?yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一的管理。

2、收費(fèi)合理原則。

收費(fèi)合理原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)實(shí)行公正、合理、協(xié)調(diào)全都的原則。3、依法管理原則。

物業(yè)管理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)則制度辦事的原則。

4、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。物業(yè)管理要利用科學(xué)的物業(yè)管理、良好的服務(wù)、柔美的環(huán)境、合理的收費(fèi)，樹立自身的良好形象，增加知名度，贏得住戶的相信。

5、公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。

針對高層住所的實(shí)際狀況物業(yè)管理不僅要做好供電、供水等服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)也可以做好住戶需要的專項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，為住戶提供最大的便利。三、高層住所物業(yè)管理的內(nèi)容：

1、高層房屋建造主體應(yīng)有些修理管理。物業(yè)管理應(yīng)定期把握房屋的基本狀況，對樓面、樓道等房屋要舉行常常的修理、養(yǎng)護(hù)和管理，使建造物保持完好、干凈和美觀。對住戶的房屋裝修舉行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人平安。

2、高層住所各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要常常對供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設(shè)施舉行維護(hù)檢查，發(fā)覺問題，準(zhǔn)時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)各樓道以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。

4、綠化管理。綠化人員應(yīng)對高層住所小區(qū)內(nèi)的花草樹木和景點(diǎn)舉行養(yǎng)護(hù)和管理，為住戶制造柔美干凈舒服的典雅的環(huán)境。

5、停車場、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對住戶以及外來人員的車輛舉行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛平安。6、消防及治安管理。保安人員對高層住所及其范圍內(nèi)舉行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流淌巡邏崗位。確保住戶人身財(cái)產(chǎn)平安。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對違法違紀(jì)行為要準(zhǔn)時(shí)處理。

7、收費(fèi)管理。要嚴(yán)格根據(jù)協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)時(shí)、定期收取物業(yè)管理費(fèi)用，并接受住戶監(jiān)督。

8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對住戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒服方便。四、高層住所物業(yè)管理實(shí)際可行性操作：

1、深度推行“人性化物業(yè)管理模式”

在高層住所物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造一種既互相相信、互相恭敬，又有明確的行為規(guī)章這樣一種和睦、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。2、實(shí)施零距離“隱性物業(yè)管理與服務(wù)”模式

在高層住所物業(yè)的管理與服務(wù)中，住戶的私密空間與物業(yè)公司所提供的全方位服務(wù)往往簡單發(fā)生矛盾，在實(shí)際物業(yè)管理中，物業(yè)管理零距離與零干擾相結(jié)合的“隱性服務(wù)與彈性服務(wù)”模式和物業(yè)管理理念。所謂“零距離”，就是對住戶的服務(wù)需求做全面、深化、細(xì)致的了解，注意服務(wù)的快捷性和住戶的愜意度，除了保證在住戶需要協(xié)助時(shí)提供準(zhǔn)時(shí)愜意的服務(wù)，更要體現(xiàn)對住戶服務(wù)的前瞻性，滿足住戶深層次的服務(wù)訴求。

3、建立治安聯(lián)動(dòng)迅速反應(yīng)系統(tǒng)平安防范是物業(yè)管理第一要素，高層住所的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)爭力強(qiáng)的治安迅速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)快速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，快速快捷即要求保安員在接到迅速支援的命令后120秒內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前救濟(jì)；多重結(jié)合即治安工作要做到流淌崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保治安防范萬無一失。

五、高層住所日常性物業(yè)管理與服務(wù)

完美的高層住所物業(yè)管理構(gòu)想，專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理制度以及高速、有效的運(yùn)作機(jī)制都必需在物業(yè)管理實(shí)務(wù)的實(shí)施中才干得到充分的檢驗(yàn)，才干以持之以恒的、高品位的服務(wù)品質(zhì)呈現(xiàn)于住戶面前。日常性的物業(yè)管理與服務(wù)最能凸顯管理水平與服務(wù)品質(zhì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在日常管理中，除了要求物業(yè)管理企業(yè)自身具備高度的控制與執(zhí)行能力外，在如何合理通過有效資源滿足住戶服務(wù)需求方面更要勇于創(chuàng)新。在統(tǒng)一管理的前提下，必需從平安、環(huán)境、客戶服務(wù)、工程服務(wù)等四個(gè)方面的常規(guī)日常服務(wù)分離體現(xiàn)相應(yīng)的高層物業(yè)管理模式。

（一）平安管理

平安工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要方面。人們常說“平安第一”，平安工作具有第一位的意義，惟獨(dú)平安有了切實(shí)的保證，住戶才干放心地工作。因而平安管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于平安管理的范疇。針對高層住所布局、功能的特點(diǎn)，可以實(shí)行技防與人防相結(jié)合、固定崗與流淌崗相結(jié)合，設(shè)置多重靜動(dòng)態(tài)相結(jié)合的平安防范體系，切實(shí)保障高層住所24小時(shí)平安無憂。對公共區(qū)域?qū)嵭兄饕蕾嚰挤琅c流淌巡邏相結(jié)合的方式實(shí)施平安管理，技防方面主要依賴項(xiàng)目本身的智能化報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，流淌巡邏方面將增強(qiáng)巡邏頻次，加強(qiáng)巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓(xùn)，提升治安員的崗位與服務(wù)意識(shí)。

1、公共區(qū)域24小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時(shí)消防預(yù)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；

2、24小時(shí)固定平安護(hù)衛(wèi)崗設(shè)置；3、24小時(shí)流淌巡邏崗設(shè)置；

4、智能化報(bào)警系統(tǒng)；

治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)特點(diǎn)：

A、以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，避開隱患，是保安工作的根本目的，也是

衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。

B、服務(wù)性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；即要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。

C、軟件與硬件同時(shí)抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提升保安隊(duì)伍的素養(yǎng)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完美的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。

D、制作緊張大事處理預(yù)案，包括火警、匪警、自然災(zāi)難、重大疫情等大事的防范以及浮現(xiàn)狀況后的處理方法，做到“事前預(yù)防、遇事不亂”。

主要任務(wù)：A、固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導(dǎo)交通車輛，應(yīng)注重防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生；

B、平安巡邏。定時(shí)和不定時(shí)的對區(qū)域內(nèi)外各個(gè)部位舉行巡察檢查，發(fā)覺擔(dān)心全的因素準(zhǔn)時(shí)舉行解決；

C、停車場管理。疏導(dǎo)車輛出入，檢查停車證件，收取暫時(shí)停車費(fèi)，舉行停車場消防和平安管理；（二）環(huán)境管理

高層住所物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的環(huán)境養(yǎng)護(hù)為客戶提供干凈、舒服、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)利用清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝點(diǎn)物表面自然老化及人為磨損，庇護(hù)物業(yè)的裝點(diǎn)材料，延伸物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。

針對高層住所不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項(xiàng)目提供無差別的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，努力營造一個(gè)舒服、干凈、光明的項(xiàng)目環(huán)境，并切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作：1、主要任務(wù)：

A、負(fù)責(zé)高層住所各個(gè)樓層和各個(gè)部位的保潔工具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；

B、負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用品的選購及使用看法，合理把握清潔費(fèi)用的支出；C、負(fù)責(zé)對保潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提升業(yè)務(wù)素養(yǎng)；

D、負(fù)責(zé)接受客戶的托付清潔業(yè)務(wù)。

2、保潔制度每日的衛(wèi)生全面清掃盡量削減對住戶的影響。

3、垃圾分流

在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶環(huán)境意識(shí)的基礎(chǔ)上，對高層住所的垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。垃圾收集袋裝化：項(xiàng)目垃圾的收集，統(tǒng)一采納垃圾袋舉行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。

垃圾回收資源化：利用垃圾箱，從中分撿出可回收物品舉行回收通過，避開資源鋪張。

4、消殺消殺工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。