2016年上半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：重新購(gòu)建價(jià)格的內(nèi)涵模擬試題

2016年上半年上海房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：重新購(gòu)建價(jià)格的內(nèi)涵模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象（）的方法。A.利潤(rùn)B.價(jià)格C.價(jià)值D.收益價(jià)格2、對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是一階段的主要任務(wù)。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策3、某商品房售價(jià)為每平方米建筑面積4000元，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積波及系數(shù)100m2,合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價(jià)格是一元。3880003886403996404000004、房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括—子市場(chǎng)。A.租賃B.銷(xiāo)售C.保險(xiǎn)D.抵押5、某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬(wàn)元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為_(kāi)。4.7%7%11%14%6、新設(shè)立中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)應(yīng)當(dāng)核定為三級(jí)資質(zhì)，設(shè)年的暫定期。A：1B：2C：3D：5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、對(duì)于不符合條件的，建筑施工許可證發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起日內(nèi)書(shū)面通知建設(shè)單位，并說(shuō)明理由。A：15B：30C：45D：60E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、縣城的城鎮(zhèn)土地使用稅的年幅度稅額為每平方米元。（2008年試題）A：0.4?8B：0.4?12C：0.6?12D：0.9?18E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、信用最顯著的特征是。A：以?xún)斶€和付息為條件的價(jià)值的單方面讓渡B：具有強(qiáng)制性的活動(dòng)C：以?xún)r(jià)格圍繞價(jià)值而運(yùn)動(dòng)D：貨幣運(yùn)動(dòng)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的—除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A.售價(jià)B.租金C.潛在毛收入D.凈收益11、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2,套內(nèi)墻體面積為20m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每1m2建筑面積的價(jià)格為（）。1667元/m21765元/m21875元/m22000元/mZ12、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A.社會(huì)因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素13、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的。A：實(shí)用價(jià)值B：有效價(jià)值C：折算價(jià)值D：時(shí)間價(jià)值E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、張某以40萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買(mǎi)投資的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1.5萬(wàn)元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。1.071.472.073.3315、某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%,計(jì)息周期為一年，實(shí)際利率是—。1.0610.0610.5000.06016、下列不屬于間接融資優(yōu)點(diǎn)的是。A：籌資可以積少成多B：安全性較高C：安全性較低D：作為間接融資主體的金融中介機(jī)構(gòu)，一般都有相當(dāng)大的規(guī)模，資金也比較雄厚，它們可以雇用各種專(zhuān)業(yè)人員對(duì)融資活動(dòng)進(jìn)行分析，也有能力利用現(xiàn)代化工具從事金融活動(dòng)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬投資開(kāi)發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要3年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)此類(lèi)房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周?chē)谝?guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。甲公司擬以其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是。A：因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比現(xiàn)時(shí)同類(lèi)房屋售價(jià)高B：因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以調(diào)低C：該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值D：該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以在接到裁決書(shū)之日起日內(nèi)向作出裁決的房屋拆遷管理部門(mén)的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議。A：15B：30C：45D：60E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章19、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置1年以上按出讓金的—以下征收土地閑置費(fèi)。10%15%20%25%20、—是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。A.標(biāo)定地價(jià)B.政府調(diào)節(jié)價(jià)C.政府定價(jià)D.政府指導(dǎo)價(jià)21、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)評(píng)估所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)屬于_。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象均為現(xiàn)在B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象均為未來(lái)C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去22、城市分區(qū)規(guī)劃由—審批。A.市規(guī)劃行政主管部門(mén)B.市人民政府C.市人大常委會(huì)D.省人大常委會(huì)23、需求規(guī)律的基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，某商品的需求量隨商品本身的價(jià)格上升而_。A.減少B.增加C.不確定D.不變24、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0,則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類(lèi)型分別是（）。A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B.完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D.富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性25、在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由列出質(zhì)量缺陷清單。A：開(kāi)發(fā)商B：承包商C：監(jiān)理工程師D：使用單位E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、關(guān)于需求、供給的變化對(duì)均衡價(jià)格影響的說(shuō)法，正確的有。A：需求不變、供給增加，均衡價(jià)格下降B：供給不變、需求增加，均衡價(jià)格下降C：需求減少、供給增加，均衡價(jià)格下降D：需求減少、供給減少，均衡價(jià)格下降E：需求增加、供給增加，均衡價(jià)格上升2、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項(xiàng)目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶(hù)，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)向C村支付的土地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為萬(wàn)元。A：30B：60C：80D：100E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有。A：開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B：評(píng)價(jià)方案構(gòu)造C：區(qū)位分析與選擇D：開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇E：融資方式的分析與選擇4、某公司今年擬開(kāi)發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為1億元，其項(xiàng)目資本金應(yīng)當(dāng)不低于一萬(wàn)元。20002500300035005、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是_。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法6、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素為—，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。①投資；②成本；③銷(xiāo)售或出租收入：④稅金；⑤利潤(rùn)A.①②③B.①②③④⑤C.②③⑤D.①②④7、定義市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括_。A.描繪市場(chǎng)區(qū)域的發(fā)展前景B.描繪市場(chǎng)區(qū)域C.在相應(yīng)地圖上描繪區(qū)域的物業(yè)類(lèi)型D.在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界E.解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)8、估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，可視為估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，對(duì)其具體的寫(xiě)作要求是―。A.全面性B.科學(xué)性C.客觀性D.準(zhǔn)確性E.概括性9、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為：第一年3600萬(wàn)元，第二年4800萬(wàn)了和第三年3800元，年均價(jià)格上漲率為5%,該項(xiàng)目建設(shè)期間漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為萬(wàn)元。A：1570.975B：1370.975C：1270.975D：1070.975E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。A：當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所B：租賃期限C：租賃用途D：租金交付方式E：房屋的修繕責(zé)任11、下列關(guān)于地役權(quán)，表述不正確的是。A：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立B：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，可以超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限C：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤碛屑s定的除外D：地役權(quán)可以單獨(dú)抵押E：E經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記12、建筑施工圖包括。 （2007年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識(shí)試題）A：建筑總平面圖B：建筑剖面圖C：建筑詳圖D：基礎(chǔ)平面圖E：電氣施工圖13、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)常用方法有。A：蒙特卡洛模擬法B：篩選一監(jiān)測(cè)一診斷技術(shù)C：幕景分析法D：德?tīng)柗品‥：智暴法14、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為50%,余額為1000萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為一萬(wàn)元。250030003500400015、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有。A：潛在毛租金收入B：有效毛收入C：凈運(yùn)營(yíng)收益口：稅前現(xiàn)金流量E：稅后現(xiàn)金流量16、城市環(huán)境噪聲污染的特征包括。（2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識(shí)試題）A：能量污染B：感覺(jué)公害C：生活污染D：局限性污染E：空氣污染17、申請(qǐng)核定一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的應(yīng)當(dāng)向提出申請(qǐng)。A：國(guó)務(wù)院B：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)C：省人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)D：自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)E：直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)18、物業(yè)管理的策劃階段的工作包括等基本環(huán)節(jié)。A：物業(yè)管理的早期介入B：制定物業(yè)管理方案C：制定臨時(shí)管理規(guī)約及有關(guān)制度D：物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)E：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)19、如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%,國(guó)家債券的收益率為10%,而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4,房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率為。A：8%B：4%C：14%D：12%E：借款合同20、某企業(yè)2008年12月末，流動(dòng)資產(chǎn)為540萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債為270萬(wàn)元。則該企業(yè)流動(dòng)比率是。A：40%B：50%C：200%D：250%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于_。A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值22、房屋所有權(quán)初始登記是指原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的