租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)

第頁共頁租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)。隨著當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速開展，合同的學(xué)習(xí)在我們的工作中就必不可少了。合同的種類繁多，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類型。大家都知道正規(guī)的合同應(yīng)該怎么寫嗎？或許你需要"租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)"這樣的內(nèi)容,希望能幫助到你，請(qǐng)。租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)一般來說，合同在雙方當(dāng)事人簽字或蓋章后，即具有法律效力，雙方當(dāng)事人具有合同約定的權(quán)利義務(wù)；雙方當(dāng)事人也希望合同簽訂之后，可以順利地發(fā)生效力，并順利完成履行。但這并非必然的情況。有些時(shí)候，合同在雙方當(dāng)事人簽字或蓋章后，由于這樣那樣的原因，暫時(shí)還不能發(fā)生法律效力，要等到一定的條件滿足以后才能發(fā)生法律效力。有些合同那么根本沒方法發(fā)生法律效力，而且是無論經(jīng)過多少時(shí)間，均不能發(fā)生，就如同合同沒有簽訂一樣的效果，當(dāng)事人于是不具備相應(yīng)的合同權(quán)利和義務(wù)。有些時(shí)候，合同雖然已經(jīng)發(fā)生法律效力了，但是由于種種原因合同解除或者撤銷了，此后合同對(duì)雙方不再具有法律效力了。因此我們把合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)放在第一位來闡述。1、與合同效力有關(guān)的幾個(gè)概念?！?〕合同成立：合同經(jīng)雙方〔或者多方，下同〕簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者說合同發(fā)生法律效力，但個(gè)別情況下合同不一定生效。成立是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)?！?〕合同生效：合同符合法律規(guī)定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護(hù)。生效也是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)?！?〕合同有效：合同生效后，在履行過程中具有法律效力，可獲法律保護(hù)。與生效不同，有效是一段期間?！?〕合同無效：合同從簽訂開場(chǎng)，或者從某一時(shí)間點(diǎn)開場(chǎng)，沒有法律效力，不受法律保護(hù)。〔5〕合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內(nèi)滿足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否那么屬于無效合同?！?〕合同解除或撤銷：合同具有法律效力，從解除或撤銷之日起不再具有法律效力。對(duì)于合同當(dāng)事人來說，合同成立、生效和有效是當(dāng)事人追求、希望實(shí)現(xiàn)的目的。合同無效是合同當(dāng)事人盡量需要防止的情況。合同解除或者撤銷，那么要視詳細(xì)情況而定，有些時(shí)候，合同解除或者撤銷對(duì)當(dāng)事人不利；但有些時(shí)候，合同解除或者撤銷是對(duì)當(dāng)事人有利的，這時(shí)就要合同當(dāng)事人充分利用法律規(guī)定和合同約定的權(quán)利，行使解除權(quán)或者撤銷權(quán)；作為另一方當(dāng)事人來講，那么應(yīng)該充分考慮到合同解除或者撤銷給自己帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并事先加以防范。2、合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)防范。〔1〕合同成立方面。合同成立方面的法律風(fēng)險(xiǎn)我們提四點(diǎn)。第一，主體合格。假如合同簽訂主體是公司，應(yīng)當(dāng)提供公司經(jīng)過最新年檢確認(rèn)的工商營業(yè)執(zhí)照，或者在工商注冊(cè)登記的機(jī)讀根本資料。假如簽訂主體是事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位的，應(yīng)該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書、社會(huì)團(tuán)體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書。假如簽訂主體是個(gè)人的，應(yīng)該提供身份證，證實(shí)年滿18周歲。第二，雙方當(dāng)事人真實(shí)的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時(shí)，雙方在合同上的蓋章原那么上應(yīng)該是公司的公章，或者是公司的合同專用章，這都是可以的。但有些公司在合同上加蓋公司的財(cái)務(wù)專用章，這就有問題了，嚴(yán)格來說在合同上加蓋財(cái)務(wù)專用章，是不能代表公司意志的，因此這種情況要防止。假如合同的簽訂主體是個(gè)人的，那么個(gè)人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個(gè)人簽字、自己的私章沒有在有關(guān)管理部門登記備案過，難以事后區(qū)分真?zhèn)?，因此最好是?qǐng)當(dāng)事人來當(dāng)面簽字或者蓋章，并在簽訂合同時(shí)對(duì)照對(duì)方的身份證、確認(rèn)身份情況后再由其簽字蓋章為妥。當(dāng)然身份證也有可能是假的。第三，要經(jīng)過合法受權(quán)。假如單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提供由單位加蓋公章的受權(quán)委托書，并在其中載明具有簽訂合同的明確受權(quán)。在理論情況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時(shí)提供受權(quán)委托書。第四，假如要簽訂的合同金額宏大，或者簽訂的是重大的合同，那除了上面這些要注意的情況外，還必須搜集對(duì)方當(dāng)事人的公司章程、公司經(jīng)過工商登記備案的公章樣本、對(duì)方簽署合同人員的簽字蓋章樣本、對(duì)方的股東會(huì)決議或者董事會(huì)決議等等法律文件，或者要求提供擔(dān)保，以降低簽訂合同可能帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)?！?〕合同生效方面。生效方面我們提四點(diǎn)。第一，口頭合同是否有效力的問題。從合同法規(guī)定看，合同法是認(rèn)可口頭合同的效力的。雙方即使沒有書面的合同，但只要雙方在實(shí)際履行合同，一方將房屋出租，另一方實(shí)際入住、使用該房屋，并按時(shí)交納租金的，合同也是有效的?！逗贤ā返?14條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。從由于口頭合同在很多詳細(xì)問題方面不容易講清楚，一方假如不予成認(rèn)的，另一方很難主張權(quán)利，因此租賃合同應(yīng)該盡量簽署書面，防止口頭合同。第二，實(shí)際履行的合同的效力問題。這種情況主要表達(dá)在雙方達(dá)成租賃房屋的一致意見，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但仍然繼續(xù)履行合同，出租人沒有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現(xiàn)狀的行為的效力問題。根據(jù)《合同法》第232條，這些情況屬于不定期租賃，雙方可以繼續(xù)履行，合同繼續(xù)有效，但雙方均可以隨時(shí)解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，應(yīng)當(dāng)提早合理時(shí)間通知承租人，以便承租人及時(shí)尋找新的租賃場(chǎng)所。第三，電子合同的效力問題。合同的形式除了書面和口頭之外，還可以通過____等方式簽訂。這種情況如今也很多見，雙方?jīng)]有簽署合同，但都可以提供____、手機(jī)短信等方式證明雙方之間存在合同。合同法認(rèn)可這種形式的效力，但是由于舉證較為困難，____也有一定的形式要求才可以作為證據(jù)，因此建議雙方在通過____形式達(dá)成合同一致意思后再補(bǔ)充簽署書面合同為好。第四，生效可以附條件。上面我們講了，絕大局部合同都是雙方簽字蓋章、合同成立之后就生效，但少局部合同中對(duì)合同的生效時(shí)間是附有條件的。比方，有些合同約定，承租人預(yù)付的三個(gè)月租金到賬之后，合同才生效；還有些合同約定，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續(xù)之后才生效；甚至還有合同約定要等上級(jí)部門審批通過之后才生效等等。我們認(rèn)為這些條件的約定并不是不可以，但是這些約定都拖延了合同順利生效的時(shí)間，并產(chǎn)生了諸多不確定因素，而假如合同不能如期生效，浪費(fèi)簽約的人力物力時(shí)間不說，還給合同當(dāng)事人帶來了履約的風(fēng)險(xiǎn)，特別是開場(chǎng)準(zhǔn)備履行合同或者已經(jīng)履行了合同義務(wù)的一方當(dāng)事人來說更加不利。因此特別約定生效條件要慎重，法律法規(guī)有直接規(guī)定的除外?！?〕合同無效方面。我們提四點(diǎn)。第一，《合同法》第52條規(guī)定了合同無效的詳細(xì)情況：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定。這些內(nèi)容比擬復(fù)雜，大家在這里只要理解一下內(nèi)容就可以。第二，____《____關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋》〔《租賃司法解釋》〕的規(guī)定。如該解釋第二條和第三條規(guī)定，因房屋屬于出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者未按照建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定建立的房屋，或者未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建立的臨時(shí)建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無效。第三，____《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》的規(guī)定。這個(gè)規(guī)定講，對(duì)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：如根據(jù)《中華人民共和國消防法》規(guī)定，必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)歷收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。這主要是指用于餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公等公共場(chǎng)所的租賃房屋，假如未辦理過消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，有發(fā)生重大消防平安責(zé)任事故的隱患，不利于維護(hù)社會(huì)公共利益，故此類租賃合同無效。如不屬于必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，那么不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無效。這個(gè)問題在簽署租賃合同的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。第四，假如房屋租賃合同最終被法院確認(rèn)無效的，那么當(dāng)事人懇求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。按照法律規(guī)定，本來合同無效之后，雙方當(dāng)事人獲得財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對(duì)方。但租賃合同比擬特殊，承租人繳納了租金后，實(shí)際使用了房屋，這局部利益無法返還給對(duì)方。因此采用無效當(dāng)有效處理的原那么，是法院從公平的角度出發(fā)，考慮到承租人實(shí)際使用了房屋，不支持合理使用費(fèi)不太公平的角度來設(shè)定的。〔4〕合同效力待定方面。這主要是集中在合同法第四十七、四十八、五十一條。主要規(guī)定是：未滿18周歲的人簽訂的合同，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義簽訂的合同，無處分權(quán)的人處分別人財(cái)產(chǎn)簽訂的合同，假如事后合理時(shí)間內(nèi)獲得監(jiān)護(hù)人同意、被代理人授予代理權(quán)、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)受權(quán)的，合同有效。否那么，合同無效。詳細(xì)情況這里不多講了。延伸閱讀租賃合同違約和損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同違約和損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn)違約行為是合同法律風(fēng)險(xiǎn)最主要的表達(dá)方式。一方當(dāng)事人有違約行為，會(huì)給另一方當(dāng)事人帶來履行合同的不便，也會(huì)造成另一方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)損失。違約行為除了通過合同條款加以事先規(guī)制之外，更主要是通過損害賠償?shù)姆绞竭M(jìn)展彌補(bǔ)，讓守約方獲得相應(yīng)的利益以彌補(bǔ)受到的損失，不能讓違約方因?yàn)檫`約行為而獲得利益，因此需要對(duì)違約和損害賠償進(jìn)展簡(jiǎn)單的介紹。1、違約的條件。違約的條件比擬簡(jiǎn)單，就是合同的一方或者雙方當(dāng)事人不履行法律規(guī)定或者合同約定的義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合法律規(guī)定或者合同約定的情形。與侵權(quán)行為不同的是，違約行為不需要考慮當(dāng)事人是不是在主觀上具有過錯(cuò)，終究是成心還是過失；只要在客觀上有違背合同的行為，即可以認(rèn)為產(chǎn)生了違約。詳細(xì)到租賃合同，出租人方面主要的違約形式有：不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提供租賃房屋、提供租賃房屋的條件與合同約定不一致、未辦理租賃合同登記備案手續(xù)、未對(duì)房屋正常使用的損害提供維修效勞、擅自將已經(jīng)租賃的房屋再租給其別人等等；承租人方面主要的違約行為有：不按照約定的時(shí)間和數(shù)量支付租金、押金或者保證金等財(cái)物、不按照合同約定的用處使用租賃房屋、未經(jīng)出租人答應(yīng)擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人、合同到期后拒不按照約定將房屋交換出租人等。2、違約損害賠償?shù)姆绞健＿`約后一般可以采取的損害賠償?shù)姆绞街饕幸韵聨追N。〔1〕實(shí)際履行、繼續(xù)履行。也就是違約方在客觀上仍然存在繼續(xù)履行合同的條件、守約方也愿意要求違約方繼續(xù)履行合同，直至將合同按照約定全部履行完畢為止。相比擬其他違約損害賠償?shù)姆绞蕉?，?shí)際履行的本錢較少，法律根據(jù)也比擬明確，較少發(fā)生爭(zhēng)議的幾率，所以在理論中發(fā)生違約損害賠償案件，法院也會(huì)要求當(dāng)事人首先采取實(shí)際履行的方式承當(dāng)違約責(zé)任?！?〕采取補(bǔ)救措施、恢復(fù)原狀。詳細(xì)到租賃合同來說，可以要求出租人盡快將房屋存在的缺陷修復(fù)、將原先已經(jīng)中斷的水電煤供給恢復(fù)、通過自購建材將房屋已經(jīng)受到毀損的局部盡快恢復(fù)原狀；可以要求承租人另行尋找租賃房屋、繼續(xù)經(jīng)營以減少實(shí)際損失、適當(dāng)減少房屋租金，等等。采取補(bǔ)救措施主要是為了采取措施防止損失的不恰當(dāng)擴(kuò)大?！?〕賠償損失。這是最常見的違約損害賠償方式。主要有：①違約金。根據(jù)雙方在合同中約定的如發(fā)生違約情形，違約方需要向守約方承當(dāng)一定的金錢賠償。違約金只有雙方在合同中約定才能要求賠償。違約金兼有補(bǔ)償實(shí)際損失和懲罰違約行為的雙重屬性；假如當(dāng)事人約定了違約金，但數(shù)額缺乏以賠償實(shí)際損失的，在支付違約金之后還應(yīng)當(dāng)賠償實(shí)際損失；假如當(dāng)事人并沒有因?yàn)檫`約行為受到損失，但約定了違約金的，也應(yīng)該承當(dāng)違約金。違約金約定的數(shù)額過高或者過低的，在訴至法院后可以懇求法院予以適當(dāng)調(diào)高或者調(diào)低。違約金過高予以調(diào)低的，一般認(rèn)為最高數(shù)額應(yīng)為實(shí)際損失的30%。②實(shí)際損失。包括直接損失和間接損失兩局部。直接損失是指由于對(duì)方的違約行為導(dǎo)致當(dāng)事人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失和支付費(fèi)用的增加。例如：因承租人不恰當(dāng)使用房屋導(dǎo)致房屋構(gòu)造發(fā)生變形，出租人緊急聘請(qǐng)工人對(duì)房屋進(jìn)展維修加固，但只修復(fù)了一局部，還有一局部無法修復(fù)。在這里，房屋構(gòu)造無法修復(fù)的局部就是出租人現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減損滅失；該修理費(fèi)根據(jù)法律應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)，出租人墊付的修理人工費(fèi)就是支付費(fèi)用的增加。直接損失是現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn)損失，一般是比擬容易確定的。間接損失那么比擬難以理解，它是指合同在全面和適當(dāng)履行之后可以實(shí)現(xiàn)和獲得的財(cái)產(chǎn)利益。一般來說，間接損失一般是指可得利益的損失，或者說是利潤的損失。比方說，承租人獲得租賃房屋后經(jīng)出租人答應(yīng)又轉(zhuǎn)租別人，承租人因此而獲得的利益即為可得利益。假如發(fā)生損失，那么為間接損失。根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，間接損失的賠償不得超過違背合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違背合同可能造成的損失。這些規(guī)定比擬疑難，大家只要知道要賠償間接損失或者可得利益損失這些概念就可以了。③約定賠償計(jì)算方式。這又是合同法賦予我們的強(qiáng)大武器。由于損害賠償?shù)挠?jì)算方法是一件較為復(fù)雜的事，假如雙方當(dāng)事人可以在合同中事先對(duì)可能發(fā)生的違約行為作一大概的估計(jì)，并對(duì)違約賠償計(jì)算方式作一較為詳細(xì)和明確的約定，那么在事后進(jìn)展損害賠償工作時(shí)無疑具有相當(dāng)?shù)谋憷?。④采取措施防止損失擴(kuò)大的合理費(fèi)用。在違約行為發(fā)生后，雙方均應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施方式防止損失的擴(kuò)大。一方或者雙方不采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，對(duì)于損失擴(kuò)大的局部，當(dāng)事人無權(quán)要求損害賠償。對(duì)于采取措施防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，可以由違約方承當(dāng)。租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述合同是人們?nèi)粘Ｉ钜约皬氖律虡I(yè)活動(dòng)最重要的法律行為和根據(jù)之一。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同是最常見的合同種類之一。雖然國家對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同行為，已經(jīng)有了《民法通那么》、《合同法》以及其他許許多多的法律、法規(guī)、司法解釋、地方性法規(guī)等規(guī)定，許多政府機(jī)關(guān)為標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)合同行為，還訂立了許多合同范本，供大家選用、參考，但由于人們?nèi)粘Ｉ詈蜕虡I(yè)活動(dòng)的復(fù)雜性、法律法規(guī)的抽象性和社會(huì)生活的超前開展，因此我們?nèi)匀恍枰贤瑏韺?duì)我們的日常生活和商業(yè)活動(dòng)進(jìn)展規(guī)制，并充分利用合同可以約定范圍的廣泛性，彌補(bǔ)法律法規(guī)和范本合同的局限性，標(biāo)準(zhǔn)更多的合同內(nèi)容，充分行使自己的合同權(quán)利。當(dāng)事人在訂立合同的過程中，需要經(jīng)過雙方充分的協(xié)商，將自己的需求和真實(shí)的意思充分在合同中表述出來；訂立了合同之后，雙方也應(yīng)該根據(jù)法律的規(guī)定與合同的約定，全面地行使自己的合同權(quán)利、履行自己的合同義務(wù)，以到達(dá)雙方訂立、履行合同的目的，獲取各自的利益。當(dāng)然，在簽訂、履行合同的過程中，特別是一些大型、重要、權(quán)利義務(wù)復(fù)雜的合同的簽訂、履行過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些爭(zhēng)議，比方：雙方對(duì)合同條款的效力、解釋或履行過程看法不一，造成合同無法正常履行；或者一方或者雙方出現(xiàn)了違背法律規(guī)定或者合同約定的情況導(dǎo)致另一方的損失，需要雙方協(xié)商解決，甚至需要到法院、仲裁機(jī)構(gòu)通過訴訟、仲裁等方式解決。這些情形，我們統(tǒng)稱為合同的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同的法律風(fēng)險(xiǎn)種類很多，我們今天講課主要將其歸類為以下五個(gè)方面的內(nèi)容：租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同解除的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同違約損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)。租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)在違約行為發(fā)生之后，雙方可以先就如何進(jìn)展救濟(jì)進(jìn)展協(xié)商。假如協(xié)商無法達(dá)成一致意見的，那么只能通過訴訟或者仲裁方式，通稱爭(zhēng)議解決方式解決雙方之間的爭(zhēng)議。雙方的權(quán)利義務(wù)將在訴訟或者仲裁過程中得到最終的解決，無論這個(gè)結(jié)果是否可以令人承受。由于仲裁必需要有仲裁條款，其效力的內(nèi)容較為復(fù)雜，故今天不提仲裁的詳細(xì)內(nèi)容，只講訴訟的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，仲裁的有關(guān)問題可以參照訴訟。在訴訟過程中當(dāng)事人經(jīng)常會(huì)遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)種類有：1、起訴不符合法律規(guī)定的條件。《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定，起訴必須符合以下條件：〔一〕原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；〔二〕有明確的被告；〔三〕有詳細(xì)的訴訟懇求和事實(shí)、理由；〔四〕屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。這條規(guī)定看似明白，但實(shí)際上比擬抽象，在立案的過程中當(dāng)事人、律師和法院經(jīng)常會(huì)就其中的理解發(fā)生歧義。簡(jiǎn)化來說，租賃合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是出租人和承租人雙方，一般是權(quán)利受到損害的一方為原告，違約一方為被告。訴訟懇求一般有三類：確認(rèn)之訴、變更之訴、給付之訴。確認(rèn)之訴，一般為確認(rèn)某一法律關(guān)系存在或者不存在。例如，承租人起訴要求確認(rèn)租賃合同無效，就是一種確認(rèn)之訴。變更之訴是要求對(duì)合同的某些權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容予以變更。例如，出租人起訴要求承租人按照合同約定增加租金，即為變更之訴。給付之訴最好理解，要求支付租金即為給付之訴，但是在法律上，要求對(duì)方當(dāng)事人施行一定行為也可以作為給付之訴。例如，承租人要求出租人及時(shí)修復(fù)租賃房屋出現(xiàn)的瑕疵。管轄那么是指案件應(yīng)當(dāng)由哪個(gè)法院受理的問題。就租賃合同來說，一般應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄，即承租的房屋在哪個(gè)區(qū)，就去哪個(gè)區(qū)的基層法院起訴。假如案件的金額較大、影響較大或有其他情形的，那么應(yīng)當(dāng)去相應(yīng)的中級(jí)法院起訴。假如法院認(rèn)為當(dāng)事人的起訴符合上述規(guī)定的四個(gè)條件的，予以立案受理。認(rèn)為不符合其中的一個(gè)或一個(gè)以上的條件的，法院可以不予受理；已經(jīng)受理的，可以裁定駁回起訴。2、訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效是指當(dāng)事人的權(quán)益受到損害后必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)要求解決或者訴訟的期間段。假如超過這個(gè)規(guī)定的期間段，權(quán)益受到損害的當(dāng)事人將喪失獲得法院判決維護(hù)其合法權(quán)益的時(shí)機(jī)，也就是說，法院將判決駁回原告的訴訟懇求。因此超過訴訟時(shí)效是非常重要的法律風(fēng)險(xiǎn)之一，建議予以重視。根據(jù)《民法通那么》的規(guī)定，一般案件的訴訟時(shí)效為二年，自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到損害之日起計(jì)算。這句話又比擬難以理解，我不作過多解釋了，大家只要理解為爭(zhēng)議發(fā)生之日就行了。延期支付或者回絕支付租金案件的訴訟時(shí)效是一年，比一般案件的訴訟時(shí)效期間要短很多，這個(gè)也需要特別注意。租賃案件的訴訟時(shí)效還有一個(gè)比擬重要的問題就是分期支付租金的案件，假如有數(shù)期租金沒有支付，那么應(yīng)該是數(shù)期租金自應(yīng)該支付之日起分別計(jì)算訴訟時(shí)效，還是在整個(gè)合同到期之后一并計(jì)算未支付的數(shù)期租金的訴訟時(shí)效。很顯然，后者的保護(hù)力度較大，比前者要方便得多。從相關(guān)規(guī)定來看，最高法院在一個(gè)關(guān)于訴訟時(shí)效的司法解釋里面曾經(jīng)規(guī)定過，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。但上海法院不成認(rèn)這個(gè)觀點(diǎn)，他們認(rèn)為該規(guī)定適用的前提是同一債務(wù)分期履行，而分期支付的租賃合同的租金不屬于同一債務(wù)分期履行。因此，上海法院還是堅(jiān)持第一種觀點(diǎn)，即數(shù)期租金如沒有支付應(yīng)分別計(jì)算訴訟時(shí)效。詳細(xì)理由我不多說了，總之這個(gè)原那么請(qǐng)?jiān)趫?chǎng)的各位注意。3、財(cái)產(chǎn)保全。由于法律訴訟需要的時(shí)間較長，而我國的執(zhí)行法律制度、財(cái)產(chǎn)調(diào)查制度不盡完善，因此在訴訟過程中當(dāng)事人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、導(dǎo)致判決最終無法執(zhí)行的情況較為多見。為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，《民事訴訟法》在執(zhí)行程序之外，專章規(guī)定了財(cái)產(chǎn)保全制度，即當(dāng)事人可以在起訴到法院之后，為防止遭受難以彌補(bǔ)的損害而要求法院對(duì)另一方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)展查封、扣押、凍結(jié)等措施的行為。財(cái)產(chǎn)保全對(duì)于及時(shí)控制被告方的財(cái)產(chǎn)防止惡意轉(zhuǎn)移的作用是非常明顯的。申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全除了需要提供相應(yīng)的保全費(fèi)、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保之外，更加重要的是需要提供被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)線索。假如沒有財(cái)產(chǎn)線索，法院也將難以采取保全措施。因此在發(fā)生訴訟后及時(shí)注意搜集被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)線索也是防止保全風(fēng)險(xiǎn)的重要措施之一。4、證據(jù)。但凡可以認(rèn)定案件事實(shí)的一切事物都是證據(jù)的表現(xiàn)形式。沒有證據(jù)，就無法認(rèn)定案件的事實(shí)，法院也就難以作出公正的判決保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，當(dāng)事人就要承當(dāng)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。因此打官司就是打證據(jù)這句話是非常有道理的。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，證據(jù)的種類有：書證、物證、視聽資料、證人證言、當(dāng)事人的陳述、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄七類。但在理論中，證據(jù)的種類可能還要更多些，比擬說手機(jī)短信、____、當(dāng)事人在法庭上認(rèn)可的事實(shí)都是可以作為證據(jù)的。證據(jù)的關(guān)鍵特征是證據(jù)三性，也就是真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性。真實(shí)性，即證據(jù)的內(nèi)容反映的必須是真實(shí)的、客觀存在的事實(shí)，假如證據(jù)反映的事實(shí)不真實(shí)、沒有發(fā)生過，那么不符合真實(shí)性的要求。關(guān)聯(lián)性，指證據(jù)反映的事實(shí)必須與本案的事實(shí)和訴請(qǐng)有關(guān)系和聯(lián)絡(luò)，與案件沒有關(guān)聯(lián)的證據(jù)那么不符合關(guān)聯(lián)性的要求。合法性，那么是指搜集證據(jù)的手段和方法必須符合法律規(guī)定，不能采用非法的手段搜集證據(jù)。證據(jù)三性的內(nèi)容看似簡(jiǎn)單，但由于各類案件的案情千差萬別，難以一眼斷定哪些證據(jù)是符合上述要求的應(yīng)當(dāng)采納，哪些又是不符合上述要求應(yīng)當(dāng)剔除的，這些工作需要辦理案件的公司法務(wù)、律師和法官仔細(xì)琢磨。對(duì)于當(dāng)事人來說，必須養(yǎng)成平時(shí)搜集證據(jù)的良好習(xí)慣；簽訂、履行合同和訴訟的每一個(gè)步驟，都應(yīng)當(dāng)附有相應(yīng)的證據(jù)來作證；平時(shí)所做的工作，應(yīng)當(dāng)盡量結(jié)合萬一日后假如發(fā)生訴訟應(yīng)當(dāng)如何取證的角度，保存相應(yīng)的證據(jù)。這樣在訴訟中方可以獲得較高的勝訴率。5、執(zhí)行。法院判決生效后，假如被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)沒有履行或者沒有完全履行判決書確定的義務(wù)的，債權(quán)人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)迫執(zhí)行。但在執(zhí)行過程中，也有可能因?yàn)楸粓?zhí)行人沒有可以執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，或者查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)無法變更而無法受償，導(dǎo)致法院裁定中止執(zhí)行或者終結(jié)執(zhí)行，使得申請(qǐng)執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益無法獲得實(shí)現(xiàn)。上面這些訴訟過程中可能涉及的風(fēng)險(xiǎn)，僅是最簡(jiǎn)單的狀況，請(qǐng)大家在理論中加以重視。租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防控隨著現(xiàn)今租賃市場(chǎng)的日益活潑，租賃合同成為市場(chǎng)交易中最活潑的合同之一，但其中的法律風(fēng)險(xiǎn)常不能被當(dāng)事人重視到而引發(fā)了一系列的爭(zhēng)議，給當(dāng)事人帶來了經(jīng)濟(jì)損失。根本案情：我司將一地塊租借給A司使用，租賃期為八年。A司將地塊轉(zhuǎn)租給B司。合同到期后，B司不搬離場(chǎng)地，且欠A司數(shù)月租金。A司將B司訴之法院，我司是地塊的所有權(quán)人，與本案有直接的利害關(guān)系，法院追加為第三人。原告要求被告支付拖欠租金且搬離場(chǎng)地歸還地塊。本案的爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是支付租金及合同到期后場(chǎng)地返還。筆者反思整個(gè)合同簽訂履行全過程，確實(shí)存在著瑕疵。下面僅是筆者對(duì)租賃合同瑕疵的個(gè)人分析^p，希望能為將來租賃性質(zhì)的合同簽訂降低法律風(fēng)險(xiǎn)，提供一定的參考作用。一、租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同。顧名思議，僅發(fā)生財(cái)產(chǎn)使用收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，不失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。承租人使用完畢后，仍應(yīng)交還財(cái)產(chǎn)，無權(quán)對(duì)之處分。二、常見租賃合同條款在訂立時(shí)存在的瑕疵及風(fēng)險(xiǎn)筆者將工作理論中所經(jīng)歷的多份租賃合同的條款和上述案例的條款進(jìn)展了比照，分析^p，總結(jié)，將最容易引發(fā)合同糾紛的瑕疵條款進(jìn)展列明如下：1.租賃范圍不夠明確。在筆者經(jīng)歷的一份場(chǎng)地和岸線租賃合同中，僅約定棧橋、墩子及碼頭邊沿線長度。無細(xì)節(jié)的描繪，無示意圖示說明確切的租賃范圍，約定范圍不明導(dǎo)致這成為雙方爭(zhēng)議之一。租賃合同中最根本的標(biāo)的物條款不明確，給合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)不明確，引發(fā)糾紛的。2.場(chǎng)地出租無交接的書面手續(xù)留存。標(biāo)的物的交接狀態(tài)不明確，無法區(qū)分何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同終止的歸還狀態(tài)的不確定性。3.租賃期限過長。例如上述案例中合同租期長達(dá)八年，導(dǎo)致合同雙方當(dāng)事人受合同拘謹(jǐn)?shù)臓顩r長期不能改變，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益和發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用。4.不重視轉(zhuǎn)租條款的內(nèi)容。訂立制止轉(zhuǎn)租條款，但實(shí)際上發(fā)生轉(zhuǎn)租事實(shí)。對(duì)轉(zhuǎn)租方的選擇未做任何的前期調(diào)查。從本案可以看出，對(duì)真正實(shí)際承租人的資產(chǎn)和信譽(yù)情況不明，導(dǎo)致了長期拖欠租金行為的發(fā)生及不肯歸還標(biāo)的物的行為。5.押金條款約定、違約金約定數(shù)額較低。換句話說，就是違約本錢過低，承租人繼續(xù)使用標(biāo)的物得來的利益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約金，無畏違約行為。6.在合同履行過程中，對(duì)承租人要對(duì)租賃物狀態(tài)改變的懇求，無明確無書面、肯定的回復(fù)，以導(dǎo)致默認(rèn)了承租人的行為。在合同終止時(shí)對(duì)標(biāo)的物的狀態(tài)確認(rèn)上遇到了障礙。這是出租人在合同履行過程中，對(duì)租賃物的狀態(tài)控制不善，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。7.通常為合同執(zhí)行，出租人會(huì)與實(shí)際承租人另簽訂租賃合同，如辦理某答應(yīng)證所需，常常會(huì)有一個(gè)三方協(xié)議的存在。且不說三方協(xié)議的有效性存在爭(zhēng)議，但一個(gè)標(biāo)的物出現(xiàn)了兩份租賃合同，就不符合法律規(guī)定。這也是上述案例中導(dǎo)致我司以第三人身份參加訴訟的主要____。三、以后簽訂租賃合同所需考前須知1.租賃期限不宜過長。租賃期限是租賃合同的主要內(nèi)容之一，租賃合同的期限原那么上由租賃合同當(dāng)事人約定?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過局部無效。”“租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年?！弊赓U期限過長會(huì)導(dǎo)致承租雙方的狀態(tài)長時(shí)間不能改變，不利于新情況的發(fā)生，調(diào)整合同的相關(guān)條款。承租人在訂立租賃期限條款時(shí)，應(yīng)結(jié)合自身的詳細(xì)情況，合理確定租期。待合同終止后，雙方均有意，可以續(xù)訂，及時(shí)修訂上份合同中的缺陷之處。2.對(duì)租賃物的描繪明晰準(zhǔn)確，做好交接書面確認(rèn)。在合同中要有詳細(xì)的條款對(duì)租賃物的相關(guān)屬性做出明確的規(guī)定，這些內(nèi)容主要涉及租賃物的名稱、租賃物的數(shù)量、性質(zhì)、用處等涉及到可能影響合同效力的問題，尤其應(yīng)規(guī)定所租賃的財(cái)產(chǎn)應(yīng)具備承租方所擬使用的目的，防止因雙方對(duì)租賃物的特性和用處理解上的分歧而影響合同的效力，利于防止索賠時(shí)，出現(xiàn)糾紛。假設(shè)是出租時(shí)應(yīng)履行特別程序或準(zhǔn)備的出租物，應(yīng)事先辦理相關(guān)手續(xù)，如1995年建立部規(guī)章《城市房屋租賃管理方法》第13條規(guī)定：房屋租賃實(shí)行登記備案制度。3.慎重選擇合同承租方，盡量防止訂立轉(zhuǎn)租條款。對(duì)方當(dāng)事人的履約才能及資信狀況對(duì)租賃合同的履行是至關(guān)重要的。在合同訂立前，要理解對(duì)方資信情況，可以通過查看其營業(yè)執(zhí)照，理解注冊(cè)資金、經(jīng)營范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，可到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去查詢，或通過對(duì)方的老客戶，從側(cè)面理解對(duì)方的資信狀況。在合同簽字蓋章時(shí)應(yīng)及時(shí)審查合同上的承租人是否與簽字蓋章的姓名或名稱一致。確信對(duì)方具有履約才能，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障才能與之簽約。4.明確租金支付條款，發(fā)現(xiàn)違約立即采取措施。租金條款可能發(fā)生爭(zhēng)議的情形主要為承租人拒付租金或延付租金，為了及時(shí)彌補(bǔ)因承租人違約行為而造成的損害后果，出租人應(yīng)在合同中明確承租人支付租金的時(shí)間和方式，并對(duì)其拒付租金或延付租金時(shí)可以采取的救濟(jì)措施作較為詳細(xì)的規(guī)定，《合同法》規(guī)定對(duì)承租人無正當(dāng)理由拒付租金或延付租金時(shí)，經(jīng)出租人催告后的合理期限內(nèi)，承租人仍不支付時(shí)，出租人可以解除合同。這是一項(xiàng)法定解釋權(quán)，但要注意的是，對(duì)于什么才是“合理期限”法律并未明確，出租方可以事先在合同中訂明這一期限。法律對(duì)此另有規(guī)定的依法律的特別規(guī)定，例如根據(jù)《城市私有房屋管理規(guī)定》，承租人累計(jì)6個(gè)月拒不交納租金的，出租人有權(quán)解除合同。應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定訂立合同條款。5.加大違約本錢的約定，守約者的保護(hù)力度增加。合同中應(yīng)該對(duì)可能出現(xiàn)的違約情形，規(guī)定詳細(xì)違約責(zé)