成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范

成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范（試行）》的告知成房發(fā)[2023]148號各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理局，高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局，各房地產(chǎn)估價機構(gòu)：為適應(yīng)成都市農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中價值評估的需要，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)估價行為，我局根據(jù)成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的相關(guān)規(guī)定，制定了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。特此告知。成都市房產(chǎn)管理局九月十日

成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范（試行）2023年9月10成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布前言為適應(yīng)農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中估價的需要，規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)估價行為，保護農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)利，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。本規(guī)范重要技術(shù)內(nèi)容涉及：1、總則；2、術(shù)語；3、估價基本領(lǐng)項；4、估價方法；5、估價依據(jù)；6、估價技術(shù)路線；7估價所需相關(guān)資料；8、估價對象現(xiàn)場查看；9、估價對象價值分析和附則。本規(guī)范由成都市房產(chǎn)管理局負責(zé)管理，成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會負責(zé)解釋。本規(guī)范主編單位：成都市房地產(chǎn)評估協(xié)會。參編單位：成都市房地產(chǎn)經(jīng)營管理處、四川大學(xué)住宅與房地產(chǎn)研究所、四川師范大學(xué)房地產(chǎn)與區(qū)域發(fā)展研究所。參編人員：（按姓氏筆畫排名）鄧歡馮駿許云勇張志偉余相陳劍周婷韓冰彭美玉蔣貴國廖磊薛蓮審核人員：（按姓氏筆畫排名）劉洪玉何立祥沈建忠周介銘楊佳燕楊明洪周鴻彬柴強崔太平廖俊平

目次1總則2術(shù)語3估價基本領(lǐng)項3.1估價基本領(lǐng)項的擬定3.2估價目的3.3估價對象3.4估價時點3.5估價的價值類型和估價對象的價值定義4估價方法4.1估價方法選用4.2市場法4.3收益法4.4成本法4.5假設(shè)開發(fā)法4.6基準(zhǔn)地價修正法5估價依據(jù)6估價技術(shù)路線7估價所需的相關(guān)資料8估價對象現(xiàn)場查看9估價對象價值分析9．1假設(shè)與限制條件對估價對象價值的影響9．2估價對象個別因素描述與分析9．3估價對象區(qū)域因素描述與分析9．4最高最佳使用分析9．5政策對房地產(chǎn)價值的影響分析10估價結(jié)果擬定11估價報告的撰寫12附則

成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價規(guī)范（試行）一、總則1.0.1為規(guī)范成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價行為，保障估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律法規(guī)和成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價實際，制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范合用于成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房地產(chǎn)估價活動。1.0.3農(nóng)村房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循規(guī)劃管制原則、城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場原則，獨立、客觀、公正地進行。1.0.4農(nóng)村房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范外，還應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。二、術(shù)語2.0.1農(nóng)村房地產(chǎn)是指農(nóng)村集體建設(shè)用地、建筑物、構(gòu)筑物及其他土地定著物，涉及物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。本規(guī)范所指的農(nóng)村集體建設(shè)用地包含農(nóng)村宅基地。2.0.2農(nóng)村房屋集中區(qū)是指依據(jù)土地運用總體規(guī)劃和土地整理專項規(guī)劃，通過拆院并院等土地整理方式，將原有零星分散的宅基地和其他集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，在集體建設(shè)用地上修建的符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的農(nóng)村房屋集中區(qū)域。涉及新居工程、新型社區(qū)。2.0.3農(nóng)村散居點房屋是指零星宅基地及其他零星建設(shè)用地上的農(nóng)村房屋。2.0.4川西林盤是指在建筑中結(jié)合川西農(nóng)村居住風(fēng)貌形態(tài)的基本元素，充足運用現(xiàn)有林盤景觀和環(huán)境，增強地區(qū)特色和反映成都市農(nóng)村傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的農(nóng)村房地產(chǎn)。一般屬于散居農(nóng)村房地產(chǎn)。2.0.5集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)涉及出讓、出租、作價（出資）入股，再次流轉(zhuǎn)涉及轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式。2.0.6集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出讓金的行為。2.0.7集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將出讓取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。2.0.8集體建設(shè)用地出租是指集體土地所有者將集體建設(shè)用地出租給土地使用者使用，由承租人與出租人簽訂一定年期的集體建設(shè)用地出租協(xié)議，并按協(xié)議約定支付土地租金的行為。2.0.9集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租是指將承租取得集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租的行為。2.0.10集體建設(shè)用地使用權(quán)作價（出資）入股是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份，由土地所有者持股并參與分紅的行為。2.0.11集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指抵押人以其合法的集體建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。2.0.12混凝土結(jié)構(gòu)是指由混凝土構(gòu)件作為重要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)，涉及混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等。2.0.13砌體結(jié)構(gòu)是指由塊材和砂漿砌筑而成的墻、柱作為建筑物重要承重構(gòu)件的結(jié)構(gòu)，是磚砌體、砌塊結(jié)構(gòu)的統(tǒng)稱。2.0.14生土結(jié)構(gòu)房屋是指由原生土、生土墻（土坯墻或夯土墻）作為重要承重構(gòu)件的房屋。2.0.15石結(jié)構(gòu)房屋是指由石砌體作為重要承重構(gòu)件的房屋。2.0.16木結(jié)構(gòu)房屋是指由木柱作為重要承重構(gòu)件，生土墻（土坯墻或夯土墻）、砌體墻和石墻作為圍護墻的房屋。重要涉及穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。2.0.17輕鋼結(jié)構(gòu)房屋是指運用新型技術(shù)建成的以輕型鋼材為重要承重構(gòu)件，在型鋼圍護中以其他材料填充作為圍護墻，屋蓋以鋼屋架混合木檁條加小青瓦等形式的房屋。2.0.18其他混合形式的農(nóng)村房屋結(jié)構(gòu)是指竹－木結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)—木屋架、生土結(jié)構(gòu)—木屋架、砌體結(jié)構(gòu)—混凝土板、石結(jié)構(gòu)—混凝土板、砌體結(jié)構(gòu)—鋼屋架、石結(jié)構(gòu)—鋼屋架、石結(jié)構(gòu)—石樓蓋等。2.0.19限制市場價格或價值是指估價對象在不符合市場價值條件時形成的價格或價值。2.0.20集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是指農(nóng)村范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分農(nóng)村地價區(qū)段，政府組織調(diào)查、評估并公布的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。2.0.21集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價修正法是指在政府?dāng)M定并公布了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價和修正體系的地區(qū)，根據(jù)估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價值的方法。2.0.22農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失估價是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)對農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失進行分析、估算和鑒定的估價行為。三、估價基本領(lǐng)項3.1估價基本領(lǐng)項的擬定房地產(chǎn)估價師在受理農(nóng)村房地產(chǎn)估價項目時，一方面應(yīng)根據(jù)估價委托人的估價需要，結(jié)合有關(guān)規(guī)定和估價師的估價經(jīng)驗，明確對估價結(jié)果有影響的基本領(lǐng)項。明確估價基本領(lǐng)項時，應(yīng)與委托人共同商議，在征得委托人認可后，在房地產(chǎn)估價委托書和委托協(xié)議中予以明確。3.2估價目的3.2.1估價目的是房地產(chǎn)估價報告的盼望用途，可通過了解未來提供的估價報告的用途來明確。明確估價目的有助于明確估價對象、估價時點和價值類型。委托人不可以明確提出估價目的時，估價師應(yīng)當(dāng)從專業(yè)角度提出建議，幫助委托人擬定估價目的。房地產(chǎn)估價師在估價報告中應(yīng)對估價目的進行明確表述，不宜簡樸將估價目的表述為“為了解房地產(chǎn)市場價值而評估估價對象的價值”。3.2.2集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價值評估委托人為出讓人的，估價目的可表述為“為委托人依法出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)擬定出讓底價提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。委托人為欲受讓人的，估價目的可表述為“為委托人擬取得集體建設(shè)用地使用權(quán)擬定出價提供參考依據(jù)而評估估價對象的投資價值”。3.2.3農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值評估估價目的視具體情況，可表述為“為委托人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房地產(chǎn)擬定要價提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”；“為委托人擬受讓農(nóng)村房地產(chǎn)擬定出價提供參考依據(jù)而評估估價對象的投資價值”；“為農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。3.2.4農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價值評估估價目的視具體情況，可表述為“為委托人出租農(nóng)村房地產(chǎn)擬定租金提供參考依據(jù)而評估估價對象的租賃市場價值”；“為委托人擬承租農(nóng)村房地產(chǎn)擬定租金提供參考依據(jù)而評估估價對象的租賃投資價值”；“為農(nóng)村房地產(chǎn)租賃雙方協(xié)商租金提供參考依據(jù)而評估估價對象的租賃市場價值”。3.2.5農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價值評估估價目的可表述為“為擬定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估價對象的抵押價值”。3.2.6農(nóng)村房地產(chǎn)作價（出資）入股估價估價目的可表述為“為擬定以農(nóng)村房地產(chǎn)作價（出資）入股提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。3.2.7農(nóng)村房地產(chǎn)征收補償估價估價目的可表述為“為擬定以農(nóng)村房地產(chǎn)征收補償金額提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。3.2.8農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營估價估價目的可表述為“為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)合經(jīng)營條件提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。3.2.9農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)建估價估價目的可表述為“為委托人以農(nóng)村房地產(chǎn)作為聯(lián)建條件提供參考依據(jù)而評估估價對象的市場價值”。3.2.10其他目的的農(nóng)村房地產(chǎn)估價。3.2.11在估價報告中，房地產(chǎn)估價師以簡潔的語言不能對農(nóng)村房地產(chǎn)估價目的進行準(zhǔn)確表述的，應(yīng)在估價報告中估價目的條文下，對估價目的提出的背景條件、委托人對估價報告的盼望用途、估價對象特定的特性、估價報告的使用者等方面對估價目的相關(guān)表述進行進一步的說明。3.3估價對象3.3.1房地產(chǎn)估價師應(yīng)在委托人對盼望進行估價的對象進行指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已經(jīng)明確的估價目的，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，在征求委托人批準(zhǔn)后對估價對象及其范圍予以擬定。3.3.2明確農(nóng)村房地產(chǎn)估價對象的內(nèi)容，涉及明確估價對象的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況等。1農(nóng)村房地產(chǎn)估價對象實物狀況，對估價對象范圍的擬定和界定，涉及：土地、建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物、基礎(chǔ)設(shè)施、位置、四至、高度、深度等。明確是否包含農(nóng)村道路、橋梁、隧道、碼頭、亭臺、牌坊、煙囪、碉堡、墓穴、假山、農(nóng)村水利設(shè)施、龍門、沼氣池、牲畜圍欄圈、水塔、排水溝、水井、曬壩、圍墻、堡坎、地窖等構(gòu)筑物和附屬物。2農(nóng)村房地產(chǎn)估價對象權(quán)益狀況，估價師一方面明確估價對象的現(xiàn)實法定權(quán)益狀況，在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價目的進一步明確是評估估價對象在現(xiàn)實法定權(quán)益下的市場價值還是在設(shè)定權(quán)益下的市場價值。3農(nóng)村房地產(chǎn)估價對象區(qū)位狀況，估價師要明確估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套基礎(chǔ)設(shè)施等，根據(jù)農(nóng)村房屋集中區(qū)、散居點房屋和川西林盤等房地產(chǎn)的不同特點進行了解和表述。3.4估價時點農(nóng)村房地產(chǎn)的估價時點應(yīng)根據(jù)已經(jīng)明確的估價目的來推定。估價時點為現(xiàn)在的，原則上為完畢估價對象實地查看之日，但估價委托協(xié)議另有約定的除外。估價時點與實地查看之日不一致的，應(yīng)在“估價假設(shè)和限制條件”中對估價對象在估價時點的狀況進行假設(shè)，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。3.5估價的價值類型和估價對象的價值定義3.5.1估價對象的價值類型由估價目的和估價前提決定。3.5.2價值類型包含市場價值和限制市場價值兩種。農(nóng)村房地產(chǎn)估價的價值類型有市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、清算價值、投資價值等。3.5.3估價師應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況和選擇的價值類型，結(jié)合估價目的和估價的假設(shè)與限制條件等，對估價對象的價值定義進行準(zhǔn)確的表述。3.5.4價值定義應(yīng)說明價值類型和價值內(nèi)涵，在表述中應(yīng)當(dāng)對估價對象用途、估價對象權(quán)利狀況、估價對象土地的開發(fā)運用限度及開發(fā)強度、估價對象實物狀況、估價對象權(quán)益是否受到限制、農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)主體和流轉(zhuǎn)對象是否受到限制等進行描述。估價師在對估價對象實地查看和已收集的資料進行綜合分析后，應(yīng)針對不同的估價對象進行不同的價值定義表述。四、估價方法4.1估價方法選用4.1.1農(nóng)村房地產(chǎn)估價可運用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、農(nóng)村基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。4.1.2應(yīng)根據(jù)估價對象和估價目的，進行估價方法合用性分析。對于理論上合用的估價方法，一般應(yīng)選用；不選用的，應(yīng)在估價報告中充足說明理由。4.1.3對農(nóng)村房地產(chǎn)的估價，在市場依據(jù)充足，能采用市場法估價的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用市場法估價；4.1.4收益性的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。對證載法定用途為住宅但是實際用途為商業(yè)經(jīng)營的農(nóng)村住宅，也可以選用收益法進行測算。4.1.5具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的農(nóng)村房地產(chǎn)的估價，可以選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。4.1.64.1.7采用成本法估價時，對集體建設(shè)用地使用權(quán)的估價，可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進行估價。4.2市場法4.2.l運用市場法估價應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進行:1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎(chǔ)；4進行交易情況、交易主體狀況修正；5進行交易日期修正；6進行區(qū)域因素修正；7進行個別因素修正；8求出比準(zhǔn)價格。4.2.2運用市場法估價，應(yīng)準(zhǔn)確搜集交易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應(yīng)涉及下列內(nèi)容：1交易雙方情況及交易目的；2交易實例房地產(chǎn)狀況；3成交價格；4成交日期；5付款方式；6交易主體的情況。4.2.3根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應(yīng)從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應(yīng)符合下列規(guī)定：1是估價對象的類似房地產(chǎn)；2成交日期與估價時點相近，原則上不超過一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。4農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點房地產(chǎn)的交易案例不宜交叉作為可比實例。4.2.4選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進行換算解決，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達方式和內(nèi)涵。換算解決應(yīng)涉及下列內(nèi)容：1統(tǒng)一付款方式；2統(tǒng)一采用單價；3統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注：1統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清；2不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期的市場匯率中間價計算。4.2.5有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：1有利害關(guān)系人之間的交易；2急于出售或購買情況下的交易；3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺少了解的交易;5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常承擔(dān)的交易；9其它非正常的交易。但上述情形中，可以擬定差異，并可修正為正常交易價格的案例，可選為可比實例。4.2.6交易情況修正，進行交易情況修正應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所導(dǎo)致的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。4.2.7交易日期修正，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。交易日期修正宜采用類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似農(nóng)村房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)本地農(nóng)村房地產(chǎn)價格的變動情況和趨勢做出判斷，由估價機構(gòu)編制本地農(nóng)村房地產(chǎn)交易價格指數(shù)表，進行相應(yīng)的調(diào)整。4.2.8區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。農(nóng)村房屋集中區(qū)房地產(chǎn)和農(nóng)村散居點房地產(chǎn)的區(qū)域因素應(yīng)當(dāng)單獨進行修正。區(qū)域因素修正的內(nèi)容重要應(yīng)涉及：繁華限度，交通便捷限度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備限度，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施配套完善限度，水、電、氣、視、汛、網(wǎng)絡(luò)、無線電信訊號的覆蓋限度等農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)劃限制中影響農(nóng)村房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途擬定。進行區(qū)域因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所導(dǎo)致的價格差異進行調(diào)整。4.2.9進行個別因素修正，應(yīng)將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容重要應(yīng)涉及：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備限度，土地平整限度，地勢，地質(zhì)水文狀況，農(nóng)村規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限、土地建設(shè)強度等；有關(guān)建筑物、構(gòu)筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容重要應(yīng)涉及：折舊限度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑材料，容積率，建筑結(jié)構(gòu)等。個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途和估價目的擬定。對估價對象和可比實例的構(gòu)筑物狀況和建筑結(jié)構(gòu)狀況等農(nóng)村房地產(chǎn)個體差異較大的個別因素的比較和分析，應(yīng)當(dāng)具體列出比較因素表和修正系數(shù)表進行逐項修正。進行個別因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所導(dǎo)致的價格差異進行調(diào)整。4.2.10交易情況、交易主體、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。4.2.11選取的多個可比實例的價格通過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價格。4.2.12其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取也可用市場法的原理和技術(shù)求取。4.3收益法4.3.1運用收益法估價應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進行：1搜集有關(guān)收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。4.3.2租賃收入中應(yīng)扣除法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)上交國家或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的收益。4.3.3對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)農(nóng)村土地使用權(quán)相應(yīng)用途的法定使用權(quán)年限和建筑物耐用年限擬定未來可獲收益的年限，選用相應(yīng)的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。4.3.4對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限擬定未來可獲收益的年限，選用相應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一解決：1先根據(jù)建筑物耐用年限擬定未來可獲收益的年限，選用相應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超過建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)定為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。4.3.5集體建設(shè)用地最高使用權(quán)年限有協(xié)議的按協(xié)議約定，沒有協(xié)議約定的可以參照城市土地使用權(quán)年限。宅基地?zé)o使用權(quán)年限限制。4.4成本法4.4.1運用成本法估價應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進行：1搜集有關(guān)成本、稅費、投資利潤等資料；2估算重置價格；3估算折舊；4求出積算價格。4.4.2重置價格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常投資利潤之和，其構(gòu)成涉及下列內(nèi)容：1土地取得費用；2開發(fā)成本；3管理費用；4投資利息；5投資利潤；6報建稅費。注：投資利潤應(yīng)以土地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。4.4.3成本法估價中，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)的具體情況，按照房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)類型進行測算。1混凝土結(jié)構(gòu)估價按照混凝土結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)等不同結(jié)構(gòu)類型調(diào)查本地同類結(jié)構(gòu)農(nóng)村建筑物的客觀成本作為建安造價進行測算。2砌體結(jié)構(gòu)、生土結(jié)構(gòu)房屋、石結(jié)構(gòu)房屋、木結(jié)構(gòu)房屋估價調(diào)查本地同類結(jié)構(gòu)建筑物的客觀成本作為建安造價進行測算，其中穿逗木構(gòu)架、木柱木屋架、木柱木梁房屋，由于木結(jié)構(gòu)的結(jié)合形式和穩(wěn)定性不同，其建安造價取值應(yīng)當(dāng)不同。估價師現(xiàn)場查看中，如發(fā)現(xiàn)估價對象的結(jié)構(gòu)、圍護墻、承重墻等與農(nóng)村房屋建筑設(shè)計導(dǎo)則規(guī)定不符的，應(yīng)當(dāng)進行相應(yīng)的修正和調(diào)整。3輕鋼結(jié)構(gòu)估價估價師現(xiàn)場查看應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注輕型鋼結(jié)構(gòu)的型鋼尺寸大小型號等，不同尺寸和型號的輕鋼結(jié)構(gòu)的建安造價取值應(yīng)當(dāng)不同。4其他混合形式的房屋結(jié)構(gòu)估價可根據(jù)承重墻、圍護結(jié)構(gòu)、屋蓋、支承梁或屋架、砌體墻、支承梁或屋架、木大梁、主梁、木桁架、樓屋蓋木梁、生土墻等不同的個別因素狀況進行分別測算后相加，綜合取值后作為估價對象的重置價格。估價現(xiàn)場查看時，對各種建筑結(jié)構(gòu)的墻厚應(yīng)當(dāng)進行仔細的觀測和查看，針對現(xiàn)場查看的具體情況進行個別因素修正和調(diào)整。例如：對以12公分墻作為承重墻等明顯達不到基本承重墻厚度規(guī)定的建筑結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)進行減值修正等。5構(gòu)筑物的估價采用成本法估價，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)構(gòu)筑物估價過程中不斷的充實各種構(gòu)筑物的建安造價的數(shù)據(jù)庫，對不同的構(gòu)筑物的價值分別進行測算。4.4.4同一宗房地產(chǎn)，重置價格在采用土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和互相銜接，防止漏項或反復(fù)計算。4.4.5求取集體土地的重置價格，應(yīng)直接求取其在估價時點狀況的重置價格。4.4.6建筑物、構(gòu)筑物積算價格應(yīng)為重置價格扣除建筑物折舊，必要時還應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。4.5假設(shè)開發(fā)法4.5.1運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進行：1調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2選擇最佳的開發(fā)運用方式；3估計開發(fā)建設(shè)期；4預(yù)測開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值；5估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的稅費；6進行具體計算。4.5.2假設(shè)開發(fā)法合用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，涉及生地、毛地、熟地和在建工程等；投資開發(fā)后的狀態(tài)，涉及熟地和房屋（含土地）等；投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，涉及出售（含預(yù)售）、出租（含預(yù)租）和自營等。4.6基準(zhǔn)地價修正法

4.6.1運用農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價修正法估價應(yīng)按下列環(huán)節(jié)進行：1搜集有關(guān)農(nóng)村集體土地基準(zhǔn)地價的資料；2擬定估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價；3進行交易日期修正；4進行區(qū)域因素修正；5進行個別因素修正；6求出估價對象宗地價格。4.6.2進行交易日期修正，應(yīng)將基準(zhǔn)地價在其基準(zhǔn)日期時的值調(diào)整為估價時點的值。交易日期修正的方法，同市場法中的交易日期修正的方法。4.6.3區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場法中的區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。4.6.4運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價格時，宜按本地對基準(zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、估價依據(jù)5.0.1說明本次估價所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，估價機構(gòu)和估價師掌握和收集的以及委托人提供的資料。5.0.2估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的估價目的、價值類型、價值定義來選擇不同的針對性的估價依據(jù)。5.0.3估價師應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)資料和情況進行必要的核算。六、估價技術(shù)路線6.0.1估價技術(shù)路線的擬定，是指估價師根據(jù)估價對象狀況、估價目的、估價價值類型、估價對象價值定義，收集有關(guān)估價資料的難易限度等情況，模擬估價對象在市場或者是限制市場狀態(tài)下形成市場價格的過程，根據(jù)估價師的技術(shù)、經(jīng)驗，對估價對象價值的測算過程、測算方法、測算中所選用的重要技術(shù)參數(shù)、估價技術(shù)測算的過程與順序等進行說明和描述；必要時，估價師應(yīng)當(dāng)針對估價的假設(shè)和前提條件的表述，對估價過程中運用的方法和測算參數(shù)等進行相應(yīng)的調(diào)整并做出說明。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的應(yīng)用表述，其實質(zhì)是將估價師對估價對象的價值測算過程予以定性的描述和說明。6.0.2集體建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓價格評估1土地使用權(quán)出讓價格評估，可采用市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法。2集體建設(shè)用地使用權(quán)采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等流轉(zhuǎn)方式，有條件取得交易案例的，可以采用市場法進行估價。3不具有運用基準(zhǔn)地價修正法進行集體建設(shè)用地使用權(quán)價格評估的，可以參照本地集體建設(shè)用地征收征用文獻、本地政府規(guī)定的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格政策規(guī)定等相關(guān)文獻進行地價的測算和評估。區(qū)（市）縣人民政府制定并公布了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護價的，評估價格不得低于該保護價。4集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格估價，能擬定建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)的，也可以采用假設(shè)開發(fā)法進行地價的評估。6.0.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)依據(jù)有關(guān)農(nóng)村房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和流轉(zhuǎn)的法規(guī)文獻及實行細則和其他有關(guān)規(guī)定進行。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，可以根據(jù)市場的公開情況，采用市場價值類型或者限制市場價值類型。6.0.4農(nóng)村房地產(chǎn)租賃價格評估1房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)依據(jù)本地制定的實行細則和其他有關(guān)規(guī)定進行。2房地產(chǎn)租賃價格評估，應(yīng)采用市場價值類型。3房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場法、收益法。6.0.5農(nóng)村房地產(chǎn)抵押價值評估1房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》以及本地政府有關(guān)規(guī)定進行。2房地產(chǎn)抵押價值評估，符合條件時應(yīng)采用市場價值類型，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響；不符合市場條件的，應(yīng)當(dāng)采用限制市場價值類型，對估價對象評估時，可以先假設(shè)其為市場價值，然后根據(jù)具體情況進行相應(yīng)的修正。3在房地產(chǎn)抵押估價報告中，對法定優(yōu)先受償權(quán)利、假設(shè)限制條件、估價對象變現(xiàn)能力分析、估價報告運用的風(fēng)險提醒、估價報告的運用說明等部分，應(yīng)進行專業(yè)分析和說明。4以具有集體建設(shè)用地土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。6.0.6農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營估價農(nóng)村房地產(chǎn)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，公司聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，重要為擬定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分派比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。6.0.7農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價1房地產(chǎn)糾紛應(yīng)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、補償金額、估價結(jié)果等進行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。2農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價進行。3農(nóng)村房地產(chǎn)糾紛估價，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價依據(jù)。6.0.8農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失估價農(nóng)村房屋質(zhì)量缺陷損失評估應(yīng)當(dāng)選用成本法、收益法、市場法中的一種或者多種進行測算。運用成本法時，可求取修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費用之和作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價結(jié)果。運用收益法時，可求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價結(jié)果。運用市場法時，可與類似房屋質(zhì)量缺陷進行比較，對其損失補償金額進行修正、調(diào)整來求取房屋質(zhì)量缺陷損失的估價結(jié)果。也可求取類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場價值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的估價結(jié)果。6.0.9農(nóng)村房地產(chǎn)征收補償估價農(nóng)村房地產(chǎn)征收補償估價，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及本地制定的實行辦法和其他有關(guān)規(guī)定進行。6.0.10農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者個人、公司在各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，涉及公司合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價，應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價；另一方面應(yīng)了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進行估價。七、估價所需的相關(guān)資料7.0.1在受理估價委托時，應(yīng)當(dāng)規(guī)定委托方提供反映估價對象狀況的具體資料。如權(quán)屬證書（或證明）、建筑物狀況、建成年代、構(gòu)筑物狀況及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、維護保養(yǎng)狀況等。7.0.2根據(jù)不同估價對象采用的技術(shù)路線和不同的估價方法，估價師應(yīng)當(dāng)針對性地收集不同側(cè)重的實例資料：運用市場法，重要收集市場交易案例資料；運用收益法，重要收集收益實例資料；運用成本法，重要收集開發(fā)建設(shè)成本等資料；運用假設(shè)開發(fā)法，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于收集規(guī)劃指標(biāo)和條件等資料。7.0.3收集對估價對象房地產(chǎn)價值有影響的相關(guān)資料1收集對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；2對估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)價格有影響的資料；3相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；4反映估價對象狀況的資料；5收集估價對象的位置、周邊環(huán)境、景觀優(yōu)劣、配套的相關(guān)資料；6收集反映估價對象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施等狀況的資料；7補充搜集估價所需的其他資料。八、估價對象現(xiàn)場查看8.0.1估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，了解估價對象的位置、周邊環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查看估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核算，同時補充搜集估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周邊環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。8.0.2現(xiàn)場查看拍攝估價對象照片應(yīng)當(dāng)涉及外觀、臨街狀況、交通狀況、客廳、廚房、衛(wèi)生間、主臥室、反映該套住房最佳的室外景觀的照片、書房、室內(nèi)樓梯、屋頂花園、底樓花園等，川西林盤應(yīng)有反映川西林盤特色的照片。8.0.3采用市場法進行評估時，規(guī)定拍攝可比實例的照片和反映可比實例位置的有關(guān)資料。8.0.4進行現(xiàn)場查看的估價師應(yīng)當(dāng)在“估價對象實地查看登記表”上簽字，注明實地查看日期，并盡也許規(guī)定協(xié)助現(xiàn)場查看的人員和委托方、產(chǎn)權(quán)人在登記表上簽字認可。8.0.5針對農(nóng)村房地產(chǎn)的特點，估價師應(yīng)當(dāng)對構(gòu)筑物和建筑物狀況進行具體查看，并對構(gòu)筑物的體量，建筑規(guī)模等進行必要的目測等，做好具體的現(xiàn)場查看記錄。九、估價對象價值分析9.1假設(shè)與限制條件對估價對象價值的影響分析9.1.1假設(shè)條件估價假設(shè)是指房地產(chǎn)估價項目測算過程中，房地產(chǎn)估價師對于在估價中所必要的但是不能肯定的而又必須予以明確的前提條件等，基于合法、合理前提下對其做出的假定，并在估價報告中明確予以表述。9.1.2估價師不得濫用估價假設(shè)條件；不得無針對性地對估價中的條件進行假設(shè)。9.1.3限制條件估價師根據(jù)估價目的和估價報告的特點，對委托方就估價報告的運用做出的限制與聲明。9.2估價對象個別因素描述與分析9.2.1估