社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況及市場(chǎng)需求分析

第一章肥城市根本狀況及總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況一、肥城市概況肥城市隸屬于泰安市，泰安市下轄兩市〔肥城市、新泰市〕、兩縣〔東平縣、寧陽(yáng)縣〕、兩區(qū)〔泰山區(qū)、岱岳區(qū)〕。肥城市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展較快、實(shí)力較強(qiáng)的縣級(jí)市，它位于泰安市的西部，濟(jì)寧市的北部。北鄰濟(jì)南長(zhǎng)清區(qū)，西鄰平陰縣，南靠東平縣與寧陽(yáng)縣。距省會(huì)濟(jì)南約６５公里，距泰安市中心約４５公里。在肥城市區(qū)西南邊界約４５公里處有１０５國(guó)道南北穿過(guò)，向東約４５公里處〔泰安市中區(qū)西邊界〕有１０４國(guó)道南北走過(guò)，此處還有京福高速大路南北經(jīng)過(guò)，經(jīng)過(guò)市區(qū)的省道南北有濟(jì)微路，東西有泰平路，鐵路僅有泰肥鐵路用于運(yùn)輸貨物，無(wú)客運(yùn)列車(chē)。目前市區(qū)占地面積１３.４９平方公里，人口１３萬(wàn)人左右。從２００１年３月開(kāi)頭至２００１年１１月底，新城開(kāi)發(fā)新增面積４平方公里，修４.６公里的道路。２００２年方案城市向東向西進(jìn)展，新增７平方公里用地，修建城市道路１７公里。至２００４年城市總用地達(dá)２５萬(wàn)平方公里，人口達(dá)２５萬(wàn)。依據(jù)肥城市進(jìn)展規(guī)劃，２０２１年城市占地１２７.７平方公里，人口達(dá)９６.０２萬(wàn)，形成一城兩鎮(zhèn)〔新城、王瓜店鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)〕格局。肥城市作為一個(gè)新興城市，現(xiàn)狀規(guī)劃建立較好。市區(qū)內(nèi)道路平整寬闊、環(huán)境干凈，龍山坐落城中形成一處自然?公園，龍山河?xùn)|南、西北貫穿而過(guò)。二、肥城市社會(huì)及經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的歷史成就自８０年新城區(qū)搬遷以來(lái)，城市開(kāi)發(fā)拉出了框架，根底設(shè)施建立實(shí)現(xiàn)了新的突破。國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加速進(jìn)展態(tài)勢(shì)，綜合實(shí)力進(jìn)一步增加。〔一〕、國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)進(jìn)展肥城市局部年份主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱(chēng)計(jì)量單位１９９９年２０００年２００１年年平均增長(zhǎng)率年末常住人口萬(wàn)人９６.０２３２９６.２３８５９６.３９２%農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人７２.７２７３７０.９３０４７１.０８－１.１５%非農(nóng)業(yè)人口萬(wàn)人２３.２９２９２５.３０８１２５.３１１.１６%國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元７０.２０７８.１２９０.１１１３.３２%工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元１１２.０５１１４.７１１４６.３３１４.９７%工商稅收億元６.９９７.４９８.２０８.３５%財(cái)政收入萬(wàn)元３２４１７３５５６９４３１８６１５.５５%財(cái)政支出萬(wàn)元３９７０１４２６１５５２９７１１５.８%全年用電量萬(wàn)千瓦時(shí)６６５４７７２４０２６６１８５３.９５%全年供水總量萬(wàn)噸１２２９２１２４９８１.７%全年供煤氣總量萬(wàn)立方米１５６８１８１９７５１－２１.５%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元１０.５０１３.８８２０.２０３８.８６%實(shí)際利用外資萬(wàn)美元２８９４１５９０８.６８１.２７%全部職工年平均人數(shù)萬(wàn)人１１.６０１０.９９１０.３８５.３５%全部職工年平均工資元５９８８６８３５８５１２１９.３５%市人均儲(chǔ)蓄余額元４２７９.４４７１.４.５%農(nóng)夫人均純收入元２７６０２８８０３０５５５.２%〔二〕、經(jīng)濟(jì)構(gòu)造不斷優(yōu)化升級(jí)肥城市在保持經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也在大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的根本轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的優(yōu)化升級(jí)，努力把肥城市建成一個(gè)以工、農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，集科技、金融、旅游等為一體的現(xiàn)代化城市。１９９９年至２００１年，肥城市三年間累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資共４４.５８億元〔其中１９９９年１０.５億元，２０００年１３.８８億元，２００１年２０.２０億元〕。同時(shí)培植了一大批新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，與住肥企業(yè)共建區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體的思想全面開(kāi)放，制造了地企聯(lián)手融合進(jìn)展的新格局。旅游資源開(kāi)發(fā)進(jìn)一步加快?！踩?、對(duì)外開(kāi)放水平不斷提高，城市規(guī)劃建立日益優(yōu)化在肥城市市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)及決策下，招商引資工作取得顯著成果。并堅(jiān)決不移的把招商引資擺在各項(xiàng)工作之首，形成了大開(kāi)放、大進(jìn)展的良好氣氛和嶄新局面。僅２００１年引到位的市外資金就到達(dá)１０.９８億元，其中利用外資９０８.６萬(wàn)美元，自營(yíng)出口創(chuàng)匯４５６０萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)１５%。堅(jiān)持把城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)和以道路為主的根底設(shè)施建立作為一大重點(diǎn)和具體工程運(yùn)做實(shí)施，實(shí)現(xiàn)歷史性跨越。運(yùn)用經(jīng)營(yíng)城市的理念“以地生財(cái)〞邁出大步伐。完成了西擴(kuò)４平方公里的開(kāi)發(fā)框架工程，東區(qū)優(yōu)化完善全面開(kāi)放，泰西大街路面改造，“一線兩翼〞的開(kāi)發(fā)建立格局，正在向縱深推動(dòng)?！菜摹场⒎食鞘校玻埃埃澳陣?guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)期目標(biāo)及城市建立任務(wù)目標(biāo)。肥城市實(shí)施一系列擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)構(gòu)造等促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的政策措施，同時(shí)留意用市場(chǎng)化推動(dòng)城市化，靠經(jīng)營(yíng)城市進(jìn)展城市，盡快建立起適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展要求的運(yùn)營(yíng)體制，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建立的安康快速進(jìn)展，為促進(jìn)全市擴(kuò)大開(kāi)放，招商引資，實(shí)現(xiàn)跨越進(jìn)展，營(yíng)造良好的環(huán)境。依據(jù)？肥城市政府２００２年２月１日政府工作報(bào)告？提出的２００２年政府工作的目標(biāo)任務(wù)中可以看到國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)期目標(biāo)為：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)１４%，即到達(dá)１０２.７１億元；地方財(cái)政收入增長(zhǎng)１５%，即４９６６３.９萬(wàn)元；農(nóng)夫人均純收入增長(zhǎng)６%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)３２%，到達(dá)２６.６６億元；人口自然增長(zhǎng)率把握在８.８７‰以?xún)?nèi)。依據(jù)？２００２年城鄉(xiāng)建立和根底設(shè)施建立工作匯報(bào)？可以看到２００２年城市建立總?cè)蝿?wù)目標(biāo)是：城市規(guī)模到達(dá)２５平方公里，新增城市住宅面積４０萬(wàn)平方米，城市綠化掩蓋率、氣化率、熱化率等各項(xiàng)根底設(shè)施指標(biāo)都有大的提高，城建工作快速向前推動(dòng)，城鄉(xiāng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善?！参濉?、肥城市２００２年上半年社會(huì)進(jìn)展及國(guó)民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀固定投資方面：２００２年１～７月完成全社會(huì)固定資產(chǎn)２０.６億元，增長(zhǎng)８１.５%。全市GDP：２００２年１～７月份到達(dá)２０.６億元，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長(zhǎng)１０.１%、１５.７%、１６.９%。財(cái)政金融方面：２００２年１～７月地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)２６８９６萬(wàn)元，增長(zhǎng)２４.２%。利用外資方面：全市共引進(jìn)各類(lèi)工程３４２個(gè)，到位市外資金７.５億元，同比增長(zhǎng)３３.１%，其中利用外資２５３萬(wàn)美元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況：截止７月底，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入３１.６億元，利稅２.８億元，利潤(rùn)１６億元，同比分別增長(zhǎng)３７.７%、５１.２%和７４.６%。從以上經(jīng)濟(jì)指數(shù)可以看出，肥城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，居民收入增加，消費(fèi)旺盛，這都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展供給了良好的外部環(huán)境與寬闊的進(jìn)展空間。注：以上信息指數(shù)來(lái)自劉衛(wèi)東同志２００１年９月１日？在全市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上的講話？。其次章市場(chǎng)供給分析一、肥城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析〔一〕、肥城市歷年住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)面積狀況單位：平方米年份工程名稱(chēng)９９年２０００年２００１年本年施工房屋面積８１７３７３９４２０８２２９２住宅７９５３７３９４２０８２２９２其中別墅、高檔公寓００１５００安居工程３９４２０３９４２０７５００本年度竣工房屋面積２５４２０１４０００３７５００注：以上資料來(lái)源于？肥城市統(tǒng)計(jì)年鑒？由此表中可看出，肥城市在此前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)較小或尚未啟動(dòng)，受房改政策、市場(chǎng)需求等多方面影響嚴(yán)峻。１９９９年開(kāi)發(fā)量相對(duì)較大，且新開(kāi)面積全部為安居工程，但隨著房改政策的推出，好多人以觀望為主，影響了２０００年的房屋開(kāi)發(fā)，由１９９９年的８１７３７平方米降到２０００年的３９４２０平方米，降低了一半多。隨著政策的漸漸深化，房屋開(kāi)發(fā)在２００１年又承上升趨勢(shì)，一舉又超過(guò)了１９９９年７個(gè)百分點(diǎn)，而且隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展又消滅了別墅及高檔公寓。２００２年政府加大了城市建立的力度，加快了城市化進(jìn)展的進(jìn)程，在一線兩翼整體建立思路的指引下，東西部均消滅了較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)片區(qū)，年開(kāi)發(fā)量成倍增長(zhǎng)，市場(chǎng)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存?！捕?、肥城市歷年來(lái)商品房銷(xiāo)售狀況單位：平方米年份工程名稱(chēng)１９９９年２０００年２００１年商品房實(shí)際銷(xiāo)售狀況１９１１８７９００５６３００商品房預(yù)售面積２２８７６１００不詳商品房空置面積１０１３０７９００不詳通過(guò)此表可看出，商品房銷(xiāo)售同樣受政策及需求的影響較大，經(jīng)受了先降后升的局勢(shì)〔１９９９年空置房其中以安居房為主，局部營(yíng)業(yè)用房；２０００年空置房屋多為辦公樓〕；２００１年實(shí)際銷(xiāo)售是１９９９年的近３倍，是２０００年的７倍多；同時(shí)預(yù)售狀況也消滅了良好的上升態(tài)勢(shì)，空置房屋漸漸削減。二、肥城市住宅市場(chǎng)分析〔一〕、肥城市住宅開(kāi)覺(jué)察狀肥城市房地產(chǎn)起步較晚，現(xiàn)仍處在初級(jí)階段。截止到２００２年９月，肥城市共有開(kāi)發(fā)公司５家，既山東九巨龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司肥城分公司、新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司、陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、傲飾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。其中新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司目前無(wú)工程。整個(gè)城區(qū)開(kāi)發(fā)工程有７個(gè)，即豐園小區(qū)、蘋(píng)果園小區(qū)、藝苑小區(qū)、新新家園、農(nóng)機(jī)公司沿街樓、白云山小區(qū)、龍山小區(qū)。近期以建成的開(kāi)發(fā)工程有１個(gè)，即河西小區(qū)。近期即將開(kāi)工建立的工程有１個(gè)，即陽(yáng)光花園。下面分別作以介紹：１、豐園小區(qū)該小區(qū)位于肥城市區(qū)西部，北靠上海路、南臨新城路東側(cè)是龍山小區(qū)公園，西南為城市公共綠地，小區(qū)占地２２.７公頃，總建筑面積２０.４萬(wàn)平方米，居住戶(hù)數(shù)２０２１戶(hù)，總?cè)丝冢罚埃矗谷?，建筑密度１?６%，容積率０.９，綠地率３８%，小區(qū)配套設(shè)施完善、交通便利。２、蘋(píng)果園小區(qū)該小區(qū)位于工業(yè)二路和工業(yè)三路之間長(zhǎng)山街以東，緊鄰蘋(píng)果園小區(qū)，東接濟(jì)兗路，區(qū)內(nèi)活動(dòng)中心、商用設(shè)施、幼兒園、兒童游樂(lè)場(chǎng)一應(yīng)俱全。是高標(biāo)準(zhǔn)、封閉式管理的新型住宅小區(qū)，占地３００畝，總建筑面積３５萬(wàn)平方米，居住人口近萬(wàn)人，綠地率３５%。３、藝苑小區(qū)該小區(qū)位于市場(chǎng)路繁華地段，煙草公司西臨，地理位置優(yōu)越，屬肥城市黃金地段，小區(qū)占地２１畝，設(shè)計(jì)建筑面積４萬(wàn)平方米，居住人口１０００人，配套設(shè)施齊全，具有優(yōu)良的物業(yè)管理效勞。４、河西小區(qū)該小區(qū)位于白云山小區(qū)往東８００米，北京路路南、路北，建筑面積約１３萬(wàn)平方米，現(xiàn)已全部建成并入住，只有少量房源未售出。５、新新家園該小區(qū)位于工業(yè)二路和工業(yè)三路之間，長(zhǎng)山路以東，緊鄰蘋(píng)果園小區(qū)。東接濟(jì)兗路，占地１４５畝，總建筑面積１７.９萬(wàn)平方米，居住人口４５００人，綠地率３５%。６、農(nóng)機(jī)公司沿街樓該沿街樓位于上海路中段，與長(zhǎng)山街交匯。現(xiàn)已竣工。該樓承受歐式建筑風(fēng)格，商住兩用。一、二樓聯(lián)體，面積１７２.４９—１８９.３５平方米，三樓以上為住宅樓，面積為９４.６５—１１９.９９平方米，總建筑面積約８０００平方米。７、陽(yáng)光花園該小區(qū)總占地４００余畝，位于豐園小區(qū)、白云山小區(qū)之間，由陽(yáng)光玫瑰園、陽(yáng)關(guān)舜花園、陽(yáng)光花園三個(gè)社區(qū)，以及陽(yáng)光金街〔社區(qū)效勞中心暨西部商業(yè)中心〕四局部構(gòu)成，形成肥城市最大生活圈和其次商業(yè)中心，綠化率高達(dá)３９%，容積率１.０８，各種配套設(shè)施齊全，與白云山小區(qū)形成直接競(jìng)爭(zhēng)。８、龍山小區(qū)該小區(qū)西臨濟(jì)兗路，北為龍山河，占地面積１５６畝，建筑面積１０萬(wàn)㎡，并可于今年１０月份上房。肥城市城區(qū)目前主要開(kāi)發(fā)住宅工程狀況見(jiàn)本章附表一?！捕吵菂^(qū)在售住宅工程分析１、根本特征見(jiàn)本章附表二。２、戶(hù)型分布狀況以下統(tǒng)計(jì)表依據(jù)肥城市主要住宅開(kāi)發(fā)工程——豐園小區(qū)、蘋(píng)果園小區(qū)、藝苑小區(qū)、河西小區(qū)、新新家園、農(nóng)機(jī)公司沿街樓、龍山小區(qū)７個(gè)樓盤(pán)的戶(hù)型統(tǒng)計(jì)結(jié)果：開(kāi)發(fā)戶(hù)型開(kāi)發(fā)小區(qū)樓盤(pán)數(shù)兩室一廳３兩室兩廳３三室一廳５三室兩廳６別墅１圖中顯示，城區(qū)目前開(kāi)發(fā)工程中三房消滅頻率較高，三房中又以三室兩廳在各開(kāi)發(fā)片區(qū)的消滅頻率最高。這說(shuō)明肥城市人民的生活水平正漸漸提高，房屋需求漸漸變大，向舒適型、功能型轉(zhuǎn)變。３、各片區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分析〔１〕、藝苑小區(qū)優(yōu)勢(shì)：①、地理位置在市場(chǎng)路繁華地段，最能表達(dá)肥城人概念中的優(yōu)越性；②、購(gòu)物、醫(yī)療、上學(xué)等極其便利；③、開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚、信任度高；④、現(xiàn)已主體完工，上房期將近。劣勢(shì)：①、不能按揭；②、價(jià)位高；③、無(wú)車(chē)庫(kù)；④、規(guī)模小無(wú)環(huán)境、綠化；eq\o\ac(○,５)、交通不便。；〔２〕、白云山小區(qū)優(yōu)勢(shì)：①、政府工程，前期由市府主持開(kāi)發(fā)，有肯定知名度；②、證件齊全，具備了簽訂合同示范文本的條件；③、小區(qū)單體立面造型美觀；④、車(chē)庫(kù)超前規(guī)劃；eq\o\ac(○,５)、會(huì)所、物業(yè)中心等配套設(shè)施齊全〔需確認(rèn)〕；６、建立標(biāo)準(zhǔn)高〔前期核算本錢(qián)６００元/m２〕；７、選聘建筑單位知名度高〔市建第一、二工程部等〕；劣勢(shì)：①、外地企業(yè)，信任度不夠；②、不確定因素太多；③、與專(zhuān)業(yè)公司關(guān)系難協(xié)調(diào)；④、受前期銷(xiāo)售的影響較大〔價(jià)格、承諾〕；eq\o\ac(○,５)、距離中學(xué)較遠(yuǎn)?！玻场?、新新家園優(yōu)勢(shì)：①、小區(qū)成規(guī)模；②、地理位置位于工業(yè)二路和三路之間，東接濟(jì)兗路，距老城鎮(zhèn)較近，市民觀念中位置較好；③、生活便利，交通及域市配套漸漸完善。劣勢(shì)：①、同一小區(qū)，多家開(kāi)發(fā)，不利物業(yè)管理；②、貯藏室不行選，與主房對(duì)應(yīng)；③、無(wú)車(chē)庫(kù)?！玻础?、龍山小區(qū)①、交通便利；②、價(jià)格適中；③、局部房屋具備上房條件；④、東臨龍山河，環(huán)境美麗?，區(qū)內(nèi)有幼兒園、消遣中心；eq\o\ac(○,５)、綠地等配套齊全。劣勢(shì)：①、貯藏室不行選；②、無(wú)車(chē)庫(kù)；③、開(kāi)發(fā)企業(yè)不具備資質(zhì)，證件不全；④、距離市區(qū)較遠(yuǎn)；eq\o\ac(○,５)、半地下貯藏室；６、無(wú)法按揭；７、距大道太近，來(lái)往車(chē)量多雜，影響居住。〔５〕、豐園小區(qū)優(yōu)勢(shì)：①、地勢(shì)平坦，位于城市西部開(kāi)發(fā)區(qū)，大的發(fā)趨勢(shì)良好；②、經(jīng)濟(jì)適用住宅，價(jià)格較廉價(jià)；③、戶(hù)型豐富；④、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，信任度高；eq\o\ac(○,５)、龍山河穿過(guò)小區(qū)。６、交通便利，路況好；７、醫(yī)療——人民醫(yī)院。劣勢(shì)：①、物業(yè)管理差；②、建立標(biāo)準(zhǔn)低；③、遠(yuǎn)離中學(xué)校，特殊是高中；④、新區(qū)交通工具目前欠興旺?！玻丁?、陽(yáng)光花園優(yōu)勢(shì)：①、地勢(shì)平坦；②、引進(jìn)先進(jìn)理念，聘請(qǐng)籌劃公司；③、推出時(shí)間在房地產(chǎn)業(yè)“金九銀十〞的黃金季節(jié)；④、開(kāi)盤(pán)前的客戶(hù)積累期較長(zhǎng)；eq\o\ac(○,５)、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)信任度高；６、金起點(diǎn)幼兒園在小區(qū)內(nèi)；７、初期推出，后期可塑性強(qiáng)，可依據(jù)市場(chǎng)行情隨時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)方案。劣勢(shì)：①、小區(qū)以商業(yè)為主，新區(qū)開(kāi)發(fā)短期內(nèi)效果差；②、開(kāi)發(fā)商起步較晚，閱歷少；③、營(yíng)銷(xiāo)人員思路狹隘，營(yíng)銷(xiāo)理念缺乏。戶(hù)型、面積工程名稱(chēng)一室二室三室四室別墅戶(hù)型面積戶(hù)型面積戶(hù)型面積戶(hù)型面積戶(hù)型面積豐園小區(qū)無(wú)無(wú)兩室一廳６８.７５、６３.６３三室一廳９１.９１、８２.９４無(wú)無(wú)別墅一層２７１無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室二廳１１６.６３、１４９.９６無(wú)無(wú)別墅二層蘋(píng)果園小區(qū)無(wú)無(wú)兩室一廳７５、７８無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)兩室二廳８４.５７、１１７.５６無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)藝苑小區(qū)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室一廳１０２無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)兩室二廳９６.５８、１１９三室二廳１２４、１２６.４８無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)農(nóng)機(jī)公司沿街樓無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室二廳９０～１２０無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)新新家園無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室一廳７６.３５無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)兩室二廳７５三室二廳９５無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)蘋(píng)果園小區(qū)無(wú)無(wú)兩室一廳５５.７、７２.３三室一廳８４.７６無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室二廳１１９.０９無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)龍山小區(qū)無(wú)無(wú)兩室一廳６０.３７三室一廳８０.９７、８４.９６無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)三室二廳１１９.０９無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)４、各開(kāi)發(fā)工程戶(hù)型及面積段分布狀況從以上表格可以看到肥城市城區(qū)建立工程中，均是二室、三室住宅。只有豐園小區(qū)有別墅。一室及四室以上的工程為０。同時(shí)也反映出肥城市消費(fèi)屬中抵抗消費(fèi)。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商留意這個(gè)階段的開(kāi)發(fā)。針對(duì)這種狀況，公司對(duì)現(xiàn)住房進(jìn)展了一次市調(diào)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，結(jié)果如下：面積范圍所占比例購(gòu)房?jī)r(jià)位范圍所占比例A.６０㎡以下８.２%６００元/㎡以下１３.５３%B.６０～９０㎡４６.７８%６００～８００元/㎡７１.１８%C.９０～１００㎡４１.５２%８００～１０００元/㎡１１.７６%D.１３０㎡以上３.５%１０００～１２００元/㎡２.９４%１２００元/㎡以上０.５９%合計(jì)１００%１００%以上數(shù)據(jù)來(lái)源于白云山工程部的市調(diào)報(bào)告附表二城區(qū)樓盤(pán)基本特征表工程名稱(chēng)占地面積建筑面積均價(jià)發(fā)展商主要戶(hù)型備注豐園小區(qū)３００畝２０.４萬(wàn)㎡８６８元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司三室一廳、三室二廳、二室一廳、高檔別墅綠化率３８%蘋(píng)果園小區(qū)３００畝３５萬(wàn)㎡９８７元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳綠化率３５%藝苑小區(qū)２１畝４萬(wàn)㎡１０８０元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司二室二廳、三室二廳河西小區(qū)２０畝１２.６萬(wàn)㎡８６０元/㎡肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司新新家園１４５畝１７９萬(wàn)㎡９７２元/㎡肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三室二廳、二室二廳、二室一廳陽(yáng)光花園４００余畝肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綠化率３９%、容積率１.０８農(nóng)機(jī)公司沿街樓２.４畝約１萬(wàn)㎡門(mén)面２３００元/㎡

住宅９５０元/㎡肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一二層復(fù)式營(yíng)業(yè)樓、三層以上為

三室二廳住宅樓龍山小區(qū)１５６畝１０萬(wàn)㎡８９０元/㎡肥城傲飾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司三室一廳、三室二廳、二室一廳綠化率３１%附表一肥城市城區(qū)目前主要開(kāi)發(fā)住宅工程狀況匯總表工程名稱(chēng)位置開(kāi)發(fā)規(guī)模容積率入伙日期物業(yè)管理目前交通狀況發(fā)展商豐園小區(qū)北靠上海路，南臨新城路，位于白云山小區(qū)正北５００米處占地面積３００畝，建筑面積２０.４萬(wàn)㎡，建筑密度１７.６%１.０１無(wú)二路公交車(chē)直達(dá)，較偏肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司蘋(píng)果園小區(qū)工業(yè)二路、工業(yè)三路之間，長(zhǎng)山街以東，東接濟(jì)兗路占地面積３００畝，建筑面積３５萬(wàn)㎡１.７４四路公交車(chē)通過(guò)肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司藝苑小區(qū)藝苑小區(qū)位于市場(chǎng)路繁華地段，煙草公司西臨占地面積２１畝，建筑面積４萬(wàn)㎡２.８６肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司河西小區(qū)白云山小區(qū)往東８００米，北京路路南、路北占地面積２０畝，建筑面積１２.６萬(wàn)㎡９.６９肥城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司新新家園東接濟(jì)兗路，西臨蘋(píng)果園小區(qū)，工業(yè)二路、工業(yè)三路之間占地面積１４５畝，建筑面積１７.９萬(wàn)㎡１.８５肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陽(yáng)光花園豐園小區(qū)、白云山小區(qū)之間占地面積４００余畝，建筑面積１.０８肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)農(nóng)機(jī)公司沿街樓新城長(zhǎng)山街和上海路交匯處占地面積２.４畝，建筑面積１萬(wàn)㎡５肥城市陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍山小區(qū)西臨濟(jì)兗路東、北為龍山河占地面積１５６畝，建筑面積１０萬(wàn)㎡０.９６肥城傲飾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司第三章、市場(chǎng)需求分析一、肥城市住宅消費(fèi)構(gòu)造分析肥城市白云山小區(qū)前期銷(xiāo)售及近期簽單狀況顯示，結(jié)合需求狀況分析，肥城市住宅物業(yè)主力客戶(hù)群為市機(jī)關(guān)事業(yè)單位、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)干部、電廠、煤礦等各大企業(yè)職工及個(gè)體私營(yíng)業(yè)主，客戶(hù)群中二次置業(yè)者與首次置業(yè)者比例幾乎均等，但肥城市新城區(qū)不過(guò)十余年建成，職工住房多為新宅，隨著中心區(qū)的進(jìn)展，并結(jié)合樓盤(pán)本身?xiàng)l件，首次置業(yè)者購(gòu)置住房比例具有上升的潛力。另外由于原福利分房的面積普遍較小，二次置業(yè)者對(duì)戶(hù)型面積的要求較高。肥城市住宅物業(yè)目前供給以多層為主，銷(xiāo)售狀況較好；房型方面，三室一廳〔二廳〕的倍受客戶(hù)青睞，其次二室一廳的銷(xiāo)售也不錯(cuò)。作為縣級(jí)市，肥城市住宅平均價(jià)格較低，均價(jià)大約在９００～９２０元/m２，西區(qū)樓盤(pán)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，西區(qū)作為政府規(guī)劃的生活區(qū)，置業(yè)者的購(gòu)房緣由多因房?jī)r(jià)較低，且工程有政府支持。因此，如何使價(jià)格持續(xù)走高是營(yíng)銷(xiāo)的重要課題。銷(xiāo)售狀況并未受明顯影響，風(fēng)格優(yōu)勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)是美觀與否，并不刻意追求某種風(fēng)格。客戶(hù)對(duì)環(huán)境有很高的期望值，本工程的內(nèi)、外環(huán)境景觀優(yōu)雅，是客戶(hù)購(gòu)房的動(dòng)機(jī)之一。小區(qū)配套亦是客戶(hù)最關(guān)注問(wèn)題之一，但目前本工程建立標(biāo)準(zhǔn)遲遲未出，急當(dāng)解決，建立標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)陽(yáng)光花園和豐園小區(qū)。二、置業(yè)動(dòng)機(jī)肥城人在白云山小區(qū)置業(yè)只有一個(gè)動(dòng)機(jī)：自住。投資、贈(zèng)送等幾乎沒(méi)有。三、客戶(hù)群分析分析據(jù)近期簽訂訂單的７２名客戶(hù)統(tǒng)計(jì)得如：年齡人數(shù)(人)所占比例職業(yè)人數(shù)所占比例２５～３５歲３１４３.１%黨政教師、機(jī)關(guān)干部２３３１.９%３５～４５歲２８３８.９%企業(yè)職工３１４３.１%４５～５５歲１０１３.９%其它１８２５%５５歲以上３４.２%四、面積、戶(hù)型、單價(jià)、總房款選擇分析１〕調(diào)查問(wèn)卷為了解目前市場(chǎng)需求，使我公司產(chǎn)品更符合寬闊客戶(hù)的需要，請(qǐng)協(xié)作填寫(xiě)以下問(wèn)卷，并深深感謝您的合作。一、您置業(yè)會(huì)購(gòu)置多大面積的住宅?！病常?、６０—８０㎡〔７.５%〕２、８０—１００㎡〔３０%〕３、１００—１２０㎡〔４２.５%〕４、１２０㎡以上〔１７.５%〕５、其它〔請(qǐng)?zhí)顚?xiě)〕〔２.５%〕二、您置業(yè)會(huì)購(gòu)置哪種戶(hù)型?！病场惨?jiàn)附圖〕１、A戶(hù)型〔０〕２、B戶(hù)型〔２５%〕３、C戶(hù)型〔１７.５%〕４、D戶(hù)型〔３７.５%〕５、E戶(hù)型〔１２.５%〕６、其它〔請(qǐng)給出建議〕三、依據(jù)您目前的消費(fèi)力量，您會(huì)選擇的住宅價(jià)位在〔〕１、７００元/㎡以下〔５%〕２、７００—８００元/㎡〔２２.５%〕３、８００—９００元/㎡〔５２.５%〕４、９００—１０００元/㎡〔２０%〕５、１０００—１１００元/㎡〔０〕