黃金考點(diǎn)實(shí)務(wù)第五章宗地估價(jià)

經(jīng)過(guò)初步評(píng)價(jià)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，擬接受委托，應(yīng)向委托方索取評(píng)估項(xiàng)目所需的全部相關(guān)資料，主要包括《國(guó)有土如果對(duì)資料的真實(shí)性把握，應(yīng)到相關(guān)部門(mén)查證，以免發(fā)生不必要的法律糾紛。如果無(wú)法查證其真實(shí)性，應(yīng)考慮接受委托。委托合同是評(píng)估機(jī)構(gòu)與客戶(hù)之間在、獨(dú)立的基礎(chǔ)上訂立的業(yè)務(wù)約定書(shū)，是雙方在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)委托評(píng)估合同是評(píng)估項(xiàng)目的重要文件，應(yīng)存入評(píng)估項(xiàng)目中長(zhǎng)期保存報(bào)告使用范圍:該使用范圍應(yīng)與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng),要注明評(píng)估報(bào)告委托方為評(píng)估目的使用,申明評(píng)估報(bào) 合適的計(jì)算，計(jì)算土地租賃權(quán)價(jià)格。 收入狀況均高，社會(huì)秩序和狀況良好，則地價(jià)水平就會(huì)相應(yīng)較高，自然環(huán)境方面，如果小區(qū)綠化程度 土地市場(chǎng) 土地價(jià)格和需求；交通通過(guò)調(diào)節(jié)通行條件和土地利用功能。 又要考慮用地效益和內(nèi)涵挖潛的要求。 由于土地不可移動(dòng)，且用途變更，決定其價(jià)格水平高低的主要是本地區(qū)同類(lèi)用地的供需狀況。其他類(lèi)型的土地供需狀況對(duì)該類(lèi)用地價(jià)格的影響取決于供需狀況的波及程度，與土地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等土地市場(chǎng)的途徑多種多樣，可以從報(bào)紙、、電視、網(wǎng)絡(luò)等上搜集相關(guān)信息，也可以到相關(guān)部門(mén)查閱文件、資料。收集的資料要求具有時(shí)效性，做到信息全面、更新及時(shí)。從上搜集的信息一土地估價(jià)報(bào)告中采用的實(shí)例，包括用于直接比較的實(shí)例和用于提取估價(jià)參數(shù)的實(shí)例，包括但不限于以下情況：市場(chǎng)比較法中確定比準(zhǔn)價(jià)格，收益還原法中確定收益和還原率，成本近法中確定土地取得費(fèi)，剩余法中確定土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值等，均須是真實(shí)的實(shí)例。包括歷史情況，也可以是報(bào)價(jià)。 能夠反映實(shí)例的真實(shí)性、客觀性、有效性和可比性，明確實(shí)例的名稱(chēng)、來(lái)源、坐落、用途、權(quán)屬狀況、時(shí)間、價(jià)格、價(jià)格含義、情況等信息。估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)詳細(xì)記錄實(shí)例和價(jià)格、等的取得過(guò)程，包括人員、對(duì)象、時(shí)間、方式、等，并對(duì)的實(shí)例的真實(shí)性進(jìn)行分析等。還應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)報(bào)告中并對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的實(shí)例進(jìn)行實(shí)地勘察?？辈鞂?shí)例現(xiàn)場(chǎng)時(shí)須拍照留存影像資料，并填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)勘察登記表。影像應(yīng)能夠體現(xiàn)實(shí)例宗地位置、環(huán)境、利用現(xiàn)狀、主要建構(gòu)筑物、拍攝時(shí)間等，現(xiàn)場(chǎng)勘察登記表應(yīng)有現(xiàn)場(chǎng)勘察人員的簽字。當(dāng)實(shí)例的狀態(tài)在勘察時(shí)點(diǎn)與時(shí)點(diǎn)不一致時(shí)，應(yīng)將對(duì)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)進(jìn)行說(shuō)法是收集一手資料最常用、最基本的法。是指者以訪(fǎng)談詢(xún)問(wèn)的 ·現(xiàn)場(chǎng)勘查法是指由于不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性，估價(jià)人員在和收料料的一種方法。 選擇市場(chǎng)比較法評(píng)估，必須確保估價(jià)對(duì)象同一供需圈、用途相同或相近、時(shí)間與估價(jià)基準(zhǔn)日相差不超3年3個(gè)以上近期類(lèi)似的比較實(shí)例，所選比較實(shí)例的各項(xiàng)信息應(yīng)情況，如目的、方式（招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)、協(xié)議等、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、有無(wú)影響價(jià)格的生產(chǎn)性企業(yè)主要生產(chǎn)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、用、銷(xiāo)售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及企業(yè)利潤(rùn)。情況，如目的、方式（中介、非中介、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、有無(wú)影響價(jià)格的特殊項(xiàng)目的用途、規(guī)模、檔次，以有關(guān)部門(mén)的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)為準(zhǔn)，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、房屋建造成本、用、開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等等實(shí)（5）情況，如目的、方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、有無(wú)影響價(jià)格的特殊情況；實(shí)物補(bǔ)償或其它整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括購(gòu)地稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排、開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、用、投資利息和銷(xiāo)售稅費(fèi)實(shí)際發(fā)生額、土地開(kāi)發(fā)完成后達(dá)到的開(kāi)發(fā)程度。開(kāi)發(fā)程度要分別宗地紅線(xiàn)外【地價(jià)系數(shù)修】利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)（路線(xiàn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等地價(jià)及其地價(jià)修正系數(shù)表等成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與地價(jià)的條件相比較，進(jìn)而通過(guò)修正求取待提供依據(jù)，并對(duì)使用該文件的合理性及估價(jià)時(shí)的針對(duì)性修正及依據(jù)進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。必要時(shí)，應(yīng)采用業(yè)但不包括者投入購(gòu)房的利潤(rùn)），結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的 等，不合理不應(yīng)作為依據(jù)。同時(shí)要說(shuō)明所依據(jù)文件的名稱(chēng)、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)或有關(guān)的部門(mén)證明，涉及到當(dāng)每種估價(jià)方法都有其理論依據(jù)和估價(jià)原則，揭示不同市場(chǎng)條件下和關(guān)系下的價(jià)格形成機(jī)理。對(duì)不同估不同估價(jià)目的，造成了估價(jià)過(guò)程處理的差異。如法律涉及土地價(jià)值的評(píng)估情況非常復(fù)雜，因此在法律一件的事。這是收益還原法的一個(gè)缺點(diǎn)。系成果的城的土地估價(jià)。市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象所處的微觀區(qū)位條件；不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的狀況以及有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理的現(xiàn)行政策、；其他所有直接或間接影響不動(dòng)產(chǎn)的一般因素、區(qū)域因素與個(gè)別因素。補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，相關(guān)的稅費(fèi)：占用耕地時(shí)的耕地占用稅、占用耕地時(shí)的耕地開(kāi)墾費(fèi)、占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)、征地、規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。面圖、等。對(duì)農(nóng)用地估價(jià)還包括土壤圖等。市場(chǎng)比較法估算總收益等等，由于每個(gè)估價(jià)環(huán)節(jié)只采用了法估價(jià)，各種估價(jià)方法的結(jié)果不能互相驗(yàn)對(duì)不同估價(jià)方法試算出的結(jié)果要進(jìn)行檢查、比較。檢查的主要內(nèi)容包括：方法選擇是否適宜、運(yùn)用是由于不同的估價(jià)方法數(shù)據(jù)來(lái)源于不同途徑，所得到的試算結(jié)果的可信度應(yīng)有差異。估價(jià)結(jié)果最終取值可以取算數(shù)平均值，亦可取平均值，甚至可以取眾數(shù)或者其中某一價(jià)格。應(yīng)檢查對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果賦予相應(yīng)權(quán)重的原因有無(wú)說(shuō)明、取值是否合理，確定最終地價(jià)的依據(jù)與方法是否科學(xué)。估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式中要修必須。要使不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)的信任，則用于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)根據(jù)的各項(xiàng)資料必須足以信賴(lài)。估價(jià)結(jié)果，很大程度上受所采用資料的影響，因此資料不僅要豐富，而且要盡量適合不同方法的應(yīng)用，又要有高度的可或。如果判明所收集的資料可信、準(zhǔn)確，且求取的價(jià)格或也是可信賴(lài)的，則應(yīng)檢討該資料是否與估價(jià)對(duì)象才是最可信賴(lài)的，故應(yīng)以這種價(jià)格或?yàn)闇?zhǔn)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。因此，第二階段的價(jià)格調(diào)整，必須從估就是素地、自用建筑物及其等。收益不動(dòng)產(chǎn)：是對(duì)租賃用不動(dòng)產(chǎn)而言，具體講就是出租土地、房屋及其況關(guān)。20年房齡的住宅市價(jià)，通常使用市場(chǎng)比較法較佳，成本法則不適宜，即使可估價(jià)結(jié)果的可靠性由估價(jià)收料、估價(jià)方法選用及估價(jià)值的調(diào)整決定。要對(duì)估價(jià)過(guò)程所收料是否可價(jià)格水平，這是需要在最后進(jìn)行和把關(guān)的。估價(jià)師應(yīng)該把結(jié)果拿到市場(chǎng)上做一個(gè)驗(yàn)證或者是測(cè)試，以