重慶某住宅樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告簡(jiǎn)本

xx項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2009年12月項(xiàng)目總述項(xiàng)目選址位于重慶大學(xué)城A-X號(hào)地塊，大學(xué)城東南邊緣。用地東臨歌樂(lè)山國(guó)家級(jí)森林公園，西靠縉云山國(guó)家級(jí)森林公園，北有大學(xué)城入口3Km2的人工湖及景觀大道，南臨梁灘河、寨山坪。規(guī)劃區(qū)周邊自然環(huán)境優(yōu)美，視線開闊，現(xiàn)狀用地多為水田和農(nóng)宅，地形微有起伏，地質(zhì)條件良好，適宜城市建設(shè)用地條件。1、建設(shè)地點(diǎn)：重慶虎溪大學(xué)城，科技大道主干道上，比鄰重慶科技學(xué)院新校區(qū)用地東北角2、用地性質(zhì)為商業(yè)住宅用地3、規(guī)劃面積：15公頃4、場(chǎng)地現(xiàn)狀：地面上建筑物已拆遷，場(chǎng)地正進(jìn)行平整，場(chǎng)地地形地貌和周圍道路情況見(jiàn)現(xiàn)狀；5、該項(xiàng)目擬建規(guī)模為20000平方米。市場(chǎng)分析宏觀政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析1、國(guó)家政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入2008年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)受宏觀調(diào)控和外圍金融海嘯的影響逐步明顯，從月度和季度走勢(shì)來(lái)看，GDP由高走低，至第二季度開始，整體出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)；09年，全國(guó)的GDP開始回調(diào)，由低到高走勢(shì)，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.7%，比上半年加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長(zhǎng)6.1%，二季度增長(zhǎng)7.9%，三季度增長(zhǎng)8.9%。2008年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于拐入了低潮，全國(guó)各大城市均有較大幅度的萎縮，市場(chǎng)信心持續(xù)拋低，消極陰霾的心理籠罩樓市；進(jìn)入9月后，由次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)在全球蔓延，一時(shí)間樓市在市場(chǎng)動(dòng)蕩中墜入低谷，樓市在動(dòng)蕩不安緩步前行；進(jìn)入10月后，國(guó)家一系列利好政策的出臺(tái)，對(duì)于墜入深冬的樓市無(wú)疑帶來(lái)一絲暖意，深圳、廣州等地在10月、11月都出現(xiàn)一定程度的“小陽(yáng)春”，似乎出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象；進(jìn)入09年初，一系列的政策提升了對(duì)房地產(chǎn)的信心，整體經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊聲的勢(shì)頭，特別進(jìn)入6月份，銷售量達(dá)到最高點(diǎn)，最近幾個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格仍小幅上漲。2、重慶市政策及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r保持了“四個(gè)基本協(xié)調(diào)”：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)（27.8%）與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)（23.7%）基本協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重（25.8%）基本協(xié)調(diào)；商品房住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)（住房增長(zhǎng)8.45%）與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（11.8%）、城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)（11.1%）基本協(xié)調(diào)。關(guān)于宜居重慶的闡述以及“6.5年”買房說(shuō)的出現(xiàn)也表明了重慶市政府的房地產(chǎn)政策。從這些政策看出未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)保持在一個(gè)較高水平，并且由于中國(guó)“政策市”的本質(zhì)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)應(yīng)該不大。重慶大學(xué)城規(guī)劃及發(fā)展?fàn)顩r1、大學(xué)城整體規(guī)劃重慶大學(xué)城建設(shè)定位為國(guó)內(nèi)一流，西部領(lǐng)先。要求按照“現(xiàn)代化、生態(tài)化、園林化、網(wǎng)絡(luò)化”的規(guī)劃理念，堅(jiān)持“開放式、高標(biāo)準(zhǔn)、超前性”原則，建成后要成為“教育城、文明城、人才城、科技城、生態(tài)城”。一座規(guī)劃面積達(dá)33平方公里，人口50萬(wàn)左右，建設(shè)總投資約300億元，匯聚14所高等學(xué)府，以教育科研為中心的高尚文化住區(qū)。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及基礎(chǔ)設(shè)施配套大學(xué)城以高校入駐提高人口居住量，從而帶動(dòng)大學(xué)城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。到2008年底，大學(xué)城已初具規(guī)模，現(xiàn)已入駐高等院校10所，師生達(dá)10萬(wàn)人。重慶大學(xué)城自2003年開工建設(shè)以來(lái)，沙坪壩區(qū)積極協(xié)調(diào)各方力量，全力加快推進(jìn)大學(xué)城建設(shè)。3、大學(xué)城房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r重慶大學(xué)城房地產(chǎn)在龍湖、富力、卓越等一批實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)入駐后，助推大學(xué)城房地產(chǎn)的成熟；在今后的幾年發(fā)展中，趨于大學(xué)城的不斷建設(shè)和更多的商業(yè)人口入駐，房地產(chǎn)具有很好的發(fā)展?jié)摿?。?xiàng)目情況分析1、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目選址位于重慶大學(xué)城A-X號(hào)地塊，大學(xué)城東南邊緣。用地東臨歌樂(lè)山國(guó)家級(jí)森林公園，西靠縉云山國(guó)家級(jí)森林公園，北有大學(xué)城入口3Km2的人工湖及景觀大道，南臨梁灘河、寨山坪。規(guī)劃區(qū)周邊自然環(huán)境優(yōu)美，視線開闊，現(xiàn)狀用地多為水田和農(nóng)宅，地形微有起伏，地質(zhì)條件良好，適宜城市建設(shè)用地條件。2、場(chǎng)地自然條件場(chǎng)地地勢(shì)北高南低，中間高、四周低，地形高差起伏相對(duì)較大。復(fù)雜的地形為小區(qū)的建設(shè)增加了難度，同時(shí)也使小區(qū)呈現(xiàn)多樣化空間布局和豐富的視線特征成為可能，有利于住宅區(qū)山地特色的營(yíng)造。同時(shí)，這種山水相伴的格局也為小區(qū)的生態(tài)建設(shè)及景觀環(huán)境的營(yíng)造提供了有利的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。3、項(xiàng)目可比樓盤對(duì)比表樓盤建筑類型均價(jià)元/平方米容積率綠化率裝修狀況所在地富力城瀚湖高層57001.930%精裝重師對(duì)面花園洋房6380龍湖睿城別墅7200160%毛胚重大東門高層5300東方劍橋高層48001.930.27%毛胚重大東門側(cè)龍湖東橋郡聯(lián)排，雙拼別墅7500150%毛胚電子校往大學(xué)城路上4、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：方位優(yōu)勢(shì)：處于科技大道主干道上，位于大學(xué)城的入口出，靠近高速路口。建筑類型優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目中既有高層建筑，又有花園洋房，還有一定量的別墅。囊括性強(qiáng)，適合各層人群的不同需求。環(huán)境優(yōu)勢(shì):有3平方公里的人工湖和景觀大道，視線開闊。劣勢(shì):企業(yè)品牌劣勢(shì)：與龍湖等大型房地產(chǎn)起來(lái)比較起來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)力不夠，沒(méi)有足夠的品牌效益。面積受限劣勢(shì)：在15公頃的面積，要容下20000平米的建筑面積，有點(diǎn)擁擠。機(jī)會(huì)：政策機(jī)會(huì)：大學(xué)城作為一個(gè)特殊的項(xiàng)目本身就在政策上具有傾向性，身為其中一員當(dāng)然也受到影響。產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)：從國(guó)家的宏觀政策看，房地產(chǎn)業(yè)正處于并將在很長(zhǎng)一段時(shí)間處于火熱的階段。競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)方面，主要是來(lái)自周邊樓盤。有富力城和龍湖睿城兩個(gè)大品牌具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。5、項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)產(chǎn)品類型一期二期三期四期面積（m2）高層（元/m2）4896538659246517100000花園洋房（元/m2）621868407524827650000別墅（元/m2）7648841392541017950000均價(jià)5915650671577872項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)定位用地性質(zhì)為商業(yè)住宅用地。項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模為20000平方米，其中高層住宅10000平方米，花園洋房5000平方米，別墅5000平方米。（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間為3年，報(bào)批手續(xù)時(shí)間約3個(gè)月，建設(shè)期2年，具體進(jìn)度如下表：項(xiàng)目時(shí)間（季度）201020112012123456789101112前期報(bào)批建設(shè)期投入20%40%30%10%銷售期銷量10%30%40%20%財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)投資估算項(xiàng)目總投資序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)量樓面分?jǐn)偪們r(jià)說(shuō)明(元/m2)(萬(wàn)平方米）(元/m2)(萬(wàn)元)投資總額2420483981土地費(fèi)用7501556311250土地費(fèi)按50萬(wàn)/畝估算2前期工程費(fèi)用200151503000200元/m2,包括設(shè)計(jì)、勘查、人防、可研、招投標(biāo)費(fèi)、土地平整等3建安工程費(fèi)1000201000200001000元/m24基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)200202004000包括水電氣工程、道路管網(wǎng)、智能化、人防、園林工程等5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)861712.51、2、3項(xiàng)和的5%6管理費(fèi)用30600200萬(wàn)/年，3年計(jì)7財(cái)務(wù)費(fèi)用20039961-5項(xiàng)和的10%8營(yíng)銷費(fèi)用1923839銷售收入的2.5%銷售收入估算產(chǎn)品類型一期二期三期四期合計(jì)高層（元/m2）4896538659246517花園洋房（元/m2）6218684075248276別墅（元/m2）76488413925410179均價(jià)5915650671577872銷售量（萬(wàn)m2）268420銷售收入（萬(wàn)元）11829390365725231489139606靜態(tài)利潤(rùn)分析利潤(rùn)表利潤(rùn)估算表序號(hào)項(xiàng)目備注1銷售收入1396052總投入483983靜態(tài)利潤(rùn)95553不考慮所得稅、土地增值稅4利潤(rùn)率(%)197%5所得稅23888按利潤(rùn)的25%6凈利潤(rùn)716657凈利潤(rùn)率（%）148%根據(jù)計(jì)算可知，當(dāng)土地成本達(dá)到50萬(wàn)/畝的時(shí)候，本項(xiàng)目的凈利潤(rùn)大約為71665萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率為148%，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)上的可行性。動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、現(xiàn)金流量表估算項(xiàng)目時(shí)間（季度）合計(jì)1234567891011121現(xiàn)金流出14300262126215192.553674081443018592034748399399440531.1土地及前期2建設(shè)費(fèi)25712571514351433857385712861286257131.3管理費(fèi)用5050505050505050505050506001.4財(cái)務(wù)管理142525725751451438638612912900039961.5營(yíng)銷費(fèi)用17517552452469869834934934902現(xiàn)金流入000059155915195181951815744157442.1銷售收入591559151951819518286262862615744157441396063靜態(tài)分析28626286263.1凈現(xiàn)金流量(14300)(2621)(2621)(5193)5471833150871765926593278781534515345955533.2累計(jì)凈現(xiàn)金流量(14300)(16921)(19543)(24735)(24188)(22354)(7267)1039236984648628020895553靜態(tài)投資回收期7.44動(dòng)態(tài)分析（季度2%）4.1現(xiàn)值(14020)(2519)(2470)(4797)4961628131351507222251228701234212100760864.2累計(jì)現(xiàn)值(14020)(16539)(19009)(23806)(23310)(21683)(8548)6524287755164563986760864.3NPV678224.4IRR24%4.5動(dòng)態(tài)投資回收期8.6通過(guò)計(jì)算該項(xiàng)目的靜態(tài)回收期為7.4年，動(dòng)態(tài)投資回收期為8.6年，凈現(xiàn)值為606572萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為24%。當(dāng)土地價(jià)格為50萬(wàn)/畝時(shí)，項(xiàng)目有較大抗風(fēng)險(xiǎn)性，有較大收益空間，可行性強(qiáng)。有分析得出本項(xiàng)目收益可觀經(jīng)濟(jì)可行性強(qiáng)。敏感性分析敏感性分析初始狀態(tài)變化后狀態(tài)變化率敏感性系數(shù)臨界值收入13960615356610%165%0.32NPV633127374216%通過(guò)計(jì)算當(dāng)一期高層、花園洋房、別墅單價(jià)都下降到32%時(shí)，NPV為零。所以該項(xiàng)目的單價(jià)大于現(xiàn)在價(jià)格的32%的時(shí)候項(xiàng)目是盈利的。結(jié)論（一）項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，大學(xué)城建設(shè)飛速發(fā)展，政府對(duì)大學(xué)城經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)作了良好的規(guī)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境良好，人們的購(gòu)買力水平不斷提高，消費(fèi)觀念逐漸進(jìn)步等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。（二）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總投資：48