成都寫字樓年度市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

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《銷售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+4879份資料2007年成都寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2007.11目錄一、成都房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)最新情況分析………………3－10頁(yè)二、成都商業(yè)、商務(wù)寫字間市場(chǎng)最新市場(chǎng)情況分析…………………11－18頁(yè)三、項(xiàng)目所在區(qū)域“跳傘塔—科華北路—紅瓦寺”商業(yè)帶商業(yè)、商務(wù)寫字間最新市場(chǎng)情況分析…19－29頁(yè)四、寫字樓消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查分析……………30－55頁(yè)附件一：成都市甲級(jí)、乙級(jí)寫字間情況說(shuō)明一覽表……………………56－60頁(yè)附件二：項(xiàng)目可比競(jìng)品——成都典型乙級(jí)寫字樓情況一覽……………61－68頁(yè)一、成都房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)最新情況分析2007年1-8月，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺；中小戶型住房供銷量增長(zhǎng)迅速，90平方米以下住房占比不斷提高。受國(guó)家在成都設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)等因素的影響，2007年需求仍然旺盛，無(wú)論商品房還是二手房、住宅還是非住宅、五城區(qū)還是郊區(qū)（市）縣，成交量都明顯放大；房?jī)r(jià)也穩(wěn)步上揚(yáng)，但漲幅有所回落，由于五城區(qū)供應(yīng)充分，房?jī)r(jià)漲幅得到有效控制。1、商品房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，五城區(qū)增長(zhǎng)幅度更大。1-8月，全市商品房新增供應(yīng)1837.62萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.0%；其中商品住宅新增供應(yīng)1558.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.0%。其中7-8月份新增供應(yīng)商品住宅475.63萬(wàn)平方米，月均比前六個(gè)月高出31.8%。同期，五城區(qū)商品房新增供應(yīng)989.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.1%；其中商品住宅新增供應(yīng)800.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.7%。其中7-8月份新增供應(yīng)商品住宅293.77萬(wàn)平方米，月均比前六個(gè)月高出74%。同期，郊區(qū)（市）縣商品房新增供應(yīng)848.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.9%；其中商品住宅新增供應(yīng)757.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.5%。其中7-8月份新增供應(yīng)商品住宅181.86萬(wàn)平方米，月均比前六個(gè)月減少5.3%。2、商品房市場(chǎng)需求旺盛。1-8月，全市商品房成交1743.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.4%；其中商品住宅成交1565.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.4%。其中7-8月份成交商品住宅556.89萬(wàn)平方米，月均比前六個(gè)月高出65.6%。同期，五城區(qū)商品房成交883.75萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47.7%。其中：商品住宅成交763.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.6%。其中7-8月份成交商品住宅265.53萬(wàn)平方米，月均比前六個(gè)月高出60%。同期，郊區(qū)（市）縣商品房成交860.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.3%；其中商品住宅成交802.21萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.0%。其中7-8月份成交商品住宅291.36萬(wàn)平方米，月均比前六個(gè)月高出71.1%。3、五城區(qū)商品住房供需相對(duì)平衡，但郊區(qū)（市）縣出現(xiàn)短期供不應(yīng)求現(xiàn)象。1-8月，全市商品房、商品住宅供銷比分別為1.054、0.996。同期，五城區(qū)商品房、商品住宅供銷比分別達(dá)到了1.119、1.049，處于幾年來(lái)的相對(duì)高位。雖然7-8月份五城區(qū)商品住房成交量大幅增長(zhǎng)，但同期新增供應(yīng)充分放量明顯，使得當(dāng)期供銷比達(dá)到1.106，比上半年提高8.7%。同期，郊區(qū)（市）縣商品房、商品住宅供銷比分別為0.986、0.945。4、房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，漲幅有所回落。受國(guó)家在成都設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)等因素的影響，近期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但8月漲幅有所回落。1-8月，全市商品房成交均價(jià)為4071元/平方米，其中商品住宅成交均價(jià)為3981元/平方米。同期，五城區(qū)商品房成交均價(jià)為4827元/平方米，同比上漲9.0%；其中住宅成交均價(jià)為4721元/平方米。其中8月份商品住宅成交均價(jià)為5038元/平方米，漲幅比上月降低1.1個(gè)百分點(diǎn)。5、非住宅供求狀況1-8月，五城區(qū)新增商業(yè)用房供應(yīng)58.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.1%；成交45.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1%，今年內(nèi)第一次變成正增長(zhǎng)；當(dāng)期供銷比也降為1.28，較1-7月有所降低，從供大于求逐步逼近供需平衡。同期，五城區(qū)新增辦公用房供應(yīng)31.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.3%；成交38.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)107.3%；當(dāng)期供銷比為0.81。6、2007年上半年，成都寫字樓市場(chǎng)回暖。2002、2003年兩年的供不應(yīng)求之后，2004年起成都寫字樓供應(yīng)量開始大幅度上升，三年增幅分別達(dá)到52.28％、83.44％、25.57％。相應(yīng)的，需求的增長(zhǎng)速度和卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上供給，供銷比不斷上升，2006年全市銷售面積甚至低于2005年，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)出供過于求的趨勢(shì)。然而，進(jìn)入2007年以后，1－8月成都五城區(qū)新增辦公用房供應(yīng)31.01萬(wàn)平米，銷售面積卻高達(dá)38.29萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)107.3％。其成交量已經(jīng)超過去年全年的成交量，供銷比0.81，自2004年以來(lái)首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。年份供應(yīng)面積（萬(wàn)平米）銷售面積（萬(wàn)平米）供銷比200211.3715.310.74200316.2217.120.95200424.723.021.07200545.3137.681.2200656.932.021.782007年1——8月31.0138.290.812002——2006年辦公用房供銷對(duì)比表二、成都商業(yè)、商務(wù)寫字間市場(chǎng)最新市場(chǎng)情況分析（一）、成都商業(yè)市場(chǎng)最新情況分析1、商業(yè)形態(tài)由集中走向分散，社區(qū)商業(yè)和綜合性商業(yè)將發(fā)展迅速。成都傳統(tǒng)CBD商業(yè)區(qū)即天府廣場(chǎng)與春熙路，不僅是成都的中央商業(yè)區(qū)，更扮演著整個(gè)西南地區(qū)商業(yè)中心的重要角色。時(shí)尚百貨、supermarket、步行街、精品專賣店……“成都商業(yè)核心區(qū)”的稱號(hào)當(dāng)之無(wú)愧。但是隨著城市擴(kuò)建的加速，住宅大盤的開發(fā)和成熟，生活配套類的社區(qū)商業(yè)開始逐漸成為居家生活不可缺少的部分。成都各區(qū)域商業(yè)中心成為近期區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的政策下引發(fā)的新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，這是城市進(jìn)程化，商業(yè)由集中走向分散的必然趨勢(shì)。2、外來(lái)資本巨頭空降成都，市中心商業(yè)廝殺白熱化成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度越來(lái)越快，其最明顯的特征莫過于地產(chǎn)大顎云集的密度越來(lái)越高。2007年，這樣的勢(shì)頭再度被大大加強(qiáng)，并主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)上。九龍倉(cāng)在東大街的項(xiàng)目將會(huì)以高端商住占據(jù)地標(biāo)位置，凱德置地也必將以大型復(fù)合商業(yè)點(diǎn)燃人民南路的商業(yè)市場(chǎng)，力迅市中心項(xiàng)目據(jù)稱將創(chuàng)造成都電梯高端商住單價(jià)新紀(jì)錄，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)放話表示將在成都投資開發(fā)至少3家大型商業(yè)、地產(chǎn)大腕在成都商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)上所表現(xiàn)出來(lái)的活躍異常，讓沉寂數(shù)年的成都商業(yè)地產(chǎn)迅速升溫，而市中心則表現(xiàn)得尤為明顯。2007年以來(lái)，市區(qū)內(nèi)具有商用性質(zhì)的物業(yè)正以極快的速度誕生。隨著中環(huán)廣場(chǎng)的重新包裝和新世界百貨、時(shí)尚摩爾財(cái)富中心店等的開業(yè)，拉開了主商圈的風(fēng)云戰(zhàn)火，西武百貨等頂級(jí)商業(yè)的開張使這個(gè)區(qū)域地產(chǎn)價(jià)值再度提升。加之剛剛亮相的伊斯丹百貨、正熙國(guó)際商業(yè)、群光百貨以及眾多暗中布局春熙商圈的大型商業(yè)，成都城區(qū)主商圈的競(jìng)爭(zhēng)將達(dá)到空前白熱化的程度。3、專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)將會(huì)逐漸集中化、規(guī)?；⒔紖^(qū)化從成都市未來(lái)5-10年的城市規(guī)劃來(lái)看，位于城市中的專業(yè)市場(chǎng)將會(huì)逐漸退出三環(huán)外，整個(gè)成都現(xiàn)有的專業(yè)市場(chǎng)，大部分將會(huì)面臨一次洗牌重組的過程。而這些專業(yè)市場(chǎng)在進(jìn)行重組時(shí)，會(huì)趨于集中化和規(guī)?；⑶沂袌?chǎng)細(xì)分還會(huì)進(jìn)一步的深化。從目前市場(chǎng)上各類專業(yè)市場(chǎng)以及各個(gè)行業(yè)聚集地的商業(yè)中心來(lái)看，均未能完全滿足市場(chǎng)需求。服裝專業(yè)市場(chǎng)主要分布在荷花池區(qū)域，區(qū)域商家承受能力以及市場(chǎng)容量均已達(dá)到飽和，但是在其它區(qū)域仍有發(fā)展服裝專業(yè)市場(chǎng)的可能性。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為2005-2006年市場(chǎng)新興的專業(yè)市場(chǎng)形式，市場(chǎng)反應(yīng)不錯(cuò)，不過農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)問題，一直還是困擾這個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的最大問題。目前成都市上規(guī)模上檔次的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)不超過35個(gè)，造成居民生活極為不方便，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)未來(lái)仍有發(fā)展空間。其它專業(yè)市場(chǎng)隨著市場(chǎng)開發(fā)，區(qū)域逐漸飽和。4、開發(fā)商自留物業(yè)比例將增大隨著投資者逐漸成熟，開發(fā)商的實(shí)力逐漸增強(qiáng)，以及國(guó)家對(duì)產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的控制逐步加強(qiáng)，一些比較大型的賣場(chǎng)開發(fā)商不再考慮銷售，而是作為自留資產(chǎn)或者進(jìn)行其它渠道的融資。除了這些大賣場(chǎng)，開發(fā)商在開發(fā)其它類型的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)也更加慎重，現(xiàn)在開發(fā)商的融資渠道逐漸增多，商業(yè)地產(chǎn)自持比例將會(huì)開始增加。5、成都商業(yè)樓盤情況說(shuō)明在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)集中在市中心區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目多位大型的SHOPPING-MALL，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多為百貨、休閑娛樂、影院、超市、特色高檔餐飲等；租金方面，因口岸、商鋪面積、樓層不一樣，單價(jià)相差較大，租金單價(jià)區(qū)間大致在30--500元/平米；而不同類型的專業(yè)市場(chǎng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)則分布在特定區(qū)域，如以經(jīng)營(yíng)為主要業(yè)態(tài)的賽格廣場(chǎng)位于市中心的太升南路商圈，以經(jīng)營(yíng)電腦產(chǎn)品的@世界、數(shù)碼廣場(chǎng)則位于一環(huán)路上磨子橋IT商圈，其位置相對(duì)極好，租金也相對(duì)昂貴，租金單價(jià)區(qū)間在30--500元/平米；而集中在三環(huán)路以外的專業(yè)市場(chǎng)，如“八一家具城”，“富森美家居”，因位置相對(duì)較遠(yuǎn)，租金相對(duì)便宜得多。近年興起的社區(qū)商鋪，分布在剛剛建成的樓盤附近滿足社區(qū)居民的生活需求，如：雙楠小區(qū)內(nèi)的美食、玉林小區(qū)內(nèi)的服飾精品店，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要為餐飲、服飾、超市、干雜、茶房、美容院等等，因口岸位置不等，社區(qū)商鋪面積相對(duì)較小，面積區(qū)間集中在20--60平米之間，租金價(jià)格則集中在800--2000元/間。（二）、成都寫字樓市場(chǎng)最新情況分析1、2007年，寫字樓市場(chǎng)漸入春天今年成都的寫字樓市場(chǎng)無(wú)論從供應(yīng)還是需求上都呈現(xiàn)近兩年難得的供不應(yīng)求的局面。目前帶動(dòng)辦公樓租賃市場(chǎng)的力量，主要是成都的跨國(guó)公司相繼由乙級(jí)寫字樓、舊甲級(jí)寫字樓搬至新優(yōu)質(zhì)寫字樓。在此基礎(chǔ)上，今年本地寫字樓的租金已出現(xiàn)溫和增長(zhǎng)。同時(shí)，成都成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中地，企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園的需求也十分旺盛。2、成都的發(fā)展，試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立直接刺激寫字樓物業(yè)需求成都設(shè)立“試驗(yàn)區(qū)”后，注定會(huì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的關(guān)注焦點(diǎn)。西部開發(fā)的推進(jìn)，試驗(yàn)區(qū)設(shè)立的初見成效，都刺激著需求的增加。與此同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的持續(xù)看好也正增強(qiáng)本地實(shí)力公司的信心，帶來(lái)對(duì)辦公樓的升級(jí)需求。但是值得一提的是，跨國(guó)企業(yè)的需求卻并不樂觀，雖然成都有130多家500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入成都，但是具體分析，其中英特爾、諾基亞、愛立信等生產(chǎn)企業(yè)要么直接建廠、要么在高新區(qū)成立研發(fā)中心，真正需要在商務(wù)區(qū)租賃寫字樓的企業(yè)多為金融貿(mào)易類企業(yè)，而這些金融貿(mào)易企業(yè)大多又只是在成都成立了辦事處，因此對(duì)辦公面積的需求量并不能與北京、上海等發(fā)達(dá)城市相提并論。3、中期內(nèi)高檔寫字樓市場(chǎng)面臨考驗(yàn)，市場(chǎng)也許將會(huì)出現(xiàn)飽和，甚至?xí)霈F(xiàn)供過于求的局面。目前，成都高檔寫字樓有時(shí)代廣場(chǎng)、香格里拉、央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)、力寶大廈等，供應(yīng)總體量約50萬(wàn)平方米，而空置率較低，低空置率充分說(shuō)明了這個(gè)市場(chǎng)的健康程度。在成都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，預(yù)計(jì)三年后，成都高檔寫字樓新增加的樓盤有航空科技大廈、天府時(shí)代廣場(chǎng)、仁恒廣場(chǎng)、國(guó)航世紀(jì)中心、新希望大廈等在建或?qū)⒔ǖ捻?xiàng)目，供應(yīng)體量將達(dá)100萬(wàn)平方米左右，為現(xiàn)有的2倍。因此，3-5年，隨著眾多高檔寫字樓陸續(xù)投入市場(chǎng)后，高檔寫字樓供應(yīng)量將驟然增大，可能超過高檔物業(yè)需求的增長(zhǎng)速度，市場(chǎng)也許將會(huì)出現(xiàn)飽和，甚至?xí)霈F(xiàn)供過于求的局面。4、成都目前市面上的中高檔寫字樓硬件設(shè)配面臨考驗(yàn)長(zhǎng)期以來(lái)，成都寫字樓所謂的甲級(jí)、超甲級(jí)并沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，頂級(jí)寫字樓更像是一種約定俗成的統(tǒng)稱。許多開發(fā)商只把項(xiàng)目的硬件作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，而忽略了寫字樓本身應(yīng)有的軟性內(nèi)涵。硬件方面，近幾年成都寫字樓幾乎呈現(xiàn)“火拼”之勢(shì)。市場(chǎng)上許多寫字樓項(xiàng)目開始了無(wú)休止的硬件比拼：體量、高度、國(guó)外設(shè)計(jì)公司、建材、電梯、健身中心……所有能用的手段都用上，目的只有一個(gè)：打造所謂的超甲寫字樓！以至于整個(gè)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)“混戰(zhàn)”狀態(tài)，在甲級(jí)與超甲級(jí)的比拼中，寫字樓的賣點(diǎn)似乎正在模糊，甚至有專家稱成都寫字樓的硬件已可與深圳香港等地項(xiàng)目比肩，但事實(shí)上成都市場(chǎng)上無(wú)論是甲級(jí)寫字樓，乙級(jí)寫字樓、其硬件配套都維持在成都本土的水準(zhǔn)上難以與北京、上海、深圳同等寫字樓配套設(shè)施相媲美。隨著外來(lái)企業(yè)入駐成都，需求量的逐漸增大，成都的中高檔寫字樓逐漸將面臨前所未有的考驗(yàn)。5、成都寫字樓分布情況市中心和城南是成都寫字樓的主要分布區(qū)域，新建、擬建高級(jí)寫字樓主要分布在市中心CBD區(qū)域和人民南路天府大道沿線，呈傘形布局。市中心CBD高級(jí)寫字樓較集中的區(qū)域有：總府路-順城大街-南大街-人民南路的“十”字形區(qū)域、成都最為繁華和傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)春熙路-鹽市口-天府廣場(chǎng)一帶、被冠以“金融一條街”的順城大街-騾馬市一帶。而城南的寫字間則集中在武侯祠大街（高升橋）－漿洗街和人民南路一帶，開行國(guó)際、力寶大廈、達(dá)義·羅浮廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)、錢江鉑金城、華敏·翰尊國(guó)際、中鐵名人大廈等，它們也是成都目前最具代表性的新興寫字樓。另外，分布有豐德國(guó)際、商鼎國(guó)際、海關(guān)大廈、高新國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、川投調(diào)度中心等外觀現(xiàn)代、智能化程度很高的現(xiàn)代寫字樓項(xiàng)目的天府大道人民南路沿線周邊區(qū)域也已成一定規(guī)模，隨著市政府南遷、周邊配套不斷完善成熟、并依托地鐵1號(hào)線，該區(qū)域?qū)?huì)成為新的商務(wù)線。6、成都寫字樓租賃市場(chǎng)情況一覽在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，成都甲級(jí)寫字樓租金集中在80--150元/平米/月，且出租情況良好，出租率均達(dá)到80％以上，在配置中發(fā)現(xiàn)，其吊頂凈高集中在2.5--2.8米;老牌寫字樓的車位集中在200--400個(gè)之間，總建與車位數(shù)量之比在1/200--1/500之間，近年來(lái)修建的甲級(jí)寫字樓車位情況得到改善普遍在400個(gè)以上，商鼎國(guó)際更達(dá)到730個(gè)車位配置，其總建與車位數(shù)量之比也增加到1/80－1/200之間；老牌甲級(jí)寫字樓電梯數(shù)量集中在6--8部，總建與電梯之比集中在1/8000--1/10000之間，近年新建的寫字樓根據(jù)規(guī)模不同電梯數(shù)量集中在6--12部，更有力寶大廈電梯數(shù)量達(dá)到26部，總建與電梯之比增加到1/3000--1/7000。（詳見附件一）三、“跳傘塔——科華北路——紅瓦寺”區(qū)域商業(yè)、寫字間最新市場(chǎng)情況分析本項(xiàng)目位于科華北路東側(cè)臨靠一環(huán)路區(qū)域，我們將調(diào)研區(qū)域范圍鎖定為三部分，一是項(xiàng)目所處的科華北路餐飲一條街，二是一環(huán)路南一段即九眼橋川大校園商圈，三是一環(huán)路南二段靠近人民南路的IT經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈。調(diào)查區(qū)域分布圖如下所示：（一）、科華北路區(qū)域商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)情況說(shuō)明1、科華北路區(qū)域商業(yè)情況：受川大校園經(jīng)濟(jì)以及老棕北、棕南的高品質(zhì)社區(qū)消費(fèi)習(xí)慣影響，本區(qū)域餐飲市場(chǎng)定位已經(jīng)十分明顯，區(qū)域內(nèi)中高檔中、西餐眾多，中餐如：公館菜、廣闊天地、鹽府人家等，西餐如：祖母的廚房、歐洲房子等，其經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好。區(qū)域內(nèi)休閑娛樂也很發(fā)達(dá)，如茶坊、咖啡廳、KTV等，如：阿郎故事、良木緣、賓諾咖啡、ATT等等，經(jīng)營(yíng)狀況也很不錯(cuò)。受經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的影響，市場(chǎng)所需面積區(qū)間跨度較大，集中在5——500平米左右；租金水平與面積區(qū)間掛鉤，5－50平米的小面積商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)較高，在150——200元/平米左右，100平米以上的商鋪根據(jù)位置情況一般在70－150元/平米左右。業(yè)態(tài)所占區(qū)域商業(yè)數(shù)量比例面積區(qū)間租金經(jīng)營(yíng)狀況餐飲（小型快餐店、中高檔中餐、西餐）40％40——500平米70——150元/平米良好休閑娛樂場(chǎng)所（茶樓、咖啡廳、KTV）20％200——400平米70——80元/平米良好服裝（外貿(mào)中高檔服裝店）20％10——100平米60——200元/平米一般其它（干雜店、銀行、花店、航空售票等）20％5——300平米100——200元/平米良好2、商務(wù)寫字樓市場(chǎng)本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)以傳統(tǒng)的寫字樓為主，他們的特點(diǎn)是：多建于90年代，外立面陳舊，配套相對(duì)落后，但依靠其優(yōu)越的地理位置，較低的租金水平，出租率較高。隨著力寶大廈以甲級(jí)寫字樓的身份入駐將提升區(qū)域品質(zhì)提升?？迫A北路中檔寫字樓情況一覽表樓盤名稱樓盤形態(tài)租金（元/平米）出租率入駐企業(yè)情況配套設(shè)施宏地大廈商鋪＋寫字樓50（精裝）95％含8元/平米物管費(fèi)，地下停車場(chǎng)租金200—250元/月電梯3部（其中1部為觀光電梯），地下停車場(chǎng)科華大廈商鋪＋寫字樓3585％以房產(chǎn)公司、廣告公司、裝飾工程公司為主電梯1部，會(huì)議中心地面停車場(chǎng)亞太廣場(chǎng)商鋪＋寫字樓30－35100%中小型公司為主地下停車場(chǎng)三強(qiáng)大廈商鋪＋寫字樓25－3060％以培訓(xùn)學(xué)校、證券公司、房產(chǎn)公司為主電梯1部建中大廈寫字樓3075％以中小型廣告公司、印刷公司、票務(wù)公司、電子科技公司為主電梯2部，商務(wù)中心區(qū)域甲級(jí)寫字樓——力寶大廈（1）基本資料開發(fā)商

四川盛唐投資置業(yè)總建72252平米產(chǎn)品形態(tài)3層商業(yè)群樓+23層甲級(jí)寫字樓面積區(qū)間180-1000平米價(jià)格均價(jià)：12000元/平方米租金85——120元/平米物管費(fèi)16元/平米公攤25%容積率9.56綠地率5%

車位408個(gè)電梯24部物管公司世邦魏理仕交房時(shí)間2021年初備注目前銷售近半（2）價(jià)格情況產(chǎn)品形態(tài)銷售價(jià)格出租價(jià)格寫字間12000元/平米85－120元/平米商鋪1F：30000元/平米，2F：20000元/平米300元/平米·月180—200元/平米·月備注3F希望整層銷售，價(jià)格未定（3）業(yè)態(tài)規(guī)劃力寶大廈4—23層為寫字間，主要客戶群體定位在大型跨國(guó)企業(yè)、全國(guó)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。例如世界五百?gòu)?qiáng)的荷蘭TNT公司中國(guó)西南總部、新加坡偉創(chuàng)力公司等。其中15—19層為力寶集團(tuán)自用，做為力寶西南總部。力寶大廈商業(yè)集中在裙樓部分，共3層，單層面積在3000平米左右。一層統(tǒng)一規(guī)劃為金融中心、品牌服裝、皮具和奢侈品；二層規(guī)劃為品牌餐飲茶房；三層規(guī)劃為大型生態(tài)健身中心。其中一層和二層的部分位置已經(jīng)租給銀行。（二）、磨子橋至九眼橋一環(huán)路南一段（川大校園經(jīng)濟(jì)圈）區(qū)域1、區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)情況說(shuō)明區(qū)域商業(yè)主要受磨子橋IT商圈、川大校園經(jīng)濟(jì)圈的利好影響，業(yè)態(tài)多以餐飲、網(wǎng)吧、IT服務(wù)衍生行業(yè)為主；面積區(qū)間多為20－80平米的小面積；租金水平在65－90元/㎡·月之間，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。業(yè)態(tài)所占區(qū)域商業(yè)數(shù)量比例面積區(qū)間（㎡）租金（元/㎡·月）經(jīng)營(yíng)狀況餐飲25%50—14065－85良好服裝18%20—50070－90良好IT、辦公用品、琴行、網(wǎng)吧39％30—30065左右良好其他（金融、醫(yī)療、干雜、飾品等）18%15－40065－90良好2、區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)情況本區(qū)域?qū)懽珠g也多以中檔品質(zhì)為主，其特點(diǎn)是外立面陳舊，硬件配套、軟件服務(wù)落后，尤其是停車?yán)щy；本區(qū)域租金便宜，入駐公司多以中小公司為主，入駐率較高。名稱地址租金（元/㎡·月）面積（㎡）物管（元/㎡·月）電梯車位（個(gè)）出租率入駐企業(yè)普利大廈一環(huán)路南一段20-2860－3001.54部25090%以上以中小型科技、電子、網(wǎng)絡(luò)公司為主，還有部分圖形設(shè)計(jì)、食品、裝飾公司。川音大廈一環(huán)路南一段35—5050－300含在租金內(nèi)2部5090%以上金頂大廈一環(huán)路南一段20-3035－200含在租金內(nèi)無(wú)3080%金城大廈一環(huán)路南一段30-5050－300含在租金內(nèi)2部4090%望江科技樓一環(huán)路南一段25-3030以上含在租金內(nèi)1部8090%紅瓦大廈一環(huán)路南二段40－4540－5001.52部地下200地上5095％萬(wàn)源大廈一環(huán)路東五段20—3050以上含在租金內(nèi)1部8090%區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)情況一覽表3、磨子橋至人民南路即一環(huán)路南二段（電腦城商圈）（1）、磨子橋商圈商業(yè)情況該區(qū)域是成都市傳統(tǒng)的IT商業(yè)區(qū)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)密集，IT、耗材占到商鋪比例的82％；該區(qū)域餐飲和金融規(guī)模較小，主要是為該區(qū)域IT產(chǎn)業(yè)從業(yè)者服務(wù)，屬附屬性產(chǎn)業(yè)。業(yè)態(tài)所占區(qū)域商業(yè)數(shù)量比例面積區(qū)間（㎡）租金（元/㎡·月）經(jīng)營(yíng)狀況IT、耗材82％12—150110－220左右良好餐飲9％30－80120－170左右良好金融9％10－200100－200左右良好（2）區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)情況該區(qū)域?qū)懽珠g配套設(shè)施較為齊全，有充足的停車位，相對(duì)于科華北路和一環(huán)路南一段來(lái)說(shuō)租金水平較高；該區(qū)域?qū)懽珠g入駐率較高，入駐企業(yè)以以中小型科技、電子、網(wǎng)絡(luò)公司為主，主要是因?yàn)樵搮^(qū)域是成都市傳統(tǒng)的IT商業(yè)區(qū)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)密集；磨子橋商圈寫字間調(diào)查表名稱新世紀(jì)電腦城@世界數(shù)碼廣場(chǎng)面積（㎡）120——17070——18025——110（可打通）租金（元/㎡·月）25－3556（含物管，水，電）45物管費(fèi)（元/㎡·月）1.5——7地下停車位260300300停車費(fèi)（元/㎡·月）250——350200——300300入駐率83%95%63%入駐企業(yè)業(yè)態(tài)以中小型科技、電子、網(wǎng)絡(luò)公司為主以中小型科技、電子、網(wǎng)絡(luò)公司及保險(xiǎn)公司為主以中小型科技、電子、網(wǎng)絡(luò)公司為主配套四部電梯，地下停車場(chǎng)。六部電梯，地下停車場(chǎng)。八部電梯，地下停車場(chǎng)。建成年份2000年2003年2002年區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論寫字樓市場(chǎng)：依靠?jī)?yōu)越的地理位置，成熟的社區(qū)配套，區(qū)域內(nèi)中檔寫字樓出租情況普遍良好，但隨著成都商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的日趨成熟，2000年以前修建的中檔寫字間已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)需求。對(duì)區(qū)域內(nèi)再次市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)區(qū)域在日漸成熟的同時(shí)，更向品質(zhì)化，高檔化靠近，為滿足入駐企業(yè)的需要，外立面翻新的紅瓦大廈就是最好的例子?？迫A北路中檔傳統(tǒng)寫字樓三強(qiáng)大廈的出租率僅為60％，而位于人民南路——磨子橋——九眼橋（川大校園經(jīng)濟(jì)圈和IT經(jīng)濟(jì)圈）的2000年以后修建的中檔寫字樓出租率則在90％以上。區(qū)域租金在25—50元/㎡·月之間。價(jià)格差異主要受寫字間硬件配套、交通出入情況及整體市場(chǎng)定位的影響。配套設(shè)施對(duì)租金水平影響較大。由以上數(shù)據(jù)可以看出區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施相對(duì)齊全的寫字間出租情況都較好，租金水平較高，如@世界，數(shù)碼廣場(chǎng)；反之則低，如三強(qiáng)大廈、萬(wàn)源大廈。寫字樓設(shè)施較為陳舊，入駐企業(yè)以中小型公司為主。區(qū)域內(nèi)寫字樓基本上為上世紀(jì)90年代初修建，設(shè)施較為陳舊，不能滿足一些大中型企業(yè)的要求，入駐企業(yè)以中小公司為主，一定程度上縮小了自身的市場(chǎng)范圍。力寶大廈的修建，在一定程度上填補(bǔ)了該區(qū)域的市場(chǎng)空白。力寶大廈由世界500強(qiáng)的力寶集團(tuán)打造，定位瞄準(zhǔn)成都市的高端寫字樓市場(chǎng)，其規(guī)模較大，共23層，建筑面積72252平米，電梯、停車位及里面造型都是甲級(jí)配置。商業(yè)市場(chǎng)：科華北路商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好，生意火爆，這主要是因?yàn)榭迫A北路本身就處于城市中心，交通便利，同時(shí)是川大校園經(jīng)濟(jì)圈、磨子橋IT經(jīng)濟(jì)圈和領(lǐng)事館區(qū)的交匯處，成都市早期的富人聚居區(qū)棕北小區(qū)和棕南小區(qū)也坐落于此，常住人口較多，消費(fèi)能力較強(qiáng)；科華北路商鋪?zhàn)饨鹚皆?0—240元/平米·月左右，因面積不同有較大差異，面積越小單位租金越高，面積越大租金越低?？迫A北路商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例最大的是餐飲、服裝和休閑娛樂。其中餐飲尤為發(fā)達(dá)，已經(jīng)形成一定的規(guī)模，匯集了以公館菜、自貢鹽幫菜、蜀江春等為代表的中高檔中餐和以祖母的廚房、歐洲房子為代表的中高檔西餐；餐飲、服裝和休閑娛樂三個(gè)產(chǎn)業(yè)的共同特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)面積較大，租期較長(zhǎng)，是商鋪投資者長(zhǎng)期穩(wěn)定、回款量較大、回收資金較快的產(chǎn)業(yè)。但與此同時(shí)，這三個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)于配套設(shè)施有一定的要求，特別表現(xiàn)為充足的停車位。四、寫字樓消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查分析為深入了解“川大孵化樓項(xiàng)目”市場(chǎng)情況及目標(biāo)客戶組成結(jié)構(gòu)，我公司組織市場(chǎng)部專業(yè)人員及相關(guān)市調(diào)人員對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽堑娜腭v企業(yè)、成都市同品質(zhì)寫字間樓盤的入駐企業(yè)及其他潛在目標(biāo)客戶進(jìn)行了問卷調(diào)查。1、調(diào)查時(shí)間：2007年10月19日——10月31日2、調(diào)查內(nèi)容：了解項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀；了解入駐區(qū)域企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、工作人員對(duì)目前其工作環(huán)境的滿意程度及不滿意的因素；深入分析本項(xiàng)目潛在客戶群的構(gòu)成及特性，分析區(qū)域消費(fèi)群體潛在需求傾向；了解同品質(zhì)寫字間樓盤入駐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、工作人員對(duì)目前其工作環(huán)境的滿意程度及不滿意的因素；3、調(diào)查方式：抽樣問卷調(diào)查、訪問、實(shí)地走訪4、調(diào)查范圍：科華北路莊士中心中?！じ窳滞瘟滞文プ訕?）、本次調(diào)查區(qū)域成“T”字形，橫向起于“一環(huán)路南二段與一環(huán)路南三段交匯處（莊士中心—磨子橋）”科華北路莊士中心中?！じ窳滞瘟滞文プ訕?）、針對(duì)本項(xiàng)目同等品質(zhì)寫字樓進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，該類寫字間普遍集中在人民南路、漿洗街、市中心區(qū)域?！巴焚|(zhì)寫字間”主要包括：貝特康派、天府綠洲、正成商翼、博傲大廈、銀谷基業(yè)。（詳見附件一）5、調(diào)研人員組織構(gòu)架以及職責(zé)分工針對(duì)調(diào)查區(qū)域由三個(gè)各具特色地段組成，此次調(diào)研分成三個(gè)小組分別展開市調(diào)活動(dòng)：調(diào)研人員組織構(gòu)架““川大科技孵化樓”調(diào)研負(fù)責(zé)人1組科華北路、九眼橋調(diào)研組組長(zhǎng)（李涵）2組莊士中心—磨子橋、人民南路調(diào)研組組長(zhǎng)（吳麗）（吳麗）3組磨子橋—市中心、漿洗街調(diào)研組組長(zhǎng)（蔡軍）調(diào)查員調(diào)查員調(diào)查員調(diào)查員調(diào)查員調(diào)查員調(diào)研人員職責(zé)及分工：職位職責(zé)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人深入了解“川大孵化樓”項(xiàng)目負(fù)責(zé)地產(chǎn)調(diào)研設(shè)計(jì)及實(shí)施安排落實(shí)調(diào)研職務(wù)構(gòu)架及人員安排負(fù)責(zé)工作的分配、安排及地產(chǎn)調(diào)研培訓(xùn)負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)整理及分析負(fù)責(zé)撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)研組長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)該組內(nèi)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研督導(dǎo)監(jiān)控調(diào)查員的調(diào)查全程負(fù)責(zé)調(diào)查資料的整理和分析協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行調(diào)研報(bào)告的撰寫調(diào)查員負(fù)責(zé)調(diào)查內(nèi)容的具體執(zhí)行協(xié)助調(diào)研組長(zhǎng)整理調(diào)查資料協(xié)助調(diào)研組長(zhǎng)對(duì)調(diào)查資料的核實(shí)6、時(shí)間進(jìn)度及計(jì)劃控制事項(xiàng)與天數(shù)12345678910111213研討會(huì)確定調(diào)查區(qū)域及調(diào)查范圍內(nèi)容設(shè)計(jì)問卷/訪問方法準(zhǔn)備相關(guān)文件招聘訪問員購(gòu)買禮品培訓(xùn)訪問員反饋意見、修改問卷正式訪問整理數(shù)據(jù)查漏補(bǔ)缺、尋訪潛在客戶分析整理數(shù)據(jù)7、問卷情況目標(biāo)任務(wù)300份，實(shí)際發(fā)生321份，其中有效問卷293份。其中：“磨子橋－科華北路—紅瓦寺”區(qū)域問卷調(diào)查共計(jì)230份問卷，經(jīng)過篩選、統(tǒng)計(jì)，其中有效問卷210份。在針對(duì)“同品質(zhì)寫字間”共進(jìn)行了91份問卷調(diào)查，經(jīng)過篩選、統(tǒng)計(jì)，其中有效問卷83份。8、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析1）“磨子橋－科華北路—紅瓦寺”區(qū)域在我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，分布在本區(qū)域?qū)懽珠g的公司主要為“電子科技、通訊、廣告、房地產(chǎn)、金融證券、教育”等。其中入駐于“科華北路”的寫字樓形態(tài)較為豐富，主要以“廣告、房地產(chǎn)、金融證券、教育”為主；而受電腦城商圈影響，入駐“磨子橋——紅瓦寺”區(qū)域?qū)懽謽菢I(yè)態(tài)則以“電子科技”為主，“通訊、廣告、房地產(chǎn)、金融證券、教育”為輔；與之相連的“磨子橋——跳傘塔”區(qū)域，因?yàn)樯硖庪娔X城商圈，入駐區(qū)域的寫字樓業(yè)態(tài)則基本為與電腦息息相關(guān)的“電子科技”產(chǎn)業(yè)。問卷調(diào)查情況一覽（1）、您對(duì)目前的工作區(qū)域，最為滿意的是（多選）：A便利的交通體系（公交車次多、打的便利、自駕車出入城方便）B美食聚集地，有豐富的飲食種類可供選擇C完善的生活環(huán)境（好又多、川大校園經(jīng)濟(jì)圈等提供豐富的購(gòu)物環(huán)境）D緊靠電腦城市場(chǎng)為工作帶來(lái)便利E其它在調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)，大部分的受訪者對(duì)其工作區(qū)域周邊配套更傾向于選擇“便利的交通體系”這個(gè)選項(xiàng)，占總調(diào)查人數(shù)的72%以上。這不難理解，上班一族雖然經(jīng)?；顒?dòng)在辦公室周邊區(qū)域，但更多的生活?yuàn)蕵肥窃谧约杭彝プ∷母浇鼇?lái)完成的，工作中他們更注重的是時(shí)間和效率。便利的交通體系，能夠有效地減少等車、坐車和轉(zhuǎn)車的時(shí)間，使他們能有更多的時(shí)間用于休息娛樂之用。其他被選擇較多的選項(xiàng)就是“完善的生活環(huán)境”和“緊靠電腦城市場(chǎng)為工作帶來(lái)的便利”。其中，在“緊靠電腦城”這一選項(xiàng)是針對(duì)科華北路和紅瓦寺——跳傘塔這兩個(gè)區(qū)域的，當(dāng)中約24%的受訪者作出了這個(gè)選擇。這主要與這一地段較為成熟的科技氛圍密不可分的，因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)在紅瓦寺到跳傘塔這一路段上的公司，主要以通訊、電子和網(wǎng)絡(luò)為主，他們自然需要電腦城這個(gè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)商圈支持基地。（2）、工作之余，您是否在區(qū)域內(nèi)逛街/購(gòu)物/就餐：A經(jīng)常B偶爾C從不我們了解到，有約59%的受訪者表示偶爾到該區(qū)域進(jìn)行就餐、購(gòu)物等活動(dòng)，也有大約40%的受訪者選擇了經(jīng)常購(gòu)物和就餐。這表示，在這幾個(gè)區(qū)域中的商業(yè)發(fā)展條件非常優(yōu)厚的，也說(shuō)明了寫字樓中的工作人員，工作間隙有一定的消費(fèi)欲望。（3）、目前，您所在公司辦公地點(diǎn)面積為：A50——100平米B100——200平米C200——300平米D其它（10個(gè)300平米以上，4個(gè)50平米以下）在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，入駐區(qū)域的企業(yè)以中小規(guī)模為主，所以100——200平米的辦公面積是區(qū)域內(nèi)企業(yè)的主力面積，其次是“50平米——100平米”。（4）、您對(duì)目前工作的寫字樓環(huán)境最為滿意的是：A便利的交通B周邊購(gòu)物較為方便C地段較好，租金相對(duì)便宜D寫字間設(shè)施能夠滿足工作需求E其它“便利的交通”是區(qū)域企業(yè)對(duì)目前所在寫字樓環(huán)境最滿意的地方，其次“地段和租金”也是吸引各大企業(yè)入駐區(qū)域的原因。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，入駐較為陳舊寫字樓（如科華大廈）的中小型企業(yè)，吸引其入駐的因素來(lái)自區(qū)域外在的環(huán)境或便宜的租金，而不是寫字樓自身的品質(zhì)和配套。（5）、您對(duì)目前工作環(huán)境最不滿意的是：A電梯數(shù)量較少，不能滿足上下班高峰期的需要B外立面較為陳舊影響寫字樓品質(zhì)形象C寫字樓智能化系統(tǒng)相對(duì)落后D寫字間硬件配套相對(duì)落后（如，洗手間環(huán)境較差且不夠用，沒有員工休閑場(chǎng)所等）E其它：（）在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對(duì)目前寫字樓不滿意的地方集中體現(xiàn)在電梯數(shù)量上。其他方面，寫字樓的硬件配套設(shè)施相對(duì)落后也是入駐企業(yè)不滿意的問題所在。例如凱悅新城，商住兩用性質(zhì)影響其品質(zhì)；其寫字樓主要集中在東側(cè)，而東側(cè)只有一臺(tái)電梯為十幾層的大廈提供服務(wù)，入駐企業(yè)對(duì)其抱怨不斷；其樓道狹長(zhǎng)，沒有設(shè)置路燈，步入寫字樓內(nèi)，陰沉感覺，辦公非常不方便。（6）、在寫字間配套中，您最看中的是：A寫字樓外立面B豪華大堂C電梯數(shù)量D抽煙區(qū)、商務(wù)餐廳及茶樓E停車位數(shù)量F綠化休閑露臺(tái)、景觀G：其它在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“電梯數(shù)量”和“綠化休閑露臺(tái)、景觀”是最受關(guān)注的寫字間配套。多數(shù)受訪企業(yè)表示，電梯數(shù)量不能滿足上下班高峰時(shí)間的需求，而電梯速度、運(yùn)行狀況也是多數(shù)企業(yè)不滿意的一大因素。“綠化休閑露臺(tái)、景觀”是受訪企業(yè)最為期待的配套，大多數(shù)企業(yè)表示，目前工作環(huán)境較為壓抑，如果有“綠化休閑露臺(tái)、景觀”將為工作增加不少的樂趣。（7）、您最鐘意的寫字樓外立面風(fēng)格是：A以淺色為主的簡(jiǎn)約風(fēng)格B以深色為主的厚重大氣風(fēng)格C獨(dú)樹一幟的個(gè)性風(fēng)格D帶有“川西名居風(fēng)格”元素的外立面E豪華玻璃幕墻F其它從數(shù)據(jù)上看，36%的企業(yè)選擇了淺色的簡(jiǎn)約風(fēng)格，是最受歡迎的外立面風(fēng)格。其次是豪華玻璃幕墻也得到了許多受訪企業(yè)的認(rèn)可，但是從成本上考慮，幕墻多用于甲級(jí)寫字樓，且成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通外立面。（8）、您對(duì)寫字樓智能化系統(tǒng)中最為看中的是：A辦公智能化（如：辦公室內(nèi)電力負(fù)荷）B樓宇智能化（如：電梯運(yùn)行情況）C通信傳輸智能化（如：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途）D消防智能化（如：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警器）E安保智能化（如：大廳、電梯監(jiān)控系統(tǒng)）多數(shù)受訪企業(yè)表示智能化系統(tǒng)是寫字間重要的配套之一，五大智能化系統(tǒng)對(duì)于寫字樓的重要性不分伯仲，從調(diào)查數(shù)據(jù)中表現(xiàn)“辦公智能化”和“通信傳輸智能化”在企業(yè)關(guān)注度中稍稍領(lǐng)先。（9）、您對(duì)您所在寫字樓提供的物業(yè)管理是否滿意：A滿意B一般C不滿意D沒有感覺絕大部分人給出了“一般”這個(gè)模糊的答案，都覺得物業(yè)管理并沒有什么特別出彩的地方，但是也挑不出太大的毛病。不過多數(shù)企業(yè)表示，物管內(nèi)容可以增設(shè)多一些，增加比如象“火車票、機(jī)票、酒店定購(gòu)”等人性化服務(wù)為企業(yè)辦公提供更大的便利。（10）、您平常獲知信息的主要途徑：A戶外廣告B報(bào)紙C網(wǎng)絡(luò)D圍墻廣告E朋友介紹F雜志G其它途徑通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)工具，是人們獲取信息的主要手段；而報(bào)紙作為傳統(tǒng)的信息工具，它所具備的便攜性和即時(shí)性，使得人們也樂于利用它來(lái)獲得所需要的信息。所以，多數(shù)人選擇了這兩個(gè)信息途徑，并不出人意料。另外，戶外廣告和雜志也是一些為大家所歡迎的信息手段。2）同品質(zhì)樓盤問卷調(diào)查情況一覽（1）、您對(duì)目前的工作區(qū)域，最為滿意的是：A便利的交通體系（公交車次多、打的便利、自駕車出入城方便）B美食聚集地，有豐富的飲食種類可供選擇C完善的生活環(huán)境D緊靠電腦城市場(chǎng)為工作帶來(lái)便利E其它區(qū)域配套分析。調(diào)查結(jié)果顯示，占77%的受訪人員普遍對(duì)該區(qū)域的交通體系表示滿意。同品質(zhì)的寫字間多集中在市中心、人民南路和漿洗街區(qū)域，四通八達(dá)，交通便利；但商圈專業(yè)特性、美食聚集地、完善的生活環(huán)境等因素都不如項(xiàng)目所在的區(qū)域。（2）、工作之余，您是否在區(qū)域內(nèi)逛街/購(gòu)物/就餐：A經(jīng)常B偶爾C從不數(shù)據(jù)顯示，有70%以上的受訪人員表示經(jīng)?；蚺紶柍鰜?lái)購(gòu)物、就餐，說(shuō)明其對(duì)周邊商業(yè)的依賴狀況是非常高的。周邊餐飲、咖啡廳、茶樓等商業(yè)良好的經(jīng)營(yíng)情況就是最大的例證。但同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)有24％的受訪人員從不逛街購(gòu)物，說(shuō)明這些中檔寫字樓的周邊配套還不夠完善或不能滿足商務(wù)寫字間人群的需要。這在項(xiàng)目所在的科華北路商圈中表現(xiàn)出完全不同的一面，說(shuō)明科華北路商圈完全具備發(fā)展中高檔寫字間的商務(wù)配套。3、目前，您所在公司辦公地點(diǎn)面積為：A50——100平米B100——200平米C200——300平米D其它（300以上）受經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的影響，入駐同品質(zhì)寫字樓的企業(yè)規(guī)模相對(duì)較大，辦公室面積一般在100平米——300平米之間。4、您對(duì)目前工作的寫字樓環(huán)境最為滿意的是：A便利的交通B周邊購(gòu)物較為方便C地段較好，租金相對(duì)便宜D寫字間設(shè)施能夠滿足工作需求E其它：（）從數(shù)據(jù)上看，交通對(duì)企業(yè)還是最重要的，有43%的企業(yè)對(duì)寫字樓周邊的交通表示滿意。值得一提的是，36%的企業(yè)表示對(duì)寫字間設(shè)施很滿意，對(duì)寫字間的滿意程度明顯高于“科華北路——跳傘塔——紅瓦寺”區(qū)域入駐企業(yè)對(duì)其寫字樓的滿意程度，說(shuō)明其他區(qū)域的中檔寫字間水平已經(jīng)超過科華北路區(qū)域。5您對(duì)目前工作環(huán)境最不滿意的是：A電梯數(shù)量較少，不能滿足上下班高峰期的需要B外立面較為陳舊影響寫字樓品質(zhì)形象C寫字樓智能化系統(tǒng)相對(duì)落后D寫字間硬件配套相對(duì)落后（如，洗手間環(huán)境較差且不夠用，沒有員工休閑場(chǎng)所等）E其它在對(duì)同品質(zhì)樓盤企業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)普遍表示“上下班高峰期電梯不夠用”，但表示僅僅是上下班高峰期時(shí)，相比于“跳傘塔——磨子橋——紅瓦寺”區(qū)域，企業(yè)對(duì)入駐寫字間電梯數(shù)量少，電梯速度慢等嚴(yán)重影響工作效率的諸多抱怨，同品質(zhì)樓盤入駐企業(yè)對(duì)電梯的滿意成都明顯高很多；在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，同品質(zhì)樓盤入駐企業(yè)對(duì)寫字樓的硬件配套基本滿意，但是希望增設(shè)一些人性化的設(shè)施，比如洗手間的配套，員工休閑區(qū)等，這一點(diǎn)在問卷“D、E”上表現(xiàn)出來(lái)。6、在寫字間配套中，您最看中的是：A寫字樓外立面B豪華大堂C電梯數(shù)量D抽煙區(qū)、商務(wù)餐廳及茶樓E停車位數(shù)量F綠化休閑露臺(tái)、景觀G：其它：（）在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，對(duì)問卷中所羅列的寫字樓配套，企業(yè)普遍都表示非常重要，結(jié)合自身寫字樓情況和實(shí)用性進(jìn)行選擇，從問卷中表現(xiàn)出來(lái)，“停車位數(shù)量，電梯數(shù)量和綠化休閑露臺(tái)”相對(duì)更為重要些，這與“跳傘塔——磨子橋——紅瓦寺”區(qū)域相同。7、您最鐘意的寫字樓外立面風(fēng)格是：A以淺色為主的簡(jiǎn)約風(fēng)格B以深色為主的厚重大氣風(fēng)格C獨(dú)樹一幟的個(gè)性風(fēng)格D帶有“川西名居風(fēng)格”元素的外立面E豪華玻璃幕墻F其它：在調(diào)查中企業(yè)表示，對(duì)于成都較為陰沉的天氣，淺色的簡(jiǎn)約風(fēng)格會(huì)調(diào)節(jié)壓抑氛圍，有接近50%的人選擇了這一建議。其次是獨(dú)樹一幟的個(gè)性化風(fēng)格，企業(yè)表示風(fēng)格明顯的外立面可以展現(xiàn)企業(yè)獨(dú)特的一面，而選擇這一選項(xiàng)的多為廣告公司；豪華幕墻的追捧者也占到了1/5的比例。8、您對(duì)寫字樓智能化系統(tǒng)中最為看中的是：A辦公智能化（如：辦公室內(nèi)電力負(fù)荷）B樓宇智能化（如：電梯運(yùn)行情況）C通信傳輸智能化（如：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途）D消防智能化（如：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警器）E安保智能化（如：大廳、電梯監(jiān)控系統(tǒng)）大家普遍表示，選項(xiàng)中所列舉的智能化設(shè)施均為寫字樓所必須具備的東西，難以從中分出輕重。從問卷上反映各項(xiàng)數(shù)據(jù)上相差不大，在我們調(diào)查中很多企業(yè)也表示，寫字間的智能化系統(tǒng)對(duì)于工作環(huán)境、工作效率都尤為重要。9、您對(duì)您所在寫字樓提供的物業(yè)管理是否滿意：A滿意B一般C不滿意D沒有感覺從問卷中可以看出，選擇“一般”的企業(yè)占到了60％以上，在我們走訪中了解到，單一化、同質(zhì)化服務(wù)的物業(yè)服務(wù)目前雖能滿足企業(yè)的需求，卻遠(yuǎn)未達(dá)到客戶的需求標(biāo)準(zhǔn)，一位寫字樓準(zhǔn)客戶坦言，現(xiàn)代企業(yè)除了基本的辦公需求外，其核心需求還包括為體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力和形象而通過樓宇進(jìn)行廣告發(fā)布，通過物業(yè)預(yù)定車船票、通過商務(wù)會(huì)議中心舉辦大型活動(dòng)等，這就要靠物業(yè)公司協(xié)調(diào)協(xié)作。10、您平常獲知信息的主要途徑：A戶外廣告B報(bào)紙C網(wǎng)絡(luò)D圍墻廣告E朋友介紹F雜志G其它途徑網(wǎng)絡(luò)是新生代信息平臺(tái)，方便快捷，功能強(qiáng)大；報(bào)紙是傳統(tǒng)信息工具，即時(shí)便攜。故“網(wǎng)絡(luò)”和“報(bào)紙”而成為眾多受訪者主要的信息工具。另外，戶外廣告和雜志也是重要的信息工具。附件一：成都市甲級(jí)、乙級(jí)寫字間情況說(shuō)明一覽表1、甲級(jí)寫字樓基本情況說(shuō)明一覽對(duì)比表樓盤名稱面積區(qū)間（平米）租金（元/平米/月）出租率電梯數(shù)量（部）車位（個(gè)）吊頂凈高（米）入駐企業(yè)代表備注總府大廈60——1300100—110（精裝）95％61002.5陽(yáng)光100,中英人壽,星巴克物管費(fèi)：15元/㎡/月、精裝寫字間2000年建成冠城廣場(chǎng)160—160080——100100%8500余2．6美國(guó)思科、惠普、強(qiáng)生、英簽中心、日立、TOM在線、新加坡領(lǐng)事館等物管費(fèi)：15元/㎡/月建成年份：2000年川信大廈179——47080——10095%8200余2.6西門子、飛利浦、華為，渣打物管費(fèi)：15元/㎡/月建成時(shí)間：1999年威斯頓聯(lián)邦大廈40—1000100——120100%8247余2.5德國(guó)領(lǐng)事館,戴爾,奧林巴斯物管費(fèi)：17元/㎡/月配套：會(huì)議廳8F、蘭亭、仁和春天、銀杏、建成時(shí)間：2002年城市之心58——155590—12090％7300余2.5微軟、花旗、東亞、佳能等物管費(fèi)：15元/㎡/月交房時(shí)間：2002年中環(huán)廣場(chǎng)100——50080——10070％5220余2.6畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所、德國(guó)安聯(lián)保險(xiǎn)、爪哇控：物管費(fèi)：16元/㎡；建成年份：2006年財(cái)富中心50——100050——8580％5600余2.6王子廚房50—60元/㎡/月的較低租金是由業(yè)主出租的價(jià)格；物管費(fèi)：6元/平米/月入駐時(shí)間：2007年中東方廣場(chǎng)83——131965——70正在招租7322余2．6——物管費(fèi)：4元/㎡/月、建成年份：2007年華敏·翰尊國(guó)際87——17680——100正在招租12250余2.6——物管費(fèi)：11元/m2/月只租不售入駐時(shí)間2007年時(shí)代廣場(chǎng)43——65085——10090％6190余2.45和黃、中信銀行,通用電氣、法國(guó)依瑪、梅蘭日蘭、美國(guó)道康寧、君安國(guó)泰證券物管費(fèi)：12.5元/m2/月建成時(shí)間：2005年商鼎國(guó)際100—140080——100招租中10730余2.8米——物管費(fèi)用：7.5元/㎡·月，；分戶式中央空調(diào)(用戶自己購(gòu)買)裝修標(biāo)準(zhǔn)，清水。LOW-E玻璃幕墻。央擴(kuò)國(guó)際大廈100—1000110——13095％74002.8上井置業(yè)營(yíng)銷代理、太平洋保險(xiǎn)入駐企業(yè)多為寫字間業(yè)主；物管15元/平米/月建成時(shí)間：2006年力寶大廈90~—360085——120在售、在租26408余個(gè)2．9—4．8（標(biāo)準(zhǔn)）——物管費(fèi)：16元/㎡/月建成時(shí)間2021年香格里拉166-1488130-150在租124722．6——物管費(fèi)：20元/㎡/月建成時(shí)間2007年仁恒廣場(chǎng)項(xiàng)目于今年年中正式動(dòng)工，目前沒有相關(guān)消息透露，據(jù)相關(guān)人士稱，仁恒廣場(chǎng)將是“只租不賣”甲級(jí)寫字樓2、甲級(jí)寫字樓硬件配套情況一覽表樓盤名稱總建（㎡）電梯數(shù)量及品牌電梯平均占有率（1部客梯/建筑面積）車位數(shù)量（個(gè)）車位費(fèi)用（元/月/個(gè)）車位平均占有率（1個(gè)車位/建筑面積）總府大廈520005臺(tái)德國(guó)“朗格爾”進(jìn)口電梯，1臺(tái)“日立”電梯1/86671003001/520城市之心788807部三菱原裝電梯1/11269300450—5001/263中環(huán)廣場(chǎng)471475部日本原裝三菱電梯1/94292204501/214財(cái)富中心260005部奧的斯電梯1/5200600400-5001/43冠城廣場(chǎng)830008部美國(guó)DOVER電梯1/103755004001/208東方廣場(chǎng)772207部德國(guó)蒂森電梯1/11031322——1/240時(shí)代廣場(chǎng)10545912部德國(guó)蒂森電梯1/8788400400—6001/264川信大廈657496臺(tái)三菱、2臺(tái)LG1/8219200450-5501/329威斯頓聯(lián)邦大廈541914部原裝進(jìn)口OTIS高速電梯，3部OTIS貨梯，1部OTIS消防電梯1/6774350350—6001/155商鼎國(guó)際5843210部高速智能電梯1/5427730——1/80央擴(kuò)國(guó)際大廈542687部MICONIC10智能電梯1/77534003001/136力寶大廈7225224部瑞士迅達(dá)高速電梯、2部消防電梯、4部貨運(yùn)電梯1/3011408——1/177香格里拉4652612部高速東芝電梯1/38774725001/983、乙級(jí)寫字樓基本情況說(shuō)明一覽對(duì)比表樓盤名稱面積區(qū)間（㎡）租金（元/㎡/月）出租率電梯數(shù)量（部）車位（個(gè)）吊頂凈高（米）入住企業(yè)代表備注倍特康派70—33035——5050%6200余大陸希望集團(tuán)、四川省擔(dān)保公司物管費(fèi)：12元/平米/每月，入住時(shí)間2007年4月銀谷基業(yè)52—95035——5080%3130余2.6浙江商業(yè)銀行物管費(fèi)：4元入住時(shí)間2006年1月正成商翼51—18330——50招商中283余5.6米躍層成都海之鵬裝飾工程物管費(fèi)：3元入住時(shí)間2006-3-1格林威治城87—16035——60100％4900余（整個(gè)項(xiàng)目共用）——零上四度廣告、四川飛奔體育設(shè)施工程物管費(fèi)：2元入住時(shí)間2006年11月國(guó)棟·中央商務(wù)大廈137—137245——6580%5280余2.5中國(guó)注冊(cè)金融分析師成都辦公室物管費(fèi)：6元/平米/月、獨(dú)立中央空調(diào)入住時(shí)間2003年國(guó)信大廈100－120050——7070%4100余2.4愛普生(中國(guó))、優(yōu)集公司物管費(fèi)：12元/㎡/月入住時(shí)間1997年天府中心98—18050——6070%6300余2.8臺(tái)灣統(tǒng)一集團(tuán)優(yōu)瑪特超市物管費(fèi)：6.5元/平米/月，今年優(yōu)惠至4.5入住時(shí)間2006年12月4、乙級(jí)寫字樓硬件配套情況一覽表樓盤名稱總建（平米）電梯數(shù)量及品牌電梯平均占有率（1部電梯/建筑面積）車位數(shù)量（個(gè)）車位費(fèi)用（）車位平均占有率（1個(gè)車位/建筑面積）萬(wàn)科加洲灣30000————560余————倍特康派346276部LMC電梯1/5771210余3001/164銀谷基業(yè)139503部1/4650130余3001/