物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)

物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)_內(nèi)容_制度_標(biāo)準(zhǔn)_計劃

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新

l根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況

l需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)

l屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向開發(fā)商提出報告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修

l編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全

l合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變原建筑的用途

l各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確,臺帳清楚

l及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好

l因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)

l完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度

l完善的管理、檢查、考核制度

l給類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)

l建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標(biāo)準(zhǔn)

l搞好維修保養(yǎng)計劃管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度

2、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定

【房屋、建筑設(shè)施】

l建物維修工

按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)；

每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對小區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查；

將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)；

房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；

房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時報告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。

l設(shè)備主管

負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；

每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

組織實施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；

對每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗證；

每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；

【供配電設(shè)備】

l電工

每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；

配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》；

按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；

供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。

l設(shè)備主管

負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；

每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；

每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；

每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

【消防設(shè)備】

l日常巡視

a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；

l定期檢查

a.

由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；

b.

由設(shè)備主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。

l維修保養(yǎng)

a.

設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；

b.

設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；

c.

按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

d.

消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。

l設(shè)備主管

a.

負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.

每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

c.

組織實施消防設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；

d.

每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；

e.

每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門

【給排水設(shè)備】

l管道工

每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；

水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；

按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；

l設(shè)備主管

負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；

每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；

每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；

按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

【弱電設(shè)備】

l分承包方維保人員

按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；

弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時排除異常和故障。

l電工

每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設(shè)備巡視記錄表》；

信號接收機(jī)房每周打掃一次，信號接收設(shè)備每月清潔一次；

發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。

l保安人員

負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對講設(shè)備巡視記錄表》；

發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設(shè)備主管。

l設(shè)備主管

負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；

每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

組織實施弱電設(shè)備的運行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗證；

每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；

每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；

每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；

【水泵設(shè)備】

l管道工

a.

每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；

b.

水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；

c.

按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；

d.

給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；

e.

給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。

l設(shè)備主管

a.

負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；

b.

每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；

c.

組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；

d.

每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

e.

每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；

f.

對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；

g.

每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門；

i.

每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；

j.

按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。

3、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案

【辦公樓】

對辦公樓玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進(jìn)行巡檢養(yǎng)

護(hù)：每周一次

落地門開啟靈活，自動定位正確，關(guān)閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；

落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；

落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。

對大樓門廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。

每周一次

【樓道】

對樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。

每周一次

對樓道內(nèi)防火門進(jìn)行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。

每月一次

對樓道、扶梯進(jìn)行巡查：每月一次

a.

扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；

b.

樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；

c.

樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大

理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石）；

樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。

對樓面進(jìn)行巡查：

每季一次

a.

內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的

粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金

配件完好；

b.

各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。

【雨污水總管及屋面外墻】

對屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落

每季一次

對污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。

每季一次

對屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。

每年二次

對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。

每年二次

【市場內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】

對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢：

每月一次

a.

區(qū)內(nèi)道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆

腳，排水暢通，修補路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象；

b.

混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；

c.

路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。

對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。

每年二次

油漆鐵柵欄。

每年一次

【雨污水窨井、下水道】

對區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。

每季二次

雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。

每年一次

疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。

每季二次

汛期前應(yīng)對下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。

汛期前一個月

【屋頂避雷帶】

對屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測試，防雷測試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應(yīng)出具測試報告。

每年一次

對屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補油漆。

每年二次

【市場內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】

夜間應(yīng)對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。每日一次

檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。

每年一次

檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。

每周一次

【圍墻大門及電動大門】

檢查圍墻大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實。

每年兩次

大門除銹、油漆。

每年一