物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)和城市管理的全新模式

-.z加強(qiáng)行政管理隊(duì)伍建立，加大對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管力度。一方面強(qiáng)化政府管理職能，努力加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍自身建立，充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)的參與物業(yè)管理、日常監(jiān)管工作的積極性；另一方面加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)水平，指導(dǎo)業(yè)主依法開展活動(dòng)，確保監(jiān)管到位。要建立物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)評(píng)審機(jī)制，監(jiān)視物業(yè)企業(yè)合法經(jīng)營。完善物業(yè)管理企業(yè)自律機(jī)制，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)在行業(yè)資質(zhì)的初審、行業(yè)培訓(xùn)及教育、行業(yè)信息發(fā)布以及維護(hù)行業(yè)內(nèi)公平競爭等方面發(fā)揮積極作用，在政府與企業(yè)之間搭建溝通的橋梁，為物業(yè)管理企業(yè)的開展?fàn)I造良好的社會(huì)環(huán)境。物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)和城市管理的全新模式，在我市經(jīng)歷了從無到有，從小到大的開展過程。近年來，隨著我市城市建成區(qū)的不斷擴(kuò)大和市區(qū)住宅小區(qū)的逐步增多，全市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，行業(yè)開展初具規(guī)模，居民物業(yè)管理意識(shí)明顯增強(qiáng)，業(yè)主自主管理機(jī)制和物業(yè)效勞市場競爭機(jī)制逐步建立，呈現(xiàn)出較好的開展勢頭。目前，市區(qū)共有59個(gè)住宅小區(qū)〔其中新建小區(qū)41個(gè)，舊城改造小區(qū)13個(gè)，零散小區(qū)5個(gè)〕，物業(yè)管理企業(yè)29家，從業(yè)人員3500人，住宅物業(yè)管理建筑總面積186萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的居民小區(qū)42個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)48個(gè)，物業(yè)管理覆蓋率到達(dá)85%。一、業(yè)主自治，市場運(yùn)作，物業(yè)管理工作根底逐步加強(qiáng)針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)開展較快，涉及面較廣的實(shí)際，我市圍繞“業(yè)主自治，市場運(yùn)作，部門社區(qū)配合〞的工作原則，積極開展各項(xiàng)工作，物業(yè)管理工作根底逐步加強(qiáng)。一是指導(dǎo)建立業(yè)主自治組織，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用。根據(jù)國務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?和省市有關(guān)文件精神，我市明確城關(guān)鎮(zhèn)街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)催促指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)符合條件的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。目前，全市新建小區(qū)已建立48個(gè)業(yè)主委員會(huì)，覆蓋面達(dá)90%。絕大局部的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理工作中都發(fā)揮了不可替代的作用，小區(qū)物業(yè)管理效勞水平的提升、業(yè)主素質(zhì)的提高都與“業(yè)主自治〞核心內(nèi)涵分不開。通過建立業(yè)主自治組織，將小區(qū)的“人財(cái)物〞權(quán)由業(yè)委會(huì)做主，不斷增強(qiáng)廣闊業(yè)主的自治管理意識(shí)，逐步推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)管理走上良性循環(huán)的軌道。二是積極運(yùn)作市場化管理，有效規(guī)*物業(yè)效勞市場秩序。從2007年開場，我市就試點(diǎn)開展前期物業(yè)效勞招投標(biāo)工作，積極引導(dǎo)物業(yè)管理走向市場化，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)公開、公平、公正的選聘物業(yè)企業(yè)。截止目前，全市已有總建面積為186萬平方米的22個(gè)小區(qū)進(jìn)展了前期物業(yè)效勞招投標(biāo)，所有新建住宅物業(yè)工程全部納入了招投標(biāo)軌道，打破了多年來“誰開發(fā)、誰管理〞的壟斷經(jīng)營局面，實(shí)現(xiàn)了充滿活力的市場競爭機(jī)制。在發(fā)揮市場作用的同時(shí)，我市還依法加大監(jiān)管力度，及時(shí)查處物業(yè)管理活動(dòng)中的**違規(guī)行為，規(guī)*物業(yè)效勞市場秩序。全面推行物業(yè)工程經(jīng)理責(zé)任制，嚴(yán)格按規(guī)定申報(bào)、審批資質(zhì)等級(jí)，達(dá)不到準(zhǔn)入要求的一律制止參加物業(yè)效勞招投標(biāo)。建立全市物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員誠信檔案，將有關(guān)部門和執(zhí)法機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員的處分決定和企業(yè)履行合同情況及時(shí)記入信用檔案，并及時(shí)向社會(huì)公布，發(fā)揮信用約束和失信懲戒的作用，規(guī)*市場主體行為。三是統(tǒng)一納入社區(qū)管理，建立“條塊共管、綜合協(xié)調(diào)〞的管理機(jī)制。住宅小區(qū)物業(yè)管理工作是一個(gè)系統(tǒng)的復(fù)雜工程，管理過程中反映出來的諸多問題，往往涉及到政府的多個(gè)部門，僅僅靠市住建局一家單位單打獨(dú)斗，很難奏效。我市通過構(gòu)建“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)、條塊共管、綜合協(xié)調(diào)〞的物業(yè)管理新機(jī)制，初步形成了市區(qū)聯(lián)動(dòng)、部門協(xié)同、齊抓共管的新局面。新機(jī)制進(jìn)一步明確了屬地管理原則，強(qiáng)化了街道和社區(qū)在小區(qū)物業(yè)管理中的責(zé)任主體地位，明確街道和社區(qū)的工作職責(zé)；進(jìn)一步梳理整合了管理資源，明確了各相關(guān)部門在住宅區(qū)管理中的責(zé)任。根本實(shí)現(xiàn)了誰的事誰管理，大大減少了推諉扯皮現(xiàn)象，提高了解決居民投訴問題的效率，初步形成了綜合管理責(zé)任網(wǎng)絡(luò)體系。二、重抓新區(qū)，突破老區(qū)，物業(yè)管理覆蓋面迅速擴(kuò)大從1997年引進(jìn)物業(yè)效勞這一全新管理模式以來，我市物業(yè)管理對(duì)象從單一的新建住宅小區(qū)擴(kuò)大到舊城改造小區(qū)、零散老小區(qū)以及機(jī)關(guān)商場學(xué)校等，效勞內(nèi)容擴(kuò)大到包括房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)環(huán)境保潔、平安維護(hù)、綠化管養(yǎng)、生活效勞、物業(yè)中介等全套系列效勞。一是新建小區(qū)全面實(shí)行物業(yè)管理。按照新建住宅小區(qū)物業(yè)管理一步到位的思路，2002年后新建住宅小區(qū)，全面推行了物業(yè)管理前期介入和承接驗(yàn)收制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前制定物業(yè)管理方案，及時(shí)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)管理效勞合同，并嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好物業(yè)工程的接收驗(yàn)收工作，對(duì)于不符合條件的，一律不準(zhǔn)交付使用，杜絕了由于物業(yè)配套設(shè)施建立不規(guī)*，給日后的物業(yè)管理帶來矛盾與隱患。近年來，新建交付使用的金地盛大花園、西湖花園、龍晶花園等一批住宅小區(qū)的物業(yè)管理效勞周到、管理規(guī)*，得到了廣闊市民的認(rèn)可。二是老居住小區(qū)逐步推行物業(yè)管理。為解決老居住小區(qū)普遍存在的規(guī)劃不合理、設(shè)施不配套、功能不完善、人居環(huán)境差、居民意見大等問題，我市從2005年起，每年都把老居住小區(qū)綜合整治列入為民辦實(shí)事和城建工程的主要工作內(nèi)容。通過封閉改造老小區(qū)、配套完善根底設(shè)施，使其根本到達(dá)推行物業(yè)管理效勞的根本要求。五年多來，先后對(duì)東園新村、**新村、怡和花園、林城花園、茶城花園、東亭小區(qū)、望海小區(qū)、東壩小區(qū)等8個(gè)老小區(qū)進(jìn)展了綜合整治，整治面積達(dá)110萬平方米，整治后的小區(qū)均組建了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，招聘有資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)場管理，改善了居住環(huán)境，提高了生活質(zhì)量，物業(yè)效勞受益面不斷擴(kuò)大。三是積極探索零散小區(qū)社區(qū)整合托管模式。面對(duì)零散小區(qū)居民較少、樓宇分散、難以封閉，實(shí)施物業(yè)管理難度較大的問題，我市探索實(shí)施了“整合小區(qū)、社區(qū)托管〞的物業(yè)管理模式。即對(duì)于規(guī)模較小，形不成規(guī)模效應(yīng)，暫無法開展或開展物業(yè)管理困難的小區(qū)，由市物管辦會(huì)同街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)，廣泛聽取各方意見，充分考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建立等因素，遵循共用設(shè)施設(shè)備資源共享、有利于實(shí)施物業(yè)管理、有利于社區(qū)建立和改善居民生活與工作環(huán)境的原則，推進(jìn)零散小區(qū)物業(yè)管理整合工作。整合后的小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)向社會(huì)公開招投標(biāo)，引進(jìn)有實(shí)力的物業(yè)管理公司進(jìn)場管理，有效解決了零散小區(qū)無人問、沒人管，小區(qū)問題互相扯皮的現(xiàn)象。三、提升素質(zhì)，爭先創(chuàng)優(yōu)，物業(yè)管理效勞水平顯著提升一是提升物管從業(yè)人員素質(zhì)。注重抓好從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，努力提高物業(yè)管理人員業(yè)務(wù)水平。建立從業(yè)人員崗前培訓(xùn)和持證上崗制度，推行工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制。通過多形式、多途徑的學(xué)習(xí)培訓(xùn)全面提升物業(yè)效勞從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。目前我市已有180多人取得全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位**書，35人取得**市物業(yè)效勞工程經(jīng)理證書，在全國首次物業(yè)管理師考試中，我市有7人順利通過，取得物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格。二是開展物管行業(yè)“爭先創(chuàng)優(yōu)〞活動(dòng)。為促進(jìn)我市物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)*化，提高物業(yè)管理效勞質(zhì)量，我市每年都組織開展?fàn)幭葎?chuàng)優(yōu)競賽活動(dòng)，認(rèn)真抓好工程申報(bào)工作。目前，全市共有16個(gè)小區(qū)〔大廈〕獲得**市優(yōu)小區(qū)稱號(hào)，4個(gè)小區(qū)被評(píng)為“全省物業(yè)效勞示*小區(qū)〞，6個(gè)小區(qū)被評(píng)為“**市星級(jí)治安防治小區(qū)〞，6個(gè)小區(qū)被評(píng)為“省級(jí)園林式居住小區(qū)〞。我市還建立了“優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)〞和“物業(yè)效勞明星〞的評(píng)選制度，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)的系列化，有力地促進(jìn)了行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)的提高，樹立了行業(yè)開展的新形象。三是建立住宅報(bào)修維修機(jī)制。建立和完善房屋報(bào)修維修機(jī)制，全方位為業(yè)主提供涉房效勞。2007年初，我市在蘇北地區(qū)率先組建房屋報(bào)修中心，開通24小時(shí)效勞熱線，熱忱為廣闊業(yè)主提供房屋報(bào)修維修效勞，每年效勞工程達(dá)4000件以上，解決了業(yè)主的后顧之憂。在做好報(bào)修維修工作的同時(shí)，我們狠抓物業(yè)維修基金的歸集與管理，制定了基金管理和使用制度，明確了基金收集的根本標(biāo)準(zhǔn)與方式，加大了基金歸集的力度。截止2010年年底，我市物業(yè)維修基金歸集額已達(dá)1.16億元，有力地保障了住房維修工作的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。成績的取得來之不易，但我們更清醒地認(rèn)識(shí)到我市物業(yè)管理工作還存在許多缺乏，諸如物業(yè)效勞滿意度不高，物業(yè)管理覆蓋面不廣，物業(yè)管理市場化程度不高，業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確，業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)不對(duì)等。為盡快提高我市物業(yè)管理的整體水平，更好地滿足廣闊業(yè)主的需求，下一步將認(rèn)真做好以下四個(gè)方面的工作：一、進(jìn)一步加大物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳力度。結(jié)合小區(qū)改造出新和后街后巷整治出新工作，充分利用報(bào)紙、播送、電視等各種媒體，采取“致廣闊業(yè)主的一封信〞、現(xiàn)場咨詢、培樹典型等多種形式，廣泛宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)及通過良好的物業(yè)管理使物業(yè)保值增值并創(chuàng)造良好居住環(huán)境的意義，使廣闊業(yè)主不斷增強(qiáng)物業(yè)管理意識(shí)，增強(qiáng)主動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)，理解并支持配合物業(yè)管理工作；加強(qiáng)街道辦事處和社區(qū)專職人員的培訓(xùn)，使其熟悉有關(guān)法規(guī)，熟悉辦事程序，提高辦事效率；積極籌建市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)自覺依法辦事，規(guī)*行業(yè)行風(fēng)，鼓勵(lì)支持物業(yè)企業(yè)爭創(chuàng)國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)物業(yè)管理工程，推動(dòng)我市物業(yè)管理工作再上新臺(tái)階、再創(chuàng)新佳績。二、進(jìn)一步推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。認(rèn)真貫徹執(zhí)行?**市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則?，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合，形成上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作局面，加快完善“條塊結(jié)合，以塊為主，協(xié)同配合，形成合力〞的物業(yè)管理機(jī)制，并根據(jù)我市各類住宅小區(qū)的不同情況，通過市場化物業(yè)管理、準(zhǔn)物業(yè)管理、單位自管、業(yè)主自治管理等多種形式分步推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理工作有人抓，具體事情有人做，管理組織網(wǎng)絡(luò)化，確保實(shí)現(xiàn)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。三、進(jìn)一步提升物業(yè)管理效勞水平。通過每年開展物業(yè)效勞企業(yè)專項(xiàng)檢查和創(chuàng)優(yōu)競賽活動(dòng)，使物業(yè)效勞專項(xiàng)檢查和物業(yè)效勞創(chuàng)優(yōu)競賽活動(dòng)制度化。同時(shí)，積極推進(jìn)小區(qū)治安防*和平安創(chuàng)立工作，根據(jù)統(tǒng)一部署，認(rèn)真開展治安防*星級(jí)評(píng)定工作。通過一系列檢查、評(píng)比活動(dòng)進(jìn)一步完善物業(yè)效勞企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，強(qiáng)化全市物業(yè)行業(yè)誠信體系建立，將物業(yè)效勞企業(yè)不良行為及物業(yè)效勞企業(yè)的投訴查處情況記入企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)進(jìn)展公布。將企業(yè)信用檔案與資質(zhì)審驗(yàn)、資質(zhì)轉(zhuǎn)正、資質(zhì)升級(jí)審核、物業(yè)工程招投標(biāo)信用考核、物業(yè)工程評(píng)先創(chuàng)優(yōu)、優(yōu)秀物管企業(yè)評(píng)選等方面相掛鉤，建立起守信企業(yè)鼓勵(lì)機(jī)制、失信企業(yè)懲戒機(jī)制和嚴(yán)重失信企業(yè)淘汰機(jī)制，清理整頓管理水平低、收費(fèi)不規(guī)*、社會(huì)形象差的企業(yè)。強(qiáng)化和規(guī)*物業(yè)前期招投標(biāo)工作，在公開、公平、公正的競爭機(jī)制下，讓物業(yè)效勞行業(yè)內(nèi)綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)迅速成長。落實(shí)物業(yè)效勞合同備案制度，建立物業(yè)效勞合同履約的跟蹤監(jiān)視檢