全部底稿v1壓力測試

壓力測試1、孝感項目土地獲取問題

項目原規(guī)劃獲取200畝土地，現(xiàn)已獲取75畝，首開盤當月面積累計去化80%；

亮點：未規(guī)劃綜合樓，臨街商鋪做售樓部、洋房使用地上架空車位代替地下車位，降低建造成本，減少大宗資產(chǎn)沉淀。

后期土地125畝土地獲取存在困難，前期部分成本（如展示區(qū)園建、板房等）只能分攤至現(xiàn)有貨量。200畝貨量：9.75億利潤：0.90億利潤率：9.26%75畝

1.99億0.02億1.10%利潤下降8個點后期兩塊土地為80畝及45畝，其中80畝務(wù)必獲??！項目情況2、京山項目壓力測試

京山項目周期4.51億貨值，利潤率10.43%，開盤7個月，可售面積去化僅為43%，去化較差，回籠率94%，項目尚有2700萬應(yīng)付未付工程款。壓力測試為提高項目去化情況，改善現(xiàn)金流情況，預(yù)測降低售價5%的情況下，項目利潤情況。管理費81萬/月可付工程款105萬/月月均可實現(xiàn)回款利潤186萬/月

原規(guī)劃貨量：4.51億利潤：0.47億利潤率：10.43%

降價5%4.29億0.29億

7.08%利潤暫可控在低迷的銷售情況下，建議可采用增加宣傳推廣或一定程度的降價，加快去化！14.5個月才能付完現(xiàn)有應(yīng)付款3、商鋪降價壓力測試同心共享項目商鋪貨值共計13.74億（不含沌口），占同心共享新項目利潤的58%，商鋪利潤2.47億，分別假設(shè)商鋪降價20%、降價10%進行壓力測試。

原規(guī)劃商鋪貨量：13.74億商鋪利潤：2.47億商鋪利潤率：18%小股東周期利潤：0.98億年化自有資金收益率：206%

商鋪降價10%12.37億1.12億

9%0.94億195%降價10%可承受20%5個項目商鋪利潤轉(zhuǎn)負

商鋪降價20%10.99億-0.14億

為負0.89億183%同心共享商鋪降價20%，小股東周期利潤下降9個點，年化資金收益率下降23%4、車位降價壓力測試同心共享項目車位貨值共計7.69億（不含沌口），占同心共享新項目利潤的32.5%，商鋪整體去化困難，僅左岸項目有車位銷售，其他項目基本無銷售。同心共享車位

原規(guī)劃車位貨量：7.69億項目周期利潤：23.64億項目周期利潤率：10%小股東獲取利潤：0.98億年化自有資金收益率：206%

車位降價20%6.15億22.21億

9.3%0.93億193%車位在滿足去化需求的情況下，可適當降價銷售

商鋪降價50%3.85億19.96億

8.4%0.86億173%降價50%，小股東利潤下降12個點，年化資金收益率下降33%項目情況2、廣水項目壓力測試(降價）

廣水項目周期10.23億貨值，利潤率10.17%，開盤近1個月，可售面積去化僅為26.8%，去化較差，回籠率77%。

截止2017年2月15日，樓款回籠0.34億，支出1.15億（其中土地款0.94億，工程款0.19億，其他支出0.02億）。壓力測試為提高項目去化情況，改善現(xiàn)金流情況，預(yù)測降低售價5%和8%的情況下，項目利潤情況：在市場情況不容樂觀的情況下，建議可采用增加宣傳推廣或一定程度的降價，加快去化！如果按照降價處理，在8月24日前（滿一年）簽約額達到2億即可達到資金回正（按照回款90%，1.8億計算資金回正時點）原規(guī)劃降價5%降價8%貨量10.23億9.72億9.41億利潤1.04億0.72億0.53億利潤率10.17%7.43%5.64%年化自有資金收益率107%74%55%成就共享獎金765萬438萬244萬項目情況2、廣水項目壓力測試(降簽約目標）

廣水項目周期10.23億貨值，利潤率10.17%，開盤近1個月，可售面積去化僅為26.8%，去化較差，回籠率77%。

截止2017年2月15日，股東投入總額1.39億，樓款回籠0.34億，支出1.15億（其中土地款0.94億，工程款0.19億，其他支出0.02億）。壓力測試為測試項目資金情況，把控資金風(fēng)險，預(yù)測簽約目標完成率分別為90%、80%、70%的情況下，項目資金情況：分析不同簽約目標完成率，股東投入資金回正不存在太大風(fēng)險（考慮引入0.7億開發(fā)貸）。但經(jīng)營性現(xiàn)金流回正存在較大風(fēng)險。2-8月份預(yù)計工程款支出為0.25億，在簽約目標能夠完成80%以上時，可通過嚴格控制工程款支出，保證經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。原簽約目標簽約完成90%簽約完成80%簽約完成70%經(jīng)營性現(xiàn)金流回正時間2017