中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)05年12月北京別墅指數(shù)報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 05年12月北京別墅指數(shù)報(bào)告月指數(shù)北京別墅指數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京別墅指數(shù)辦公室監(jiān)測(cè)顯示： 2005年12月北京別墅指數(shù)為2163點(diǎn)，比上月指數(shù)下降8點(diǎn)，下降幅度為0.37%；較去年同期相比，指數(shù)上漲19點(diǎn)，同比增長(zhǎng)0.88%。別墅市場(chǎng)熱度不減，新增供給中低價(jià)位為主土地政策偏緊，別墅價(jià)格有望 "更上一層樓"新年前后，關(guān)于開發(fā)用地的消息頻出。國(guó)土資源部傳出了為穩(wěn)固房?jī)r(jià)，06年將連續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，停止供應(yīng)別墅用地的消息。而建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上講到，06年要從源頭上操縱高檔商品住房開發(fā)，引導(dǎo)和增加中低價(jià)位、中小套型一般商品住房的供給。土地政策的方向?qū)ｉT是明朗！盡管目前還存在以"類別墅"名義拿地的現(xiàn)象，而這種用地只是低密度住宅用地，而不屬于別墅用地，地價(jià)廉價(jià)專門多，從而成本降低，繞開政策監(jiān)管。但值得相信的是，政府將連續(xù)嚴(yán)格操縱大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，停止別墅類用地土地供應(yīng)。在土地偏緊的環(huán)境下，市場(chǎng)供給在今后一定時(shí)期將有所萎縮，而經(jīng)濟(jì)的景氣、富人的增加、市場(chǎng)的開放將使別墅需求有所膨脹，供求變化有望推動(dòng)價(jià)格"更上一層樓"。2005年北京別墅市場(chǎng)新開盤項(xiàng)目分析2005年，北京別墅市場(chǎng)新開盤項(xiàng)目42個(gè)，涉及占地面積1210.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃中的建筑面積達(dá)516.94萬(wàn)平方米，而加上原有項(xiàng)目的后期供給，2005年上市的別墅面積約為 283.1萬(wàn)平方米。新開盤別墅區(qū)域分析：昌平、朝陽(yáng)引領(lǐng)北京別墅市場(chǎng)從05年新開盤別墅項(xiàng)目的區(qū)縣分布來看，新開盤別墅要緊集中在昌平、朝陽(yáng)、通州、順義、懷柔等區(qū)縣。昌平和朝陽(yáng)是2005年別墅供給最為集中的區(qū)，兩地新開別墅分別有10個(gè)和6個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的38.1%；由于距離CBD近、交通方便、擁有豐富的水景資源等因素，本年通州受到開發(fā)商的偏愛，先后有5個(gè)項(xiàng)目開盤。順義、懷柔遠(yuǎn)離市區(qū)，擁有天然綠色，市場(chǎng)也表現(xiàn)良好，均有4個(gè)新開盤項(xiàng)目；隨后海淀、大興、密云均有3個(gè)新項(xiàng)目；豐臺(tái)、石景山、房山分別由2個(gè)、1個(gè)、1個(gè)。北京2005年新開別墅區(qū)縣分布圖北京2005年新開別墅區(qū)縣分布圖從05年新開盤別墅的環(huán)線分布來看，42個(gè)新開盤別墅中有32個(gè)分布于五環(huán)之外，占總數(shù)的76.2%，郊區(qū)別墅所占比重較大；三環(huán)至四環(huán)間別墅有2個(gè)，分別為位于昆玉河畔屬于西山別墅區(qū)的萬(wàn)城華府和位于西大望路屬于東部泛CBD別墅區(qū)PeKingHouse；居于四環(huán)與五環(huán)之間的項(xiàng)目有 8個(gè)，其中有4個(gè)位于朝陽(yáng)區(qū)。北京2005年新開別墅環(huán)線分布圖北京2005年新開別墅建筑類別分布圖從05年35個(gè)獲得數(shù)據(jù)的新開別墅容積率分布看，容積率低于0.2（包括上線，下同）的項(xiàng)目有4個(gè)，位于懷柔的山水四合院以0.05居05年新開別墅容積率最低，位于密云的巨龍山莊容積率也僅為 0.08；容積率處于0.2-0.4之間的項(xiàng)目有6個(gè)，占17.14%；處于0.4-0.6和0.6-0.8間的均有8個(gè)，是05年新開別墅的主流；0.8以上的有9個(gè)，其中1以上的項(xiàng)目有6個(gè)，PeKingHouse以1.3的容積率居05年新開別墅最高。北京2005年新開別墅容積率散點(diǎn)圖北京2005年新開別墅綠化率散點(diǎn)圖新開盤別墅價(jià)格分析：中低價(jià)項(xiàng)目為主，2/3新開項(xiàng)目低于10000元/平方米從05年新開盤別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格情形看， 6000元/平方米以下（包括6000元/平方米）的項(xiàng)目有 15個(gè)，占總數(shù)的35.71%，這些項(xiàng)目要緊分布于懷柔（4個(gè)）、通州（4個(gè)）、密云（3個(gè)），密云由于其區(qū)位因素，新開項(xiàng)目都在6000元/平方米以下；間與6000-10000元/平方米的項(xiàng)目有 13個(gè)，占30.95%，其中有近一半（6個(gè)）分布在昌平；10000-15000元/平方米的項(xiàng)目有8個(gè)，占19.05%；15000元/平方米以上的項(xiàng)目有6個(gè)，分別位于海淀（2個(gè)）、朝陽(yáng)（2個(gè)）、順義（1個(gè)）、昌平（1個(gè)），其中位于西山別墅區(qū)的香山81號(hào)院以23000元/平方米的價(jià)格居首位。北京2005年新開別墅單價(jià)分布圖北京別墅市場(chǎng)熱點(diǎn)板塊分析東部泛CBD別墅區(qū)亞奧京北別墅區(qū)西山別墅區(qū)廬師山莊所處為西山風(fēng)景區(qū)核心地段，背倚西山秀美的自然風(fēng)景，依山傍水。項(xiàng)目占地32625平方米，綠化率為30.50%，屬于現(xiàn)代院落式建筑。御墅臨楓西連接旅行勝地香山、八大處，東連蘇州橋、紫竹橋、航天橋、距中關(guān)村商圈僅8分種的車程，交通方便；項(xiàng)目規(guī)劃占地21.88萬(wàn)平方米，建筑面積25萬(wàn)平方米，綠化率33%。中央別墅區(qū)截至12月份中央別墅區(qū)要緊在售別墅項(xiàng)目 16個(gè)，其中本期新開項(xiàng)目水青庭A-SELECT，同時(shí)水郡長(zhǎng)安和卓錦萬(wàn)代分別有 208套、35550平方米和11套、3233平