高星級酒店可行性研究報告-畢業(yè)設(shè)計(論文)

高星級酒店可行性研究報告——畢業(yè)設(shè)計(論文)組名：專業(yè)：課程：作業(yè)：目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、項(xiàng)目概況 4（一）項(xiàng)目背景 4（二）項(xiàng)目概述 41、項(xiàng)目名稱 42、項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 4二、市場分析 5（一）項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 51、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 52、市場研究 63、星級酒店現(xiàn)狀（2010年第四季度全國星級飯店統(tǒng)計公報） 7（二）市場宏觀背景 71、合肥市2010年經(jīng)濟(jì)分析 72、合肥市酒店經(jīng)營情況分析（2010年第四季度全國星級飯店統(tǒng)計公報） 83、合肥市酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析 8（三）區(qū)域市場分析 81、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)I湖新區(qū)市場分析 81.1高起點(diǎn)規(guī)劃 81.2“兩個依托”迅速啟動 81.3合法合規(guī)推進(jìn)建設(shè) 91.4.大招商助力濱湖發(fā)展 91.5．創(chuàng)新理念，努力建設(shè)環(huán)境友好、資源節(jié)約型新區(qū) 91.6.文化營造，提升新區(qū)內(nèi)涵 102、合肥濱湖新區(qū)酒店市場分析 10——濱湖藍(lán)鼎國際酒店 10——合肥白金漢爵大酒店 11——瀚森國際酒店 12——皇家海域（溫泉）度假酒店 12——濱香酒店 13——安徽世紀(jì)金源大飯店 14三、項(xiàng)目分析及評價 14（一）基本分析 141、交通條件及周邊配套分析 142、景觀價值分析 153、客源市場分析 15（二）項(xiàng)目SWOT分析 151、酒店優(yōu)劣勢分析 151.1.優(yōu)勢（S） 151.2.劣勢（W） 162.項(xiàng)目機(jī)會威脅分析 162.1．機(jī)會（0） 162.2.威脅（t） 16（三）市場定位 161.本項(xiàng)目酒店定位 161.1本項(xiàng)目適宜定位： 171.2、定位依據(jù)： 172、酒店及商務(wù)形象定位 173、標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位 184.客房服務(wù)功能定位策劃 184.1、客房面積定位： 184.2、客房房型定位： 184.3、景觀房： 185.餐飲服務(wù)功能定位策劃 196.康體服務(wù)功能定位策劃 207.娛樂服務(wù)功能定位策劃 218.會議服務(wù)功能定位策劃 229.其他服務(wù)功能定位策劃。 23四、投資估算和資金籌措 23(一)投資估算 231、總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng) 232、

成本綜計約4億元 23（二）資金籌措 23五、財務(wù)評價 23六、可行性研究結(jié)論與建議 23(一)可行性研究結(jié)論 23（二）項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 24（三）項(xiàng)目風(fēng)險及防范建議 241．政策風(fēng)險 242．資金風(fēng)險 243．建設(shè)風(fēng)險 254．經(jīng)營風(fēng)險 255．市場風(fēng)險 256．競爭風(fēng)險 257．突發(fā)事件和不可抗力風(fēng)險 26一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目背景 隨著合肥的大發(fā)展，合肥的高星級酒店日益增加，但是日后的合肥中心之一濱湖新區(qū)卻缺乏相對應(yīng)的高星級酒店，市場發(fā)展?jié)摿Υ?。?nèi)容偏少（二）項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目名稱合肥市濱湖新區(qū)Dear酒店可以增加對名稱的“釋義”2、項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 合肥市濱湖新區(qū)Dear酒店，屬于五星級高級商務(wù)旅游酒店。主體服務(wù)面積大約50110平方米，客房300間，餐飲包括中西餐廳、風(fēng)味餐等，包括基本的康樂設(shè)施和娛樂設(shè)施?？偼顿Y約四個億（只計算主體面積）客房用戶型配比比數(shù)量（間）總客房比例套內(nèi)面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)間24080%大約42行政客房289.3%大約42套房155%大約80行政套房155%大約80總統(tǒng)套房1大約300總理套房1大約200總計300100%大約14200餐飲配套設(shè)施餐位每餐位面積（平方米）總建筑面積（平方米）西餐廳1502.5375西餐廳廚房——240中餐廳3002600中餐廳-包間20個【240人】3.5840中餐廚房350風(fēng)味餐廳702140風(fēng)味餐廳廚房80演藝酒吧604.0240大堂吧603.0180行政酒廊270總計8803315康體配套設(shè)施套內(nèi)面積個數(shù)總面積備注康體接待門廳80180游泳池4001400SPA洗浴3001300保健按摩區(qū)3001300健身房3001300不低于10種設(shè)備兵乓球室80180兩臺模擬高爾夫球室80180一套臺球室80180兩臺美容美發(fā)60160棋牌室158120更衣區(qū)60160分男女專區(qū)量販?zhǔn)終TV4001400保齡球2001200合計2640建議配套設(shè)施套內(nèi)面積個數(shù)總面積夜總會300013000合計3000建議多功能廳與會議室數(shù)量凈面積（平方米）多功能廳1【可以拆分2-3個】800【注：無柱、凈高：7米多功能廳前廳1300名式會議室？？？8【個別可以連通的】100總計101900后勤（BOH）/機(jī)房和設(shè)備（P&E）每間客房建筑面積總建筑面積后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例20%后勤-小計【不包含員工住宿】2000-2500機(jī)房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例5%機(jī)房和設(shè)施-小計4.41401后勤、機(jī)房和設(shè)備-總建筑面積6020停車位160【40地下（VIP專用）、120地上】邏輯上不合理，沒有進(jìn)行分析之前，已經(jīng)有了具體的規(guī)劃？不合理?！艾F(xiàn)有產(chǎn)品，再論證其合理性”不是可行性分析報告。二、市場分析（一）項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究1、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 一個良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，合肥工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。酒店發(fā)展的基本規(guī)律，需要城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支持，需要城市消費(fèi)人群的支持，凡是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均消費(fèi)力增速較強(qiáng)，市場化程度也相對較高，其賓館、飯店、酒店等的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也相對較好。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好環(huán)境才能給本酒店提供了未來客源市場保證。經(jīng)初步核算，2010年合肥市生產(chǎn)總值達(dá)2702.5億元，同比增長17.5%，分別高于全國、全省7.2和3個百分點(diǎn)，連續(xù)七年保持在17%以上，增速有望繼續(xù)位居全國省會前列、中部省會城市第一?！笆晃濉睍r期，合肥市GDP年均增長17.9%。

2010年，合肥市完成財政收入476.2億元，同比增長39.3%，是歷年增收最多的一年。2010年，合肥市GDP占安徽全省GDP的比重為22%，比上年提高1.1個百分點(diǎn)；財政收入占全省比重為23.1%，比上年提高1.1個百分點(diǎn)；地方財政收入占比重為22.6%，提高1.7個百分點(diǎn)。社會消費(fèi)品零售總額總量和增速均位居全省第一。工業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“6個千億”重大突破

。

2010年合肥市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)2091戶，完成總產(chǎn)值3768.94億元，同比增加1015.8億元；實(shí)現(xiàn)增加值1052.71億元，增長24.9%，分別高于全國、全省9.2和1.3個百分點(diǎn)。2010年合肥市工業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了“6個千億”的重大突破：一年新增規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值過千億，規(guī)模以上工業(yè)增加值過千億，工業(yè)投資過千億，家電產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值過千億，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值過千億，縣域規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值過千億。全年新開工項(xiàng)目3380個，其中億元以上項(xiàng)目222個，比上年增加29個?？⒐ろ?xiàng)目3225個，其中億元以上項(xiàng)目218個，增加60個。新開工工業(yè)項(xiàng)目1310個，比上年增加231個。竣工工業(yè)項(xiàng)目1275個，比上年增加84個。招商引資增速超六成企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益上升。2010年合肥全年實(shí)際利用省外資金1250億元，同比增長60.8%。實(shí)際利用外資14.3億美元，增長10%；其中，外商直接投資10.96億美元，增長27.8%。在肥投資的境外世界500強(qiáng)企業(yè)新增3家，至2010年底，有27家境外500強(qiáng)企業(yè)在合肥設(shè)立了29家企業(yè)。全年，合肥市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額273.1億元，增長33.1%；利潤總額165.46億元，增長47.7%。其中，股份制企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅、利潤分別增長49.9%和67.5%，對全市工業(yè)企業(yè)利稅、利潤增長的貢獻(xiàn)率均超過75%。企業(yè)虧損面12.5%，為歷史最低水平。企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到292.7%，高出全省平均水平32.6個百分點(diǎn)。

居民收入穩(wěn)步增長CPI上漲2.7%

。2010年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入21125元，超過全國平均水平92元，同比增長11.6%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19051元，增長11%，扣除價格因素，實(shí)際增長8.1%，高于全國實(shí)際增幅0.3個百分點(diǎn)。預(yù)計，農(nóng)民人均純收入超過7000元，高出全國農(nóng)民平均收入（5919元）千余元。

2010年，合肥市居民消費(fèi)價格上漲2.7%，分別低于全國、全省漲幅0.6和0.4個百分點(diǎn)。其中，食品、煙酒及用品、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住類分別上漲5.5%、2.2%、2.3%、1.3%和6.1%，衣著、交通和通信、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)分別下降2.7%、0.6%和1.8%。合肥市的飛速發(fā)展為合肥市的酒店業(yè)發(fā)展奠定了良好的投資環(huán)境。這部分的意義是什么？經(jīng)濟(jì)增長出文字外，應(yīng)當(dāng)有圖表2、市場研究合肥未來在南京、上海、及本身的拉動下，對內(nèi)、對外商務(wù)發(fā)展逐步提升，本地客源及外地商務(wù)客源等均有入住品牌酒店的要求，而且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成長，本地客源的綜合消費(fèi)水平也會逐漸提高。本案五星級酒店的“商務(wù)+會議+休閑”定位符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，假設(shè)本項(xiàng)目引入較高的國際化品牌酒店，對酒店的經(jīng)營有一定的推進(jìn)作用。項(xiàng)目隸屬濱湖新區(qū)，周邊區(qū)域分別有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等，其建設(shè)將是城市商業(yè)商務(wù)發(fā)展的制高點(diǎn)。圖表SEQ圖表\*ARABIC1本項(xiàng)目依靠城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和周邊區(qū)域的建設(shè)，以及城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)形態(tài)和消費(fèi)意識的不斷轉(zhuǎn)變，相信能作為城市首選的服務(wù)備選之一，繼天鵝湖大酒店之后，扛起城市級酒店商務(wù)服務(wù)的大旗，為城市潛在客源的商務(wù)、會議、宴請等接待需求提供高品質(zhì)的酒店服務(wù)和高端餐飲、娛樂業(yè)為一體的一站式服務(wù)。 本部分的意義？是否體現(xiàn)出來？3、星級酒店現(xiàn)狀（2010年第四季度全國星級飯店統(tǒng)計公報） （1）星級飯店經(jīng)營情況穩(wěn)定，五星級飯店拉動作用明顯。 （2）地區(qū)間經(jīng)營狀況不平衡，季度性因素影響明顯。 （3）區(qū)域性淡旺季明顯，旅游城市間“冷熱溫差”較大。 （4）亞運(yùn)會帶來高房價，世博會后出租率下降。 （5）長春業(yè)績突出，上海高房價保持領(lǐng)先。本部分的意義？缺少數(shù)據(jù)?。。。ǘ┦袌龊暧^背景與上一部分的區(qū)別在哪里？數(shù)據(jù)？1、合肥市2010年經(jīng)濟(jì)分析 (1)生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)新高。 (2)工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。 (3)市場消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。 (4)社會消費(fèi)品零售總額同比增長。 (5)出口逐月回升，增速明顯加快。 (6)市場物價上升，職工居民收入有所增加。 (7)交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出，新建機(jī)場，地鐵。 (8)財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大。 (9)企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2、合肥市酒店經(jīng)營情況分析（2010年第四季度全國星級飯店統(tǒng)計公報） 根據(jù)我省星級酒店填報的數(shù)據(jù)，去年第四季度，我省342家星級酒店?duì)I業(yè)收入為11.97億元，其中，餐飲收入占比48.56%，客房收入占比41.19%;平均房價為246.31元/間夜，位居中部第二。 “公報”顯示，我省342家星級酒店中 一星級酒店4家，平均房價為131.87元/間夜，平均出租率為79.22%; 二星級酒店104家，平均房價為131.14元/間夜，平均出租率為56.02%; 三星級酒店146家，平均房價為187元/間夜，平均出租率為59.59%; 四星級酒店76家，平均房價為319.65元/間夜，平均出租率為62.2%; 五星級酒店12家，平均房價394.69元/間夜，平均出租率為64.32%。 在全國50個重點(diǎn)旅游城市星級酒店各項(xiàng)數(shù)據(jù)中，合肥市星級酒店表現(xiàn)“搶眼”。其中，合肥星級酒店客房入住率躋身全國前十。 此次合肥市共有38家星級酒店填報了數(shù)據(jù)，其中 二星級酒店8家，平均房價為179.48元/間夜，平均出租率為75.08%; 三星級酒店15家，平均房價為214.19元/間夜，平均出租率為71.69%; 四星級酒店10家，平均房價為362.65元/間夜，平均出租率為75.03%; 五星級酒店5家，平均房價為461.15元/間夜，平均出租率為74.85%。3、合肥市酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析 未來我省酒店行業(yè)的“分工”會更加細(xì)化，我省四、五星級酒店將發(fā)展為全面服務(wù)酒店，三星級以下則著重做好住宿、餐飲這些基本服務(wù)。 此外，特色文化主題酒店、綠色酒店以及經(jīng)濟(jì)型、連鎖型、會議會展等不同類別酒店也將進(jìn)一步細(xì)分。（三）區(qū)域市場分析1、項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)I湖新區(qū)市場分析濱湖新區(qū)是合肥“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，即“一個主城區(qū)，四個城市組團(tuán)，一個濱湖新區(qū)”的重要組成部分，規(guī)劃范圍為南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接上派河、合安高速，東臨南淝河，總面積約196平方公里。1.1高起點(diǎn)規(guī)劃新區(qū)總體規(guī)劃堅持“高起點(diǎn)、國際化”的原則，方案突出“生態(tài)環(huán)?！钡睦砟詈汀蔼?dú)具魅力”的發(fā)展方向，受到社會各界的充分肯定。1.2“兩個依托”迅速啟動依托老城區(qū)。通過徽州大道、包河大道等連接城市骨干路網(wǎng)，BRT快速公交、即將建設(shè)的有軌電車等現(xiàn)代公共交通，讓市民方便往來于老城區(qū)與濱湖新區(qū)之間；優(yōu)質(zhì)的教育資源、醫(yī)療資源、文化娛樂資源，吸引老城區(qū)及周邊地區(qū)群眾聚集濱湖新區(qū)。依托經(jīng)開區(qū)。濱湖新區(qū)與國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一路之隔，水電氣熱等公共資源接入便捷；濱湖新區(qū)的城市功能與經(jīng)開區(qū)的集聚工業(yè)發(fā)展互為補(bǔ)充，讓一部分市民工作在經(jīng)開區(qū)，生活在濱湖新區(qū)。目前與經(jīng)開區(qū)連通有紫云路、錦繡大道兩條重要的道路已經(jīng)全線貫通。1.3合法合規(guī)推進(jìn)建設(shè)濱湖新區(qū)建設(shè)堅持規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)?！八膫€合法”，確保在“合法合規(guī)”的前提下穩(wěn)步推進(jìn)。按照“四個優(yōu)先”的原則，截至目前，累計完成投資突破300億元，一個基礎(chǔ)設(shè)施較為完備、社會事業(yè)初具規(guī)模、拆遷群眾安定和諧、人氣逐步匯集的新城區(qū)已經(jīng)初展英姿。1）．基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)先。2）．社會事業(yè)優(yōu)先。3）．群眾利益優(yōu)先4）．聚集人氣優(yōu)先。濱湖新區(qū)始終把營造人氣擺在突出的位置，著力引進(jìn)大型商業(yè)、生活娛樂項(xiàng)目，合肥百大合家福超市率先進(jìn)駐濱湖新區(qū)，40萬平方米的ShoppingMall已建成交付，一批星級酒店、文化娛樂設(shè)施等項(xiàng)目將陸續(xù)開門營業(yè)，2010年3月27日，8萬平方米的居然之家率先開業(yè)，4月25日，2萬平方米的永輝超市將投入試營業(yè)。首批商品房項(xiàng)目——54萬平方米濱湖明珠、濱湖品閣，優(yōu)先面向首次置業(yè)、有穩(wěn)定收入的合肥市民銷售，入住率超過90%，濱湖世紀(jì)城480萬平方米全部開工建設(shè)，預(yù)計2011年全部建成交付，目前已交付商品房超過10000套?！八膫€優(yōu)先”的實(shí)踐，使濱湖新區(qū)在較短的時間內(nèi)集中了良好的交通、良好的教育配套、良好的醫(yī)療配套、良好的商業(yè)配套和良好的環(huán)境、良好的人氣。1.4.大招商助力濱湖發(fā)展招商引資工作是濱湖新區(qū)建設(shè)的生命線，濱湖新區(qū)按照“大招商、招大商”與“小塊招商、品牌扎堆、業(yè)態(tài)集聚”相結(jié)合的原則全力推進(jìn)招商引資工作，取得了良好效果。1.5．創(chuàng)新理念，努力建設(shè)環(huán)境友好、資源節(jié)約型新區(qū)以“湖城共生”作為濱湖新區(qū)建設(shè)的首要目標(biāo)，濱湖新區(qū)突出生態(tài)環(huán)保，建設(shè)一個綠色新城，目標(biāo)就是要建成全省乃至全國環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會示范區(qū)。2009年10月，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正式批復(fù)濱湖新區(qū)為“城市生態(tài)示范區(qū)”。五管齊下，治理水環(huán)境濱湖新區(qū)建設(shè)，按照“保護(hù)生態(tài)、修復(fù)生態(tài)、治理污染、不新增污染”的工作思路，實(shí)施保護(hù)性開發(fā)，重點(diǎn)治理好水環(huán)境。1)．水系治理。2)．截污治污。3)．調(diào)水補(bǔ)水。4）．監(jiān)控調(diào)度。5）．生態(tài)重建。規(guī)劃引領(lǐng)，節(jié)約集約利用土地加強(qiáng)規(guī)劃控制，把節(jié)約集約利用土地放在突出位置，在土地供應(yīng)方式上，實(shí)行事前、事中、事后的跟蹤服務(wù)與監(jiān)管的“雙向約束”機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一。1）．控制規(guī)劃、優(yōu)化布局。在規(guī)劃設(shè)計階段通過設(shè)置規(guī)劃預(yù)方案等手段，有效提高了土地利用率，起到了節(jié)約集約用地效果。2）．提高建筑容積率，加大土地投資強(qiáng)度。對建設(shè)項(xiàng)目的容積率及建筑密度等均提出明確要求，既提高了小區(qū)綠化率，又改善了小區(qū)環(huán)境。3）．地下空間與綜合管溝開發(fā)利用。通過地下空間、綜合管溝及立體交通的開發(fā)應(yīng)用，將最大限度地發(fā)揮土地利用效益。循環(huán)理念，促進(jìn)資源節(jié)約堅持可持續(xù)發(fā)展，節(jié)約利用資源，將循環(huán)利用的理念引入濱湖生活，建設(shè)綠色循環(huán)新城。1.6.文化營造，提升新區(qū)內(nèi)涵濱湖新區(qū)在建設(shè)中十分注重文化內(nèi)涵的提升，用文化支撐城市特色與風(fēng)貌。融入多元文化挖掘水文化，做足水文章，結(jié)合水岸生態(tài)治理，融入現(xiàn)代都市、古典等多樣元素，打造獨(dú)具特色的水街文化。營造人文景觀濱湖國際會展中心、渡江戰(zhàn)役紀(jì)念館”將開工建設(shè)，廣場周邊還將陸續(xù)增加“安徽名人館”、“合肥博物館”、“合肥國際創(chuàng)新展示館”等館群。同時，將結(jié)合巢湖風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃要求，進(jìn)行環(huán)巢湖旅游開發(fā)，努力把濱湖新區(qū)建成現(xiàn)代化建筑標(biāo)志的新城區(qū)、生態(tài)文明的新城區(qū)和文化繁榮的新城區(qū)。按照“以人為本、創(chuàng)新引領(lǐng)、生態(tài)優(yōu)先、文化提升、加快發(fā)展、湖城共生”的發(fā)展理念，隨著建設(shè)不斷向前推進(jìn)，濱湖新區(qū)啟動區(qū)再用三到五年的時間，一個交通便捷、商貿(mào)繁榮、生態(tài)優(yōu)美、人文雅致、安寧和諧的20萬人的濱湖新城將在巢湖北岸傲然崛起。十二五規(guī)劃中濱湖新區(qū)，堅持緊湊型開發(fā)，把握好項(xiàng)目布局和建設(shè)時序，高標(biāo)準(zhǔn)、快節(jié)奏地推進(jìn)各項(xiàng)建設(shè)，著力提升服務(wù)業(yè)集聚功能，完善配套，逐步形成環(huán)境優(yōu)美的行政辦公、金融商務(wù)、會展旅游中心 2、合肥濱湖新區(qū)酒店市場分析文字性過渡 ——濱湖藍(lán)鼎國際酒店藍(lán)鼎國際酒店，由藍(lán)鼎投資集團(tuán)斥巨資打造，位于濱湖新區(qū)徽州大道與錦繡大道交口東南，緊鄰合肥國際會展中心高屋建瓴，在經(jīng)過精心的充足準(zhǔn)備工作后，于12月28日正式動工興建。依照國際七星級酒店標(biāo)準(zhǔn)打造的藍(lán)鼎國際酒店，是一家集住宿、餐飲、會議、娛樂為一體的綜合性多功能交流中心，建筑宏偉俊秀，倚湖而座，盡顯奢雅之美。酒店占地約60000平方米，總建筑面積約520000平方米。酒店高約300米，共62層，普通客房、套房及總統(tǒng)套房一應(yīng)俱全，專屬大堂連接普通客房與頂級套房，頂層貴賓餐廳遠(yuǎn)眺八百平方公里巢湖，近瞰十五里河景觀帶。此外，超五星KTV中心和大型宴會廳作為文化休閑建筑；4棟商務(wù)樓分布周邊，分別為29—39層不等。六組建筑群體以酒店為中心，建筑群由北向南層層迭起，形體簡潔。最好以表格的形式，以便各酒店之間比較圖表SEQ圖表\*ARABIC2——合肥白金漢爵大酒店合肥白金漢爵大酒店位于合肥徽州大道與萬泉河路交口西南，緊鄰世紀(jì)金源大飯店，總用地面積約3萬平方米。酒店以餐飲業(yè)為主，客房部分為輔，為了突出酒店的主要功能及形象，酒店的餐飲部分設(shè)置在地塊東側(cè)面朝徽州大道。酒店的26層客房部分設(shè)置在地塊西側(cè)。圖表SEQ圖表\*ARABIC3——瀚森國際酒店圖表SEQ圖表\*ARABIC4廣東瀚森投資集團(tuán)有限公司意向投資約25億元人民幣，參加濱湖新區(qū)約120畝地塊的開發(fā)，用于建設(shè)五星級酒店和國際公寓。近日，濱湖新區(qū)加強(qiáng)與瀚森投資集團(tuán)的深入溝通，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展。按照瀚森投資集團(tuán)提供的規(guī)劃方案，設(shè)計“豪華酒店、酒店公寓、甲級寫字樓”共5棟超高層建筑和18棟豪華度假別墅，形成國際化的高端社區(qū)。五星級酒店共有1680間標(biāo)準(zhǔn)房，中西餐廳約7000平方米，擁有豪華宴會廳及國際會議廳多間，尤其是兩棟52層“姐妹爭艷”雙塔樓和兩棟38層“兄弟相擁”雙子樓，將有望為濱湖新區(qū)設(shè)立新的城市地標(biāo)。——皇家海域（溫泉）度假酒店皇家海域（溫泉）度假酒店位于徽州大道與紫云路交口西北角，建筑面積約5萬平方米，總投資3億元，是安徽省最大的休閑娛樂場所。該項(xiàng)目以洗浴為中心，集餐飲、住宿、休閑、娛樂于一體，2008年7月20日開工建設(shè)。圖表SEQ圖表\*ARABIC5

——濱香酒店圖表SEQ圖表\*ARABIC6

濱香酒店位于徽州大道與福州路交口西南角，坐落在濱湖城市天地之中，占地面積2703平方米，總建筑面積約10233平方米。項(xiàng)目由安徽婁氏酒店管理有限公司投資開發(fā)，主要經(jīng)營餐飲、住宿，預(yù)計總投資為3000萬元，2009年3月開工建設(shè)?！不帐兰o(jì)金源大飯店圖表SEQ圖表\*ARABIC7安徽世紀(jì)金源大飯店位于濱湖新區(qū)徽州大道與福州路交口東北角，即濱湖世紀(jì)城四區(qū)，是一家集客房、餐飲、康樂、會議、寫字樓、公寓于一體的豪華五星級標(biāo)準(zhǔn)飯店。該飯店為雙塔式設(shè)計，總建筑面積近14萬平方米，其中飯店共45層，擁有各類客房共602套，房間配備最先進(jìn)的硬件服務(wù)設(shè)施，2009年11月15日實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂，在2010年10月1日開業(yè)迎賓。安徽世紀(jì)金源大飯店設(shè)施完備，飯店設(shè)有中餐、西餐、扒房、咖啡廳、日本料理、酒廊、茶藝居等各類餐飲設(shè)施，以及容納1000余位賓客的大宴會廳，具備多語種語言同聲傳譯系統(tǒng)，是舉辦各種國際會議的理想場所。同時，配備長50米、寬25米的五星級游泳池，按照國際標(biāo)準(zhǔn)建造，將為入住的賓客提供休閑運(yùn)動服務(wù)。近2000平米超豪華大堂氣勢宏偉、富麗堂皇，充滿藝術(shù)品味的尊崇空間，第一時間彰顯身份價值和不凡品味。所以Dear酒店要想在眾多高星級酒店中脫穎而出必須具備自身優(yōu)勢。三、項(xiàng)目分析及評價（一）基本分析1、交通條件及周邊配套分析依托老城區(qū)。通過徽州大道、包河大道等連接城市骨干路網(wǎng)，BRT快速公交、即將建設(shè)的有軌電車等現(xiàn)代公共交通，讓市民方便往來于老城區(qū)與濱湖新區(qū)之間；優(yōu)質(zhì)的教育資源、醫(yī)療資源、文化娛樂資源，吸引老城區(qū)及周邊地區(qū)群眾聚集濱湖新區(qū)。依托經(jīng)開區(qū)。濱湖新區(qū)與國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一路之隔，水電氣熱等公共資源接入便捷；濱湖新區(qū)的城市功能與經(jīng)開區(qū)的集聚工業(yè)發(fā)展互為補(bǔ)充，讓一部分市民工作在經(jīng)開區(qū)，生活在濱湖新區(qū)。目前與經(jīng)開區(qū)連通有紫云路、錦繡大道兩條重要的道路已經(jīng)全線貫通。·濱湖新區(qū)兩路段將啟動建設(shè)·多條出城口道路今年完工·軌道1號線試驗(yàn)段主體工程完工·方興大道擴(kuò)建工程提前通車·濱湖新區(qū)擬5500萬修兩干道·濱湖南寧路啟動施工招標(biāo)2、景觀價值分析據(jù)悉，濱湖新區(qū)啟動建設(shè)兩年多來，新建綠地200萬平方米，人均公共綠地達(dá)到24平方米。預(yù)計到2010年，濱湖新區(qū)綠化面積將達(dá)到700萬平方米，按居住人口10至15萬計，人均綠化面積將達(dá)到50平方米。濱湖國際會展中心、渡江戰(zhàn)役紀(jì)念館”將開工建設(shè)，廣場周邊還將陸續(xù)增加“安徽名人館”、“合肥博物館”、“合肥國際創(chuàng)新展示館”等館群。同時，將結(jié)合巢湖風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃要求，進(jìn)行環(huán)巢湖旅游開發(fā)，努力把濱湖新區(qū)建成現(xiàn)代化建筑標(biāo)志的新城區(qū)、生態(tài)文明的新城區(qū)和文化繁榮的新城區(qū)。按照“以人為本、創(chuàng)新引領(lǐng)、生態(tài)優(yōu)先、文化提升、加快發(fā)展、湖城共生”的發(fā)展理念，隨著建設(shè)不斷向前推進(jìn)，濱湖新區(qū)啟動區(qū)再用三到五年的時間，一個交通便捷、商貿(mào)繁榮、生態(tài)優(yōu)美、人文雅致、安寧和諧的20萬人的濱湖新城將在巢湖北岸傲然崛起。3、客源市場分析主要是來自合肥本地以及安徽省內(nèi)的重要會議接待，以及一些會展來源。（二）項(xiàng)目SWOT分析1、酒店優(yōu)劣勢分析了解項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢，綜合合城市政府政策及市場競爭狀況，結(jié)合項(xiàng)目自身環(huán)境，行業(yè)威脅從中尋找和市場機(jī)會，發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢，規(guī)避市場風(fēng)險。1.1.優(yōu)勢（S）從規(guī)劃看，項(xiàng)目地處城市未來新區(qū)商業(yè)中心環(huán)境資源；城市在大交通提升后，可能迎來跨越式發(fā)展機(jī)遇項(xiàng)目口岸交通優(yōu)勢明顯；本項(xiàng)目整體大盤開發(fā)戰(zhàn)略，如將配套用地打造高端物業(yè)，可共享高端客戶資源，達(dá)到高度加廣度的優(yōu)勢。酒店主題鮮明，是新一代商務(wù)休閑酒店；酒店若引進(jìn)國際知名品牌管理，酒店更具備號召力；項(xiàng)目經(jīng)過科學(xué)的研究策劃，在功能定位上進(jìn)行了明確定位，可避免投資和規(guī)劃失誤，保證產(chǎn)品線進(jìn)行和合理性；項(xiàng)目能取得政府的大力支持。發(fā)揮項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢，整合項(xiàng)目資源，以自身商務(wù)客戶資源為中心逐步延伸，發(fā)展打造特色商務(wù)會議休閑酒店模式。明確項(xiàng)目功能定位，保證產(chǎn)品線的科學(xué)性和合理性，保障商務(wù)會議休閑酒店發(fā)展空間與政府支持的融合。1.2.劣勢（W）城市社會經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)能力較低，目標(biāo)客戶人群規(guī)模不足城市旅游業(yè)吸引力不足夠強(qiáng)大，城市外部消費(fèi)能力有限；項(xiàng)目雖處城市新區(qū)商業(yè)中心，但項(xiàng)目地周邊商業(yè)尚未成形；區(qū)域缺乏高端商業(yè)設(shè)施和基礎(chǔ)商業(yè)配套，商業(yè)人氣不足；區(qū)域開發(fā)還不成熟。2.項(xiàng)目機(jī)會威脅分析2.1．機(jī)會（0）濱湖新區(qū)是合肥“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，即“一個主城區(qū)，四個城市組團(tuán)，一個濱湖新區(qū)”的重要組成部分,在十二五規(guī)劃中大力發(fā)展濱湖新區(qū)。2.2.威脅（t）有來自濱湖區(qū)的高星級酒店威脅，也有合肥已建成的其他高星級酒店威脅，詳見最后的風(fēng)險分析。（三）市場定位1.本項(xiàng)目酒店定位傳統(tǒng)的酒店及商務(wù)類定位模式商務(wù)會商務(wù)會議中心模式“商務(wù)+會議”休閑健康中心模式“休閑+保健”休閑商業(yè)模式“休閑+商業(yè)”休閑娛樂模式“休閑+娛樂”餐飲宴請模式“中西餐+宴會”特色景觀模式“特色休閑+景觀”商務(wù)休閑酒店六大經(jīng)營模式1.1本項(xiàng)目適宜定位：上表傳統(tǒng)的六大模式中的任意一個模式對本項(xiàng)目而言都存在一定不足，我們從未來客源需求市場、未來業(yè)主公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、未來城市開發(fā)等諸多因素及綜合規(guī)劃考量，建議本項(xiàng)目定位必須跳出傳統(tǒng)模式思維，創(chuàng)造屬于針對本項(xiàng)目的開發(fā)模式：基于本項(xiàng)目相關(guān)各方對酒店的訴求：達(dá)到國家五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)；酒店客房不少于300間，床位不低于500張，并按五星級酒店要求配備餐飲、商務(wù)、會議、公共娛樂、安全等相關(guān)服務(wù)設(shè)施；地標(biāo)性建筑酒店；城市新中心酒店；因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目：1）是濱湖新區(qū)一座地標(biāo)性酒店建筑，是城市名片的卓越代表！1）是合肥市商務(wù)、會議、休閑旅游高端接待中心3）是標(biāo)準(zhǔn)五星級商務(wù)+會議+休閑酒店綜合體！關(guān)于功能，可以概括為四大類：客房、餐飲、（會議）、康體娛樂、；且收入比重基本相當(dāng)（康體娛樂可能略小）；關(guān)于客源市場，客房市場可以概括為：商務(wù)客戶——50%（其中：公司40%；政府50%；其他10%）會議客戶——30%休閑客戶——15%旅游家庭——5%1.2、定位依據(jù)：1)高檔次的商務(wù)+會議+休閑酒店在合肥市場有一定的空間，用高星酒店的多功能組合擴(kuò)大其市場客源兼容性；2)本項(xiàng)目地理?xiàng)l件、交通條件、環(huán)境資源條件等從現(xiàn)狀看都不具備五星酒店的市場承載力，但以發(fā)展的眼光看，隨著濱湖新區(qū)社會經(jīng)濟(jì)成長、旅游休閑的興起，也適宜商務(wù)會議休閑酒店的組合定位；3)檔次和影響力高的會議能提高酒店品牌知名度與美譽(yù)度，成功的會議接待不僅能使他們成為酒店的忠誠客戶，而且也會像其他顧客傳播酒店良好的口碑，帶來了酒店無形資產(chǎn)的增值；4)高品質(zhì)的酒店一般接待來自不同國家、地區(qū)和本地域的高消費(fèi)者，他們的綜合消費(fèi)力都比較高，且酒店經(jīng)營面較廣能增加客源供給；5)酒店接待重要會議，必然會成為新聞媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，媒體在報道會議的同時也間接的宣傳了酒店，從而極大地提高了酒店的知名度；6)休閑旅游結(jié)合會議能更好的平衡休閑商業(yè)酒店中淡旺季問題，而單純的會議型酒店或單純的休閑度假酒店都會面臨節(jié)假日的飽滿，和周一至周四冷清的經(jīng)營問題；7)批量型的會議客源和商務(wù)散客更容易成為酒店客房的主力貢獻(xiàn)者。2、酒店及商務(wù)形象定位標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店定位，在當(dāng)前濱湖新區(qū)酒店發(fā)展市場形象方面具備一定高度，五星級酒店本身就是服務(wù)城市，從景觀上就是一道城市風(fēng)景線，五星級酒店可以為整體開發(fā)項(xiàng)目和商業(yè)配套公寓住宅增加一定的“形象價值”，是和整體開發(fā)項(xiàng)目不可分割的，從而提升整體項(xiàng)目的市場推廣和銷售能力。擬建酒店?duì)幦∫胍患揖哂衅放朴绊懥Φ木频旯芾砉具M(jìn)行管理，品牌的形象符合投資商企業(yè)形象要求，也能提升政府提升濱湖新區(qū)的投資環(huán)境和城市形象。配套商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂、餐飲宴請為主的市場化精品商業(yè)。針對城市發(fā)展和當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣的改變，創(chuàng)造全新的高檔休閑活動場所，引入放松的參與性項(xiàng)目和高端消費(fèi)商業(yè)形式，打造城市高端“精品休閑商業(yè)”綜合休閑主題形象。3、標(biāo)準(zhǔn)五星客房體量定位標(biāo)準(zhǔn)五星定位模式：根據(jù)相關(guān)訴求，建議客房定位300間客房左右，結(jié)合1間總統(tǒng)套房、行政套房30間，完全滿足區(qū)域內(nèi)“中小型會議”+“商務(wù)散客”客源的住宿接待功能，不過經(jīng)營的初期幾年可能會出現(xiàn)“吃不飽”的情況；300間客房體量的商務(wù)酒店有一定的整體開發(fā)風(fēng)險，如果能適度縮小規(guī)模會更具有可行性；300間客房的酒店在客源市場中的選擇性會削弱，會依賴一些較低收益的客源市場（如：旅游業(yè)團(tuán)體市場），進(jìn)而影響項(xiàng)目酒店的平均房價；對于希望引進(jìn)管理公司管理而言，如果客房數(shù)量不足200間套，則通常難以實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營，同時，絕大多數(shù)酒店管理公司都要求其接管的酒店客房套數(shù)最少不得少于200間套，換言之，管理公司對于中等規(guī)模酒店才會考慮接管。4.客房服務(wù)功能定位策劃4.1、客房面積定位：客房產(chǎn)品是消費(fèi)者停留最久的地方，客房面積的大小直接決定酒店檔次，在吸引商務(wù)休閑認(rèn)識方面，客房最重要的特征是空間大，床品質(zhì)量和舒適度、無噪音、功能完備的浴室。為進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，達(dá)到品牌管理公司的客房標(biāo)準(zhǔn)，使客房空間更為寬敞，更為舒適。4.2、客房房型定位：根據(jù)對一些長期在外商旅的消費(fèi)客戶的訪談中獲知，雙人房的需求比例較高，考慮到商務(wù)會議為本項(xiàng)目的主要客源群體，因此，建議本項(xiàng)目的雙人房型的比例占到65%以上，套房是五星級必不可缺的產(chǎn)品，評五星需要套房比例不少于10%，因此套房數(shù)量控制在總套數(shù)10%左右，建造時在開間和格局上可以取巧。4.3、景觀房：盡可能多設(shè)置景觀房，提高整體客房的品質(zhì)。景觀房的觀景陽臺考慮設(shè)置水壓浴缸，供客人一邊放松、一邊觀景。建議客房戶型配比建議客房用戶型配比比數(shù)量（間）總客房比例套內(nèi)面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)間24080%大約42行政客房289.3%大約42套房155%大約80行政套房155%大約80總統(tǒng)套房1大約300總理套房1大約200總計300100%大約14200表１圖表SEQ圖表\*ARABIC85.餐飲服務(wù)功能定位策劃餐飲分為四部分：1)會議餐：考慮餐飲客源多為會議客源，對團(tuán)餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為500平米可以滿足200-300人的會議用餐。2)高檔商務(wù)餐：兼顧少量高端客源消費(fèi)講究秘密性，設(shè)置少量包房，此類包房全部利用層包房設(shè)施，不再追加額外投資，大小包房應(yīng)不少于20間。3)宴會餐：考慮到宴會宴請客源，區(qū)域型消費(fèi)宴會宴請需求同時與酒店中餐大廳的接待能力將得到合理利用，保障中餐大廳的運(yùn)營。4)休閑餐：休閑餐將與酒店進(jìn)行功能分區(qū)，在休閑商業(yè)區(qū)設(shè)立休閑餐飲區(qū)，根據(jù)項(xiàng)目休閑商業(yè)經(jīng)營面積及狀況，休閑餐飲區(qū)域可設(shè)置在酒店配套商業(yè)區(qū)頂層，并設(shè)置相應(yīng)私密性較高的大眾包間，包間數(shù)量不超過10間。餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分：中餐廳1間風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭）1間西餐廳1間酒吧1間大堂吧1處建議餐飲配套設(shè)施餐位每餐位面積（平方米）總建筑面積（平方米）西餐廳1502.5375西餐廳廚房——240中餐廳3002600中餐廳-包間20個【240人】3.5840中餐廚房350風(fēng)味餐廳702140風(fēng)味餐廳廚房80演藝酒吧604.0240大堂吧603.0180行政酒廊270總計8803315表２西餐廳的餐位數(shù)主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。我們假定50%的入住率，平均入住人數(shù)為1.3，那么在翻臺率達(dá)到1.5的情況下需要150個左右的餐位。為滿足政府和業(yè)主方在宴請方面的需求，我們建議中餐廳配備20個包廂（240個餐位）以及面向散各的含300個座席的大廳。圖表SEQ圖表\*ARABIC96.康體服務(wù)功能定位策劃康體娛樂服務(wù)功能規(guī)劃設(shè)施包括:游泳池、健身房、SPA洗浴、量販?zhǔn)終TV、游戲機(jī)、乒乓球、桌球、壁球、模擬高爾夫、美容美發(fā)等，方便住店客人需求，豐富酒店配套，提升酒店商業(yè)附加值，這些都是投資少，見效快，在酒店平星過程當(dāng)中獲取分?jǐn)?shù)比重較高的項(xiàng)目，與SPA和保健按摩區(qū)、足療房、按摩房、干蒸、濕蒸等形成資源共享。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時也要兼顧會議客源的需求。重點(diǎn)是游泳池與SPA洗浴的結(jié)合，即要凸顯特色，又要同時避免游泳池不賺錢的弊端。建議康體配套設(shè)施套內(nèi)面積個數(shù)總面積康體接待門廳80180游泳池4001400SPA洗浴3001300保健按摩區(qū)3001300健身房3001300不低于10種設(shè)備兵乓球室80180兩臺模擬高爾夫球室80180一套臺球室80180兩臺美容美發(fā)60160棋牌室158120更衣區(qū)60160分男女專區(qū)量販?zhǔn)終TV4001400保齡球2001200合計2640表3圖表SEQ圖表\*ARABIC107.娛樂服務(wù)功能定位策劃具有豪華娛樂功能的（夜總會、酒吧）夜場，依據(jù)如下：1.項(xiàng)目地位于城市開發(fā)新區(qū)發(fā)展中心區(qū)，會成為以后的政務(wù)區(qū)和新的中心，聚集著一定的高端消費(fèi)人群，本酒店焦距地理位置優(yōu)勢，適宜城市夜生活，豐富并提升城市娛樂文化；2.夜總會的利潤較高，且目前濱湖區(qū)城市功能缺乏高檔娛樂設(shè)施；建議配套設(shè)施套內(nèi)面積個數(shù)總面積夜總會300013000合計3000表4圖表SEQ圖表\*ARABIC118.會議服務(wù)功能定位策劃會議功能是本酒店的重點(diǎn)，酒店設(shè)800平米的多功能廳一個，同時還有各類中小會議室不超過10個。濱湖區(qū)的會議客源相對較弱，多集中在年中或年尾，以政府機(jī)關(guān)或企業(yè)年會為主。本項(xiàng)目800平米的多功能廳能滿足未來大中型會議接待。建議多功能廳與會議室數(shù)量凈面積（平方米）多功能廳1【可以拆分2-3個】800【注：無柱、凈高：7米多功能廳前廳1300名式會議室8【個別可以連通的】100總計101900表5圖表SEQ圖表\*ARABIC129.其他服務(wù)功能定位策劃。酒店的其他服務(wù)功能包括酒店辦公、員工食堂、員工更衣室，停車場等。后勤（BOH）/機(jī)房和設(shè)備（P&E）每間客房建筑面積總建筑面積后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例20%后勤-小計【不包含員工住宿】2000-2500機(jī)房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例5%機(jī)房和設(shè)施-小計4.41401后勤、機(jī)房和設(shè)備-總建筑面積6020停車位160【40地下（VIP專用）、120地上】表6（備注：因?yàn)榫唧w功能劃分不詳，該表僅供參考）四、投資估算和資金籌措(一)投資估算1、總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng)A、土地費(fèi)用：約3億（5000一平米，服務(wù)總面積約60000平米）

B、建安費(fèi)：約40000萬元C、配套費(fèi)、前期費(fèi)及各項(xiàng)雜費(fèi)：60000萬元2、

成本綜計約4億元

（二）資金籌措自籌資金：2億萬缺口資金依托銷售回款或銀行貸款五、財務(wù)評價本項(xiàng)目可銷售的總面積約為50110平方米，按平均銷售價格13000元/平方米計算，總銷售收入為：65143萬元。

由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用約為40000萬元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：

盈虧平衡點(diǎn)=總建設(shè)費(fèi)用/總銷售收入=40000/65143=61.4%

就是說本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了61.4%的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。損益表？？？六、可行性研究結(jié)論與建議(一)可行性研究結(jié)論1.項(xiàng)目定位為“商務(wù)+會議+休閑標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店”，是一個以酒店為核心，以會議、住宿、休閑為主導(dǎo)功能的高端產(chǎn)品；是一座建