房地產(chǎn)項目合同管理

第一章概述§1.1房地地產(chǎn)開發(fā)、建建設(shè)與經(jīng)營營活動中有有關(guān)各方的的相互關(guān)系系及其性質(zhì)質(zhì)一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)、建設(shè)設(shè)與經(jīng)經(jīng)營活動動中有有關(guān)各方方的相相互關(guān)系系房地產(chǎn)項目的開開開發(fā)、建建設(shè)與與經(jīng)營是是一項項復(fù)雜的的、綜綜合性很很強的的活動，包包括括土地開開發(fā)、工工程勘察察設(shè)計計、工程程施工工等等，僅僅靠靠房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商自身身的能能力不可可能完完成所有有的任任務(wù)，因因此必必然需要要其他他單位與與組織織的參與與和協(xié)協(xié)作，才才能完完成整個個項目目的開發(fā)發(fā)活動動。從房地產(chǎn)項目的的的開發(fā)前前期、工工程建設(shè)設(shè)到經(jīng)經(jīng)營階段段，房房地產(chǎn)開開發(fā)商商所要面面對的的參與、協(xié)協(xié)作作的單位位和組組織機構(gòu)構(gòu)是非非常多的的，比比如政府府、咨咨詢機構(gòu)構(gòu)、勘勘察設(shè)計計單位位、施工工企業(yè)業(yè)、監(jiān)理理公司司、物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)、房房地地產(chǎn)購買買者等等等，除除此之之外，因因房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)需要要投入大大量的的資金，因因此此通常房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商還需需要向銀銀行貸貸款，從從而銀銀行（金金融機機構(gòu)）也也要介介入到房房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的開發(fā)發(fā)建設(shè)過過程中中去。在過去的計劃經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件件下，工工程的投投資主主體是單單一的的，即由由政府府負(fù)責(zé)投投資，其其建設(shè)也也主要要靠行政政手段段執(zhí)行。隨隨著著市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)體體制的建建立，項項目投資資主體體的多元元化，項項目的建建設(shè)也也逐步由由市場場來進(jìn)行行，即即由房地地產(chǎn)開開發(fā)商從從市場場上選擇擇滿意意的承包包商來來完成工工程建建設(shè)任務(wù)務(wù)。在在這種情情況下下，為了了有效效地保障障雙方方的利益益，一一般當(dāng)事事人之之間要訂訂立合合同，通通過合合同的法法律約約束力約約束雙雙方的行行為，從從而最終終達(dá)到到各自的的目的的。因此此，在在房地產(chǎn)產(chǎn)項目目開發(fā)過過程中中，房地地產(chǎn)開開發(fā)商需需要和和各個參參與單單位簽訂訂合同同，可以以說，整整個項目目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)就是是一個不不斷簽簽訂合同同的過過程。圖1.1反映了了了在房地產(chǎn)產(chǎn)項項目的開開發(fā)過過程中（最最常常見的分分散平平行發(fā)包包模式式下），房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商所所要涉及及到的的主要參參與方方，以及及各方方之間的的相互互關(guān)系。注：雙向箭頭表表表示直接接的合合同關(guān)系系、單單向箭頭頭表示示間接的的合同同關(guān)系二、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)、建設(shè)設(shè)與經(jīng)經(jīng)營活動動中有有關(guān)各方方之間間的相互互關(guān)系系的性質(zhì)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)、建建建設(shè)與經(jīng)經(jīng)營活活動中有有關(guān)各各方之間間的相相互關(guān)系系的基基本形式式是合合同關(guān)系系，包包括直接接的合合同關(guān)系系和間間接的合合同關(guān)關(guān)系，即建建立立在法律律基礎(chǔ)礎(chǔ)上的權(quán)權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系（債債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系系）。特別要注意的是是是監(jiān)理方方與咨咨詢單位位、勘勘察設(shè)計計單位位、施工工方、材材料設(shè)備備供應(yīng)應(yīng)商不簽簽訂合合同，不不存在在直接的的合同同關(guān)系，但但作作為房地地產(chǎn)開開發(fā)商授授權(quán)的的工程監(jiān)監(jiān)督管管理者有有權(quán)對對這幾方方（主主要是施施工方方與材料料設(shè)備備供應(yīng)單單位）進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督督管理理，我們們把它它們之間間的關(guān)關(guān)系稱為為間接接的合同同關(guān)系系。這一一間接接的合同同關(guān)系系是通過過兩類類合同形形成的的，一是是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商與與監(jiān)理方方簽訂訂的建設(shè)設(shè)工程程委托監(jiān)監(jiān)理合合同，在在此合合同中明明確賦賦予監(jiān)理理方監(jiān)監(jiān)督管理理的權(quán)權(quán)限；一一是房房地產(chǎn)開開發(fā)商商與咨詢詢單位位、勘察察設(shè)計計單位、施施工工方、材材料設(shè)設(shè)備供應(yīng)應(yīng)商簽簽訂的合合同，在在此類合合同中中規(guī)定承承包方方有義務(wù)務(wù)接受受監(jiān)理方方的監(jiān)監(jiān)督管理理。這這兩類合合同中中監(jiān)理工工程師師的權(quán)利利應(yīng)具具一致性性，這這是監(jiān)理理工程程師對項項目進(jìn)進(jìn)行有效效管理理的前提提條件件。§1.2合同同同管理在在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、建建設(shè)與經(jīng)經(jīng)營活活動中的的主要要職能由于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)商在項項目的的開發(fā)建建設(shè)過過程中需需要和和眾多的的組織織機構(gòu)和和單位位簽訂合合同，因因而如何何簽訂訂完善的的合同同、更好好地履履行合同同，如如何處理理各個個合同之之間錯錯綜復(fù)雜雜的關(guān)關(guān)系，以以保障障自身的的最大大利益，就就顯顯得非常常重要要。為此此，房房地產(chǎn)開開發(fā)商商應(yīng)設(shè)立立專門門的合同同管理理部門，組組織織專業(yè)的的合同同管理人人員進(jìn)進(jìn)行有效效的合合同管理理。合同管理的具體體體職能主主要表表現(xiàn)在以以下幾幾個方面面：1、合同確立了了了房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)、建設(shè)設(shè)與經(jīng)經(jīng)營活動動中有有關(guān)各方方之間間在技術(shù)術(shù)、管管理、組組織方方面的協(xié)協(xié)作關(guān)關(guān)系，房房地產(chǎn)產(chǎn)商品生生產(chǎn)、土土地使用用權(quán)、房房地產(chǎn)商商品買買賣及服服務(wù)方方面的交交易關(guān)關(guān)系，并并將這這些關(guān)系系建立立在法律律的基基礎(chǔ)上。通通過過合同管管理能能夠有效效地維維系這些些關(guān)系系并將其其更加加堅實地地建立立在法律律基礎(chǔ)礎(chǔ)上。2、合同有助于于于明確房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、建建設(shè)設(shè)與經(jīng)營營活動動中有關(guān)關(guān)各方方之間的的權(quán)利利、義務(wù)務(wù)與責(zé)責(zé)任界面面。如如：政府府、土土地所有有者、土土地使用用權(quán)所所有者、房房地地產(chǎn)投資資者/開發(fā)商、房房房地產(chǎn)商商品購購買/租賃方、房房房地產(chǎn)商商品銷銷售代理理商、銀銀行/其它金融融機機構(gòu)、專專業(yè)物物業(yè)管理理、工工程監(jiān)理理、工工程建設(shè)設(shè)（勘勘察、設(shè)設(shè)計、施施工）等等各方方之間的的權(quán)利利、義務(wù)務(wù)與責(zé)責(zé)任界面面。3、合同管理有有有助于有效效地地處理房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、建建設(shè)設(shè)與經(jīng)營營活動動過程中中有關(guān)關(guān)各方所所發(fā)生生的糾紛紛，特特別是房房地產(chǎn)產(chǎn)商品銷銷售、租租賃及物物業(yè)管管理過程程中所所發(fā)生的的糾紛紛。第二章房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)項目所所涉及及的主要要合同同類型及及其特特點§2.1房地地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目所涉及及的主主要合同同類型型房地產(chǎn)開發(fā)、建建建設(shè)與經(jīng)經(jīng)營過過程中涉涉及到到的合同同是非非常多的的，根根據(jù)各個個合同同的性質(zhì)質(zhì)大致致可以分分為四四種類型型：地地產(chǎn)類合合同、建建設(shè)工程程類合合同、房房產(chǎn)類類合同、物物業(yè)業(yè)管理類類合同同。一、地產(chǎn)類合同同同地產(chǎn)類合同是指指指因土地地的出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、租租賃、抵抵押等等行為而而簽訂訂的合同同。主主要包括括以下下幾種合合同：：1、國有土地使使使用權(quán)出讓讓合合同2、國有土地使使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合合同3、國有土地使使使用權(quán)租賃賃合合同此外，地產(chǎn)類合合合同還包包括國國有土地地使用用權(quán)抵押押合同同、國有有土地地使用權(quán)權(quán)贈與與合同、集集體體土地征征用安安置補償償協(xié)議議等等。二、建設(shè)工程類類類合同建設(shè)工程類合同同同在工程程項目目的設(shè)計計與實實施階段段訂立立，主要要包括括下列3種合同：：1、建設(shè)工程勘勘勘察、設(shè)計計合合同2、建設(shè)工程施施施工合同3、建設(shè)工程委委委托監(jiān)理合合同同此外，建設(shè)工程程程類合同同還包包括建設(shè)設(shè)工程程裝修合合同。三、房產(chǎn)類合同同同房產(chǎn)類合同主要要要在項目目建設(shè)設(shè)完成后后簽訂訂，房屋屋拆遷遷安置補補償合合同雖然然是在在項目的的土地地開發(fā)階階段訂訂立的，但但由由于其具具有和和其它房房產(chǎn)類類合同相相似的的性質(zhì)，因因而而也將其其歸為為一類。房房產(chǎn)產(chǎn)類合同同主要要包括以以下4種合同：：1、商品房預(yù)售售售合同2、商品房買賣賣賣合同3、房屋租賃合合合同4、房屋拆遷安安安置補償合合同同房產(chǎn)類合同還包包包括房屋屋抵押押合同、房房屋屋贈與合合同、房房屋保險險合同同、房屋屋修繕繕合同等等等。四、物業(yè)管理類類類合同物業(yè)管理類合同同同是在房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營階階段簽簽訂的，主主要要包括以以下3種合同：：1、物業(yè)管理委委委托合同2、業(yè)主公約3、業(yè)主委員會會會章程以上為房地產(chǎn)開開開發(fā)商在在項目目的開發(fā)發(fā)、建建設(shè)與經(jīng)經(jīng)營過過程中所所涉及及到的主主要合合同類型型，除除此之外外房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商還還可能會會簽訂訂其他合合同，如如房地產(chǎn)產(chǎn)項目目合作開開發(fā)合合同、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同、房房地產(chǎn)產(chǎn)估價合合同、房房地產(chǎn)代代理銷銷售合同同、房房地產(chǎn)開開發(fā)物物資購銷銷合同同、房地地產(chǎn)項項目借款款合同同等等，由由于于這些合合同很很難歸為為以上上四種合合同類類型中，因因此此統(tǒng)稱為為綜合合性合同同。2.2.1房房房地產(chǎn)開開發(fā)項項目所涉涉及的的地產(chǎn)類類合同同的特點點一、國有土地使使使用權(quán)出出讓合合同（一）概念國有土地使用權(quán)權(quán)權(quán)出讓合合同是是指市、縣縣人人民政府府土地地管理部部門代代表國家家與土土地使用用者之之間就出出讓城城市國有有土地地使用權(quán)權(quán)所達(dá)達(dá)成的確確立（變變更、終終止）雙雙方權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系的的協(xié)議議。國有土地使用權(quán)權(quán)權(quán)出讓合合同具具體分為為三種種類型：：國有有土地使使用權(quán)權(quán)（宗地）出出讓讓合同，國國有有土地使使用權(quán)權(quán)（成片開開發(fā)發(fā)土地）出出讓讓合同和和劃撥撥土地使使用權(quán)權(quán)補辦出讓讓合合同。（二）特點1、國有土地使使使用權(quán)出讓讓合合同的出出讓方方是地方方人民民政府，具具體體由人民民政府府的土地地管理理部門作作為合合同的出出讓方方。2、地方人民政政政府通過國國有有土地使使用權(quán)權(quán)出讓合合同出出讓的只是是城城市國有有土地地使用權(quán)權(quán)。通通過該合合同出出讓的城城市國國有土地地的地地下資源源、埋埋藏物、隱隱藏藏物及市市政共共用設(shè)施施均不不包括在在出讓讓范圍內(nèi)內(nèi)。3、土地使用權(quán)權(quán)權(quán)出讓合同同的的標(biāo)的是城市市國國有土地地。農(nóng)農(nóng)民集體體所有有的土地地必須須依法征征用為為國有土土地后后，才能能出讓讓。4、通過國有土土土地使用權(quán)權(quán)出出讓合同同出讓讓的一般般是未未進(jìn)行開開發(fā)和和未進(jìn)行行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，不能能直接作為為建設(shè)用地地的城市國國有土地。5、國有土地使使使用權(quán)出讓讓合合同中對土土地地使用者者的限限制條件件為強強制性法法律規(guī)規(guī)范，土地地使使用者對對這些些限制條條件沒沒有討價價還價價的余地地，必必須遵守守。6、國有土地使使使用權(quán)出讓讓合合同必須須采用用書面形形式。二、國有土地使使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同（一）概念國有土地使用權(quán)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合合同是是土地使使用者者與國有有土地地使用權(quán)權(quán)受讓讓人就國國有土土地使用用權(quán)的的轉(zhuǎn)移（含含出出售、交交換和和贈與等）所所達(dá)成的的確立立（變更更、終終止）雙雙方權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系系的協(xié)議議。根據(jù)國有土地使使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的形式不不同，國國有土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同同具體可可以分分為：國國有土土地使用用權(quán)出出售合同同、國國有土地地使用用權(quán)交換換合同同和國有有土地地使用權(quán)權(quán)贈與與合同。（二）特點1、國有土地使使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合合同所確確立的的是平等等主體體之間的的民事事法律關(guān)關(guān)系。2、國有土地使使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合合同的訂訂立必必須以同同一國國有土地地的出出讓合同同的有有效成立立為前前提。3、通過國有土土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合同同進(jìn)行行土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓時時，原原土地使使用權(quán)權(quán)者與國國家訂訂立的國國有土土地使用用權(quán)出出讓合同同及附附件中所所確立立的權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系將將全部部轉(zhuǎn)移給給新的的國有土土地受受讓人。4、國有土地使使使用者通過過國國有土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同同進(jìn)行土土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時時，其地上上建建筑物、其其它它附著物物所有有權(quán)隨之之轉(zhuǎn)讓讓。國有土土地地使用者者轉(zhuǎn)讓讓地上建建設(shè)物物、附著著物所所有權(quán)時時，國國有土地地使用用權(quán)也隨隨之轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。國國有土土地使用用者將將該國有有土地地上的建建筑物物分層、分分套套轉(zhuǎn)讓所所有權(quán)權(quán)時，該該建筑筑物占用用范圍圍內(nèi)的國國有土土地使用用權(quán)整整體不可可分割割，而房房地產(chǎn)產(chǎn)受讓人人則以以分層、分分套套建筑物物的建建筑面積積取得得相應(yīng)比比例的的土地使使用權(quán)權(quán)。因此此，通通過國有有土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓國國有土地地使用用權(quán)，具具體可可分為國有有土土地使用用權(quán)單單獨轉(zhuǎn)讓讓和連連帶轉(zhuǎn)讓讓?！靖鶕?jù)物權(quán)法定定定原則，物物權(quán)權(quán)的設(shè)定定、內(nèi)內(nèi)容、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式等應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)法律規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行，根根據(jù)《物物權(quán)法》第一百四四十十六條規(guī)規(guī)定：：建設(shè)用地地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、互互換、出出資或或者贈與與的，附附著于該該土地地上的建建筑物物、構(gòu)筑筑物及及其附屬屬設(shè)施施一并處處分。根根據(jù)《中中華人人民共和和國城城鎮(zhèn)國有有土地地使用權(quán)權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行行條例》（國國務(wù)院令第55號）第二十十三條：土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其其地上建筑物物、其他附著著物所有權(quán)隨隨之轉(zhuǎn)讓。當(dāng)當(dāng)事人違背物物權(quán)法定原則則及上述規(guī)定定，自行約定定單獨轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)的的，該約定無無效，實踐中中，也無法在在土地管理部部門辦理過戶戶登記?！?、國有土地使使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合合同的期期限受受法律嚴(yán)嚴(yán)格約約束。6、國有土地使使使用權(quán)出讓讓合合同必須須采用用書面形形式。三、國有土地使使使用權(quán)租租賃合合同（一）概念國有土地使用權(quán)權(quán)權(quán)租賃合合同是是國有土土地使使用權(quán)人人與國國有土地地使用用權(quán)承租租人就就國有土土地使使用權(quán)隨隨同地地上建筑筑物、其其它附著著物在在特定期期限內(nèi)內(nèi)使用、收收益益、租金金支付付等事宜宜所達(dá)達(dá)成的確確立（變變更、終終止）雙雙方權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系的的協(xié)議議。（二）特點1、國有土地使使使用權(quán)租賃賃合合同所確確立的的是平等等主體體之間的的民事事法律關(guān)關(guān)系。2、國有土地使使使用權(quán)租賃賃合合同的訂訂立必必須以同同一國國有土地地的出出讓合同同的有有效成立立為前前提。3、國有土地使使使用權(quán)租賃賃合合同所確確立的的合同關(guān)關(guān)系，并并不導(dǎo)致致出租租人（國國有土土地使用用權(quán)人人）國有有土地地使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。國國有土土地使用用權(quán)出出租期間間，出出租人仍仍必須須履行國國有土土地使用用權(quán)出出讓合同同中規(guī)規(guī)定的出出租人人的義務(wù)務(wù)。通通過國有有土地地使用權(quán)權(quán)租賃賃合同出出租其其使用權(quán)權(quán)的國國有土地地一般般僅限于于通過過有償方方式獲獲得的。通通過過非有償償方式式（如：：劃撥撥）獲得得其使使用權(quán)的的國有有土地如如果需需要出租租，則則需要辦辦理相相關(guān)的手手續(xù)（經(jīng)經(jīng)國家土土地管管理部門門批準(zhǔn)準(zhǔn)或向其其繳納納土地出出讓金金）。4、通過國有土土土地使用權(quán)權(quán)租租賃合同同出租租國有土土地必必須滿足足一定定的條件件，如如合同應(yīng)應(yīng)采用用書面形形式，不不得違反反國家家法律、法法規(guī)規(guī)和土地地使用用權(quán)出讓讓合同同的規(guī)定定。2.2.2房房房地產(chǎn)開開發(fā)項項目所涉涉及的的建設(shè)工工程類類合同的的特點點一、建設(shè)工程勘勘勘察、設(shè)設(shè)計合合同（一）概念建設(shè)工程勘察、設(shè)設(shè)計合同是發(fā)發(fā)包人與承包包人（勘察人人、設(shè)計人）為為完成特定的的勘察、設(shè)計計任務(wù)而確立立（變更、終終止）雙方之之間權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系的協(xié)議議，屬于工作作性合同，標(biāo)標(biāo)的是具有知知識產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)的智力勞動動成果。（二）特點1、建設(shè)工程勘勘勘察、設(shè)計計合合同的承承包人人必須是是具有有國家有有關(guān)部部門頒發(fā)發(fā)的《工工程勘察察證書書》、《工工程程設(shè)計證證書》以以及與擬擬承攬攬其勘察察、設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)相適適應(yīng)的資資質(zhì)等等級的勘勘察設(shè)設(shè)計單位位。2、建設(shè)工程勘勘勘察、設(shè)計計合合同的承承包人人擬承攬攬的勘勘察、設(shè)設(shè)計任任務(wù)所涉涉及的的專業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域、性性質(zhì)必須須與其其《工程程勘察察證書》、《工工程設(shè)計證書書》中規(guī)定的的承攬工程勘勘察、設(shè)計任任務(wù)的專業(yè)范范圍、性質(zhì)領(lǐng)領(lǐng)域相適應(yīng)。我國建設(shè)工程按專業(yè)性質(zhì)、領(lǐng)域不同，分為：石油、鋼鐵、建材、機械等23類。3、建設(shè)工程勘勘勘察、設(shè)計計合合同的訂訂立必必須遵守守國家家規(guī)定的的建設(shè)設(shè)程序。如如《中中華人民民共和和國合同同法》規(guī)規(guī)定：國國家重重大建設(shè)設(shè)項目目的建設(shè)設(shè)工程程合同（包包括括工程勘勘察設(shè)設(shè)計合同同），應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照國家家規(guī)定的的程序序（建設(shè)設(shè)程序序）和國國家批批準(zhǔn)的投投資計計劃、可可行性性研究報報告等等文件訂訂立。4、建設(shè)工程勘勘查查、設(shè)計合合合同的承承包商商將承擔(dān)擔(dān)較大大的質(zhì)量量風(fēng)險險責(zé)任。根根據(jù)據(jù)《中華華人民民共和國國合同同法》、《建建設(shè)工程質(zhì)量量管理條例》的的有關(guān)規(guī)定，工工程勘察、設(shè)設(shè)計合同的承承包人對工程程勘察、設(shè)計計質(zhì)量不符合合要求，造成成發(fā)包人損失失的，承包人人（勘察人、設(shè)設(shè)計人）除繼繼續(xù)完成勘察察、設(shè)計，減減收或免收勘勘察、設(shè)計費費用外，必須須賠償發(fā)包人人的損失。二、建設(shè)工程施施施工合同同（一）概念建設(shè)工程施工合合合同是發(fā)發(fā)包人人與承包包人（施施工人）為為完完成特定定的建建設(shè)項目目的建建造任務(wù)務(wù)確立立（變更更、終終止）雙雙方之之間權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系的的協(xié)議議，屬于于工作作性合同同。（二）特點1、建設(shè)工程施施施工合同的的承承包人必必須是是具有與與擬承承攬其工工程建建造任務(wù)務(wù)相適適應(yīng)的《資資質(zhì)質(zhì)等級證證書》和和安全生生產(chǎn)能能力。2、建設(shè)工程施施施工合同的的承承包人擬擬承攬攬的工程程建造造任務(wù)所所涉及及的專業(yè)業(yè)領(lǐng)域域、性質(zhì)質(zhì)必須須與其《法法人人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照》、《資資質(zhì)等級證書書》中規(guī)定的的承攬工程建建造任務(wù)的專專業(yè)范圍、性性質(zhì)領(lǐng)域相適適應(yīng)。3、由于建設(shè)項項項目建設(shè)工工程程的特點點，導(dǎo)導(dǎo)致建設(shè)設(shè)工程程施工合合同結(jié)結(jié)構(gòu)和雙雙方權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系系復(fù)雜，條條款款多，確確立雙雙方權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系的的相關(guān)關(guān)文件多多，因因此一般般采用用合同文文件式式合同。4、建設(shè)工程施施施工合同糾糾紛紛多采用用較為為溫和的的糾紛紛解決方方法（ADR：Alteerrnattivveddissputteressollutiionn）進(jìn)行處處理理，以期期在項項目建設(shè)設(shè)期間間有效維維系合合同關(guān)系系的穩(wěn)穩(wěn)定。5、建設(shè)工程施施施工合同有有效效期長、風(fēng)風(fēng)險險大、工工程變變更多，導(dǎo)導(dǎo)致致合同履履行過過程中合合同爭爭議多，工工程程索賠多多，價價款支付付、結(jié)結(jié)算工作作繁雜雜。6、建設(shè)工程施施施工合同的的承承包商將將承擔(dān)擔(dān)較大的的質(zhì)量量風(fēng)險責(zé)責(zé)任。三、建設(shè)工程委委委托監(jiān)理理合同同（一）概念建設(shè)工程委托監(jiān)監(jiān)監(jiān)理合同同是發(fā)發(fā)包人與與承包包人（監(jiān)監(jiān)理人人）為完完成特特定的建建設(shè)項項目的監(jiān)監(jiān)理任任務(wù)確立立（變變更、終終止）雙雙方之間間權(quán)利利義務(wù)關(guān)關(guān)系的的協(xié)議，屬屬于于勞務(wù)性性合同同（服務(wù)務(wù)性合合同）。（二）特點1、建設(shè)工程委委委托監(jiān)理合合同同的標(biāo)的的是監(jiān)監(jiān)理單位位根據(jù)據(jù)合同要要求提提供的工工程建建設(shè)管理理服務(wù)務(wù)。2、建設(shè)工程委委委托監(jiān)理合合同同的承包包人（監(jiān)監(jiān)理人）必必須須具有《法法人人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照》和和與其擬擬監(jiān)理理的工程程建設(shè)設(shè)項目相相適應(yīng)應(yīng)的工程程建設(shè)設(shè)監(jiān)理《資資質(zhì)質(zhì)等級證證書》。3、建設(shè)工程委委委托監(jiān)理合合同同的承包包人與與被監(jiān)理理的建建設(shè)工程程合同同的承包包人之之間不存存在直直接的合合同關(guān)關(guān)系。為為確保保建設(shè)工工程委委托監(jiān)理理合同同的有效效履行行，建設(shè)設(shè)工程程委托監(jiān)監(jiān)理合合同的發(fā)發(fā)包人人在該合合同中中授予承承包人人的監(jiān)理理權(quán)力力、權(quán)限限、責(zé)責(zé)任范圍圍和內(nèi)內(nèi)容，必必須在在被監(jiān)理理的建建設(shè)工程程合同同中以承承包人人義務(wù)的的形式式確立下下來。2.2.3房房房地產(chǎn)開開發(fā)項項目所涉涉及的的房產(chǎn)類類合同同的特點點一、商品房預(yù)售售售合同（一）概念商品房預(yù)售合同同同是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)與商商品房房購買者者就正正在建設(shè)設(shè)中的的商品房房的預(yù)預(yù)先出售售事宜宜所達(dá)成成的確確立（變變更、終終止）雙雙方權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系系的協(xié)議議。（二）特點1、作為商品房房房預(yù)售合同同當(dāng)當(dāng)事人一一方的的賣方，其其合合同締約約資格格受到嚴(yán)嚴(yán)格限限制。賣賣方必必須具備備《法法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照照》、《房房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)等等級證證書》、《國國有土地使用用權(quán)證》、《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》、《建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》、《建建設(shè)工程施工工許可證》和和《商品房預(yù)預(yù)售許可證》等等法律文件。上上述文件決定定了賣方是否否擁有國有土土地使用權(quán)、期期房所有權(quán)和和合法的商品品房期貨交易易資格。2、商品房預(yù)售售售合同的標(biāo)標(biāo)的的具有特特殊性性。商品品房預(yù)預(yù)售合同同的標(biāo)標(biāo)的必須須達(dá)到到特定的的財產(chǎn)產(chǎn)狀態(tài)要要求（房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)投入開開發(fā)建設(shè)的的資金必須須達(dá)到工程程建設(shè)總投投資的25%以上）。3、商品房預(yù)售售售合同的標(biāo)標(biāo)的的具有特特定性性。指在在合同同中必須須明確確商品房房的具具體位置置、棟棟數(shù)、幾幾樓幾幾號等等等，因因為任何何商品品房都是是唯一一的，具具有不不可替代代性。4、商品房預(yù)售售售合同的形形式式具有較較為嚴(yán)嚴(yán)格的限限定性性，一般般要求求采用示示范性性合同文文本。二、商品房買賣賣賣合同（一）概念商品房買賣合同同同是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企企業(yè)與商商品房房購買者者就已已經(jīng)通過過竣工工驗收的的商品品房的買買賣事事宜所達(dá)達(dá)成的的確立（變變更更、終止止）雙雙方權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系的的協(xié)議議。（二）特點1、商品房買賣賣賣合同的內(nèi)內(nèi)容容除涉及商商品品房的買買賣交交易事宜宜，還還涉及商商品房房權(quán)屬登登記（作作為標(biāo)的的物的的商品房房物權(quán)權(quán)合法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移）和和物業(yè)管管理（商商品房使使用階階段必不不可少少的附隨隨性服服務(wù)）事事宜。2、商品房買賣賣賣合同的標(biāo)標(biāo)的的有特殊殊要求求。商品品房買買賣合同同的標(biāo)標(biāo)的必須須符合合下列條條件：：（1）銷售商品品房房的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)具有有《企企業(yè)法人人營業(yè)業(yè)執(zhí)照》和和《房房地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書書》；（2）取得土地地使使用權(quán)證書書書或者使使用土土地的批批準(zhǔn)文文件；（3）持有建設(shè)設(shè)工工程規(guī)劃許許許可證和和施工工許可證證；（4）已經(jīng)通過過竣竣工驗收；；；（5）拆遷安置置已已經(jīng)落實；；；（6）供水、供供電電、供熱、燃燃?xì)?、通訊等等配套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施具備交付付使用條件，其其他配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公共共設(shè)施具備交交付條件或者者已經(jīng)確定施施工進(jìn)度和交交付日期；（7）物業(yè)管理理方方案已經(jīng)落落落實。三、房屋租賃合合合同（一）概念房屋租賃合同是是是指房屋屋所有有人作為為出租租人與房房屋承承租人就就房屋屋租賃事事宜所所達(dá)成的的確立立（變更更、終終止）雙雙方權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系系的協(xié)議議。（二）特點1、房屋租賃合合同同中的出租租租人必須須是擁擁有土地地使用用權(quán)和房房屋所所有權(quán)的的當(dāng)事事人。2、房屋租賃合合同同遵循“買賣不破破租租賃原則”【房屋在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人賣給給他人人后,原有的租租賃賃合同繼繼續(xù)有有效】。即房屋屋租租賃合同同一經(jīng)經(jīng)成立，房房屋屋承租人人對房房屋的占占有權(quán)權(quán)、使用用權(quán)和和其它物物權(quán)便便具有絕絕對性性、任何何人不不得侵犯犯。同同時，該該房屋屋租賃合合同的的效力溯溯及至至該房屋屋的新新業(yè)主?！举I賣不破租賃賃賃并不限于于出出租人出出售租租賃物的的行為為，還應(yīng)應(yīng)包括括租賃物物抵押押、贈與與以及及遺贈、互互易易甚至將將租賃賃物作為為合伙伙投資等等情況況，上述述情況況都會涉涉及租租賃物的的所有有權(quán)變動動問題題。適用買賣賣不不破租賃賃的條條件是：：第一一，租賃賃合同同已成立立并生生效；第第二，租租賃物已已交付付承租人人；第第三，所所有權(quán)權(quán)發(fā)生變變動是是在租賃賃期間間；第四四，出出租人或或租賃賃物的所所有人人將租賃賃物的的所有權(quán)權(quán)讓與與了第三三人。具具備上述述條件件，即使使買受受人不知知道該該租賃合合同存存在，租租賃關(guān)關(guān)系仍然然能夠夠?qū)乖撛撡I受受人。本條規(guī)定定，租租賃物在在租賃賃期間發(fā)發(fā)生所所有權(quán)變變動的的，不影影響租租賃合同同的效效力。這這里所所說的不不影響響租賃合合同的的效力是是指，租租賃物的的所有有權(quán)發(fā)生生變動動后，其其設(shè)定定在該租租賃物物上的租租賃合合同仍然然存在在，在承承租人人與受讓讓人之之間無須須另行行訂立租租賃合合同，受受讓人人在受讓讓該租租賃物的的所有有權(quán)時就就與承承租人產(chǎn)產(chǎn)生了了租賃合合同關(guān)關(guān)系，成成為一一個新的的出租租人，繼繼承原原出租人人的權(quán)權(quán)利和義義務(wù)，受受讓人要要受該該租賃合合同的的約束?！?、一般情況下下下，房屋租租賃賃合同中中的房房屋和土土地具具有不可可分割割性，即即地上上建筑物物和其其它附著著物出出租時，其其使使用范圍圍內(nèi)的的土地使使用權(quán)權(quán)也隨之之出租租，反之之亦然然。4、房屋租賃合合合同的標(biāo)的的具具有特定定性。作作為房屋屋租賃賃合同標(biāo)標(biāo)的的的房屋必必須是是確定而而具體體的房屋屋，應(yīng)應(yīng)具體明明確房房屋的地地理位位置、門門牌號號碼及具具體的的哪一間間或者者哪幾間間等。四、房屋拆遷安安安置補償償合同同（一）概念房屋拆遷安置補補補償合同同是指指房屋拆拆遷人人和被拆拆遷房房屋的所所有人人、使用用人，就就房屋拆拆遷和和補償安安置事事宜所達(dá)達(dá)成的的確立（變變更更、終止止）雙雙方權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系的的協(xié)議議。（二）特點1、房屋拆遷安安安置補償合合同同所確立立的房房屋拆遷遷安置置補償法法律關(guān)關(guān)系具有有行政政法律關(guān)關(guān)系與與民事法法律關(guān)關(guān)系的雙雙重屬屬性。拆拆遷人人與被拆拆遷房房屋的所所有人人、使用用人在在房屋拆拆遷行行為過程程中形形成行政政法律律關(guān)系，拆拆遷遷人與被被拆遷遷房屋的的所有有人、使使用人人在自愿愿有償償、平等等協(xié)商商一致的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上達(dá)成成房屋屋拆遷安安置補補償合同同，形形成民事事法律律關(guān)系。2、房屋拆遷安安安置合同受受地地方相關(guān)關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)的約約束較大大，在在安置、補補償償方式、方方法法和補償償數(shù)量量方面具具有較較大的地地域性性差異。如如：：上海市市采用用的貨幣幣化拆拆遷房屋屋安置置、補償償方式式便具有有明顯顯的受制制于地地方經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社社會發(fā)展展水平平的特點點。建設(shè)部頒布的房房房屋拆適適安置置補償合合同范范本。2.2.4房房房地產(chǎn)開開發(fā)項項目所涉涉及的的物業(yè)管管理類類合同的的特點點一、物業(yè)管理委委委托合同同（一）概念物業(yè)管理委托合合合同是由由物業(yè)業(yè)業(yè)主或或業(yè)主主授權(quán)的的單位位與受委委托的的物業(yè)管管理企企業(yè)就物物業(yè)管管理事宜宜（管管理服務(wù)務(wù)和責(zé)責(zé)任范圍圍、管管理服務(wù)務(wù)對象象、管理理服務(wù)務(wù)方式等等）所所達(dá)成的的確立立（變更更、終終止）雙雙方權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系系的協(xié)議議。（二）特點1、物業(yè)管理委委委托合同的的標(biāo)標(biāo)的是物物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)所提提供的物物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)；2、物業(yè)管理委委委托合同對對物物業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的締約約資格格有特殊殊要求求；3、物業(yè)管理委委委托合同所所確確立的物物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)具有有專業(yè)化化服務(wù)務(wù)特點；；4、物業(yè)管理服服服務(wù)的性質(zhì)質(zhì)和和特點要要求物物業(yè)管理理委托托合同所所確立立的當(dāng)事事人雙雙方的權(quán)權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系和責(zé)責(zé)任界面面必須須明確、具具體體。二、其它物業(yè)管管管理類合合同（一）其他合同同同類型1、前期物業(yè)管管管理合同指房屋住宅出售售售后至業(yè)業(yè)主委委員會成成立并并選聘物物業(yè)管管理機構(gòu)構(gòu)之前前這一期期間的的物業(yè)管管理。簽簽訂前期期物業(yè)業(yè)管理合合同有有兩種模模式，一種種是由房地地產(chǎn)開發(fā)商商作為唯一一物業(yè)業(yè)主主與物業(yè)管管理企業(yè)簽簽訂，另一一種是各個個業(yè)主及每每個購房者者分別以自自己的名義義與物業(yè)管管理企業(yè)簽簽訂。2、業(yè)主公約指業(yè)主共同簽訂訂訂或者承承諾的的，對全全體業(yè)業(yè)主具有有約束束力的有有關(guān)使使用、維維護(hù)物物業(yè)及其其管理理等方面面權(quán)利利義務(wù)的的行為為守則。3、業(yè)主委員會會會章程指業(yè)主大會制定定定的有關(guān)關(guān)業(yè)主主委員會會組織織及活動動的準(zhǔn)準(zhǔn)則。第三章房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)項目合合同訂訂立階段段的合合同管理理◆本章學(xué)習(xí)目目標(biāo)標(biāo)1、掌握合同的的的概念；2、熟悉合同的的的結(jié)構(gòu)和主主要要條款；；3、熟悉合同訂訂訂立應(yīng)遵循循的的原則；；4、掌握要約、承承承諾的概概念及及其生效效要件件；5、了解招標(biāo)投投投標(biāo)程序；；6、掌握合同成成成立的概念念及及其成立立要件件；7、掌握締約過過過失責(zé)任的的概概念及其其具體體類型；；8、掌握合同生生生效的概念念與與生效要要件；；9、熟悉合同擔(dān)擔(dān)擔(dān)保的五種種形形式；10、熟悉格式式合合同與示范范范性合同同的概概念與作作用；；11、掌握工程程分分包、轉(zhuǎn)包包包、掛靠靠的含含義及其其法律律后果?！舯菊陆虒W(xué)內(nèi)容容容1、合同的概念念念、類型和和法法律特征征2、合同的結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)、形式和和組組成3、合同的訂立立立（1）合同訂立立的的概念、原原原則與準(zhǔn)準(zhǔn)備工工作；（2）合同訂立立的的一般程序序序；（3）合同訂立立的的特殊程序序序；（4）合同的成成立立；（5）合同的生生效效與合同的的的效力；；（6）合同的擔(dān)擔(dān)保保；（7）格式合同同與與示范性合合合同。4、房地產(chǎn)項目目目合同訂立立時時應(yīng)注意意的主主要問題題（1）建設(shè)工程程類類合同訂立立立時應(yīng)注注意的的主要問問題；；（2）地產(chǎn)合同同與與房產(chǎn)合同同同訂立時時應(yīng)注注意的主主要問問題。◆本章重點1、要約、承諾諾諾的概念及及其其生效要要件；；2、合同成立的的的概念及其其成成立要件件；3、締約過失的的的概念及其其類類型；4、合同生效的的的概念與生生效效要件?！舯菊码y點1、要約與要約約約邀請的區(qū)區(qū)別別；2、合同成立與與與合同生效效的的區(qū)別；；3、締約過失責(zé)責(zé)責(zé)任的含義義?！?.1合同同同的概念念、類類型和法法律特特征一、合同的概念念念合同是平等主體體體的法人人、自自然人、其其它它組織之之間設(shè)設(shè)立、變變更、終終止民事事權(quán)利利義務(wù)關(guān)關(guān)系的的協(xié)議。法人是相對自然然然人而言言的，是是指擁有有獨立立支配的的財產(chǎn)產(chǎn)，能夠夠以自自己的名名義獨獨立地參參加民民事活動動，為為自己取取得民民事權(quán)利利和承承擔(dān)義務(wù)務(wù)的社社會組織織。法人成立應(yīng)具備備備的條件件：必必須依法法成立立；有自自主經(jīng)經(jīng)營的財財產(chǎn)；；有明確確的組組織機構(gòu)構(gòu)、名名稱和場場所；；能夠獨獨立地地承擔(dān)民民事責(zé)責(zé)任。二、合同的類型型型（一）按合同所所所確立的的交易易關(guān)系的的內(nèi)容容、特點點分類類買賣合同，供用用用電、水水、氣氣、熱力力合同同，贈與與合同同，借款款合同同，租賃賃合同同，融資資租賃賃合同，承承攬攬合同，建建設(shè)設(shè)工程合合同，運運輸合同同，技技術(shù)合同同，保保管合同同，倉倉儲合同同，委委托合同同，行行紀(jì)合同同，居居間合同同，合合伙合同同，技技術(shù)合同同。（二）按合同所所所確立的的合同同法律關(guān)關(guān)系的的性質(zhì)、特特點點分類1、單務(wù)合同與與與雙務(wù)合同同（1）單務(wù)合同同一方當(dāng)事人只享享享有權(quán)利利而不不盡義務(wù)務(wù)，另另一方當(dāng)當(dāng)事人人則只負(fù)負(fù)義務(wù)務(wù)而不享享有權(quán)權(quán)利的合合同。如如：贈與與合同同。（2）雙務(wù)合同同當(dāng)事人雙方都享享享有權(quán)利利和義義務(wù)的合合同。實實踐中絕絕大部部分合同同都是是雙務(wù)合合同。2、有償合同與與與無償合同同（1）有償合同同當(dāng)事人雙方互為為為給付，即即當(dāng)當(dāng)事人以以接受受對方相相應(yīng)的的代價為為履行行義務(wù)的的條件件。如買買賣、租租賃、借借貸合合同。（2）無償合同同當(dāng)事人一方只取取取得權(quán)利利而不不償付任任何代代價的合合同。3、有名合同與與與無名合同同（1）有名合同同凡法律賦予一定定定名稱，并并特特別作出出規(guī)定定的合同同，稱稱為有名名合同同。如：：建設(shè)設(shè)工程合合同、買買賣合同同。（2）無名合同同凡是法律上沒有有有確定的的名稱稱，也未未對其其特別作作出規(guī)規(guī)范的合合同，稱稱為無名名合同同。如：：勞務(wù)務(wù)互換合合同、搬搬家合同同。4、諾成合同與與與實踐合同同（1）諾成合同同不依賴標(biāo)的物的的的交付，只只需需當(dāng)事人人意思思表示一一致即即可成立立的合合同。如如：建建設(shè)工程程施工工合同、加加工工承攬合合同。（2）實踐合同同除經(jīng)當(dāng)事人意思思思表示一一致外外，還需需以交交付標(biāo)的的物為為合同成成立要要件的合合同?，F(xiàn)現(xiàn)實生活活中實實踐合同同很少少。自然然人在在物品寄寄存處處寄存物物品一一般可認(rèn)認(rèn)為是是實踐合合同，即即寄存人人必須須把物品品交付付給保管管人該該合同才才成立立。5、要式合同與與與不要式合合同同（1）要式合同同合同成立時要求求求采用特特定形形式的合合同。根根據(jù)特定定形式式是屬法法律直直接規(guī)定定還是是屬當(dāng)事事人自自由約定定又分分為法定定要式式合同與與約定定要式合合同。在在我國，所所謂謂“特定形式”主要指有有特特別指定定的書書面形式式、公公證、鑒鑒證、批批準(zhǔn)和登登記等等。如：：建設(shè)設(shè)工程施施工合合同、商商品房房買賣合合同。（2）不要式合合同同不需要特定形式式式或手續(xù)續(xù)就可可成立的的合同同。6、主合同與從從從合同（1）主合同凡不以他種合同同同的存在在為前前提，即即不受受其制約約而能能獨立存存在的的合同。如如：：建設(shè)工工程施施工總承承包合合同。（2）從合同必須以他種合同同同存在為為前提提，自身身不能能獨立存存在的的合同。如如：：分包合合同、抵抵押擔(dān)保保合同同。7、為訂約人自自自己訂立的的合合同和為為第三三人利益益訂立立的合同同如：指定受益人人人的人壽壽保險險合同是是典型型的為第第三人人利益訂訂立的的合同。8、一般轉(zhuǎn)移財財財產(chǎn)的合同同、工工作性合合同、勞勞務(wù)性合合同（1）一般轉(zhuǎn)移移財財產(chǎn)的合同同同，如：：商品品房買賣賣合同同。（2）工作性合合同同，如：建建建設(shè)工程程勘察察設(shè)計合合同。（3）勞務(wù)性合合同同，如：建建建設(shè)工程程委托托監(jiān)理合合同。三、合同的法律律律特征1、合同是特定定定的當(dāng)事人人在在平等基基礎(chǔ)之之上共同同所為為的法律律行為為。2、合同是當(dāng)事事事人雙方意意思思表示一一致的的法律行行為。3、合同是能夠夠夠產(chǎn)生當(dāng)事事人人雙方所所期望望產(chǎn)生的的法律律后果的的法律律行為。4、合同是合法法法的法律行行為為?！?.2合同同同的結(jié)構(gòu)構(gòu)、形形式和組組成一、合同的結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)合同由首部、條條條款和尾尾部組組成。（一）合同首部部部合同名稱，當(dāng)事事事人雙方方的完完整名稱稱，法法定代表表人的的名稱，合合法法代理人人的名名稱，合合同法法律背景景陳述述。（二）合同條款款款1、合同法規(guī)定定定的一般應(yīng)應(yīng)具具備的條條款標(biāo)的，數(shù)量，質(zhì)質(zhì)質(zhì)量，價價款或或報酬，履履行行期限、地地點點和方式式，違違約責(zé)任任，爭爭議的解解決方方式。2、合同必備條條條款標(biāo)的、數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目目目合同實實踐中中，當(dāng)事事人雙雙方訂立立合同同時應(yīng)注注意下下列條款款：一般條款：風(fēng)險險險條款，合合同同的適用用法律律條款，爭爭議議的解決決方式式條款，合合同同轉(zhuǎn)讓條條款；；選用條款：定義義義條款，合合同同所使用用的語語言文字字條款款。（三）合同尾部部部當(dāng)事人雙方簽字字字或蓋章章，法法定代表表人簽簽字或蓋蓋章，合合法代理理人簽簽字或蓋蓋章，依依法必須須辦理理的相關(guān)關(guān)手續(xù)續(xù)業(yè)已辦辦理的的證據(jù)，其其它它相關(guān)信信息。二、合同的形式式式合同的形式有口口口頭形式式、書書面形式式和默默示形式式三種種。（一）口頭形式式式口頭形式是指當(dāng)當(dāng)當(dāng)事人只只用語語言為意意思表表示訂立立合同同，而不不用文文字表達(dá)達(dá)協(xié)議議內(nèi)容的的合同同形式。口頭形式簡便易易易行，在在日常常生活中中經(jīng)常常被采用用。集集市上的的交易易、商店店里的的零售買買賣以以及其它它的一一些現(xiàn)貨貨買賣賣，一般般都采采用口頭頭形式式。（二）書面形式式式書面形式是指以以以文字表表現(xiàn)當(dāng)當(dāng)事人所所訂合合同的形形式。合合同書以以及任任何記載載當(dāng)事事人要約約承諾諾和權(quán)利利義務(wù)務(wù)內(nèi)容的的文件件都是合合同書書面形式式的具具體表現(xiàn)現(xiàn)。書面形式的最大大大優(yōu)點是是合同同有據(jù)可可查，發(fā)發(fā)生糾紛紛時容容易舉證證，便便于分清清責(zé)任任，因此此對于于有的合合同，法法律明文文規(guī)定定必須采采取書書面形式式。書面形式可分為為為一般書書面形形式和特特殊書書面形式式兩種種。特殊殊書面面形式是是指必必須經(jīng)過過特定定法律程程序合合同才能能成立立或生效效的合合同。如如：某某些格式式條款款合同、某某些些示范性性合同同。（三）行為默示示示形式行為默示形式又又又稱推定定形式式或意思思實現(xiàn)現(xiàn)形式。指指合合同當(dāng)事事人以以某種表表明法法律意圖圖的行行為間接接地表表示合同同內(nèi)容容的合同同形式式。認(rèn)定定行為為默示形形式以以合同的的開始始履行推推定合合同已經(jīng)經(jīng)訂立立。如：：當(dāng)司司機駕車車駛?cè)肴胧召M停停車場場停放機機動車車，停車車場收收費之時時即可可推定訂訂立了了一個合合同。三、合同的組成成成1、單一文本式式式合同由合同條款+附附附件組成成合同同。如：：建設(shè)設(shè)工程勘勘察、設(shè)設(shè)計合同同，國國有土地地使用用權(quán)出讓讓合同同。2、合同文件式式式合同由合同條款+一一一系列有有助確確立當(dāng)事事人雙雙方權(quán)利利義務(wù)務(wù)關(guān)系的的文件件組成。最典型的例子是是是建設(shè)工工程施施工合同同，由由合同協(xié)協(xié)議書書，中標(biāo)標(biāo)通知知書，投投標(biāo)書書及其附附件，合合同專用用條款款，合同同通用用條款，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)范范及有有關(guān)技術(shù)術(shù)文件件，圖紙紙，工工程量清清單，工工程報價價單或或預(yù)算書書，以以及在合合同履履行過程程中當(dāng)當(dāng)事人雙雙方達(dá)達(dá)成的有有關(guān)工工程的洽洽商、變變更等書書面協(xié)協(xié)議或文文件組組成。再再如：：FIDIIC施工合同同由由合同協(xié)協(xié)議書書，中標(biāo)標(biāo)通知知書，投投標(biāo)書書及其附附件，專專用條件件，通通用條件件，規(guī)規(guī)范，圖圖紙，標(biāo)標(biāo)價的工工程量量表等文文件組組成。此外諸如ICEEE合同、NEC合同、工工程程建設(shè)監(jiān)監(jiān)理委委托合同同均為為合同文文件式式合同。明確合同的組成成成有利于于對合合同進(jìn)行行有效效的管理理。3.3.1合合合同訂立立的概概念、原原則與與準(zhǔn)備工工作一、合同訂立的的的概念當(dāng)事人雙方就合合合同的主主要內(nèi)內(nèi)容達(dá)成成合意意（意思思表示示一致）的的法法律行為為。二、訂立合同應(yīng)應(yīng)應(yīng)遵循的的原則則從事交易活動的的的當(dāng)事人人在訂訂立合同同時必必須遵循循一定定的行為為模式式，這些些行為為模式為為交易易行為提提供了了行為準(zhǔn)準(zhǔn)則。1、合同自由原原原則（意思思自自治原則則）指合同當(dāng)事人依依依法享有有自由由決定締締約、締締約伙伴伴和合合同內(nèi)容容、自自由決定定合同同的變更更和解解除的權(quán)權(quán)利。2、誠實信用原原原則（帝王王原原則）當(dāng)事人在從事民民民事活動動時，應(yīng)應(yīng)誠實守守信（降降低交易易風(fēng)險險和交易易費用用），以以善意意的方式式履行行其義務(wù)務(wù)，不不得濫用用權(quán)利利及規(guī)避避法律律或合同同規(guī)定定的義務(wù)務(wù)。3、合法原則當(dāng)事人訂立的合合合同內(nèi)容容不得得違反法法律法法規(guī)的有有關(guān)規(guī)規(guī)定。4、平等、公平平平原則合同當(dāng)事人雙方方方法律地地位平平等，在在權(quán)利利義務(wù)的的分配配上本著著公正正的觀念念平等等協(xié)商，同同時時兼顧他他人利利益和社社會公公共利益益。5、公序良俗原原原則不得損害社會公公公共利益益、擾擾亂社會會經(jīng)濟(jì)濟(jì)秩序、違違背背社會公公德。如如打賭訂訂立的的合同因因違背背公序良良俗原原則而屬屬無效效合同。三、合同訂立前前前的準(zhǔn)備備工作作1、當(dāng)事人締約約資資格審查和和和資信狀狀況調(diào)調(diào)查2、可行性研究究究（合同的的可可履行性性、可可收益性性）3、交易安全性性性分析（交交易易的經(jīng)濟(jì)濟(jì)、法法律和社社會環(huán)環(huán)境的穩(wěn)穩(wěn)定）4、組成談判機機機構(gòu)3.3.2合合合同訂立立的一一般程序序合同訂立一般需需需要經(jīng)過過要約約和承諾諾兩個個階段，有有時時候還有有要約約邀請階階段，即即由三個個階段段構(gòu)成。一、要約（一）概念希望和他人訂立立立合同的的意思思表示。（二）要約有效效效的條件件1、要約是由具具具有訂約能能力力的特定定人作作出的意意思表表示，具具有訂訂立合同同的意意圖，且且表明明一經(jīng)對對方承承諾即受受約束束的意思思。2、要約必須向向向要約人希希望望與之締締結(jié)合合同關(guān)系系的受受要約人人發(fā)出出。3、要約內(nèi)容必必必須具體確確定定和完整整，即即要約應(yīng)應(yīng)包含含未來合合同的的主要條條款（一一般應(yīng)具具備的的條款）。4、要約必須送送送達(dá)受要約約人人。（三）要約與要要要約邀請請的區(qū)區(qū)別1、要約邀請要約邀請是當(dāng)事事事人一方方邀請請對方向向自己己發(fā)出要要約的的事實行行為。如如：寄送送價目目表，招招標(biāo)公公告，拍拍賣公公告，招招股說說明書，商商業(yè)業(yè)廣告。2、兩者區(qū)別要約邀請不具備備備一經(jīng)對對方承承諾便形形成合合同的效效力；；不完全全具備備未來合合同的的主要條條款（一一般應(yīng)具具備的的條款）；；不不具有明明確的的訂約意意圖。3、區(qū)分要約與與與要約邀請請的的方式主要有：（1）依據(jù)法律律規(guī)規(guī)定作出區(qū)區(qū)區(qū)分（2）根據(jù)當(dāng)事事人人的意愿作作作出區(qū)分分（3）根據(jù)是否否包包含了未來來來合同的的主要要條款作作出區(qū)區(qū)分（4）根據(jù)當(dāng)事事人人之間的交交交易習(xí)慣慣作出出區(qū)分（5）根據(jù)是向向特特定人還是是是向非特特定人人發(fā)出作作出區(qū)區(qū)分（但但懸賞賞廣告視視為向向社會不不特定定人發(fā)出出的要要約）（四）要約的約約約束力1、要約一經(jīng)生生生效，要約約人人即受到到要約約的約束束，不不得隨意意撤回回、撤銷銷或?qū)σs內(nèi)內(nèi)容加加以限制制、變變更和擴(kuò)擴(kuò)張。2、受要約人在在在要約生效效時時即取得得依其其承諾而而成立立合同的的法律律地位（只只有有受要約約人才才享有對對要約約人的要要約作作出承諾諾的權(quán)權(quán)利，承承諾權(quán)權(quán)不能繼繼承和和隨意轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，受受要約人人有權(quán)權(quán)決定是是否行行使承諾諾權(quán)）。3、出售或購買買買特定物的的要要約，要要約人人不得同同時向向第三人人發(fā)出出。（五）要約的撤撤撤回和撤撤銷1、要約的撤回回回指要約人人發(fā)發(fā)出要約約后，未未到達(dá)受受要約約人之前前，通通過明示示取消消要約從從而使使要約失失效的的行為。2、要約的撤銷銷銷指要約到到達(dá)達(dá)受要約約人并并生效以以后，在在受要約約人最最終作出出承諾諾之前，通通過過明示取取消該該項要約約，從從而使其其效力力歸于消消滅的的行為。鑒于要約撤銷時時時要約已已經(jīng)生生效，受受要約約人可能能基于于信賴已已為履履行合同同作了了準(zhǔn)備，故故國國內(nèi)合同同法對對要約的的撤銷銷進(jìn)了嚴(yán)嚴(yán)格的的限制，要要約約人只能能撤銷銷沒有規(guī)規(guī)定承承諾期限限的要要約。（六）要約失效效效1、要約失效要約失效指要約約約失去其其約束束力。2、要約失效的的的條件（1）拒絕要約約的的通知到達(dá)達(dá)達(dá)要約人人（2）要約人依依法法撤消要約約約（3）承諾期限限屆屆滿（4）受要約人人未未作出承諾諾諾（5）受要約人人對對要約內(nèi)容容容作出實實質(zhì)性性變更（七）要約的實實實質(zhì)性內(nèi)內(nèi)容和和非實質(zhì)質(zhì)性內(nèi)內(nèi)容要約的實質(zhì)性內(nèi)內(nèi)內(nèi)容指當(dāng)當(dāng)事人人雙方之之間未未來合同同的主主要條款款。（一一般應(yīng)具具備的的條款）要約的非實質(zhì)性性性內(nèi)容指指除上上述合同同主要要條款外外的其其它次要要合同同條款。二、承諾（一）概念受要約人同意要要要約的意意思表表示。（二）承諾有效效效的條件件1、承諾必須由由由受要約人人向向要約人人作出出。2、承諾必須在在在承諾期限限內(nèi)內(nèi)到達(dá)要要約人人。3、承諾的內(nèi)容容容必須與要要約約的內(nèi)容容一致致（未對對要約約內(nèi)容作作出實實質(zhì)性改改變）。4、承諾必須表表表明受要約約人人決定與與要約約人訂立立合同同。5、承諾的方式式式必須符合合要要約的要要求（若若無具體體要求求，可采采用法法律允許許的各各種方式式）。（三）承諾遲延延延遲發(fā)而遲到的承承承諾，被被視為為新要約約。（四）承諾遲到到到未遲發(fā)而遲到，要要約人負(fù)有通通知義務(wù)（依依據(jù)誠實信用用原則）。3.3.4合合合同的成成立一、合同的成立立立（一）概念當(dāng)事人之間存在在在法律上上認(rèn)可可的合同同關(guān)系系。（二）合同成立立立的重要要性1、合同成立旨旨旨在解決合合同同是否存存在的的問題。2、合同成立是是是區(qū)分合同同責(zé)責(zé)任和締締約過過失責(zé)任任的前前提條件件。3、合同成立與與合合同生效之之之間存在在密切切聯(lián)系。二、合同成立要要要件（一）一般要件件件1、合同主體存存存在雙方和和多多方當(dāng)事事人。2、訂約當(dāng)事人人人對合同主主要要條款達(dá)達(dá)成合合意。3、合同成立具具具備要約和和承承諾兩個個階段段。（二）特殊要件件件依據(jù)合同性質(zhì)而而而定，如如要式式合同有有特定定的訂立立程序序、合同同形式式等。三、合同成立后后后生效前前的先先合同義義務(wù)1、概念先合同義務(wù)是指指指從發(fā)出出要約約時開始始直至至合同生生效之之時的包包括當(dāng)當(dāng)事人在在締約約過程中中依據(jù)據(jù)誠實信信用原原則而產(chǎn)產(chǎn)生的的先合同同義務(wù)務(wù)①以及合同同成成立后生生效前前當(dāng)事人人所應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的的義務(wù)務(wù)②。先合同義務(wù)是締締締約雙方方為簽簽訂合同同而互互相接觸觸磋商商逐漸產(chǎn)產(chǎn)生的的附隨義義務(wù)，如如：相互互協(xié)助助，相互互保護(hù)護(hù)，相互互照顧顧，及時時的相相互通知知、通通告，其其它依依據(jù)誠實實信用用原則而而產(chǎn)生生的義務(wù)務(wù)如保保密、確確保合合同的真真實性性等。2、違反第①種種種先合同義義務(wù)務(wù)構(gòu)成締締約過過失責(zé)任任；違違反第②種先合同同義義務(wù)則構(gòu)構(gòu)成一一種獨立立的不不同于締締約過過失責(zé)任任的法法定責(zé)任任，它它和締約約過失失責(zé)任都都適合合于合同同責(zé)任任前并相相互銜銜接，一一起構(gòu)構(gòu)成先契契約義義務(wù)責(zé)任任，從從而形成成整個個合同過過程嚴(yán)嚴(yán)密的責(zé)責(zé)任體體系。四、締約過失責(zé)責(zé)責(zé)任（一）概念締約過失責(zé)任是是是指在合合同訂訂立過程程中，一一方因違違背其其依據(jù)誠誠實信信用原則則所應(yīng)應(yīng)盡的義義務(wù)，而而致使另另一方方的信賴賴?yán)嬉媸艿綋p損失時時，應(yīng)承承擔(dān)的的民事責(zé)責(zé)任。（二）特點1、締約過失責(zé)責(zé)責(zé)任發(fā)生在在締締約過程程中而而不是發(fā)發(fā)生在在合同成成立以以后。只有有在在合同尚尚未成成立，或或者雖雖然成立立，但但因為不不符合合法定的的生效效要件而而被確確認(rèn)為無無效時時，締約人人才才承擔(dān)締締約過過失責(zé)任任。2、信賴?yán)尜r賠賠償?shù)慕Y(jié)果果是是使當(dāng)事事人之之間達(dá)到到合同同未曾發(fā)發(fā)生時時的狀態(tài)態(tài)，包包括因他他方的的締約過過失行行為而致致使信信賴人的的直接接財產(chǎn)的的減少少，如支支付各各種費用用等，也也包括信信賴人人的財產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)增增加而未未增加加的部分分。（三）締約過失失失責(zé)任的的構(gòu)成成要件1、締約當(dāng)事人人人一方違反反先先合同義義務(wù)2、未違反先合合合同義務(wù)者者遭遭受損失失3、違反先合同同同義務(wù)與損損失失之間有有因果果關(guān)系4、違反先合同同同義務(wù)者有有過過錯（四）締約過失失失責(zé)任的的類型型1、擅自撤消要要約約的締約過過過失責(zé)任任2、締約之際未未未盡到通知知、通通告等義義務(wù)給給對方當(dāng)當(dāng)事人人造成損損失的的締約過過失責(zé)責(zé)任3、締約之際未未未盡保護(hù)義義務(wù)務(wù)而侵害害對方方的人身身權(quán)、物物權(quán)時的的締約約過失責(zé)責(zé)任4、合同不成立立立時的締約約過過失責(zé)任任5、合同無效時時時的締約過過失失責(zé)任6、合同被變更更更或被撤銷銷時時的締約約過失失責(zé)任7、無權(quán)代理時時的的締約過失失失責(zé)任8、訂約之際未未未盡誠實交交涉涉義務(wù)致致使對對方當(dāng)事事人遭遭受財產(chǎn)產(chǎn)損失失9、訂約之際未未未盡條件成成就就努力義義務(wù)使使對方當(dāng)當(dāng)事人人遭受財財產(chǎn)損損失時的的締約約過失責(zé)責(zé)任10、訂約之際際標(biāo)的的物客觀觀上不可可能（五）招投標(biāo)活活活動中常常見的的締約過過失行行為1、招標(biāo)人的締締締約過失行行為為主要有有（1）招標(biāo)人變變更更或者修改改改招標(biāo)文文件后后未履行行通知知義務(wù)（2）招標(biāo)人采采用用不公正、不不合理的招標(biāo)標(biāo)方式進(jìn)行招招標(biāo)（3）招標(biāo)人違違反反公平、公公公正和誠誠實信信用原則則拒絕絕所有投投標(biāo)人人（4）招標(biāo)人泄泄露露或者不正正正當(dāng)使用用非中中標(biāo)人的的技術(shù)術(shù)成果和和經(jīng)營營信息（5）招標(biāo)人借借故故不與中標(biāo)標(biāo)標(biāo)人簽訂訂合同同（6）由于招標(biāo)標(biāo)人人的原因終終終止招標(biāo)標(biāo)或者者導(dǎo)致招招標(biāo)失失?。?）招標(biāo)人違違反反附隨義務(wù)務(wù)務(wù)如招標(biāo)人隱瞞工工工程項目目的真真實情況況、招招標(biāo)人發(fā)發(fā)現(xiàn)投投標(biāo)人的的標(biāo)書書錯誤后后沒有有給予適適當(dāng)確確認(rèn)而惡惡意利利用標(biāo)書書錯誤誤進(jìn)行授授標(biāo)。2、投標(biāo)人的締締締約過失行行為為主要有有（1）中標(biāo)人借借故拒拒絕訂立立合同（2）投標(biāo)人串串通通投標(biāo)，如如如哄抬標(biāo)標(biāo)價、壓壓低標(biāo)價價（3）投標(biāo)人以以虛假假手段騙騙取中標(biāo)標(biāo)如：投標(biāo)人不如如如實填寫寫投標(biāo)標(biāo)申請書書，隱隱瞞足以以對招招標(biāo)人授授標(biāo)產(chǎn)產(chǎn)生重大大影響響的自身身實際際情況（企企業(yè)業(yè)信譽、經(jīng)經(jīng)營營情況、管管理理水平等等），虛虛報企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級，假假借借其他企企業(yè)的的資質(zhì)等等級，以以他人名名義投投標(biāo)等。3.3.5合合合同的生生效與與合同的的效力力一、合同生效的的的概念合同開始具有受受受法律保保護(hù)的的約束力力（對對當(dāng)事人人雙方方）。合同的成立與合合合同的生生效常常常是密密切聯(lián)聯(lián)系在一一起的的，當(dāng)事事人訂訂立合同同旨在在實現(xiàn)合合同所所產(chǎn)生的的權(quán)利利和利益益，這這就要使使合同同對當(dāng)事事人具具有約束束力。如如果合同同不能能生效，則則合合同等于于一紙紙空文，當(dāng)當(dāng)事事人也就就失去去了訂約約的目目的。二、合同生效要要要件1、行為人具有有有相應(yīng)的締締約約能力2、意思表示真真真實3、不違反法律律律和社會公公共共利益4、合同必須具具具備法律所所要要求的形形式5、標(biāo)的具有實實實現(xiàn)的可能能性性從以上合同生效效效的要件件可以以看出，合合同同生效與與合同同成立是是兩個個不同的的概念念。合同成成立立是指合合同訂訂立過程程的完完成，即當(dāng)當(dāng)事事人經(jīng)過過平等等協(xié)商對對合同同的基本本內(nèi)容容達(dá)成一一致意意見，要要約、承承諾階段段宣告告結(jié)束，合合同同成立是是當(dāng)事事人合意意的結(jié)結(jié)果。但但合同同成立只只是解解決了合合同是是否存在在的問問題，對對于已已經(jīng)成立立的合合同是否否有效效則是合合同生生效制度度所要要解決的的問題題。這就就是說說，即使使合同同已經(jīng)成成立，如如果不符符合法法律規(guī)定定的生生效要件件，仍仍然不能能產(chǎn)生生效力。只只有有依法成成立的的合同，才才能能生效，具具有有法律約約束力力。三、附條件和附附附期限的的合同同當(dāng)事人對合同的的的效力可可以附附條件或或期限限。附生生效條條件的合合同，自自條件成成就時時生效。附附期期限的合合同，自自期限到到來時時生效。法法律律允許合合同當(dāng)當(dāng)事人附附生效效條件和和期限限，是為為了更更好地滿滿足當(dāng)當(dāng)事人的的需要要，充分分尊重重當(dāng)事人人的意意思。1、附條件的合合合同指當(dāng)事人在合同同同中特別別規(guī)定定一定的的條件件，以條條件是是否成就就來作作為決定定合同同的效力力發(fā)生生或消滅滅的依依據(jù)。我我國法法律規(guī)定定，除除了法律律明確確規(guī)定的的法律律行為，如如繼繼承權(quán)的的接受受或放棄棄等民民事法律律行為為不得附附條件件以外，其其他他民事法法律行行為均可可以由由當(dāng)事人人設(shè)定定條件，從從而而滿足當(dāng)當(dāng)事人人的各種種不同同需要。2、附期限的合合合同指當(dāng)事人在合同同同中設(shè)定定一定定的期限限，并并將期限限的到到來作為為合同同生效或或合同同消滅的的根據(jù)據(jù)。在生生效期期限尚未未到來來之時，合合同同根本沒沒有生生效，當(dāng)當(dāng)事人人也不能能享受受權(quán)利且且不必必履行義義務(wù)。也也即，債債權(quán)債債務(wù)關(guān)系系并沒沒有發(fā)生生法律律上的約約束力力。四、違反生效要要要件的合合同（一）無效合同同同及其類類型1、概念指雖經(jīng)當(dāng)事人雙雙雙方協(xié)商商一致致成立，但但因因其內(nèi)容容違反反了法律律、行行政法規(guī)規(guī)的強強制性規(guī)規(guī)定和和社會公公共利利益，因因而從從合同訂訂立時時起就不不具備備法律效效力的的合同。2、無效合同的的的類型（1）一方以欺欺詐詐、脅迫的的的手段訂訂立合合同，損損害國國家利益益。（2）惡意串通通，損損害國家家、集體體或第第三人利利益。（3）以合法形形式式掩蓋非法法法目的。（4）損害社會會公公共利益。（5）違反法律律、行行政法規(guī)規(guī)的強制制性規(guī)規(guī)定。（二）可撤銷合合合同（可可變更更、可撤撤銷的的合同）1、概念指當(dāng)事人在訂立立立合同時時，因因意思表表示不不真實，法法律律允許撤撤銷權(quán)權(quán)人行使使撤銷銷權(quán)而使使已經(jīng)經(jīng)生效的的合同同歸于消消滅的的合同。2、可撤銷合同同同的類型（1）因重大誤誤解解而訂立的的的合同（2）顯失公平平的的合同（3）一方以欺欺詐詐、脅迫的的的手段或或者乘乘人之危危使對對方在違違背真真實意思思的情情況下訂訂立的的合同（三）效力待定定定的合同同1、概念效力待定的合同同同是指合合同雖雖然已經(jīng)經(jīng)成立立，但因因其不不完全符符合合合同生效效要件件的有關(guān)關(guān)規(guī)定定，因此此其效效力是否否產(chǎn)生生，尚未未確定定，一般般須經(jīng)經(jīng)有權(quán)人人表示示承認(rèn)才才能生生效的合合同。2、效力待定合合合同的類型型效力待定合同行行行為人并并未違違反國家家法律律的強制制性規(guī)規(guī)定及社社會公公共利益益，也也不存在在因意意思表示示不真真實而導(dǎo)導(dǎo)致合合同被撤撤銷的的情況，而而主主要是因因為合合同當(dāng)事事人締締約資格格有缺缺陷，因因無權(quán)權(quán)代理行行為及及無權(quán)處處分行行為而產(chǎn)產(chǎn)生的的合同。（1）締約資格格缺缺陷無民事行為能力力力人和限限制民民事行為為能力力人所訂訂立的的合同，由由其其合法代代理人人確認(rèn)后后生效效。（2）無權(quán)代理理超越代理權(quán)或代代代理期限限屆滿滿（代理理權(quán)消消滅）后后由代代理人所所為的的代理行行為。無無權(quán)代理理行為為所產(chǎn)生生的合合同由被被代理理人追認(rèn)認(rèn)后生生效。（3）無權(quán)處分分行行為無處分權(quán)人處分分分他人財財產(chǎn)的的行為。無無處處分權(quán)行行為所所產(chǎn)生的的合同同由財產(chǎn)產(chǎn)所有有人確認(rèn)認(rèn)后生生效。（四）確認(rèn)合同同同無效和和合同同可撤銷銷的法法定機構(gòu)構(gòu)確認(rèn)合同無效和和和合同可可撤銷銷的法定定機構(gòu)構(gòu)只能是是人民民法院和和仲裁裁機構(gòu)。（五）合同被確確確認(rèn)為無無效或或被撤銷銷的法法律后果果因該合同取得的的的財產(chǎn)應(yīng)應(yīng)予返返還；不不能返返還或者者沒有有必要返返回的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)折價價補償。有有過過錯的一一方應(yīng)應(yīng)承擔(dān)締締約過過失責(zé)任任，賠賠償對方方因此此受到的的損失失，雙方方都有有過錯的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)各自自承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的責(zé)任任。案例一甲施工企業(yè)在某某某條公路路的施施工過程程中，需需要購買買一批批水泥，甲甲施施工企業(yè)業(yè)的采采購員張張某持持介紹信信到乙乙建材公公司要要求購買買一批批B標(biāo)號的水水泥泥。由于于乙公公司與甲甲施工工企業(yè)有有長期期的業(yè)務(wù)務(wù)關(guān)系系，雙方方未簽簽訂書面面的買買賣合同同乙公公司就發(fā)發(fā)貨了了。但乙乙公司司發(fā)貨后后甲施施工企業(yè)業(yè)拒付付貨款，甲甲施施工企業(yè)業(yè)提出出的理由由是讓讓張某購購買的的水泥是A標(biāo)號而非B標(biāo)號．【判斷此糾紛的的的責(zé)任應(yīng)應(yīng)由誰誰承擔(dān)的的重要要依據(jù)是是甲施施工企業(yè)業(yè)的介介紹信是是如何何寫的。因因為為這種情情況下下的介紹紹信可可以視為為授權(quán)權(quán)委托書書，張張某則是是甲施施工企業(yè)業(yè)的代代理人。如如果果甲施工工企業(yè)業(yè)開的介介紹信信是“介紹張某某購購買水泥”，則張某某的的行為是是表見見代理，雙雙方方的口頭頭合同同是有效效的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)續(xù)履行行，甲施施工企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)付款款。如果果甲施施工企業(yè)業(yè)開的的介紹信信是“介紹張某某購購買A標(biāo)號水泥”，則張某某的的行為超超越了了代理權(quán)權(quán)限，與與乙公司司訂立立的口頭頭合同同屬效力力待定定合同。若若甲甲施工企企業(yè)不不追認(rèn)該該合同同效力，則則該該合同無無效，產(chǎn)產(chǎn)生的法法律后后果是返返還財財產(chǎn)，甲甲施工工企業(yè)可可以退退貨、拒拒付貨貨款?！堪咐呈袛M新建一大大大型CBD中心商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，各有有關(guān)部部門組織織成立立了建設(shè)設(shè)項目目法人。在在項項目建議議書、可可行性研研究報報告、設(shè)設(shè)計任任務(wù)書等等經(jīng)市市計劃主主管部部門審核核后，報報國家計計委、國國務(wù)院審審批并并向國務(wù)務(wù)院計計劃主管管部門門申請國國家重重大建設(shè)設(shè)工程程立項。審審批批過程中中，項項目法人人即以以公開招招標(biāo)方方式招標(biāo)標(biāo)，最最后確定定由三三家一級級施工工企業(yè)組組成的的聯(lián)合體體為中中標(biāo)單位位，并并簽訂了了建設(shè)設(shè)工程總總承包包合同。合合同同約定由由該聯(lián)聯(lián)合體為CBD主體工程程承承包商，承承包包形式為為一次次包干，估估算算工程總總造價價28億元。合合同同簽訂后后，國國務(wù)院計計劃主主管部門門公布布該工程程為國國家重大大建設(shè)設(shè)工程項項目，批批準(zhǔn)的投投資計計劃中主主體工工程部分分僅為為25億元。因因此此，該計計劃下下達(dá)后，發(fā)發(fā)包包人要求求與承承包人修修改合合同，降降低包包干造價價，承承包人不不同意意。協(xié)商商未果果，發(fā)包包人訴訴至法院院，要要求解除除合同同。問：1、該合同是否否否為有效合合同同（滿足足合同同的生效效要件件）？2、該案應(yīng)當(dāng)如如如何判決？？【1、該合同為為無無效合同。原原因在于建設(shè)設(shè)項目法人和和施工企業(yè)簽簽訂建設(shè)工程程總承包合同同時，該工程程還在國務(wù)院院計劃主管部部門的批準(zhǔn)過過程中，也就就是項目還不不具備簽訂建建設(shè)工程施工工合同的條件件，在這種情情況下簽訂的的合同是無效效合同。2、根據(jù)法律規(guī)規(guī)規(guī)定，合同同被被判無效效后因因該合同同取得得的財產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)予予返還，不不能能返還或或者沒沒有必要要返回回的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)折折價補償償。有有過錯的的一方方應(yīng)承擔(dān)擔(dān)締約約過失責(zé)責(zé)任，賠賠償對方方因此此受到的的損失失，雙方方都有有過錯的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)各自自承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的責(zé)任任。因此此，在在該案中中，CBD中心商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)項目目法人主主觀上上存在過過錯，造造成所簽簽合同同無效，應(yīng)應(yīng)承承擔(dān)締約約過失失責(zé)任，對對施施工企業(yè)業(yè)的損損失應(yīng)予予賠償償?！?.3.6合合合同的擔(dān)擔(dān)保合同關(guān)系中的當(dāng)當(dāng)當(dāng)事人通通常是是相互享享有債債權(quán)、負(fù)負(fù)有債債務(wù)。合合同履履行過程程就是是合同債債權(quán)（預(yù)預(yù)期合同同利益益）的實實現(xiàn)過過程。擔(dān)擔(dān)保法法律制度度的目目的，是是以特特定人的的信譽譽或財產(chǎn)產(chǎn)作為為履行合合同債債務(wù)的保保證，一一方面，當(dāng)當(dāng)債債務(wù)人不不能清清償債務(wù)務(wù)時，由由擔(dān)保人人代為為清償或或通過過擔(dān)保財財產(chǎn)的的變換價價金優(yōu)優(yōu)先獲得得清償償，以增增加債債權(quán)實現(xiàn)現(xiàn)的可可能性。另另一一方面，如如果果當(dāng)事人人一方方不履行行合同同，擔(dān)保保法律律制度使使債權(quán)權(quán)人可以以不通通過訴訟訟程序序直接從從擔(dān)保保人或擔(dān)擔(dān)保財財產(chǎn)獲得得賠償償，交易易安全全有了極極大的的保證。目目前前，擔(dān)保保已經(jīng)經(jīng)在各類類合同同中得到到普遍遍應(yīng)用。一、合同擔(dān)保的的的概念合同擔(dān)保是促使使使債務(wù)人人履行行其債務(wù)務(wù)，保保障債權(quán)權(quán)人的的債權(quán)得得以（有有效）實實現(xiàn)的的法律措措施。二、合同的擔(dān)保保保種類1、人的擔(dān)保指以人的信譽設(shè)設(shè)設(shè)立的擔(dān)擔(dān)保，當(dāng)當(dāng)債務(wù)人人不按按約定履履行債債務(wù)時，由由擔(dān)擔(dān)保人負(fù)負(fù)責(zé)清清償。2、物的擔(dān)保以債務(wù)人或其他他他人的特特定財財產(chǎn)作為為抵償償債權(quán)的的標(biāo)的的，在債債務(wù)人人不履行行其債債務(wù)時，債債權(quán)權(quán)人享有有對該該財產(chǎn)的的處分分權(quán)，并并從處處分收益益中優(yōu)優(yōu)先受到到清償償?shù)膿?dān)保保形式式。3、金錢擔(dān)保債務(wù)人在債務(wù)以以以外交付付一定定數(shù)量的的金錢錢，當(dāng)債債務(wù)人人不履行行其債債務(wù)時，債債權(quán)權(quán)人有權(quán)權(quán)沒收收該筆金金錢，從從而保障障債權(quán)權(quán)實現(xiàn)的的擔(dān)保保形式。三、合同擔(dān)保的的的形式根據(jù)我國的HYPERLINK"/fdcxmhtgl/content/03/fdcxmhtgl-kcjj-030306.htm"《擔(dān)擔(dān)擔(dān)保法》，合合同擔(dān)保保形式式分為保證證、抵抵押、質(zhì)質(zhì)押、留留置和定定金五五種形式式。1、保證第三人和債權(quán)人人人約定，當(dāng)當(dāng)債債務(wù)人不不履行行債務(wù)時時，由由該第三三人按按照約定定履行行債務(wù)或或者承承擔(dān)責(zé)任任的擔(dān)擔(dān)保形式式。2、抵押指債務(wù)人或第三三三人不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移對對特定財財產(chǎn)的的占有而而將該該特定財財產(chǎn)作作為債務(wù)務(wù)履行行的擔(dān)保保。當(dāng)當(dāng)債務(wù)人人不履履行債務(wù)務(wù)時，債債權(quán)人有有權(quán)依依法以該該財產(chǎn)產(chǎn)折價或或者拍拍賣、變變賣，從從所得價價款中中優(yōu)先受受償。3、質(zhì)押債務(wù)人或者第三三三人轉(zhuǎn)移移其特特定的動動產(chǎn)或或權(quán)利，將將該該動產(chǎn)或或權(quán)利利作為債債權(quán)的的擔(dān)保。當(dāng)當(dāng)債債務(wù)人不不履行行債務(wù)時時，債債權(quán)人有有權(quán)依依法將該該動產(chǎn)產(chǎn)或權(quán)利利折價價、拍賣賣、變變賣，從從所得得價款中中優(yōu)先先受償。4、留置債權(quán)人按照合同同同約定合合法占占有債務(wù)務(wù)人的的動產(chǎn)，以以該該動產(chǎn)作作為債債權(quán)的擔(dān)擔(dān)保。當(dāng)當(dāng)債務(wù)人人不按按合同約約定的的期限履履行債債務(wù)時，債債權(quán)權(quán)人可依依法滯滯留該財財產(chǎn)，將將該財產(chǎn)產(chǎn)折價價或者拍拍賣、變變賣，從從所得得價款中中優(yōu)先先受償。留置擔(dān)保常用于于于運輸合合同、加加工合同同、倉倉儲保管管合同同。HYPERLINK"/fdcxmhtgl/content/03/fdcxmhtgl-kcjj-030306.htm"《合同法》第22286條規(guī)定：：發(fā)發(fā)包人未未按照照約定支支付價價款的，承承包包人可以以催告告發(fā)包人人在合合理期限限內(nèi)支支付價款款。發(fā)發(fā)包人逾逾期不不支付的的，除除按照建建設(shè)工工程的性性質(zhì)不不宜折價價、拍拍賣的以以外，承承包人可可以與與發(fā)包人人協(xié)議議將工程程折價價，也可可以申申請人民民法院院將該工工程依依法拍賣賣。建建設(shè)工程程的價價款就該該工程程折價或或者拍拍賣的價價款優(yōu)優(yōu)先受償償。5、定金合同當(dāng)事人為了了了確保合合同債債務(wù)的履履行和和債權(quán)的的實現(xiàn)現(xiàn)，依據(jù)據(jù)法律律規(guī)定或或者當(dāng)當(dāng)事人雙雙方的的約定，由由當(dāng)當(dāng)事人一一方在在合同訂訂立時時或合同同訂立立后、履履行前前，按合同同標(biāo)標(biāo)的額的的一定定比例（一一般般不超過20%），預(yù)先付付給給對方當(dāng)當(dāng)事人人的金錢錢，并并以該筆筆金錢錢作為債債權(quán)的的擔(dān)保。定金罰則：給付付付定金的的一方方不履行行合同同義務(wù)時時失去去定金，接接受受定金的的一方方不履行行合同同義務(wù)時時，雙雙倍返還還定金金。在合同實踐中，當(dāng)當(dāng)采用定金這這種擔(dān)保形式式時，應(yīng)和其其他預(yù)先/提前支付的的預(yù)付款及其其它類似款項項（如訂金）在在法律性質(zhì)上上嚴(yán)格區(qū)別開開來。四、國際工程領(lǐng)領(lǐng)領(lǐng)域中廣廣泛使使用的擔(dān)擔(dān)保形形式1、保證金承包商以現(xiàn)金形形形式直接接向業(yè)業(yè)主提供供信用用保證。2、保留金每月驗工計價給給給承包商商支付付工程款款時，按按一定比比例提提取，以以便工工程合同同不能能得到有有效履履行、工工程質(zhì)質(zhì)量不符符合要要求時用用于返返工及賠賠償業(yè)業(yè)主損失失。3、同業(yè)擔(dān)保由另一家具有與與與被擔(dān)保保人具具有同等等資信信或更高高資信信的承包包商作作為保證證人來來提供信信用擔(dān)擔(dān)保。4、母公司擔(dān)保保保由承包商的母公公公司向業(yè)業(yè)主提提交履約約保證證書。3.3.7格格格式合同同與示示范性合合同一、格式合同（一）格式合同同同的概念念指合同條款由當(dāng)當(dāng)當(dāng)事人一一方（在在交易中中居于于壟斷地地位）為為重復(fù)使使用（即即為與不不特定定多數(shù)人人定約約）而預(yù)預(yù)先擬擬定的合合同。對對方當(dāng)事事人只只能對擬擬定好好的合同同概括括地表示示全部部同意或或者全全部不予予接受受，而不能能進(jìn)進(jìn)行協(xié)商商。（二）格式合同同同的基本本法律律特征1、格式合同的的的主要條款款或或全部條條款由由當(dāng)事人人一方方預(yù)先擬擬定。2、格式合同的的的內(nèi)容具有有規(guī)規(guī)范、完完備和和定型化化的特特點。3、合同條款不不不可協(xié)商。4、就雙方的合合合同法律關(guān)關(guān)系系地位而而言，格格式合同同的使使用人處處于優(yōu)優(yōu)勢地位位，而而相對人人處于于附從地地位。（三）格式合同同同的主要要功能能1、采用格式合合合同可以避避免免合同交交易談?wù)勁械穆槁闊?，簡簡化手續(xù)續(xù)，節(jié)節(jié)約交易易成本本和時間間。2、采用格式合合合同有利于于當(dāng)當(dāng)事人雙雙方事事先明確確各自自的責(zé)任任范圍圍、風(fēng)險險分擔(dān)擔(dān)，預(yù)估估生產(chǎn)產(chǎn)成本。3、采用格式合合合同有利于于增增進(jìn)交易易安全全，避免免訟爭爭。4、采用格式合合合同有利于于國國家進(jìn)行行政策策調(diào)控。（四）房地產(chǎn)項項項目開發(fā)發(fā)過程程中格式式合同同的運用用1、商品房預(yù)售售售合同商品房預(yù)售合同同同因其部部分合合同條款款為格格式條款款，其其余補充充協(xié)議議和合同同附件件多由預(yù)預(yù)售方方擬定，預(yù)預(yù)購購方對這這些合合同條款款、補補充協(xié)議議和合合同附件件與預(yù)預(yù)售方進(jìn)進(jìn)行協(xié)協(xié)商的余余地極極小，故故就總總體而言言，商商品房預(yù)預(yù)售合合同具有有較強強的格式式合同同特點。商品房預(yù)售合同同同中的標(biāo)標(biāo)的物物的區(qū)位位、面面積、價價款支支付方式式和期期限及其其延遲遲支付罰罰則、商商品房的的交付付期限等等合同同的主要要條款款預(yù)購方方均無無和預(yù)售售方協(xié)協(xié)商的余余地。2、建設(shè)項目借借借款合同建設(shè)項目借款合合合同因國國家法法律法規(guī)規(guī)對金金融領(lǐng)域域貨幣幣借貸行行為的的嚴(yán)格限限制而而具有較較強的的格式合合同特特點，借借款人人在借款款利率率、借款款用途途等借款款合同同主要條條款上上沒有與與貸款款人進(jìn)行行協(xié)商商的余地地。對對借款合合同的的其它有有關(guān)內(nèi)內(nèi)容借款款人與與貸款人人進(jìn)行行協(xié)商的的余地地亦極小小。3、工程保險合合合同工程保險合同是是是典型的的格式式合同。保保險險合同的的條款款由保險險業(yè)務(wù)務(wù)主管部部門事事先制定定或保保險人事事先擬擬定，投投保人人只能決決定是是否接受受這些些條款，而而不不能要求求對這這些條款款進(jìn)行行修改。投投保保人只有有依保保險人事事先擬擬定的不不同險險別的條條款進(jìn)進(jìn)行選擇擇的自自由，而而沒有有擬定或或磋商商保險合合同條條款的自自由。二、示范性合同同同（一）示范性合合合同的概概念示范性合同是根根根據(jù)法律律、法法規(guī)和慣慣例而而制定的的具有有標(biāo)準(zhǔn)化化格式式和條款款的各各類合同同。其其形式本本身不不具有強強制效效力，當(dāng)當(dāng)事人人可以通通過協(xié)協(xié)商修改改其條條款內(nèi)容容（不不違反法法律、法法規(guī)和慣慣例有有關(guān)規(guī)定定的前前提下）、條條款形式和格格式，也可通通過協(xié)商增減減條款。（二）示范性合合合同的基基本法法律特征征1、示范性合同同同的條款由由有有關(guān)部門門事先先擬定并并在合合同訂立立時由由當(dāng)事人人一方方提供。2、示范性合同同同的條款具具有有普適性性。3、示范性合同同同的內(nèi)容具具有有規(guī)范、完完備備、法律律用語語科學(xué)準(zhǔn)準(zhǔn)確和和非定型型化的的特點。4、當(dāng)事人雙方方方可根據(jù)交交易易的具體體主客客觀情況況對合合同內(nèi)容容行修修改。（三）示范性合合合同的主主要功功能1、采用示范性性性合同，可可以以避免合合同交交易談判判的麻麻煩，簡簡化手手續(xù)，節(jié)節(jié)約交交易成本本和時時間。2、示范性合同同同有利于當(dāng)當(dāng)事事人雙方方根據(jù)據(jù)交易的的具體體主客觀觀情況況制定。3、合同條款規(guī)規(guī)規(guī)范、完備備、責(zé)責(zé)權(quán)利平平衡、風(fēng)風(fēng)險分擔(dān)擔(dān)合理理，從而而能夠夠有效地地避免免合同糾糾紛，減減少交易易風(fēng)險險。4、方便了招標(biāo)標(biāo)標(biāo)文件、投投標(biāo)標(biāo)文件及及合同同文件的的編制制。5、有利于當(dāng)事事事人及有關(guān)關(guān)方方建立穩(wěn)穩(wěn)定、協(xié)協(xié)調(diào)的協(xié)協(xié)作關(guān)關(guān)系。6、有利于合同同同管理工作作的的標(biāo)準(zhǔn)化化、程程序化。房地產(chǎn)開發(fā)項目目目中，常常見的的示范性性合同同有：建建設(shè)工工程勘察察合同同、建設(shè)設(shè)工程程設(shè)計合合同、建建設(shè)工程程施工工合同、建建設(shè)設(shè)工程委委托監(jiān)監(jiān)理合同同、商商品房買買賣合合同、物物業(yè)管管理委托托合同同、城市市供用用水合同同、城城市供用用氣合合同、城城市供供用熱力力合同同。格式合同和示范范范性合同同在工工程建設(shè)設(shè)和房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營中應(yīng)應(yīng)用廣廣泛。在在合同同實踐中中，應(yīng)應(yīng)注意兩兩者在在法律特特征和和功能上上的區(qū)區(qū)別。因提供格式合同同同和示范范性合合同的當(dāng)當(dāng)事人人都處于于優(yōu)勢勢地位，因因此此這兩種種合同同都存在在對弱弱方當(dāng)事事人的的保護(hù)問問題。HYPERLINK"/fdcxmhtgl/content/03/fdcxmhtgl-kcjj-030307.htm"《合合同法》第第39～41條對格式條條款的使用用、免責(zé)、解解釋等作了了具體規(guī)定定，該規(guī)定定同樣適用用于示范性性合同。3.4.1建建建設(shè)工程程類合合同訂立立時應(yīng)應(yīng)注意的的主要要問題一、建設(shè)工程合合合同的訂訂立與與工程建建設(shè)程程序工程建設(shè)程序是是是指工程程從決決策、勘勘察設(shè)設(shè)計到施施工直直至竣工工完成成整個過過程中中各個工工作的的先后順順序。工工程建設(shè)設(shè)程序序反映了了工程程建設(shè)的的客觀觀規(guī)律，是是工工程建設(shè)設(shè)人員員和部門門應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵循的的工作作程序。我我國國法律明明確規(guī)規(guī)定了工工程建建設(shè)的各各個工工作階段段和各各項工作作的先先后順序序，在在訂立合合同時時應(yīng)注意意是否否已經(jīng)達(dá)達(dá)到訂訂立合同同的條條件，避避免訂訂立無效效合同同。（一）建設(shè)工程程程勘察、設(shè)設(shè)計計合同訂訂立應(yīng)應(yīng)具備的的條件件1、建設(shè)工程項項項目可行性性研研究報告告或項項目建議議書已已經(jīng)獲得得批準(zhǔn)準(zhǔn)；2、