銀行理財(cái)業(yè)務(wù) 制定個(gè)人理財(cái)規(guī)劃方案 消費(fèi)規(guī)劃

消費(fèi)規(guī)劃【知識目標(biāo)】1.掌握分析個(gè)人的住房消費(fèi)需求和購車消費(fèi)需求。2.對于租房和購房目標(biāo)的確立，做出合適的決策分析。3.對于購房和購車計(jì)劃能夠選擇適當(dāng)?shù)馁J款和還款方式?！灸芰δ繕?biāo)】能夠根據(jù)因素變化相應(yīng)調(diào)整消費(fèi)支付方案和規(guī)劃。任務(wù)1編制住房消費(fèi)支出規(guī)劃【任務(wù)描述】怎樣根據(jù)負(fù)擔(dān)能力、個(gè)人所處生命周期選擇合適住房；如何設(shè)定購房目標(biāo)，提前準(zhǔn)備，怎樣根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況在各種還款方式中選擇最佳還款方式。通過本任務(wù)的學(xué)習(xí)，同學(xué)們將了解住房消費(fèi)規(guī)劃相關(guān)知識并進(jìn)行綜合考量，確定出最佳的理財(cái)方案。案例引入——租房or買房？案例引入——租房or買房？活動1購房與租房決策分析適合租房的人群適合購房的人群初入職場的年輕人收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的家庭工作流動性比較大的人群置業(yè)升級愿望強(qiáng)勁的家庭收入不穩(wěn)定的人群準(zhǔn)備結(jié)婚的新人購房or租房，哪個(gè)更劃算？活動1購房與租房決策分析一、影響住房需求的因素（一）個(gè)人支付能力凈資產(chǎn)＝個(gè)人總資產(chǎn)－個(gè)人總負(fù)債（二）住房貸款政策（三）不同家庭類型的可能住房需求不同家庭類型的可能住房需求家庭類型可能住房需求單親家庭租賃住房：可提供一個(gè)適合孩子成長的環(huán)境及一定的安全感；購買住房：不太需要維修，能滿足家人理財(cái)和社會需求的住房無子女的年輕夫婦租賃住房：提供一定便利性，使生活方式易于變化；購買住房：獲得財(cái)務(wù)優(yōu)惠，同時(shí)建立長期的理財(cái)安全感有小孩的夫婦租賃住房：為子女提供家庭的溫馨感及合適的設(shè)施；購買住房：滿足理財(cái)和其他家庭需求子女獨(dú)立后的夫婦租賃住房：在各種需求和理財(cái)環(huán)境變化時(shí)提供一定的安全感和靈活性；購買住房：不太需要維修，適合生活方式需求的住房退休人士租賃住房：滿足理財(cái)、社會及生理需求；購買住房：不太需要維修，提供一定的便利性，并提供必需的服務(wù)9租房優(yōu)點(diǎn)資金運(yùn)用自由，便于應(yīng)對家庭收入變化有較大的遷徙自由度無需考慮房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)房屋損毀風(fēng)險(xiǎn)由房東承擔(dān)有能力享受更大居住空間稅負(fù)較輕購房優(yōu)點(diǎn)抵御通貨膨脹強(qiáng)迫儲蓄積累實(shí)質(zhì)財(cái)富提高居住質(zhì)量增強(qiáng)信用滿足擁有自宅的心理效用居住效用與資本增值的機(jī)會租房缺點(diǎn)無法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房價(jià)差價(jià)利益面臨非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)面臨房租上漲的風(fēng)險(xiǎn)無法自主裝修房屋購房缺點(diǎn)缺乏流動性：較難變現(xiàn)，應(yīng)急時(shí)容易被迫降價(jià)維持成本高：裝潢的投入意味著較高的維持成本房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)：房屋損毀、市場價(jià)格下跌或者由于社區(qū)管理不善造成的貶值二、購房與租房決策活動1購房與租房決策分析三、購房與租房決策選擇的計(jì)算方法年成本法：活動1購房與租房決策分析年成本租房年成本=年租金（月租金×12）＋押金機(jī)會成本（月租金×12×當(dāng)年存款利率）購房年成本=利息支出（貸款額×房貸年利率）+首付機(jī)會成本（當(dāng)年存款利率）比較租房或購房的年成本，成本小的更劃算。注意：年成本法只是基于當(dāng)前狀況的一個(gè)比較，在租房或者購房決策時(shí)還應(yīng)該考慮未來的變化。影響因素房租若房租不斷上漲，則租房年成本逐漸上升。房價(jià)若房價(jià)不斷上漲，則購房年成本降低，反之，則上升。利率貸款利率趨降，則購房成本下降，反之，則升。時(shí)間時(shí)間越長，購房的年成本會因貸款本金的不斷歸還使利息減少而下降，相較租房，年成本下降。例：王先生看上一處60平方米的房產(chǎn)，屋主可租可售。若租房，房租每月1000元，押金預(yù)付3個(gè)月；若買房，總價(jià)25萬元，可獲得20萬元、利率6%的房屋貸款，購房首付款款為房屋總價(jià)的20%，即5萬元。王先生租房與購房的成本分析如下：(假設(shè)押金與首付機(jī)會成本以5%、1年期存款利以3%計(jì)算)：租房年成本＝1000×12+1000×3×5%＝12150（元）購房年成本＝50000×3%+200000×6%＝13500（元）通過計(jì)算可知，租房比購房年成本低1350元，折合每月少支付112.5元，因此租房比較劃算?；顒?購房與租房決策分析同時(shí)還應(yīng)考慮以下因素：1.房租的變動情況2.房屋貸款與房租所得稅扣除額3.房價(jià)升值潛力4.利率的高低活動1購房與租房決策分析13房價(jià)成長率：房價(jià)成長率越高，購房越劃算房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算居住年數(shù)：居住時(shí)間越長，購房越劃算利率水平：利率水平越高，租房越劃算若機(jī)會成本率低于房貸利率，貸款成數(shù)越低，購房越劃算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算租房押金：押金水平越高，購房越劃算租房購房決策影響因素制定購房目標(biāo)的流程，通常經(jīng)過三個(gè)步驟：活動2購房目標(biāo)的確定確定購房時(shí)間確定購房面積確定購房單價(jià)活動2購房目標(biāo)的確定一、購房的需求1.不必盲目求大。大房子首付多，貸款多，物業(yè)費(fèi)用多，采暖、空調(diào)費(fèi)用高2.無須一次到位，房屋也會不斷更新3.量力而行，房屋貸款占房屋總價(jià)的70%以下，房貸月供不超過家庭收入的30%4.要考慮住房環(huán)境，孩子小時(shí)離幼兒園、學(xué)校近，老時(shí)離公園近、離醫(yī)院近等5.購房環(huán)境需求區(qū)位決定單價(jià)。購房需求規(guī)劃模擬試算表活動2購房目標(biāo)的確定項(xiàng)目代號說明舉例家庭人數(shù)A需同住人數(shù)3人每人所需平方米數(shù)B以50~80平方米假設(shè)50平方米屆時(shí)擬購房平方米數(shù)C＝A×B150平方米目前年收人D加上年終獎(jiǎng)金10萬元負(fù)擔(dān)首付和房貸的儲蓄率上限E以20%~50%假設(shè)40%現(xiàn)有的整筆投資額F首付款投資準(zhǔn)備金15萬元投資報(bào)酬率假設(shè)G以3%~10%假設(shè)10%擬多少年后購房H以多少年后可遷入計(jì)算5年梯級購房：活動2購房目標(biāo)的確定先租后買先買舊后買新先買小后買大先買普通后買高檔先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老二、個(gè)人購房能力評估1.個(gè)人凈資產(chǎn)2.個(gè)人綜合支付能力評估活動2購房目標(biāo)的確定活動3購房資產(chǎn)總需求分析一、以儲蓄及繳息能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià)，其計(jì)算公式如下：可負(fù)擔(dān)的首付款=目前年收入×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限（或稱為儲蓄率上限）×年金終值系數(shù)（n=離購房年數(shù)，r=投資報(bào)酬率或市場利率）+目前凈資產(chǎn)×復(fù)利終值系數(shù)（n=離購房年數(shù)，r=投資報(bào)酬率或市場利率）可負(fù)擔(dān)的房貸總額=目前年收入×復(fù)利終值系數(shù)（n=離購房年數(shù)，r=預(yù)計(jì)的收入成長率)×收入中負(fù)擔(dān)首付和房貸的比率上限×年金現(xiàn)值系數(shù)（n=貸款年限，i=房貸利率）可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)的首付款+可負(fù)擔(dān)的房貸總額二、可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)的計(jì)算公式為：可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)三、其他需要考慮的因素（相關(guān)費(fèi)用、裝修費(fèi)、家具電器購置費(fèi)）活動3購房資產(chǎn)總需求分析213年后購房，現(xiàn)有資金10萬元，年儲蓄3萬元。投資報(bào)酬率6%貸款年數(shù)為20年貸款利率為7%首付款計(jì)算：n為幾年后購房，i為購房前投資報(bào)酬率，PV為現(xiàn)有存款，PMT為購房前年儲蓄，求FV。貸款計(jì)算：n為貸款年數(shù)，i為貸款利率，PMT為購房后年還款，求PV。1、三年后可籌集首付款：FV=21.46萬元2、可負(fù)擔(dān)貸款：PV=31.78萬元3、3年后可購屋總價(jià)：21.46+31.78=53.24萬元現(xiàn)有資源三年后可籌集多少錢？現(xiàn)有資源三年后可籌集多少錢？此儲蓄能力能借多少錢？函數(shù)參數(shù)FVRate6%Nper3Pmt-3Pv-10Type=21.46函數(shù)參數(shù)PVRate7%Nper20Pmt-3FvType=31.78此儲蓄能力能借多少錢？活動3購房資產(chǎn)總需求分析225年后購房，購房目標(biāo)價(jià)60萬元。投資報(bào)酬率6%貸款七成20年貸款利率7%購房前儲蓄：n為幾年后購房,i為購房前投資報(bào)酬率，PV為現(xiàn)有存款，F(xiàn)V為購房所需首付，求PMT。購房后儲蓄：n為貸款年數(shù)，i為貸款利率，PV為貸款，F(xiàn)V為0，求PMT。購房前儲蓄：PMT=3.19萬元。購房后儲蓄：PMT=3.96萬元。應(yīng)有的儲蓄：在儲備首付款時(shí)，每年要3.19萬元。5年后開始還貸款時(shí)，每年要3.96萬元。函數(shù)參數(shù)PMTRate6%Nper5Pv0Fv18Type=3.19函數(shù)參數(shù)PMTRate7%Nper20Pv42Fv0Type=-3.96活動3購房資產(chǎn)總需求分析知識拓展——二手房交易稅費(fèi)活動4貸款方式選擇一、個(gè)人住房公積金貸款住房公積金制度是為解決職工家庭住房問題的一種政策性融資渠道。二、個(gè)人住房商業(yè)性貸款商業(yè)性個(gè)人住房貸款，又稱“按揭”，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。（一）特點(diǎn)（二）主要方式三、個(gè)人住房組合性貸款活動5還款方式選擇一、還款金額首付款（總房價(jià)的20%~30%），期款：1年以內(nèi)：到期本息一次清償，1年以上：分期還款。

二、個(gè)人住房貸款的分期還款方式

定義：指在貸款期限內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款本息。公式：每月還款額＝適合人群：適用于收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、主講人:XXX也方便貸款人合理安排每月收支。缺點(diǎn)：利息支付較多。（一）等額本息還款法活動5還款方式選擇定義：指貸款期限內(nèi)按月償還貸款利息和本金，其中每月所還本金相等。公式：每月還款額＝適合人群：適合于目前收入較高但是預(yù)計(jì)將來收入會減少的人群。如面臨退休的人，或者還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。優(yōu)點(diǎn)：每月所還本金相等，利息支付較少，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)會逐漸減輕。缺點(diǎn):每月的還款金額不固定，呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢（二）等額本金還款法活動5還款方式選擇定義：是在等額本金還款法和等額本息還款法的基礎(chǔ)上，根據(jù)借款人的收入成長曲線，而為借款人量身定做的還款方式。主要形式：遞增型、遞減型和任意型三種。（三）組合還款法活動5還款方式選擇活動5還款方式選擇（四）創(chuàng)新型還款方式目前，我國的商業(yè)銀行在住房貸款的還貸方式上進(jìn)行了創(chuàng)新和嘗試，主要有以下幾種：1.雙周供2.存抵貸3.按期付息還本4.本金歸還計(jì)劃5.個(gè)人住房接力貸款活動6購房規(guī)劃方案的實(shí)施與調(diào)整一、購房規(guī)劃的流程（一）購房意愿；（二）收集信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等；（三）分析信息，對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表；（四）制定購房目標(biāo)，包括購房的時(shí)間、希望的居住面積和屆時(shí)的房價(jià)，確定明確的購房目標(biāo)；（五）進(jìn)行貸款規(guī)劃，選擇適當(dāng)貸款方式、還款方式及還款期限等；（六）購房計(jì)劃的實(shí)施；（七）根據(jù)未來情況的變動，對計(jì)劃做出及時(shí)的調(diào)整。31居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活質(zhì)量租房與購房決策購房規(guī)劃租房總價(jià)首付款貸款32

列出需要居住的面積與期望居住地區(qū)的價(jià)格決定購房目標(biāo)當(dāng)前的總價(jià)估算房價(jià)成長率估算購房時(shí)的房屋總價(jià)可配置在購房上的資產(chǎn)與儲蓄的比例計(jì)算該投資的終值是否足夠支付屆時(shí)自備款計(jì)算購房后每月儲蓄是否足以負(fù)擔(dān)房貸本利攤還額資產(chǎn)應(yīng)如何配置才能達(dá)到所需的投資報(bào)酬率一次性投資每期儲蓄額投資復(fù)利終值儲蓄年金終值首付款貸款后償還若干年后買房二、購房規(guī)劃的實(shí)施與調(diào)整（一）確定購房目標(biāo)后的籌資計(jì)劃（二）換房規(guī)劃換房能力概算：首付款＝新房凈值－舊房凈值＝（新房總價(jià)－新房貸款）－（舊房總價(jià)－舊房貸款）換房的步驟：先買后賣或先賣后買;其他購房成本的考慮：中介費(fèi)、裝潢費(fèi)等（三）房屋投資規(guī)劃活動6購房規(guī)劃方案的實(shí)施與調(diào)整知識拓展實(shí)訓(xùn)活動訓(xùn)練項(xiàng)目：商業(yè)銀行提前還貸的相關(guān)規(guī)定。訓(xùn)練目標(biāo)：了解各家銀行提前還貸時(shí)在申請日期、提前還款金額、違約金等方面的規(guī)定。訓(xùn)練要求：搜集信息后完成下列表格：

銀行名稱申請日期還款金額違約金/提前還款條件任務(wù)二制定汽車消費(fèi)規(guī)劃方案【任務(wù)描述】怎樣根據(jù)負(fù)擔(dān)能力、個(gè)人所處生命周期選擇合適的汽車需求；如何設(shè)定購車目標(biāo)，提前準(zhǔn)備，怎樣根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況在各種還款方式中選擇最佳還款方式。通過本任務(wù)的學(xué)習(xí)，同學(xué)們將了解汽車消費(fèi)規(guī)劃相關(guān)知識并進(jìn)行綜合考量，確定出最佳的理財(cái)方案。

活動1確定購車意愿和目標(biāo)

一、汽車的效益二、汽車的使用年成本：保險(xiǎn)、車船稅、汽油費(fèi)等三、制定購車規(guī)劃方案（1）在購車前，家庭成員一定要認(rèn)真討論，做好詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算。（2）了解一些汽車市場的形勢。（3）選擇幾款和你要付出的資金相接近的產(chǎn)品進(jìn)行比較。（4）試乘試駕與服務(wù)體驗(yàn)。（5）確定購買時(shí)機(jī)和付款方式。

活動2貸款方式選擇一、貸款對象和條件二、貸款期限、利率和金額（一）貸款期限:一般為3年，最長不超過5年(含5年)。（二）貸款利率:汽車消費(fèi)貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行。在貸