2015年西藏房地產(chǎn)估價師相關(guān)知識：住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)等級考試題

2015年西藏房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)等級考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、一購房者購買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現(xiàn)金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率是一。14%10%33%15%2、在土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿2年尚未動工的土地使用權(quán)，可以處以_。A.合用出讓金的20%以上罰金B(yǎng).合同出讓金的50%以上罰金C.以原價的30%收回土地D.無償收回土地使用權(quán)3、辦理商品房預(yù)售證明時，應(yīng)出具投入資金達到工程建設(shè)總投資—以上的證明。10%15%20%25%4、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是（）。A.生活方式B.受教育程度C.購買動機口.自我形象5、對房地產(chǎn)投資項目進行風(fēng)險分析時，主要是針對可判斷其（）的風(fēng)險因素。A.變動可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性6、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為。A：10.0%B：14.0%C：25.0%D：35.0%E：借款合同7、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場劃分的說法，不正確的是。A：二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場8：三級市場是指存量房地產(chǎn)交易市場^按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場口：按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場E：借款合同8、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式表示（）。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減9、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命應(yīng)為O年。4043475010、下列屬于建筑物重要性等級中的特等的是_。A.一般居住建筑和公共建筑B.中級居住建筑和公共建筑C.高級居住建筑和公共建筑D.具有重大紀念性、歷史性、國際性和國家級的各類建筑11、按照最新政策，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的。A：2%?3%B：2%?5%C：5%?8%D：5%?10%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、區(qū)位是指地球上—空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.某一事物與其他事物D.各種事物13、對坐落在市中心商務(wù)區(qū)的直隸總督署清代古建筑群運用成本法進行估價時，其重新購建價格的求取方法應(yīng)優(yōu)先選用_。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法14、某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為—。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去15、某宗工業(yè)用地面積為5000m，容積率為1.0,樓面地價為800元/m，若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8.0,其中商業(yè)用途建筑面積占40%,樓面地價為3000元/m2,居住用途建筑面積占60%,樓面地價為1000元/m2。該宗地塊上理論上應(yīng)補交的地價為萬元。A：4000B：5900C：6800D：7200E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、有一宗三角形的土地需要進行估價，其臨街路線價（土地單價）為2000元/m2,如果該宗地臨街深度為75英尺，臨街寬度為50英尺，那么該宗三角形土地的價格 為 一 萬 元。矩形土地平均深度價格修正率表A.臨街深度/英尺B.25C.50D.75100125150175200上平均深度價格修正率（％）16014012010087.278.070.865.017、政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標是_。A.轉(zhuǎn)讓利潤B.市場影響C.產(chǎn)權(quán)是否清晰D.被拆遷人的利益18、人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的。A：50%B：60%C：70%D：80%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、目標定價法所確定的單位價格為_。A.單位價格=單位成本+資本投資額義目標收益率/銷售量B.單位價格=單位成本+資本投資額/銷售量C.單位價格=單位成本義（1+月標利潤率）/（1—稅率）D.單位價格=單位成本義（1+月標利潤率）義（1―稅率）20、動態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標，動態(tài)投資回收期Pt與設(shè)定的目標收益率Ic之間的關(guān)系是_。Ic越大，Pt越大Ic越小，Pt越大Pt越大，Ic越小Ic與Pt無關(guān)21、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%?！辜僭O(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）。A.43萬元112.5萬元123.3萬元150萬元22、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是。A：生活方式B：受教育程度C：購買動機D：自我形象E：借款合同23、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是模式。A：選擇專業(yè)化B：產(chǎn)品專業(yè)化C：大量定制D：單一市場集中化E：借款合同24、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人。A：應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效B：可以收回房屋出租給其他人C：可以要求增加租金D：應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、職工死亡或者被宣告死亡的，無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶的存儲余額。A：向社會捐助B：幫助住房公積金繳存困難職工^納入住房公積金的增值收益口：納入社會統(tǒng)籌資金E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、下列關(guān)于可比實例的說法中，正確的有.【2003年考題】A：可比實例一定是交易實例B：可比實例不一定是交易實例C：交易實例一定是可比實例D：交易實例不一定是可比實例E：可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例2、下列不屬于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止的是_。A.承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的B.簽訂無效合同的C.無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上的D.承租人故意損壞房屋的3、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計息，乙貸款以季計息，丙貸款以月計息，則這三筆貸款的實際年利率從大到小排列順序正確的是。A：甲＞乙＞丙B：丙＞乙＞甲C：乙＞甲＞丙D：乙＞丙＞甲E：借款合同4、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是一年。374060635、下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有_。A.等于銀行存款利率B.等于銀行貸款利率C.是投資者所要求的最低利率D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率一般使用無風(fēng)險的國債收益率作為其代表6、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素有_。A.經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平B.社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)投機和城市化C.財政收支及金融狀況、利率D.物價、匯率、居民收入E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入7、在成本分析中，主要是區(qū)分_,明確它們之間的關(guān)系。A.經(jīng)濟成本B.總成本C.平均成本D.邊際成本E.會計成本8、下列關(guān)于征地的表述中，正確的有。A：根據(jù)當(dāng)前憲法規(guī)定，集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地的行為是“征收”而非“征用”B：任何地上附著物和青苗，征地時一律給予補償C：由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用D：土地補償費和安置補助費之和最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍E：征地時的水井，屬于地上附著物補償9、有A、B兩宗面積較小的相鄰?fù)恋?，各?0萬元。如果將該兩宗土地合并為一宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并后的土地市場價值為100萬元。在這種情況下，如果地塊A的擁有者購買地塊B,則正常成交價格為一萬元。305030?707010、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有。A：隱含估價對象范圍不同B：參數(shù)選取不合理C：估價作業(yè)日期不同D：價值類型選取不合理E：選用的估價方法不切合估價對象11、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的王程質(zhì)量控制工作不包括。A：對原材料的檢驗B：對配套設(shè)施的檢驗C：確立質(zhì)量文件檔案制度D：確立成本控制檔案制度E：借款合同12、在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由—列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位13、《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由—作出房屋征收決定。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.人民法院C.市、縣級人民政府房屋征收部門D.市、縣級人民政府14、運用成本法估價一般分為—四個步驟來進行。①測算重新構(gòu)建價格；②測算建筑物折舊；③弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；④求取積算價格A.④①②③B.③①②④C.③②①④D.④②③①15、下列選項中，屬于違法建設(shè)的工程有_。A.未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)工程B.臨時建設(shè)工程C.違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的建設(shè)工程D.城市規(guī)劃行政主管部門不按照法律規(guī)定批準建設(shè)的項目E.擅自變更批準的規(guī)劃設(shè)計圖紙的建設(shè)工程16、寫字樓的租金狀況主要取決于。A：所處地點B：競爭強弱C：市場狀況D：面積大小E：借款合同17、各項成本費用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，故不同類型的建設(shè)項目的成本費用構(gòu)成有一定差異。下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用構(gòu)成的分類不正確的一項是_。A.不可預(yù)見費用包括管理費、銷售費用、財務(wù)費用、稅費和其他費用B.土地費用包括土地使用權(quán)出讓金、征地費、土地租用費、拆遷安置補償費C.房屋開發(fā)費包括建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.前期工程費包括規(guī)劃勘察設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費18、按我國現(xiàn)行規(guī)定，預(yù)備費包括兩部分。A：基本預(yù)備費B：人工預(yù)備費C：漲價預(yù)備費D：工程預(yù)備費E：材料預(yù)備費19、經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)通過的方式確定開發(fā)建設(shè)單位。A：具有購買經(jīng)濟適用住房資格者投票選擇B：公證處隨機搖號C：政府在實力強、信譽好的企業(yè)中指定D：招標投標E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)具體包括（）。A.最佳區(qū)位B.最佳規(guī)模C.最佳用途D.最佳集約度E.最佳收益21、下列房屋屬于不得出租的情形的有。A：依法取得房屋所有權(quán)證的B：司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定限制房地產(chǎn)權(quán)利的C：共有房屋，取得共有人同意的D：不符合安全標準的E：屬于違章建筑的22、城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動散