房屋本體及設備設施維護規(guī)程

深圳市^宏物 □□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號QW-JD-03-01版本A/O威總贏 房屋本體及設備設施維護U&MHQMGPROPERTY頁碼1/54目錄TOC\o"1-5"\h\z一、 修改頁………… 2二、公用設備（設施）管理規(guī)程………………… 3機電設備編號管理規(guī)定……… 22安全操作管理規(guī)定…………… 20設備房及設備使用管理規(guī)定………………… 22弱電系統(tǒng)設備管理規(guī)定……… 23七、口排水設備（設施）管理規(guī)定……………… 25八、變配電設備（設施）管理規(guī)定……………… 28九、設備（設施）搶修管理規(guī)定………………… 32十、柴油發(fā)電機組操作規(guī)程……… 34十一、消防系統(tǒng)設備管理規(guī)定…………………… 38十二、電梯操作管理規(guī)定………… 42十三、房屋本體及公用設施維護管理規(guī)程……… 46

深圳市^宏物 □□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號QW-JD-03-01版本A/O房^本體 房屋本體及設備設施維護LI4HHOMGPROPERTY頁碼2/54修改頁

□□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號QW-JD-03-01版本A/O房屋本體及設備設施維護頁碼3/54聯(lián)宏物業(yè)UMINiHQMGPROPEBTV公用設備（設施）管理規(guī)程1.目的通過對公用（共）設備設施的管理，使所有設備（設施）在使用過程中處于完好狀態(tài)，滿足服務的要求。2.范圍2.范圍適用于家和盛世家園（一期）物業(yè)管理服務相關的各類公用設備（設施）的管理,大致包括以下類別：a)小區(qū)的供配電系統(tǒng)設備：高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組電氣“三箱”（動力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜）及附屬配套設備（設施）的管理,大致包括以下類別：a)小區(qū)的供配電系統(tǒng)設備：高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組電氣“三箱”（動力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜）及附屬配套設備（設施）b)給排水系統(tǒng)設備：各類給排水水泵、加壓氣罐、閥門、管道及附屬配套設備（設施）及給水管網(wǎng)系統(tǒng)。c）消防系統(tǒng)設備：電消防設備、水消防設備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）CODO2c）消防系統(tǒng)設備：電消防設備、水消防設備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）CODO2氟丙烷）氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設備。d）電梯系統(tǒng)設備：各類d）電梯系統(tǒng)設備：各類電梯及其附屬設備（設施）e） 弱電系統(tǒng)設備：電視、 電話、網(wǎng)絡設備、無線電對講設備；智能化系統(tǒng)e） 弱電系統(tǒng)設備：電視、 電話、網(wǎng)絡設備、無線電對講設備；智能化系統(tǒng)（樓3．0定義33．0定義3．1日常維護保養(yǎng)宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場、電梯刷卡）設備（設施）等。f)通風及空調(diào)系統(tǒng)設備：通風、空調(diào)設備及其附屬設備（設施）f)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。3．2一級保養(yǎng)對機械設備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更換；對；對電子設備除塵、觸□□□□□□□□;□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□

；對電子設備除塵、觸深圳市^宏物 □□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號QW-JD-03-01版本A/O威總贏 房屋本體及設備設施維護U&MHQMGPROPERTY頁碼4/54頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道、風道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。3．3二級保養(yǎng)對機械設備進行全面清洗、 調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調(diào)整，軟件維護；對管道、風道部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。3．4中修工程中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對工程部分解體修理和更換少量磨損零部件， 保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，一次修理。更換率一般在 10%--30%，周期 3-5年。更換易損件，噪聲、振動、使設備能正常運轉(zhuǎn)到下大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理3．5大修工程更換易損件，噪聲、振動、使設備能正常運轉(zhuǎn)到下大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理30%，周期 30%，周期 6—10年。3．6設備更新和技術改造設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。7事后維修（故障維修）設備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。8狀態(tài)維修通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。0設備分類根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜） ：□□□:□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□BA中央管理計算機。BA中央管理計算機?！酢酢?□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□Ja□□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號QW-JD-03-01版本A/O聯(lián)宏物業(yè)LIAHHOMGPROPERTY房屋本體及設備設施維護頁碼5/54系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、pos機系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、呼叫中心系統(tǒng)、 ^^^^^^DDC□□□□□□□□□：□□□□□□□□□□□□□□：□□□□□□□□□□□□□□□□□□箱）、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。0設備管理模式采用計劃預修制（三級保養(yǎng) --日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。511□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□冷水機組、道閘等） ，定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》 。512□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查） 、狀態(tài)維修。513□□□□□□,□□□□□□,□□□□□□□6.0職責工程部負責設備接管驗收，中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗收，保養(yǎng)計劃審批，設備（器具）申購、報廢審批，組織招投標，選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方，負責《電梯維修保養(yǎng)合同》 、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會簽手續(xù)，定期組織專家對重要設備進行診斷，確定狀態(tài)維修時機。機電工程部負責對各物業(yè)服務中心的設施、設備管理工作進行技術指導、監(jiān)控、檢查（稽查） 、考核、業(yè)務聯(lián)系及重大事項的審批、驗收；負責組織重大設施、設備的故障搶修及事故處理；負責組織設施、設備大中修及更新改造計劃的編制及實施。管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關記錄，編制保養(yǎng)計劃，與供方根據(jù)《機電設備維修深圳市^宏物 □□□□□□□□□□□□□SHENZHENLIANHONGPROPERTYSERVICECO,.LTD編號QW-JD-03-01版本A/O威總贏 房屋本體及設備設施維護U&MHQMGPROPERTY頁碼6/54保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。品質(zhì)管理部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。設備責任人負責其責任范圍內(nèi)設施、設備的運行管理及維護保養(yǎng)（巡視檢查、運行操作、運行狀況統(tǒng)計分析、日常及定期的維護保養(yǎng)等） 。消防中心值班人員負責對設施、設備的工作狀況進行 24小時的監(jiān)控，對監(jiān)控到的異常情況及時通知設備責任人處理，并做好記錄。機電人員對主要供配電設備實施 24運行監(jiān)控制并抄錄設備的運行參數(shù)。機電維修人員對所屬責任區(qū)域的公共設備（設施）的巡查維保工作及住戶的請修工作；在巡視中發(fā)現(xiàn)其它問題及時報告機電主管 /客服中心派人解決。7.0工作程序7．1 設備前期管理7．1.1前期介入設備選型、安裝要求等由工程部對有關物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收，管理處應參與。7．2設備的接管驗收設備的接管驗收由工程部代表公司， 組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組， 會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收整改函中寫明實際情況及原因，并限期整改，進行復驗。設備的接管憑證□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□