房地產(chǎn)成都東區(qū)音樂公園項目投資分析報告

成都東區(qū)音樂公園項目成都東區(qū)音樂公園項目投資分析報告一、項目總論 31、項目名稱 32、項目性質(zhì) 33、項目地址 34、項目業(yè)主單位 35、項目建設(shè)目的 36、項目建設(shè)內(nèi)容 37、研究范圍和方法 48、主要編制依據(jù) 49、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 4二、項目建設(shè)方案 5（一）項目用地現(xiàn)狀 5（二）音樂公園園區(qū)建設(shè)方案 51、主要規(guī)劃指標 52、音樂公園一期建設(shè)內(nèi)容 6（三）音樂公園二期建設(shè)方案 81、主要規(guī)劃指標 82、音樂公園二期建設(shè)內(nèi)容 93、音樂公園二期建設(shè)進度 9三、投資估算與資金籌措 9（一）投資估算 91、土地費用 92、建設(shè)投資 93、建設(shè)期利息 104、總投資 10（二）資金籌措 101、資本金 102、銀行貸款及還本付息 103、營業(yè)收入回投建設(shè) 10（三）資金來源與使用計劃 10四、財務(wù)分析 11（一）編制說明 11（二）收入及稅金 111、音樂公園園區(qū)收入 112、音樂公園二期收入 123、營業(yè)稅金及附加 12（三）總成本費用 131、折舊與攤銷 132、租金支出與運營費用 133、建設(shè)成本 144、財務(wù)費用 14（四）利潤表與靜態(tài)盈利能力 14（五）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力 141、一期項目的盈利能力 142、二期項目的盈利能力 143、整體項目的盈利能力 15（六）償債能力與財務(wù)生存能力分析 15（七）資產(chǎn)負債表 15五、敏感性分析 15六、結(jié)論和建議 16附件:財務(wù)分析附表 17

一、項目總論一、項目總論11、項目名稱、項目名稱成都東區(qū)音樂公園項目成都東區(qū)音樂公園項目22、項目性質(zhì)、項目性質(zhì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)33、項目地址、項目地址項目位于成華區(qū)建設(shè)路街道轄區(qū)內(nèi)，二沙河外側(cè)原成都紅光電子管廠生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)，杉板橋路與建設(shè)南路之間，沙河東岸。項目位于成華區(qū)建設(shè)路街道轄區(qū)內(nèi)，二沙河外側(cè)原成都紅光電子管廠生產(chǎn)區(qū)域內(nèi)，杉板橋路與建設(shè)南路之間，沙河東岸。44、項目業(yè)主單位、項目業(yè)主單位成都傳媒文化投資有限公司。成都傳媒文化投資有限公司。55、項目建設(shè)目的、項目建設(shè)目的通過本項目將成都東區(qū)打造為有遠見、有時代特色、有歷史積淀、有文化創(chuàng)意、人文關(guān)懷和商業(yè)價值的國際化工業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，以推動成都市產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)定位的順利實現(xiàn)，全面提升成華區(qū)乃至成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)通過本項目將成都東區(qū)打造為有遠見、有時代特色、有歷史積淀、有文化創(chuàng)意、人文關(guān)懷和商業(yè)價值的國際化工業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，以推動成都市產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)定位的順利實現(xiàn)，全面提升成華區(qū)乃至成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。展水平。66、項目建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)內(nèi)容本項目內(nèi)容包括成都東區(qū)音樂公園園區(qū)建設(shè)和運營，以及音樂公園住宅開發(fā)項目，總占地面積本項目內(nèi)容包括成都東區(qū)音樂公園園區(qū)建設(shè)和運營，以及音樂公園住宅開發(fā)項目，總占地面積380.83380.83畝。畝。其中：其中：音樂公園一期占地音樂公園一期占地218218畝，主要對原成都紅光電子管廠生產(chǎn)區(qū)內(nèi)的工業(yè)建筑進行改建，形成具有工業(yè)文明風格的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施；畝，主要對原成都紅光電子管廠生產(chǎn)區(qū)內(nèi)的工業(yè)建筑進行改建，形成具有工業(yè)文明風格的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施；音樂公園二期（住宅開發(fā)項目）占地音樂公園二期（住宅開發(fā)項目）占地162.83162.83畝（含開發(fā)用地畝（含開發(fā)用地5151畝、公建設(shè)施用地畝、公建設(shè)施用地4343畝，代征地畝，代征地68.8368.83畝），開發(fā)收益用于補償一期建設(shè)與運營的資金缺口。畝），開發(fā)收益用于補償一期建設(shè)與運營的資金缺口。77、研究范圍和方法、研究范圍和方法本報告將根據(jù)項目建設(shè)方案及建設(shè)進度計劃，在投資估算和財務(wù)分析基礎(chǔ)上，本報告將根據(jù)項目建設(shè)方案及建設(shè)進度計劃，在投資估算和財務(wù)分析基礎(chǔ)上，分析項目的盈利能力、償債能力和財務(wù)生存能力，并對主要影響因素進行敏感性分析，為集團投資決策提供依據(jù)。分析項目的盈利能力、償債能力和財務(wù)生存能力，并對主要影響因素進行敏感性分析，為集團投資決策提供依據(jù)。本報告的投資估算與財務(wù)分析方法完全參照國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》、建設(shè)部標準定額研究所和房地產(chǎn)業(yè)司頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》及國家現(xiàn)行的財稅制度等規(guī)定。本報告的投資估算與財務(wù)分析方法完全參照國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》、建設(shè)部標準定額研究所和房地產(chǎn)業(yè)司頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》及國家現(xiàn)行的財稅制度等規(guī)定。88、主要編制依據(jù)、主要編制依據(jù)成都市城市總體規(guī)劃（成都市城市總體規(guī)劃（2008-20202008-2020年）年）；；成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要；成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要；研究“成都東區(qū)”項目有關(guān)問題的會議紀要研究“成都東區(qū)”項目有關(guān)問題的會議紀要成府閱成府閱[2009]19[2009]19號；號；成都市發(fā)展改革委員會關(guān)于同意開展成都傳成都市發(fā)展改革委員會關(guān)于同意開展成都傳媒集團文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目設(shè)計、咨詢、策劃、勘察等前期工作的通知媒集團文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目設(shè)計、咨詢、策劃、勘察等前期工作的通知成發(fā)改審批函成發(fā)改審批函[2009]150[2009]150號；號；成都市規(guī)劃管理局關(guān)于同意成都傳媒集團“成都東區(qū)”項目規(guī)劃選址的函成都市規(guī)劃管理局關(guān)于同意成都傳媒集團“成都東區(qū)”項目規(guī)劃選址的函成規(guī)函成規(guī)函[2009]115[2009]115號；號；項目概念規(guī)劃方案；項目概念規(guī)劃方案；業(yè)主提供的其他相關(guān)資料等。業(yè)主提供的其他相關(guān)資料等。99、主要技術(shù)經(jīng)濟指標、主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號序號項目項目指標指標二期二期5151畝畝二期二期9494畝畝11建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模1.11.1總占地面積總占地面積179334179334mm22（（269269畝）畝）208001208001mm22（（312312畝）畝）其中：其中：音樂公園一期音樂公園一期145334145334mm22（（218218畝）畝）音樂公園二期音樂公園二期3400034000mm22（（5151畝）畝）6266662666mm22（（9494畝）畝）1.21.2總建筑面積總建筑面積373814.39373814.39mm22527821.63527821.63mm22其中：其中：音樂公園一期音樂公園一期191123.71191123.71mm22音樂公園二期音樂公園二期182690.68182690.68mm2233669336697.927.92mm2222總投資總投資248136.82248136.82萬元萬元228839088390..4848萬元萬元其中：其中：一期建設(shè)投資一期建設(shè)投資（不含土地購買）（不含土地購買）81416.0681416.06萬元萬元81416.0681416.06萬元萬元33資本金資本金68228.0068228.00萬元萬元68228.0068228.00萬元萬元44銀行貸款銀行貸款113939000.00000.00萬元萬元114646000.00000.00萬元萬元55項目投資內(nèi)部收益率項目投資內(nèi)部收益率9.269.26%%13.4713.47%%66投資回收期投資回收期110.000.00年年7.747.74年年77資本金內(nèi)部收益率資本金內(nèi)部收益率10.5110.51%%15.8915.89%%88貸款償還期貸款償還期6.736.73年年3.953.95年年二、項目建設(shè)方案二、項目建設(shè)方案（一）項目用地現(xiàn)狀（一）項目用地現(xiàn)狀項目總占地項目總占地380.83380.83畝，用地范圍內(nèi)現(xiàn)有約畝，用地范圍內(nèi)現(xiàn)有約1717萬平方米的舊廠房，改建內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施、總圖及建筑工程。萬平方米的舊廠房，改建內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施、總圖及建筑工程。（二）音樂公園園區(qū)建設(shè)方案（二）音樂公園園區(qū)建設(shè)方案11、主要規(guī)劃指標、主要規(guī)劃指標音樂公園一期主要規(guī)劃指標如下表。音樂公園一期主要規(guī)劃指標如下表。表表11成都東區(qū)音樂公園音樂公園一期主要規(guī)劃指標成都東區(qū)音樂公園音樂公園一期主要規(guī)劃指標項目項目數(shù)值數(shù)值比例比例總用地面積總用地面積145333m145333m22100%100%總建筑基底面積總建筑基底面積71299m71299m2249.06%49.06%總建筑面積總建筑面積191123m191123m22地上建筑面積地上建筑面積165883m165883m22地下停車場和設(shè)備用房地下停車場和設(shè)備用房25240m25240m22道路及地面停車場面積道路及地面停車場面積27230m27230m2218.74%18.74%機動車停車位機動車停車位900900輛輛綠地面積綠地面積46804m46804m2232.20%32.20%容積率容積率1.141.14建筑密度建筑密度49.06%49.06%綠地率綠地率32.20%32.20%22、音樂公園一期建設(shè)內(nèi)容、音樂公園一期建設(shè)內(nèi)容項目將對原有工業(yè)建筑進行改建并新建部分內(nèi)容，總建筑面積約項目將對原有工業(yè)建筑進行改建并新建部分內(nèi)容，總建筑面積約1919.11.11萬平方米，其中保留原建筑改建面積約萬平方米，其中保留原建筑改建面積約13.4513.45萬平方米，新建建筑面積約萬平方米，新建建筑面積約5.665.66萬平方米。萬平方米。項目建設(shè)內(nèi)容包括九個部分：項目建設(shè)內(nèi)容包括九個部分：11號樓及演藝中心、成都舞臺、辦公區(qū)號樓及演藝中心、成都舞臺、辦公區(qū)(18-21.46(18-21.46號樓號樓))、藝術(shù)部落、星工廠、藝術(shù)部落、星工廠(32(32號樓號樓))、酒吧區(qū)、酒吧區(qū)(4.24-31(4.24-31號樓號樓))、東區(qū)時間、東區(qū)時間(2.3(2.3號樓號樓))、酒店區(qū)、酒店區(qū)(5.6.7(5.6.7號樓號樓))、總圖和市政配套工程等。、總圖和市政配套工程等。（（11））11號樓及演藝中心號樓及演藝中心位于紅光廠位于紅光廠11號樓場址，主體建筑為號樓場址，主體建筑為19761976年建成的框架結(jié)構(gòu)大跨廠房，主要為一層，局部為三層。年建成的框架結(jié)構(gòu)大跨廠房，主要為一層，局部為三層。該分區(qū)建筑面積約該分區(qū)建筑面積約2793727937平方米，其中平方米，其中11號樓改造號樓改造1605516055平方米，新建演藝中心建筑平方米，新建演藝中心建筑1118821882平方米，內(nèi)部設(shè)施、運營等由合作者或者合資公司解決。平方米，內(nèi)部設(shè)施、運營等由合作者或者合資公司解決。（（22）成都舞臺）成都舞臺((新建新建))位于原位于原4545、、4646號樓范圍，包括露天廣場、南北側(cè)新建樓、號樓范圍，包括露天廣場、南北側(cè)新建樓、4242號樓等，組成露天演藝場所，并建設(shè)號樓等，組成露天演藝場所，并建設(shè)2524025240平方米的兩層地下停車場。平方米的兩層地下停車場。該分區(qū)建筑面積該分區(qū)建筑面積3301433014平方米，其中新建平方米，其中新建3274032740平方米，改建平方米，改建274274平方米。平方米。（（33）辦公區(qū)）辦公區(qū)(18-21.46(18-21.46號樓號樓))辦公區(qū)位于園區(qū)的最北側(cè)（包括西側(cè)的辦公區(qū)位于園區(qū)的最北側(cè)（包括西側(cè)的1818號樓），改造工作主要是外立面和屋面防水改造。號樓），改造工作主要是外立面和屋面防水改造。該區(qū)域總建筑面積為該區(qū)域總建筑面積為4092740927平方米，其中新建平方米，其中新建6752.76752.7平方米，改建平方米，改建34174.334174.3平方米。平方米。（（44）藝術(shù)部落）藝術(shù)部落東區(qū)音樂公園當代藝術(shù)部落位于公園東側(cè)和南側(cè)主入口交叉處，該分區(qū)中有東區(qū)音樂公園當代藝術(shù)部落位于公園東側(cè)和南側(cè)主入口交叉處，該分區(qū)中有3535、、3636、、3838、、3939、、4343號樓及號樓及3737號樓群。號樓群。此區(qū)域擬由商家投資建設(shè)，我們只進行加固、屋面防水和拆除工程。此區(qū)域擬由商家投資建設(shè)，我們只進行加固、屋面防水和拆除工程。建筑面積為建筑面積為53655365平方米。平方米。（（55）星工廠）星工廠(32(32號樓號樓))此區(qū)域擬由商家投資建設(shè)，項目僅對其進行加固、屋面防水和拆除工程。此區(qū)域擬由商家投資建設(shè)，項目僅對其進行加固、屋面防水和拆除工程。星工廠需要改造的建筑面積約為星工廠需要改造的建筑面積約為15174.415174.4平方米。平方米。（（66）酒吧區(qū)）酒吧區(qū)(4.24-31(4.24-31號樓號樓))包括包括44、、2424、、2525、、2626、、2727、、2828、、2929、、3030、、3131號樓及附屬樓，僅對外部公共空間打造及局部加層，進行結(jié)構(gòu)加固和屋面處理，內(nèi)部空間號樓及附屬樓，僅對外部公共空間打造及局部加層，進行結(jié)構(gòu)加固和屋面處理，內(nèi)部空間由商家投資建設(shè)。由商家投資建設(shè)。酒吧區(qū)建筑面積為酒吧區(qū)建筑面積為28073.328073.3平方米，其中新建平方米，其中新建52885288平方米，改建平方米，改建22785.322785.3平方米。平方米。（（77）東區(qū)時間）東區(qū)時間(2.3(2.3號樓號樓))東區(qū)時間為音樂會所、展覽區(qū)，位于公園的東南側(cè)，由東區(qū)時間為音樂會所、展覽區(qū)，位于公園的東南側(cè)，由22、、33號樓組成。號樓組成。項目僅進行結(jié)構(gòu)加固、屋面防水和會所、會議中心的部分工程，項目僅進行結(jié)構(gòu)加固、屋面防水和會所、會議中心的部分工程，22、、33號樓的整體外立面改造，其余由商家投資打造號樓的整體外立面改造，其余由商家投資打造。。此區(qū)域改建建筑面積為此區(qū)域改建建筑面積為2613626136平方米。平方米。（（88）酒店區(qū)）酒店區(qū)酒店區(qū)位于音樂公園的西側(cè)，由酒店區(qū)位于音樂公園的西側(cè)，由5-75-7號樓組成。號樓組成。項目僅考慮加固，屋面處理、外立面隔墻、空調(diào)主干管道及至樓層上下水管網(wǎng)的改造投入。項目僅考慮加固，屋面處理、外立面隔墻、空調(diào)主干管道及至樓層上下水管網(wǎng)的改造投入。其余工程部分擬由商家投資建設(shè)其余工程部分擬由商家投資建設(shè)。。此區(qū)域改建建筑面積為此區(qū)域改建建筑面積為1449714497平方米。平方米。（（99）總圖和市政配套工程）總圖和市政配套工程包括園區(qū)道路及停車場、綠化、景觀建筑照明、公園入口、包括園區(qū)道路及停車場、綠化、景觀建筑照明、公園入口、110kv110kv變電站等、變電站等、車行道、人行道工程、排水、照明、綠化、交通工程和小三線等。車行道、人行道工程、排水、照明、綠化、交通工程和小三線等。33、音樂公園一期建設(shè)進度、音樂公園一期建設(shè)進度音樂公園一期建設(shè)期從音樂公園一期建設(shè)期從20102010年至年至20122012年，采用分階段建設(shè)方式，在年，采用分階段建設(shè)方式，在33年內(nèi)陸續(xù)建成并投入運營。年內(nèi)陸續(xù)建成并投入運營。（三）音樂公園二期建設(shè)方案（三）音樂公園二期建設(shè)方案11、主要規(guī)劃指標、主要規(guī)劃指標音樂公園二期主要規(guī)劃指標如下表。音樂公園二期主要規(guī)劃指標如下表。表表22音樂公園二期主要規(guī)劃指標音樂公園二期主要規(guī)劃指標項目項目數(shù)值數(shù)值總占地面積總占地面積162.83162.83畝畝凈用地面積凈用地面積5151畝畝總建筑面積總建筑面積182936182936㎡㎡地上建筑物面積地上建筑物面積136001136001㎡㎡其中：其中：高層住宅高層住宅125801125801㎡㎡商業(yè)商業(yè)1020010200㎡㎡地下車庫地下車庫4693546935㎡㎡車位數(shù)車位數(shù)13411341輛輛容積率容積率4.04.022、、音樂公園二期音樂公園二期建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容擬建設(shè)高層電梯住宅，兼容商業(yè)比例擬建設(shè)高層電梯住宅，兼容商業(yè)比例10%10%，，22層地下車庫。層地下車庫。33、音樂公園二期建設(shè)進度、音樂公園二期建設(shè)進度擬在第擬在第22年取得土地使用權(quán)后啟動住宅開發(fā)，分年建設(shè)進度為年取得土地使用權(quán)后啟動住宅開發(fā)，分年建設(shè)進度為50%50%、、30%30%、、20%20%，分，分33年建成并完成銷售。年建成并完成銷售。三、投資估算與資金籌措三、投資估算與資金籌措（一）投資估算（一）投資估算11、土地費用、土地費用計劃于第計劃于第22年購買原紅光廠年購買原紅光廠380.83380.83畝土地使用權(quán)，共畝土地使用權(quán)，共116721.6116721.666萬元（含萬元（含3%3%的契稅）。的契稅）。其中園區(qū)用地其中園區(qū)用地218218畝，土地費用畝，土地費用66815.4366815.43萬元；萬元；住宅開發(fā)用地含待征地、公建用地住宅開發(fā)用地含待征地、公建用地162.83162.83畝，土地費用畝，土地費用49906.2349906.23萬元。萬元。22、建設(shè)投資、建設(shè)投資項目建設(shè)投資項目建設(shè)投資24246031.276031.27萬元，其中：萬元，其中：音樂公園一期建設(shè)投資總計音樂公園一期建設(shè)投資總計81416.0681416.06萬元，包括一期工程費用、一期工程建設(shè)其他費用（含第一年土地租金）、預(yù)備費等。萬元，包括一期工程費用、一期工程建設(shè)其他費用（含第一年土地租金）、預(yù)備費等。音樂公園一期分攤的土地費用音樂公園一期分攤的土地費用66815.4366815.43萬元，按園區(qū)一期占地萬元，按園區(qū)一期占地//總占地總占地**土地成本的分攤原則計算；土地成本的分攤原則計算；音樂公園二期開發(fā)成本音樂公園二期開發(fā)成本97799.7897799.78萬元。萬元。各單項工程費用估算詳見附表各單項工程費用估算詳見附表11。。33、、建設(shè)期利息建設(shè)期利息音樂公園一期建設(shè)期利息合計音樂公園一期建設(shè)期利息合計5224.825224.82萬元，其他利息計入財務(wù)費用。萬元，其他利息計入財務(wù)費用。44、總投資、總投資項目總投資合計項目總投資合計224813648136..8282萬元。萬元?？偼顿Y與分年投資計劃表詳見附表總投資與分年投資計劃表詳見附表11。。（二）資金籌措（二）資金籌措11、資本金、資本金自籌資本金共計自籌資本金共計6822868228萬元，計劃于第萬元，計劃于第11、、22年投入。年投入。22、銀行貸款及還本付息、銀行貸款及還本付息計劃在第計劃在第22年購買土地時，根據(jù)土地費用及當年建設(shè)資金缺口貸款年購買土地時，根據(jù)土地費用及當年建設(shè)資金缺口貸款113939000000萬元，年貸款利率按萬元，年貸款利率按5.94%5.94%計算，當年產(chǎn)生的利息照付。計算，當年產(chǎn)生的利息照付。自第自第33年起按當年可用于還款的最大金額償還貸款本金，還本付息資金來源包括：年起按當年可用于還款的最大金額償還貸款本金，還本付息資金來源包括：營業(yè)收入扣減當期付現(xiàn)成營業(yè)收入扣減當期付現(xiàn)成本、所得稅及建設(shè)投資后的余額；本、所得稅及建設(shè)投資后的余額；上年累計盈余資金。上年累計盈余資金。借款及還本付息計劃表詳見附表借款及還本付息計劃表詳見附表22。。33、營業(yè)收入回投建設(shè)、營業(yè)收入回投建設(shè)項目自第項目自第22年起取得營業(yè)收入（園區(qū)租金收入及住宅銷售收入），將當期收入支付當年付現(xiàn)成本及所得稅后的盈余資金回投建設(shè)，以提高資金使用效率。年起取得營業(yè)收入（園區(qū)租金收入及住宅銷售收入），將當期收入支付當年付現(xiàn)成本及所得稅后的盈余資金回投建設(shè)，以提高資金使用效率。（三）資金來源與使用計劃（三）資金來源與使用計劃資金來源與運用表詳見附表資金來源與運用表詳見附表33。。項目的資金需求較大年份在第項目的資金需求較大年份在第1-41-4年（一、二期建設(shè)期），其中第年（一、二期建設(shè)期），其中第22年由于購買土地及啟動住宅開發(fā)，將出現(xiàn)資金需求峰值（約年由于購買土地及啟動住宅開發(fā)，將出現(xiàn)資金需求峰值（約1818億元）。億元）。項目資金來源首先考慮資本金，并在第二年開始計劃貸款項目資金來源首先考慮資本金，并在第二年開始計劃貸款13.913.9億元，彌補資金缺口。億元，彌補資金缺口。其后由其后由于物業(yè)銷售回款及前期資金盈余足以支持項目建設(shè)，將不再使用貸款。于物業(yè)銷售回款及前期資金盈余足以支持項目建設(shè)，將不再使用貸款。四、財務(wù)分析四、財務(wù)分析（一）編制說明（一）編制說明11、由于一、二期項目的相互依存性及建設(shè)經(jīng)營期的重疊，財務(wù)分析將從整體出發(fā)，綜合計算并分析項目的盈利能力、償債能力和財務(wù)生存能力，同時將分別對一、二期項目的盈利能力作簡要說明。、由于一、二期項目的相互相關(guān)性及建設(shè)經(jīng)營期的重疊，財務(wù)分析將從整體出發(fā)，綜合計算并分析項目的盈利能力、償債能力和財務(wù)生存能力，同時將分別對一、二期項目的盈利能力作簡要說明。22、項目營業(yè)收入與成本參照成都市同類項目標準，并結(jié)合本項目招商方案確定。、項目營業(yè)收入與成本參照成都市同類項目標準，并結(jié)合本項目招商方案確定。33、項目計算期、項目計算期1313年，其中一期項目建設(shè)期年，其中一期項目建設(shè)期22年。年。44、基準收益率按、基準收益率按8%8%計算。計算。（二）收入及稅金（二）收入及稅金11、音樂公園園區(qū)收入、音樂公園園區(qū)收入園區(qū)收入主要體現(xiàn)為租金收入，為測算方便，此處暫未園區(qū)收入主要體現(xiàn)為租金收入，為測算方便，此處暫未考慮商鋪收入扣點等經(jīng)營方式，僅收取固定租金。考慮商鋪收入扣點等經(jīng)營方式，僅收取固定租金。租金水平參考周邊商業(yè)租金以及園區(qū)集聚后的增量，按照不同業(yè)態(tài)、不同層次設(shè)定了不同的起租水平、出租率（免租期不計入出租率）及租金遞增水平。租金水平參考周邊商業(yè)租金以及園區(qū)集聚后的增量，按照不同業(yè)態(tài)、不同層次設(shè)定了不同的起租水平、出租率（免租期不計入出租率）及租金遞增水平。起租租金均價起租租金均價3030元元//平方米平方米,,根據(jù)業(yè)態(tài)不同在根據(jù)業(yè)態(tài)不同在20-10020-100元元//平方米之間平方米之間;;第一年出租率設(shè)為零，第二年出租率根據(jù)業(yè)態(tài)不同第一年出租率設(shè)為零，第二年出租率根據(jù)業(yè)態(tài)不同,,按第一年建成物業(yè)的按第一年建成物業(yè)的60%60%至至100%100%計算出租率，經(jīng)過計算出租率，經(jīng)過22年培育期和年培育期和33年增長期年增長期,,第六年進入物業(yè)經(jīng)營平穩(wěn)期第六年進入物業(yè)經(jīng)營平穩(wěn)期,,出租率穩(wěn)定在出租率穩(wěn)定在93%93%至至100%100%之間；之間；租金增長率在租金增長率在22年培育期和年培育期和33年增長期期間年增長期期間,,根據(jù)業(yè)態(tài)不同根據(jù)業(yè)態(tài)不同,,在在8%8%至至50%50%遞增遞增,,第第六年進入物業(yè)經(jīng)營平穩(wěn)期后租金年增長率穩(wěn)定在按六年進入物業(yè)經(jīng)營平穩(wěn)期后租金年增長率穩(wěn)定在按6%6%遞增，第十年之后不再遞增。遞增，第十年之后不再遞增。此外，擬有部分新建和改建物業(yè)出售，包括：此外，擬有部分新建和改建物業(yè)出售，包括：成都舞臺周邊成都舞臺周邊75007500平米的小建筑物，以及中移動平米的小建筑物，以及中移動1818號樓及新建樓。號樓及新建樓。其中成都舞臺周邊小建筑的售價按以收益還原法確定的物業(yè)價值（年化收益率其中成都舞臺周邊小建筑的售價按以收益還原法確定的物業(yè)價值（年化收益率8%8%），暫定為），暫定為1372913729萬元；萬元；中移動中移動1818號樓及新建樓按建設(shè)成本，包括：號樓及新建樓按建設(shè)成本，包括：購買購買1818號樓原費用、改建及新建費用、土地分攤費用、總圖和市政配套分攤費用、工程建設(shè)其他費用及建設(shè)期利息的分攤費用，共計號樓原費用、改建及新建費用、土地分攤費用、總圖和市政配套分攤費用、工程建設(shè)其他費用及建設(shè)期利息的分攤費用，共計14637.0314637.03萬元。萬元。22、音樂公園二期收入、音樂公園二期收入音樂公園二期的銷售單價暫定為：音樂公園二期的銷售單價暫定為：電梯公寓均價電梯公寓均價90009000元元//平方米，商業(yè)平方米，商業(yè)1600016000元元//平方米，車位平方米，車位1010萬元萬元//個。個。其中住宅的銷售進度按第其中住宅的銷售進度按第22、、33、、44年分別為年分別為40%40%、、40%40%、、20%20%計算，商業(yè)和車位全部在第計算，商業(yè)和車位全部在第44年實現(xiàn)銷售。年實現(xiàn)銷售。33、營業(yè)稅金及附加、營業(yè)稅金及附加物業(yè)銷售、出租的營業(yè)稅金為經(jīng)營收入的物業(yè)銷售、出租的營業(yè)稅金為經(jīng)營收入的5%5%，城市建設(shè)稅及教育附加費等合計按營業(yè)稅額的，城市建設(shè)稅及教育附加費等合計按營業(yè)稅額的10%10%繳納。繳納。項目銷售部分應(yīng)繳納土地增值稅，按分年預(yù)繳，完工后匯算清繳方式，實行項目銷售部分應(yīng)繳納土地增值稅，按分年預(yù)繳，完工后匯算清繳方式，實行30%-60%30%-60%四級超率累進稅率。四級超率累進稅率。出租物業(yè)出租物業(yè)的房產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅按租金的按租金的12%12%繳納。繳納。根據(jù)成華區(qū)給予的優(yōu)惠政策，音樂公園一期出租物業(yè)的營業(yè)稅金及附加可實現(xiàn)地方留成部分根據(jù)成華區(qū)給予的優(yōu)惠政策，音樂公園一期出租物業(yè)的營業(yè)稅金及附加可實現(xiàn)地方留成部分減免。減免。營業(yè)收入與稅金估算詳見附表營業(yè)收入與稅金估算詳見附表44。。在在1313年計算期內(nèi)項目可實現(xiàn)營業(yè)收入年計算期內(nèi)項目可實現(xiàn)營業(yè)收入405449.88405449.88萬元，其中一期物業(yè)租金和銷售收入合計萬元，其中一期物業(yè)租金和銷售收入合計260189.22260189.22萬元，二期物業(yè)銷售收入萬元，二期物業(yè)銷售收入145260.66145260.66萬元。萬元。（三）總成本費用（三）總成本費用11、折舊與攤銷、折舊與攤銷園區(qū)出租物業(yè)的固定資產(chǎn)折舊和土地使用權(quán)攤銷計入總成本費用。園區(qū)出租物業(yè)的固定資產(chǎn)折舊和土地使用權(quán)攤銷計入總成本費用。其中房屋建筑物折舊期其中房屋建筑物折舊期2020年，裝飾裝修設(shè)備折舊期年，裝飾裝修設(shè)備折舊期1010年，土地使用權(quán)攤銷年限年，土地使用權(quán)攤銷年限4040年。年。22、租金支出與運營費用、租金支出與運營費用設(shè)定第設(shè)定第11年向業(yè)主支付土地租金，金額為收儲成本負擔的銀行貸款利息。年向業(yè)主支付土地租金，金額為收儲成本負擔的銀行貸款利息。第第22年購入土地，不再支付租金。年購入土地，不再支付租金。園區(qū)運營費用參照行業(yè)水園區(qū)運營費用參照行業(yè)水平，由于主要的運營管理成本將由園區(qū)運營管理公司承擔并另行向商戶收取物管及商管費，此處僅按租金收入的平，由于主要的運營管理成本將由園區(qū)運營管理公司承擔并另行向商戶收取物管及商管費，此處僅按租金收入的5%5%計算，即第計算，即第1-31-3年按第四年租金收入的年按第四年租金收入的5%5%，之后按當年收入，之后按當年收入5%5%設(shè)定。設(shè)定。開發(fā)項目的管理費用按開發(fā)成本的開發(fā)項目的管理費用按開發(fā)成本的3%3%計算，銷售及推廣費用按銷售收入的計算，銷售及推廣費用按銷售收入的5%5%計算。計算。33、建設(shè)成本、建設(shè)成本建設(shè)成本為實現(xiàn)物業(yè)銷售時結(jié)轉(zhuǎn)的成本。建設(shè)成本為實現(xiàn)物業(yè)銷售時結(jié)轉(zhuǎn)的成本。44、財務(wù)費用、財務(wù)費用園區(qū)運營及住宅開發(fā)期間的貸款利息計入財務(wù)費用。園區(qū)運營及住宅開發(fā)期間的貸款利息計入財務(wù)費用。項目總成本費用估算表詳見附表項目總成本費用估算表詳見附表55。。計算期內(nèi)一二期項目總成本費用合計計算期內(nèi)一二期項目總成本費用合計2222054.1322054.13萬元。萬元。（四）利潤表與靜態(tài)盈利能力（四）利潤表與靜態(tài)盈利能力項目在項目在1313年計算期內(nèi)可實現(xiàn)營業(yè)年計算期內(nèi)可實現(xiàn)營業(yè)收入收入405449.88405449.88萬元，凈利潤萬元，凈利潤108522.34108522.34萬元，年均總投資收益率萬元，年均總投資收益率5.1%5.1%，資本金凈利潤率，資本金凈利潤率12.2%12.2%，靜態(tài)盈利能力較強。，靜態(tài)盈利能力較強。利潤表詳見附表利潤表詳見附表66。。（五）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力（五）現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力11、一期項目的盈利能力、一期項目的盈利能力據(jù)音樂公園一期的項目投資現(xiàn)金流量表，一期項目在計算期內(nèi)（據(jù)音樂公園一期的項目投資現(xiàn)金流量表，一期項目在計算期內(nèi)（1313年）可實現(xiàn)息稅前利潤年）可實現(xiàn)息稅前利潤137410.39137410.39萬元，所得稅后全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為萬元，所得稅后全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為7.90%7.90%，盈利能力一般。，盈利能力一般。22、二期項目的盈利能力、二期項目的盈利能力據(jù)音樂公園二期的項目投資現(xiàn)金流量表，二期項目在計算期內(nèi)（據(jù)音樂公園二期的項目投資現(xiàn)金流量表，二期項目在計算期內(nèi)（33年）可實現(xiàn)息稅前利潤年）可實現(xiàn)息稅前利潤26184.2026184.20萬萬元，所得稅后全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為元，所得稅后全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率為28.55%28.55%，盈利能力強。，盈利能力強。33、整體項目的盈利能力、整體項目的盈利能力項目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表詳見附表項目投資現(xiàn)金流量表和資本金現(xiàn)金流量表詳見附表77、、88。。所得稅