XX家園前期物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)方案

金色家園企業(yè)物業(yè)管理整體策劃方案石家莊佳德地產(chǎn)咨詢有限企業(yè)二零零三年八月目錄一、金色家園基本狀況二、先期物業(yè)管理目標(biāo)，服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)三、組織構(gòu)架及人員配置四、金色家園物業(yè)管理活動(dòng)花費(fèi)估算五、金色家園物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算六、金色家園物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)思想一、金色家園基本狀況小區(qū)用地：40775m2建筑面積：78144m2密度：28.9%密積率：1.92綠化面積：36.5%總戶數(shù)：784戶物管費(fèi)：0.30元/m2（不含商店，商店物業(yè)費(fèi)不決）交房日期：2004年6月18日二、先期物業(yè)管理目標(biāo)、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）管理目標(biāo)1．年度業(yè)主/住戶綜合滿意率≥90％2．年度房子及設(shè)備設(shè)備完滿率≥90℅3．年度內(nèi)無(wú)重要責(zé)任事故發(fā)生。（二）服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)先期介入1．工程設(shè)計(jì)方案的建議；2．施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并敦促整頓；3．參加單項(xiàng)工程的交接查收；4．參加整體工程的交接查收；5．進(jìn)行物業(yè)的接收查收及問(wèn)題的整頓、敦促；6．接受業(yè)主入住前的有關(guān)咨詢。業(yè)主入住管理辦理業(yè)主入住有關(guān)手續(xù)；對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝飾進(jìn)行管理；入住后的管理1．公共性服務(wù)⑴潔凈衛(wèi)生管理；⑵綠化平時(shí)保護(hù)管理；⑶治安管理；⑷水泵房、蓄水池、上水管道共用部分的保護(hù)管理；⑸水電管理；⑹雨水、排污設(shè)備管理；⑺道路維修管理；⑻房子共用部位的平時(shí)保養(yǎng)維修；⑼熱互換站、暖氣系統(tǒng)共用部分的保護(hù)管理；⑽物業(yè)檔案資料管理；⑾車輛停放及交通次序管理；⑿安排社區(qū)文化活動(dòng)，輔助政府宣傳教育；⒀代收水、電、氣花費(fèi)（依據(jù)屆時(shí)實(shí)質(zhì)狀況定）⒁依據(jù)需要增設(shè)的其余服務(wù)工程2．特約性服務(wù)⑴家居設(shè)備維修：包含：保修期滿的上水、下水、暖氣管路供電設(shè)備及線路的維修、廚具、衛(wèi)生潔具維修、家電維修、家具及門窗維修等。⑵家政服務(wù)：包含：代客定票、送餐服務(wù)，保險(xiǎn)、法律咨詢、洗車、代租房子等。(4）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．房子管理與維修⑴房子完滿率達(dá)到90℅以上，樓宇外觀雅觀、整齊、無(wú)改變使用功能，無(wú)違犯規(guī)劃亂搭亂建現(xiàn)象。⑵房子零修實(shí)時(shí)率達(dá)到90％以上，水電等設(shè)備隨報(bào)隨修，房子土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)達(dá)成，零修合格率達(dá)到95℅以上；⑶水、電、氣費(fèi)收繳率在90℅以上；2．設(shè)備管理：設(shè)備圖紙、檔案資料齊備，管理完美，可隨時(shí)查閱，裝備所需的各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不一樣設(shè)備按期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急舉措，保證年無(wú)故障運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間達(dá)到95℅以上；3．供電系統(tǒng)：⑴保證24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，出現(xiàn)故障，立刻清除；⑵限電、停電按規(guī)定提早通知業(yè)主。4．消防系統(tǒng)管理⑴保證消防系統(tǒng)完整無(wú)缺，可隨時(shí)啟用；⑵訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊迫事件辦理程序，組織義務(wù)消防隊(duì)，并按期訓(xùn)練；5．給排水系統(tǒng)：⑴每年進(jìn)行水質(zhì)查驗(yàn)，操作人員上崗證年檢，按期對(duì)二次加壓蓄水池進(jìn)行沖洗、消毒，保持水池、水箱及四周環(huán)境的潔凈衛(wèi)生，無(wú)二次污染及隱患；⑵設(shè)備、閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；⑶全部排水系統(tǒng)通暢，訊期道路基本無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室無(wú)積水、浸泡發(fā)生；⑷遇有事故，維修人員能實(shí)時(shí)進(jìn)行搶修；⑸無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故；6．空調(diào)地點(diǎn)要求按規(guī)定安裝，地點(diǎn)一致，擺列有序，冷凝水集中采集；7．市政公用設(shè)備管理⑴公共配套設(shè)備完滿，不任意改變用途；⑵公用照明、通信、郵政設(shè)備齊備，工作正常；8．車輛管理：交通車輛按規(guī)定地點(diǎn)停放，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象；9．綠化管理：按期對(duì)物業(yè)管理地區(qū)內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行保養(yǎng)，無(wú)破壞、踩踏及任意占用現(xiàn)象；10．環(huán)境衛(wèi)生管理：⑴垃圾日產(chǎn)日清，公共走道，地下室等全部公共場(chǎng)所保持潔凈，無(wú)任意堆放雜物和占用；⑵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象；11．治安管理⑴推行半關(guān)閉管理，并推行24小時(shí)安全防備制度；⑵無(wú)重要火災(zāi)和交通事故；12．業(yè)主滿意率：無(wú)重要投訴，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的評(píng)論，滿意率達(dá)90℅以上；三、組織構(gòu)架及人員配置⑴管理機(jī)構(gòu)設(shè)置圖總經(jīng)理經(jīng)理助理企管部工程部⑵部門職能及人員配置：（人員編制系據(jù)經(jīng)驗(yàn)推斷，管理運(yùn)作后按小區(qū)實(shí)質(zhì)情況調(diào)整）企管部（培訓(xùn)1人）

會(huì)計(jì)：1人出納：1人保安：10人（含班長(zhǎng)

做帳、報(bào)稅、檔案管理現(xiàn)金管理、收費(fèi)、庫(kù)房管理、文員治安、車輛、巡邏、消防1人）保潔綠化：5人保潔：4人綠化及消殺：1人（據(jù)實(shí)質(zhì)狀況也可考慮外包）工程部（主管1人）

質(zhì)量管理：（主管兼）質(zhì)量管理崗位培訓(xùn)社區(qū)文化客服：2人收費(fèi)、業(yè)主檔案、入住及裝飾手續(xù)房管、聯(lián)系報(bào)修、工程檔案維修：5人設(shè)備平時(shí)操作巡視、保養(yǎng)維修、24小時(shí)價(jià)班、強(qiáng)弱電、給排水、供暖、土建系統(tǒng)維修住戶平時(shí)維修服務(wù)熱互換站：2人季節(jié)性24小時(shí)價(jià)班總計(jì)28人（不含熱互換站季節(jié)性用工）四、金色家園管理工程啟動(dòng)花費(fèi)估算1．職工制服⑴管理人員：6人（經(jīng)理1、助理1、主管2、財(cái)務(wù)2）每人2套6×1×500＝3000⑵其余職工：22人每人2套22×100×2＝4400小計(jì)：7400元辦公用品及設(shè)備：辦公桌椅：11套300＝3300文件柜：10套500＝5000電腦：2套5000＝10000打印機(jī)：1臺(tái)2400＝2400傳真機(jī)：1臺(tái)800＝800保險(xiǎn)箱：1臺(tái)1500＝1500電話機(jī)：5部158＝790空調(diào)：柜機(jī)2＝2600分體41300＝10400汽車：1部85000＝85000對(duì)講機(jī)：7部1000＝7000驗(yàn)鈔機(jī)：1臺(tái)2000＝2000飲水機(jī)：2臺(tái)100＝200沙發(fā)：(含茶幾)2組1500＝3000圈椅：(含茶幾)6組300＝1800電視：1臺(tái)2000＝2000會(huì)議室（招待室）家具：1套4000＝4000其余辦公用品：賬簿、工具書、報(bào)刊、雜志、紙張、憑據(jù)、名片＝2000床鋪：15套上下鋪：10100＝1000單人床：5100＝500小計(jì)：1426903．區(qū)外頭設(shè)備：垃圾箱（生活垃圾）42個(gè)50021000不銹鋼垃圾筒（果皮箱）5個(gè)2001000指示牌：500500宣傳欄（通告欄）：800800小計(jì)：233004．工程部用品⑴測(cè)試儀表萬(wàn)用電表：500500電流鉗式1000A:300300對(duì)地阻值測(cè)試表：628628絕緣值測(cè)試表（500V-1000V）300300溫度計(jì)：（電子數(shù)字式）200200電源測(cè)試筆5支315卷尺：5m12020鋼尺：3m5525角尺：300mm1010小計(jì)：1998⑵安全設(shè)備高壓絕緣鞋：15KV2雙3672手套：綿布（絕緣）22448鋁梯：1.5m把100100鋁梯：4m把500500三輪車輛300300腳扣、安全帶：110110竹梯：10m200200小計(jì)：1330⑶工具扳手：活動(dòng)150mm2把2040扳手：300mm2把3570扳手：450mm2把3570菊花扳手：3mm-36mm1套100100組合式：4mm-45mm1套100100夾具：鼎力鉗（平口）把5050虎鉗：150mm個(gè)200200切割工具：水管用割刀把200200鐵片用剪刀：把5050界刀：把3030大手銼：20P把100100壓力鉗：把200200潤(rùn)滑油加油槍：把6060內(nèi)六角扳手：0.5mm-16mm套4040管鉗：300mm2把3060管鉗：450mm2把4080管鉗：600mm2把50100拉釘鉗：鉚槍把2020螺絲起子：平咀型100mm×4mm2支2040螺絲起子：平咀型150mm×6mm2支2040螺絲起子：平咀型200mm×8mm2支2040螺絲起子：平咀型250mm×8mm2支2040螺絲起子：平咀型400mm×10mm2支2040螺絲起子：十字型100mm×3mm2支2040螺絲起子：十字型175mm×4.5mm2支2040螺絲起子：十字型250mm×6mm2支2040螺絲起子：十字型350mm×7.5mm2支2040尖咀鉗：2把2040斜咀鉗：2把2040電線護(hù)套管鉗：把3030手鋸：木匠把3030手錘：電工把1010手錘：1.5kg把2020鋼銼（什錦）套5050小計(jì)：2200⑷電動(dòng)機(jī)械工具手電鉆：把200200磁磚切割機(jī)把：20020060A電焊機(jī)：部10001000高壓水泵（手提式）：套700700沖擊鉆：把500500手電筒：2個(gè)1530雨衣（具）3套：50150疏導(dǎo)機(jī)：臺(tái)10001000小計(jì)：3780⑸值班室?guī)旆?值班工作桌椅：4套200800*工具桌（臺(tái)）：2張5001000*工具柜：2個(gè)100200*物料框架：4個(gè)2501000*工具箱：2個(gè)50100小計(jì)：31005.保安隊(duì)用品：值班手電：充電式4套2080雨具：4套80320辦公桌椅：3套200600膠皮棒：4支2080自行車：2輛200400小計(jì)：14806