項目整體營銷推廣思路報告

XX地產(chǎn)XX項目整體營銷推廣思路報告重慶XX房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有限公公司2011年3月月——————————目錄————————————第一部分近近期重要宏觀觀政策摘要及及分析…………………003第二部分項項目周邊市場場分析結(jié)論………………006第三部分XXX鎮(zhèn)客戶分析析結(jié)論…………………08第四部分本本項目分析………………110第五部分項項目產(chǎn)品定位位建議……………………114第六部分本本項目開發(fā)和和營銷推廣………………19第一部分近近期重要宏觀觀政策摘要及及分析一、宏觀市場走走勢：在過去的20110年中，中國國的地產(chǎn)市場場一直處于調(diào)調(diào)控期，但調(diào)調(diào)控的同時房房價卻一路飆飆升，甚至出出現(xiàn)量價齊升升的狀況，這這種現(xiàn)象和中中央調(diào)控的目目的背道而馳馳，因此國家家宏觀調(diào)控的的力度一次比比一大，仿佛佛是房價不降降，調(diào)控手段段勢必更加嚴嚴厲的舉措。一一方面表現(xiàn)了了國家對房價價打壓的決心心，另一方面面也體現(xiàn)出中中國房地產(chǎn)市市場短短20多年來的變變化?；?010年年的市場反應(yīng)應(yīng)，中央從政政策手段的“不見效”，于是中央央以金融桿竿竿和政策打制制兩個方面雙雙拳出擊了遏遏制房價。從從10年底起央行行屢次上浮存存款利率和存存貸款利率，強強行使一部分分購房者和投投資者怯步，再再是2011年一開年中中央和個別地地方更是重拳拳出擊，1月26日中央出臺臺新國八條，1月28日上海、重重慶出臺房產(chǎn)產(chǎn)稅，同期各各地區(qū)對公租租房、兩限房房等保障性住住房進行大勢勢宣傳和建設(shè)設(shè)，因此我司司拙見在市場場風云變化的的2011年內(nèi)，中國國的房地產(chǎn)企企業(yè)將面臨更更加艱難的市市場環(huán)境和新新一輪“洗牌”的厄運。二、近期新政分分析：新國八條核心內(nèi)內(nèi)容：進一步落實地方方政府責任；；加大保障性安居居工程建設(shè)力力度；調(diào)整完善相關(guān)稅稅收政策，加加強稅收征管管；強化差別化住房房信貸政策；；嚴格住房用地供供應(yīng)管理；合理引導住房需需求；落實住房保障和和穩(wěn)定房價工工作的約談問問責機制；堅持和強化輿論論引導?！窘馕觥浚簩J款購買第二二套住房的家家庭，首付款款比例不得低低于60%，貸款利率率不低于基準準利率的1.1倍；這一措措施對市場中中低端項目的的影響大于高高端市場，對對中小面積的的常規(guī)兩房、三三房的影響大大于大戶型、豪豪宅；各直轄市、計劃劃單列市、省省會城市和房房價過高、上上漲過快的城城市，在一定定時期內(nèi)，執(zhí)執(zhí)行住房限購購措施；即是是對已有一套套住房的當?shù)氐貞艏用窦壹彝?、能夠提提供當?shù)匾欢ǘ晗藜{稅證證明或社會保保險繳納證明明的非當?shù)貞魬艏用窦彝ネ?，限購一套套住房；對已已擁有兩套及及以上住房的的當?shù)貞艏泳用窦彝?、擁擁有一套及以以上住房的非非當?shù)貞艏泳用窦彝ァo無法提供一定定年限當?shù)丶{納稅證明或社社會保險繳納納證明的非當當?shù)貞艏用衩窦彝?，暫停停在本行政區(qū)區(qū)域內(nèi)向其售售房。由此不不難看出，限限購出現(xiàn)了國國家統(tǒng)一性的的，同時，明明顯擴大了限限購范圍，據(jù)據(jù)不確定消息息，或?qū)⒂?0個城市將加加入限購行列列。對個人購買住房房不足5年轉(zhuǎn)手交易易的，統(tǒng)一按按銷售收入全全額征稅?？偨Y(jié)：相較之前前出臺的政策策，新“國八條”的力度有所所加大，但本本質(zhì)上依舊是是前期政策的的延續(xù)和已有有成果的鞏固固，即：調(diào)控控目標依舊是是抑制房價過過快上漲，而而非直指打壓壓房價下降；；房地產(chǎn)市場場的發(fā)展需要要穩(wěn)定，而非非快速、過熱熱等描述。同同時，我們可可看到，雖然然本輪調(diào)控的的重點依舊是是打壓投機、投投資性需求，但但相較之前的的政策，改善善型需求或?qū)⒈桓蟪潭榷鹊恼`傷。重慶房產(chǎn)稅：2011年1月月27日，上海市市、重慶市相相繼公布了房房產(chǎn)稅改革試試點方案細則則，并定于28日起實施。由由此，傳言甚甚久的房產(chǎn)稅稅試點方案終終于拉開大幕幕，并將逐步步全國推廣。“渝版”房產(chǎn)稅稅大體內(nèi)容：：2.1、試點范范圍：主城九九區(qū)；征收對象：個人擁有的獨棟棟商品住宅；；個人新購的高檔檔住房。高檔檔住房是指建建筑面積交易易單價達到上上兩年主城九九區(qū)新建商品品住房成交建建筑面積均價價2倍（含2倍）以上的的住房；在重慶市同時無無戶籍、無企企業(yè)、無工作作的個人新購購的第二套（含含第二套）以以上的普通住住房。適用稅率：獨棟商品住宅和和高檔住房建建筑面積交易易單價在上兩兩年主城九區(qū)區(qū)新建商品住住房成交建筑筑面積均價3倍以下的住住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的的稅率為1.2%；在重慶市同時無無戶籍、無企企業(yè)、無工作作的個人新購購的第二套（含含第二套）以以上的普通住住房，稅率為0.5%。應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅稅建筑面積×建筑面積成成交單價×稅率（應(yīng)稅建建筑面積是指指納稅人應(yīng)稅稅住房的建筑筑面積扣除免免稅面積后的的面積）。納稅人在本辦法法實行前用偶偶有的獨棟商商品住宅，免免稅面積為180平方米；新新購的獨棟商商品住宅、高高檔住房，免免稅面積為100平方米。而而在重慶市同同時無戶籍、無無企業(yè)、無工工作的個人的的應(yīng)稅住房均均不扣除免稅稅面積。房產(chǎn)稅出臺在新新“國八條”之后，兩大大政策，不但但沒有產(chǎn)生疊疊加效應(yīng)，房房產(chǎn)稅的作用用反而被削弱弱了。新“國八條”中中最為嚴厲的的政策莫過于于限購政策，這這一政策真正正嚴格執(zhí)行后后，重慶房地地產(chǎn)市場的成成交量或?qū)⒊龀霈F(xiàn)急劇下滑滑，高收入、多多房產(chǎn)的購房房人群被驅(qū)逐逐出市場，而而買房的人群群更多為首次次購房或中低低端消費需求求。綜合“既往不咎咎”的原則，渝渝版房產(chǎn)稅或或?qū)⒚媾R“空城”的尷尬，即即最該征收房房產(chǎn)稅、也最最有可能被征征收房產(chǎn)稅的的購房人群由由于限購而不不買房，房產(chǎn)產(chǎn)稅失去了征征稅的來源。由此我們認為，渝渝版房產(chǎn)稅稅稅制改革的試試點意義遠大大于其對房價價可能產(chǎn)生的的影響。近日，第二波限限購城市已包包含西南地區(qū)區(qū)成都，恐怕怕第三波限購購城市會包括括重慶；綜上上，XX認為目前政政策力度雖不不大，但由于于無法確定其其時限及后期期政策，因此此2011年將是地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)至關(guān)艱艱險的一年，同同時也依然是是一個政策調(diào)調(diào)控年。第二部分項項目周邊市場場分析結(jié)論一、調(diào)研說明此次，我司為了了全面的了解解XX縣置業(yè)客戶戶的情況，發(fā)發(fā)動市場部，派派遣專人，并并選用現(xiàn)場調(diào)調(diào)查，專業(yè)人人士走訪等方方式進行市場場調(diào)研，希望望全面的掌握握XX市場的第一一手資料，在在了解區(qū)域市市場的同時，為為項目的整體體定位、形象象定位、營銷銷推廣等提供供支持。關(guān)于此次調(diào)研，我我司做以下簡簡要說明：調(diào)研范圍：XXX商品房項目目（未交房的的共計1個）調(diào)研時間：20011年3月18日調(diào)研人員：XXX市場部（共共計4人）二、XX縣概述述江北區(qū)XX鎮(zhèn)位位于重慶市江江北區(qū)的東部部，地處長江江邊，南抵長長江，東接御御臨河，西至至渝北區(qū)龍興興鎮(zhèn)，北與鐵鐵山坪相臨。是是重慶市規(guī)劃劃建設(shè)中的隔隔檔式自然生生態(tài)保護帶。全全鎮(zhèn)轄12個村，2個居委會，總總?cè)丝诩s3.1萬人，幅員員面積39.67平方公里。距距市中心23公里，渝懷懷鐵路、渝涪涪高速公路、外外環(huán)高速路、唐唐復公路從腹腹心穿過，規(guī)規(guī)劃建設(shè)有城城市輕軌4號、8號線。XX鎮(zhèn)是全國100個重點鎮(zhèn)和和重慶市確定定的100個經(jīng)濟強鎮(zhèn)鎮(zhèn)之一，是重重慶市東部新新城的核心部部分，規(guī)劃發(fā)發(fā)展規(guī)模60平方公里，50萬人。20110年兩江新區(qū)區(qū)正式掛牌，XX鎮(zhèn)囊括其中中，可見未來來機遇大好。三、XX鎮(zhèn)房地地產(chǎn)市場調(diào)研研綜述XX鎮(zhèn)目前商品品房較少，目目前正在修建建的有中冶建建工修建的“魚復工業(yè)園園安置小區(qū)和和韻家園”，和尚未交交房的“瑞祥家園”。據(jù)了解，“瑞祥家園”于2009年左右開始始銷售，銷售售價格建面約約為5000元/㎡，兩棟高高層組成，兩兩梯八戶的布布局。下圖為“和韻家家園”實拍效果圖圖：下圖為“瑞祥花花園”實拍圖：第三部分XXX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市市場客戶調(diào)查查分析結(jié)論一、項目客群判判斷初識：我我司根據(jù)XX鎮(zhèn)的地理位位置及周邊覆覆蓋區(qū)域進行行初步判斷，XX項目主要客客群來源應(yīng)為為：1、XX鎮(zhèn)本地家庭庭年收入6萬元左右的的居民；2、舊城改造及及園區(qū)拆遷戶戶；3、XX鎮(zhèn)周邊相鄰鄰縣鎮(zhèn)的務(wù)工工人員；（如如復盛等地）4、魚復工業(yè)業(yè)園區(qū)內(nèi)管理理人員/員工、政府府職能部門官官員等人群；；5、極少量重慶慶主城投資客客戶。二、XX鎮(zhèn)客戶戶分析通過多方面的了了解與認知，XX鎮(zhèn)分為新老老城區(qū)，老城城區(qū)大多是90年代前后的的房屋建筑，隨隨著兩江新區(qū)區(qū)后期的發(fā)展展，可能會相相繼進入拆遷遷時期。1、客戶需求特特征：1.1、置業(yè)需需求多為首次購房，少少量人群為二二次購房。1.2、物業(yè)戶戶型需求以兩房為主，其其次為三房，未未來會需求少少量的一房。1.3、物業(yè)面面積需求一房面積集中在在40-500㎡，二房集中中在75—90㎡，三房集中中在100㎡以上。1.4、接受物物業(yè)價格接受銷售單價44800—5300元/㎡，總價需需求上限為55萬。1.5、付款方方式選擇按揭付款方方式較多，普普遍接受首付付不超過15萬，月供為1500－2500元。2、客戶購買心心理特征交通和周邊生活活配套便利是是基本條件；；比較看重小區(qū)內(nèi)內(nèi)外的環(huán)境，注注重物業(yè)居住住的舒適度；；比較理性，對戶戶型和園林環(huán)環(huán)境較為挑剔剔，受開發(fā)商商品牌影響不不大，對后期期物業(yè)管理服服務(wù)等不太注注意；跟隨心態(tài)較為為嚴重，有換換房需求的客客戶，對口碑碑的傳播較為為看重。第四部分本本項目分析一、項目位置圖圖示地塊位置高速公路地塊位置地塊位置高速公路地塊位置衛(wèi)星俯視圖區(qū)域規(guī)劃圖圖本項目【地塊初識】本項目項目地塊呈不規(guī)規(guī)則的多變形形，但相對死死角較少，地地塊有較高的的利用率，適適合于多種物物業(yè)形態(tài)的建建設(shè)；從地塊區(qū)域規(guī)劃劃來看，地塊塊周邊的土地地大多規(guī)劃為為商住項目，可可以預見未來來以項目為中中心，以2條輕軌線為為重要交通樞樞紐，區(qū)域內(nèi)內(nèi)將形成集居居住為主的XX現(xiàn)代城區(qū)；；地塊屹立于XXX鎮(zhèn)新城區(qū)的的門戶口岸，位位于渝宜高速速及高速公路路下道口，地地塊北面和西西面緊鄰市政政主要干道，步步行2-3分鐘可抵達達輕軌車站，商商業(yè)價值較高高，但由于該該處屬于快速速的“過路”區(qū)域，難以以形成人氣較較旺的商業(yè)核核心，因此在在商業(yè)的打造造上，應(yīng)盡可可能考慮打造造小廣場或內(nèi)內(nèi)街等節(jié)點形形成消費者的的聚集場所；；項目周邊各種生生活配套和市市政配套逐漸漸成形，周邊邊項目多以2000年后的“新建”項目為主；；由于地塊靠近市市政道路和高高速公路，噪噪音污染和粉粉塵污染是項項目最大的硬硬傷，但地塊塊東面緊鄰一一大型水庫（湖湖），具有一一定的自然景景觀利好資源源，且地塊朝朝向水庫的展展開面較大，適適合在此面打打造品質(zhì)景觀觀住宅。注：由于項目規(guī)規(guī)劃彩圖與CAD地形圖約有有出入，詳細細分析還待與與貴司進一步步溝通后再作作結(jié)論。二、項目經(jīng)濟技技術(shù)指標占地面積：377135平方米容積率≤2.998地上建筑面積：：預計不超過過1106662.3平方米建筑密度≤355％綠地率≥30％％三、項目周邊配配套設(shè)施金融服務(wù)中國農(nóng)村商業(yè)銀銀行、中國郵郵政等；賓館酒店西泊爾大酒店等等；醫(yī)療設(shè)施第七人民醫(yī)院門門診部、萬鑫鑫藥房、和平平藥房等；學校設(shè)施XX職中、XXX小學等；交通配套旱渝路，XX車車站等其他配套XX人民法庭、中中國移動營業(yè)業(yè)廳、中國聯(lián)聯(lián)通營業(yè)廳、市市政體育場等等四、項目SWOOT分析1、優(yōu)勢（S）本項目位于XXX鎮(zhèn)未來的新新城中心，地地理位置得天天獨厚；本項目緊鄰城市市主干道和輕輕軌，交通條條件優(yōu)越；本項目周邊為全全新的開發(fā)片片區(qū)，未來發(fā)發(fā)展?jié)摿^大大；項目地塊臨湖面面規(guī)整，利于于打造景觀住住宅；2、劣勢（W）本項目緊鄰渝宜宜高速，汽車車在其上高速速行駛，會帶帶來環(huán)境的污污染和刺耳的的噪音；針對XX，目前前兩江新區(qū)概概念比較模糊糊，外來客戶戶抗性很大3、機會（O）XX新城中心區(qū)區(qū)域除安置房房外，目前正正處于大規(guī)模模規(guī)劃階段，其其他競爭對手手少；兩大軌道交通，為為將來出行方方便性帶來大大幅提升；XX鎮(zhèn)被劃在兩兩江新區(qū)內(nèi)，未未來發(fā)展?jié)摿α薮螅?、威脅（T）今年，國家對房房地產(chǎn)行業(yè)和和金融行業(yè)的的宏觀調(diào)控政政策非常頻繁繁，特別是進進入2011年2月，整個重重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)的銷售售出現(xiàn)了低潮潮，國家的宏宏觀調(diào)控是本本項目要面臨臨的最大威脅脅；未來競爭項目的的逐步出現(xiàn)，對對項目也將有有較大影響。第五部分項項目產(chǎn)品定位位建議一、競爭對手甄甄別根據(jù)XX鎮(zhèn)房房地產(chǎn)項目的的實地分析，目目前除在建的的安置房“和韻家園”以外，暫時時無競爭對手手。因此，XX項目只需站站在一定高度度，將自身項項目做出品質(zhì)質(zhì)感，超越XX之前的地產(chǎn)產(chǎn)項目，便可可被市場認可可。二、產(chǎn)品定位建建議：1、根據(jù)項目地地塊分析，目目標客群定位位及需求，結(jié)結(jié)合本項目自自身建筑指標標，我司認為為項目主要還還是以打造高高層住宅為主主，且在滿足足指標的前提提下，盡可能能做到局部的的商住分離，利利用商業(yè)裙樓樓的“屏障”減輕地塊東東面和北面主主干道的噪音音干擾。同時時利用“未限高”的規(guī)劃指標標，盡量做大大住宅建筑體體的體量，從從而形成社區(qū)區(qū)的大圍合，打打造上萬平米米的中庭景觀觀，具體規(guī)劃劃設(shè)施示意如如下：商業(yè)群房，局部節(jié)點為二層，獨立商業(yè)進深約12-16米商業(yè)群房，局部節(jié)點為二層，獨立商業(yè)進深約12-16米節(jié)點小廣場，小區(qū)主入口節(jié)點小廣場，小區(qū)主入口為有效“為有效“讓出”空間，形成大圍合式中庭，同時降低公攤，建議在規(guī)劃條件允許的的情況，采用33層和17+1的聯(lián)體建筑，一方面最大化的利用指標，另一方面也有效均衡地控制公攤代表33層高層代表33層高層代表17+1層高層代表17+1層高層2、建筑風格考慮到貴司寄予予將項目打造造成為XX首席花園住住宅小區(qū)這樣樣一個定位，同同時在項目風風格上要滿足足政府要求的的“巴渝新居”風格，因此此項目商業(yè)部部分的外立面面可借鑒瑞安安重慶天地項項目的風格和和營造手法，打打造項目有別別于周邊項目目特點，也體體現(xiàn)項目的商商業(yè)特色和檔檔次。商業(yè)裙樓部分外外立面參考在項目住宅部分分，可結(jié)合巴巴渝新居的特特定，將現(xiàn)代代高層建筑的的特點融入其其中，充分體體現(xiàn)高層建筑筑的輪廓和挺挺拔感，打造造和裙樓商業(yè)業(yè)有一定地關(guān)關(guān)聯(lián)性，同時時有富有非常常都市感的立立面效果。高層建筑外立面面參考以上建筑效果圖圖由中煤國際際重慶建筑設(shè)設(shè)計研究院十十一所提供戶型戶型配比：：戶型種類戶型面積（建筑面積）比例戶型說明一室一廳38-45㎡10%低總價，適合園園區(qū)年輕人一室二廳（2++1戶型）50-60㎡15%低總價，滿足基基本使用功能能兩室兩廳（標準準兩房/2+1戶型）65—78㎡55%緊湊型兩房三房兩廳（標準準三房/2+1戶型）85-95㎡20%經(jīng)濟型小三房4、尺度配比：：根據(jù)建筑經(jīng)濟性性原則，房間間尺度建議參參考以下數(shù)值值：戶型建筑面積（㎡）主要功能空間尺尺寸客廳開間（米）面積（㎡）主臥開間（米）主臥面積（㎡）次臥開間（米）次臥面積（㎡）廚房面積（平方米）主衛(wèi)面積（平方米）陽臺面積38-45㎡一一室3.3—3.6612-152.7—3.008—9————4—53—44㎡50-60㎡二二室3.3—3.6616-1810—122.7—3.008—114—53—44—565-78㎡兩兩室3.6—3.8816—203.0—3.6611—123.0—3.3310—114—63—45—685-95㎡三三房3.8—4.2218—223.3—3.9912—143.0—3.6611—126—84—66—7三、其他建議1、公攤設(shè)計上公攤盡量量應(yīng)不大于20％，同時也也不要過分節(jié)節(jié)約公攤面積積，以免降低低居住的舒適適度，造成銷銷售障礙。2、層高：軸線線層高3米/層3、架空層：在過去的XX地地區(qū)，老式的的開發(fā)模式較較為保守，由由于受銷售價價格購買力等等因素的影響響，大多開發(fā)發(fā)商不愿也不不敢大力投入入園林環(huán)境地地打造，因此此造成該區(qū)域域小區(qū)型項目目的園林環(huán)境境都比較差，因因此，本項目目要想打動更更多的目標客客群，我司認認為在園林環(huán)環(huán)境和建筑立立面的打造尤尤為重要，為為最大化地營營造更多地園園林景觀，在在滿足容積率率充分利用的的前提下，建建議盡可能考考慮建筑架空空層的設(shè)置，讓讓客戶有更多多的休閑空間間，也增加了了項目的賣點點。4、通風采光要求所有獨立功功能房都能能能通風采光，避避免黑屋、死死角出現(xiàn)。5、飄窗為增強戶型舒適適度及賣點，建建議所有戶型型盡可能設(shè)置置陽光飄窗。6、院館部分戶型增加贈贈送面積，不不低于10個平方，并并能改造成獨獨立功能房和和且可采光通通風，形成可可變戶型，增增加戶型賣點點。第六部分本本項目開發(fā)營營銷推廣一、項目定位1、產(chǎn)品定位1.1、定位原原則從項目可挖掘的的優(yōu)勢出發(fā)，區(qū)區(qū)隔于其他項項目，又能展展現(xiàn)項目特色色，增強項目目知名度1.2、產(chǎn)品定定位兩江新區(qū)典范生生活社區(qū)【詮釋】將本項目的兩大大利益點“兩江新區(qū)”和“典范生活社社區(qū)”在定位中加加以體現(xiàn)和放放大，區(qū)別于于之前的地產(chǎn)產(chǎn)形態(tài)；2、形象定位2.1、定位策策略人文化：現(xiàn)在房房地產(chǎn)市場中中的客戶趨于于年輕化，他他們有較高的的學歷，崇尚尚人文內(nèi)涵，并并有一定的精精神追求；本本項目所在的的位置是XX鎮(zhèn)的運動中中心、交通樞樞紐，緊鄰工工業(yè)園區(qū)，因因此應(yīng)該從關(guān)關(guān)注人性、關(guān)關(guān)注生活本原原的角度出發(fā)發(fā)，對本項目目進行形象定定位；差異化：目前，XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)項項目基本無景景觀、綠化、環(huán)環(huán)境等概念，并并且存在近似似定位，蕓蕓蕓眾盤都無能能樹立鮮明的的樓盤形象。而而本項目若要要在眾多的競競爭項目中跳跳出來，差異異化形象是必必要條件；品質(zhì)感：不管是是一次置業(yè)，還還是多次換房房，追求高品品質(zhì)物業(yè)是他他們共同的追追求。然而XX鎮(zhèn)的主流供供應(yīng)都是中低低檔品質(zhì)的住住宅項目?？涂蛻粜枨蠛彤a(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)之間間存在較大的的反差，留下下了“高檔品質(zhì)項項目”這一空白點點。本項目要要想在市場中中站穩(wěn)腳跟，就就需要以領(lǐng)先先市場的物業(yè)業(yè)形象橫空出出世，做區(qū)域域市場的領(lǐng)舞舞者；包容性：本項目目物業(yè)類型多多樣，有高層層住宅、小高高層住宅，還還有商業(yè)物業(yè)業(yè)，面對的客客戶群也是多多樣的。這就就得考慮在賦賦予項目形象象定位時，需需要較強的包包容性，以保保證足夠的客客戶面；2.2、定位原原則以目標客戶群的的心理需求出出發(fā)，發(fā)掘相相符的項目形形象2.3、形象定定位及過程新城中心＋交通便捷＋品質(zhì)生活＋時尚配置新城中心＋交通便捷＋品質(zhì)生活＋時尚配置物業(yè)優(yōu)勢：客戶研究客戶研究公務(wù)員、企業(yè)職工、教師、個體私營業(yè)者、自由職業(yè)者公務(wù)員、企業(yè)職工、教師、個體私營業(yè)者、自由職業(yè)者目標客戶：共性研究共性研究文化較高、25—文化較高、25—45歲心理研究心理研究渴望有文化內(nèi)涵、高品質(zhì)物業(yè)，標榜自己，身份象征渴望有文化內(nèi)涵、高品質(zhì)物業(yè)，標榜自己，身份象征生活方便，出入便捷享受城市繁華生活、呼朋喚友XX最高品質(zhì)可炫耀的住所客戶心理：差異化包容性差異化包容性傳播性兩江核心，圈層生活典范兩江核心，圈層生活典范形象定位：二、項目營銷推推廣策略1、項目營銷推推廣目的通過XX項目的的營銷推廣為為項目積累客客戶，并為整整體物業(yè)的快快銷和完銷打打下堅實基礎(chǔ)礎(chǔ)；提高項目的美譽譽度和知名度度；為XX地產(chǎn)創(chuàng)下下品牌房地產(chǎn)產(chǎn)項目，積淀淀市場知名度度和客戶美譽譽度；2、項目營銷推推廣思路采取主動出擊，集集中優(yōu)勢兵力力，打殲滅戰(zhàn)戰(zhàn)和閃電戰(zhàn)??！三、項目營銷推推廣渠道1、推廣渠道選選用原則要有較大的覆蓋蓋面；能夠針對性的，有有效的向目標標客戶群進行行項目信息的的傳遞；各種渠道優(yōu)勢互互補；渠道組合形成有有效的、立體體的、交叉的的推廣體系，強強化客戶對本本項目的印象象和認知；能有效提升項目目的形象；經(jīng)濟、合理、有有效；2、主要推廣渠渠道以更大范圍地覆覆蓋目標客戶戶群，并且考考慮到達到宣宣傳效果的前前提下，盡可可能的節(jié)省營營銷推廣費用用。戶外廣告結(jié)合整體推廣策策略，在不同同推廣階段，借借助一定頻度度的戶外廣告告和燈箱等戶戶外媒體的宣宣傳，達到推推介樓盤的作作用。廣告展示時間長長，表現(xiàn)手段段靈活，可以以利用光電技技術(shù)使戶外廣廣告更吸引人人；費用比較低；不太受競爭對手手干擾；戶外廣告的運用用主要是對項項目形象的展展示和項目素素質(zhì)的整體展展示，起到擴擴大宣傳面以以及提高項目目的認知度和和吸引關(guān)注率率；針對本項目而言言，建議在：：旱渝路、高高