銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房產(chǎn)市場(chǎng)展望

2011年銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2012年房產(chǎn)市場(chǎng)展望摘要：20111年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)穩(wěn)物價(jià)”的大背景下下，中央政府府繼續(xù)加強(qiáng)房房地產(chǎn)調(diào)控，全全國(guó)投資、新新開(kāi)工增速高高位回落，商商品房銷售面面積和銷售額額再創(chuàng)新高，但但調(diào)控效果在在限購(gòu)城市顯顯現(xiàn)，成交量量下降，百城城價(jià)格指數(shù)連連續(xù)3個(gè)月下跌。一、2011年年年度總結(jié)1.“國(guó)國(guó)八條”確立基調(diào)，明明確調(diào)控措施施2011年年1月，即春節(jié)節(jié)前夕，“國(guó)八條”出臺(tái)，確定定了全年房地地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)調(diào)，同時(shí)也拉拉開(kāi)了全國(guó)范范圍嚴(yán)格控制制房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的序幕。控價(jià)格：“國(guó)八八條”首次釋放通通過(guò)調(diào)控平抑抑的信號(hào)，即即“將房?jī)r(jià)控制制在合理水平平”，并且要求求地方政府上上報(bào)年度價(jià)格格控制目標(biāo)。(2)強(qiáng)保障：：再次強(qiáng)調(diào)加加強(qiáng)保障性住住宅建設(shè)，并并確定年度、十十二五期間建建設(shè)目標(biāo)，并并要求地方政政府逐級(jí)分解解。(3)嚴(yán)問(wèn)責(zé)：：對(duì)房?jī)r(jià)控制制、保障房建建設(shè)均有明確確的目標(biāo)和時(shí)時(shí)間限制，并并要求對(duì)公眾眾公開(kāi)，使“問(wèn)責(zé)制”的落實(shí)有據(jù)據(jù)可依并可由由公眾監(jiān)督。(4)擴(kuò)范圍：：將限購(gòu)、限限貸等調(diào)控政政策的涉及范范圍進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大，進(jìn)行全全國(guó)性的房地地產(chǎn)調(diào)控。2.地方方政府細(xì)則跟跟進(jìn)，北京舉舉措最為嚴(yán)厲厲在“國(guó)八條條”出臺(tái)之后，所所有調(diào)控要求求范圍內(nèi)的城城市均先后出出臺(tái)了相關(guān)細(xì)細(xì)則，其中限限購(gòu)、確定年年度房?jī)r(jià)控制制目標(biāo)這兩項(xiàng)項(xiàng)重量級(jí)的措措施均為北京京最為嚴(yán)厲。此此外，年底北北京市在調(diào)整整普通住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，也也調(diào)整了存量量房交易環(huán)節(jié)節(jié)稅費(fèi)的計(jì)稅稅標(biāo)準(zhǔn)，從而而大幅提供存存量房交易稅稅費(fèi)。(1)限購(gòu)購(gòu)：北京市進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)化了了2010年4月開(kāi)始執(zhí)行行的限購(gòu)政策策，即對(duì)已擁?yè)碛?套住房的北北京市戶籍家家庭限購(gòu)、已已擁有1套住房的非非北京戶籍家家庭、未能提提供連續(xù)5年(含)以上在本市市繳納社會(huì)保保險(xiǎn)或個(gè)人所所得稅繳納證證明的非北京京戶籍家庭進(jìn)進(jìn)行限購(gòu)。其其余城市限購(gòu)購(gòu)條件均較北北京寬松很多多。(2)房?jī)r(jià)價(jià)：北京市要要求2011年新建普通通住宅價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有降，是是所有城市中中唯一以房?jī)r(jià)價(jià)下降為控制制目標(biāo)的城市市。(3)稅費(fèi)費(fèi)：2011年12月10日起，北京京市開(kāi)始實(shí)施施新的存量房房交易計(jì)稅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，但并未未對(duì)公眾具體體公布細(xì)則，據(jù)據(jù)我愛(ài)我家事事業(yè)集團(tuán)實(shí)際際調(diào)研結(jié)果顯顯示，各區(qū)域域新的計(jì)稅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)大概是原原最低過(guò)戶指指導(dǎo)價(jià)的3倍，意味原原來(lái)通過(guò)做低低合同價(jià)來(lái)少少交稅費(fèi)的方方式已不可行行，存量房交交易將再糟重重創(chuàng)。3.貨幣幣環(huán)境全面收收緊，影響房房地產(chǎn)供需雙雙方截至20111年7月，央行共共上調(diào)6次存款準(zhǔn)備備金率，合計(jì)計(jì)上調(diào)300個(gè)基點(diǎn)，并并達(dá)到21.5%的歷史高點(diǎn)點(diǎn)，累計(jì)凍結(jié)結(jié)流動(dòng)性約1.8萬(wàn)億元。此此外，2011年年內(nèi)，央央行共上調(diào)存存貸款基準(zhǔn)利利率3次，使一年年期貸款利率率累計(jì)增加75個(gè)基點(diǎn)，達(dá)達(dá)到6.56%。偉業(yè)我愛(ài)愛(ài)我家市場(chǎng)研研究院分析表表示：(1)影響響供應(yīng)：貨幣幣環(huán)境的收緊緊，加上從中中央到地方各各類金融機(jī)構(gòu)構(gòu)均嚴(yán)格控制制開(kāi)發(fā)貸，使使絕大多數(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)陷入入融資困難的的窘境，不僅僅沒(méi)有足夠的的資金拿地，連連存量項(xiàng)目的的運(yùn)營(yíng)都捉襟襟見(jiàn)肘，無(wú)形形中加大銷售售回款的壓力力。(2)影響響需求：屢次次加息，以及及取消首套購(gòu)購(gòu)房?jī)?yōu)惠利率率，甚至個(gè)別別銀行要求在在基準(zhǔn)利率基基礎(chǔ)上上調(diào)首首套購(gòu)房利率率，大幅加大大了購(gòu)房成本本，使已被限限購(gòu)政策甄選選一輪的購(gòu)房房者也不得不不望而卻步。值得關(guān)注的的是，央行宣宣布，自2011年12月5日起下調(diào)存存款準(zhǔn)備金率率50個(gè)基點(diǎn)，這這是自2008年12月以來(lái)央行行首次下調(diào)存存款準(zhǔn)備金率率。下調(diào)準(zhǔn)備備金率，確實(shí)實(shí)能夠適度解解凍銀行貸款款資金，對(duì)于于目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)由于貸貸款額度緊張張而普遍面臨臨的延遲放貸貸現(xiàn)象將有所所利好，但程程度十分有限限?？傮w而言言，一次下調(diào)調(diào)存準(zhǔn)率對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)并并不會(huì)有影響響，但下調(diào)存存準(zhǔn)率已釋放放出的宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控微調(diào)調(diào)的信號(hào)，信信貸環(huán)境應(yīng)不不會(huì)再度趨緊緊。4.中央央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)會(huì)議，確立未未來(lái)調(diào)控方向向不動(dòng)搖12月122日至14日，中央經(jīng)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議議在北京召開(kāi)開(kāi)。明確提出出明年經(jīng)濟(jì)工工作的總體要要求、大政方方針和主要任任務(wù)。會(huì)議提提出對(duì)明年經(jīng)經(jīng)濟(jì)工作的總總體要求是：：“繼續(xù)實(shí)施積積極的財(cái)政政政策和穩(wěn)健的的貨幣政策，保保持宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策的連續(xù)續(xù)性和穩(wěn)定性性，增強(qiáng)調(diào)控控的針對(duì)性、靈靈活性、前瞻瞻性，繼續(xù)處處理好保持經(jīng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快快發(fā)展、調(diào)整整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管管理通脹預(yù)期期的關(guān)系，加加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整”。會(huì)議指出出要突出把握握好“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)。其中，會(huì)議提出出的涉及房地地產(chǎn)業(yè)的政策策方針有如下下三個(gè)方面：：一是進(jìn)一步步推進(jìn)房產(chǎn)稅稅改革試點(diǎn);二是抓好保保障性住房投投融資、建設(shè)設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管管理工作;三是堅(jiān)持房房地產(chǎn)調(diào)控政政策不動(dòng)搖，促促進(jìn)房?jī)r(jià)合理理回歸，加快快普通商品住住房建設(shè)，擴(kuò)擴(kuò)大有效供給給，促進(jìn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)健康康發(fā)展。(1)繼續(xù)續(xù)通過(guò)控制商商品房、強(qiáng)化化保障房，促促成房地產(chǎn)雙雙軌制的健康康發(fā)展道路2010年年以來(lái)，中央央希望通過(guò)加加大保障房建建設(shè)，同時(shí)抑抑制商品房過(guò)過(guò)快發(fā)展的途途徑來(lái)促進(jìn)房房地產(chǎn)健康發(fā)發(fā)展的調(diào)控思思路已逐漸明明晰。以往，保保障房建設(shè)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是規(guī)模?；?，而此次次中央經(jīng)濟(jì)工工作會(huì)議中提提出“要抓好保障障性住房投融融資、建設(shè)、運(yùn)運(yùn)營(yíng)、管理工工作”，說(shuō)明保障障房建設(shè)工作作將更加深入入，正朝雙軌軌制的方向邁邁進(jìn)。(2)房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控目標(biāo)升級(jí)級(jí)為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合合理回歸”去年4月月“國(guó)十條”房地產(chǎn)調(diào)控控目標(biāo)為“遏制部分城城市房?jī)r(jià)過(guò)快快上漲”，今年1月出臺(tái)的“國(guó)八條”強(qiáng)調(diào)“鞏固和擴(kuò)大大調(diào)控成果，將將房?jī)r(jià)控制在在合理水平”，今年中央央在此次會(huì)議議上把調(diào)控目目標(biāo)由“遏制房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)快上漲”正式升級(jí)為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合合理回歸”，這是中央央首次提出帶帶有壓低房?jī)r(jià)價(jià)的調(diào)控策略略，反映目前前的調(diào)控成果果并未得到政政府首肯，未未來(lái)一段時(shí)間間總體從嚴(yán)的的調(diào)控方向不不會(huì)松動(dòng)。(3)從“調(diào)結(jié)構(gòu)”角度落實(shí)房房地產(chǎn)調(diào)控與龐大的自自住需求相比比，我國(guó)住宅宅市場(chǎng)始終存存在結(jié)構(gòu)不合合理，中低價(jià)價(jià)商品住宅供供應(yīng)短缺的問(wèn)問(wèn)題，此次中中央經(jīng)濟(jì)工作作會(huì)議再次明明確提出“要加快普通通商品住房建建設(shè)，擴(kuò)大有有效供給”，目的就是是為了優(yōu)化住住宅市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)，改變變供求比例，緩緩解中低價(jià)商商品住宅市場(chǎng)場(chǎng)嚴(yán)重的供不不應(yīng)求局面。顯顯然，依靠行行政手段抑制制市場(chǎng)需求不不是長(zhǎng)效機(jī)制制，也會(huì)為政政策撤出后市市場(chǎng)的報(bào)復(fù)性性反彈慢下隱隱患，所以，只只有優(yōu)化房地地產(chǎn)市場(chǎng)的供供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)調(diào)整供求比例例，才能促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的長(zhǎng)期健康康發(fā)展。銀川的房地產(chǎn)1、20111年銀川樓市市年終盤點(diǎn)之之——政策回顧20111年對(duì)于房地地產(chǎn)業(yè)而言是是非常特殊的的一年，也是是一個(gè)“政策年”。各種調(diào)控控政策的出臺(tái)臺(tái)和樓市現(xiàn)象象的交相出現(xiàn)現(xiàn)，使得全國(guó)國(guó)樓市一路跌跌宕起伏走到到今天?？v觀一年來(lái)來(lái)的銀川房地地產(chǎn)市場(chǎng)，銀銀川版國(guó)八條條、限購(gòu)、限限價(jià)、商業(yè)熱熱潮、首付提提高、利率調(diào)調(diào)整等樓市政政策……變數(shù)實(shí)在太太多。如果說(shuō)說(shuō)2008年的金融危危機(jī)是一次小小考，今年的的國(guó)家調(diào)控則則是一場(chǎng)大考考。面對(duì)史上上最嚴(yán)厲的調(diào)調(diào)控，時(shí)間需需要多久，還還不能確定，不不過(guò)種種變化化貫穿全年，構(gòu)構(gòu)成一場(chǎng)局，無(wú)無(wú)論是購(gòu)房者者的觀望情緒緒也好，開(kāi)發(fā)商種類繁繁多的促銷手手段也好，還還是依然堅(jiān)挺挺的房?jī)r(jià)也好好。銀川的房房地產(chǎn)市場(chǎng)都都以自己的方方式交上了一一份沉甸甸的的答卷。年終歲末，讓我我們一起來(lái)回回顧2011跌宕起伏的的樓市變化，盤盤點(diǎn)2011年全國(guó)以及及銀川房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)所實(shí)行行的政策及其其影響2、2011..1.16國(guó)八條發(fā)布——奠定銀川房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控基礎(chǔ)事件回放放：2011年1月16日，國(guó)務(wù)院院辦公廳發(fā)布布“國(guó)八條”，擴(kuò)大限購(gòu)購(gòu)范圍，加大大限購(gòu)力度，要要求直轄市、省省會(huì)（首府）城城市、計(jì)劃單單列市(不含拉薩市市共計(jì)35個(gè)城市，簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“35個(gè)大中城市”)和房?jī)r(jià)過(guò)高高、上漲過(guò)快快的城市要在在一定時(shí)期實(shí)實(shí)行限購(gòu)措施施。影響：：新“國(guó)八條”的發(fā)布，標(biāo)標(biāo)志著2011年度樓市調(diào)調(diào)控大幕正式式開(kāi)啟，新“國(guó)八條”中的重要政政策也成為2011年度各地樓樓市調(diào)控的母母本，并得到到確切落實(shí)。新“國(guó)八條”發(fā)布之后，也奠定了2011年銀川樓市調(diào)控的基礎(chǔ)，其銀川全年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不言而喻。3、2011..2.22銀川版限購(gòu)購(gòu)令出臺(tái)——左右銀川樓樓市發(fā)展脈絡(luò)絡(luò)事件回放：20011年2月22日，銀川市市出臺(tái)貫徹落落實(shí)《國(guó)務(wù)院院辦公廳關(guān)于于進(jìn)一步做好好房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控工作有有關(guān)問(wèn)題的通通知》實(shí)施意意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱《實(shí)施意意見(jiàn)》），就銀川樓市市的調(diào)控措施施提出了八條條意見(jiàn)，暗合合“國(guó)八條”。這八條意意見(jiàn)分別是：：落實(shí)住房?jī)r(jià)價(jià)格調(diào)控目標(biāo)標(biāo)、加大住房房保障實(shí)施力力度、加強(qiáng)房房地產(chǎn)稅收征征管、強(qiáng)化差差別化住房信貸政政策、強(qiáng)化住住房用地供應(yīng)應(yīng)管理、實(shí)行行限定購(gòu)房套套數(shù)政策、加加大房地產(chǎn)市市場(chǎng)管理監(jiān)督督檢查力度、加加強(qiáng)輿論引導(dǎo)導(dǎo)。其中明確確規(guī)定，本市市居民限購(gòu)第第三套房，外外地人限購(gòu)第二二套房。影響：銀川的限限購(gòu)令幾乎是是“國(guó)八條”的翻版，是是最早響應(yīng)并并施行限購(gòu)令令的城市之一一。業(yè)內(nèi)人士士認(rèn)為，銀川川本土限購(gòu)令令較為溫和，一方面通過(guò)過(guò)限購(gòu)令等措措施改變市場(chǎng)場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)，緩緩沖房?jī)r(jià)漲速速，另一方面面加快推進(jìn)中中小型商品住住房及保障性性住房的供應(yīng)應(yīng)，健全多層層次的住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)?？煽梢哉f(shuō)，在2011年的樓市調(diào)調(diào)控政策中，限限購(gòu)令的影響響無(wú)疑是最大大的，它在一一定程度上左左右了銀川樓樓市2011年度的發(fā)展展脈絡(luò)。4、2011..3.22一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)——銀川去年已已出臺(tái)相關(guān)政政策事件回回放：2011年3月22日，國(guó)家發(fā)發(fā)改委發(fā)布《商商品房銷售明明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定定》，明文規(guī)規(guī)定從5月1日起商品房房銷售實(shí)行一一套一標(biāo)價(jià)，并并明確公示代代收代辦收費(fèi)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)費(fèi)，商品房經(jīng)經(jīng)營(yíng)者不得在在標(biāo)價(jià)之外加加收任何未標(biāo)標(biāo)明的費(fèi)用。商商品房銷售價(jià)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)價(jià)對(duì)外后，可可以自行降價(jià)價(jià)，打折銷售售，但漲價(jià)必必須重新申報(bào)報(bào)備案。而對(duì)對(duì)于銀川市來(lái)說(shuō)說(shuō)，早在2010年3月就出臺(tái)了了相關(guān)政策，要要求所有房地地產(chǎn)企業(yè)在備備案時(shí)，不僅僅要就均價(jià)進(jìn)進(jìn)行備案，同同時(shí)還要對(duì)每每套房子的價(jià)價(jià)格進(jìn)行備案案。也就是此此次發(fā)改委所發(fā)《規(guī)規(guī)定》所闡述述的一套一標(biāo)標(biāo)、一房一價(jià)價(jià)的政策。20111年5份，銀川市市物價(jià)局重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)全市48家房地產(chǎn)企企業(yè)的商品房房明碼標(biāo)價(jià)公公示內(nèi)容是否否與備案情況況相一致、有有無(wú)超備案價(jià)價(jià)銷售行為、有有無(wú)銷售價(jià)之之外另行收費(fèi)費(fèi)和其他違法法違規(guī)行為等等進(jìn)行了專項(xiàng)項(xiàng)檢查。結(jié)果果表明，被檢檢查的57個(gè)樓盤中，有有20%的企業(yè)存在在超備案價(jià)銷銷售行為。影響：：商品房明碼碼標(biāo)價(jià)的實(shí)施施對(duì)于穩(wěn)定房房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格，促進(jìn)房房地產(chǎn)市場(chǎng)公公平交易起到到了很好的推推動(dòng)作用，但但更多地在于于威懾開(kāi)發(fā)商商隨意定價(jià)、隨隨意漲價(jià)的行行為，對(duì)保護(hù)護(hù)購(gòu)房者利益益起到很大的的積極作用。5、2011..4.20住宅用地加加大供應(yīng)——銀川優(yōu)先保保證保障性住住房用地事件回回放：國(guó)土部部資源部黨組組成員、國(guó)家家土地副總督督察甘藏春4月19日在國(guó)新辦辦舉行的新聞聞發(fā)布會(huì)上表表示，國(guó)土部部要適當(dāng)擴(kuò)大大增加普通商商品住宅用地地的供應(yīng)量，加加大對(duì)閑置房地地產(chǎn)用地的清清理力度，防防止圈地、囤囤地發(fā)生，同同時(shí)要繼續(xù)完完善招拍掛制制度。改變過(guò)過(guò)去完全依靠靠?jī)r(jià)高者得的的方式，綜合合考慮各種因因素來(lái)控制地地價(jià)。影響：：土地是房地地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)的根本，寧寧夏銀川市今今年以來(lái)加大大保障性住房房建設(shè)用地供供應(yīng)，截至上上半年，全市市共供應(yīng)住宅宅用地220公頃，其中中供應(yīng)保障性性住房用地143公頃，占全全部住宅用地地的65％以上。據(jù)據(jù)銀川市國(guó)土土資源局介紹紹，在住房供供地方面，銀銀川市優(yōu)先保保證保障性住住房用地，控控制高檔及大大戶型住房用用地，嚴(yán)禁別別墅類住房用地地，保證中小小套型普通商商品住房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房及廉租住房房供地總量不不低于全部住住宅用地的70％。此外，銀銀川市今年以以來(lái)沒(méi)有供應(yīng)應(yīng)別墅類項(xiàng)目目用地。6、2011..6.20保障房開(kāi)工工時(shí)間設(shè)大限限——銀川市保障障房上半年全全部開(kāi)工事件回回放：6月，政府對(duì)對(duì)全國(guó)保障房房開(kāi)工時(shí)間設(shè)設(shè)大限，要求求全國(guó)各地的的保障房建設(shè)設(shè)11月底前必須須全面開(kāi)工。據(jù)據(jù)了解，2011年銀川市計(jì)計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)設(shè)保障性住房房5500套，目前已已初步建立了了廉租住房、公公共租賃住房房、經(jīng)濟(jì)適用用住房、限價(jià)價(jià)商品房4個(gè)層次的住住房保障制度度體系。影響：：在國(guó)家強(qiáng)有有力的政策支支撐下，銀川川的保障性住住房建設(shè)正在在按照計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，截止6月27日，銀川市市共開(kāi)工建設(shè)設(shè)保障性住房房167.447萬(wàn)平方米，其其中，2008年~2010年，開(kāi)工建建設(shè)133.007萬(wàn)平方米；；今年，新開(kāi)開(kāi)工建設(shè)34.4萬(wàn)平方米。至至此，銀川市市所有計(jì)劃建建設(shè)的保障性性住房全部實(shí)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工建設(shè)。保障房房工程的完工工，必將解決決很大一部分分中低收入困困難家庭的住住房問(wèn)題，這這勢(shì)必對(duì)銀川川房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)期而而深遠(yuǎn)的影響響。7、2011..7.12新“國(guó)五條”出臺(tái)——銀川樓市反反應(yīng)緩慢事件回回放：7月12日，樓市新新版“國(guó)五條”正式出臺(tái)：：一、要嚴(yán)格格落實(shí)地方政政府房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)控和住住房保障職責(zé)責(zé)；二、要完完善相關(guān)政策策措施，加大大政府投入和和貸款支持力度；三三、要繼續(xù)嚴(yán)嚴(yán)格實(shí)施差別別化住房信貸貸、稅收政策策和住房限購(gòu)購(gòu)措施，遏制制投機(jī)投資性性購(gòu)房，合理理引導(dǎo)住房需需求；四、要要認(rèn)真落實(shí)今今年的住房用用地供應(yīng)計(jì)劃劃，確保保障性住住房用地，加加快普通商品品住房用地投投放；五、要要規(guī)范住房租租賃市場(chǎng)，抑抑制租金過(guò)快快上漲。新版版“國(guó)五條”為2011年下半年的的樓市宏觀調(diào)調(diào)控指明方向向，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)嚴(yán)從緊。影響：：新“國(guó)五條”的出臺(tái)，及及時(shí)而徹底地地打消了一些些地區(qū)和開(kāi)發(fā)發(fā)商等待政策策放松的幻想想，釋放了政政策將持續(xù)從從緊的信號(hào)。業(yè)內(nèi)人人士表示，對(duì)對(duì)于銀川來(lái)說(shuō)說(shuō)，在新政策策傳導(dǎo)中，有有一個(gè)漸進(jìn)的的消化過(guò)程。不不過(guò)，雖然銀銀川房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)存在一定的的滯后性，但但隨著市場(chǎng)化化進(jìn)程的飛速速發(fā)展和銀川川城市化進(jìn)程的的加快，反映映的周期在明明顯縮短。相相對(duì)于一二線線城市來(lái)說(shuō)，銀銀川的房?jī)r(jià)整整體漲幅不小小，但是絕對(duì)對(duì)值與之相比比相差還是很很大的，尤其其是對(duì)于剛性性需求的業(yè)主主來(lái)說(shuō)，買房子子并未受到根根本影響。當(dāng)當(dāng)然這波房產(chǎn)產(chǎn)政策調(diào)控潮潮積極作為很很明顯，明確確采取差異化化政策?！坝斜Ｓ袎骸^(qū)區(qū)別對(duì)待”的做法，對(duì)對(duì)于銀川市投投資投機(jī)性需需求起到了很大的壓壓制作用。8、2011..11.6房地產(chǎn)調(diào)控控不動(dòng)搖銀川川樓市明顯降降溫事件回回放：11月6日，溫家寶寶總理表示，下下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)國(guó)家堅(jiān)定的政政策，房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控絕不動(dòng)動(dòng)搖。25日，李克強(qiáng)強(qiáng)副總理在廊廊坊考察保障障房建設(shè)時(shí)表表示，2012年，將繼續(xù)實(shí)行抑抑制房?jī)r(jià)過(guò)快快上漲的政策策。11月2日，國(guó)土資資源部《公告告》顯示，截截至10月14日，全國(guó)31個(gè)省市自治治區(qū)已超額完完成中央下達(dá)達(dá)的保障性安安居工程用地地落實(shí)任務(wù)。22日，住建部部領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)督督察各省區(qū)市市保障房開(kāi)工工情況，核查查保障房開(kāi)工工率。影響：：溫家寶總理理關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控決不動(dòng)動(dòng)搖的態(tài)度，徹徹底粉碎了一些等等待樓市回溫溫的開(kāi)發(fā)商的的美夢(mèng)。下半半年銀川樓市市日漸趨于沉沉寂，為促進(jìn)進(jìn)銷售，也為為年底回款，一一些樓盤推出出多種優(yōu)惠活活動(dòng)，甚至采采用打折、免免收物業(yè)費(fèi)等等暗降方式。雖雖然目前銀川川樓市明顯降降溫，個(gè)別樓樓盤有售價(jià)松松動(dòng)，但銀川川房?jī)r(jià)總體上上依然堅(jiān)挺，只只是增幅有所所放緩，房?jī)r(jià)價(jià)更加回歸理理性。三、2011年年1-11月銀川房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析在今年年持續(xù)調(diào)控作作用下，銀川川樓市明顯趨趨冷，商品房房銷售面積持持續(xù)走低，待待售總量不斷斷增加。截至至11月底，全市市商品房待售售面積已達(dá)262.6萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)60%。據(jù)銀川市市統(tǒng)計(jì)局分析析，前11個(gè)月，銀川川市住宅待售售面積為155萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)95.8%，占全市待待售總量的59%。此外，辦辦公樓待售面面積同比增長(zhǎng)長(zhǎng)99%，商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房待售面面積同比增長(zhǎng)長(zhǎng)12.6%，其它房屋屋待售面積同同比增長(zhǎng)1倍。從待售售時(shí)間看，一一至三年待售售商品房面積積同比增長(zhǎng)48.7%。持續(xù)的嚴(yán)控控政策和購(gòu)房房者的觀望使使銀川市很多多樓盤出現(xiàn)滯滯銷，但房?jī)r(jià)價(jià)并未出現(xiàn)明明顯的下降。據(jù)據(jù)了解，1—11月份，銀川川市商品房銷銷售面積為360萬(wàn)平方米，同同比下降5.2%，其中，住住宅銷售同比比下降6%，占全市商商品房銷售總總面積的82.1%。不過(guò)，前11個(gè)月全市商商品房實(shí)現(xiàn)銷銷售額仍同比比增長(zhǎng)2.8%。從銷售形式式看，期房銷銷售面積為260.2萬(wàn)平方米，同同比下降3%，占全市商商品房銷售總總面積的72.2%，實(shí)現(xiàn)銷售售額卻達(dá)121.2億元，同比比增長(zhǎng)3.9%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局最新數(shù)據(jù)據(jù)顯示，11月份銀川市市新建商品住住宅價(jià)格同比比上漲3.1%，環(huán)比持平平。銀川房地產(chǎn)（銷銷售情況/存量/）四、2012年年房地產(chǎn)研判判20111年以來(lái)，受受國(guó)家調(diào)控政政策影響，銀銀川市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出出開(kāi)發(fā)投資增增幅回落、竣竣工面積小幅幅增長(zhǎng)、銷售售面積同比下下降，待售總總量明顯增加加等特點(diǎn)。房房企以價(jià)換量量趨勢(shì)在2012年初凸顯。來(lái)自銀川川市統(tǒng)計(jì)局的的最新數(shù)據(jù)顯顯示，2011年銀川市房房地產(chǎn)完成開(kāi)開(kāi)發(fā)投資207.667億元，比上上年增長(zhǎng)29.1%，增幅較上上年同期回落落了37.7個(gè)百分點(diǎn)。其其中住宅完成成投資143.662億元，增長(zhǎng)23.7%。銀川市市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)劉曉天天說(shuō)，受信貸貸、限購(gòu)等調(diào)調(diào)控政策影響響，購(gòu)房者的的改善性需求求受到制約、投投資性需求受受到限制。銷銷售持續(xù)下降降是過(guò)去一年年銀川樓市的的顯著特點(diǎn)。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年銀川市商商品房銷售面面積485.1萬(wàn)平方米，同同比下降9.5%，其中，住住宅銷售面積積380.223萬(wàn)平方米，同同比下降16.6%，實(shí)現(xiàn)銷售售額151..54億元，同比比下降11.4%。銷售低迷使使商品房待售售總量明顯增增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，截至2011年12月底，銀川川市商品房待待售面積328.222萬(wàn)平方米，比比上年同期增增加115.446萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)54.3%。其中住宅宅待售面積207.669萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)83.7%?？傮w來(lái)看，20011年銀川市房房?jī)r(jià)未出現(xiàn)明明顯松動(dòng)。但但是，進(jìn)入2012年以來(lái)，房房企以價(jià)換量量趨勢(shì)日漸明明顯。待售面面積的持續(xù)增增多和從緊的的信貸壓力，讓越來(lái)越多多的開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)感到資金壓壓力增大。尤尤其去年房企企采取買贈(zèng)、打打折、優(yōu)惠等等多種促銷手手段成效甚微微，部分房企企棄價(jià)保量的的銷售思路在在2012年初凸顯。業(yè)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)認(rèn)為，以寧夏夏中房集團(tuán)200套商品住宅宅均價(jià)每在走訪了興慶區(qū)區(qū)、金鳳區(qū)的的部分在售樓樓盤，發(fā)現(xiàn)除除了售樓部的的工作人員外外很少見(jiàn)到有有顧客到訪。對(duì)對(duì)樓市一手房房交易清淡現(xiàn)現(xiàn)象，售樓工工作人員都把把癥結(jié)牽強(qiáng)到到季節(jié)性因素上?？煽蓳?jù)一些有購(gòu)購(gòu)房意向的消消費(fèi)者反映，房房?jī)r(jià)過(guò)高和銀銀行收緊貸款款的雙重限制制在很大程度度上抑制了居居民的購(gòu)房消消費(fèi)才是交易易平淡的主因因。作為二二手房交易市市場(chǎng)晴雨表的的房產(chǎn)中介公司，今年的的開(kāi)門紅跡象象也顯得有些些縹緲。2月15日上午，我我們?cè)阢y川市市二手房交易易市場(chǎng)看到聚聚集的10多家房產(chǎn)中中介，有人值值守的只有兩兩三家。像瑪瑪雅房產(chǎn)、銀銀房置換這樣的的中介領(lǐng)頭羊羊仍然處于歇歇業(yè)狀態(tài)。創(chuàng)創(chuàng)業(yè)房產(chǎn)的工工作人員告訴訴我們，二手手房交易由于于契稅和營(yíng)業(yè)業(yè)稅的上調(diào)，使使得購(gòu)房者成成本增大。最最近一段時(shí)間間客戶電話咨咨詢的多，而做做成交易的很很少。進(jìn)寧南南街房產(chǎn)代理理負(fù)責(zé)人介紹紹，他們店盡盡管春節(jié)長(zhǎng)假假后開(kāi)門營(yíng)業(yè)業(yè)有一周時(shí)間間，但至今成成交量可以忽忽略不計(jì)。在西塔周周邊產(chǎn)中介集集中的區(qū)域，我我們發(fā)現(xiàn)開(kāi)門門營(yíng)業(yè)的不足足兩成。即使使是開(kāi)門營(yíng)業(yè)業(yè)的中介公司司，也多是門門可羅雀。據(jù)據(jù)一家中介公公司的負(fù)責(zé)人人介紹，自去去年國(guó)家嚴(yán)厲厲調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，該該公司代辦的的房屋成交量量一路萎縮。今今年的開(kāi)門紅紅跡象也顯得得有些縹緲。2月15日上午，我我們?cè)阢y川市市二手房交易易市場(chǎng)看到聚聚集的10多家房產(chǎn)中中介，有人值守的只只有兩三家。像像瑪雅房產(chǎn)、銀銀房置換這樣樣的中介領(lǐng)頭頭羊仍然處于于歇業(yè)狀態(tài)。創(chuàng)創(chuàng)業(yè)房產(chǎn)的工工作人員告訴訴我們，二手手房交易由于于契稅和營(yíng)業(yè)業(yè)稅的上調(diào)，使使得購(gòu)房者成本增大大。最近一段段時(shí)間客戶電電話咨詢的多多，而做成交交易的很少。進(jìn)進(jìn)寧南街房產(chǎn)產(chǎn)代理負(fù)責(zé)人人介紹，他們們店盡管春節(jié)節(jié)長(zhǎng)假后開(kāi)門門營(yíng)業(yè)有