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文檔簡介

CBDPKHOPSCA■

CBD理論及特征■

CBD發(fā)展規(guī)律■

北京CBD案例研究分析■

印象HOPSCA■

HOPSCA概念及特征■

案例詳解■

國外其他典型案例■

CBD與HOPSCA終極對話目錄CBD研究PART1CBD理論及特征何為CBD?CBD一般占地3至5平方公里,有的甚至更大,其建筑面積少則五六百萬,多則上千萬平方米,是一個城市的功能核心,是現(xiàn)代化大都市的一個重要標(biāo)志,其地價可謂真正是“寸土寸金”。美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座、我國香港的中環(huán)以及新加坡的中心區(qū)等都是世界聞名的CBD。CBD高度集中了城市的經(jīng)濟、科技和文化力量,同時具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種功能。CBD特定的職能要求區(qū)內(nèi)的建筑必須高密度、現(xiàn)代化。因此,CBD中匯集了眾多氣勢恢宏、錯落有致的超高層建筑并且擁有非常便捷的交通和現(xiàn)代化的信息交換系統(tǒng),以及大量的辦公、餐飲、服務(wù)和住宿設(shè)施。一般來講,寫字間要占到總建筑面積的50%,商業(yè)、餐飲業(yè)及商住建筑約占40%,其他服務(wù)設(shè)施以及必要的配套設(shè)施約占10%。CBD是英文centralbusinessdistrict的縮寫,中文譯為中央商務(wù)區(qū)。CBD起源于社會學(xué)對城市空間結(jié)構(gòu)的分析。當(dāng)代城市CBD的八大特征現(xiàn)代城市中央商務(wù)區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類三大職能設(shè)施構(gòu)成。當(dāng)代城市CBD擁有這些基本特征。1、擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè),以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo);2、擁有商務(wù)空間的最高聚集度;3、具有最高的交通可達性,無一例外處于城市干道系統(tǒng)的核心;4、擁有最高的地價;5、與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)度;6、具有良好的社會服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀;7、借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟活動中的控制作用;8、趨向于在社會組織體系中形成一個階層,這一階層與信息、科技領(lǐng)域重合的趨勢顯著。PART2CBD發(fā)展規(guī)律CBD規(guī)律一:城市功能聚集中心階段時間主要交通通訊工具生產(chǎn)方式城市地域結(jié)構(gòu)演化階段CBD功能第一階段1920年以前電車、馬車、郵遞福特主義城市膨脹階段商業(yè)為主,混合功能第二階段1920-1970年火車、汽車、電話大規(guī)模生產(chǎn)為主市區(qū)蔓生階段專業(yè)功能分區(qū)、綜合功能第三階段1970年以后高速公路、信息高速公路靈活、柔性化的生產(chǎn)方式多層向心城市體系階段商務(wù)辦公功能升級,向綜合化、生態(tài)化方向發(fā)展城市CBD的發(fā)展是城市發(fā)展和社會生產(chǎn)力發(fā)展共同作用的結(jié)果.現(xiàn)代CBD的功能演化CBD的三種功能聚集中心1、管理和控制職能聚集中心在CBD的功能建構(gòu)中,需要優(yōu)先考慮具備這種“管理與控制”職能的全球性、區(qū)域性商務(wù)辦公設(shè)施的開發(fā)與建設(shè)。2、金融市場運作功能聚集在區(qū)域和世界經(jīng)濟一體化進程中,生產(chǎn)、辦公和服務(wù)顯現(xiàn)出地域分散化的趨勢。金融業(yè)運作的全球一體化,市場經(jīng)濟中不斷繁衍的多樣化非銀行的金融服務(wù)業(yè)和國內(nèi)國際的專業(yè)銀行,并在CBD聚集形成金融中心,與商務(wù)辦公設(shè)施一起承擔(dān)著管理與控制功能。3、專業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能集聚生產(chǎn)服務(wù)業(yè)是支持生產(chǎn)活動的專業(yè)化服務(wù)設(shè)施,其在現(xiàn)代經(jīng)濟中的地位日益提高,并以其中間產(chǎn)品服務(wù),構(gòu)成經(jīng)濟供應(yīng)能力的一部分,是CBD主導(dǎo)職能的衍生性經(jīng)濟活動。而以商業(yè)零售、休閑娛樂為主的生活性服務(wù)設(shè)施在CBD職能機構(gòu)中被視為配套性服務(wù)設(shè)施。在CBD發(fā)展初期和依托城市商業(yè)中心發(fā)展商務(wù)中心的過程中也占據(jù)重要地位。CBD規(guī)律二——地價與租金在城市地價的分布規(guī)律中,有一個最高地價點,其周圍地帶往往成為CBD的核心,而這里同樣也是城市最高租金匯集地。由于CBD空間的希缺有限性和可達性的差異,地價呈不均勻分布狀態(tài),競爭使得只有承租能力較高的功能才能占據(jù)地租較高的地段。這種承租能力的差異使各CBD功能存在著一定的等級序列。ⅠⅡⅢⅣⅠ高檔零售;Ⅱ金融、信息咨詢;Ⅲ旅館、批發(fā)業(yè);Ⅳ居住及其他地帶位置紐約芝加哥亞特蘭大波士頓達拉斯平均CBD9-108-96.5-7.59-106.5-7.58.03城市外圍7.5-96.5-7.54.75-6.257.5-8.55-76.85高出比例0.11-0.200.20-0.230.20-0.350.18-0.200.07-0.300.171972年美國新建高檔辦公建筑的租金比較(單位:美元/平方英尺/年)CBD的建筑容積率高于周邊,而周邊地帶的容積率隨著與中心區(qū)距離增加而迅速減少。單位樓面的價格差異在疊加容積率差別后,CBD單位土地面積的價格將數(shù)倍、數(shù)十倍高于外圍地帶,這一綜合地價表現(xiàn)在各個城市中都是非常顯著的。CBD的開發(fā)分類級別主要城市例舉CBD規(guī)模(建筑面積:萬平方米)人均占有量(人/平方米)第一類世界級紐約、東京、倫敦、巴黎等1500-2500約1.2-3.5第二類全球區(qū)域集多倫多、悉尼、上海、北京等500約0.4-1.6第三類國家級深圳、廣州、天津等300約0.4第四類地區(qū)級合肥、長沙、大連等150-250約0.3不同級別CBD合理規(guī)模城市級別決定了CBD規(guī)模單中心城市的CBD規(guī)模與容積率(注:單中心城市指全球區(qū)域級城市或國家區(qū)域中心城市、重要城市)單中心CBD用地面積(百萬平方米)建筑面積(萬平方米)容積率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯頓中心1.54202.8悉尼金融區(qū)12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陸家嘴CBD1.74502.6北京建外CBD1.56004.0大連新市中心區(qū)2.24001.8深圳中心區(qū)CBD0.83003.7廣州珠江新城CBD15005.0單中心CBD開發(fā)三大規(guī)律:A用地規(guī)模多在200萬平方米以下;B、建筑面積在500萬平方米以下;C、開發(fā)強度之容積率多在2.5左右。CBD內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)構(gòu)成類別組成用地(%)辦公機構(gòu)銀行、保險公司、專業(yè)服務(wù)(律師行)等、管理機構(gòu)(大公司總部、行政機構(gòu)等)40%商店零售商店、百貨店16%工業(yè)、倉儲工廠、倉庫12%公共建筑博物館、大學(xué)、娛樂機構(gòu)10%住宅22%總計100%現(xiàn)今城市中心商務(wù)區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)三類職能設(shè)施構(gòu)成,同時也不同程度地包括一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類和居住職能設(shè)施。在CBD中這三大職能的比例關(guān)系一般為2:1:1,即以辦公職能為主,兼以金融和服務(wù)類職能。如巴黎拉德方斯三大職能分別占50%,25%,25%。世界其他商務(wù)區(qū)的功能比例也大致如此。經(jīng)驗表明:1、活力四射的CBD內(nèi)寫字樓建設(shè)量應(yīng)約占到50%,商業(yè)設(shè)施及酒店、公寓住宅等應(yīng)各占20%,其余分配給各種必要的配套設(shè)施;2、對于城市CBD外圍而言,“居住”是城市新區(qū)活力源泉,由研究表明,一個城市新區(qū)居住規(guī)模超過40%,這個中心區(qū)才能成為富有人氣和活力的城市中心。PART3北京CBD案例分析地理位置CBD區(qū)位:北京市建國門至朝陽門、東二環(huán)路至東三環(huán)之間

CBD規(guī)模:北京市CBD規(guī)劃用地約4平方公里,規(guī)劃范圍東自西大望路,西至東大橋路,北起朝陽北路,南達通惠河?,F(xiàn)有建筑300萬平方米,政府投資100億于15年內(nèi)達到1000萬平方米,計劃2008年完成整個規(guī)劃的70%。屆時,CBD寫字樓占50%,公寓占25%,商業(yè)、文化、服務(wù)、娛樂設(shè)施占25%,多功能性強化。

區(qū)域主要代表項目:新城國際公寓、北京財富中心、尚都國際中心、萬達廣場、藍堡、金地國際花園、溫特萊中心、溫莎大道

已成現(xiàn)房項目:陽光100、建外SOHO、世貿(mào)國際公寓、北京中國第一商城、旺座商務(wù)中心。北京CBD規(guī)劃沙盤圖定位城市功能定位建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū),建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟功能定位集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū)。現(xiàn)代化超高層建筑集中,國際知名公司云集,知識、信息、資本密集,具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢的區(qū)域。金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心??傮w規(guī)劃商務(wù)設(shè)施文化娛樂居住用地中小學(xué)用地教育科研用地市政用地綠化用地混合使用規(guī)劃理念A(yù)、商務(wù)中心區(qū)的整體框架延續(xù)北京歷史文脈和城市肌理,形成方格狀基本路網(wǎng)結(jié)構(gòu),并體現(xiàn)與舊城中心區(qū)的軸向聯(lián)系和區(qū)內(nèi)的軸向布局與發(fā)展。B、突出以商務(wù)辦公為主的功能,將主要商務(wù)辦公設(shè)施集中布置在“金十字”街兩側(cè)地段,設(shè)計形成混合功能區(qū)。重視文化功能,強調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施的有機融合。C、重視生態(tài)環(huán)境建設(shè),強調(diào)商務(wù)中心區(qū)內(nèi)設(shè)置大面積公共綠地,并通過綠化帶的連接,形成完整的綠化體系。D、塑造完美的城市形象,將超高層建筑相對集中,并突出設(shè)置標(biāo)志性建筑,形成重點突出、錯落有致的空間形態(tài)。E、建設(shè)現(xiàn)代化、立體化的交通體系,強調(diào)地鐵與公交設(shè)施的建設(shè),創(chuàng)建便捷的交通環(huán)境。F、建設(shè)完善的信息網(wǎng)絡(luò),構(gòu)筑統(tǒng)一開放的公用業(yè)務(wù)平臺,為企業(yè)和社區(qū)信息化建設(shè)提供便利條件和有力保障。交通規(guī)劃規(guī)劃中道路用地約為155公頃,占CBD總面積的39%。

為分析解決社會車流與CBD車流的矛盾,專家們根據(jù)交通需求,增加了路網(wǎng)的密度,把城市綠化與行人系統(tǒng)進行適當(dāng)?shù)娜诤?;利用CBD區(qū)域模式及整體交通規(guī)劃模型對CBD路網(wǎng)進行了評估,建議增加南北向地鐵線路。思路1、制定相應(yīng)的交通組織方案,保證商務(wù)中心區(qū)對外交通的通暢。研究商務(wù)中心區(qū)建設(shè)與周邊地區(qū)及市區(qū)的相互影響,進行定量分析和評價,提出交通改善方案及對策措施。2、針對北京商務(wù)中心區(qū)缺少出入通道和集散網(wǎng)絡(luò)的狀況,在路網(wǎng)規(guī)劃中強調(diào)完善路網(wǎng)結(jié)構(gòu),最大限度的尋求路網(wǎng)整體協(xié)同效益。3、強調(diào)空間綜合利用,使交通設(shè)施的安排盡可能與建筑物相融合,最大限度地有效分割各交通方式空間,盡可能使人流與車流、各種類型車流在空間上分流,形成一個與人文及生態(tài)環(huán)境融合的交通環(huán)境。具體措施CBD要建內(nèi)部公交循環(huán)系統(tǒng)當(dāng)進入CBD區(qū)域時,有兩條內(nèi)部循環(huán)公交線路可供選擇。該線路上設(shè)置公交專用道,同時采用大容量公交車。公共交通將在未來CBD內(nèi)達到56%的比例,這與國外發(fā)達國家的CBD區(qū)域通常要求在70%至80%的公共交通比例相比仍然維持了較低的比例。CBD未來有兩條內(nèi)部循環(huán)公交線路現(xiàn)有以及未來規(guī)劃中的四條地鐵線路將承擔(dān)CBD區(qū)域公交出行量的40%,約每日36000人次。CBD地下鐵建設(shè)路線區(qū)域內(nèi)將增設(shè)四條地鐵線路七個地鐵站在區(qū)域邊緣將會設(shè)四個公交站點。使用公共交通工具的人在區(qū)域外的公交站點或者區(qū)域內(nèi)的地鐵站進入CBD后就可以搭乘公交。黑色圓圈為公交換乘站環(huán)境景觀規(guī)劃歷史人文公園表演藝術(shù)廣場科技信息公園自然科學(xué)公園受現(xiàn)狀條件和土地開發(fā)方式的制約,在CBD內(nèi)形成大面積集中的綠地的難度很大。規(guī)劃在西北,西南,東北,東南四個區(qū)各規(guī)劃一個面積2.5公頃左右的公園,形成具有不同題材的主題公園,擬規(guī)劃為歷史人文公園、表演藝術(shù)廣場、科技信息公園、自然科學(xué)公園四個公園之間有綠化帶和步行道連接,穿越整個商務(wù)中心區(qū),并與南側(cè)通惠河沿岸的濱河綠化相連,組成商務(wù)中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng),環(huán)狀綠化系統(tǒng)將整個商務(wù)辦公區(qū)連接,且位于區(qū)域的中部,人流比較集中的位置。串起歷史人文公園和表演藝術(shù)廣場人文軸線科技軸線串起科技信息公園綠化系統(tǒng)的兩條軸線綠化系統(tǒng)在于主要道路相交處盡量放大成較為開闊的開放空間,增強它的識別性和導(dǎo)向性,同時為連續(xù)、緊張的街道界面提供一個喘息的空間,為CBD密集的建筑群體提供一個觀賞的距離。規(guī)劃中設(shè)置了階梯狀的親水平臺、活動廣場以及四季的栽植,使它成為一條帶狀的開放空間。沿途設(shè)置碼頭、戲水、溜冰等親水設(shè)施,使人與自然環(huán)境更加貼近。通惠河在紅線兩側(cè)附近建造商務(wù)辦公區(qū)紅線外圍依次是混合功能區(qū),再外圍是居住區(qū),規(guī)劃的空間形態(tài)設(shè)計就是順應(yīng)這種依次遞減的順序趨勢,形成一個中間高,向外依次遞減的整體形態(tài)。主體建筑的高度均在100米以上,高度在150--300米之間,標(biāo)志性建筑在寬敞的道路兩側(cè)沿三環(huán)路成序列展開,產(chǎn)生一種強烈的震撼力,使三環(huán)路成為展示CBD形象的一個窗口。建國門外大街東三環(huán)路超高度核心區(qū)延續(xù)長安街的傳統(tǒng)格局,建筑較莊重、嚴(yán)整,臨街基本形成一個平直的界面,這種規(guī)整的界面和三環(huán)路活潑、跳躍的分割形成一種鮮明的對比?;旌瞎δ軈^(qū)和居住區(qū)基本高度控制在80米以下,建筑采用街坊式的布局,基本統(tǒng)一的高度,形成一個大背景,從而形成一個比較清晰的城市輪廓線,起到烘托商務(wù)辦公的作用。超高層建筑較為集中的區(qū)域,它的主要建筑將會成為整個CBD的地標(biāo)性建筑,建筑圍繞中心廣場展開,保證各自的景觀效果,中心廣場可布置會展中心等大型公共設(shè)施,為今后商務(wù)中心區(qū)內(nèi)的大型公共活動提供條件。地下空間規(guī)劃規(guī)劃方案確定的規(guī)劃框架由“一軸、一區(qū)、兩點(遠期實現(xiàn)三點)、三線”組成。一軸——地下公共空間發(fā)展軸:東三環(huán)路南北向地下空間發(fā)展軸線。一區(qū)——地下空間核心開發(fā)區(qū)域:以地鐵國貿(mào)換乘樞紐為帶動,重點開發(fā)建設(shè)東三環(huán)路兩側(cè)、長安街與光華路之間的商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)與國貿(mào)一、二、三期工程下的地下空間。兩點——地下空間主要集散點:地鐵1號、10號線國貿(mào)換乘站,地鐵10號線光華路車站(遠期有地鐵14號線光華路車站)。三線——地下空間主要公共聯(lián)絡(luò)線:建國門外大街及建國路地下聯(lián)絡(luò)線,光華南路地下聯(lián)絡(luò)線,商務(wù)中心區(qū)東西街地下聯(lián)絡(luò)線。地面地下一層主要為商業(yè)設(shè)施地下二層主要為內(nèi)部管理停車及設(shè)備用房,并在通道的過街處設(shè)置少量地下二層商業(yè),以保持地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的連續(xù)。地下三層、四層主要為停車及設(shè)備用房,以滿足商務(wù)中心區(qū)內(nèi)較高的機動車停車位指標(biāo)要求。北京CDB地下連廊布局由于國貿(mào)橋周邊商務(wù)辦公項目眾多,人流、車流量較大,加上地鐵1號線、10號線在國貿(mào)東南角均未設(shè)置出入口,因此,06年初,在CBD地區(qū)首先啟動銀泰中心至航華大廈地下人行通道、中環(huán)廣場至銀泰中心地下人行通道的建設(shè)工作。其中,銀泰中心至航華大廈地下人行通道將東西向穿過東三環(huán),長度為610米。從銀泰中心走地下人行通道,步行幾分鐘就可到達航華大廈。中環(huán)廣場至銀泰中心地下人行通道長度為200米.2008年前,一條長達5400米、連通地鐵和公交站點的地下連廊將貫穿整個CBD地區(qū)。地下連廊不僅作為地下通道使用,還將建成特色商業(yè)區(qū)。核心區(qū)規(guī)劃北京CBD核心區(qū)域位于東三環(huán)、光華路、針織路和建國路區(qū)域??偨ㄖ娣e約為60多萬平方米,規(guī)劃保留的建筑面積約為30萬平方米?,F(xiàn)狀居民約有800戶,居民約2300人。主要用于寫字樓、酒店、會展中心、文化娛樂等現(xiàn)代商務(wù)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃的商務(wù)辦公面積為141.1萬平方米,文化娛樂設(shè)施面積為2.4萬平方米,公共綠地面積為1.53公頃。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃CBD產(chǎn)業(yè)定位以吸引跨國公司總部和地區(qū)總部為重點,以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo),以培育國際金融產(chǎn)業(yè)為龍頭,抓住加入世貿(mào)組織和舉辦奧運會兩大機遇,把北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)成為北京重要的國際金融功能區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。重點發(fā)展銀行、保險、證券、信托、基金等金融服務(wù)業(yè)。發(fā)展和健全各類中介服務(wù)體系。建立高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化的配套服務(wù)業(yè),逐步形成商業(yè)、影視文化、廣告?zhèn)髅?、現(xiàn)代運輸協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)體系。商業(yè)規(guī)劃的主要內(nèi)容商業(yè)規(guī)劃的重點一是“兩個標(biāo)志項目”,即展示商務(wù)中心區(qū)商務(wù)形象的商務(wù)中心區(qū)會展中心,展現(xiàn)商務(wù)中心區(qū)財富品位的頂級消費中心。二是“三條商業(yè)走廊”,即Z形時尚商業(yè)景觀走廊,東三環(huán)地下商業(yè)走廊,中軸線文化商業(yè)走廊。三是“三個生活區(qū)商業(yè)組團”,即三個主要公寓集中地帶的社區(qū)生活商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)。此外,朝陽路南側(cè)東大橋至規(guī)劃的東大橋東側(cè)路地段交通便利,與朝外市級商業(yè)中心聯(lián)為一體,其商業(yè)具體安排應(yīng)與朝外大街整體開發(fā)統(tǒng)籌考慮。北京CBD各類指標(biāo)比例圖HOPSCA研究PART1印象HOPSCA印象HOPSCA印象HOPSCA印象HOPSCA印象HOPSCA印象HOPSCAPART2HOPSCA概念及特征H——HotelO——OfficeC——ClubS——ShoppingmallP——ParkA——Apartment概念闡述HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。HOPSCA包含商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能;它具備完整的街區(qū)特點,是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果;同時HOPSCA通過街區(qū)作用,實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結(jié)合,交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價值。HOPSCA兩種表現(xiàn)形式城市形態(tài)的表現(xiàn):在城市核心區(qū)域為了降低商務(wù)成本形成HOPSCA經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn):隨著城市區(qū)域開發(fā)與舊城改造規(guī)模的不斷增大,規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功能,形成互為價值鏈關(guān)系的、集群式的、高使用率的HOPSCA具有代表性的HOPSCA城市項目巴黎拉德芳斯紐約曼哈頓東京六本木上海新天地●高可達性

●高密度,集約性

●功能復(fù)合性●土地使用均衡性

●空間連續(xù)性、整體統(tǒng)一性●內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性

●巨大的社會效應(yīng)●巨大的升值潛力交通網(wǎng)絡(luò)密集,便捷平面、立面、空間的連續(xù)與結(jié)合建筑風(fēng)格統(tǒng)一,環(huán)境協(xié)調(diào)建筑高度和密度高人流量高,人口密集擁有城市的多種功能,集商務(wù)、購物休閑、娛樂為一體均衡的土地使用方式最大限度利用土地資源,避免土地過分集中于某一特定功能因HOPSCA所處的城市位置和龐大的規(guī)模,注定其必將成為城市的名片,產(chǎn)生巨大的社會效應(yīng)。內(nèi)外部交通網(wǎng)絡(luò)合理規(guī)劃與使用具有巨大的社會價值,為開發(fā)商、運營商帶來巨大的品牌價值,同時作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA,隨著城市的不斷發(fā)展,其物業(yè)自身也具有升值潛力。HOPSCA的特征HOPSCA地產(chǎn)模式的價值體現(xiàn)

1.HOPSCA將為城市帶來巨大的增值價值

現(xiàn)代城市中心區(qū)通過綜合性的開發(fā),結(jié)合社會經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求,來獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。這種開發(fā)建設(shè)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。HOPSCA在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。

一個成功的HOPSCA項目的開發(fā)及運營,會帶來巨大的社會價值,為開發(fā)商帶來巨大的品牌價值,隨著城市的不斷發(fā)展,其物業(yè)自身也具有升值潛力。無論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì),HOPSCA對城市的影響不能單純地看作是個地產(chǎn)模式。HOPSCA是一個強大的磁場,她融匯城市各種資源;她也是個開放式的交流中心,不間斷地與城市交流自身的資源;她更是個核心,影響甚至能帶動整個城市發(fā)展。這就是HOPSCA特有的城市精神——“融匯、交流、影響”。一個“資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式。

2.HOPSCA代表了一種全新的生活方式

HOPSCA六大業(yè)態(tài)集合了商務(wù)資源、辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑資源、居住資源,各個業(yè)態(tài)既相對獨立又相互影響互補。HOPSCA不僅能滿足人們在生活上各方面的需求,而且業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動及依賴更體現(xiàn)出HOPSCA業(yè)態(tài)的科學(xué)性及聯(lián)動性。例如:住宅與商業(yè)之間所產(chǎn)生的生活配套互動,住宅與寫字樓、休閑娛樂場所之間的配套互動等,讓人們辦公、購物、娛樂、休閑就在家門口,享受繁華、便捷的都市生活。

HOPSCA形態(tài)文化中心商業(yè)中心藝術(shù)中心娛樂中心居住中心HOPSCA巨大的經(jīng)濟i效益以及文化影響HOPSCA通過各種功能綜合互補,建立相互存在的價值關(guān)系,從而使它能夠適應(yīng)不用時段的城市多樣化生活,并能夠進行自我更新與調(diào)整。這些都與HOPSCA形成的特點密切相關(guān)。PART3案例詳解日本東京的六本木,也是近幾年才誕生的豪布斯卡全新聚落,它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體,短短的時間內(nèi)從無到有昂然挺起,不僅攫取了來自全世界的關(guān)注,同時還成為了許多時代尖端人士競相在六本木留下造訪腳印的黃金區(qū)域。

東京六本木案例分析日本東京的六本木,也是近幾年才誕生的豪布斯卡全新聚落,它集住宅、商業(yè)大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體,短短的時間內(nèi)從無到有昂然挺起,不僅攫取了來自全世界的關(guān)注,同時還成為了許多時代尖端人士競相在六本木留下造訪腳印的黃金區(qū)域。經(jīng)濟形態(tài)HOPSCA城市規(guī)劃開發(fā)理念一、使辦公的地方和居住的區(qū)域接近,縮短人們生活和工作之間往返的時間;二、城區(qū)是安心和安全的;三、塑造一個良好、美觀的環(huán)境;四、想辦法把對歷史的回憶如何保留下來。商業(yè)中心商業(yè)中心六本木新商業(yè)區(qū)(RoppongiHills)位于東京中心位置的港區(qū)六本木地區(qū),占地面積大約為11.6公頃,由著名建筑會社森大廈公司開發(fā)建設(shè)。它以寫字樓大廈為中心,是一個整合了辦公、住宅、飯店、商業(yè)設(shè)施、美術(shù)館、文化設(shè)施及電影院的綜合性的有機結(jié)構(gòu);同時,它也為富有吸引力及智慧的城市生活提供了舞臺,有著巨大的集客力量。文化都心東京文化都心,讓六本木Hills成為東京的“文化都心”,是當(dāng)初創(chuàng)建時就確定的主題,因此在建設(shè)過程中就充分考慮安置公共藝術(shù)作品,這些作品現(xiàn)在已經(jīng)成為街道新景觀的重要元素。在整個區(qū)內(nèi)的人行道和公共場所中總共配有8個公共雕塑,和11個城市建筑小品(StreetFurniture)。從正面進入森大廈公司大廈,最醒目的是美國女藝術(shù)家路易斯?布爾喬亞(LouiseBourgeois)的“Maman”是以蜘蛛為形象主題的、高度為10米的巨大雕塑作品,這件作品“是因特網(wǎng)時代城市的象征”。文化都心商業(yè)與住宅親密接觸住宅中心在東京這個大型城市,來回上下班需要兩個多小時,對于上班族來說,時間的浪費對于他們發(fā)揮才能是很不利的,六本木作為城市綜合體的功能實現(xiàn)了以后,首先要把上下班時間縮短,讓國內(nèi)外一些有才能的人聚集到這里,讓他的工作、生活、娛樂綜合為一體,讓他們在步行的范圍內(nèi)就可以解決這些問題,讓他們更有時間去發(fā)揮他們的創(chuàng)造才能。HOPSCA效應(yīng)自從2003年4月開業(yè)以來,六本木新城人氣很旺,被稱為“城中城”、“立體城”、“藝術(shù)城”,無可爭議地成為東京新地標(biāo)。日本建筑評論家說,它詮釋了21世紀(jì)建筑與城市的全新關(guān)系——立體城市。

六本木新興商業(yè)區(qū)不僅可以滿足衣食住行的需要,還將成為一個集工作、學(xué)習(xí)、娛樂等功能于一體的‘精英城’,六本木新商業(yè)區(qū)正是城市中心的一塊綠洲,是一個可以使人們徜徉于文化、藝術(shù)、音樂和電影的樂土,工作和生活在這里是一種文化享受。這種城市文化方案如今已經(jīng)成為森公司的品牌形象。通過超前的規(guī)劃理念、成功的開發(fā)和運營,使六本木新興商業(yè)區(qū)能成為城市改造的模式,并以此為契機改變城市面貌。

城市文化上海太平橋改造項目,開發(fā)商在成功開發(fā)上海新天地后,帶動周邊土地的升值。新天地物業(yè)通過成功商業(yè)運營,自身價值也有所提升,開發(fā)商更通過此項目巨大的社會效應(yīng),產(chǎn)生良好的口碑和巨大品牌效應(yīng),創(chuàng)造開發(fā)商“拿好地”的新模式。

新天地太平橋改造項目座落在上海市中心的盧灣區(qū),繁華的淮海路商業(yè)街的南側(cè),東面到西藏路,南面至合肥路,西面至馬當(dāng)路,北面是淮海路背后的興安路再到崇德路。1996年,香港瑞安集團受盧灣區(qū)政府委托,邀請了國際著名的美國SOM公司對整個地區(qū)做了規(guī)劃,規(guī)劃占地52公頃,總建筑面積約130萬平方米,目標(biāo)是將這一片舊城區(qū)改造成一個標(biāo)志性的現(xiàn)代化綜合園區(qū),以配合上海發(fā)展成為國際大都市的需求。按照規(guī)劃,一個人工湖綠地成為本區(qū)的中心,西面為已建成的上海新天地,東面將改造成一個綜合性的購物娛樂商業(yè)中心,南面將興建配套完善的翠湖天地高級住宅小區(qū),北面規(guī)劃為企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū)。區(qū)域規(guī)劃娛樂中心新天地景區(qū)上海新天地是一個具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景區(qū),占地3萬平方米,它以東西文化融合、歷史與現(xiàn)代對話為基調(diào),以上海傳統(tǒng)的石庫門建設(shè)舊區(qū)為基礎(chǔ),配合充滿現(xiàn)代感的新建筑群,改造成具有國際水平的集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時尚休閑步行街。企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū)企業(yè)天地座落太平橋人工湖北畔,辦公樓將沿湖而建,形成一道1.2公里的湖邊建筑,總建筑面積逾50萬平方米,將興建多幢甲級辦公樓、酒店、商場及其他配套設(shè)施。一期總建筑面積達7萬8千平方米,包括兩座辦公大樓,預(yù)設(shè)2003年第四季度落成。企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴展,目標(biāo)是營造一流的商圈,發(fā)展成為跨國公司總部所在地。屆時,獨具品味的辦公樓將于新天地的石庫門建筑交相輝映,完美協(xié)調(diào),為國際都會增加一座優(yōu)雅尊貴的經(jīng)典建筑。商業(yè)辦公太平橋人工湖綠地人工湖綠地占地4.4萬平方米,水面面積為1.2萬平方米,綠地下面的地下停車場可提供200多個車位。這是由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團3方共同投資的,目前由瑞安集團負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。整個項目耗資近10億人民幣,從2001年1月開工建設(shè),2001年6月竣工,建設(shè)期間只用了6個月,如今,太平橋人工湖綠地已成為市中心一個獨具特色的景觀空間。生態(tài)景觀翠湖天地高級住宅小區(qū)

翠湖天地位于人工湖南側(cè),是整體規(guī)劃中占地面積最大的項目,總建筑面積68萬平方米。翠湖天地高級住宅小區(qū)座擁著海派風(fēng)情的上海新天地和寧靜雅致的太平橋綠地,將為現(xiàn)代精英提供一處理想的家園。居住中心瑞安集團總部大樓(尚未建成)按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃,還將在東部地區(qū)興建一幢白玉蘭花苞形狀的超高層建筑,這將是瑞安集團未來的總部,白玉蘭是上海市花,這個建筑將成為太平橋項目的象征。行政中心為什么有人說新天地是HOPSCA?有些人說,新天地只是一個MALL?新天地的本意確實是想打造成一個聚集娛樂、購物、休閑、飲食為一體的時尚中

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