昆明產西山別墅物業(yè)發(fā)展及產品規(guī)劃建議演示文稿

昆明產西山別墅物業(yè)發(fā)展及產品規(guī)劃建議演示文稿當前1頁，總共160頁。公元二零零九年，云南別墅新巔峰當前2頁，總共160頁。.報告結構第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產品建筑產品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟測算當前3頁，總共160頁。別墅政策2003年《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》鑒于2004年國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》《限制用地項目目錄(2006年本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本)》2008年1月3日《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》政策的核心內容：優(yōu)化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數(shù)和住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。國務院：保護土地工作應特別禁止別墅類開發(fā)

2008年3月5日(星期一)上午9時，第十屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂開幕。吳邦國主持大會。溫家寶總理作政府工作報告。溫家寶說，一要認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。堅決控制建設占地規(guī)模，加強耕地特別是基本農田保護，禁止擅自將農用地轉為建設用地。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產開發(fā)、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地。當前4頁，總共160頁。別墅政策買賣別墅所交納的稅費比普通商品房要多，增加交易成本；抑制投資，第二套房提高首付比例及貸款利率政策，提高置業(yè)門檻。別墅交易稅費1、獨棟別墅：土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)。個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%—60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%。2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅：土地增值稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)。個人所得稅：(賣出價-原購入價-原購房契稅-本次轉讓的營業(yè)稅)×(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。

第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過90平米住宅首付不低于30%；2、購買第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房貸款利率不低于同期基準利率的1.1倍。當前5頁，總共160頁。作為云南省的經(jīng)濟中心，昆明近年來經(jīng)濟增長快速，為房地產市場高速發(fā)展打下了堅實基礎2002年-2006年昆明市歷年GDP與固定資產投資情況GDP增幅和房地產業(yè)發(fā)展狀況的關系

小于4%

4%-5%5%-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展昆明市歷年人均GDP發(fā)展狀況近年來昆明市GDP增長率保持在10%以上，2006年城市GDP達到1203億元；昆明市固定資產投資穩(wěn)定快速增長，2006年已達654億元，增幅高達24.8%昆明市人均GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過10%，而且增速不斷加快；2006年人均GDP達到203350元，人均GDP增長速度為11.8%；2006年昆明占云南GDP比例當前6頁，總共160頁。昆明旅游具有逗留時間長、人均消費高的兩大特點，其產業(yè)向以休閑度假為主的“富旅游”階段轉化特征明顯萬人次億元昆明的旅游收入一直保持一個較高的水平在140億元左右，游客的人數(shù)在2000萬人次以上（除受2003年SARS影響外）；昆明的游客平均停留時間為3.3天，消費水平為人均1360元，國內旅客旅游的平均停留時間為2.9天，消費水平為人均426元當前7頁，總共160頁。昆明人對于居住品質具有較高的追求，再次置業(yè)比例高達49%，居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的本地市場需求昆明置業(yè)人群結構現(xiàn)有兩套住房，一套在昆明市內，另一套在西山別墅二期，物業(yè)面積200平米；平常住在昆明市內，周末到西山別墅處度假，全家人一起休閑娛樂。---------陳先生目前居住市中公寓，面積200多平米。有2套別墅，波西米亞和公園道一號，聯(lián)排、退臺洋房。再次置業(yè)原因很多，能和老人住在一起，所以面積要足夠大；私密性好，環(huán)境好，自己充分放松的地方；跟客戶溝通的平臺（占比較大比例）；擁有一座好的別墅，可以提升個人的人格魅力和展現(xiàn)自身的資產實力，和請朋友/客人去高檔酒店吃飯就是不一樣-------何先生二次置業(yè)比例達36%，三次置業(yè)比例達13%，再次置業(yè)比例高別墅和類別墅產品為再次置業(yè)客戶的主要產品類型昆明再次置業(yè)目的包括，個人生活品質的提高，個人商務的需要，養(yǎng)老需求等多種類型目前昆明市房地產市場的供求關系可以，需求還是有很大潛力的，昆明人消費比較時髦，敢于消費，都愿意買房和車。很多人貸款也去再買房，并不是說消費能力一定達到那個階段，昆明人有超前消費的這個特點---------翟教授數(shù)據(jù)來源：2006年昆明房地產市場報告當前8頁，總共160頁。宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占到總體的40%，存在大量置業(yè)目的為非投機性質的休閑度假或自住客戶昆明市個人購買商品住房占市民所購商品住房銷售額的９５％以上，居民私有住房的比例已達到７０％以上，在本地消費群體主導的情況下，外地消費者亦開始大量涌入，２００４年市域外購房者約占４０％，外地消費者已經(jīng)成為昆明房地產市場增長的重要力量。昆明樓市也已經(jīng)成為一個面對國內為主的區(qū)域市場。2004年省內州市及省外購房者占昆明房屋交易量的40％，其中省內州市占25％，外省購房者占15％。而數(shù)據(jù)現(xiàn)在顛倒了過來，外省購房者占22%，省內各州市購房者退居16%，雙方“互調”了位置。昆明市已成為中國房地產市場“候鳥式置業(yè)”的又一個熱點地區(qū)。而昆明市四季如春的氣候特點和良好的自然生態(tài)環(huán)境，特別是現(xiàn)代新昆明建設的宏偉目標，把昆明建設成為最適宜人居環(huán)境的美好前景，吸引著海內外投資人士，外地人到昆明購房置業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢。昆明的很大部分購房群體主要還是購房自住，投機炒房者很少。據(jù)調查，在炒房的主要行為中，炒認購卡號的行為約占６％，投資性購房比例在２５％以內。休閑度假、自住目的置業(yè)非本地置業(yè)者比例高當前9頁，總共160頁。從未來的供應上看，昆明市場的后續(xù)供應仍然較大，且主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶后續(xù)大盤的供應量充足：世博生態(tài)城：占地5000畝的大盤，共分八期開發(fā)，目前三期正在開發(fā)，即將發(fā)售。新亞洲體育城：占地2500畝的大盤，分四期開發(fā)，一期為別墅91套，二期、三期已經(jīng)售完，目前四期星體花園在售。世紀新城：占地3500畝，目前銷售80%多。滇池衛(wèi)城：占地2500畝，分多期開發(fā)。未來土地供應計劃：《昆明主城區(qū)住房建設規(guī)劃2006-2010》的住房發(fā)展布局，普通商品房二環(huán)路以內90平米以下小戶型供應比例不低于50%，二環(huán)路以外區(qū)域適合建設90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心區(qū)的居住功能。2007年商品房建設面積500萬平米，經(jīng)濟適用房40萬平米。2008年、2009年商品房建設建筑面積500萬平米，2010年商品房建筑面積542萬平米。整個五年規(guī)劃期內商品房供地規(guī)模12894畝，折合860公頃。從2007年開始平均每年商品房土地供應3000畝。當前10頁，總共160頁。城市房地產市場整體特征總結昆明房地產市場目前已形成以城市中心為核心三個基礎不同特征各異的圈層，其中城市近郊及新城發(fā)展帶為昆明商品住宅的主要供應區(qū)，世博園板塊、滇池板塊和廣福路新城板塊為房地產市場核心區(qū)域城市房地產板塊初步形成昆明房地產市場現(xiàn)實需求遠大于與其經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)某鞘?，主要由于本地居民對于居住改善型的中高端物業(yè)具有較大的市場需求；同時宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占比高，昆明房地產市場具有巨大的市場潛力。內外需求拉動強勁市場潛力巨大受房地產政策調整影響，2004年以來昆明房地產投資與銷售大幅度上升，同時房地產價格的上漲幅度與人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地產市場從宏觀上看處于健康的快速增長階段。行業(yè)大勢處于健康發(fā)展階段昆明市場的后續(xù)供應仍然較大，主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶，同時根據(jù)與房地產市場發(fā)展緊密聯(lián)系的相關指標的分析，昆明房地產市場具有較大發(fā)展空間。未來供應持續(xù)旺盛市場發(fā)展空間大市場處于階段性盤整期受07年以來宏觀政策及金融政策的影響，行業(yè)處于階段性盤整期，北京、深圳等一線城市房價有所回落，受此影響，消費者觀望心態(tài)較重，持幣待購現(xiàn)象較普遍。當前11頁，總共160頁。.報告結構第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產品建筑產品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟測算當前12頁，總共160頁。一.昆明獨棟別墅市場分析當前13頁，總共160頁。昆明市低密度市場分類根據(jù)價值資源及其在市場上的不同表現(xiàn),可以將昆明市低密度市場分為三類。成熟板塊內項目板塊外項目特殊資源（高爾夫、溫泉）項目板塊價值—包含自然資源價值/城市價值等土地成本價值/自然資源價值/產品價值高爾夫、溫泉價值依托具有完善的配套與市政設施、便利交通的城市資源與城市景觀資源。依托良好的自然山水生態(tài)資源和區(qū)域潛在價值形成點式分布。依托高爾夫設施資源，位于高爾夫球場內或周邊，或依托溫泉資源及其他休閑度假資源。位于昆明主城內，交通便利、配套齊全、板塊成熟度、認知度高、滇池板塊、世博板塊。位于昆明郊區(qū)，分為近郊和遠郊，除呈貢已漸成板塊，其他均分布較散，配套不全，認知度低。位于有特殊休閑度假資源的區(qū)域，如各高爾夫球場、安寧溫泉小鎮(zhèn)。第一居所、城市別墅。第二居所，郊區(qū)別墅，近郊項目可兼作第一居所與第二居所。第二或第三居所，休閑度假。少量獨棟，聯(lián)排及類別墅的疊加、花園洋房較多。獨棟相對較多，聯(lián)排、洋房等。多為獨棟別墅和公寓的組合，有少量聯(lián)排等類別墅產品，獨棟別墅集中在350平米左右，公寓不超過200平米。獨棟價格在15000—20000，總價在500——1000萬；聯(lián)排價格10000——15000。獨棟價格在5000—10000，總價在200——500萬，聯(lián)排價格在4000——70000。高爾夫項目獨棟別墅價格在15000元/㎡以上，離市中心越近價格越高，溫泉項目價格相對較低。極少墅、滇池衛(wèi)城、滇池南郡、高天流云、茉莉唐朝、世博生態(tài)城。西山別墅、野鴨湖、村上春墅、云大知城、世林國際、智者的山丘。春城高爾夫、陽光高爾夫、滇池高爾夫、溫泉山谷。分類價值資源產品區(qū)域價格代表項目功能特征當前14頁，總共160頁。昆明市在售獨棟別墅項目項目項目地址獨棟別墅面積（㎡）價格（元/㎡）西山別墅三期西山區(qū)國家森林公園碧雞關立交橋旁252——495㎡10000海韻楓丹海埂度假區(qū)紅塔西路18號345.05㎡、388.68㎡、394.32㎡、400.71㎡、514.18㎡17000-20000野鴨湖雙龍鄉(xiāng)天生壩野鴨湖度假區(qū)377.91㎡、427.5㎡、481.29㎡、512.03㎡5000—6000嶺東紫郡昆明市東郊石安公路旁386㎡、429㎡、497㎡、495㎡13000世林國際官渡區(qū)昆明市東郊石安公路旁（果林湖西岸）340—498㎡7800—9500極少墅西山區(qū)滇池路與前衛(wèi)西路交匯處397㎡21000萬輝星城昆明市太平新區(qū)290㎡、300㎡8000-9300當前15頁，總共160頁。昆明市即將推出獨棟別墅項目項目項目地址規(guī)模獨棟面積推出時間智者的山丘盤龍區(qū)金殿水庫七公里處獨棟400套150——200㎡（經(jīng)濟型小獨棟）預計2008年5月世博生態(tài)城三期云嶺鄰里盤龍區(qū)昆明世博園旁總400戶，包括多層公寓、雙拼、聯(lián)排和少量獨棟別墅300——600㎡預計2008年5月村上春墅富民縣大營鎮(zhèn)成器墩村昆明西北23公里的螳螂川與昆祿公路交界處

占地107畝，包括獨棟、雙拼、聯(lián)排300——500㎡預計2008年5月恒大金碧天下安寧市以東太平開發(fā)區(qū)總建筑面積：38萬㎡，一期約1380戶包括別墅、小高層，其中獨棟別墅28棟190—260㎡預計2008年9月當前16頁，總共160頁。項目容積率密度綠化率建筑風格建筑類型世博生態(tài)城0.3520%69％現(xiàn)代簡約獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、公寓滇池衛(wèi)城(微風島)0.620％40.5%西班牙、現(xiàn)代簡約別墅海韻楓丹0.5934%52%歐陸經(jīng)典獨棟、雙拼野鴨湖0.4/70%現(xiàn)代簡約三期為獨棟、聯(lián)排、雙拼智者的山丘0.55/61%歐陸經(jīng)典獨棟、聯(lián)排、疊加萬輝星城1.07/47.32%法式獨棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層極少墅0.628.6%56.4％現(xiàn)代簡約獨棟、疊加、聯(lián)排、雙拼、嶺東紫郡0.28/60%歐陸經(jīng)典獨棟、聯(lián)排、疊加金家大院0.36/70%獨棟滇池高爾夫0.48/62.2%現(xiàn)代簡約獨棟高天流云0.2918%70%北美加州獨棟62昆明獨棟別墅項目經(jīng)濟指標分析當前17頁，總共160頁。昆明有獨棟別墅的純別墅樓盤容積率在0.28—0.6之間，最高為滇池衛(wèi)城（微風島）、極少墅為0.6，主要是這兩個別墅樓盤不是純別墅樓盤，有一些洋房和疊加別墅產品。最低為嶺東紫郡為0.28,其次為高天流云為0.29,其建筑密度僅為18%,舒適度、品質均較高。昆明獨棟別墅項目容積率分析當前18頁，總共160頁。昆明有獨棟別墅的純別墅樓盤綠化率在40.05%—70%之間，集中在50%—60%之間，野鴨湖、金家大院、高天流云的綠化率均為70%，舒適度較高。昆明獨棟別墅項目綠化率分析當前19頁，總共160頁。昆明獨棟別墅項目建筑風格分析在所調查的昆明獨棟別墅建筑風格以現(xiàn)代簡約為主，其次是歐式建筑風格。當前20頁，總共160頁。項目獨棟別墅面積（㎡）海韻楓丹514.18、300-500滇池衛(wèi)城254-263滇池高爾夫361-486高天流云350-450世博生態(tài)城300-600野鴨湖377.91、427.5、481.29、512.03嶺東紫郡386、429、497、495世林國際340-498極少墅397萬輝星城290、300智者的山丘150-200昆明獨棟別墅產品面積分析昆明獨棟別墅面積最小150㎡，最大600㎡，主力面積集中在300—500㎡，除即將在今年5、6月推出的智者山丘項目為150—200㎡的經(jīng)濟型小獨棟產品，其他均為適舒型獨棟300—400㎡，以及部分豪華型獨棟400㎡以上。當前21頁，總共160頁。項目獨棟別墅面積（㎡）價格（元/㎡）總價（萬）西山別墅三期252-495按均價10000元/㎡252-495海韻楓丹345.05、388.68、394.32、400.71、514.1817000-20000587-1028野鴨湖377.91、427.5、481.29、512.035000—6000189-307嶺東紫郡386、429、497、49513000501-643世林國際340-4987800—9500265-470極少墅39721000833萬輝星城290、3008000-9300230-280西山別墅三期海韻楓丹500萬700萬600萬300萬200萬野鴨湖800萬900萬1000萬以上總價極少墅400萬嶺東紫郡世林國際萬輝星城城市別墅郊區(qū)別墅昆明在售獨棟別墅價格分析當前22頁，總共160頁。昆明在售獨棟別墅價格分析昆明市在售獨棟別墅單價最低為野鴨湖5000—6000元/㎡，單價最高為極少墅21000元/㎡；城市獨棟別墅的主力價格區(qū)間為17000—20000元/㎡，郊區(qū)獨棟別墅的主力價格區(qū)間為7000—9000元/㎡，只有城市獨棟別墅價格的一半左右；城市獨棟別墅的總價在500—1000萬，郊區(qū)獨棟別墅的總價在200—500萬，其主力價格區(qū)間在250—350萬；擁有高爾夫資源的獨棟別墅價格（如春城高爾夫15000元/㎡）介于成熟板塊內城市別墅與非成熟區(qū)域的郊區(qū)別墅之間，比城市獨棟別墅價格低，比郊區(qū)獨棟別墅價格高。當前23頁，總共160頁。昆明獨棟別墅產品分析項目面積（㎡）價格（元/㎡）產品附加值極少墅獨棟397㎡獨棟2.1萬/㎡獨棟贈送地下室196㎡，海韻楓丹獨棟474—511㎡獨棟：680萬（1.1-1.3萬）贈送花園面積300—400㎡野鴨湖377.91㎡、427.5㎡、481.29㎡、512.03㎡5000—6000獨棟贈送與建筑面積1：1的花園面積，部分雙車位嶺東紫郡386、429、497、49513000獨棟贈送精裝修花園面積800—1000㎡、雙車庫、帶游泳池世林國際340—498㎡7800—9500贈送1：0.8—1的花園面積，80—120㎡地下室面積萬輝星城獨棟：290、300㎡獨棟：230—280萬（8000—9300）贈送地下室70㎡、及露臺、陽臺等。茉莉唐朝獨棟1套250㎡年后推出，具體價格未定獨棟贈送地下室100㎡，當前24頁，總共160頁。下沉式庭院一層中庭院二層露臺、陽臺昆明獨棟別墅產品分析—【野鴨湖】野鴨湖產品附加值主要是下沉式庭院、一層中庭院，二層多個露臺、陽臺，野鴨湖獨棟別墅：D戶型，建筑面積259.92㎡當前25頁，總共160頁。昆明獨棟別墅產品分析—【萬輝星城】萬輝星城，獨棟別墅：S1戶型，建筑面積297.73㎡萬輝星城產品附加值主要是大型室外門廊、下沉式庭院、一層私家游泳池，二層多個露臺、陽臺，地下室不算建筑面積，贈送地下室面積73.28㎡,通風采光俱佳，產品附加值較高。贈送地下室面積73.28㎡私家游泳池露臺、陽臺當前26頁，總共160頁。地下室雙車庫、儲藏室9C戶型，面積486.15㎡,7室4廳6衛(wèi)，入戶前廳屋頂平臺花園客廳使用面積43㎡獨立主臥區(qū)、帶雙步入式更衣間昆明獨棟別墅產品分析—【滇池高爾夫】當前27頁，總共160頁。一層平面閣樓層平面二層平面24#戶型建筑面積：359.01㎡，4室5房2廳4衛(wèi)（帶游泳池）花園面積：760㎡（1：2.12）雙層挑高客廳贈送閣樓用作書房昆明獨棟別墅產品分析—【高天流云】當前28頁，總共160頁。獨棟別墅產品分析—【智者的山丘】經(jīng)濟型獨棟，G戶型，面積179㎡，3房2廳3衛(wèi)中庭院，可改成兩間房雙層挑高客廳車庫前中后多重院落設計；通風采光俱佳；功能緊湊，小面積大感受露臺、空中庭院三層獨立主臥區(qū)當前29頁，總共160頁。昆明獨棟別墅產品分析—【小結】獨棟別墅產品分為三種：經(jīng)濟型獨棟（面積在150—300㎡），舒適型獨棟（面積在300—400㎡），豪華型獨棟（400㎡以上）。昆明市經(jīng)濟型獨棟比較少，目前僅有即將在6月份推出的智者的山丘，500—600㎡豪華型獨棟市場供應比較少。昆明前幾年的獨棟別墅如高天流云、西山別墅三期均比較封閉，與外界溝通的大露臺、大陽臺、中庭花園、屋頂花園、大幅落地玻璃窗及其他過渡空間、灰空間均比較少，2007年以后新出的產品在這方面均有較大改進，如萬輝星城、野鴨湖、極少墅等。當前30頁，總共160頁。獨棟別墅產品發(fā)展趨勢，即其品質重點體現(xiàn)在：身份的標簽：每戶外立面、戶型均是唯一的，擁有私家碼頭、私家果嶺、私家泳池；花園贈送面積：大多在1：1以上，有些達到1：2（如高天流云、嶺東紫郡）；產品附加值：贈送地下室或半地下室、閣樓、大露臺、大陽臺、室外門廊，多重庭院（前院、后院、內院、側院、入戶院、空中庭院等）；尊貴、闊綽的尺度空間：大面積雙層挑高中庭、舒適型獨棟客廳在40㎡以上，面寬在6米以上；大面積獨立主臥區(qū)，舒適型獨棟主臥區(qū)（含衣帽間、主衛(wèi)生間）在50㎡以上，面寬在6米以上；特殊的功能空間：多廳（客廳與家庭廳分離），多衛(wèi)生間，增加一些保姆房、工人房、視聽室、健身房、儲藏室、酒窖等。昆明獨棟別墅產品分析—【小結】當前31頁，總共160頁。樓盤名稱廣告語舉例推廣主題、主推賣點主訴求點嶺東·紫郡多數(shù)風景可以人造，半山坡地例外自從視野里有了GOLF果嶺這玩意兒坡地、半山創(chuàng)意別墅生態(tài)、森林、山地滇池衛(wèi)城（微風島）味道建筑，簡單生活天生王者基因，天生鹿港品非主流一群的居所高爾夫水岸別墅、島居別墅高爾夫景觀、島嶼規(guī)劃同德·極少墅純粹的建筑只獻給極少數(shù)人景中景的典范風情地下室，理想生活，廣度延展滇池.純水岸別墅，區(qū)位、園林景觀滇池地段、園林景觀、產品附加值海韻楓丹海韻楓丹送你北京看奧運“親情別墅”受寵別墅生活鑒賞與奧運親情贈送社區(qū)親情、成熟社區(qū)親情文化昆明獨棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點分析當前32頁，總共160頁。樓盤名稱廣告語舉例推廣主題、主推賣點或訴求要點主訴求點野鴨湖緯度決定氣候，氣候影響心態(tài)誰都不例外，上月，每10位惦記別墅的人就有5位選擇了緯度別墅山林里生長的房子生態(tài)、野趣假日小鎮(zhèn)—緯度別墅村上春墅稀世原鄉(xiāng)絕色情懷大宅景觀美學4500平米綠地景觀園林東元山谷6000平米山泉水景、1：2每戶贈送私家花園，山泉、水景、庭院、園林智者的山丘46萬知識分子的圈子，1000棟緩坡地創(chuàng)意別墅1000棟緩坡地組院住宅，客戶、產品茉莉唐朝上帝造人？時間造物，高科技造別墅高技技產品高科技產品昆明獨棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點分析當前33頁，總共160頁。昆明獨棟別墅樓盤營銷推廣主訴求點分析類別代表樓盤生態(tài)環(huán)境、山水資源嶺東紫郡、野鴨湖、村上春墅、園林景觀同德·極少墅、村上春墅特色資源（溫泉、高爾夫）滇池衛(wèi)城產品茉莉唐朝、同德·極少墅、滇池衛(wèi)城地段同德·極少墅、社區(qū)親情海韻楓丹生活方式野鴨湖（假日小鎮(zhèn)）同德·極少墅（只為極少數(shù)人）其他野鴨湖（緯度別墅）城市別墅大多以地段、產品、園林為主訴求點，而郊區(qū)別墅大多以山水資源、生態(tài)、野趣、休閑度假、或特殊資源如高爾夫、溫泉為主訴求點，集中在客戶購買別墅的主要驅動因素上，差異性并不大，唯有智者的山丘以客戶圈層為訴求點，野鴨湖提出了差異性比較大的緯度別墅概念。當前34頁，總共160頁。二.區(qū)域競爭當前35頁，總共160頁。恒大地產－金碧天下本項目萬輝星城項目周邊超級大盤有2個，在售的為萬輝星城，即將出售的為金碧天下。當前36頁，總共160頁。項目名稱恒大-金碧天下項目總體規(guī)劃投資商/開發(fā)商恒大鑫源(昆明)置業(yè)有限公司地理位置安寧市以東太平開發(fā)區(qū)總占地面積9500畝總建筑面積38萬㎡物業(yè)類型別墅、小高層住宅總套數(shù)一期約1380戶價格洋房3000以上（精裝修）別墅7500以上物管費/銷售率目前沒有售賣使用率/戶型面積區(qū)間77——206暢銷戶型/開盤時間預計2008年9月入住時間2009年底綠化率/容積率/建筑密度/停車位/電話/交付標準小高層精裝修、別墅物業(yè)設施會所、娛樂中心、休閑中心、運動中心、會展中心等周邊配套目前沒有形成配套推廣主題/營銷手段/當前37頁，總共160頁。該項目位于安寧市以東太平開發(fā)區(qū)，處于以昆明市為中心的第二圈層。項目是集酒店、會議、會展、飲食、娛樂、運動、保健與商業(yè)于一體的超大型綜合旅游度假居住區(qū)。擬規(guī)劃總用地面積9500畝，總建筑面積約320萬㎡，預計投資85億元，計劃8年建成。計劃每年竣工并銷售旅游度假住宅38萬㎡，年銷售額15億元以上。住宅生活區(qū)體育運動區(qū)商務休閑娛樂活動區(qū)教育生活區(qū)規(guī)劃分析金碧天下體量巨大，為超級大盤，開發(fā)周期較長。其每年竣工近38萬的旅游度假住宅對我們項目構成較大威脅。當前38頁，總共160頁。高爾夫球場五星級酒店娛樂中心運動中心配套物業(yè)配套物業(yè)面積白金五星級酒店，總建面197000㎡會議中心，總建面8500㎡會展中心分二期建設總建面100000㎡

飲食中心，總建面10000㎡康檢中心，總建面3000㎡娛樂中心，總建面6600㎡運動中心，總建面12700㎡；商業(yè)中心，總建面3200㎡18棟高爾夫球場1250畝會館面積5000㎡青少年游樂場，占地100畝文化教育配套，幼兒園、小學、中學總建面30000㎡

，占地150畝配套分析飲食中心會議中心做為超級大盤，金碧天下的配套設計十分完善，但其建設周期也較長，因此我們有先發(fā)優(yōu)勢。當前39頁，總共160頁。項目名稱萬輝星城總體規(guī)劃投資商/開發(fā)商昆明萬輝房地產開發(fā)有限公司地理位置昆明市安寧太平新區(qū)總占地面積2800畝住宅建筑面積2243587㎡物業(yè)類型多層、洋房、疊加、聯(lián)排及獨棟別墅住宅總套數(shù)16290戶價格多層均價2800元洋房均價3200疊加聯(lián)排均價5000-7000聯(lián)排別墅均價9000物管費多層1元、洋房1.5元,別墅2.3元銷售率目前推出物業(yè)銷售35%使用率/戶型面積區(qū)間60-300㎡暢銷戶型70-150㎡開盤時間入住時間綠化率38%容積率1.14建筑密度21.4%停車位12475個電付標準毛壞物業(yè)設施項目內部有商業(yè)街、中學、小學周邊配套目膠沒有形成配套推廣主題200萬平米自由之城營銷手段戶外、電視、車身廣告、網(wǎng)絡、現(xiàn)場營銷、活動營銷當前40頁，總共160頁。物業(yè)類型單價區(qū)間（元/m2

）總價區(qū)間（萬）

退臺2500

19~32

多層2500

33~41

公寓2500

16~31

獨棟11000——

聯(lián)排3500

58~59

寬景3700

75~76

合院3700

62~71

L型3700

77~79

街墅3900

無萬輝星城一次開盤價格區(qū)間當前41頁，總共160頁。房交會期間萬輝星城開始進行價格測試，測試均價起價為4000元，認購當天公布價格聯(lián)排3500元，低于測試均價。萬輝星城樣板園區(qū)總盤值共2.6億，開盤供盤量為1.2億，成交5900萬。本次開盤主要以測試市場和奠定市場基礎為目的，開盤供貨的物業(yè)類型齊全，大部分物業(yè)供盤量在50%以上，多層和公寓的供盤量達到100%。退臺洋房供盤量較大，成交率較高，成交金額占到總成交金額的31%。萬輝星城為全現(xiàn)房銷售，產品線齊全，洋房供貨量較大。推盤策略當前42頁，總共160頁。類型供盤量成交量均價套均價（萬）供盤值成交盤值總盤值各物業(yè)成交率各成交物業(yè)占總成交盤值比退臺847025002621830523181921034054240083.33%31%多層32272500361142050096360471142050077.14%16%公寓60325002112456975622848124569754.29%1%獨棟5011000320211530000423060000.00%0%聯(lián)排40103500582323880058097003253432025.00%10%寬景1414370075105671861056718758119526100.00%18%合院108370065646599651727971551839280.00%9%L型00370077002778751800街墅13133900709109269910926919619964100.00%15%合計271145

1193890845910995126030559549.51%100%洋房與創(chuàng)新產品的銷售情況較好。退臺洋房與多層洋房的成交比例分別為83%、77%；合院別墅成交80%，而寬景別墅與街墅成交比例達到100%。聯(lián)排產品與創(chuàng)新性類別墅單價相同，導致產品沒有鮮明特點，不能充分吸引客戶，成交比例為25%。獨棟別墅的面積較大，單價、總價較高，所以沒有成交。公寓的面積較小，功能性較差，成交率低。各物業(yè)成交分析客戶在購買該項目物業(yè)類型時，因其單價較低，主要以面積較大物業(yè)為主，將其作為提升居住品質的第二居所。當前43頁，總共160頁。本次推貨約990套獨棟別墅聯(lián)排別墅約300套，已賣200多套洋房約600套，總體銷售率80％萬輝星城于1月12日再次開盤，銷售價格依然維持上次開盤價，銷售情況較好。二次開盤物業(yè)類型均價多層2800元/平米洋房3200元/平米疊加聯(lián)排5000-7000元/平米聯(lián)排別墅9000元/平米當前44頁，總共160頁。項目名稱占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）上城名筑48天華苑17.3728.99麗景嘉園12.3219.32西苑馨園4.516.5江東天然居1118.49萬輝星城186.67224.36恒大金碧天下633.37320保利安寧項目16.0819.21-28.81總計885.32644.87-654.47目前安寧市場開發(fā)占地面積885.32萬平米，開發(fā)總建筑面積約654.47萬平米，整體供應量大，市場消化力不足。市場同質化競爭激烈，如要贏得市場就要實現(xiàn)產品差異化，做高品質物業(yè)。競爭環(huán)境總結1當前45頁，總共160頁。2006年安寧城市的重新規(guī)劃，小城鎮(zhèn)發(fā)展加速，市場土地放量過大，未來幾年安寧房地產市場競爭激烈；從金碧天下和萬輝星城的推盤策略來看，房地產市場已經(jīng)進入了現(xiàn)房銷售時代；郊區(qū)大盤形成較高威脅，需要通過精準的推盤策略回避與其正面交鋒；太平新區(qū)房地產發(fā)展速度迅猛，競爭異常激烈，產品的差異化定位將決定項目的成敗。競爭環(huán)境總結2當前46頁，總共160頁。.報告結構第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產品建筑產品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟測算當前47頁，總共160頁。一.用地分析當前48頁，總共160頁。四期用地基本情況210M370M362M584M368M用地面積:294.83畝(196553.14平米)最高點高程:2018最低點高程:1949H:69米當前49頁，總共160頁。五期用地基本情況127M47M74M85M580M用地面積:63.79畝(42526.62平米)最高點高程:1980最低點高程:1955H:25米當前50頁，總共160頁。六期用地基本情況108M51.5M242M598M52.1M120M80M165M97.5M316MA地塊:用地面積:84.37畝(56246.6平米)最高點高程:2000最低點高程:1960H:40米B地塊:用地面積:31.05畝(20700.0平米)最高點高程:2043最低點高程:2006H:37米C地塊:用地面積:28.54畝(19026.6平米)最高點高程:2035最低點高程:2005H:30米當前51頁，總共160頁。四期用地剖面分析AA-A剖面圖I-I剖面圖II-II剖面圖IAIIIIII-I剖面為橫向地形斷面，研究坡度變化,判斷取景及道路布局的形式.其中,1986到2000高程為陡坎,坡度變化較大。II-II為南北向剖面，研究地勢變化，思考建筑間距影響。A-A剖面為陡坎較集中的區(qū)域,平均坡度tg14.5=0.26,H:40地形條件較差。。當前52頁，總共160頁。五期用地剖面分析I-I剖面圖I-I為橫向剖面，該地塊地勢變化較小,地塊較平整,高程沿湖面遞減。III-I剖面：平均坡度：tg9=0.16H:20M。當前53頁，總共160頁。六期用地剖面分析A地塊:I-I剖面圖II-II剖面圖I-I剖面：平均坡度：tg8=0.14

H=20米II-II剖面：平均坡度:tg14=0.25

H=37.5米IIIIII。。當前54頁，總共160頁。六期用地剖面分析B地塊:I-I剖面：平均坡度：tg6.8=0.12

H:37.5ＭI-I剖面圖I-I為縱向最長邊剖面，研究山勢變化情況。II。當前55頁，總共160頁。六期用地剖面分析C地塊:I-I剖面圖I-I剖面：平均坡度：tg18.8=0.34H:35MIII-I剖面山勢變化較大,坡度較陡,超出車輛上行最大坡度,車輛通行困難,地形條件較差。。當前56頁，總共160頁。四期用地進入性分析大壩三期四期用地與四期地塊相接的部分有大壩及西山別墅三期地塊，其余為林地．大壩方向禁止機動車輛通行，車行進入性差．結論：四期用地的進入性考慮利用與西山別墅三期道路的關系，連接進入四期地塊．一期二期當前57頁，總共160頁。五期用地進入性分析與五期地塊相接的部分有大壩及西山別墅一期地塊，其余為臨水林地．大壩方向禁止機動車輛通行，車行進入性差．結論：五期用地的進入性考慮利用與西山別墅一期道路的關系，連接進入五期地塊．五期用地大壩水庫一期當前58頁，總共160頁。六期用地進入性分析用地A用地Ｂ用地Ｃ林地林地小水庫大水庫1985高程1962高程1950高程1965高程1989高程2018高程2032高程2005高程A:124MB:98MC:102MD:257ME:142MA段高差15米,坡度tg6.8=0.12.B段高差4米,坡度tg2.3=0.04C段高差33米,坡度tg18=0.32D段高差70米,坡度tg15=0.27E段高差43米,坡度tg16.7=0.3結論：除A,B段外,其余坡度較大,車輛通行困難.地塊邊界高程地塊間最低點高程。。。。。當前59頁，總共160頁。二.景觀分析當前60頁，總共160頁。項目資源：大面積山體/一座水庫/保護性開發(fā)項目位置滇池片區(qū)周邊山水資源豐富，緊鄰西山國家森林公園，地塊旁有一座水庫及大面積濕地，森林資源豐富。西山國家森林公園當前61頁，總共160頁。項目地塊以山巒和谷地為主，地形地貌豐富，植被茂盛，空氣良好；有水庫一座；內部有少量墳墓。項目地塊森林茂密，主要以山巒和坡地為主；地塊優(yōu)勢分析：地塊內部起伏的坡地地形，適合高端山地別墅的建設，依山而建可相應降低建設成本。地塊總體落差明顯，同時森林覆蓋茂密，具備優(yōu)良的山景資源。有一定的自然水資源。地塊現(xiàn)狀當前62頁，總共160頁。景觀價值分析ⅣⅤⅢⅡⅠ地塊Ⅰ東側及南側有山景，北側有水景，西側為萬輝星城及西山別墅三期；地塊Ⅱ東側有大面積水域及山景，西側為戒毒所及油庫；地塊Ⅲ東側及北側山景，南側及西側大面積水景；地塊Ⅳ由于地勢較高，視野非常開闊，四面山景，一面水景；地塊Ⅴ地勢較高，四面山景，西南側可遠觀水景。地塊景觀資源優(yōu)勢明顯，其中Ⅱ和Ⅲ優(yōu)勢較大。當前63頁，總共160頁。.報告結構第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產品建筑產品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟測算當前64頁，總共160頁。滇池板塊項目名稱物業(yè)類型客戶群海韻楓丹獨棟別墅雙拼別墅醫(yī)療、制造業(yè)老板，資產在2000萬左右的娛樂界成功人士、少量政府官員。滇池衛(wèi)城聯(lián)排別墅雙拼別墅疊加別墅洋房煤礦老板居多、娛樂明星居多、省外營銷推廣公司的老板滇池南郡獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅（4層，每2層一戶）公司白領高收入人群、私企煤礦、重金屬礦老板40-60歲滇池時光獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅餐飲、娛樂界40-60歲商人、公檢法政府公務員滇池高爾夫獨棟別墅多層公寓70%本地大型企業(yè)老板、經(jīng)理人，喜歡高爾夫，外省外籍人士較多列儂溪谷聯(lián)排別墅城市中高收入者律師、財務等職業(yè)，昆明省內客戶居多地州餐飲老板，也有少量省外投資者，知識層次較高人群萊濛別墅獨棟別墅南市區(qū)煙、酒等副食品供應商，策劃代理企業(yè)老板香檳小鎮(zhèn)聯(lián)排別墅景觀洋房職業(yè)經(jīng)理人、司法部門政府官員、公務員、極少墅獨棟別墅疊加別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅未開盤客戶分析當前65頁，總共160頁。世博板塊客戶分析項目名稱物業(yè)類型客戶群世博生態(tài)城獨棟別墅聯(lián)排別墅私營企業(yè)主公園道一號聯(lián)排別墅疊加別墅（僅有六套）私營企業(yè)主高天流云獨棟別墅（57套）每套戶型不相同政府高級公務員，私營企業(yè)主，上市公司CEO，礦老板茉莉唐朝未定未開盤百大博園世家獨棟別墅聯(lián)排別墅醫(yī)療、制造業(yè)老板晨曦街洋房疊加別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅多層建筑行業(yè)老板、當前66頁，總共160頁。果林湖板塊客戶分析項目名稱物業(yè)類型客戶群嶺東紫郡獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅港、澳、臺在昆明做餐飲、旅游生意的人居住，資產在2000萬左右的娛樂界成功人士、少量政府官員，昆明地區(qū)農業(yè)廳等公務員，及收入較高的白領，或高層管理人員。世林國際別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅獨棟別墅廣東、港、澳、臺在昆明做服裝、裝飾材料生意的老板，在昆明從事高新技術軟件開發(fā)的高管人群，省外營銷推廣公司的老板。西亞山莊獨棟別墅50%候鳥置業(yè)群購買夏冬自己居住，其他時間交由物業(yè)公司管理或出租，50%昆明本地人。當前67頁，總共160頁。昆明購買別墅客戶總體特征相對于一線城市公務員低調的生活方式有所不同，昆明購買別墅的客戶有相當大的一部分為公務員；特征三高爾夫別墅的客戶以外省市酷愛高爾夫運動的人士為主；特征二特征一主要客戶為大型企業(yè)老總，礦主及政府高級公務員；從昆明別墅的入住率情況看，購買昆明別墅的人群中，投資客占相當比例。特征四當前68頁，總共160頁。.報告結構第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產品建筑產品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟測算當前69頁，總共160頁。云南將成為東盟的橋頭堡，昆明將成為東南亞的休閑度假中心，太平奧林匹克小鎮(zhèn)將成為新興高端旅游區(qū)域。四大支撐點：中國在東南亞的經(jīng)濟地位；云南是東盟的橋頭堡；昆明良好的氣候，豐富的旅游資源；太平鎮(zhèn)確定為60個旅游小鎮(zhèn)之一。定位的背景一當前70頁，總共160頁。第三富人區(qū)西山獨有的自然資源，太平新區(qū)特有的地理位置以及太平新區(qū)奧林匹克小鎮(zhèn)的確定，都使該區(qū)域擁有了富人區(qū)的基本特征，隨著西山別墅產品升級，萬輝星城項目的逐漸成熟以及金碧天下的休閑度假社區(qū)的定位，太平已經(jīng)初步形成昆明第三富人區(qū)的雛形，未來隨著區(qū)域產品的整體升級，該區(qū)域必將成為云南乃至東南亞的富人休閑度假樂園。定位的背景二太平第三富人區(qū)世博第二富人區(qū)滇池第一富人區(qū)當前71頁，總共160頁。定位的背景三項目所在地優(yōu)美的山水資源當前72頁，總共160頁。形象定位一世界頂級會所水生態(tài)活別墅灣區(qū)富貴生活法權時代豪宅東南亞層峰階層總部

--中國昆明.半山湖景度假天堂當前73頁，總共160頁。定位的支撐點在哪里？當前74頁，總共160頁。[湖濱灣區(qū)生活是？]從中東的石油富豪到硅谷的科技新貴再到好萊塢的國際明星，濱海灣區(qū)從來都是他們的最愛。把時間花費在海濱步道、游船碼頭、有些成就感的海釣，或者干脆邀請朋友們在自己的高爾夫球場揮桿，亦可以在自家濕地公園領略各種珍惜鳥類以及享受私家濱海浴場……拋開繁喧的城市，似乎僅僅一山之外的灣區(qū)世界，寧靜的海、私密的領地和同樣悠閑的住者；自由的心境，灣區(qū)生活尤如悠長假期（Longvacation),在這個劍拔弩張的時代，因為有了灣區(qū)物業(yè)，你才可以換一種方式生活，換一種觀念生活。灣區(qū)生活，一種慢城（SLOWCITY）文化，承載“在家度假”的理念，迅速被世界富豪認同并流行于國際。當前75頁，總共160頁。灣區(qū)生活是：——世界級的居住潮流——國際化生活典范——CEO們反思中的向往——灣區(qū)的自由與獨立——有閑階層的特權——尊貴的全新演繹——最佳商務度假生活當前76頁，總共160頁。國際頂級灣區(qū)物業(yè)當前77頁，總共160頁。淺水灣的秀麗景色,使它成為港島著名的高級住宅區(qū)之一,區(qū)內遍布豪華住宅,其中包括香港巨商李嘉誠、包玉剛的豪華私宅。這些依山傍水的建筑,構成了淺水灣獨特的景區(qū),令人流連忘返。

香港淺水灣當前78頁，總共160頁?；艨藶硡^(qū)位于北島中東部地區(qū)，這里氣候溫和，面臨浩瀚的太平洋?；艨藶硡^(qū)地勢險要，風光明媚，盛產葡萄，有許多歷史悠久的葡萄園?；艨藶硡^(qū)的內皮爾和哈斯丁斯有“雙子城”之稱。以現(xiàn)代的ArtDeco風格重建，游客可以漫步在內皮爾的ArtDeco大道上，欣賞世界聞名的獨特建筑風格及藝術文化。峽灣國家公園--號稱“世界第八大奇觀”，公園內湖光山色，自然恬靜。蒂阿瑙螢火蟲洞--奇幻幽深的溶洞內生長著許多螢火蟲，猶如繁星點點。奇異島--斯圖爾特島人跡罕至，有如世外桃源，島上有野生的奇異島棲息，海岸風光明媚。新西蘭霍克灣區(qū)

當前79頁，總共160頁。

雙海灣就像它的名字一樣原來是由KELTIE海灣和BLACKBURN海灣組成的，doublebay雙灣豪宅，豪宅沿途海灣也是風景如畫。那里的建筑充滿了地中海城鎮(zhèn)的氣氛。在雙水灣鳥瞰悉尼全景，悉尼城內多為中世紀的古建筑，在雙水灣看悉尼，見到的是一個風光秀麗的海濱城市，城內城外建筑風格迥異，或許這正是澳大利亞多元文化的象征?！耠p水灣（DOUBLEBAY）●玫瑰灣（ROSEBAY）悉尼雙水灣當前80頁，總共160頁。座落于小小半島上面臨蔚藍大西洋海濱的SeaPoint是開普敦的高級住宅區(qū),從SeaPoint到Clifton之間的美麗海濱公路旁，坐落著眾多古典的維多利亞式建筑、各種歐式別墅和現(xiàn)代化住宅樓。查爾斯王子和天皇巨星麥克爾.杰克遜的別墅也在其中。這里是最能代表開普敦美麗和魅力，也是開普敦房產最昂貴的地方。開普敦灣區(qū)物業(yè)當前81頁，總共160頁。案名定位四期案名：西山世家五期案名：森林原墅六期案名：西山峰境四期六期五期當前82頁，總共160頁。建筑風格定位—四期現(xiàn)代風格特征：主張“形式追隨功能”。反對過多的裝飾，并主張拋開歷史上已有的風格和式樣，充分使用現(xiàn)代的材料和構筑技術創(chuàng)造符合現(xiàn)代特征的建筑作品?，F(xiàn)代主義建筑多采用簡單的幾何形體為構圖元素，以不對稱布局，自由靈活，設計中追求非對稱的、動態(tài)的空間。代表樓盤：萬科17英里現(xiàn)代、簡潔、體塊感強成功案例：萬科17英里同德極少墅當前83頁，總共160頁。建筑風格定位—五期歐式莊園木屋11棟單獨設計的木質莊園式別墅。當前84頁，總共160頁。建筑風格定位—六期歐式古堡11座建筑風格各異的古堡式別墅當前85頁，總共160頁。產品定位——建筑類別及戶型面積定位四期150平米度假型小獨棟、400平米舒適型豪華獨棟五期600平米莊園型超低密度獨棟六期800平米企業(yè)會館型定制式別墅超低密度莊園式純獨棟別墅當前86頁，總共160頁。功能定位功能定位企業(yè)會館居住功能度假功能當前87頁，總共160頁。.報告結構第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產品建筑產品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟測算當前88頁，總共160頁。長城腳下的公社長城腳下的公社“長城腳下的公社”是由SOHO中國有限公司攜亞洲地區(qū)的１２位著名建筑師設計建造的私人住宅性質的當代建筑博物館。這個項目旨在激發(fā)和鼓勵建筑師的創(chuàng)造性，并以此影響亞洲新一代的建筑師、開發(fā)商和消費者。威尼斯建筑雙年展獲獎2002年9月，長城腳下的公社應邀參加威尼斯建筑雙年展，成為有史以來第一個受邀請參加威尼斯雙年展的中國建筑作品，而攜該作品來參展的張欣也因其在本項目中的特殊貢獻被破例授予“建筑藝術推動大獎”。當前89頁，總共160頁。手提箱長城腳下的公社手提箱設計構思：堅固平邊的箱匣，可供外出旅行時，用來放置個人物品等。建筑物，特指供家庭生活的場所--解讀家居生活的情趣機制。抱持著對典型住宅形象的懷疑，本案企圖重新思索親密感、隱私性、自發(fā)性與彈性的本質。以無限想像及感官愉悅面為原則，提出一件滿足最大彈性空間要求的簡單設計。這個住宅的主要概念是階層的疊置。底層的機能如同一盅供給家庭基本配備與服務的容器，同時含括收納功能。隔間隱匿在樓板地景中，升起的同時也先指引了通往下層空間的門徑。上層空間設置一排可隨意升降的遮簾，形成室內的次隔間系統(tǒng)。同樣的手法也出現(xiàn)在立面上，建物的外殼以垂直層板組織層理。外層是一整圈全高的雙面玻璃折疊門，內層則由簾柵組成開口矩陣。抽象的立面紋樣源于使用者導向的操作邏輯。兩者共同地塑造中介層。中間層是一個供住居、活動或通行的重生的杰出的主樓層。配合外殼的活動元件及非階級式的配置，空間可根據(jù)活動性質、住民數(shù)量、及個人對封閉性與隱私感的重視程度，輕易地被改變。除了必需的基本元件外，其他隔間皆可遁沒于空間之外。根據(jù)使用者的特定需求，一個變化的量體可以不費力地從開放空間滑行到其他房間之中。這棟住宅位于ShuiGuan的Nangou谷中，基地朝北驟降，相對地使北側暴露。該地屬大陸溫帶型氣候，為了一攬萬里長城盛景并享有最大的日光照射，本建筑采南北走向。也因此讓住宅中的每個重要空間，得以坐擁長城美景。選擇權是奢華的必備條件之一。因此住宅提供多處同等重要的出入口，而房間則以個別的舒適感為考量，刻意區(qū)分。地板的形式可以讓人即刻聯(lián)聯(lián)想到華麗巡航艇的內部，在輕松方便的原則下，充氣式家具為主要配備，與中層相同，利用隔間即得以解決大部分需求，而藉此減少家具的數(shù)量。此外，家具配合建筑可調性的特色，也都有可活動的功能，僅使在建筑內部扮演積極的角色。建筑師：香港張智強(建筑面積347m2，4間臥室)當前90頁，總共160頁。俱樂部設計構思：將景觀的概念從它原本與土地嚴苛的關聯(lián)中解放，并且將之放在傳統(tǒng)都市風格中解讀，可能開啟探索超越科學疆界的現(xiàn)存特質的機會。心中涌上一陣對本案的執(zhí)行將可能將是人類無理意志的感慨。甚至是一些平房的遺跡都像是被偉大的自然擊倒而毀壞。我興奮地思考該如何在此作設計。從基地勘查回來后，首先想到說自然元素應該被保留，如石、樹木，甚至是一些既存的人造物也是。考慮基地以及其估據(jù)斜坡所需的最體，考慮量體該被切分數(shù)個個別的部分以優(yōu)先設計虛空間。這是與自然溝通最好的方式，室內外與虛體實體空間。被分割的最體將會融入環(huán)境與其經(jīng)房屋當中。建筑做為景觀元素是這個設計的用意，它容納了相異的文化與不同的機能。所以在這里建筑并不是視覺的表現(xiàn)而是一個不同背景的人們可以與彼此以及自然會面溝通的場所?，F(xiàn)有的自然與人造建筑以及人們共同創(chuàng)造新的景觀。我稱之為"文化地景"。長城腳下的公社俱樂部建筑師：韓國承孝相，可容納150人就餐。當前91頁，總共160頁。雙兄弟長城腳下的公社雙兄弟設計構思：在許多傳統(tǒng)中國繪畫中描繪的地景存在著自然與人造之間模棱兩可，這形成了本案的出發(fā)點，它位于水關山坡上，并以著名的人造物－長城為鄰，令人生畏的基地因其位置而有所啟發(fā)。住宅設計得與所處的自然涵構密切的結合。當?shù)氐氖淖鳛橹饕牧现?。住宅的量體是以一個較大的建筑物與一個羅小的附件小心的配置于山谷的基地當中，兩者者是L字形，這有助于前述的結合。廚房與餐飲空間在小量體內位于北側的陡崖邊，并且主建筑成45度角。這兩個建筑和北邊的懸崖包被一個稱得上安靜的庭園，在住宅中形成一個隱密親密的區(qū)域。階梯狀的木頭平臺像爬行動物一般爬過這個庭院，繞建筑一圈而后延伸到地景中。連結山谷與房子的小徑提供了休息與冥想的場所。并不像普通庭園圍閉的模式，它在各個方向都有特殊的開口穿透，讓雖然是置于內部的庭園也可以一直與外部有視覺上的連接。這是本案形成其紋理，與自然環(huán)境共事肯借景的一個描述。建筑師：陳家毅(477m2，4間臥室)當前92頁，總共160頁。竹屋長城腳下的公社竹屋設計構思：我們的第一個目標是從長城的禮俗中學習，我們時常受長城從未是孤立物體的事實吸引。它綿延不斷著波浪起伏山脊的特質是吸引我們性抩。對我們而言它是對有在環(huán)境中自我孤立傾向的建筑常例型式的評倫。所以我們的目的是企圖將長城的此種特質運用到居住行為上。這樣一來房子被稱作"墻"而非"房屋"。至于材料，既然它在中國與日本文化中具有獨特涵養(yǎng)，我們僅可能使用竹子。視竹子的密度與直徑，它提供了各種不同的空間分割。為了充分利用這些特性，我們決定放置一個竹子墻，就像長城一樣沿著基地斜面的一層竹子。長城在過去分隔了兩個文化，但這竹子墻將不只分隔而且將會多方面地聯(lián)合生活與文化，如此長城的一小部分。建筑師：隈研吾(347m2，6間臥室)當前93頁，總共160頁。家具屋長城腳下的公社家具屋設計構思：以一個外國人身分進行這件中國境內的住宅案，我們重點在于讓設計得以適當?shù)胤从吃摰匚幕皩嵸|面向的涵構。而同時，在一個比較無法掌控細部精確度的國外環(huán)境從事建筑，不啻是種挑戰(zhàn)。雖然此地的設計費比日本相似案件低廉許多，但是有幸獲得這樣的機會得以一窺中國構筑的廟堂深奧時，這點遺憾似乎就顯得微不足道。

為了讓寬闊的基地發(fā)揮最大優(yōu)勢，我們引用了中國傳統(tǒng)合院建筑的概念，讓中庭坐落住宅正中，房間則以基本的方形配置圍繞庭院排列。一旦概念成形，就必須開始考慮合適的建筑系統(tǒng)。我曾聽說，由于對木構建筑的需求日益減少，中國木工匠的技藝正日漸消退當中；另一方面，傢具的品質卻依然維持穩(wěn)定的水平，海外市場也持續(xù)擴增。因此，我決定選用自己研發(fā)多年的"傢具住宅"系統(tǒng)（這是個利用組合式建材與隔熱傢具為主要結構體與建筑外墻的系統(tǒng)）作為本建筑的營造方式。建筑師：日本坂茂(333m2，4間臥室)當前94頁，總共160頁。大通鋪大通鋪設計構思：揭示地點的靈魂：我認為在山中度周末的家要給主人的生活提供變化。我們與周圍城市之間的"內在性"和"非物質性"傾向于讓我們與自然、甚至是物質的自我隔離開來。我認為山中度周末的家并不一定是要帶我們離開城市生活(因為城市生活在某種程度上來說，也是令人驚嘆的并且充滿刺激)，山中度周末的家只是向我們揭示一些我們丟失的東西，從而使我們的生活更加平衡。因此，房子應該給主人提供周圍環(huán)境中積極的一面(如山的全貌、長城景觀，碧空萬里、星辰滿天，優(yōu)質空氣等等）但同時，也必須能讓主人遠離那些太花哨的以至于不能接受的自然因素。我們就是要在坡地和庭院中創(chuàng)造室內/和戶外空間之間的強大和諧。長城腳下的公社建筑師：堪尼卡(524m2，4間臥室)當前95頁，總共160頁。萬科十七英里■規(guī)劃總用地：67571.1平方米■總建筑面積：50678平方米，其中一期建筑面積：26343平方米，107戶；二期建筑面積：24335平方米（其中包括商業(yè)（含會所）2000平方米），約340戶?！鋈莘e率：0.75當前96頁，總共160頁。地理位置

“17英里”項目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)。項目三面環(huán)海、背靠青山，用地海景線長約662米。

萬科17英里項目鹽壩高速小梅沙景區(qū)下洞油氣碼頭松靈嘴泥壁角鹽葵公路大梅沙景區(qū)葵涌土洋南洋商業(yè)銀行度假村萬科·17英里位置圖當前97頁，總共160頁。建筑風格現(xiàn)代風格當前98頁，總共160頁。景觀當前99頁，總共160頁。2.涂料－適于海濱氣候項目采用硅丙荷葉自潔型厚漿質感涂料系統(tǒng)，也就是彈性厚漿質感涂料。其主要性能特征是：1）、透濕性工程專用彈性質感涂料是將硅膠質成份與乳膠復合乳化而成，它通過10000次循環(huán)實驗，無裂縫、起泡、變色等現(xiàn)象，有效防止外界惡劣對建筑物的侵蝕，使建筑物的使用壽命延長10~20%。一般來說，室內的水蒸氣要想向外滲透，但若外壁材料透濕性差及表面含水率高，則較困難。但是，質感涂料涂裝之后的外墻墻身，水蒸氣的向外擴散性良好，在正常條件下，對于壁內的防止結露有很好的效果，因此，質感涂料特別適宜沿海濕潤氣候。新材料應用當前100頁，總共160頁。2）、防水性彈性立體質感涂料的底漆和面漆是以毫微為單位，形成了非常細密的充填涂膜，而且因其采用鱗片狀充填材料，故更直接地達到防止水遷移的設計效果。3）、彈性以前的噴涂材料以硬質品為多，在以軟性材料為主的基材上涂裝時，不能避免涂料的龜裂。而彈性立體質感涂料有適度的彈性，具有一定的伸縮性，當墻體膨脹伸展與收縮時，質感涂料也有一定伸展與收縮性，故當墻體本身出現(xiàn)細小裂縫時，質感涂料則完全可以覆蓋住面不開裂且不起皺，大大提高了底材的附著性。4）、創(chuàng)意性工程專用外墻彈性質感涂料能通過不同的創(chuàng)意和批刮工具，制造出豐富多彩的造型。

2.涂料－適于海濱氣候新材料應用當前101頁，總共160頁。

在項目現(xiàn)場大量生長著原生植物，主要為木麻黃、大葉相思樹等。我們除了盡量保持原始植物，同時為了保持植物生長的一致性，在新種植的園林中也大量使用了木麻黃、大葉相思樹等作為園林植物的主要種植。原生植物的保護和利用當前102頁，總共160頁。配套萬科·17不是一個簡單的住宅項目，是可以從心理上，功能上滿足到人們休閑娛樂的名利沙龍作為南中國海資產新貴名利沙龍，17英里的會所扮演的角色十分重要，高級的休閑設施、完善的商務功能及優(yōu)質的服務必不可少。在項目規(guī)劃指標中，會所、商業(yè)面積2000平方米做配套的原則是兼顧服務業(yè)主和商家經(jīng)營，并體現(xiàn)特色。在內容設置上，滿足度假、居住之需，兼顧業(yè)主、小孩、老人的需求，設立一些特色配套設施，增強對住戶的吸引力，使他們喜歡到此地來度假或居住。當前103頁，總共160頁。會所功能位置內容區(qū)域一1.藝術長廊（展示廳）：250M2。設計成較大的空間，同時布置一個衛(wèi)生間，有上下水管道，能夠具備居住的條件；2.摩洛哥風情SPA：400M2；3.美容美發(fā)及健身房：200M2；4.高爾夫推桿練習室：50M2。對著屏幕練習高爾夫球技；5.VIPCookingStudio(DIY廚房)：50M2，供業(yè)主出租使用。要考慮廚房煙道的設置，不能干擾住宅單元；6.“私房菜”廚房：50M2；聘請星級酒店大廚為客戶制作各系菜式，送菜上門，每天限供5桌；7.社區(qū)活動及游戲天地（包括乒乓球、臺球、麻將室及兒童活動室）：300M2；8.海景小會議室（設于2號樓架空層），約400M2，設計為可分可合的會議室；9.多功能會議廳和商務中心（還包括咖啡書屋、影視廳等使用功能）：400M2。大空間，同時考慮一定的貯藏空間；10.醫(yī)務室，約10M2。區(qū)域二1.高級海景西餐廳、酒吧300M2（茶座設置室外座椅空間，面積為50M2左右）。位置全部在住宅頂層20、21樓；2.高級海景會議廳，面積約為300M2；3.紅酒、雪茄屋：50M2；4.天文主題的觀星臺；5.巴比倫空中花園。區(qū)域三1.世界各國著名海岸度假酒店設計風格之酒店客房；如巴厘島熱帶風情、摩絡哥地中海風情等；2.配置寬頻上網(wǎng)電腦及傳真機、打印機；3.配五星級酒店之公共裝修標準。區(qū)域四1.私家海灘及私家海域（盡量采取入會的方式以控制非業(yè)主來人數(shù)量）2.游艇及碼頭；3.摩托艇、快艇、風帆、皮劃艇、潛水屋等水上娛樂設施；（以出租形式透過碧海灣海上運動俱樂部經(jīng)營）4.礁巖及小島釣魚臺；5.礁巖燒烤區(qū)6.棧道上各式的觀景臺。當前104頁，總共160頁。安防及物管安防措施---監(jiān)控分布當前105頁，總共160頁。安防及物管安防措施---紅外分布當前106頁，總共160頁。安防及物管萬科物業(yè)將在17英里花園實施“金鑰匙”國際星級酒店服務。一、“金鑰匙”國際星級酒店服務定位與釋義“金鑰匙”是頂級服務的形象代表。萬科物業(yè)將在17英里花園引進“金鑰匙”服務理念和服務精髓，全面實施“金鑰匙”國家星級酒店服務，為業(yè)主提供“滿意+驚喜”的物業(yè)管理服務。二、服務計劃（一）國際星級酒店的尊貴服務在萬科17英里花園，業(yè)主除享受到居家生活的各種閑適與樂趣外，同時更能親身體驗萬科物業(yè)為業(yè)主量身訂做的國際星級酒店的尊貴禮遇。二、水陸兩棲護衛(wèi)——享受安全的舒適生活1.專業(yè)聯(lián)盟，共建安全社區(qū)2.海岸巡邏隊3.人員身份識別系統(tǒng)4.遙感中心5.八道防線6.特別家庭安全服務當前107頁，總共160頁。.報告結構第一部分宏觀環(huán)境第二部分競爭第三部分自身用地條件景觀分析第四部分客戶第五部分定位第六部分案例借鑒第七部分產品建筑產品附加第八部分營銷第九部分經(jīng)濟測算當前108頁，總共160頁?；貧w建筑本質回歸自然本質回歸建筑本質：山居建筑因地制宜技術層面：減少接地、不定基面、山屋共融環(huán)境的原生性：景觀的生態(tài)性、景觀視覺、景觀情感、景觀空間建筑：視覺獨特性當前109頁，總共160頁。產品布局產品全部為獨棟，面積150-800㎡，根據(jù)地塊環(huán)境及景觀資源的優(yōu)劣，以及分期策略，產品分布如右圖：四期小獨棟、舒適型獨棟六期企業(yè)會館五期豪華獨棟分期產品面積容積率四期小獨棟、舒適型獨棟150㎡400㎡0.25五期豪華型獨棟600㎡0.15六期企業(yè)會館800㎡0.1