房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)培訓指導手冊講解

房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)培訓房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)流程第一章房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識第一節(jié)概念名詞解釋第二節(jié)經(jīng)營的特點第三節(jié)基本流程第四節(jié)行政審批管理第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī)第六節(jié)稅收管理

第一節(jié)概念名詞解釋房地產(chǎn)開發(fā)分類土地開發(fā)

房屋開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)

代建房開發(fā)第一節(jié)概念名詞解釋土地的開發(fā)與經(jīng)營

企業(yè)將有償獲得的毛地，經(jīng)過拆遷安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接對外有償轉(zhuǎn)讓、出租給其他單位使用，這一過程稱為房地產(chǎn)的一次開發(fā)。所謂“三通一平”是指：水通、電通、路通，場地平整；所謂“七通一平”是指：給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整。第一節(jié)概念名詞解釋房屋的開發(fā)與經(jīng)營

房屋的開發(fā)指房屋的建造。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)完成的熟地地上繼續(xù)開發(fā)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等建筑物、構(gòu)筑物，開發(fā)完成后，作為商品作價出售或出租，或作為固定資產(chǎn)自用。這一過程也稱為房地產(chǎn)的二次開發(fā)。第一節(jié)概念名詞解釋城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)第一節(jié)概念名詞解釋代建工程的開發(fā)

代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。如市政工程、辦公樓、職工住宅等。第一節(jié)概念名詞解釋

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級

（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和第一節(jié)概念名詞解釋

資質(zhì)等級的開發(fā)項目適用范圍一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔建筑面積在20萬平方米以上居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，以及其他與其投資能力相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，技術(shù)復雜程度不受限制，經(jīng)批準還可以承擔專門的土地開發(fā)任務(wù)。第一節(jié)概概念名名詞解釋釋資質(zhì)等級級的開發(fā)發(fā)項目適適用范圍圍二級資質(zhì)質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)可承承擔建筑筑面積在在20萬平方米米以上居居住區(qū)的的開發(fā)建建設(shè)任務(wù)務(wù)，以及及其他與與其投資資能力相相當?shù)姆糠康禺a(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)任務(wù)，，原則上上不得承承擔專門門的土地地開發(fā)任任務(wù)和技技術(shù)要求求特別高高的建筑筑項目。。第一節(jié)概概念名名詞解釋釋資質(zhì)等級級的開發(fā)發(fā)項目適適用范圍圍三級資質(zhì)質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)可承承擔建筑筑在12萬平方米米居住區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)任任務(wù)，以以及其他他與其投投資能力力相當?shù)牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)任務(wù)務(wù)，但不不得承擔擔含有12層以上、、跨度超超過24米的建筑筑物的建建筑項目目。第二節(jié)經(jīng)經(jīng)營的的特點1.開發(fā)經(jīng)營營的計劃劃性、合合法性2.開發(fā)經(jīng)營營業(yè)務(wù)的的復雜性性3.開發(fā)建設(shè)設(shè)周期長長，投資資數(shù)額大大4.經(jīng)營風險險大第三節(jié)基基本流流程1.項目設(shè)想想及可行行性研究究2.項目立項項及企業(yè)業(yè)審批3.項目規(guī)劃劃4.土地使用用權(quán)取得得5.征地、拆拆遷6.工程建設(shè)設(shè)7.房地產(chǎn)經(jīng)營8.物業(yè)管理第四節(jié)行政審批批管理房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在交易易市場參加竟標、、竟拍、竟牌，取取得《中標通知書》后，即進入前期手手續(xù)辦理程序。在在土地交易市場成成立以前，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)辦理各項審審批程序非常煩瑣瑣復雜。實行土地地招、拍、掛以后后，手續(xù)相對簡單單很多。一些前期期手續(xù)如拆遷、初初步規(guī)劃、選址等等由土地儲備中心心代為辦理。第四節(jié)行政審批批管理房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)續(xù)中標的開發(fā)企業(yè)自自行辦理的手續(xù)涉涉及十幾個政府部部門，但最主要的的是計劃部門、規(guī)規(guī)劃部門、土地及及城市建設(shè)主管部部門。前期手續(xù)辦理，最最重要的是要取得得以下四證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可可證》《國有土地使用證》《建設(shè)項目開工許可可證》第四節(jié)行政審批批管理取得計劃部門審批批意見根據(jù)《中標通知書》、《履約保證書》，向市發(fā)改委提交交《項目意見書》，取得審批意見；；提交項目可性行研研究報告，取得《建設(shè)項目投資計劃劃書》。第四節(jié)行政審批批管理取得規(guī)劃部門審批批意見主要取得兩證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可可證》第四節(jié)行政審批批管理取得土地部門意見見取得《建設(shè)用地許可證》后，向土地儲備中中心繳清土地價款款，到國土資源與與房屋局辦理《國有土地使用證》。第四節(jié)行政審批批管理取得建設(shè)主管部門門意見《建設(shè)項目開工許可可證》第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民民政府依法批準，，在土地使用者繳繳納補償、安置等等費用后將該幅土土地交付其使用，，或者將土地使用用權(quán)無償交付給土土地使用者使用的的行為。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)土地使用權(quán)劃撥劃拔土地使用權(quán)的的條件是：A、國家機關(guān)用地和和軍事用地；B、城市基礎(chǔ)設(shè)施用用地和公益事業(yè)用用地；C、國家重點扶持的的能源、交通、水水利等項目用地；；D、法律、行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的其它用地地。原有老國有企業(yè)的用地也屬政政府劃拔。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓，，一般采取拍賣、、招標或者雙方協(xié)協(xié)議的方式。2002年7月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓讓國有土地使用權(quán)權(quán)規(guī)定＞（國土資資源部令第11號）明確規(guī)定：商商業(yè)、旅游、娛樂樂和商品住宅等各各類經(jīng)營性用地，，必須以招標、拍拍賣或者掛牌方式式出讓，商業(yè)、旅旅游、娛樂和商品品住宅以外用途的的土地的供地計劃劃公布后，同一宗宗地有兩個以上的的意向用地者的，，也應(yīng)當采用招標標、拍賣或者掛牌牌方式出讓。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)土地使用權(quán)出讓按《中華人民共和國城城市房地產(chǎn)管理法法》的規(guī)定，以出讓方方式取得土地使用用權(quán)進行房地產(chǎn)開開發(fā)的，必須按照照土地使用權(quán)出讓讓合同約定的土地地用途、動工開發(fā)發(fā)期限開發(fā)土地。。超過出讓合同約約定的動工開發(fā)日日期滿一年未動工工開發(fā)的，可以征征收相當于土地使使用權(quán)出讓金百分分之二十以下的土土地閑置費；滿二二年未動工開發(fā)的的，可以無償收回回土地使用權(quán)；但但是，因不可抗力力或者政府、政府府有關(guān)部門的行為為或者動工開發(fā)必必需的前期工作造造成動工開發(fā)遲延延的除外。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)協(xié)議方式出讓協(xié)議方式出讓土地地使用權(quán)僅限于以以下范圍：工業(yè)用用地；政府建設(shè)的的社會微利商品房房用地和全成本微微利商品房用地；；屬急需或特別鼓鼓勵發(fā)展的項目用用地；政府以土地地入股合作的項目目用地。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)土地使用權(quán)出讓金金的收取土地出讓金又可分分為地面價與樓面面價兩種計算方法法，地面價為每平平方米土地的單價價，即以出讓金總總額除以土地總面面積；樓面價為攤攤到每平方米建筑筑面積的地價，即即以出讓金總額除除以規(guī)劃允許建造造的總建筑面積。。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)以某市為例：根根據(jù)規(guī)定定，對市內(nèi)四區(qū)土土地級別和土地出出讓金的標準共分分9個級別，各級別又又按不同區(qū)位條件件分成若干類區(qū)。。住宅類用地的出出讓金標準從每平平米220元—3160元不等。如容積率率在1.0-1.5之間，一級地標準準為1390，1530，1740，1940元四檔；九級地為為280一檔。容積率越高高，收取標準越低低。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是是指經(jīng)出讓方式獲獲得土地使用權(quán)的的土地使用者，通通過買賣、贈與、、交換或者其他方方式將土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。。以出讓方式取得得土地使用權(quán)的，，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，，應(yīng)當符合有關(guān)條條件。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)竣工驗收竣工驗收按項目施施工進度可分為單單體工程驗收和項項目整體驗收；按按組織形式可分為為建設(shè)單位組織的的驗收和行政主管管部門組織的驗收收。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)預售許可證制度根據(jù)《中華人民共和國城城市房地產(chǎn)管理法法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理條例》及建設(shè)部《城市商品房預售管管理辦法》，商品房預售應(yīng)當當符合下列條件：：A、已交付全部土地地使用權(quán)出讓金，，取得土地使用權(quán)權(quán)證書；第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)預售許可證制度B、持有建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證；C、按提供預售的商商品房計算，投入入開發(fā)建設(shè)的資金金達到工程建設(shè)總總投資的百分之二二十五以上，并已已經(jīng)確定施工進度度和竣工交付日期期。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)申請辦理《商品房預售許可證證》應(yīng)當提交下列證件件（復印件）及資資料：①上述A、B、C項規(guī)定的證明材料料；②開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；；③工程施工合同；；④商品房預售方案案。預售方案應(yīng)當當說明商品房的位位置、裝修標準、、竣工交付日期、、預售總面積、交交付使用后的物業(yè)業(yè)管理等內(nèi)容，并并應(yīng)當附商品房預預售總平面圖、分分層平面圖。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)應(yīng)當符合以下條件件：(一)現(xiàn)售商品房的房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證證書或使用土地的的批準文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證和施工許許可證；第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)應(yīng)當符合以下條件件：(四)已通過竣工驗收；；(五)拆遷安置已經(jīng)落實實；(六)供水、供電、供熱熱、燃氣、通訊等等配套基礎(chǔ)設(shè)施具具備交付使用條件件，其他配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施施具備交付使用條條件或者已確定施施工進度和交付日日期；第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)應(yīng)當符合以下條件件：(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)經(jīng)落實。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當在商品房現(xiàn)售售前將房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目手冊及符合合商品房現(xiàn)售條件件的有關(guān)證明文件件報送房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主管部門備案。。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)建筑面積房屋的建筑面積系系指房屋外墻（柱柱）勒腳以上各層層的外圍水平投影影面積，包括陽臺臺、挑廊、地下室室、室外樓梯等，，且具備有上蓋，，結(jié)構(gòu)牢固，層高高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。。它包括計算全部部建筑面積的范圍圍、計算一半建筑筑面積的范圍、不不計算建筑面積的的范圍。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)計算全部建筑面積積的范圍第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)計算一半建筑面積積的范圍未封閉的陽臺、挑挑廊第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)不計算建筑面積的的范圍①層高小于2.20m以下的夾層、插層層、技術(shù)層和層高高小于2.20m的地下室和半地下下室。②突出房屋墻面的的構(gòu)件、配件、裝裝飾柱、裝飾性的的玻璃幕墻、垛、、勒腳、臺階、無無柱雨篷等。③房屋之間無上蓋蓋的架空通廊。④房屋的天面、挑挑臺、天面上的花花園、泳池。第五節(jié)涉及相關(guān)關(guān)法律法規(guī)不計算建筑面積的的范圍⑤建筑物內(nèi)的操作作平臺、上料平臺臺及利用建筑物的的空間安置箱、罐罐的平臺。⑥騎樓、過街樓的的底層用作道路街街巷通行的部分。。⑦利用引橋、高架架路、高架橋、路路面作為頂蓋建造造的房屋。⑧活動房屋、臨時時房屋、簡易房屋屋。⑨獨立煙囪、亭、、塔、罐、池、地地下人防干、支線線。⑩與房屋室室內(nèi)不相通通的房屋間間伸縮縫。。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)共有建筑面面積房屋共有建建筑面積系系指各產(chǎn)權(quán)權(quán)主共同占占有或共同同使用的建建筑面積。。共有建筑面面積的內(nèi)容容共有面積積的內(nèi)容包包括：電梯梯井、管道道井、樓梯梯間、垃圾圾道、變電電室、設(shè)備備間、公共共門廳、過過道、地下下室、值班班警衛(wèi)室等等，以及為為整幢服務(wù)務(wù)的公共用用房和管理理用房的建建筑面積，，以水平投投影面積計計算。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)共有建筑面面積共有建筑面面積還包括括套與公共共建筑之間間的分隔墻墻，以及外外墻（包括括山墻）水水平投影面面積一半的的建筑面積積。獨立使使用的地下下室、車棚棚、車庫、、為多幢服服務(wù)的警衛(wèi)衛(wèi)室，管理理用房，作作為人防工工程的地下下室都不計計入共有建建筑面積。。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)共有建筑面面積的分攤攤方法第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)房屋使用面面積房屋使用面面積系指房房屋戶內(nèi)全全部可供使使用的空間間面積，按按房屋的內(nèi)內(nèi)墻面水平平投影計算算。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積系指指產(chǎn)權(quán)主依依法擁有房房屋所有權(quán)權(quán)的房屋建建筑面積。。它包括““套”或““單元”建建筑面積與與分攤的共共有建筑面面積之和。。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積按現(xiàn)行規(guī)定定，與住房房或商業(yè)用用房不在同同一建筑體體內(nèi)的建筑筑面積，不不得做為公公攤面積分分攤，即獨獨立成體的的社區(qū)用房房、物業(yè)用用房、空調(diào)調(diào)機房、配配電用房、、地下人防防設(shè)施、網(wǎng)網(wǎng)球場、游游泳池、幼幼兒園、游游泳池、菜菜市場等公公建配套設(shè)設(shè)施，不得得作為公攤攤面積分攤攤。第五節(jié)涉涉及相關(guān)法法律法規(guī)房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)面積要要以最后房房管部門認認可的測繪繪面積為準準。對實際際面積超出出己售面積積的（在3%幅度內(nèi)），，購房者須須補面積差差價，對己己售面積小小于實際面面積的，開開發(fā)商須退退面積差價價。第六節(jié)稅稅收管理第二章房房地產(chǎn)財務(wù)務(wù)核算概要要第一節(jié)成成本組成成第二節(jié)財財務(wù)核算算概要第一節(jié)成成本組成主要由開發(fā)發(fā)成本、開開發(fā)期間費費用、稅金金三大項組組成。第一節(jié)成成本組成開發(fā)成本1.土地使用權(quán)權(quán)出讓金2.土地征用及及拆遷安置置補償費3.前期工程費費4.建安工程費費5.基礎(chǔ)設(shè)施費費6.公共配套設(shè)設(shè)施費7.不可預見費費第一節(jié)成成本組成土地成本構(gòu)構(gòu)成土地出讓金金城市房屋拆拆遷補償費費房屋拆遷安安置費第一節(jié)成成本組成農(nóng)用地征地地補償費用用的構(gòu)土地補償費費青苗補償費費地上附著物物補償費安置補助費費新菜地開發(fā)發(fā)建設(shè)基金金耕地占用稅稅土地管理費費第二節(jié)財財務(wù)核算概概要房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)會計制度度企業(yè)會計制制度企業(yè)會計準準則成本核算的的對象：第二節(jié)財財務(wù)核算概概要存在的突出出問題一是核算對對象劃分不不清。如分分期滾動開開發(fā)項目，，將前后期期項目混在在一切，未竣工成本本計入已竣竣工成本之之中；或?qū)⒑笃陧椖磕砍杀居嬋肴肭捌陧椖磕砍杀局兄?。二是未按開開發(fā)的產(chǎn)品品對象設(shè)置置各類明細細核算科目目。將尚未未銷售的可可銷售配套套設(shè)施成本本列入商品品房的開發(fā)發(fā)成本，或或在開發(fā)成成本-商品房開發(fā)發(fā)成本中預預提可售的的公共設(shè)施施配套成本本。第二節(jié)財財務(wù)核算概概要存在的突出出問題三是未按““工程結(jié)算算單據(jù)”列列支開發(fā)成成本，而以以合同金額額、預計金金額列支，，或以白條條入帳。四是自購工工程物資、、設(shè)備直接接投入工程程，未設(shè)材材料、設(shè)備備帳，未建建立出入庫庫手續(xù)。第三章房房地產(chǎn)稅收收與會計制制度差異第一節(jié)期期間費費用稅前扣扣除的差異異第二節(jié)利利息支支出稅前扣扣除的差異異第三節(jié)會會計確認銷銷售實現(xiàn)時間間與納稅義務(wù)時間間的差異第四章房地地產(chǎn)業(yè)主要違違法手手段及產(chǎn)生環(huán)環(huán)節(jié)第一節(jié)違違法成因概概述第二節(jié)營營業(yè)稅（一一般手法、特特殊手法）第三節(jié)土土地增值稅稅第四節(jié)企企業(yè)所得稅稅第五節(jié)外外商投資企企業(yè)所得稅第六節(jié)其其他各稅第一節(jié)違違法成因概概述（一）少記、、不記、隱匿匿收入1.收到銀行撥付付按揭款后，，不及時入賬賬，形成賬外外收入，或?qū)⑹盏降陌唇医铱铐椨浫搿啊岸唐诮杩睢薄笨颇浚?.分解售房款收收入，將部分分款項開具收收款收據(jù)，隱隱匿收入；3.售后返租業(yè)務(wù)務(wù)，以沖減租租金后實際收收取的款項計計收入；第一節(jié)違違法成因概概述（一）少記、、不記、隱匿匿收入4.以房抵工程款款、以房抵廣廣告費、以房房抵銀行貸款款本息、以動動遷補償費抵抵頂購房款等等業(yè)務(wù)，不記記收入；5.以房換地、以以地換房業(yè)務(wù)務(wù)未按規(guī)定繳繳納營業(yè)稅；；6.與部隊、村委委會聯(lián)建商品品房，隱匿收收入；第一節(jié)違違法成因概概述（一）少記、、不記、隱匿匿收入7.私建違建閣樓樓、車庫、倉倉庫，對外銷銷售使用權(quán)開開具收款收據(jù)據(jù)，隱匿收入入；8.無正當理由，，以明顯偏低低價格將商品品房銷售給本本公司股東及及相關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)及個人；9.采取包銷方式式，未按包銷銷合同約定的的收款時間、、金額確認收收入；第一節(jié)違違法成因概概述（一）少記、、不記、隱匿匿收入10、簽訂精裝修修商品房購銷銷合同，對裝裝修部分的房房款開據(jù)建筑筑業(yè)發(fā)票，少少繳營業(yè)稅；；11、將售房款掛掛在往來賬上上或直接沖減減開發(fā)成本。。第一節(jié)違違法成因概概述（二）虛列、、多列成本費費用1.多預提施工費費用，虛列開開發(fā)成本；2.滾動開發(fā)項目目，多列前期期開發(fā)土地成成本，多轉(zhuǎn)銷銷售成本；3.在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成成本時，無依依據(jù)低估銷售售單價，虛增增銷售面積，，多攤經(jīng)營成成本；4.發(fā)生銷售退回回業(yè)務(wù)，只沖沖記收入，不不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本；第一節(jié)違違法成因概概述（三）其他情情形1.發(fā)生視同銷售售行為，未作作收入處理；；2.取得預收收入入，未按規(guī)定定預繳企業(yè)所所得稅；3.虛列勞務(wù)用工工人數(shù)，偷逃逃個人所得稅稅；4.未按規(guī)定繳納納開發(fā)期間土土地使用稅；；第一節(jié)違違法成因概概述（三）其他情情形5.將未出售的商商品房轉(zhuǎn)為自自用、出租、、出借，未繳繳納房產(chǎn)稅；；6.少計商業(yè)網(wǎng)點點、公建收入入，或錯用預預征率，少繳繳、不繳土地地增值稅；7.故意拖延項目目竣工決算時時間，少繳土土地增值稅；；8.未按規(guī)定申報報繳納契稅。。第五章房地地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)環(huán)節(jié)稅稅務(wù)稽查重點點第一節(jié)取取得土地第二節(jié)支支付土地及地地上建筑物補補償?shù)谌?jié)規(guī)規(guī)劃設(shè)計第四節(jié)籌籌資第五節(jié)建建造施工第六節(jié)銷銷售策劃、預預售、銷售第七節(jié)開開發(fā)產(chǎn)品完工工后轉(zhuǎn)為自用用、出租第八節(jié)項項目完工第九節(jié)代建建工程的開發(fā)發(fā)檢查的重點點第六章房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)稅務(wù)務(wù)稽查案前準準備第一節(jié)納納稅資料分析析第二節(jié)工工程項目分析析第三節(jié)土土地成本構(gòu)成成分析第四節(jié)房房屋建造概算算指標數(shù)據(jù)的的稅收分析第五節(jié)配配套設(shè)施費用用的成本分析析第六節(jié)銷銷售費用合理理性檢查第七節(jié)檢檢查方法及手手段的確定第一節(jié)納稅稅資料分析房地產(chǎn)業(yè)稅負負水平理論稅負：（假設(shè)：毛利40%，利潤率15%-20%，土地成本為為開發(fā)成本的的30%)營業(yè)稅5.55%；土地增值稅稅1%；企業(yè)所得稅稅4.95%-6。6%；契稅0.72%；其他各項稅稅費0.1%。則理論稅負負為12.32%-13.97%實際稅負第一節(jié)納稅稅資料分析住宅造價指標標據(jù)有關(guān)資料某某市住宅造價價指標如下：：磚混結(jié)構(gòu)：多多層以下每平平米600-660元左右；框架結(jié)構(gòu)：多多層每平米800-860元左右，高層層每平米1000-1300元左右，二十十層以上塔樓樓每平米1300-1500元左右；別墅墅每平米710-1000元左右。注：大連屬北北方，建筑增增加取暖設(shè)施施，略高于南南方。第一節(jié)納稅稅資料分析開發(fā)成本各要要素比例第一節(jié)納稅稅資料分析納稅資料分析析查閱近年納稅稅申報資料，，了解納稅人人申報納稅的的收入水平、、成本水平、、利潤水平。。通過對各年年度納稅申報報數(shù)量、各稅稅種變化、各各稅種的邏輯輯關(guān)系以及各各年檢查補稅稅等情況分析析，測算企業(yè)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模模，項目開發(fā)發(fā)的大致進程程，從中找出出可能出現(xiàn)的的稅收問題。。第一節(jié)納稅稅資料分析納稅資料分析析如：企業(yè)某月月申報營業(yè)稅稅100萬元，計稅依依據(jù)為2000萬元，但土地地增值稅只申申報5萬元，如當?shù)氐赝恋卦鲋刀惗愵A征率為5‰，則說明該企企業(yè)當月少申申報土地增值值稅5萬元。又如：：企業(yè)在一個個年度內(nèi)申報報的營業(yè)稅為為類似100，1000萬的整數(shù)，說說明該企業(yè)采采取的極可能能是預繳的方方法，其對應(yīng)應(yīng)的城建稅及及附加、土地地增值稅、預預繳的企業(yè)所所得稅是否正正確申報？第二節(jié)工工程項目分析析一是了解企業(yè)業(yè)各年度開工工項目名稱、、地理位置，，是否已進行行年度企業(yè)所所得稅匯算和和土地增值稅稅清算。房地地產(chǎn)業(yè)的運作作一般經(jīng)過立立項審批、土土地的取得、、規(guī)劃設(shè)計、、籌資、組織織施工、銷售售策劃、完工工驗收、預售售銷售、項目目竣工決算等等環(huán)節(jié)。其中中與稅收緊密密相關(guān)的內(nèi)容容為開發(fā)商基基本情況、土土地取得的確確權(quán)時間、項項目名稱、占占地面第二節(jié)工工程項目分析析總建筑面積、、開工日期、、總包及分包包的施工單位位、合同造價價、第一筆預預售收入取得得時間、銷售售平均單價、、銷售面積、、可銷售面積積、當年預售售收入、發(fā)票票領(lǐng)購開具情情況、單體竣竣工驗收時間間、竣工決算算時間、當年年申報繳納各各稅種情況等等等。在實行行房地產(chǎn)業(yè)稅稅收項目管理理的地區(qū)，以以上信息可從從征管部門獲獲得。第二節(jié)工工程項目分析析二是通過報紙紙、電視、樓樓盤銷售宣傳傳單等媒體，，了解企業(yè)的的廣告覆蓋面面、樓盤功能能檔次、戶型型結(jié)構(gòu)、預售售證批號及取取得時間、預預售開盤情況況及銷售階段段等信息，為為營業(yè)稅及企企業(yè)所得稅檢檢查做好基礎(chǔ)礎(chǔ)準備。第七節(jié)檢檢查方法及手手段的確定房地產(chǎn)檢查基基本思路第七節(jié)檢檢查方法及手手段的確定檢查預案的制制作第七章營業(yè)業(yè)稅檢查方法法1.對預售收入的的檢查2.企業(yè)申報計稅稅營業(yè)額的測測算（前提提：企業(yè)收到到的定金、預收款款全部在預收收帳款核算。。項目尚未完工工時：營業(yè)額=當年預收帳款款的貸方發(fā)生生額項目已完工年年度：營業(yè)額=預收帳款的貸貸方發(fā)生額+當年已確認的的收入-預收帳款的借借方發(fā)生額或或營業(yè)額=預收帳款的貸貸方發(fā)生額+應(yīng)收帳款的借借方發(fā)生額-應(yīng)收帳款的貸貸方發(fā)生額第八章土地地增值稅檢查查方法第一節(jié)土土地增值稅的的清算的難題題所在第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)大大流程中應(yīng)了了解的稅務(wù)信信息第三節(jié)對對財務(wù)信息持持職業(yè)懷疑態(tài)態(tài)度第四節(jié)清清算中所涉及及的房地產(chǎn)知知識第五節(jié)清清算的義務(wù)時時間第六節(jié)清清算義務(wù)時間間涉及的房地地產(chǎn)知識第七節(jié)確確認土地增值值額應(yīng)涉及到到房地產(chǎn)知識識第八章土地地增值稅檢查查方法第八節(jié)確確認土地增增值額應(yīng)涉及及到房地產(chǎn)知知識第九節(jié)扣扣除項目應(yīng)應(yīng)調(diào)整的部分分第十節(jié)不不應(yīng)列入扣扣除項目的單單列面積部分分第十一節(jié)不不應(yīng)列入扣除除項目的單列面積所有有權(quán)屬性第十二節(jié)對對不可售面積積可作扣除項項目說明第十三節(jié)扣扣除項目應(yīng)遵遵循的稅收原原則第十四節(jié)內(nèi)內(nèi)外資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)扣除項項目的差異第八章土地地增值稅檢查查方法第十五節(jié)土土地增值值稅視同銷售售收入的確認認第十六節(jié)視視同銷售售價格不同于于征管法規(guī)定定順序第十七節(jié)土土地增值值稅應(yīng)評估的的情形第十八節(jié)收收入與扣扣除項目的評評估方法第十九節(jié)房房產(chǎn)評估估的基本常識識第二十節(jié)房房地產(chǎn)各各項成本的一一般水平第二十一節(jié)申申報表數(shù)據(jù)據(jù)應(yīng)如何填列列計算第九章企業(yè)業(yè)所得稅檢查查方法第一節(jié)收收入的檢查第二節(jié)成成本的檢查第三節(jié)內(nèi)內(nèi)外資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)稅收差差異第四節(jié)完完工項目所得得稅清算方法法第一節(jié)收收入的檢查對預售收入的的企業(yè)所得稅稅的檢查按國稅發(fā)［2006］31號通知規(guī)定、、對當期取得得的預售收入入，先按預計計計稅毛利率率分季(或月)計算出當期毛毛利額，扣除除相關(guān)的期間間費用、營業(yè)業(yè)稅金及附加加后再計入當當期應(yīng)納稅所所得額，待開開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算算計稅成本后后再行調(diào)整。。預計計稅毛毛利率規(guī)定：：經(jīng)濟適用房房不低于3%，非經(jīng)濟適用用房開發(fā)項目目預計計稅毛毛利率按以下下規(guī)定確定：：①開發(fā)項目目位于省、自自治區(qū)、直轄轄市和計劃單單列市人民政政府所在地城城市城區(qū)和郊郊區(qū)的，不得得低于20％。②開發(fā)項項目位于地及及地級市城區(qū)區(qū)及郊區(qū)的，，不得低于15%。③開發(fā)項目目位于其他地地區(qū)的，不得得低于10％。第一節(jié)收收入的檢查企業(yè)申報繳納納企業(yè)所得稅稅測算（不考慮彌補補虧損、投資資收益等單獨獨計算補稅因因素）1.未完工年度：：（1）應(yīng)納稅所得得額＝應(yīng)納稅稅所得額（1）+（本期新增預預售收入毛利利額-相應(yīng)稅金）（2）應(yīng)納稅所得得額＝本期預預售收入新增增毛利額-相應(yīng)稅金-期間費用+其他利潤（其其他業(yè)務(wù)利潤潤、營業(yè)外收收支凈額、補補貼收入等））第一節(jié)收收入的檢查企業(yè)申報繳納納企業(yè)所得稅稅測算（不考慮彌補補虧損、投資資收益等單獨獨計算補稅因因素）本期新增毛利利額=（預收帳款年年末余額-預收帳款年初初余額）×預計毛利率其中，應(yīng)納稅稅所得額（1）為依據(jù)會計計利潤調(diào)整后后的應(yīng)納稅所所得額。第一節(jié)收收入的檢查2.已完工年度：：（1）應(yīng)納稅所得得額＝應(yīng)納稅稅所得額（1）-與結(jié)轉(zhuǎn)收入相相應(yīng)的已計提提前期預售毛毛利額+（本期新增預預售收入毛利利額-相應(yīng)稅金及附附加）（2）應(yīng)納稅所得得額＝本期新新增銷售收入入毛利額+本期新增預售售收入毛利額額-相應(yīng)稅金及附附加（對應(yīng)本本期新增銷售售、預售收入入）-期間費用+其他利潤（其其他業(yè)務(wù)利潤潤、營業(yè)外收收支凈額、補補貼收入等））+毛利差額毛利差額=結(jié)轉(zhuǎn)收入實際際毛利額-相應(yīng)前期已計計提的預售收收入毛利額其中，應(yīng)納稅稅所得額（1）為依據(jù)會計計利潤調(diào)整后后的應(yīng)納稅所所得額。該應(yīng)應(yīng)納稅所得額額含調(diào)增的本本期結(jié)轉(zhuǎn)收入入對應(yīng)的稅金金及附加。第一節(jié)收入的的檢查完工項目所得稅收收入確認的檢查內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收收入確認時間：（一）符合下列條條件之一的，應(yīng)視視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)完工：1.竣工證明已報房地地產(chǎn)管理部門備案案的開發(fā)產(chǎn)品（成成本對象）；2.已開始投入使用的的開發(fā)產(chǎn)品（成本本對象）；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品品（成本對象）。。第一節(jié)收入的的檢查完工項目所得稅收收入確認的檢查內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收收入確認時間：（二）開發(fā)產(chǎn)品完完工后，開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性性質(zhì)和銷售方式，，按照收入確認的的原則，合理地將將預售收入確認為為實際銷售收入，，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成成本，計算出該項項開發(fā)產(chǎn)品實際銷銷售收入的毛利額額。該項開發(fā)產(chǎn)品品實際銷售收入毛毛利額與其預售收收入毛利額之間的的差額，計入完工工年度的應(yīng)納稅所所得額。第一節(jié)收入的的檢查收入確認時間的檢檢查方法向企業(yè)索取項目竣竣工備案資料，或或到建設(shè)主管部門門調(diào)閱，看項目竣竣工備案時間；向銷售部門索取交交付使用商品房清清單，或到樓盤現(xiàn)現(xiàn)場察看業(yè)主是否否入住、是否已開開始裝修；到房產(chǎn)管理部門調(diào)調(diào)閱產(chǎn)權(quán)登記情況況，看該項目是否否已有辦理產(chǎn)權(quán)的的業(yè)主。符合上述條件之一一，即為該項目確確認銷售收入的起起始時間。第一節(jié)收入的的檢查收入確認時間的檢檢查方法在上述前提下，對對照商品房認購書書、買賣合同，區(qū)區(qū)分哪些屬于預售售收入、哪些屬于于銷售收入，對照照預收帳款及銷售售收入明細賬，看看預售收入是否及及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入入。將合同到款時時間與實際到款時時間逐一核對，分分月統(tǒng)計，看是否否及時確認收入。。第一節(jié)收入的的檢查收入確認原則的檢檢查對已完工的開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，是否按下列列原則確認收入的的實現(xiàn)：采取一次性全額收收款方式銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的采取分期付款方式式銷售開發(fā)產(chǎn)品的的采取銀行按揭方式式銷售開發(fā)產(chǎn)品的的采取委托方式銷售售開發(fā)產(chǎn)品的將開發(fā)產(chǎn)品先出租租再出售的第一節(jié)收入的的檢查對視同銷售行為的的檢查內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或用用于捐贈、贊助、、職工福利、獎勵勵、對外投資、分分配給股東或投資資者、抵償債務(wù)、、換取其他企事業(yè)業(yè)單位及個人的非非貨幣性資產(chǎn)等行行為，是否視同銷銷售，于開發(fā)產(chǎn)品品所有權(quán)或使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際際取得利益權(quán)利時時確認收入的實現(xiàn)現(xiàn)。第一節(jié)收入的的檢查對代建工程和提供供勞務(wù)收入的檢查查檢查代建合同、代代建工程形象進度度表及雙方的結(jié)算算單據(jù)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的代建工程屬屬于自營工程還是是分包工程檢查提供勞務(wù)過程程中節(jié)省的材料、、下腳料、報廢工工程或產(chǎn)品的殘料料政府代建工程機關(guān)、單位代建工工程第一節(jié)收入的的檢查特殊收入方式的檢檢查1、對以房抵頂工程款款、銀行貸款的檢檢查；2、對以地換房、以以房換地、參建聯(lián)聯(lián)建、合作建房的的檢查；3、對委托銷售和境境外銷售的檢查；；4、對超規(guī)劃面積銷銷售收入的檢查；；5、對假按揭貸款的的檢查；6、其他收入的檢查查。開發(fā)成本的檢查：：第二節(jié)成本的的檢查銷售成本的檢查可售面積單位工程程成本=成本對象總成本÷總可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售售面積×可售面積單位工程程成本開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成成本中的費用，應(yīng)應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額額按以下規(guī)定進行行分攤：（1）屬于成本對象完完工前發(fā)生的，應(yīng)應(yīng)按計稅成本結(jié)算算的規(guī)定和其他有有關(guān)規(guī)定直接計入入成本對象。（2）屬于成本對象完完工后發(fā)生的，應(yīng)應(yīng)按計稅成本結(jié)算算的規(guī)定和其他有有關(guān)規(guī)定，首先在在已完工成本對象象和未完工成本對對象之間進行分攤攤，然后再將應(yīng)由由已完工成本對象象負擔的部分，在在已銷開發(fā)產(chǎn)品和和未銷開發(fā)產(chǎn)品之之間進行分攤。開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)建造的會所、、停車場庫、物業(yè)業(yè)管理場所、電站站、熱力站、水廠廠、文體場館、幼幼兒園等配套設(shè)施施，按以下規(guī)定進進行處理：（1）屬于非營利性且且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)業(yè)主的，或無償贈贈與地方政府、公公用事業(yè)單位的，，可將其視為公共共配套設(shè)施，其建建造費用按公共配配套設(shè)施費的有關(guān)關(guān)規(guī)定進行處理。。（2）屬于營利性的，，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企企業(yè)所有的，或未未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的的，或無償贈與地地方政府、公用事事業(yè)單位以外其他他單位的，應(yīng)當單單獨核算其成本。。除開發(fā)企業(yè)自用用應(yīng)按建造固定資資產(chǎn)進行處理外，，其他一律按建造造開發(fā)產(chǎn)品處理。。開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)建造的郵電通通訊、學校、醫(yī)療療設(shè)施應(yīng)單獨核算算成本，按以下規(guī)規(guī)定進行處理：（1）由開發(fā)企業(yè)投資資建設(shè)完工后，出出售的，按建造開開發(fā)產(chǎn)品進行處理理；出租的，按建建造固定資產(chǎn)進行行處理；無償贈與與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管管理部門、單位的的，按建造公共配配套設(shè)施進行處理理。（2）由開發(fā)企業(yè)與國國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理理部門、單位合資資建設(shè)，完工后有有償移交的，國家家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部部門、單位給予的的經(jīng)濟補償可直接接抵扣該項目的建建造成本，抵扣的的差額應(yīng)計入當期期應(yīng)納稅所得額。。開發(fā)企業(yè)建造的售售房部（接待處））和樣板房，凡能能夠單獨作為成本本對象進行核算的的，可按自建固定定資產(chǎn)進行處理，，其他一律按建造造開發(fā)產(chǎn)品進行處處理。售房部（接接待處）、樣板房房的裝修費用，無無論數(shù)額大小，均均應(yīng)計入其建造成成本。第二節(jié)成本的的檢查檢查中應(yīng)把握以下下幾點1.可售面積單位工程程成本取決于核算算對象開發(fā)總成本本及可售面積。2.核查開發(fā)成本中的的土地征用及拆遷遷補償費、公共設(shè)設(shè)施配套費記帳憑憑證，看是否已實實際交納或?qū)嶋H發(fā)發(fā)生；3.對分期開開發(fā)的房房地產(chǎn)項項目，其其各期開開發(fā)成本本中分攤攤的土地地征用及及拆遷補補償費、、公共設(shè)設(shè)施配套套費是否否正確。。第二節(jié)成成本本的檢查查可售面積積的檢查查1.房地產(chǎn)建建筑面積積的種類類2.可銷售面面積的界界定3.可銷售面面積的檢檢查可售面積積的檢查查房地產(chǎn)建建筑面積積的種類類開發(fā)項目目的建筑筑面積有有很多種種類，如如：規(guī)劃劃面積，，施工面面積，竣竣工面積積，測繪繪面積，，可銷售售面積，，不可銷銷售面積積、合同同面積等等。規(guī)劃面積積：施工面積積：測繪面積積：可銷售面面積：不可銷售售面積：：合同面積積：第二節(jié)成成本本的檢查查可售面積積的檢查查房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在可售售面積的的稅收處處理上容容易出現(xiàn)現(xiàn)的問題題：一是不按按竣工后后測繪的的面積，，而是按按規(guī)劃面面積或合合同面積積作為可可售面積積；二是在結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本本時，故故意加大大已售的的可售面面積的數(shù)數(shù)額，多多轉(zhuǎn)銷售售成本。。對虛假建建安成本本的檢查查（1）虛假建建安成本本的取得得方式購買虛假假發(fā)票，，自行填填開入帳帳；與總承包包商聯(lián)手手，虛立立施工合合同，虛虛開工程程施工發(fā)發(fā)票；由關(guān)聯(lián)企企業(yè)施工工，虛開開工程施施工發(fā)票票；掛靠施工工企業(yè)，，自行組組織施工工，虛列列建安成成本；支付較低低的費用用，從核核定征收收的施工工單位虛虛開發(fā)票票；與掛靠的的無資質(zhì)質(zhì)的分包包商簽訂訂分包協(xié)協(xié)議，取取得掛靠靠方虛假假發(fā)票；；施工單位位虛開勞勞務(wù)發(fā)票票、利用用虛假資資料向稅稅務(wù)機關(guān)關(guān)申請代代開發(fā)票票；虛假建安安成本的的表現(xiàn)特特征：工程造價價明顯偏偏高；項目完工工，仍然然有高額額的應(yīng)付付未付款款項；借故不提提供合同同資料；；工程項目目管理混混亂，不不能提供供有關(guān)施施工鑒證證單據(jù)；；施工單位位與發(fā)票票開具、、工程價價款結(jié)算算單位不不一致；；簽訂總包包合同，，列支大大宗自購購的建造造材料。。等等。。內(nèi)、外資資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的稅收差差異第十章其其它稅稅種稽查查方法第一節(jié)土土地使用用稅對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)征收收土地使使用稅的的計稅依依據(jù)應(yīng)包包括與其其不可分分割的附附屬設(shè)施施占地。。即對住住宅小區(qū)區(qū)內(nèi)的馬馬路、綠綠化用地地、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點、、自行車車棚等公公共設(shè)施施用地均均應(yīng)征稅稅。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在在開發(fā)建建設(shè)及出出售不同同期間土土地使用用稅的納納稅人和和計稅依依據(jù)不同同：第一節(jié)土土地使用用稅①在開發(fā)發(fā)建設(shè)期期間，是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)自自土地管管理部門門批準其其開發(fā)建建設(shè)始至至開發(fā)建建設(shè)項目目完工（（含竣工工）止。。在此開開發(fā)建設(shè)設(shè)期間應(yīng)應(yīng)按其全全部占用用土地面面積計算算繳納城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅。②在項目目完工后后至房地地產(chǎn)全部部出售期期間，對對未出售售部分和和已經(jīng)出出售部分分，應(yīng)合合理分攤攤計算繳繳納土地地使用稅稅。財稅[2006]186號財財政部國國家稅稅務(wù)總局局關(guān)于房房產(chǎn)稅、、城鎮(zhèn)土土地使用用稅有關(guān)關(guān)政策的的通知規(guī)規(guī)定：以以出讓或或轉(zhuǎn)讓方方式有償償取得土土地使用用權(quán)的，，應(yīng)由受受讓方從從合同約約定交付付土地時時間的次次月起繳繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅；；合同未未約定交交付土地地時間的的，由受受讓方從從合同簽簽訂的次次月起繳繳納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使使用稅。。第二節(jié)房房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的商品品房在未未售出前前對外出出租、出出借，或或轉(zhuǎn)為自自用，是是否按規(guī)規(guī)定繳納納房產(chǎn)稅稅；房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)的的商品房房在出售售前用于于出租的的，其會會計核算算是否正正確，房房產(chǎn)稅的的計稅依依據(jù)是否否正確，，是否足足額申報報繳納房房產(chǎn)稅。。國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅有關(guān)政政策規(guī)定定的通知知(國稅發(fā)[2003]89號)規(guī)定：鑒于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開開發(fā)的商商品房在在出售前前，對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)而言是是一種產(chǎn)產(chǎn)品，因因此，對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)建造造的商品品房，在在售出前前，不征征收房產(chǎn)產(chǎn)稅；但但對售出出前房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)已已使用或或出租、、出借的的商品房房應(yīng)按規(guī)規(guī)定征收收房產(chǎn)稅稅。（（一一）購置置新建商商品房，，自房屋屋交付使使用之次次月起計計征房產(chǎn)產(chǎn)稅和城城鎮(zhèn)土地地使用稅稅。（（二二）購置置存量房房，自辦辦理房屋屋權(quán)屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移、變變更登記記手續(xù)，，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登登記機關(guān)關(guān)簽發(fā)房房屋權(quán)屬屬證書之之次月起起計征房房產(chǎn)稅和和城鎮(zhèn)土土地使用用稅。（（三）出出租、出出借房產(chǎn)產(chǎn)，自交交付出租租、出借借房產(chǎn)之之次月起起計征房房產(chǎn)稅和和城鎮(zhèn)土土地使用用稅。財稅［2006］181號財政部國國家家稅務(wù)總總局關(guān)于于具備房房屋功能能的地下下建筑征征收房產(chǎn)產(chǎn)稅的通通知一、凡在在房產(chǎn)稅稅征收范范圍內(nèi)的的具備房房屋功能能的地下下建筑，，包括與與地上房房屋相連連的地下下建筑以以及完全全建在地地面以下下的建筑筑、地下下人防設(shè)設(shè)施等，，均應(yīng)當當依照有有關(guān)規(guī)定定征收房房產(chǎn)稅。。上述具備備房屋功功能的地地下建筑筑是指有有屋面和和維護結(jié)結(jié)構(gòu)，能能夠遮風風避雨，，可供人人們在其其中生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營營、工作作、學習習、娛樂樂、居住住或儲藏藏物資的的場所。。二、自用用的地下下建筑，，按以下下方式計計稅：1．工業(yè)用用途房產(chǎn)產(chǎn)，以房房屋原價價的50—60%作為應(yīng)稅稅房產(chǎn)原原值。應(yīng)納房產(chǎn)產(chǎn)稅的稅稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)產(chǎn)原值×［1-(10%——30%)］×1.2％。2．商業(yè)和和其他用用途房產(chǎn)產(chǎn)，以房房屋原價價的70—80％作為應(yīng)應(yīng)稅房產(chǎn)產(chǎn)原值。。應(yīng)納房產(chǎn)產(chǎn)稅的稅稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)產(chǎn)原值×［1-(10%——30%)］×1.2％。房屋原價價折算為為應(yīng)稅房房產(chǎn)原值值的具體體比例，，由各省省、自治治區(qū)、直直轄市和和計劃單單列市財財政和地地方稅務(wù)務(wù)部門在在上述幅幅度內(nèi)自自行確定定。3．對于與與地上房房屋相連連的地下下建筑，，如房屋屋的地下下室、地地下停車車場、商商場的地地下部分分等，應(yīng)應(yīng)將地下下部分與與地上房房屋視為為一個整整體按照照地上房房屋建筑筑的有關(guān)關(guān)規(guī)定計計算征收收房產(chǎn)稅稅。三、出租租的地下下建筑，，按照出出租地上上房屋建建筑的有有關(guān)規(guī)定定計算征征收房產(chǎn)產(chǎn)稅。四、本通通知自2006年1月1日起執(zhí)行行，《財政部稅稅務(wù)總局局關(guān)于房房產(chǎn)稅若若干具體體問題的的解釋和和暫行規(guī)規(guī)定》（［86］財稅地地字第008號）第十十一條同同時廢止止。國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于外商商投資企企業(yè)征收收城市房房地產(chǎn)稅稅若干問問題的通通知(國稅發(fā)【2000】第44號2000年1月1日起執(zhí)行行)一、關(guān)于于利用人人防工程程免征城城市房地地產(chǎn)稅問問題為為鼓勵勵利用地地下人防防設(shè)施，，對外商商投資企企業(yè)利用用人防工工程中的的房屋進進行經(jīng)營營活動的的，可比比照《關(guān)于檢發(fā)發(fā)＜關(guān)于于房產(chǎn)稅稅若干具具體問題題的解釋釋和暫行行規(guī)定＞＞、＜關(guān)關(guān)于車船船使用稅稅若干具具體問題題的解釋釋和暫行行規(guī)定>、（財政政部稅務(wù)務(wù)總局[1986]財?shù)囟愖肿?08號）的有有關(guān)規(guī)定定，暫不不征