中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)2021年前5個(gè)月銷售目標(biāo)完成49%

Word中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)2021年前5個(gè)月銷售目標(biāo)完成49%前5個(gè)月房企銷售目標(biāo)完成49%

從多家開發(fā)商披露的銷售情況看，不僅一線陣營(yíng)表現(xiàn)突出，其余二、三線房企同樣取得較好的銷售業(yè)績(jī)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至日前，公布5月份銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)合計(jì)30家，這30家企業(yè)5月單月銷售額達(dá)到了2134.87億，而累計(jì)前5月的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?439.85億，完成了全年目標(biāo)17281億的49%。與2021年同期的4722億“成績(jī)”相比，上漲了78.7%。

除個(gè)別企業(yè)外，目前房企年度完成比例均接近或超過50%。如果下半年市場(chǎng)不出現(xiàn)大的政策變化，2021年大部分企業(yè)將超額完成年度任務(wù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2021年在信貸刺激下，一、二線樓市火爆，大部分上市企業(yè)也收獲了業(yè)績(jī)爆發(fā)的上半年，在往年全年銷售任務(wù)30~40%在上半年完成，而在2021年，從目前企業(yè)完成情況看，上半年有望完成任務(wù)的60~70%。

房企凈利潤(rùn)率歷史最低

銷售的火爆，房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)普遍出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。大部分上市房企已經(jīng)公布了季度報(bào)，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至日前，公布2021年一季度報(bào)的滬深地產(chǎn)上市房企合計(jì)有122家。122家上市房企2021年一季度的總營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了2100.96億，同比漲幅高達(dá)53.3%，122家上市房企中只有32家營(yíng)收下滑；122家上市房企2021年一季度的凈利潤(rùn)合計(jì)為142.6億，同比上漲了8.5%，其中，71家凈利潤(rùn)同比上漲。

雖然漲勢(shì)喜人，但大部分上市房企的凈利潤(rùn)率出現(xiàn)了明顯的下滑。從凈利潤(rùn)率看，122家房企平均凈利潤(rùn)率僅為6.8%，而2021年同期為10.3%左右。在更多企業(yè)公布后，房企的凈利潤(rùn)率將維持下調(diào)的表現(xiàn)。

2021年一季度雖然一、二線城市房地產(chǎn)火爆，但6~7%的房企凈利潤(rùn)率已經(jīng)是歷史最低。2021年是房企告別兩位數(shù)利潤(rùn)率的第一年，只有9%。2021年房企的平均凈利潤(rùn)率為10.5%，2021年平均凈利潤(rùn)率高達(dá)11.97%。

2021年開始頻頻出現(xiàn)的“地王”，地價(jià)透支了房企的利潤(rùn)。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。房企營(yíng)收增加，但利潤(rùn)漲幅低于營(yíng)收漲幅，大部分房企的利潤(rùn)率都明顯下滑。

張大偉預(yù)計(jì)，在利潤(rùn)率下滑的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時(shí)，房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈，核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸。房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。未來市場(chǎng)的分化還將持續(xù)，對(duì)于房企來說，未來布局在三、四線較多的，可能將持續(xù)面臨去庫(kù)存的難題。

對(duì)于未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局，他認(rèn)為，首先，行業(yè)銷售難度加大。雖然全國(guó)一、二線市場(chǎng)回暖，但三、四線依然處于調(diào)整過程中，以價(jià)換量在持續(xù)。預(yù)計(jì)在一季度部分一、二線城市約束性調(diào)控后，特別是限價(jià)政策將抑制一、二線城市的房?jī)r(jià)上漲。其次，土地競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。房企一、二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。地王依然頻繁出現(xiàn)，大部分標(biāo)桿房企拿地集中在一、二線城市，造成了地價(jià)普遍超過房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。整體看，房地產(chǎn)黃金期的確已經(jīng)過去。即使在市場(chǎng)復(fù)蘇的2021年，依然有部分企業(yè)出售大量的資產(chǎn)包括股權(quán)出售、金融資產(chǎn)出售、退稅收入及政府獎(jiǎng)勵(lì)等。

5月份二線城市成交現(xiàn)兩位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)

凈利潤(rùn)率降低的同時(shí)，各地政策開始體現(xiàn)“因城施策”的特征，政策分化出現(xiàn)。自3月末以來，上海、深圳、蘇州、南京、廊坊等熱點(diǎn)城市率先出臺(tái)調(diào)控收緊政策，尤其是蘇州和南京更是針對(duì)土地市場(chǎng)過熱現(xiàn)象出臺(tái)了“土地限價(jià)”政策。從內(nèi)容看，政策力度上海最強(qiáng)，深圳的稍弱，未來對(duì)于市場(chǎng)的影響也將差別很大。

就5月份而言，二線熱點(diǎn)城市及周邊房?jī)r(jià)持續(xù)走強(qiáng)，一、三線城市環(huán)比增速有所下降，而二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比增速繼續(xù)上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)，并首度超過一線城市房?jī)r(jià)漲幅。一線城市房?jī)r(jià)相比二線城市的比例為3.47，已經(jīng)觸及階段性頂點(diǎn)。

從成交數(shù)量來看，下降增速更加陡峭。5月份，30大中城市商品房成交套數(shù)244406套，同比增長(zhǎng)27%，增速相比上月下滑28個(gè)百分點(diǎn)；成交面積2591萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26%，增速下滑32個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市成交套數(shù)（面積）同比跌幅擴(kuò)大到6.81%（6.71%）。

從環(huán)比來看，調(diào)控城市政策持續(xù)發(fā)酵，各線城市成交漲跌互現(xiàn)，二線城市成交數(shù)據(jù)開始負(fù)增長(zhǎng)。5月份，30大中城市商品房成交套數(shù)和面積環(huán)比分別下跌8.0%、9.5%，其中，一線城市結(jié)束4月份的下跌成交開始有所回升，三線城市成交跌幅收窄，而二線城市成交開始出現(xiàn)兩位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。

財(cái)富證券研究發(fā)展中心龍靚稱，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)入供給側(cè)改革階段，強(qiáng)者恒強(qiáng)的效應(yīng)已經(jīng)開始推動(dòng)行業(yè)整合。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)主要看三類企業(yè)，一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、資