商業(yè)地產解析培訓

商業(yè)地產解析

1簡述中國商業(yè)地產歷程商業(yè)地產概念及業(yè)態(tài)劃分商業(yè)地產的特性不動產與其他投資方式對比商業(yè)綜合體操盤手法商業(yè)地產中客戶經常會問到的問題21998年底，中國房地產市場第一次住房制度改革，房地產商品化開始；2000年開始，住宅開發(fā)熱潮開始成規(guī)?；d起；住宅地產的樂趣——杠桿開發(fā)（有趣的利潤模式）；權利與義務的關系——所謂住宅配套商業(yè)（早期公建）；商業(yè)地產的樂趣——近似成本、翻倍收益（一鋪養(yǎng)三代、與住宅的不同作用）；簡述中國商業(yè)地產歷程住宅同商業(yè)地產的開發(fā)利潤比對——

2002年一線城市標準；住宅啟動資金單方：1000元/平米開發(fā)單方成本：3000元/平米單方售價：6000元/平米啟動資金利潤率——

300%（該標準為絕對粗算、稅費、資本化指標等均未涵蓋，僅作表述示意）商業(yè)（住宅底商）啟動資金單方：1000元/平米開發(fā)單方成本：4000元/平米單方售價：10000元/平米啟動資金利潤率——

600%為什么有人愿意加價投資商業(yè)？——

2002年一線城市標準；住宅——

100平米購置成本：60萬每月出租房租：2500元投資回報率：5%

回報年限——

20年（該標準為絕對粗算、稅費、資本化指標等均未涵蓋，僅作表述示意）商業(yè)（住宅底商）——

100平米購置成本：100萬每月出租房租：7500元/平米投資回報率：9%

回報年限——

11年2005——2008年，商業(yè)地產進入巔峰期，無序開發(fā)興起，城市綜合體出現(xiàn)；2009——2010年，商業(yè)地產進入減速期——減速的實質；2011年，商業(yè)地產出現(xiàn)歷史性機遇——房地產政策改革與宏觀調控；——

02年便利店一聽可樂1.8元，每天賣100聽；09年便利店一聽可樂1.8元，每天還賣100聽；經營未提升、租金上升有限，售價卻翻了好幾倍。投資商鋪的回報率大幅縮水2002年底，商業(yè)地產開始作為獨立行業(yè)出現(xiàn)（商業(yè)用地立項、40、50年產權）；商業(yè)地產概念7？什么是商業(yè)地產讓我們來認識商業(yè)地產

簡單地說，商業(yè)地產是商業(yè)經營與房地產開發(fā)的復合業(yè)務模式，是一個具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。8商業(yè)地產可以這樣來劃分1.按照所處區(qū)域劃：

第一類：位于城市中心商圈的商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)擁有地理位置的優(yōu)勢，交通十分便捷，位于城市傳統(tǒng)之中心商業(yè)區(qū)，例如：北京王府井大街、西單等。其消費群體包含本地居民、游客及短期居住者等，可以說是能包容各個層次的消費者；第二類：位于城市居住區(qū)的商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)位于居住人口較綢密的居民區(qū)，其消費群體主要由本區(qū)居民及交通網(wǎng)覆蓋地區(qū)之消費者組成；第三類：隨著經濟發(fā)展，城市規(guī)模擴大，消費者生活觀念及消費意識的轉變，以及不同城市的歷史、文化背景及經濟狀況的差異，也出現(xiàn)了一類與傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)有所不同的新型商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)的特色是結合文化藝術、觀光旅游、建筑藝術、消閑娛樂、特色商品購物，以鮮明的特色，在傳統(tǒng)商業(yè)以外的地方或領域，塑造一個全新的具有新鮮消費模式的商業(yè)圈，力求達到引領潮流，吸引更多優(yōu)質消費層次的客源的目的。例如：上?！靶绿斓兀?。92.按照市場形式分類：10大型百貨；專業(yè)市場；批發(fā)中心；社區(qū)商業(yè)；餐館酒樓等等3.按照建筑形態(tài)分類：11大型商廈（購物中心）；塔樓配套裙房；沿街商鋪；步行商業(yè)街；地下商場；零星商鋪；等等。4.按市場功能和建筑形態(tài)來劃分：12酒店（產權式酒店）會展中心、會館、會所文化產業(yè)商業(yè)地產（電影院、娛樂城）衛(wèi)生產業(yè)商業(yè)地產（藥房、診療所）教育產業(yè)商業(yè)地產（校園商業(yè)廣場）工業(yè)園區(qū)商業(yè)地產旅游商業(yè)地產

底商、裙樓（商場）、社區(qū)臨街商鋪專業(yè)市場、專業(yè)商場整合性復合性的商業(yè)樓寫字樓步行街地下商業(yè)城（街）購物中心（SHOPPINGMALL）商業(yè)地產的特性1.基本特性▲房地產的自然特征a)

位置的固定性；b)

使用的耐久性；c)

資源的有限性；d)

物業(yè)的差異性?！康禺a的經濟特征a)

生產周期；b)

資金密集性；c)

相互影響性；d)

易受政策限制性；e)

房地產的增值性。

注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產的重要組成部分-----土地。13一、受政策性干擾小；二、防御性資產、充分抵御通貨膨脹（案例：10億現(xiàn)金的波動價值）；四、可隨時低息融資（經營貸模式）；五、可令資產形成幾何級數(shù)擴張；六、組織優(yōu)勢明顯、利于企業(yè)低難度接班；七、一旦形成規(guī)?；瘡椭?，有可能創(chuàng)造“無視”政策、“無視”成本、“無視”競爭的霸王企業(yè)（資產證券化）；2.商業(yè)地產的優(yōu)勢三、租金利潤豐富、且能夠持續(xù)增長（案例：XD-CITY月租200美元/平米）；3.商業(yè)地產的劣勢一、商業(yè)地產入行專業(yè)門檻稍高——人才通常需要大量失敗案例去培養(yǎng)；二、商業(yè)地產對于相關資源的控制難度比較高——需要大量商戶及投資資源；三、商業(yè)地產對于資金的需求量非常高——難以實現(xiàn)短期套現(xiàn)；四、商業(yè)地產前期風險超高——前期設計及定位失手、后期極難挽回。15不動產與其他投資方式對比各種投資方式的回報與風險對比1、錢存銀行：最最保守的理財。收益率=利率。安全等級：最安全，主要風險是銀行倒閉，基本上不大可能發(fā)生。收益太低，急用錢時變現(xiàn)很不方便，因為沒有人會把那么多錢全存活期，萬一要錢急用，定期提前取出來，利息損失慘重。建議只需把手中的錢10%左右放入銀行就行。2、買保險：被國內人民廣泛誤解的理財。我之所以說保險被誤解了，是因為保險員推銷、國人購買保險時候經?？紤]的是到時候收益會有多少。其實，保險是為了保險，真正的保險應該是在意外事件來臨時，能獲取一份賠償金來讓自己度過難關或緩解困難，是保障自己的生活不會因為種種意外而出現(xiàn)大的波折。我傾向于買一些大病保險、車輛險、意外險等內容，買它們不是為了獲得賠償，反而是希望這輩子也不要發(fā)生索賠事項。保險保險，錢出去就別想著回報。3、買國債：偏保守的理財，跟存銀行差不多。多那點利息還不夠上網(wǎng)買國債浪費的時間值錢。164、買貨幣式基金：偏積極的保守理財。貨幣式基金以其專業(yè)優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，通過買賣債券能獲取比債券本身略高一點的收益。風險小，變現(xiàn)方便。5、買股票式基金：積極的理財。對于缺乏專業(yè)知識的人來說，買股票式基金是不錯的選擇，基金通過專業(yè)優(yōu)勢和組合投資，往往能賺取比普通散戶更高的利潤。風險：股票市場波動的風險，基金管理人的道德風險。國內的基金和國有企業(yè)一樣，存在這樣那樣不規(guī)范的問題，老鼠倉問題倒是小問題，最怕就是利益輸送。6、自己買賣股票：如果對自己有足夠的自信，具備心理與金錢承受能力，還想來點刺激，就請自己去買賣股票吧，盈虧都是自己能力的體現(xiàn)。有本事就通過自己賺來證明能力。7、買房產：不錯的選擇。中國城市化進程的加快，房子30年之內是最具投資價值的實物，別管政策天天喊降溫，越是這樣越證明投資價值太高。1718投資項目民間集資基金房地產股票外匯期貨定存黃金（延遲交收）所需資金（保證金）100%100%30％～100％70％～100％1％～5％3％～10％100%1％～5％獲利方式利息收入視形態(tài)而定，一般比銀行定期略高上漲獲利，否則只能視作保值之道上漲時回報率可觀，下跌時資金受困回報迅速且豐厚回報迅速且豐厚利息收入雙向投資，回報迅速且豐厚風險程度信用風險高視種類而定風險較低，資產保值增值渠道首選人為炒作風險甚高風險本人控制視種類而定通貨膨脹造成貨幣貶值風險本人控制交易時間（每天）被固定視種類而定，一般5～6小時尋求買主不易，無法控制3～5小時19～24小時5～7小時3～5小時19～24小時可掌握之買賣形式定期開票時間限制專人操盤，本人無法控制私人或中介公司單線買賣，成交都要尋找買賣對手后才能成交詢價敲單（設限價單均可，本人控制）成交都要尋找買賣對手后才能成交到銀行柜臺辦理在做市商平臺交易，買賣均由本人控制市場規(guī)模僅為地區(qū)性地區(qū)性及國際性一般僅為國內投資地區(qū)性國際性集中交易市場地區(qū)性國際性靈活性慢慢慢普通快快慢快手續(xù)費及稅項無交易稅千分之一加手續(xù)費交納各種稅金交納稅千分之三低于萬分之五手續(xù)費百分之零點零一無無稅費，手續(xù)費低于千分之二商業(yè)綜合體操盤手法19商業(yè)綜合體簡介商業(yè)綜合體定位及開發(fā)模式簡介什么是綜合體？20將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體21綜合體的外部特征功能復合性位于城市交通網(wǎng)絡發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡和信息網(wǎng)絡高樓林立的景象，城市的標志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補建筑風格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調高密度，集約性整體統(tǒng)一性高可達性實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城”22綜合體的內在特征大空間尺度

室內外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。將內部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。是高科技和高智能的集合。其先進的設施充分反映出，科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。通道樹型交通體系現(xiàn)代城市景觀設計高科技集成設施西安萬達廣場南京國際廣場北京熙旺中心重慶財富中心23綜合體產生的背景（一）個人生活成本加大經濟運行效率降低高品質的生活需求缺乏景觀和活力商業(yè)綜合體產生城市人口日益膨脹土地資源日益稀缺城市快速發(fā)展中心區(qū)各種矛盾突出美國紐約洛克菲勒中心是上世紀最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從1930年一直到今天，是當今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心。辦公購物住宿休閑24綜合體產生的背景（二）在城市中的作用商業(yè)綜合體三維空間開發(fā)立體交通體系多功能空間組合提高土地利用率改善區(qū)域交通產生機會收益降低投資風險滿足多種需求滿足高效率

隨著城市的發(fā)展，商業(yè)綜合體應運而生。它是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。25綜合體和單一物業(yè)的比較比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復合性、適應性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風險較小較大總投資一般較大相對較小經濟風險較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大綜合體特性27

不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔的功能酒店：項目標志性物業(yè)，定義項目整體檔次商業(yè)：可實現(xiàn)較高利潤，承擔某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。寫字樓：價值標桿，可樹立項目高端形象。公寓：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求在既定的開發(fā)目標和限制條件下，需要結合不同物業(yè)所承擔的功能來確定項目的功能組合和規(guī)模配比。28各種物業(yè)類型之間的相互影響與單個物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項目過程中需采用相關分析法。例如在確定項目的整體規(guī)劃時，必須考慮各個物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。商業(yè)辦公酒店公寓

作用

相互關系

提升整體檔次的有力手段標志性（尤其是對外地和外籍人士）

實現(xiàn)較高的銷售價格保持物業(yè)形象

外向性較強的組成部分可以塑造與其他項目較大的差異

保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源滿足中長期居住者需求

商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對公寓帶來負面影響

酒店為公寓或者辦公提供共享的服務和配套設施酒店可以提高項目整體檔次

寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶寫字樓可提高商業(yè)整體檔次寫字樓與酒店可共享大堂

公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項目整體檔次29開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關系綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義，一、最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值二、避免各物業(yè)之間的負面影響正確的開發(fā)時序對于實現(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義首先，各物業(yè)功能和性質的不同決定了入市時機的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹立項目品牌形象，酒店或寫字樓項目一般先期入市。其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機有一定的選擇。例如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。城市綜合體城市價值（1）城市綜合體最大的優(yōu)勢是人流的聚合優(yōu)勢，通過不同的功能組合，滿足人們不同需求都市綜合體的價值體現(xiàn)從根本上來說在于其特殊的功能復合性。都市綜合體集酒店、寫字樓、商業(yè)、高檔公寓等多種城市業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協(xié)同促進從城市與區(qū)域的價值來講都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明，激發(fā)城市活力的發(fā)動機從項目自身的價值看，都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務所造成未來發(fā)展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力，是都市24小時跳動的心臟都市綜合體通過其內部商業(yè)、商務及居住等各種功能綜合互補，建立相互依存的價值關系，從而使它能夠適應不同時段的城市多樣化生活，并能夠進行自我更新與調整城市綜合體城市價值（2）根據(jù)都市綜合體所處的區(qū)位、功能和與周邊的關系，歸納起來有如下突出的價值特征：城市綜合體城市價值巨大輻射力極大的潛在升值價值整體功能復合性高可達性便利性高密度集約型整體一致性土地使用均衡性空間連續(xù)性內外部功能聯(lián)系完整性城市綜合體城市價值（3）

城市綜合體也是對分散的城市功能一種整合，以往功能單一的時候，各個物業(yè)功能相對獨立，之間關聯(lián)度較弱，作為目前商業(yè)地產開發(fā)的主流模式和選擇之一，城市綜合體城市價值的主要表現(xiàn)集中在以下兩點：商業(yè)價值社會價值城市綜合體本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進，互為價值鏈城市綜合體的開發(fā)和運營需要強大的資金支持，其價值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題城市綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產業(yè)價值和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產業(yè)的價值提升每一個“城市綜合體”都是一個與城市高度融合的項目一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽；是一個城市標志性建筑；是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)；是一個城市經濟發(fā)展的帶動者對加快城市商業(yè)產業(yè)升級換代，對區(qū)域經濟的良性再造，產業(yè)結構優(yōu)化升級，城市資源的合理配置也會起到不可估量的作用，在運營過程中會極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價值魅力33綜合發(fā)展模式體?34發(fā)展模式：模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：上海商城例如：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城例如：廣州中信廣場、深圳信興廣場例如：東方新天地、北京華貿中心35模式一各種功能均衡發(fā)展的模式外因內因優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模

——建筑面積20萬㎡以上強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群高水準規(guī)劃設計——各功能共融不互擾功能化體系五星級酒店甲級寫字樓頂級酒店式/服務式公寓高檔/中高檔購物中心專業(yè)的管理團隊——物業(yè)管理/經營管理開發(fā)商強勁的實力和豐富的經驗成功關鍵因素36客戶（產業(yè)）支撐——已形成產業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區(qū)強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場、公寓外因內因成功關鍵因素模式二以寫字摟為核心的模式37外因內因成功關鍵因素模式三以酒店為核心的模式功能化體系——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設施——頂級商場地理位置——不遠離城市核心區(qū)交通可達性——主干道沿線客戶支持——商務客戶定位差異化——通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位開發(fā)商有足夠的經濟實力38外因內因成功關鍵因素模式四以商業(yè)為核心的模式明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…功能化體系——商業(yè)為主導，其他功能為輔一流的合作團隊地理位置——城市核心區(qū)交通可達性——地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務內容/…人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設計經營管理39影響綜合體構成的主要因素：區(qū)域屬性、環(huán)境資源、開發(fā)目標區(qū)域屬性：環(huán)境資源：開發(fā)目標：

分析模型商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域屬性商業(yè)中心區(qū)商務中心區(qū)旅游區(qū)——環(huán)境資源擁有自然資源————擁有產業(yè)資源通達性、昭示性強人流量大————開發(fā)目標租（長期持有）售（回籠資金）——主導物業(yè)的擬合度40

不同模式的收益方式功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經營---外包經營外包經營寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場自行經營/出租一般出租自行經營/出租自行經營/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全為出租或經營，寫字樓、商場、公寓受酒店經營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響41城市綜合體商業(yè)模式？城市綜合體商業(yè)模式—功能協(xié)同城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、相互依存、協(xié)同促進，具體物業(yè)功能比例的確定是一個極其復雜的過程，與以下因素息息相關：地塊規(guī)劃指標、政府要求市場狀況項目整體定位開發(fā)商預期收益平衡城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在CBD、傳統(tǒng)購物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。但無論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無偏差性，這就需要城市綜合體中各個物業(yè)品種其在檔次、內容的選擇和梳理上要保持定位相對一致。在城市商務CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務式公寓的開發(fā)為主，零售只作為配套服務功能，主要客群針對高端的商務、企業(yè)職員等在傳統(tǒng)的購物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過商務類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢，提升商業(yè)的品質，其針對客群面往往較廣在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項目周邊3-5公里內的城市消費人群為主城市綜合體商業(yè)模式—運營模式城市綜合體開發(fā)運營模式大型綜合體開發(fā)模式，需要強調整個項目的有序規(guī)劃和功能互補，為使用者提供完備的商務功能和生活服務，對提升區(qū)域或城市價值有著不可或缺的點石成金的作用對于一個成熟的城市綜合體而言，項目開工建設完成后，后期項目的運營模式的選擇，將決定項目日后的盈利能力、開發(fā)企業(yè)的融資結構。由于城市綜合體的開發(fā)投資回報遠遠高于純住宅項目，長期持有的特性更是讓開發(fā)商長期獲利，目前主要有以下兩種運營模式：（1）出租持有經營為主（2）出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經營相互結合出租持有經營為主出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經營相互結合深圳華潤萬象城屬于這種盈利模式，華潤中心一期的華潤大廈、萬象城均以出租為主。一般采用這種模式經營的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價值，因此開發(fā)商一般會采用長期持有方式經營，以期獲得商業(yè)物業(yè)價值遞增。這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國內上市公司資金實力有限，很多公司采用這種模式。隨著越來越多的城市綜合體以立體多功能開發(fā)為主，未來將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。城市綜合體商業(yè)模式—運營模式都市綜合體中運營管理模式都市綜合體中各種物業(yè)功能有其各自的特性，因此，其物業(yè)的經營管理也有不同特性。主要包括零售商業(yè)的經營管理、酒店的經營管理、寫字樓的經營管理、公寓住宅的物業(yè)管理都市綜合體中運營管理模式共有以下三種開發(fā)商自行管理由出資方共同組建聯(lián)合發(fā)展總公司，進行管理和提供服務，嘗試進行統(tǒng)一的物業(yè)管理該種模式的產權形式都是統(tǒng)一的，如深圳的華潤中心國外的管理機構