某水庫別墅項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃

PDD產(chǎn)品決策設(shè)計(jì)廣州筑華建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司2009

某水庫別墅項(xiàng)目1國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展形勢－－－－－－－－－－－－－－某城市簡介－－－－－－－－－－－－－－－－－××09年房地產(chǎn)發(fā)展形勢－－－－－－－－－－－－旅游地產(chǎn)開發(fā)概念－－－－－－－－－－－－－－－旅游地產(chǎn)模式－－－－－－－－－－－－－－－－－本項(xiàng)目的SWOT分析－－－－－－－－－－－－－－－本項(xiàng)目的幾種開發(fā)構(gòu)想－－－－－－－－－－－－－規(guī)劃方案1－－－－－－－－－－－－－－－－－－規(guī)劃方案2－－－－－－－－－－－－－－－－－－園林示意圖－－－－－－－－－－－－－－－－－－建筑外觀示意圖－－－－－－－－－－－－－－－－吸引游客的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目－－－－－－－－－－－－－－－－

PPT目錄2NO1

－－－－－－國內(nèi)房地產(chǎn)形勢3我國樓市今年上半年遠(yuǎn)好于去年，不管是銷量，還是企業(yè)信心。國內(nèi)房地產(chǎn)市場回暖的原因主要有以下幾個(gè)方面，一是國家出臺(tái)了許多有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，促進(jìn)消費(fèi)政策、企業(yè)融資政策、降低稅收政策等；二是國家和地方的投資方向大都是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如道路、交通、橋梁和地鐵等市政工程，對拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)非常有利；另外，市場預(yù)期和物價(jià)膨脹預(yù)期，促使投資性購房、大面積的圈地現(xiàn)象增加；去年剛性住房需求有所釋放。這些都是促使市場回暖的原因。

國內(nèi)房地產(chǎn)形勢4NO2

－－－－－－××城市簡介5××市城市總體概況××是湖南省第二大城市。全市轄5縣2市5區(qū)，總面積1.53萬平方公里，1998年末總?cè)丝?97.33萬，城區(qū)人口78萬人。自隋代以來，××先后置郡、州、府、道，1942年建市。這里是造紙術(shù)發(fā)明家蔡倫、大思想家王船山的故里，共和國元帥羅榮桓的家鄉(xiāng)?！痢潦形挥诤鲜≈心喜?，湘江中游。因位于南岳衡山之南，故名××。東鄰株洲、攸縣、安仁；南界永興、桂陽；西接冷水灘、祁陽、東安、邵陽、邵東；北靠雙峰、湘潭。東西寬173公里、南北長150公里。風(fēng)景秀麗的××自古就“群賢畢至，名人答本”。這里不僅留有“舜帝南巡”登南岳、會(huì)諸候，大禹治水峋峻峰下得“金簡玉書”的軼聞和杜甫、柳宗元、劉禹錫、韓愈、呂溫、朱登、張拭、徐霞客等名人的足跡、詩文；而且還孕育了蔡倫、劉巴、王船山、彭玉群、夏明翰、羅榮桓等古今發(fā)明家、思想家、軍事家、革命家，并留下了大量歷史遺存和遺跡?！痢脸鞘泻喗?××市歷史沿革戰(zhàn)國中期，××屬楚。秦代屬長沙郡。西漢屬長沙王國。唐玄宗年間復(fù)名××縣，肅宗年間衡州防御使治所設(shè)××縣城。代宗年間置湖南觀察使治所于××縣城，領(lǐng)轄衡、潭、邵、永、道五州軍事，大歷年間由××轉(zhuǎn)移到長沙。宋屬荊湖南路衡州××郡。元屬衡州路。明屬衡州府。清康熙年間，吳三桂在衡稱帝，國號(hào)周，改元昭武，改衡州府為定天府。乾隆年間置縣分治。民國年間××縣先后屬第五督察區(qū)管轄、第二督察區(qū)管轄。1949年10月1日，中華人民共和國成立。10月8日××解放?！痢量h隸屬××專員公署。1952年，根據(jù)政務(wù)院決定，析××縣東南境一、二、四、九區(qū)置衡南縣。7月，××縣治遷西渡。10月，撤××、郴州、零陵專員公署設(shè)湘南行署，××縣隸屬湘南行署。1954年，撤湘南行署，復(fù)設(shè)××專員公署，××縣屬××專員公署。1968年9月，改××專員公署為××地區(qū)，××縣屬××地區(qū)。1983年5月，××地、市機(jī)構(gòu)合并，××縣隸屬湖南省××市。××城市簡介7××市區(qū)位交通××市位于湖南南部，湘江中游，東鄰株洲，南臨郴州、永州，西接邵陽、婁底，北連湘潭?！痢羺^(qū)位優(yōu)越，緊靠沿海，臨近港澳，承東接西，是沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿；“扼兩廣，鎖荊吳”，地處“南北要沖”，歷來是商賈云集之處和江南主要商品集散地。境內(nèi)交通十分便利，京廣鐵路、107國道和正興建的京珠高速公路縱橫南北，湘桂鐵路、322國道和“三南”公路橫穿東西；湘江、耒水、蒸水、米水可四季通航，四通八達(dá)，特別是投資20億元正在建設(shè)中的湘江××大源渡航運(yùn)樞紐工程，將使千噸級(jí)貨輪順湘江入洞庭、通長江達(dá)上海；還有兩個(gè)機(jī)場可供開通，已經(jīng)形成水陸空立體交叉的交通熱線絡(luò)，是名副其實(shí)的呼應(yīng)南北、承接?xùn)|西、合縱連橫的南北交通樞紐。

××城市簡介8××市經(jīng)濟(jì)建設(shè)××是老工業(yè)基地，工業(yè)實(shí)力還是較強(qiáng)，2008年規(guī)模工業(yè)數(shù)達(dá)到900個(gè)，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1010億元，近年來培育了鋼管材加工、輸變電、有色金屬冶煉、鹽鹵化工、汽車及零配件五大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，核工業(yè)體系產(chǎn)、學(xué)、研齊全?！痢潦侨珖摹坝猩饘僦l(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國內(nèi)外占有重要地位。農(nóng)業(yè)以種植蔬菜為主，其次有豬、雞、魚等養(yǎng)殖業(yè)。工業(yè)

境內(nèi)有機(jī)械、冶金、化工、建材、紡織、食品加工等工業(yè)?！痢劣猩苯饳C(jī)械廠生產(chǎn)的

YZ-35型牙輪鉆機(jī)曾榮獲國家金質(zhì)獎(jiǎng)?！痢岭娎|廠生產(chǎn)的金杯牌銅芯電線曾榮獲國家銀質(zhì)獎(jiǎng)。運(yùn)動(dòng)創(chuàng)傷膏、軋輥等10多種產(chǎn)品獲得部優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)。

××城市簡介9××市自然資源××市自然資源豐富，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ约t壤、紫色土為主的土地資源極為適合農(nóng)、林、漁業(yè)的發(fā)展。全市糧食、油料、經(jīng)濟(jì)作物共有10余類、1100多個(gè)品種；在林木資源中，現(xiàn)有原始次森林多處,以岐山原始次森林一直為學(xué)術(shù)界所關(guān)注，并作為教學(xué)研究基地。全市有樹種1047種，其中珍稀樹種12種；其中楠木為國家一級(jí)保護(hù)樹種;屬國家二級(jí)保護(hù)的有香果樹、伯樂樹、蓖子三尖杉、金錢松、傘花木等樹種?；ɑ苤参镉胁杌?、芙蓉等240余種；藥用植物有丹皮、白芍等500余種。礦產(chǎn)資源豐富、開采條件較好?，F(xiàn)已探明的礦藏主要有鉛、鋅、銅、金、銀、煤炭、鹽、高嶺土、鈉長石、熒石、重晶石、石膏等50余種，礦床、礦點(diǎn)及礦化點(diǎn)440余處。尤其是鉛、鋅等有色金屬儲(chǔ)量大，開采歷史悠久，素有“小有色金屬之鄉(xiāng)”美稱，響譽(yù)世界。在非金屬礦中，久負(fù)盛名的高嶺土（瓷土）以其“純、細(xì)、白”的優(yōu)良質(zhì)地，受到全國各地陶瓷行業(yè)的青睞。全市水能資源理論蘊(yùn)藏量約88萬千瓦，可開發(fā)點(diǎn)有544處，可開發(fā)量約為64萬千瓦。

××城市簡介10××市城市建設(shè)××市先后兩次對城市市總體規(guī)劃進(jìn)行修修編，準(zhǔn)確把握城城市長遠(yuǎn)的發(fā)展方方向，并確定城市市性質(zhì)為湘南地區(qū)區(qū)城市中心，省級(jí)級(jí)歷史文化名城。。94版××城市規(guī)劃確立了一一個(gè)中心、八個(gè)副副中心，規(guī)劃期（（2020年）人口過百萬，，用地103.34平方公里，重點(diǎn)向向北、向西發(fā)展的的格局。2002年聘請中國城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對對總體規(guī)劃進(jìn)行新新一輪修編。提出出“拓城、敞口、、秀內(nèi)”的雙百方方針，把××打造成區(qū)域性中心心城市，并向國家家園林城市邁進(jìn)。?！痢脸鞘泻喗?1NO3－－－－09年××市房地產(chǎn)發(fā)展形勢勢12在2009年1-4月，××市房地產(chǎn)市場形勢勢分析報(bào)告據(jù)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，××市房地產(chǎn)開發(fā)完成成投資105706.9萬元，與去年同期期的80410萬元相比，增加31.5%。其中四月份完成成投資20593.74萬元，同比下降18.5%，環(huán)比下降34.6%。2009年前四個(gè)月開發(fā)完完成投資的同比增增長，一方面是××房地產(chǎn)在2007年發(fā)展達(dá)到高峰之之后的慣性推動(dòng)，，另一方面，也顯顯示了××社會(huì)經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的倚重，以及及××房地產(chǎn)業(yè)客觀存在在的良好投資環(huán)境境和廣大投資者對對××房地產(chǎn)市場前景的的看好。四月份完成投資的的相對減少，是××房地產(chǎn)市場處于盤盤整回暖階段的正正常現(xiàn)象，適度的的上下浮動(dòng)體現(xiàn)了了投資者對于市場場的理性慎重，也也是市場自身“消消化”的客觀需要要。市區(qū)商品房房施工面積568萬平方米，在建在在售項(xiàng)目99個(gè)數(shù)據(jù)顯示，前前4個(gè)月，××市區(qū)商品房施工面面積5680058平方米，其中住宅宅施工面積4634332平方米，占整個(gè)施施工面積的81.6%。09年××市房地產(chǎn)發(fā)展形勢勢13通過數(shù)據(jù)可以看出出，2009年前4個(gè)月××城區(qū)在建在售項(xiàng)目目共有99個(gè)，其中蒸湘區(qū)53個(gè)、石鼓區(qū)18個(gè)、珠暉區(qū)15個(gè)、雁峰區(qū)13個(gè)。按照項(xiàng)目用途劃劃分，各區(qū)中住住宅面積占整個(gè)個(gè)項(xiàng)目面積的絕絕大部分，珠暉暉區(qū)、雁峰區(qū)、、石鼓區(qū)、蒸湘湘區(qū)分別為88.9%、72.4%、72.1%和84.2%；按照項(xiàng)目類型劃劃分，珠暉區(qū)與與雁峰區(qū)多層套套數(shù)和面積均大大于高層，石鼓鼓區(qū)與蒸湘區(qū)則則以高層為主；；按照戶型結(jié)構(gòu)劃劃分，各區(qū)在建建在售項(xiàng)目以90—140平米為主。而而從在建在售項(xiàng)項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)上可以看出，，廣受市場追捧捧的90—144平米的中等戶型型正成為商品房房開發(fā)建設(shè)熱點(diǎn)點(diǎn)。09年××市房地產(chǎn)發(fā)展形形勢14NO4－－－－－－旅旅游房地產(chǎn)概念念15旅游房地產(chǎn)是指指以旅游度假為為目的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、營銷模模式，其開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目全部或部分分實(shí)現(xiàn)旅游功能能。旅游房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)對象為為旅游物業(yè)。一一般而言，旅游游物業(yè)除按傳統(tǒng)統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營營的酒店和度假假村外，具體還還包括：休閑、、度假、養(yǎng)老等等相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)形式，以以及分時(shí)度假、、產(chǎn)權(quán)酒店、主主題社區(qū)或景區(qū)區(qū)住宅、養(yǎng)老度度假村、登山、、滑雪運(yùn)動(dòng)度假假村、高爾夫度度假村、休閑生生態(tài)度假村等產(chǎn)產(chǎn)品模式。旅游房地產(chǎn)屬于于泛地產(chǎn)概念，，其發(fā)展有兩個(gè)個(gè)方向，即旅游游地的房地產(chǎn)化化與房地產(chǎn)的旅旅游化。旅游地地（度假區(qū)、高高爾夫球場、主主題公園等）與與房地產(chǎn)業(yè)在完完善功能、增加加賣點(diǎn)、提高自自身品位的同時(shí)時(shí)，從不同的出出發(fā)點(diǎn)打造了一一種新的復(fù)合型型業(yè)態(tài)：旅游房房地產(chǎn)。旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地地產(chǎn)屬于“旅游游地的房地產(chǎn)化化”范疇，是度度假區(qū)內(nèi)部的一一個(gè)有機(jī)組成部部分。主要包括括具有度假性質(zhì)質(zhì)的分時(shí)權(quán)酒店店、產(chǎn)權(quán)酒店、、養(yǎng)老屋村、主主題社區(qū)、景區(qū)區(qū)住宅、各種專專題屋村等幾種種形態(tài)。旅游房地產(chǎn)的概概念16旅游房地產(chǎn)發(fā)源源于中世紀(jì)歐洲洲世襲貴族的度度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市市場化規(guī)模經(jīng)營營，主要是集中中在法國南部地地中海沿岸的海海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國阿爾爾卑斯山地區(qū)的的別墅度假村首首先開發(fā)了以分分時(shí)銷售的方式式招攬客戶的形形式，標(biāo)志著旅旅游物業(yè)市場的的形成。70年代中期，美國國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅滅后造成大量的的房地產(chǎn)積壓，，特別是市場景景氣時(shí)期開發(fā)的的大量別墅。為為了處理積壓，，充分盤活閑置置資產(chǎn)，美國從從歐洲引入時(shí)權(quán)權(quán)酒店這一概念念，取得巨大的的成功。1977年市場上95%以上的度假物業(yè)業(yè)是由其他項(xiàng)目目改造過來的。。1987年以后，大量的的投資商、開發(fā)發(fā)商介入這一領(lǐng)領(lǐng)域，使產(chǎn)品模模式更加清晰，，法規(guī)也相應(yīng)地地健全，配套的的服務(wù)業(yè)、管理理業(yè)、交換業(yè)也也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物物業(yè)而言，目前前全球已有60多家大型的分時(shí)時(shí)度假集團(tuán)，大大約5,000多個(gè)采用分時(shí)制制度的度假村分分布在80多個(gè)國家和地區(qū)區(qū)，來自120多個(gè)國家和地區(qū)區(qū)的300多萬個(gè)家庭購買買了多少不等的的度假時(shí)權(quán)或酒酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時(shí)度度假業(yè)的營業(yè)額額已超過80億美元，近幾年年一直以15%的速度遞增，預(yù)預(yù)計(jì)到2004年，全世界的時(shí)時(shí)權(quán)酒店銷售總總額將超過300億美元。今天遍布世界各各地的分時(shí)度假假酒店、高爾夫夫度假村、山地地度假村、休閑閑別墅，將旅游游房地產(chǎn)市場推推向了一個(gè)新的的高潮。旅游房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展歷史－國外外17目前，我國旅游游房地產(chǎn)業(yè)已初初現(xiàn)端倪，北京京、上海、大連連、青島、海南南、廣東、福建建、深圳等地已已開工的旅游房房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到到近百個(gè)，以高高爾夫、山地、、滑雪、沖浪、、野外運(yùn)動(dòng)為主主題的休閑度假假住宅、別墅、、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳傳說”、三亞““博鰲國家旅游游休閑度假區(qū)””的成功開發(fā)后后，先后已有幾幾十個(gè)旅游房地地產(chǎn)項(xiàng)目在全國國進(jìn)行改造、規(guī)規(guī)劃、建設(shè)和推推廣，市場反響響較大。其中包括北京強(qiáng)強(qiáng)龍房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司在延慶龍龍慶峽投資開發(fā)發(fā)的“快樂無窮窮大”產(chǎn)權(quán)酒店店、位于秦皇島島度假區(qū)在北京京發(fā)售的“維多多利亞港灣”酒酒店式公寓、中中國華源集團(tuán)與與海南泰信實(shí)業(yè)業(yè)有限公司開發(fā)發(fā)的“?？诨使诠跒I海溫泉酒店店”（產(chǎn)權(quán)式酒酒店）、新世界界集團(tuán)投資的海海南新世界家園園等。旅游房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展歷史－國內(nèi)內(nèi)18NO5－－－－－－旅旅游房地產(chǎn)模式式19廣東是中國旅游游房地產(chǎn)的策源源地之一，其旅旅游房地產(chǎn)發(fā)展展歷程較長，開開發(fā)模式可資借借鑒。2007年,我國旅游業(yè)發(fā)展展勢頭良好，三三大市場保持穩(wěn)穩(wěn)定增長。全年年共接待入境游游客13187.33萬人次,實(shí)現(xiàn)國際旅游外外匯收入419.19億美元，分別比比上年增長5.5%和23.5%；國內(nèi)旅游人數(shù)數(shù)16.10億人次，收入7770.62億元人民幣，分分別比上年增長長15.5%和24.7%；2007年，全國各省、、自治區(qū)、直轄轄市接待的入境境旅游者總計(jì)為為7311.38萬人次，比上年年增長19.1%。其中廣東省的的旅游（外匯））收入達(dá)87.06億美元,繼續(xù)居全國第一一位。從廣東度假地旅旅游房地產(chǎn)的實(shí)實(shí)踐看，目前主主要有四種模式式。賣地滾動(dòng)發(fā)展模模式旅游先行帶動(dòng)房房地產(chǎn)發(fā)展模式式房地產(chǎn)先行帶動(dòng)動(dòng)度假地模式大開發(fā)商整體操操盤模式旅游房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展模式20該模式以南國桃桃園旅游度假區(qū)區(qū)為代表。南國國桃園開發(fā)初期期，缺乏必要的的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)資金，如同要要過河卻沒有橋橋。為了緩解資資金壓力，只能能出賣相當(dāng)一部部分土地，以賣賣地收入來啟動(dòng)動(dòng)開發(fā)，度過最最困難的啟動(dòng)期期。外來資本購購買這些土地以以后，獨(dú)立開發(fā)發(fā)度假酒店、度度假別墅和公寓寓。等過了“初初期啟動(dòng)”這條條河，發(fā)展壯大大完成必要的度度假基礎(chǔ)設(shè)施配配套以后，南國國桃園又從當(dāng)初初買地者手中回回購部分土地控控制起來，滿足足后續(xù)升級(jí)發(fā)展展的需要。這種依靠賣地地滾動(dòng)發(fā)展的的模式，在資資金困難的情情況下，有利利于度假地的的快速啟動(dòng)發(fā)發(fā)展，使旅游游房地產(chǎn)與度度假地同步增增長，但是不不足之處也很很明顯：1.這種類似工業(yè)業(yè)園將“生地地催熟”的做做法，有可能能造成過度城城鎮(zhèn)化，與高高品質(zhì)度假環(huán)環(huán)境相悖，導(dǎo)導(dǎo)致度假地的的退化；2.隨著度假區(qū)環(huán)環(huán)境的完善、、土地升值，，回購原來切切塊零賣的土土地難度越來來越大；3.最初引入的開開發(fā)商魚龍混混雜，開發(fā)的的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)質(zhì)素良莠不不齊，規(guī)劃控控制與協(xié)調(diào)調(diào)難度大，給給度假區(qū)進(jìn)一一步提升整體體品質(zhì)埋下隱隱憂；4.隨著無地可賣賣，度假地的的維護(hù)管理資資金將成為無無米之炊，公公共環(huán)境與品品牌的維護(hù)將將難以為繼。。從發(fā)展的角角度來看，這這種“借橋過過河”的策略略是難以持續(xù)續(xù)的。模式1－賣地滾動(dòng)發(fā)展展模式21這類房地產(chǎn)不不依附原有的的旅游資源、、旅游景區(qū)，，往往先投入巨巨資，專注于于搞大型旅游游項(xiàng)目開發(fā)，，營造具有影影響力、沖擊擊力的旅游景景觀景區(qū)，改善區(qū)域基基礎(chǔ)設(shè)施條件件和環(huán)境質(zhì)量量，提升知名名度，靠旅游游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶帶動(dòng)作用引來來人流物流，，將生地變成成旅游熟地和和旺地，引起起景區(qū)附近地地產(chǎn)升值，再再趁勢搞房地地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典典型代表是華華僑城旅游度度假區(qū)。華僑城先后建建成錦繡中華、中中華民俗村、、世界之窗、、歡樂谷四個(gè)頗具特色色和影響力的的主題公園，，將過去的荒荒灘野嶺變成成具有極高知知名度和美譽(yù)譽(yù)度的旅游城城，為自己創(chuàng)創(chuàng)造出區(qū)域性性旅游資源優(yōu)優(yōu)勢，再以此此為依托，開開發(fā)高質(zhì)量的的旅游主題房房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房房地產(chǎn)良性互互動(dòng)的典型。。從結(jié)果來看，，華僑城城區(qū)區(qū)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)采取的是一一種混合功能能的概念，實(shí)實(shí)際上是將旅游功能和和居住功能融融為一體、混混合布局，把把住宅、旅游游及相關(guān)的設(shè)設(shè)施與服務(wù)整整合在同一空空間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與旅游景觀觀開發(fā)高度融融合，房地產(chǎn)產(chǎn)成為景觀的的有機(jī)部分，，景區(qū)環(huán)境又又深化了房地地產(chǎn)的旅游內(nèi)內(nèi)涵，建成集集旅游、度假假、文化教育育相關(guān)的特色色商業(yè)與高檔檔居住為一體體的花園城市市綜合社區(qū)。模式2－旅游先行帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展展模式22以廣東省南海海市西岸旅游游度假區(qū)為代代表。西岸旅游度假假區(qū)地處珠三三角邊緣，開開發(fā)以前，稱稱得上環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、山青水水秀、“天然然未琢的一方方璞玉”。但在急切的發(fā)發(fā)展愿望導(dǎo)向向下，西岸度度假區(qū)發(fā)展的的思路過于倉倉促。在政府府主導(dǎo)下，在在未能形成有有特色、有份份量的旅游項(xiàng)項(xiàng)目和良好的的配套環(huán)境前前，就圈出大大片用地，倉倉促上馬大規(guī)規(guī)模開發(fā)房地地產(chǎn)。結(jié)果只能是本本末倒置、損損失慘重。因因?yàn)槲恢谩⒔唤煌l件的先先天不足，西西岸想走賣地地搞旅游房地地產(chǎn)來帶動(dòng)度度假區(qū)整體發(fā)發(fā)展的路子難難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，，但如今已債債臺(tái)高筑，舉舉步維艱。改改變思維、找找準(zhǔn)大的方向向，明確戰(zhàn)略略大政方針，，回歸旅游的的本位，乃是是其當(dāng)務(wù)之急急。模式3－房地產(chǎn)先行帶帶動(dòng)度假地模模式23以廣東省順德德市碧桂花城城為代表。碧碧桂花城位于于花卉主題觀觀光旅游點(diǎn)——陳村花卉世界界周邊，是珠珠三角典型的的第二住宅社社區(qū)。這里生態(tài)良好好，環(huán)境優(yōu)美美，地段獨(dú)特特性強(qiáng)。當(dāng)?shù)氐卣プ》鸱鹕叫姓{(diào)整整、城市更新新升級(jí)的機(jī)遇遇，通過出讓讓這塊特定土土地的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營權(quán)，引入入實(shí)力強(qiáng)大、、經(jīng)驗(yàn)豐富、、管理成熟的的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名名牌碧桂園集集團(tuán)來整體開開發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目采取完全全的市場化手手法，其投資、規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、建建設(shè)、經(jīng)營、、管理一條龍龍，全部由碧碧桂園自行統(tǒng)統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪旰暧^層面政策策方向，具體體的市場運(yùn)營營是投資者的的事。此項(xiàng)目目不論最后成成敗如何，可可以說都是市市場選擇的結(jié)結(jié)果，碧桂園園必須全力以以赴爭取成功功，才能對自自己的投資行行為負(fù)責(zé)。這這種“整體打打造，全面配配套，政府搭搭臺(tái)，企業(yè)參參與”的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)運(yùn)營，有望望創(chuàng)造旅游房房地產(chǎn)大規(guī)模模、高水準(zhǔn)開開發(fā)的范例，，取得“政府、社會(huì)會(huì)、企業(yè)三贏贏”的理想效果。。模式4－大開發(fā)商整體體操盤模式24NO6－－－本項(xiàng)目目的SWTO分析25優(yōu)勢:本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)優(yōu)越，距離××市中心15～20分鐘車程，為為理想的別墅墅用地。本項(xiàng)目自然環(huán)環(huán)境風(fēng)景秀麗麗，依山傍水水。目前此類類珍貴的項(xiàng)目目并不多見。。劣勢:開發(fā)商第一次次開發(fā)項(xiàng)目，，自身團(tuán)隊(duì)不不完善，缺少少實(shí)際項(xiàng)目操操作經(jīng)驗(yàn)。別墅項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地，在立立項(xiàng)和審批方方面，難度較較大。本項(xiàng)目的周邊邊旅游資源帶帶動(dòng)力較弱，，開展旅游項(xiàng)項(xiàng)目，獨(dú)木難難成林，在宣宣傳推廣方面面需要加大投投入。機(jī)會(huì):××市為爭取世界界文化遺產(chǎn)申申報(bào)，勢必進(jìn)進(jìn)一步加大旅旅游項(xiàng)目的政政策扶持。目前美元貶值值，國內(nèi)出口口銳減，4萬億擴(kuò)大內(nèi)需需，實(shí)際上變變相造成了人人民幣貶值。。因此，國內(nèi)內(nèi)資金依賴投投資不動(dòng)產(chǎn)規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，機(jī)機(jī)會(huì)難得。威脅:房地產(chǎn)開發(fā)對對政策敏感，，房地產(chǎn)業(yè)不不再作為國民民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的支柱行業(yè)。。房地產(chǎn)項(xiàng)目目是資金密密集型企業(yè)業(yè)，投資巨巨大，需要要具有較強(qiáng)強(qiáng)的財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司作為為資源整合合型企業(yè)，，需多類專專業(yè)團(tuán)隊(duì)的的合作才能能完成。SWOT分析26NO7－－－－－－本項(xiàng)目幾幾種開發(fā)構(gòu)構(gòu)想27即別墅、商商鋪完全以以出售為目目的，按照照市場需求求和典型銷銷售方式的的房地產(chǎn)開開發(fā)模式。。此種開發(fā)發(fā)模式要求求房地產(chǎn)開開發(fā)商啟動(dòng)動(dòng)資金充沛沛，自身開開發(fā)隊(duì)伍完完善，產(chǎn)品品設(shè)計(jì)嚴(yán)格格尊重市場場需求。操操作上強(qiáng)調(diào)調(diào)快速開發(fā)發(fā)和投資的的及時(shí)返現(xiàn)現(xiàn)。構(gòu)想1－商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)模式28即開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品借助旅旅游優(yōu)勢，，采取帶契契約出售或或只租不售售的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式式。此種開開發(fā)模式要要求房地產(chǎn)產(chǎn)商自有資資金雄厚，，能夠保證證長期持續(xù)續(xù)投入。其其收益亦長長期穩(wěn)定。。由于旅游游地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式對運(yùn)運(yùn)營后的物物業(yè)管理和和前期的旅旅游長遠(yuǎn)規(guī)規(guī)劃要求較較高。因此此，項(xiàng)目決決策必須堅(jiān)堅(jiān)定果斷，，具有一定定的前瞻性性。構(gòu)想2－旅游地產(chǎn)開開發(fā)模式29先尋找求型型企業(yè)、小小業(yè)主、商商家的訂單單，然后根根據(jù)合作協(xié)協(xié)議，或按按照委托為為其修建道道路和公共共體系園林林景觀，由由業(yè)主自建建?；蜷_發(fā)發(fā)商建造好好別墅或商商業(yè)設(shè)施后后，交給委委托方。此種開發(fā)模模式前期投投入資金不不多，借雞雞下蛋、筑筑巢引鳳，，但是需要要開發(fā)商具具有良好的的招商談判判能力、協(xié)協(xié)調(diào)組織能能力。構(gòu)想3－訂單地產(chǎn)開開發(fā)模式30NO8－－－－－－－－－規(guī)規(guī)劃方09－－－－－－－－－規(guī)規(guī)劃方案23637383940NO10－－－－－－－－－園園林示意圖圖4142434445464748495051525354555657585960616263NO11－－－－－－－商業(yè)街街風(fēng)格示意意圖64656667686970717273747576NO12－－－－－－－－別墅墅風(fēng)格示意意圖7778798081828384858687NO13－－－－－－－－會(huì)所所風(fēng)格示意意圖888990NO14－－－－－－吸引游客客的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目91水上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目水上高爾夫夫、水上自自行車、水水上滾筒、、懸索滑行行、劃船、、漂流。山上運(yùn)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目攀巖、劃草草、登山、、定向越野野、野戰(zhàn)游游戲。重點(diǎn)項(xiàng)目－－拓展訓(xùn)練練拓展訓(xùn)練，，又稱外展展訓(xùn)練（Outwardbound）,原意為一艘艘小船駛離離平靜的港港灣，義無無反顧地投投向未知的的旅程，去去迎接一次次次挑戰(zhàn)。。這種訓(xùn)練起起源于二戰(zhàn)戰(zhàn)期間的英英國。當(dāng)時(shí)時(shí)大西洋商商務(wù)船隊(duì)屢屢遭德國人人襲擊，許許多缺乏經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的年輕輕海員葬身身海底，針針對這種情情況，漢思思等人創(chuàng)辦辦了"阿伯德威海海上學(xué)校"，訓(xùn)練年輕輕海員在海海上的生存存能力和船船觸礁后的的生存技巧巧，使他們們的身體和和意志都得得到鍛煉。。戰(zhàn)爭結(jié)束束后，許多多人認(rèn)為這這種訓(xùn)練仍仍然可以保保留。于是是拓展訓(xùn)練練的獨(dú)特創(chuàng)創(chuàng)意和訓(xùn)練練方式逐漸漸被推廣開開來，訓(xùn)練練對象也由由最初的海海員擴(kuò)大到到軍人、學(xué)學(xué)生、工商商業(yè)人員等等各類群體體。訓(xùn)練目目標(biāo)也由單單純的體能能、生存訓(xùn)訓(xùn)練擴(kuò)展到到心理訓(xùn)練練、人格訓(xùn)訓(xùn)練、管理理訓(xùn)練等92破冰訓(xùn)練練：每個(gè)人都都可能置置身于一一個(gè)陌生生的環(huán)境境，如何何快速融融入這個(gè)個(gè)環(huán)境中中，使自自己成為為該團(tuán)隊(duì)隊(duì)中一分分子并能能迅速發(fā)發(fā)揮各自自的作用用是現(xiàn)代代人生存存的首要要條件，，破冰訓(xùn)訓(xùn)練恰好好為每個(gè)個(gè)人提供供了一個(gè)個(gè)良好的的溝通環(huán)環(huán)境，使使他們重重新找回回自我并并認(rèn)識(shí)自自我。背摔：也叫信任任倒伏。。當(dāng)隊(duì)員員從1、4米高的平平臺(tái)上以以3米多高的的視覺差差倒到團(tuán)團(tuán)隊(duì)的懷懷抱中，，不僅體體會(huì)到自自信與互互信的重重要性，，更會(huì)使使管理者者感到在在團(tuán)隊(duì)中中創(chuàng)造相相互信任任的團(tuán)隊(duì)隊(duì)氛圍的的重要性性以及誠誠信為本本的做人人原則。。晨練：吐故納新新會(huì)使你你精神氣氣爽，步步調(diào)一致致則告訴訴你“團(tuán)團(tuán)”字的的真正內(nèi)內(nèi)涵，系系統(tǒng)的晨晨練使你你又回到到了童年年時(shí)代。。搭橋：5米的搭橋橋則告訴訴隊(duì)員一一個(gè)道理理：那就就是在激激烈的市市場競爭爭中充分分體現(xiàn)你你贏、我我贏、大大家贏的的多贏戰(zhàn)戰(zhàn)略。你你會(huì)真正正悟出大大軍團(tuán)作作戰(zhàn)是何何等重要要。電網(wǎng)：一張簡單單的電網(wǎng)網(wǎng)，讓隊(duì)隊(duì)員尤其其是從事事