房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目戶型配比

戶型配比研究第一部分戶型配比目的和意義第二部分戶型配比研究方法第三部分戶型配比模型建立階段工作計(jì)劃及所需支持第一部分戶型配比目的和意義目前做法1、經(jīng)驗(yàn)法1.1已經(jīng)進(jìn)駐市場(chǎng)：主要根據(jù)以往的銷售情況，減少相對(duì)滯銷，增加相對(duì)暢銷產(chǎn)品。1.2未進(jìn)駐市場(chǎng)：主要根據(jù)片區(qū)內(nèi)存在的項(xiàng)目，主流戶型配比。1.3陌生市場(chǎng)：項(xiàng)目基本概況調(diào)查和主觀經(jīng)驗(yàn)推測(cè)2、市場(chǎng)同類比較法根據(jù)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的銷售情況、總價(jià)區(qū)間、戶型配比等，做橫向比較完成，確定主流戶型配比。核心領(lǐng)導(dǎo)決策存在的問題1、決策周期比較長(zhǎng)2、核心領(lǐng)導(dǎo)陌生的市場(chǎng)，無(wú)法客觀判斷3、主觀性比較強(qiáng)。4、對(duì)市場(chǎng)決策的準(zhǔn)確度沒有十足把握5、缺乏客觀的市場(chǎng)支持。解決的問題1、加快決策周期/減少工作返工2、提高決策準(zhǔn)確度3、將決策有自上而下轉(zhuǎn)化為自下而上4、業(yè)務(wù)執(zhí)行層面的戶型配比標(biāo)準(zhǔn)化5、市場(chǎng)數(shù)據(jù)相對(duì)客觀，減少失誤規(guī)劃里，戶型配比的討論最少戶型配比幾個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字，卻決定了項(xiàng)目的暢銷與否戶型配比多少才合適，每次都有點(diǎn)讓我們擔(dān)心受怕，又怕多了，又怕少了戶型是產(chǎn)品里最核心，也是最永恒的話題，“戶型配比”是房地產(chǎn)行業(yè)永恒的紅人！

第二部分戶型配比研究方法影響戶型定位的幾個(gè)必要因素:

檔次市場(chǎng) 自身?xiàng)l件

客戶宏觀政策戶型定位區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性尋找依托典型同檔次同類項(xiàng)目片區(qū)分析區(qū)域特點(diǎn)，代表案例：依照片區(qū)影響力和地產(chǎn)發(fā)展年限選取１－４案例結(jié)論一第一次推導(dǎo)出同質(zhì)片區(qū)同類項(xiàng)目戶型比例和區(qū)間參考基本戶型區(qū)間和比例通過(guò)對(duì)片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析結(jié)論二第二次通過(guò)潛在項(xiàng)目的戶型和比例修正本項(xiàng)目的戶型比例意向基本戶型區(qū)間和比例通過(guò)對(duì)片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析結(jié)論三第三次通過(guò)三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶型區(qū)間調(diào)整項(xiàng)目戶型的區(qū)間意向基本戶型區(qū)間和比例通過(guò)自身?xiàng)l件限制和客戶群體的需求研究進(jìn)行項(xiàng)目修正結(jié)論四第四次通過(guò)自身地塊特點(diǎn)和客戶群體的分析修正戶型的比例意向基本戶型區(qū)間和比例通過(guò)對(duì)144平上下限面積對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)人分析結(jié)論五第五次通過(guò)政策影響分析修正戶型的比例分析點(diǎn):>區(qū)域整體規(guī)劃分析>區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)分析>區(qū)域地產(chǎn)形象分析目的:為項(xiàng)目檔次和質(zhì)素定性第一步：區(qū)域定性分析1.區(qū)域規(guī)劃原則和目標(biāo)2.區(qū)域整體規(guī)劃3.區(qū)域周邊配套分析已有配套設(shè)施未來(lái)規(guī)劃配套設(shè)施4.區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)分析5.區(qū)域地產(chǎn)形象檔次分析區(qū)域分析結(jié)論通過(guò)上述五點(diǎn)關(guān)于區(qū)域的分析，可以得出項(xiàng)目的總體檔次及質(zhì)素的定性;

分析過(guò)程:>通過(guò)同質(zhì)片區(qū)基本同類項(xiàng)目進(jìn)行整體分析;>考慮年限的變化特征,尋找之間的規(guī)律;>選取近三年的若干個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析;目的要求:>由同質(zhì)片區(qū)分析,找出基本變化規(guī)律,初步得出本項(xiàng)目可參照的戶型區(qū)間和比例;第二步：同質(zhì)片區(qū)同類項(xiàng)目分析分析過(guò)程:>通過(guò)同質(zhì)片片區(qū)潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行分析;目的要求:第一次修正正基本戶型型>由潛在項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)分分析對(duì)初步步推導(dǎo)的戶型比例進(jìn)行修正;第三步：同同質(zhì)片區(qū)潛潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行分分析:分析過(guò)程:>通過(guò)同質(zhì)片片區(qū)三級(jí)市市場(chǎng)成交和和需求進(jìn)行行分析;>選取各片區(qū)區(qū)典型案例例進(jìn)行鑒別別分析;目的要求:第二次修正正基本戶型型>由三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)成交和需需求戶型/面積對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行戶型區(qū)間修正;第四步：同同質(zhì)片區(qū)三三級(jí)市場(chǎng)成成交和需求求進(jìn)行分析析分析過(guò)程:>通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目目標(biāo)客戶戶進(jìn)行基本本需求分析析;>通過(guò)對(duì)自身身限制條件件進(jìn)行全面面分析;目的要求:第三次修正正基本戶型型>由項(xiàng)目客戶戶需求和自自身限制條條件進(jìn)行戶戶型比例修修正;第五步：對(duì)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶和自自身限制條條件進(jìn)行分分析專題分析1:各片區(qū)已成成交個(gè)案客客戶分析目的:基本推斷本本項(xiàng)目面對(duì)對(duì)得客戶群群;從而判斷戶戶型需求特特征;專題分析2:項(xiàng)目自身?xiàng)l條件限制分分析目的:基本推斷本本項(xiàng)需要規(guī)規(guī)避得劣勢(shì)勢(shì)可以營(yíng)造得得質(zhì)素空間間;1.項(xiàng)目容積率率影響分析析2.地塊形狀和和朝向分析析3.地塊景觀分分析4.地塊交通分分析5.地塊噪音分分析分析過(guò)程:>由新政影響響對(duì)戶型比比例提出修修正目的要求:第四次修正正基本戶型型第六步：新新政對(duì)戶型型比例的影影響典型案例----戶戶型配比分分析第一步：區(qū)區(qū)域定性分分析……XXX居住區(qū)規(guī)劃劃原則生態(tài)型的、、現(xiàn)代的、、極具特色色的城市海海濱居住區(qū)區(qū)。結(jié)合地鐵帶帶來(lái)的商機(jī)機(jī)，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四個(gè)梯度的的開發(fā)強(qiáng)度控制制原則。節(jié)約土地資資源，給未未來(lái)預(yù)留發(fā)發(fā)展余地。。XXX居住區(qū)規(guī)劃劃目標(biāo)提出適宜的的開發(fā)強(qiáng)度度，與環(huán)境境、交通相相融合。延續(xù)、發(fā)展展城市人文文景觀，建建立與濱海海景觀相融融合的濱海海城區(qū)。結(jié)合城市肌肌理，加強(qiáng)強(qiáng)內(nèi)外空間間融合。完善交通體體系，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)提高城市市交通運(yùn)行行效率與保保證片區(qū)安安靜、安全全的協(xié)調(diào)統(tǒng)一一。倡導(dǎo)生態(tài)文文化，提高高規(guī)劃區(qū)生生態(tài)品質(zhì)。。1.XXX區(qū)規(guī)劃原則則和目標(biāo)區(qū)域官方命命名:XX東填海區(qū);其由于位于于XX市XX區(qū)XX以東、XX灣與XX江出?？诮唤拥牟糠址侄妹?。。東、南臨XX灣，北接規(guī)規(guī)劃中的南山區(qū)RBD中心（旅游游休閑娛樂中心））。規(guī)劃中的西西部通道大大橋在本規(guī)規(guī)劃區(qū)東穿過(guò)，規(guī)規(guī)劃區(qū)東北接沙沙河西路，北邊為為XX路（其地下部分為西部信信道接線工程），西臨XX路，南接望XX路，XX地鐵二號(hào)線擬沿沿后XX路在規(guī)劃區(qū)西部部擦過(guò)。2.某區(qū)域整體規(guī)劃劃總用地:315.41公頃;東區(qū)西區(qū)西部通道以東:東區(qū)180.23公頃;以西稱西區(qū)為135.18公頃。規(guī)劃居住人口:５萬(wàn);東區(qū)定位:某市重要交通樞樞紐、口岸商業(yè)業(yè)及濱海休閑帶帶;西區(qū)定位:延續(xù)某地獨(dú)特風(fēng)風(fēng)情、代表某市市門戶形象的濱濱海生活區(qū)。3.某區(qū)分區(qū)規(guī)劃教育配套：一所高中、一所所初中、2所小學(xué)、4所幼兒園。生活配套：游泳池、綜合體體育活動(dòng)中心、、居住區(qū)級(jí)文化化中心、社區(qū)體體育活動(dòng)場(chǎng)地、綜綜合醫(yī)院、門診診部。交通線路：主干道為東濱路路，次干道包括括后海濱路、科科苑大道、工業(yè)業(yè)八路、招商路和和望海路，支路路包括S型曲線和工業(yè)七七路。規(guī)劃西部部口岸北出口處設(shè)立公公交站場(chǎng)，以進(jìn)進(jìn)行口岸交通和和市區(qū)交通的接接駁。其他配套：公交樞紐站1座；社會(huì)公共停停車場(chǎng)庫(kù)7座，公共廁所5處，垃圾收集站每個(gè)地地塊一個(gè)、濱海海公園。已有配套設(shè)施：：超市：人人樂購(gòu)物廣廣場(chǎng)/沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)/海雅百貨學(xué)校：北師大南山附附中/后海小學(xué)/育才小學(xué)/育才一中、二中中/蛇口中學(xué)/蛇口小學(xué)醫(yī)院：南油醫(yī)院/蛇口醫(yī)院/聯(lián)合醫(yī)院公園：四海公園未來(lái)規(guī)劃配套設(shè)設(shè)施：4.該區(qū)周邊配套分分析本區(qū)域形象承載載:某市新口岸門戶戶區(qū);某市西部濱海休休閑區(qū)形象功能能;該市RBD及西部通道口岸岸生活配套區(qū)功功能;5.區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)分分析轉(zhuǎn)換區(qū)某市沿海旅游發(fā)發(fā)展帶和居住生活組組團(tuán)的轉(zhuǎn)換區(qū)，起著承承上啟下的連接作用。。后海灣、紅樹林林、大南山、香香港天水圍等優(yōu)優(yōu)質(zhì)景觀;后海成熟,便利的生活,市政配套和整體體科學(xué)的規(guī)劃;《某市某區(qū)詳細(xì)藍(lán)藍(lán)圖》中規(guī)劃中明確:西區(qū)延續(xù)該地獨(dú)獨(dú)特風(fēng)情的，代表該市門門戶的現(xiàn)代濱海海生活區(qū)，未來(lái)來(lái)地產(chǎn)營(yíng)造必然然是以具備生態(tài)型的、現(xiàn)代代的、極具特色色的城市海濱居住區(qū)區(qū)。景觀配置:15公里濱海長(zhǎng)廊;隨著西部通道年年底開通，片區(qū)區(qū)配套的完善，，客戶層面的拓拓寬，某填海區(qū)必將成為超超越后海區(qū)域，，媲美紅樹灣片片區(qū)的新豪宅居居住區(qū)。我們稱其為“新岸區(qū)”。6.區(qū)域地產(chǎn)形象檔檔次分析1.整體資源：濱海長(zhǎng)廊/濱海中心區(qū)2.區(qū)域體量：只有紅樹灣才可可以相提并論，，但紅樹灣地王王已開發(fā)；3.人文氛圍：依靠后海和該片片區(qū)，毗鄰南硅硅谷、紅樹灣等等豪宅新區(qū)、是未來(lái)高尚濱海海中心區(qū)，集居居住、購(gòu)物、休休閑于一體;4.區(qū)域發(fā)展：全新的規(guī)劃片區(qū)區(qū)，具備高潛力力發(fā)展的片區(qū)，，未來(lái)區(qū)域檔次將與該市典型豪宅片片區(qū)媲美;區(qū)域分析結(jié)論1.高端的片區(qū):規(guī)劃和發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)奠定整體的區(qū)區(qū)域高端形象和和檔次;2.高質(zhì)的景觀:以山/海/濱海長(zhǎng)廊奠定高高端住宅的條件件;3.豪宅片區(qū)更新:將刷新該市豪宅宅片區(qū),成為該市新豪宅宅片區(qū);區(qū)域優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)“新岸”擁有的質(zhì)素足以構(gòu)筑未未來(lái)新一代高檔檔居住區(qū)！本項(xiàng)項(xiàng)目在整體檔次和形象象方面具備營(yíng)造造條件.第二步：同質(zhì)片片區(qū)同類項(xiàng)目分分析片區(qū)/項(xiàng)目03年已售項(xiàng)目04年已售項(xiàng)目05年已售項(xiàng)目06年發(fā)售項(xiàng)目A片區(qū)半島城邦1期花園城3期2號(hào)B片區(qū)紅樹東方天鵝堡2期2區(qū)C片區(qū)中信紅樹灣1期中信紅樹灣2期御景東方(在)淺水灣(將)D區(qū)水榭花都2期水榭花都3期中旅2期高層本片區(qū)天驕華庭蔚藍(lán)海岸4期海月3期后?；ò肜?在)東海灣豪園(10月)C片區(qū)D片區(qū)>選取案例四大片片區(qū):A片區(qū)B片區(qū)以及本項(xiàng)目所在在片區(qū)>通過(guò)對(duì)篩選出項(xiàng)項(xiàng)目的戶型進(jìn)行行分析，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)三房、四房是所有可參考項(xiàng)目的的主力戶型。>由此我們首先對(duì)對(duì)三房、四房的變變化進(jìn)行細(xì)致的的分析，>從中判斷戶型面面積區(qū)間及比例例的變化趨勢(shì)，，指導(dǎo)本項(xiàng)目的的主力戶型定位。25%75%56%30%45%35%40%9%348%35%0%20%10%60%50%40%30%80%70%03年04年05年06年07年三房四房近年來(lái)，該市高高端高層住宅項(xiàng)項(xiàng)目三房比例呈呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)勢(shì)；四房比例則呈明明顯下降趨勢(shì)。。據(jù)此線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)，本年本項(xiàng)目可可以參考主力房房型比例為三房比例約為48％左右，四房比比例約為35％左右;2.整體三房、四房比例分析房220150266136255153四房近年來(lái)至今，三房/四房戶型面積區(qū)區(qū)間彈性增大，，尺度上限有明明顯放大趨勢(shì);我們的研究將從從這些區(qū)間中研研究07-10年面積區(qū)間的暢暢銷段;2003年2005年2004年2006年136812801403.三房、四房基本本面積區(qū)間分析析上限130積（㎡下限103）四房03年04年05年06年120-130㎡154-173㎡、114-128㎡、89-93㎡145-165㎡110-125㎡170-200㎡136-152㎡，160-170㎡，202-208㎡150-180㎡，190-204㎡，220-250㎡140-170㎡，190-220㎡三房結(jié)論：選取設(shè)設(shè)置相對(duì)集中中的暢銷面積積區(qū)間段，并并據(jù)此初步建建議本項(xiàng)目三房戶型區(qū)間間設(shè)置在100㎡以下、100－120㎡、120－130㎡之間；四房戶型區(qū)間間設(shè)置在140-160㎡、160-187㎡之間；4.03-06三房、四房暢暢銷區(qū)間分析析中信紅樹灣1期半島城邦1期約15％后海花半里高層兩房均價(jià)價(jià)約9100元/㎡，小高層三房房均價(jià)約11500元/㎡;5.兩房設(shè)置建議現(xiàn)象一：參考項(xiàng)目一期期均有;現(xiàn)象二：半島城邦1期兩房北向向無(wú)海景，均均價(jià)約8300元/㎡，整體均價(jià)約約11000元/㎡現(xiàn)象三：現(xiàn)象四：蔚藍(lán)海岸4期同位置、、同朝向的兩兩房、三房，，單價(jià)相同，，兩房銷售較較快。結(jié)論：綜合以上四點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)象作參考考，所有的兩兩房在銷售中中具備同等速速度,但因?yàn)槌蚝秃途坝^的原因因,相對(duì)均價(jià)低于項(xiàng)目目整體均價(jià).所以,綜合本項(xiàng)目設(shè)設(shè)置兩房存在可能性;蔚藍(lán)海岸四期期中信紅樹灣1期半島城邦1期后?；ò肜?004-1-12004.10-302004-2-182006-460-75㎡㎡約10%91-98㎡㎡約10%75-86㎡㎡約20%70-75㎡㎡約24％時(shí)間軸線6.兩房設(shè)置建議議關(guān)于近三年可可參考項(xiàng)目之之兩房分析主力區(qū)間:75-80㎡兩房比例:約10-20%可參考項(xiàng)目中中，設(shè)置兩房房的較少，僅占此次樣本本總量的3/8。設(shè)置了兩房的的項(xiàng)目，其套套數(shù)比例也較較少，套數(shù)比約占10－16％。紅樹東方天驕華庭中信紅樹灣1期招商海月3期水榭花都3期花園城3期2號(hào)地半島城邦1期東海灣豪園項(xiàng)項(xiàng)目267-276㎡225-320㎡270—379㎡210-230㎡270-308㎡210㎡260㎡200㎡以上約占1.2%約占8%約占5.6%約占10%約占6％約占5%約占3%約占5%7.四房以上戶型分析析關(guān)于近三年可可參考項(xiàng)目之之四房以上戶戶型分析結(jié)論：選取設(shè)置相對(duì)對(duì)集中的暢銷銷面積區(qū)間段段，并據(jù)此初初步建議本項(xiàng)項(xiàng)目四房以上戶型戶型區(qū)間設(shè)置在225-270㎡㎡，整體比例控制在在5-10％。二房三房四房四房以上區(qū)間75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例5－10%45-50％35-40％5-10％初步推導(dǎo)戶型面積積和比例結(jié)論一:說(shuō)明:>以上戶型區(qū)間和比比例是基于對(duì)片區(qū)區(qū)市場(chǎng)研究,目前只作為本項(xiàng)目目研究的參考值;>在初步戶型面積參參考的基礎(chǔ)上,需要層層論證以求求出項(xiàng)目最終面積積和比例;>由于目前只是推斷斷,所以在此我們初步步用區(qū)間表達(dá)戶型型的比例;>接下來(lái)將通過(guò)潛在在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目修正來(lái)來(lái)完善本項(xiàng)目的戶戶型比例;第三步：同質(zhì)片區(qū)區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行分析本海月4期三湘項(xiàng)目案皇庭項(xiàng)目半島城邦2期1.07年潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面面積和比例統(tǒng)計(jì)約322套約900套約1196套約500套----------50-55㎡(1房)17%17%40-50㎡(1房公寓)一房40%約129套60%約193套-----140-150120-130㎡㎡--皇庭項(xiàng)目10%約90套50%約440套40%約360套300㎡-----180-250㎡㎡125-160㎡㎡--半島城邦二期220-250㎡㎡3%約36套-----160-185㎡㎡27%約323套110-140㎡㎡53%約633套---三湘項(xiàng)目2%約10套6%約30套50%約250套25%約125套320㎡225㎡160-165㎡㎡110－120㎡---招商海月4期復(fù)式五房四房三房二房項(xiàng)目?jī)煞靠瞻?三房四房是主力戶戶型.二房三房四房四房以上區(qū)間75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例5-10%45-50％35-40％5-10％二房三房四房四房以上區(qū)間----------110-120㎡120-140㎡140-160㎡160-185㎡225-270比例044.9％39.1％5.68％潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主力力戶型區(qū)間和比例例統(tǒng)計(jì)結(jié)論一主力戶型區(qū)間和比比例統(tǒng)計(jì)分析原則:為合理規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，，修正比例.>本項(xiàng)目結(jié)論一中兩兩房具備發(fā)展空白白點(diǎn),建議保留并建議適適當(dāng)增加;>三房在120-130㎡㎡之間存在競(jìng)爭(zhēng),建議適當(dāng)調(diào)小本項(xiàng)項(xiàng)目比例;>三房100㎡以下存在非主力戶戶型空白點(diǎn),暫作保留;>四房140-185㎡㎡為直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間,建議適當(dāng)調(diào)小比例例;>四房以上整體比例例比較少,建議保留不變;二房三房四房四房以上區(qū)間75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例7-12%42-47％32-37％5－10％第一次修正戶型比比例結(jié)論二:說(shuō)明:>將三房和四房整體體比例降低;>未來(lái)三房營(yíng)造中100-120平的房型比例建議議可以增加;>將兩房的比例增加加;>接下來(lái)我們將通過(guò)過(guò)三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)一步步修正項(xiàng)目戶型區(qū)區(qū)間;第四步：同質(zhì)片區(qū)區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交和和需求進(jìn)行分析A片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間 （㎡）平均總價(jià)（萬(wàn)元）

平均單價(jià)（元/㎡）一房－－－－－兩房7.1%80.5775.03-87.638110053三房42.9%130.4897-176.4815611956四房35.7%185.39145.58-223.725313645五房14.3%209.29170.61-247.9624411659該片區(qū)的的二手市市場(chǎng)交易易三房四房房比例較較高，約約占總比比例的78％；本片區(qū)的的豪宅戶戶型面積積比較適適中,三房平均均面積約約為130平,四房平均均面積約為185平.片區(qū)客戶戶以企業(yè)業(yè)高管為為主，本本片區(qū)超超大戶型型（五房房）的二二手市場(chǎng)場(chǎng)成交相相對(duì)較弱。。1.A片區(qū)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)成成交分析析房型需求求及成交交量排名名:三房>四房>五房B片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間 （㎡）平均總價(jià)（萬(wàn)元）

平均單價(jià)（元/㎡）一房－－－－－兩房10.9%79.2855.81-83.638510711三房42.2%152.25113-219.7219312701四房31.3%215.06168-33033715649五房15.6%237.45145.12-334.6639816777B片區(qū)的二二手市場(chǎng)場(chǎng)交易三房四房房比例稍稍低，但但比例仍仍然高達(dá)達(dá)73％；本片區(qū)豪豪宅大戶戶化特征征十分明明顯，三房平均均面積為為152平,四房平均均面積為215平,大于蛇口口片區(qū)面面積;四五房的的大戶型型與二三三房戶型型的單價(jià)價(jià)差異非非常高；；本片區(qū)超超大戶型型（五房房）的二二手市場(chǎng)場(chǎng)成交相相對(duì)活躍躍。2.B片區(qū)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)成成交分析析房型需求求及成交交量排名名:三房>四房>五房C片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間 （㎡）平均總價(jià)（萬(wàn)元）

平均單價(jià)（元/㎡）一房7.1%50.6649.96-51.355210266兩房3.7%93.0078.51-88.7210411183三房32.1%154.09102房57.1%193.61166.37-265.524312576五房－－－－－C片區(qū)的二二手市場(chǎng)場(chǎng)交易基基本上以以三房四房房為主，，比例接接近90％；由于是新新興豪宅宅區(qū)，受受豪宅大大戶化趨勢(shì)影影響，三房四房房平均面面積較大大；三房平均均面積為為154平,四房平均均面積為為193平;本片區(qū)超大戶型型（五房房）的二二手市場(chǎng)場(chǎng)成交仍仍有限。。3.C片區(qū)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)成成交分析析房型需求求及成交交量排名名:四房>三房>五房D片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例平均面積面積區(qū)間 （㎡）平均總價(jià)（萬(wàn)元）

平均單價(jià)（元/㎡）一房2.6%50.5248-53.036112105兩房三房

3.8%47.4%

85.18129.1380.84-90.6394.2-219.811021701164413160四房35.9%178.50140.13-239.5724613763五房10.3%227.24118-35045119853戶型上的的分布十十分集中中，三房四房房的比例例高達(dá)83％；雖然是傳傳統(tǒng)豪宅宅區(qū)，由由于部分分項(xiàng)目落落成時(shí)間間較早，，故三房四房房平均面面積較小??；三房房平均面積為為129㎡,四房平均均面積為為178㎡;統(tǒng)計(jì)結(jié)果果顯示，，本片區(qū)超超大戶型型（五房房，主要要為復(fù)式式單位））的二手手成交均均價(jià)接近近2萬(wàn)㎡。4.D片區(qū)三級(jí)級(jí)市場(chǎng)成成交分析析房型需求求及成交交量排名名:三房>四房>五房16%二房四片區(qū)的的二手高高端客戶戶需求基基本上和和成交情情況吻合合，整體仍以以三房四四房為主主，其中三房需求求面積為為120-150平,四房需求求戶型為為170-190平;根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，四片片區(qū)需求求五房單單位客戶戶略少，，但根據(jù)據(jù)三級(jí)市市場(chǎng)同時(shí)時(shí)的普遍遍反映，，五房客戶戶的高誠(chéng)意度客客戶比例例相對(duì)最最高；另外值得得注意的的是，咨咨詢客戶戶中，需求兩房房的客戶戶比例與與兩房的的成交比比例有一一定距離。。3%二房11%三房41%四房36%五房9%四房五房5.四片區(qū)三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)需求分分析四大片區(qū)區(qū)高端客客戶需求求戶型分分布一房四片區(qū)需需求戶型型面積區(qū)區(qū)間統(tǒng)計(jì)計(jì)一房2%5%三房39%三房(120-150平)一房(45-55平)四房(170-190平)兩房(75-90平)五房(200平以上)成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)二房756750009000三房9094500010500四房170197200011600五房240288720012030成交以兩兩房四房房為主，，三房五房房也占據(jù)據(jù)一定比比例。兩房44%三房7%四房40%6.各片區(qū)典典型個(gè)案三級(jí)級(jí)市場(chǎng)分分析A片區(qū)-花園城項(xiàng)項(xiàng)目從價(jià)格來(lái)來(lái)看，由由于片區(qū)區(qū)景觀和朝向的影響,該項(xiàng)目二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)成交中中以兩個(gè)極端端表現(xiàn),即以2房表現(xiàn)最為為活躍.其次為4房大戶型.花園城二二手成交交戶型/比例五房9%兩房三房四房五房成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)二房858075009500三房135162675012050四房155195610012620五房215295596012852成交以三三房四房房為主，，五房成交交高于二二房.B-紅樹灣項(xiàng)項(xiàng)目本片區(qū)目目前已屬屬性典型型豪宅片區(qū),客戶需求求也已偏偏向成熟熟化,對(duì)于三房以上的的需求和和成交特特點(diǎn)明顯顯.尤以三房最最為活躍躍.而對(duì)于兩兩房和一一房需求求則比較較少;紅樹灣二二手成交交統(tǒng)計(jì)三房46%四房40%五房?jī)蓛煞?0%4%兩房三房四房五房成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)二房8082400010300三房110115500010500四房140158830011345五房208234728011282四房居其其次;招商海月月從價(jià)格來(lái)來(lái)看，由由于戶型型景觀好好，四房單位的的價(jià)格最最高；三三房單位位價(jià)格也比較堅(jiān)堅(jiān)挺；而而五房單單位由于于集中于一期，，價(jià)格比比四房稍稍低，兩兩房成交相對(duì)活活躍.僅次于三三房.招商海月月二手成成交戶型型比例成交以三三房為主主，二房房和兩房27%四房25%五房7%兩房三房四房成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)二房886864007800三房120123876010323四房151176262311673五房230234324010188天驕華庭庭二手成成交戶型型比例（（05.10-06.3）二房5%三房23%四房五房36%二房三房四房五房?jī)煞砍山唤粯O少，，三房成成交只有兩成成多，四四房五房房占最大比重重，天驕驕華庭的的二手成交明明顯呈大大戶化特特征。天驕華庭庭四房平均均單價(jià)最最高；三三房單位位及五房單位價(jià)價(jià)格比四四房稍低低，兩房房單位的成交極極少而且且價(jià)格最最低；從各戶型型面積來(lái)來(lái)看，天天驕華庭庭的戶型面積較較大。兩兩房?jī)H為為需求統(tǒng)統(tǒng)計(jì).成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)二房7580737510765三房105118188011256四房163222821013670五房180235836013102蔚藍(lán)海岸岸二手成成交戶型型比例（（05.10-06.3）二房9%三房51%五房12%四房28%二房三房四房五房蔚藍(lán)海岸岸二手房房成交中，三房房的比例例超過(guò)一半，二二房、五五房比重較低，，四房比比例不足三成。。蔚藍(lán)海岸岸從價(jià)格來(lái)來(lái)看，蔚蔚藍(lán)海岸岸的二手手成交價(jià)格比較較平均，，但四房房五房的的價(jià)格偏高；從各戶型型面積來(lái)來(lái)看，蔚蔚藍(lán)海岸岸的戶型面積分分化比較較嚴(yán)重，，四房五五房的面積較大大。1.成交房型以以三房四房房為主；現(xiàn)狀反映：：三房比例略略高（A片區(qū)除外）），四房上2.成交戶型平均面積較大，各房型成交面積集中段分別為：兩房80-85㎡;三房130－150㎡，四房180－220㎡，3.成交價(jià)格：：三房單價(jià)與與四房平均均單價(jià)基本本相近（華僑城除除外），相比新成交交一手樓價(jià)價(jià)格仍有不不少差距，，存在較大大上升空間間；三級(jí)市場(chǎng)成成交戶型和和面積綜合統(tǒng)計(jì)4.從項(xiàng)目周邊邊個(gè)別項(xiàng)目目二手成交交數(shù)據(jù)看來(lái)來(lái)，三房成交比比例高，價(jià)格也比比較堅(jiān)挺；5.個(gè)案中,面積以110-135㎡的三房和140-160㎡的四房成交最為活活躍;6.個(gè)案片區(qū)中中,通過(guò)與本項(xiàng)項(xiàng)目直接鄰鄰近的B片區(qū)來(lái)看,對(duì)于兩房的的需求比較旺盛,需求面積在在70-85㎡;二房三房四房四房以上區(qū)間75-80㎡100㎡以下100-120㎡120-130㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例7-12%42-47％32-37％5-10％二房三房四房四房以上區(qū)域表現(xiàn)80-85---------130-150㎡----180-220㎡個(gè)案反映70-85---110-135㎡140-160㎡----三級(jí)市場(chǎng)主主力戶型區(qū)區(qū)間和比例例統(tǒng)計(jì)結(jié)論二主力戶型區(qū)區(qū)間和比例例統(tǒng)計(jì)分析原則:三級(jí)市場(chǎng)成成交及需求求分析修正正戶型區(qū)間間.>本項(xiàng)目結(jié)論論二中兩房房面積建議議上限適當(dāng)當(dāng)增大;>三房在130平以上存在在較大需求求空間,建議適當(dāng)>100平米以下三房市場(chǎng)需求空間少,建議取消;>四房需求空間存在同等性,在此建議不作修正;>四房以上成交樣本比較少,建議原比例保留;二房三房四房四房以上區(qū)間75-85㎡100-120㎡120-135㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例7-12%42-47％32-37％5-10％結(jié)論三:通過(guò)三級(jí)市市場(chǎng)戶型區(qū)區(qū)間的推斷斷和驗(yàn)證,我們第二次次修正項(xiàng)目戶型區(qū)區(qū)間-----說(shuō)明:>三房只取兩兩個(gè)區(qū)間面面積段;>接下來(lái)將通通過(guò)新增客客戶分析和和自身?xiàng)l件件進(jìn)一步論論證戶型比比例;第五步：對(duì)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶和自自身限制條條件進(jìn)行分分析項(xiàng)目年齡結(jié)構(gòu)區(qū)域構(gòu)成職業(yè)特征置業(yè)特征半島城邦1期25-30歲35%31-40歲55%41-50歲15%A40-45%B30-35%其他25%（羅湖/寶安/外籍人士）私營(yíng)業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級(jí)白領(lǐng)約15%外籍人士約5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約65%：約35%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：項(xiàng)目體量和品質(zhì)天鵝堡2期30-35歲50%36-40歲35%41-45歲15%A45-50%B30-35%其他20-25%私營(yíng)業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%公務(wù)員20-25%外籍人士約3%置業(yè)次數(shù)：二次約85%：三次約15%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：居住品質(zhì)和企業(yè)品牌紅樹東方25--30歲25%30-35歲35%35-40歲25%40-45歲15%A35-40%B30-35%A約20%其他約10%私營(yíng)業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級(jí)白領(lǐng)5%其他約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%：二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境 第二：項(xiàng)目居住品質(zhì)水榭花都2期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%A40-45%C30-35%B約10%其他約5%私營(yíng)業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級(jí)白領(lǐng)15-20%公務(wù)員約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%:二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項(xiàng)目自身品質(zhì)水榭花都3期25-30歲10%31-40歲65%41-50歲20%51歲5%A35-45%C30-35%C約20-25%其他約10％私營(yíng)業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級(jí)白領(lǐng)15-20%公務(wù)員15%置業(yè)次數(shù)：一次約15%:二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項(xiàng)目自身品質(zhì)和環(huán)境 第三：戶型設(shè)計(jì)中信紅樹灣1期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%50歲以上5%A40-45%B35-40%C10-15%其他約5%私營(yíng)業(yè)主40-45%企業(yè)高管35-40%高級(jí)白領(lǐng)10-15%公務(wù)員5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約80%：約20%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌中信紅樹灣2期25-30歲15%31-40歲60%41-50歲20%50歲以上5%A35-40%B30-35%C15-20%其他約5%私營(yíng)業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%高級(jí)白領(lǐng)10-15%公務(wù)員約5%外籍人士約5%置業(yè)次數(shù)：一次約15%：二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約70%：約30%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌1.各片區(qū)已成成交個(gè)案客客戶統(tǒng)計(jì)(以下數(shù)據(jù)表表示百分比比例統(tǒng)計(jì))以項(xiàng)目檔次次為界定,越高端,則客戶區(qū)域域表現(xiàn)越廣廣泛,完全打破傳傳統(tǒng)本土銷售區(qū)域;41.53716.5542.332.715101349.532.5502010305040中信紅樹灣灣2期半島城邦1期水榭花都3期現(xiàn)象1:客戶區(qū)域高端項(xiàng)目客客戶區(qū)域變變化A區(qū)B區(qū)C區(qū)其他25201510758085900100 80 60 40 20一次二次以上高端項(xiàng)目置置業(yè)次數(shù)變變化紅樹東方中信紅樹灣灣1期水榭花都3期半島城邦1期8575856515251535010080604020自住投資高端項(xiàng)目購(gòu)購(gòu)買用途變變化紅樹東方中信紅樹灣灣1期水榭花都3期半島城邦1期現(xiàn)象2:購(gòu)買用途以開發(fā)時(shí)間間和檔次界界定:越高端項(xiàng)目,投資比例在在提高,純自住的比比例在下降降.客戶對(duì)豪宅的投資資熱情在增增長(zhǎng);現(xiàn)象3:置業(yè)次數(shù)(以下數(shù)據(jù)表表示百分比比例統(tǒng)計(jì))以開發(fā)時(shí)間間和檔次界界定:越高端項(xiàng)目,置業(yè)次數(shù)在在明顯變化化,二次及以上上成熟客戶戶群在增加加;四大片區(qū)代表項(xiàng)項(xiàng)目客戶情況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)-年齡15%35%30%15%5%25-30歲31-35歲36-40歲40-45歲45歲以上四大片區(qū)代表項(xiàng)項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì)-區(qū)域40%35%15%10%南山福田羅湖其他(寶安/香港)四大片區(qū)代表項(xiàng)項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì)-職業(yè)30%25%15%25%5%私營(yíng)業(yè)主企業(yè)高管公務(wù)員高級(jí)白領(lǐng)外籍人士四大片區(qū)代表項(xiàng)項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì)-置業(yè)目的75%25%自住投資四大片區(qū)代表項(xiàng)項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì)-置業(yè)因素33%24%24%19%區(qū)域景觀居住品質(zhì)企業(yè)品牌附:其他總體客戶統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)四大片區(qū)代表項(xiàng)項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì)-置業(yè)次數(shù)15%80%5%一次二次多次2.近期典型個(gè)案客客戶統(tǒng)計(jì)京基御景東方開盤時(shí)間:4.22星期六開盤方式:采取排隊(duì)選房成交狀況:第1天450套第2天50套目前成交約70%;暢銷戶型:最暢銷為119平的三房當(dāng)天售售罄(南向1/2/3棟);其次220-250的四房(南向1/2/3棟);;成交均價(jià):實(shí)收16000元/平(面價(jià)達(dá)17000元/平)成交客戶:以C區(qū)域客戶為主力力占7成,其次為A區(qū)域部分客戶群群;主力客戶為私營(yíng)營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高高管,外籍人士;講究朝向和景觀觀以及舒適度;卓越淺水灣開盤時(shí)間:預(yù)計(jì)5月底目前狀況:接近封頂部部分園林完工工樣板房開開放銷售狀況:接受客戶咨詢?cè)兊怯涱A(yù)計(jì)均價(jià):16000元/平咨詢度最高戶戶型:160-170平的四房咨詢客戶區(qū)域域:以A區(qū)域客戶為主主,B區(qū)域客戶居其其次綜合區(qū)域客戶戶特點(diǎn)客戶區(qū)域:以A區(qū)域?yàn)橹髁?輻射C區(qū)域以及其他他區(qū)域;客戶類別:主要為私營(yíng)企企業(yè)主\企業(yè)高管\客戶特征:有知識(shí),有涵養(yǎng),有閱歷,有實(shí)力……習(xí)慣自己制定定游戲規(guī)則，，留連自己的的行為方式；；他們的落點(diǎn)在在深圳，視野野卻在國(guó)際；；他們崇尚高品品質(zhì)的居住,講究景觀和片片區(qū)資源;客戶需求:以三房四房需需求為主力,兩房需求居其其次;三房以120-135平為主力需求求;四房145-165平為主力需求求;承受價(jià)格:均價(jià)在11000-16000元/平;專題分析2:項(xiàng)目自身?xiàng)l件件限制分析占地面積（㎡）容積率地塊一46245.83.5地塊二11700.13.3地塊三11394.743.3總計(jì)69339.64㎡整體項(xiàng)目占地地面積為6933.964㎡，容積率〉3.4;從項(xiàng)目實(shí)際的的數(shù)據(jù)指標(biāo)考考慮，要保證證產(chǎn)品的通透透性和舒適性性，本項(xiàng)目具具備開發(fā)高層或者小高層的可能;1、從A、B、C等區(qū)域的在售售、已售的項(xiàng)項(xiàng)目的來(lái)看，，客戶對(duì)于高高層的接受程度非常常之高。2、從本項(xiàng)目的的數(shù)據(jù)指標(biāo)和和保證單位的的通透性與舒舒適性來(lái)看，，高層物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目比小高層物業(yè)更適適合本項(xiàng)目1.項(xiàng)目容積率影影響分析地形：被工業(yè)八路分分割成兩塊。。北面地塊相對(duì)對(duì)規(guī)整，成正正四邊形，而且地勢(shì)勢(shì)平坦開闊；；南面地塊合并形成彎彎“7”字型，一塊較較方正，一塊呈呈南北向的長(zhǎng)長(zhǎng)條形。朝向：整個(gè)地塊的朝朝向無(wú)可挑剔，可完全實(shí)實(shí)現(xiàn)南北朝向向；后期規(guī)劃中若不不可避免需要要東西朝向則有景觀觀加以彌補(bǔ).2.地塊形狀和朝朝向分析景觀：東眺后海灣和和紅樹林以及及海濱公園景景觀，東南向望望香港天水圍圍景觀，南向向未來(lái)是濱海長(zhǎng)廊和西西部通道景觀觀，西向大南南山，北向?qū)⑹鞘俏磥?lái)南山商商業(yè)文化中心心區(qū)。3.地塊景觀分析析道路級(jí) 別道路名稱

紅線寬度（M）機(jī)動(dòng)車道數(shù)快速路沙河西路63.5雙向6主干道東濱路93雙向6次干道后海濱路60雙向4科苑大道34雙向4工業(yè)八路27雙向4招商路603車道×2望海路603車道×2交通：目前通過(guò)工業(yè)業(yè)八路直接進(jìn)進(jìn)入地塊。地地塊西邊的后后海濱路和東東邊的公園路未來(lái)2年開通，2010年開通的地大道的建成通車，西部通道06年底開通。地塊周邊交通通路網(wǎng)列表4.地塊交通分析析由于項(xiàng)目所處處的區(qū)域?yàn)樾滦绿詈^(qū)，整整個(gè)區(qū)域均在在如火如荼的的施工過(guò)程中，因此項(xiàng)目目未來(lái)的噪音音存在一定的的不確定性。主要是來(lái)自直直接穿越項(xiàng)目目的工業(yè)八路和項(xiàng)項(xiàng)目西邊后海海濱路帶來(lái)的噪音影響；項(xiàng)目南邊的地地塊四面臨路路，其中北邊和東邊鄰鄰次交通要道道，北邊地塊的東邊和南南邊臨次交通通要道，這些些道路雖車流流和人流遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于主干道，但也會(huì)會(huì)帶來(lái)一定的的噪音影響；；西部通道離項(xiàng)項(xiàng)目較遠(yuǎn)，與與西部通道之之間也有其他他的地塊隔斷斷，未來(lái)西部通道噪音音影響較小東面的聯(lián)檢大樓也會(huì)會(huì)產(chǎn)生一定的的噪音影響5.地塊噪音分析析西部通道離項(xiàng)項(xiàng)目較遠(yuǎn)，與西部通通道之間也有其他的地地塊隔斷，未來(lái)西部部通道噪音影響較小主要是來(lái)自直直接穿越項(xiàng)目的的工業(yè)八路和項(xiàng)項(xiàng)目西邊后海濱濱路帶來(lái)的噪音音影響；1)、從地塊自身身的特征分析析，地塊被一一條交通干道道分為南北兩兩個(gè)區(qū)域，北邊地塊塊方正、完整整、地勢(shì)平坦坦開闊，周邊邊遮擋較少，，具有建立舒適性、高尚尚居住社區(qū)的的較好條件；；南邊地塊呈呈“7”型，雖然不如如北邊地塊規(guī)整整，但西邊和和北邊部分不不臨路，較為為清靜，適合合居住。在產(chǎn)品規(guī)劃的過(guò)過(guò)程中可綜合合考慮各個(gè)地地塊的優(yōu)劣，，以北邊的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃為主體.2)、地塊周邊交通便便利，路網(wǎng)豐富，，但由于臨近后海濱路與工業(yè)八八路，不可避免將受受到一定的噪音影影響,建議營(yíng)造部分中等等舒適戶型進(jìn)行完善.3)、地塊的主要景觀觀有東南的紅樹灣灣景觀、東向的海海濱公園和海灣景觀、西向的大南南山景觀，因此在在將來(lái)的產(chǎn)品規(guī)劃劃中若不可避免東東西向的戶型可以用景觀優(yōu)勢(shì)加以彌補(bǔ)補(bǔ)。自身限制性條件小小結(jié)西南角區(qū)域處于工業(yè)八路和后海濱路交匯處，噪音影響最大，受西邊后海樓群的遮擋，景觀面也不是十分理想，不具備設(shè)置中大戶型最優(yōu)支撐條件;北面和東面緊臨公公園路和小區(qū)路，南向向和東南向可看深圳灣灣海景、北向是紅樹灣灣美景；具備設(shè)置中、大戶型的質(zhì)素。南北通透，北可看看園林和紅樹灣景觀，，東可觀海景。具備設(shè)置部分中、大戶型的的質(zhì)素。影響類別2房3房4房同質(zhì)片區(qū)客戶需求特性次主力需求主力需求主力需求西部通道新增客戶需求次主力需求主力需求次主力需求自身?xiàng)l件影響特性鑒于鄰近后海濱路和工業(yè)八路的影響,建議設(shè)置部分中小戶型;綜合建議在結(jié)論三的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)高2房、3房比例.保留其余戶型比例.分析原則:客戶影響只修正戶戶型需求比例.自身?xiàng)l件以及新增增客戶分析統(tǒng)計(jì).二房三房四房四房以上區(qū)間75-85㎡100-120㎡120-135㎡140-160㎡160-187㎡225-270比例10-15%45-50％32-37％5-10％第三次修正戶型面面積和比例結(jié)論四:說(shuō)明:>將2房、3房整體比例適當(dāng)調(diào)調(diào)高,其余比例不變;>通過(guò)同片區(qū)客戶分分析以及新增客戶戶分析,三房以120-135平為主力需求段,占到7成左右;以100-120為次主力需求,占3成;>四房以140-160平為主力需求段,占7成左右,160-187平占3成;>接下來(lái)將通過(guò)對(duì)新新政提高首付的影影響進(jìn)一步論證項(xiàng)項(xiàng)目整體戶型比例例;第六步：新政對(duì)戶戶型比例的影響執(zhí)行時(shí)間07.407.5-----07.6?目前對(duì)于政策的執(zhí)執(zhí)行時(shí)間還存在未未知性,從各方分析看,執(zhí)行提高首付必然然涉及到各方的利益以以及整個(gè)市場(chǎng)的平平衡,出臺(tái)的時(shí)間也會(huì)謹(jǐn)謹(jǐn)慎有加.執(zhí)行銀行:政策性銀行商業(yè)銀行央行指令外資銀行盡管國(guó)家對(duì)于提高高首付顯得勢(shì)在必必行,但對(duì)于地產(chǎn)按揭貸貸款這個(gè)利潤(rùn)價(jià)值值體系誰(shuí)都不愿意放棄,所以,上有政策時(shí),也必然會(huì)產(chǎn)生下有有對(duì)策的情況,所以,在執(zhí)行力度上會(huì)出現(xiàn)步調(diào)不一致致的情況.專題研究一:關(guān)于提高整體首付付的影響分析1.對(duì)于144以上戶型---政策執(zhí)行分析項(xiàng)目總套數(shù)一次性付款比例一次性付款的面積段港麗豪園396約18%(71套)105-130平半島城邦1013約22%(223套)134-140平少量260的復(fù)式觀瀾高爾夫一期108約29%(31套)600平紅樹西岸1272約21%(267套)190平居主力御景東方939約19%(178套)160-193平居主力一次性平均值3728約20.65%以140