房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)What&How目錄房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義統(tǒng)計(jì)界定行業(yè)界定學(xué)術(shù)界定房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義統(tǒng)計(jì)界定聯(lián)合國:房地產(chǎn)業(yè)由四個(gè)層次構(gòu)成:①出租和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)(非住宅、建筑、公寓房間住宅);②進(jìn)行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)(用自己的賬戶);③不動(dòng)產(chǎn)出租人;④通過合同或收費(fèi)方式經(jīng)營(yíng)的租賃、買賣、管理、評(píng)估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)紀(jì)人和管理者。(《全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)分類的國際法》中，1986年)房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義統(tǒng)計(jì)界定中國美國房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義行業(yè)界定房地產(chǎn)職業(yè)（私營(yíng)部門）包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)與建筑、公司不動(dòng)產(chǎn)管理、投資分析和資產(chǎn)管理和土地使用規(guī)劃。（弗洛伊德，查爾斯·F〔美〕、馬庫斯·T·艾倫〔美〕，2005：7-11）房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建筑、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)場(chǎng)。(國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于發(fā)展城市地產(chǎn)業(yè)的報(bào)告》1987年11月20日)房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)學(xué)術(shù)界定“房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)群體”（宋春華等，《房地產(chǎn)大辭典》,1993）“房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的產(chǎn)業(yè)部門，它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程各種參與者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”（張永岳，《新編房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》,2005）房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)中國房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)美國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)提供有形商品的部分新建住宅開發(fā)和土地細(xì)分34.26%提供服務(wù)的部分531RealEstate.doc房地產(chǎn)出租（含權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托）30.28%房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、其他與房地有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)35.46%房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)分工與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)流通模式與房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演演進(jìn)規(guī)律與與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分工與房地地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，，作為國民民經(jīng)濟(jì)體系系中的一個(gè)個(gè)相對(duì)獨(dú)立立的產(chǎn)業(yè)（（群），本本身是社會(huì)會(huì)分工演進(jìn)進(jìn)的結(jié)果，，同時(shí)，其其內(nèi)部的分分化、整合合同樣也與與分工演進(jìn)進(jìn)密切關(guān)聯(lián)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)演演進(jìn)規(guī)律與與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分工與房地地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)生:建筑業(yè)的分分孽建筑業(yè)產(chǎn)生生部部分分建筑商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商建筑物的自給自足業(yè)主委托建筑商建造造購買建筑商商建造好的建筑物使用價(jià)值層層面的分工工價(jià)值層面的的分工房地產(chǎn)業(yè)演演進(jìn)規(guī)律與與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)使用價(jià)值層層面的分工工房屋建設(shè)事務(wù)房屋建設(shè)資金(C+V)業(yè)主不承擔(dān)即時(shí)支付或償付建筑商承擔(dān)不承擔(dān)或墊付房地產(chǎn)業(yè)演演進(jìn)規(guī)律與與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)價(jià)值層面的的分工（１１）房屋建設(shè)事務(wù)房屋建設(shè)資金（Ｃ＋Ｖ）Ｍ或Ｐ’房地產(chǎn)開發(fā)商（開發(fā)－出售模式）承擔(dān)投資（短期）出售時(shí)獲得購房者不承擔(dān)購買時(shí)（準(zhǔn)）一次性支付購買時(shí)（準(zhǔn)）一次性支付房地產(chǎn)業(yè)演演進(jìn)規(guī)律與與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)價(jià)值層面的的分工（２２）房屋建設(shè)事務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)成本及利潤(rùn)房地產(chǎn)置業(yè)投資利潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)商（開發(fā)－出租模式）承擔(dān)投資（中長(zhǎng)期）分期獲得承租人不承擔(dān)分期支付分期支付房地產(chǎn)業(yè)演演進(jìn)規(guī)律與與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)◆房地產(chǎn)流通通的內(nèi)涵房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押流通方式房地產(chǎn)流通通，“是房房地產(chǎn)產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)的過過程，這個(gè)個(gè)過程是通通過市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行的。這這個(gè)實(shí)現(xiàn)過過程，就構(gòu)構(gòu)成了房地地產(chǎn)交易市市場(chǎng)。房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的交易活動(dòng)動(dòng)，主要有有房地產(chǎn)的的買賣、租租賃和抵押押三種流通通方式”。。房地產(chǎn)業(yè)演演進(jìn)規(guī)律與與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)◆房地產(chǎn)流通通的特征不同類型產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的運(yùn)動(dòng)動(dòng)，可以構(gòu)構(gòu)成不同的的房地產(chǎn)流流通形式。?！吧唐妨魍ㄊ鞘巧唐返亩喽啻谓粨Q行行為所連接接成的商品品價(jià)值轉(zhuǎn)換和商品實(shí)體運(yùn)動(dòng)?！狈康禺a(chǎn)流通實(shí)質(zhì)質(zhì)上是房地產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換和產(chǎn)權(quán)運(yùn)動(dòng)的過程，如何創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)流通形式以滿滿足人們的多種種需要，一直是是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)生的動(dòng)力房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)租賃成為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上一種主主要的房地產(chǎn)流流通形式，是在在房地產(chǎn)投資人人與使用人分離離的條件下才形形成的。這一情況主要表表現(xiàn)在商業(yè)房地地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)租賃商業(yè)房地產(chǎn)（commercialproperty）包括:寫字樓、商鋪、、旅館、餐廳、、度假村、游樂樂場(chǎng)、健身俱樂樂部、高爾夫球球場(chǎng)、服務(wù)式公公寓1、工業(yè)房地產(chǎn)等等。商業(yè)房地產(chǎn)作為為各種企業(yè)的生生產(chǎn)資料，在其其早期階段經(jīng)常常是被需要這種種生產(chǎn)資料的企企業(yè)直接購買并并持有的（雖然然也有被承租的的）。1或稱酒店式公寓寓，英文稱apartment，是指由多個(gè)住住宅單元組成并并全部用于出租租的住宅建筑。。房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)商業(yè)房地產(chǎn)所有有者與使用者的的分離商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展商業(yè)企業(yè)規(guī)?；虡I(yè)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整的靈活性要要求高市場(chǎng)變化加劇商業(yè)企業(yè)專業(yè)化需要大規(guī)模商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)空間固定、流動(dòng)動(dòng)性弱價(jià)值量高矛盾矛盾房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)市場(chǎng)機(jī)制作用下下的分工自發(fā)演演進(jìn)，使商業(yè)房房地產(chǎn)持有者與與使用者分離：：商業(yè)房地產(chǎn)更更多地被擁有雄雄厚資金的金融融機(jī)構(gòu)（如保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、投資銀銀行、養(yǎng)老基金金）以出租人的的身份所持有，，而各種需要使使用商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的企業(yè)則向這這些金融機(jī)構(gòu)租租賃商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)從房地產(chǎn)買賣到到房地產(chǎn)租賃，，物權(quán)的流通轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶛?quán)的流通?！皞欠缮峡煽善诖男庞茫巧唐方?jīng)濟(jì)的的產(chǎn)物，具體而而言，債是承認(rèn)認(rèn)讓渡商品和實(shí)實(shí)現(xiàn)商品價(jià)值在在時(shí)間上分離的的結(jié)果，····.由于債權(quán)制度的的設(shè)立，給商品品交換帶來了巨巨大的方便，使使商品交換超出出了地域、時(shí)間間和個(gè)人的限制制?！狈康禺a(chǎn)租賃流通通形式的發(fā)展正正是社會(huì)分工自自發(fā)演進(jìn)的結(jié)果果。房地產(chǎn)租賃與房房地產(chǎn)買賣的區(qū)區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押作為為一種流通方式式，是房地產(chǎn)部分價(jià)值（可用抵押貸款款支付的價(jià)值））和部分權(quán)利組合（抵押權(quán)）的運(yùn)運(yùn)動(dòng)，房地產(chǎn)抵押使房房地產(chǎn)購買人對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的占有和支付房房地產(chǎn)價(jià)值這兩兩種行為在時(shí)間間上的分離成為為可能，而同時(shí)時(shí)又保證了房地地產(chǎn)出售人在讓讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的同時(shí)得以實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)全額額價(jià)值。自二十世紀(jì)70年代以來，在美美國發(fā)展起來的的房地產(chǎn)抵押二二級(jí)市場(chǎng)（SECONDARYMORTGAGEMARKET），使得房地產(chǎn)產(chǎn)這種實(shí)物性、、異質(zhì)性、空間間固定性、單位位價(jià)值量大的資資產(chǎn)品，通過證證券化而轉(zhuǎn)化為為一種金融產(chǎn)品品，從而在其流流通對(duì)象、地域域范圍上大大突突破了原有的限限制。房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)權(quán)益型房地產(chǎn)投投資信托——EQUITYREITs公開發(fā)行其公司司股票匯集來自自于民間的大量量分散的資金，，將之投資于各各類商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)并進(jìn)行租賃經(jīng)經(jīng)營(yíng)，并按有關(guān)關(guān)法律規(guī)定將近近乎于100%的投資者收益回回饋給廣大股東東。近十幾年來，權(quán)權(quán)益型REITs在美國成為替代代直接投資房地地產(chǎn)的最佳方式式，它使得大量量商業(yè)房地產(chǎn)在在保持管理者、、使用者相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的同時(shí)，靈靈活、方便地進(jìn)進(jìn)行著實(shí)質(zhì)意義上的房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與價(jià)價(jià)值運(yùn)動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)REITs的出現(xiàn)與發(fā)展，，使與房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)密切關(guān)聯(lián)的的股權(quán)、債權(quán)的流通替代了房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流通，大大提提高了房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的速度度和范圍，從而而在實(shí)質(zhì)上促進(jìn)進(jìn)了房地產(chǎn)流通通。REITs的出現(xiàn)與發(fā)展，，也說明了房地地產(chǎn)在與其他資產(chǎn)（如家具、設(shè)備備、人力等）結(jié)結(jié)合后更易于流流通。REITs對(duì)于房地產(chǎn)流通通具有劃時(shí)代的的意義。房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)◆小結(jié)房地產(chǎn)流通方式式演進(jìn)的方向：：產(chǎn)權(quán)形式創(chuàng)新價(jià)值支付時(shí)點(diǎn)的的分散化房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)動(dòng)動(dòng)的重構(gòu)價(jià)值支付主體的的分散化有利于提高價(jià)值值實(shí)現(xiàn)的可能性性房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)------以房地產(chǎn)為中心心，貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過過程（生產(chǎn)、流流通、分配和消消費(fèi)）的產(chǎn)業(yè)鏈鏈或產(chǎn)業(yè)群。美國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)興起于開發(fā)業(yè)業(yè)。美國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)“類制造業(yè)（經(jīng)營(yíng)模式：開開發(fā)——銷售）新建住宅開發(fā)商商土土地細(xì)細(xì)分開發(fā)商（Newhousingoperativebuilders）（LandSubdivision)美國進(jìn)化后的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)出出租人（服務(wù)業(yè)）（經(jīng)營(yíng)模式：開開發(fā)——持有——出租）商業(yè)房地產(chǎn)（commercialproperty)開發(fā)公寓開發(fā)零零售商業(yè)開發(fā)發(fā)辦公公樓開發(fā)工工業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律:1、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式式的改變以資本增值為主主的運(yùn)營(yíng)模式以長(zhǎng)期現(xiàn)金流收收益為主的運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)初始投資（如土地取得費(fèi)費(fèi)用）追加投資1（如建安成本））商品房銷售收入入追加投資2圖1、以銷售為主的的房地產(chǎn)開發(fā)的的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式式房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)初始投資（如房地產(chǎn)購置置費(fèi)或開發(fā)成本本）追加投資轉(zhuǎn)售收入圖2、以租賃為主的的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模模式租賃收入房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)2、核心生產(chǎn)要素素的改變房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，不再以以不斷增加對(duì)土土地（特別是耕耕地）的占用為為前提。3、核心功能的改改變房地產(chǎn)業(yè)更多地地涉及到非住宅宅領(lǐng)域，使得全全社會(huì)的房地產(chǎn)產(chǎn)更多地以專業(yè)業(yè)化分工的方式式被投資、管理理。4、收益主體的改改變通過REITs可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)收益的分散化化。房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的影響租金（美元）存量（平方英尺）價(jià)格(美元）服務(wù)市場(chǎng)：確定租金資產(chǎn)市場(chǎng)：新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)服務(wù)市場(chǎng)：存量調(diào)整新開發(fā)建設(shè)量（平方英尺）D(R,經(jīng)濟(jì)狀況)=SP=R/iP=f(C)

S=(C-ΔS)/δ房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的影響美國1987-2009房?jī)r(jià)與租金資料來源：S&P（房?jī)r(jià)指數(shù)）、、美國勞工部（（租金指數(shù)）相關(guān)性分析結(jié)果果:房?jī)r(jià)指數(shù)與租金金指數(shù)的相關(guān)系系數(shù)為0.8793日本1955-2008房?jī)r(jià)與租金資料來源：日日本不動(dòng)產(chǎn)研研究所（JREI）相關(guān)性分析結(jié)結(jié)果:房?jī)r(jià)指數(shù)與租租金指數(shù)的相相關(guān)系數(shù)為0.9852房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的影影響房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的影影響資料來源：中原領(lǐng)先指數(shù)數(shù)系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的影影響上海住房需求求調(diào)查以上數(shù)據(jù)由上上海易居房地地產(chǎn)研究院上上海房地產(chǎn)流流通研究所提提供沒有歸屬感：65.3%不安定：37.5%不安定：