旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

-.z旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式隨著競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈，同質(zhì)化問(wèn)題嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商不得不“致力于旅游地產(chǎn)生存、開(kāi)展的新探索〞。在黎明之前率先突圍，也許用不了太久的時(shí)間?！俺鞘泄δ軈^(qū)〞模式旅游產(chǎn)業(yè)的地位與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速開(kāi)展，使得旅游地產(chǎn)不僅僅成為一種新旅游產(chǎn)品進(jìn)入客源市場(chǎng)，同時(shí)也成為一種成功的多產(chǎn)業(yè)融合方式進(jìn)入行業(yè)開(kāi)展領(lǐng)域，并承載一定的城市功能。以此也拉動(dòng)眾多國(guó)內(nèi)外規(guī)模企業(yè)競(jìng)相滾動(dòng)資金開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，也形成了一個(gè)又一個(gè)讓世人關(guān)注的經(jīng)典案例。伴隨著中國(guó)城市化進(jìn)程加快，城市在空間上不斷外擴(kuò)，區(qū)域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地價(jià)的飆升、環(huán)境的惡化，使得人們不由自主向城區(qū)邊緣擴(kuò)散，從而催生了新的城市空間幅員。在這一時(shí)代背景下，旅游地產(chǎn)贏得了更大的市場(chǎng)空間和時(shí)機(jī)，區(qū)域資源被置于廣闊的地域*圍內(nèi)進(jìn)展優(yōu)化配置，使旅游地產(chǎn)價(jià)值更大化。同時(shí)，旅游地產(chǎn)也逐步成為提升城市形象，改善城市品質(zhì)的重要支撐，甚至在*種程度上牽引城市空間的開(kāi)展走向。可以說(shuō)城市化與旅游地產(chǎn)將逐步表達(dá)出“雙輪驅(qū)動(dòng)〞的并存態(tài)勢(shì)，相互為用。而旅游城市化是旅游作為推動(dòng)城市化的一種動(dòng)力,引導(dǎo)人口向城市集中的過(guò)程，是基于后現(xiàn)代主義消費(fèi)觀和后現(xiàn)代主義城市觀的一種城市開(kāi)展形式,能夠在推動(dòng)城市化的根底上，進(jìn)一步合理調(diào)整城市空間、改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境、提高城市精神文化內(nèi)涵，從而到達(dá)建立可持續(xù)開(kāi)展的宜居城市目標(biāo)。大中型城市市內(nèi)或市郊的城市化進(jìn)程中，在沒(méi)有資源優(yōu)勢(shì)的情況下，需要旅游地產(chǎn)在自我營(yíng)造的旅游氣氛中開(kāi)發(fā)地產(chǎn)工程，進(jìn)展大型旅游工程開(kāi)發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域根底設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。此類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀開(kāi)發(fā)高度融合，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即旅游景觀開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。與旅游景觀開(kāi)發(fā)二位一體的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量，將旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提升到一個(gè)新境界。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)模式產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)模式是新時(shí)期旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向，主要借助旅游產(chǎn)業(yè)的廣泛引入，建立一座以旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主題經(jīng)濟(jì)模式的產(chǎn)業(yè)區(qū)。筆者在**城市休閑化咨詢(xún)中，建議并提出了濱海旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題公園集群開(kāi)展區(qū)、環(huán)城市休閑產(chǎn)業(yè)帶等運(yùn)營(yíng)模式。在**城市旅游開(kāi)展過(guò)程中提出了旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、度假產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的運(yùn)營(yíng)思路，確立了群島、群園的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建體系，并提出了“運(yùn)營(yíng)一體、投資多元、權(quán)屬對(duì)應(yīng)、業(yè)態(tài)規(guī)*〞的機(jī)制。巔峰智業(yè)的旅游地產(chǎn)研究院在**城市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中提出了產(chǎn)業(yè)綜合體的旅游開(kāi)展模式，在都市旅游產(chǎn)業(yè)西進(jìn)開(kāi)展格局中重點(diǎn)進(jìn)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)布局。在**城市旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃中則提出了產(chǎn)業(yè)基地的旅游開(kāi)展模式，在提升主題特色旅游產(chǎn)品集聚的同時(shí)，突破都市綜合效勞基地建立。所有這些都將為城市的休閑化進(jìn)程提供驅(qū)動(dòng)力。目前中國(guó)，新城引入旅游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，這是旅游產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及新城建立的需要二者共同決定的。旅游的開(kāi)展，可以帶動(dòng)景區(qū)及其周邊地區(qū)城市化現(xiàn)象，包括鄉(xiāng)村城市化和由于旅游資源開(kāi)發(fā)帶來(lái)的度假酒店業(yè)、商業(yè)區(qū)等城市面貌建筑物的大量建立。其一旅游產(chǎn)業(yè)是新城初建的先導(dǎo)力量。新城開(kāi)展旅游業(yè)具備了經(jīng)濟(jì)根底優(yōu)勢(shì)、城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)。主城區(qū)旺盛的旅游需求又帶來(lái)了大量客源，以旅游景區(qū)的構(gòu)建作為新城啟動(dòng)的先導(dǎo)，有利于促進(jìn)區(qū)域根底設(shè)施的快速完善，依托旅游工程開(kāi)展的觀光旅游和商務(wù)旅游為新城帶來(lái)了人氣，同時(shí)也促進(jìn)了旅游外延產(chǎn)業(yè)的集聚，這些都為人口的進(jìn)一步遷移、城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大提供了前提條件。以華僑城為例，主題公園的構(gòu)建，成為了區(qū)域的核心吸引力，極大的帶動(dòng)了商業(yè)、居住地產(chǎn)，逐漸形成配套完善的成熟社區(qū)。其二旅游產(chǎn)業(yè)是鄉(xiāng)村城市化的重要驅(qū)動(dòng)力。由于新城多位于主城郊區(qū)，結(jié)合國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)現(xiàn)狀，新城的建立帶有濃厚的鄉(xiāng)村城市化色彩。旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)鄉(xiāng)村城市化的驅(qū)動(dòng)力主要來(lái)源于旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)的融合，如觀光農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)的出現(xiàn)改變了農(nóng)民的從業(yè)環(huán)境，由單純的作物種植進(jìn)入到效勞行業(yè)*疇，提高農(nóng)民收入，極大緩解了城鄉(xiāng)差異、城鎮(zhèn)居民收入差異導(dǎo)致的二元構(gòu)造矛盾，為新城的快速開(kāi)展和社會(huì)穩(wěn)定鋪平道路。其三旅游產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級(jí)。成功的新城應(yīng)該提供滿足于社區(qū)日常的居住、文化、教育、商業(yè)和公眾或私人效勞的需求，形成相對(duì)獨(dú)立的城市社區(qū)，這就要求有合理的產(chǎn)業(yè)配置。在產(chǎn)業(yè)融合的大背景下，旅游業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建中日益凸顯其優(yōu)勢(shì)，旅游業(yè)可以與農(nóng)業(yè)結(jié)合，形成觀光農(nóng)業(yè)。與工業(yè)結(jié)合，形成旅游裝備制造業(yè)與商業(yè)結(jié)合，形成旅游商業(yè)，如主題商場(chǎng)、美食及購(gòu)物街區(qū)等，與文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，形成演藝、文化體驗(yàn)，與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)融合，形成醫(yī)療旅游及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等。形成新型外延產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級(jí)為新城開(kāi)展注入巨大活力，帶來(lái)新城空間化延展、規(guī)?；瘮U(kuò)*及城市生活方式的提供。旅游小城鎮(zhèn)開(kāi)展模式“旅游小城鎮(zhèn)〞的開(kāi)發(fā)核心在于不僅僅要注重解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，同時(shí)要關(guān)注小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系的建立和吸引力與消費(fèi)力的提升。所以，小城鎮(zhèn)的建立與開(kāi)展，主導(dǎo)思路應(yīng)該是提高消費(fèi)能力和吸引消費(fèi)的能力。關(guān)鍵在于要挖掘這個(gè)小城鎮(zhèn)的歷史文化遺產(chǎn)，*揚(yáng)這個(gè)小城鎮(zhèn)獨(dú)具特色的自然風(fēng)貌，扶持這個(gè)小城鎮(zhèn)幾千年來(lái)賴(lài)以生存開(kāi)展的特色產(chǎn)業(yè)，如手工業(yè)、餐飲業(yè)等。開(kāi)展旅游小鎮(zhèn)，可以增加新的就業(yè)崗位，為農(nóng)村充裕勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，帶動(dòng)農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的迅速開(kāi)展，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入、提高農(nóng)民生活水平。旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)主要?jiǎng)恿χ?，將旅游小?zhèn)開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合起來(lái)，是能夠形成政府資金來(lái)源和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成的關(guān)鍵。一方面，小城鎮(zhèn)的建立，國(guó)家給予了大量的資金及土地等政策支持措施。特別是，小城鎮(zhèn)的土地，不僅僅為國(guó)有土地開(kāi)發(fā)，還為集體土地流轉(zhuǎn)開(kāi)了口子，是一個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口;另一方面，小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)價(jià)格非常低，本地居民購(gòu)置力不強(qiáng)，商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣，但旅游地產(chǎn)，則意味著巨大的商機(jī)――因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的賣(mài)家，不是本地居民，而是全國(guó)各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。開(kāi)發(fā)商以低價(jià)獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國(guó)乃至國(guó)際銷(xiāo)售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè)，利差極大，一旦銷(xiāo)售成功，獲利豐厚。旅游小鎮(zhèn)的開(kāi)展要素，要制定清晰的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略，要設(shè)計(jì)旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制，即小鎮(zhèn)的吸引力是什么，要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局，要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，籌劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的工程，要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境，設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式。將旅游小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)營(yíng)全面結(jié)合起來(lái)，在**古城、**古城、陽(yáng)朔西街、鳳凰古城等地，已經(jīng)得到實(shí)踐，并走在了全國(guó)旅游地產(chǎn)的前列。大規(guī)模、高水準(zhǔn)的旅游啟動(dòng)使區(qū)域具備完善的市政根底設(shè)施，而且資訊商貿(mào)興旺，很快成為區(qū)域內(nèi)最正確的人居社區(qū)和商貿(mào)辦公中心，以此為開(kāi)展核心，向外輻射逐漸擴(kuò)散到與旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等相關(guān)的產(chǎn)品生產(chǎn)、銷(xiāo)售和效勞、形成一套完整的綜合產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)附加值，以城鄉(xiāng)互動(dòng)休閑體系構(gòu)建起中國(guó)式的旅游小城鎮(zhèn)。鄉(xiāng)村旅游綜合體模式從2005年提出新農(nóng)村建立戰(zhàn)略方針到如今，大江南北涌現(xiàn)了許許多多的典型和模式。其中以旅游為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)的鄉(xiāng)村旅游綜合體最為普遍，其存在原因主要有戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩個(gè)層面。從戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)：一是借勢(shì)旅游順應(yīng)國(guó)家開(kāi)展方式轉(zhuǎn)變。未來(lái)十年是國(guó)家開(kāi)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，中央把轉(zhuǎn)變開(kāi)展方式確定為工作的主線。從國(guó)家戰(zhàn)略的角度來(lái)看，在這個(gè)歷史轉(zhuǎn)折時(shí)期，著力推進(jìn)開(kāi)展方式轉(zhuǎn)變需要一系列的新突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰(zhàn)略性，面臨新的歷史性選擇，能夠也應(yīng)該成為國(guó)家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要切入點(diǎn)和突破口；二是開(kāi)展經(jīng)濟(jì)形成以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建立。新農(nóng)村建立首先必須開(kāi)展經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，恰恰需要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)。旅游產(chǎn)業(yè)橫貫一、二、三產(chǎn)業(yè)，是各個(gè)產(chǎn)業(yè)的膠合劑，旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建立是新時(shí)期新農(nóng)村建立的重要手段；三是平衡三方實(shí)現(xiàn)農(nóng)民致富、政府滿意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益，才是企業(yè)開(kāi)展的根本所在。幫助農(nóng)民增收、創(chuàng)收，改善生活方式，為政府高起點(diǎn)，大手筆實(shí)施科學(xué)化的新農(nóng)村建立，貫徹落實(shí)相關(guān)政策方針，爭(zhēng)創(chuàng)新農(nóng)村建立示*工程。從戰(zhàn)術(shù)上來(lái)說(shuō)：一是選好區(qū)位拿大地塊，最好實(shí)施整個(gè)村一級(jí)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區(qū)一個(gè)半小時(shí)車(chē)程之內(nèi)。才能借助目標(biāo)房產(chǎn)的區(qū)位、交通等方面的優(yōu)勢(shì)，有系統(tǒng)地開(kāi)發(fā)內(nèi)部生態(tài)完整的綜合地產(chǎn)工程，企業(yè)才能在拆遷安置之余取得預(yù)期收益。二是村容村貌建立與產(chǎn)業(yè)開(kāi)展相融合。以旅游的視角，審視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力開(kāi)展高效農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、商貿(mào)農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)耕地資源集約化利用、多元化經(jīng)營(yíng)、建立產(chǎn)銷(xiāo)通道，實(shí)施村容村貌整治，以旅游配套設(shè)施的要求進(jìn)展統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，并引導(dǎo)農(nóng)民經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)、民俗等，促使局部農(nóng)民融入