房地產(chǎn)估價課程設(shè)計燕山立交橋西側(cè)項目土地價值評估

第頁(2)編制比較因素條件說明表估價對象與可比實例的比較因素條件詳細見下表表一比較因素條說明表比較因素比較因素估價對象實例A實例B實例C交易地價（萬元/㎡）待估1.251.21.2交易情況正常正常正常正常交易日期2012.12010.12009.12009.1區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況齊全齊全齊全齊全位置經(jīng)十東路燕山立交橋濟陽縣開元大街廣西柳州市柳東新區(qū)柳東大道23號萊山區(qū)綠色家園以西500米公共設(shè)施狀況較齊全齊全齊全齊全交通設(shè)施狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)商服繁華程度繁華繁華繁華繁華比較因素估價對象實例A實例B實例C個別因素臨街狀況二面臨街二面臨街二面臨街二面臨街臨街道路情況文化東路、燕子山路開元大街東臨三門江國家森林公園，南鄰住宅用地，西臨東環(huán)大道，文昌路，北臨住宅萊山區(qū)綠色家園以西500米，距離迎春大街和港城東大街用地用地僅兩分鐘車程項目知名度與美譽度普通知名度不知名知名度高、美譽度高知名度高、美譽度高建筑檔次中檔中檔高檔高檔物業(yè)管理狀況自有物業(yè)管理自有物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理總建筑面積/m225001800010090093300使用年限50年50年50年50年建筑內(nèi)部設(shè)施情況基本設(shè)施基本設(shè)施基本設(shè)施高檔設(shè)施(3)比較因素條件指數(shù)表將比較實例相應(yīng)因素條件與估價對象土地相比較,確定相應(yīng)指數(shù),見表二表二比較因素條件指數(shù)表比較因素比較因素估價對象實例A實例B實例C土地用途100100100100交易情況100100100100交易日期100969696區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100位置10010010098公共設(shè)施狀況100101101101交通設(shè)施狀況100999999商服繁華程度100100100100比較因素估價對象實例A實例B實例C個別因素臨街狀況100100100100臨街道路情況100100100100項目知名度與美譽度100101102103建筑檔次建筑檔次100100100101物業(yè)管理狀況100100101101總建筑面積/m2100100101103使用年限100100100100建筑內(nèi)部設(shè)施情況100100100102(4)比較因素條件指數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表表三因素比較修正系數(shù)表比較因素比較因素實例A實例B實例C交易地價（萬元/㎡）1.251.21.2交易情況100/100100/100100/100交易日期104/100104/100104/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100位置100/100100/100100/98公共設(shè)施狀況100/101100/101100/101交通設(shè)施狀況100/99100/99100/99商服繁華程度100/100100/100100/100比較因素實例A實例B實例C個別臨街狀況100/100100/100100/100臨街道路情況100/103100/103100/103因因素項目知名度與美譽度100/101100/102100/103建筑檔次100/100100/100100/101物業(yè)管理狀況100/100100/101100/101總建筑面積/m2100/100100/101100/103使用年限100/100100/100100/100建筑內(nèi)部設(shè)施情況100/100100/100100/102可比價格A:1.25×104/100×100/101×100/99×100/103×100/101×100/99=1.2624元/㎡可比價格B:1.2×104/100×100/101×100/99×100/103×100/102×100/101×100/101=1.1646元/㎡可比價格C:1.2×104/100×100/98×100/101×100/99×100/103×100/103×100/101×100/101×100/103×100/102=1.1090元/㎡（5）選取交易實例時，根據(jù)估價對象的實際用途，采用了中高檔寫字樓作為實例。但是估價對象在商業(yè)與辦公集聚度等區(qū)域因素及臨街方面均劣于實例。因此市場法測算的價格低于可比實例的平均價格。根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗和市場狀況，采用加權(quán)平均求取房價，權(quán)重分別為三發(fā)大廈0.4、柳州市國土資源局0.3、福道家園0.3。則采用市場法測算的計算結(jié)果為：辦公部分單價：12624×0.4＋11646×0.3＋11090×0.3＝11878元/㎡總價為：11878元/㎡×2500=2969.5萬元2.收益法收益法是預(yù)測估價對象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價對象價格=年收益折現(xiàn)之和已知：2008年11月1日進行的市場調(diào)查情況如下：在當(dāng)?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般30為萬元，月平均費用為15萬元，此外出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5%；該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為0，土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。資本化率確定為7%求押金收益押金收益=C×(1+i)41-C=60萬元×(1+0.05)41-60萬元=383.52萬元求出租收益出租收益=A×[1-1/(1+i)492]/i=(30-15)[1-1/(1+0.07/12)492]/0.07×12=2571.43萬元求總收益總收益=383.52+2571.43=2954.97萬元(七)估價結(jié)果根據(jù)國際慣例及估價對象本身的特點,本次估價采用了收益法、市場比較法兩種方法進行了綜合測算.其中的市場比較法的理論依據(jù)為“替代原則”,更體現(xiàn)市場行為；成本法的理論依據(jù)為“替代原則”,適用于待開發(fā)房地產(chǎn)的估價。經(jīng)綜合考慮,確定對上述兩種方法的計算結(jié)果采用加權(quán)平均的方法作為股價對象的現(xiàn)值。表10評估方法評估方法估價對象現(xiàn)值(RMB萬元)權(quán)重市場比較法2969.5050%收益法2954.9750%加權(quán)平均值2962.24估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價工作程序,利用科學(xué)的估價方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過周密詳細的測算,并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗,綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項因素,最終確定估價對象在估價時點2013年1月3日的現(xiàn)值為:人民幣2962.24萬元。大寫金額:人民幣貳仟玖佰陸拾貳點貳肆萬元。附件1.《濟南市國有土地使用權(quán)出讓合同》（略）；2.《國有土地使用證》（略）；3.委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（略）；4.委托方提供的其他相關(guān)資料（略）；5.估價對象外觀圖片（略）；6估價中引用的其他專用文件資料（略）；7估價機構(gòu)資質(zhì)和估價人員資格的證明（略）。課程設(shè)計心得體會結(jié)束了實習(xí)后感覺自己的收獲很大。首先加深了對土地估價理論知識，對估價中的市場比較法、收益法、剩余法、基準(zhǔn)地價法的主要過程原理及主要的優(yōu)缺點都有更深刻的了解。其次通過收集資料中我熟悉估價的重要流程，特別是在調(diào)查過程中的艱辛，最重要一點我不僅是提高自己的能力更是加深了與同學(xué)的感情，懂得了團隊合作的重要。通過這次對房地產(chǎn)估價的課程設(shè)計，讓我了解了房地產(chǎn)估價的程序，也讓我了解了關(guān)于房地產(chǎn)估計的原理與理念，要完成一個房地產(chǎn)估價，就要實際的了解所要估價的房地產(chǎn)