旅游地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重 度假房變現(xiàn)力差

Word旅游地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重度假房變現(xiàn)力差旅游地產(chǎn)是一種經(jīng)濟(jì)綜合體，覆蓋了地產(chǎn)、度假、生活、休閑娛樂(lè)等各大方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇全國(guó)性政策“剎車(chē)”，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀如何？一起來(lái)關(guān)注一下。

據(jù)悉，旅游地產(chǎn)這一昔日的樓市熱點(diǎn)領(lǐng)域也繼續(xù)“降溫”。根據(jù)行業(yè)調(diào)研發(fā)布的2021-2021年中國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供需前景預(yù)測(cè)深度研究報(bào)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目有將近8000個(gè)，而平均去化速度為11.8套/月，完成存量去化需要16年。

分析旅游地產(chǎn)降溫的因素認(rèn)為：一方面，旅游地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過(guò)多輪上漲，概念逐漸泛化，市場(chǎng)分化嚴(yán)重；另一方面，限購(gòu)限貸風(fēng)潮同樣將旅游地產(chǎn)籠罩其中，同時(shí)一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目華而不實(shí)，變現(xiàn)困難，再加上未來(lái)可能出臺(tái)的房地產(chǎn)稅，“度假房”將會(huì)變得越來(lái)越“想說(shuō)愛(ài)你不容易”。

旅游地產(chǎn)陷入“冰火”兩重天

前些年，天津市民孫先生退休后先后在長(zhǎng)白山、博鰲、武夷山等地購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，作為養(yǎng)老休閑度假的去處?！岸煸诓椷^(guò)，夏天住長(zhǎng)白山，熟悉我的人管我叫‘候鳥(niǎo)’?！弊尷蠈O得意的是，這些當(dāng)年為提高養(yǎng)老品質(zhì)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，如今價(jià)值翻倍甚至是數(shù)倍。

為休閑度假提供居所并兼顧保值增值價(jià)值，這是不少市民選擇旅游地產(chǎn)的初衷。據(jù)記者觀(guān)察，差不多在十幾年前，在黃山、武夷山、日照、博鰲等眾多休閑旅游度假景區(qū)，花20萬(wàn)元在這些地域的非熱點(diǎn)區(qū)域購(gòu)置一套90平方米左右的房產(chǎn)并非難事。但如今，隨著市場(chǎng)整體水漲船高，曾經(jīng)低投入高回報(bào)的旅游地產(chǎn)早已不再。

以三亞為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，三亞新建商品住宅價(jià)格今年9月份繼續(xù)環(huán)比上漲1.2％，市場(chǎng)每平方米均價(jià)接近2萬(wàn)元。有分析指出，旅游地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)對(duì)于消費(fèi)者而言本身就帶有一定的沖動(dòng)性，而三亞如今動(dòng)輒上百萬(wàn)的房?jī)r(jià)，早已脫離“任性”選擇的范疇了。

隨著旅游地產(chǎn)概念的逐漸泛化，市場(chǎng)分化在所難免。近日，為期3天的海南陵水城市營(yíng)銷(xiāo)暨旅游地產(chǎn)推介活動(dòng)來(lái)到成都，陵水黎族自治縣19家房企共帶去20個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)就成交商品房16套，總成交金額達(dá)2030萬(wàn)元。據(jù)陵水縣政府有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，上半年，陵水商品房銷(xiāo)售面積達(dá)107.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)59.2％，銷(xiāo)售額為172.9億元，同比增長(zhǎng)40.7％，市場(chǎng)依舊火熱。

但與此同時(shí)，在一些復(fù)制海南模式的地區(qū)，如云南、吉林、廣西等地，旅游地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況卻并不樂(lè)觀(guān)。有在云南置業(yè)的外地游客抱怨，在全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的背景下，由于在一二線(xiàn)城市買(mǎi)房投資成為奢望，他轉(zhuǎn)而投向云南旅游地產(chǎn)，卻發(fā)現(xiàn)變現(xiàn)能力并不樂(lè)觀(guān)，短時(shí)間內(nèi)很難收到回報(bào)。

面對(duì)國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)由觀(guān)光旅游時(shí)代向休閑度假時(shí)代的轉(zhuǎn)型升級(jí)，上市公司武漢三特索道從一家旅游客運(yùn)索道經(jīng)營(yíng)為主的企業(yè)，逐漸向景區(qū)及景觀(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域拓展，不過(guò)今年前三季度的經(jīng)營(yíng)狀況卻不樂(lè)觀(guān)。

據(jù)其在10月27日晚披露的三季報(bào)顯示，前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3.54億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)-775.38萬(wàn)元。公司2021年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)今年實(shí)現(xiàn)凈利則跌至-4500萬(wàn)元至-2500萬(wàn)元，旅游地產(chǎn)業(yè)績(jī)低于預(yù)期被列為重要原因之一。

不少項(xiàng)目華而不實(shí)變現(xiàn)困難

原本寄托了人們養(yǎng)老安居和增值期望的旅游地產(chǎn)，為何市場(chǎng)距離預(yù)期越來(lái)越遠(yuǎn)？專(zhuān)家分析，這從旅游地產(chǎn)的投資階段開(kāi)始就埋下了伏筆。

記者發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般都遠(yuǎn)離市區(qū)，有的填海造陸而成，所在地塊稱(chēng)之為某“島”或“城市”，在同一時(shí)間集中有較大的供應(yīng)數(shù)量。例如廣告投放堪稱(chēng)“狂轟濫炸”的海南某旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，最低銷(xiāo)售單價(jià)僅5600多元，總占地面積達(dá)12000畝，僅開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售面積就達(dá)136萬(wàn)平方米，供應(yīng)堪稱(chēng)“巨量”。

從供需關(guān)系看，如此大量的房地產(chǎn)短時(shí)間內(nèi)集中供應(yīng)，必然會(huì)在區(qū)域內(nèi)造成市場(chǎng)供應(yīng)的過(guò)量。隨著市場(chǎng)漸趨冷靜及消費(fèi)者回歸理性，人們逐漸意識(shí)到，進(jìn)入二手市場(chǎng)的旅游地產(chǎn)很難變現(xiàn)，或者“賣(mài)不上價(jià)”。即便進(jìn)入租賃市場(chǎng)，一方面，房屋閑置時(shí)節(jié)基本是旅游淡季，租客本來(lái)就不多；另一方面，進(jìn)入旅游旺季，房主自身也有度假住宿需求。而且附近房屋區(qū)域本來(lái)就有大量可供租賃房產(chǎn)，租金同樣不會(huì)太高。

近年來(lái)，投身旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)眾多，既有恒大、碧桂園、萬(wàn)科、華僑城等這些實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，還有地方性的小開(kāi)發(fā)商。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，為從火熱的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)中分一杯羹，不少開(kāi)發(fā)商采用的是開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)注冊(cè)一家公司的模式，一旦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，公司通常會(huì)注銷(xiāo)，消費(fèi)者在后期遇到房屋問(wèn)題通常投訴無(wú)門(mén)。而且，這些小公司在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上并不專(zhuān)業(yè)，開(kāi)發(fā)模式基本與常規(guī)住宅無(wú)異，難以體現(xiàn)旅游地產(chǎn)特色，忽視了消費(fèi)者的真正需要，項(xiàng)目華而不實(shí)。

記者在北方沿海某人工島上走訪(fǎng)看到，這里在臨近沙灘海水浴場(chǎng)的地方修建了一批別墅項(xiàng)目，對(duì)外打出“沙灘海景房”旗號(hào)。不過(guò)每年進(jìn)入11月份，這處沙灘海水浴場(chǎng)會(huì)停業(yè)，別墅所依傍的海景顯得名不副實(shí)。有房主抱怨，由于距離市中心超過(guò)30公里以上，過(guò)于偏僻，這里真正的住戶(hù)寥寥無(wú)幾，夜晚格外陰森。到了旅游旺季游客往來(lái)頻繁，又過(guò)于吵鬧。她早有出手之心，但在中介掛了半年之久卻鮮有人問(wèn)津，成了名副其實(shí)的燙手山芋。

其實(shí)，同省不同區(qū)域之間、南北方之間都有較大差距。不少地產(chǎn)商將海南旅游地產(chǎn)的模式套用在其他區(qū)域，不見(jiàn)得適用，事實(shí)證明甚至?xí)卤豆Π耄M(fèi)者的接受度并不高。

旅游地產(chǎn)也并非“一無(wú)是處”。地產(chǎn)行業(yè)觀(guān)察人士康紅恩判斷，最近幾年，由于全國(guó)很多城市的霧霾、異常氣候等問(wèn)題，未來(lái)5到10年間，大城市將迎來(lái)一波遷移和遷居的熱潮，旅游地產(chǎn)將有很大潛力。

2021年中國(guó)旅游地產(chǎn)在升溫