城市住宅課件

城市住宅問題2010-5莎莎210893813李靜楠--國外城市住宅問題1，住宅質(zhì)量低劣2，高比例空房率3，灰區(qū)的大量存在4，貧民窟與棚戶區(qū)5，住房費(fèi)用的飛漲--中國城市住房問題--國外城市住宅問題19世紀(jì)和20世紀(jì)上半葉，住宅問題主要表現(xiàn)為住房缺少，質(zhì)量低劣。人們對充分的、適宜的、良好的住房充滿渴望。在美國，專家學(xué)者、市政當(dāng)局提出形形色色的方案，如公共住宅、劃分地帶、建立法規(guī)、提供貸款、直接住房津貼、城市重建、各種住房修整方案、劃分城市住宅基地等，部分地緩和了住宅問題。戰(zhàn)后，城市人口急劇膨脹，不但原有的住宅問題沒有得到解決，新的問題卻不斷產(chǎn)生。

1，住宅質(zhì)量低劣2，高比例空房率3，灰區(qū)的大量存在4，貧民窟與棚戶區(qū)5，住房費(fèi)用的飛漲住宅質(zhì)量低劣主要表現(xiàn)：

一：設(shè)備缺少二：住房破損三：分布方面的問題

1976年，有9.7％的家庭住宅缺乏設(shè)備，破損住宅數(shù)量實(shí)際增加了100萬單元。在國外，城市土地價格被抬升到“天文數(shù)字”，大多數(shù)人無法應(yīng)付日益高漲的房租，也無力維修日趨破舊的住房，致使質(zhì)量低劣的住房進(jìn)一步增多。1960年，美國有980萬戶家庭（約占全國家庭總數(shù)的17.3％）的住宅被列為低標(biāo)準(zhǔn)。

現(xiàn)代城市發(fā)展模式的重點(diǎn)是分散和邊緣擴(kuò)張，致使城市中心和一些舊郊區(qū)成為低質(zhì)量低標(biāo)準(zhǔn)住宅的集中區(qū)，如舊金山的唐人街，邁阿密的黑人區(qū)。市中心的住宅年久過時或缺乏必備設(shè)施，不再被認(rèn)為是“現(xiàn)代化的”高比例空房率2009:全美范圍內(nèi)現(xiàn)有大約1900萬所房屋空置，即平均每7所房屋中就有一所空房?！翱辗柯省睘樯鲜兰o(jì)60年代以來最高。有些城市有錢人遷往郊外居住，他們在城內(nèi)的房產(chǎn)既不賣又租，所以成為空房。隨著有錢人外遷，城市中心成為窮人和少數(shù)民族集中的地區(qū)，形成貧民窟。城市中心區(qū)出現(xiàn)了住房不足和空房率高并存的現(xiàn)象?？辗康募?，廢棄建筑的存在，使土地使用的浪費(fèi)，影響城市社會和經(jīng)濟(jì)的各方面?？臻e建筑還易于變成犯罪、越軌行為、吸毒的場所，給社會治安帶來危害?；覅^(qū)的大量存在在西方尤其是美國一些城市的某些區(qū)，常常集中有年代較老、比較破舊的住宅。這些住宅雖說不上現(xiàn)代化，但可以使用，在沒有拆除和建筑新房之前，稍加修繕就可以達(dá)到目前的居住標(biāo)準(zhǔn)。這類建筑集中的地區(qū)稱為“灰區(qū)”。①灰區(qū)一般是老年人集中區(qū)②灰區(qū)的空房率較高。

灰區(qū)一般缺少娛樂設(shè)施、綠地和停車場這些情況使人們對這里的住宅興趣銳減

③灰區(qū)多為貧民區(qū)。

灰區(qū)是無房貧民的自然避難所

灰區(qū)特點(diǎn)貧民窟與棚戶區(qū)

同：1，均為城市中的蕭條區(qū)

2，經(jīng)濟(jì)上，社會上均不是城市綜合發(fā)展過程的組成部分

3，居住者大多從外地移來貧民區(qū)異：貧民窟：1，政府批準(zhǔn)的貧民區(qū)。2，位于大城市中心區(qū)附近。3，房屋破舊，街道狹窄，缺乏或根本沒有社會服務(wù)。棚戶區(qū)棚戶區(qū)：1，未經(jīng)政府批準(zhǔn)、居民私自建造。2，位于城市邊緣而非市中心。3，建房材料多樣化，房屋質(zhì)量極差，沒有起碼的衛(wèi)生設(shè)備，整個地區(qū)缺乏上、下水等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。南非開普敦巴西-里約熱內(nèi)盧

印度孟買住房費(fèi)用的飛漲

1980年，美國一座新房的平均價錢超過65000美元；1987年，英國一座半新的住宅約3萬英鎊，而在50年代中期，同類住房只需4000—5000英鎊。與收入相對比假如美國的全部家庭都在市場中購房，只有20％的家庭買得起住房。2010世界房價最高十大城市

第一位：摩納哥蒙特卡洛平均房價高達(dá)每平方英尺4420美元

第二位：莫斯科(每平方英尺1937美元)

第三位：倫敦(每平方英尺1928美元)

第四位：香港(每平方英尺1373美元)

第五位：東京(每平方英尺1103美元)

第六位：紐約(每平方英尺1384.1美元)

第七位：法國巴黎(每平方英尺1,126.20美元)

第八位：新加坡(每平方英尺901.20美元)

第九位：意大利羅馬(每平方英尺851.50美元)

第十位：印度孟買(每平方英尺851美元)

一平方英尺相當(dāng)于0.0929平方米

相當(dāng)于47578蒙特卡洛的居民可以享受到藍(lán)色海岸的沙灘、迷人的夜生活以及避稅天堂的好處，但他們也得為此付出代價。這個度假勝地連續(xù)第二年蟬聯(lián)全球房價最高市場榜單桂冠面積短缺避稅天堂

造成住房費(fèi)用上漲的原因

一、住房需求增加1，人口增加2，人們對住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)觀念發(fā)生變化

二、通貨膨脹三、能源危機(jī)能源價格上漲間接地使住房費(fèi)用上漲

四、保護(hù)主義的建筑法沿用傳統(tǒng)的建筑法，使建筑費(fèi)用提高

中國城市住房問題只見房價漲，不見房屋質(zhì)量漲

“樓歪歪”“樓脆脆”

早年是人壽短，房子壽長今人壽長了，窩壽短了盡管住房條件與早先已有改善，但仍存在很多問題在我們身邊顯而易見一位上海市民站在倒塌的“蓮花河畔景苑”樓盤前問題1：質(zhì)量中國超高的“空房率”案例問題2北京三環(huán)到四環(huán)之間、上海的內(nèi)環(huán)到中環(huán)、廣州深圳的一些核心商業(yè)住宅地帶，在正常的周一到周五晚上18：00—20：00，很多著名小區(qū)晚上亮燈的房子不超過3成

閩江河畔住房面積1988年，全國城市人均居住面積6.3m2，在世界上是低水平的十年前聯(lián)邦德國人均居住面積就有25m2，南斯拉夫15m2，日本人均居住面積就有14m2，蘇聯(lián)12m2

不是沒有大房子住而是買不起無法真正改善生活不缺房子房價高人均住房面積小大面積房屋偏多為什么政府不愿意打擊空房?官員的空房最多利益集團(tuán)囤積的空房多其他1998年前2003年起房屋質(zhì)量中國住房主要矛盾的轉(zhuǎn)化房價問題城市化率與房價農(nóng)民能夠在城市定居并逐步融入城市一個基本條件是“住有所居”。一般來說,城市化率越高,意味著對商品房的需求(包括租與購)越大,商品房的價格(租金或售價)也越高。當(dāng)商品房價格上漲超過居民收入上漲幅度時,城市化的門檻將逐步提高,城市化的速度將受到影響,甚至出現(xiàn)“逆城市化”?！暗筓”過程逆城市化,就是許多原先來自農(nóng)村的城里人又回到農(nóng)村建房,準(zhǔn)備在農(nóng)村頤養(yǎng)天年的現(xiàn)象。房地產(chǎn)價格與城市化卻出現(xiàn)了相互背離的逆城市化趨勢。城市危房、棚戶區(qū)改造步履艱難全國城市中危房一直徘徊在3000萬平方米左右，住房的租金過低，嚴(yán)重失修失養(yǎng)的公房占50％左右

“七五”之后，城市改造任務(wù)加快，所改造的居住區(qū)往往并不是全市最差、最急需改造的危房，相反卻是尚有使用價值的住宅，更增加了危房、棚戶區(qū)的改造困難。問題3房地場項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不合理

1。保障性住房發(fā)展緩慢，城市非住宅供應(yīng)量過大。2.高價位、大面積住房偏多，中低價位、中小戶型普通商品房比例過低。1999-2004經(jīng)濟(jì)適用房占全部商品住宅的比重16.6%2004降到6.9%2005不足5%問題4低房租制

低房租制雖可緩解人民生活負(fù)擔(dān)由于房租太低，所以租養(yǎng)不了房后果：①國家負(fù)擔(dān)加重②加劇了房屋的供求矛盾③房屋失修失養(yǎng)問題5解決方法多建房、建好房（長遠(yuǎn)）堅(jiān)持租、售、建并舉的原則形成一個提高租金、促進(jìn)買房、回收資金、促