低成本精裝修提高產品性價比

低成本精裝修提高產品性價比第1頁/共110頁廣場第2頁/共110頁銷售通道第3頁/共110頁銷

售

中

心

開

盤

熱

賣

實

景第4頁/共110頁銷售中心開盤熱賣實景第5頁/共110頁銷售通道第6頁/共110頁

參觀樣品房第7頁/共110頁

參觀樣品房第8頁/共110頁產品外觀第9頁/共110頁產品外觀局部第10頁/共110頁80平方兩房第11頁/共110頁80平方上復式（130平方）第12頁/共110頁110平方三房第13頁/共110頁110平方復式上（180平方）第14頁/共110頁產品內部交

房標準局部第15頁/共110頁產品內部交房標準局部第16頁/共110頁產品內部交房標準局部第17頁/共110頁物業(yè)配套延伸期望值第18頁/共110頁窗外延伸期望值第19頁/共110頁一房地產實操三大核心思考

簡單歸納為“三看”1、如何讓人來看？2、來看什么？3、看完買不買？

買不買根本就是“產品”是否合適第20頁/共110頁二產品也是商品，它與

商業(yè)的共性1、吸引顧客進入商店的原因

A、品牌(目的性強)B、隨意性(目的性弱)C、尋找好的產品(目的性較強)第21頁/共110頁三什么樣的商店才是好的商店1、有良好的商業(yè)氛圍2、有個性品味的店面3、與品味相匹配的前臺4、綜合質量高的產品5、產品的形象第22頁/共110頁

四樓盤與商業(yè)的理解地產樓盤的區(qū)位店面前廣場銷售部前臺產品房屋（室內外）期望值形象

商業(yè)氛圍第23頁/共110頁

產品是一個綜合素質的體現一個好的產品必須具備上述的硬件襯托第24頁/共110頁

產品——

房子市場兩種產品:

毛坯收房銷售表現為豪華裝修，稱示范單位。精裝修房樣板房第25頁/共110頁概念“秀”通用“秀”品味風格取向質量體系潮流觸覺市場人性把握市場引領力量發(fā)展商品味發(fā)展商水平風格取向設計能力示范單位樣板房包裝產品房地產品“秀”第26頁/共110頁共同的展示手法“四覺”創(chuàng)造和諧、協(xié)調、理想之家味覺家的幽香聽覺和諧音樂觸覺材料質感視覺風格的創(chuàng)造第27頁/共110頁現代與后代現代——

主張自由平面、開放空間、造型洗練、工藝精湛、反對裝飾、追求構件標準化，并重視功能和技術的合理性和科學性。提出“裝飾就是罪惡、建筑是住人的機器、少就是多”的觀點。后現代——

主張當代建筑兼容并蓄，主張自由的設計方法和表現高科技、關照歷史，主張刺激甚至寧要新奇也不要有秩序，提出“多不是少、少是厭煩”的概念。第28頁/共110頁細分

1、按風格劃分

a、中式

b、中西合壁

c、西式

d、法式

e、馬來風格

f、日式第29頁/共110頁2、按時代表現方法劃分

a、古典

b、新古典

c、現代、后現代

d、概念前衛(wèi)第30頁/共110頁3、按主題劃分

a、白色純潔

b、歲月情懷

c、紋理相對

d、情結馬來第31頁/共110頁

無論是示范單位，還是樣板房，它的表現方法都是多樣的。其目的是通過包裝的手法，使原本生硬的水泥石灰空屋，使人們在空間中能找到與自己生活歷程有共鳴的元素，勾起他對空間聯系。第32頁/共110頁區(qū)別

示范單位樣板房大膽成本高夸張施工難度大保守有成本控制合理施工簡單第33頁/共110頁五如何設計示范單位A、對樓盤的風格取向定位B、對當地市場風格分析，了解當地最好的示范單位(所謂知己知彼，百戰(zhàn)百勝)C、對戶型分析D、鎖定風格大膽構思E、手法夸張，使用元素準確第34頁/共110頁六如何設計樣板房

“三三四”理論第35頁/共110頁

設計30%1、對當地市場了解和分析2、戶形的了解和分析3、市場劃分4、材料成本、性能了解、對使用的可行性分析5、設立造型產業(yè)化施工的可行性分析6、對當地知名品牌信息收集7、對材料大批量采購的分析8、對當地大批量施工是否構成難度9、結構簡單，減少木作業(yè)，避免日后維修10、銷售員容易解說，客戶容易理解不是簡單對美的把握，而是產品性價比的綜合評分第36頁/共110頁現場30%1、土建與裝修圖紙的差異2、現場必須跟蹤到位3、共同研究在當地產業(yè)化施工的可能4、監(jiān)理好施工工藝5、完成施工后，做好施工圖第37頁/共110頁

后期配飾40%1、提前做好布飾方案2、發(fā)展商配合設計師提前采購3、找尋與設計風格相匹配并能引起與其生活共鳴的元素4、引起其對家的人性觸覺和擁有的欲望5、把握好美學原則和原理和協(xié)、協(xié)調、平衡、夸張、創(chuàng)意、飽滿第38頁/共110頁

七如何設計最適合本公司的交樓方案

兩種情況，三種可能單一標準不可選

珠江綠州

可選局部

北京奧林匹克園

交錢個性定做

北京奧林匹克園多標準

基本裝修標準

北京東一時區(qū)

菜單或選擇裝修

常州奧林匹克園

完全裝修

南國奧林匹克園第39頁/共110頁

實操個案——番禺金業(yè)別墅花園第40頁/共110頁

實操個案——廣州奧林匹克花園第41頁/共110頁

實操個案——番禺奧林匹克花園第42頁/共110頁

實操個案——南國奧林匹克花園第43頁/共110頁

實操個案——大連優(yōu)豪斯第44頁/共110頁

實操個案——常州奧林匹克花園第45頁/共110頁

實操個案——南國奧林匹克花園第46頁/共110頁

實操個案——鎮(zhèn)江恒順翠谷第47頁/共110頁

實操個案——沈陽奧林匹克花園第48頁/共110頁不同樓盤不同的方法北京東一時區(qū)第49頁/共110頁

目前成品房在國內剛剛起步，一切按市場方向走，老百姓對成品房還不太了解和未完全接受。在老百姓心目中有著自己的豪華度和品味的平衡標準，和各人心目中的參照物不一樣；因而構成了不同的地方有不同的方法去適應，目的是更好的讓銷費者接受。第50頁/共110頁八、成品房全程操作必須優(yōu)化基因

—

以裝修反推建筑目前已完成奧林匹克花園技術手冊的編碼常洲奧林匹克花園平面南國奧林匹克花園平面第51頁/共110頁九、成品房全程操作五步走分析樓盤，根據市場買家的狀況，研造最適合市場的產品(提出做65%人的生意)根據竟爭對手況狀，做好成本分析，只能走快半步根據客戶群的生活方式，設計最合適的板房風格，并找尋與之相對應的軟裝飾，做好后期布展產品定形后，做好竣工圖，重點水電與施工圖同步，必須完成收樓標準說明，統(tǒng)一口徑，方便銷售，避免后期交樓磨擦。第52頁/共110頁十、做好成本控制、拆分部件進行招投標水電交由土建工程公司預理裝修工程公司接手時必須做好驗收工作，解決漏水防水問題整合資源做好招投標工作有多種方案可行

A一個總承包公司(或甲供材料)B多部隊作戰(zhàn)(或甲供材料)C組合式混戰(zhàn)(多項目分包)第53頁/共110頁十一、成立交樓小組，統(tǒng)一培訓、統(tǒng)一口徑隊員人員包括:A工程管理人員

B物業(yè)管理人員

C銷售人員

D工程施工公司現場管理員第54頁/共110頁我們的

服務流程廣州某樓盤樣板房設計方案講演

第55頁/共110頁目錄

一、市場分析產品定位二、分類方法三、設計思路分析四、本方案的構思第56頁/共110頁一、市場分析定位1、單間戶型（炒家，或讀書人士35歲）2、一房一廳（投資或過渡型人士30歲）3、二房二廳（第一次置業(yè)35歲）4、三房二廳（第二次置業(yè)40歲）5、四房二廳（第二、三次置業(yè)45歲）第57頁/共110頁二、B2戶型風格分類1、單間戶型（2個）豪華酒店公寓（紅櫻桃）2、一房一廳（1個）前衛(wèi)單身公寓（白色）3、二房二廳（1個）三口之家（紅櫻桃）4、三房二廳（1個）新西方主意（紅櫻桃）5、四房二廳（1個）簡約中式（黑斑馬）第58頁/共110頁三、設計思路及交樓方案一）無任何立面設計——

精裝標準交樓二）無硬立面設計——

但以涂料、墻紙方法處理，精裝交樓（立面不列為交樓范圍）三）有硬立面設計——以產業(yè)化簡單有效的立面、局部有天花設計（立面部份可送可不送）四）夸張手法個性設計——夸張部份非交樓標準第59頁/共110頁案例§詳見次頁第60頁/共110頁案例一

無立面§凱旋新世界第61頁/共110頁§無立面第62頁/共110頁無立面§凱旋新世界第63頁/共110頁案例二、無硬立面設計——

但以涂料、墻紙方法處理第64頁/共110頁§無硬立面設計——

但以涂料、墻紙方法處理第65頁/共110頁§無硬立面設計——

但以涂料、墻紙方法處理第66頁/共110頁§無硬立面設計——

但以涂料、墻紙方法處理第67頁/共110頁案例三

產業(yè)化簡單有效立面、天花§南國奧園第68頁/共110頁§南國奧園第69頁/共110頁§產業(yè)化簡單有效立面、天花第70頁/共110頁§產業(yè)化簡單有效立面、天花第71頁/共110頁案例四

夸張手法個性設計第72頁/共110頁§夸張手法個性設計第73頁/共110頁§夸張手法個性設計第74頁/共110頁§夸張手法個性設計第75頁/共110頁該樓盤的設計手法

詳見下頁第76頁/共110頁一、B2-04、05單間戶型

（酒店式公寓風格圖片）第77頁/共110頁§單間戶型

（B2-05）

平面布置圖第78頁/共110頁§單間戶型（B2-05）效果圖不做衣柜550-600元/m2第79頁/共110頁二、一房一廳

（B2-06）白

色

調

風

格

圖

片第80頁/共110頁B2-06

平面布置圖第81頁/共110頁§一房一廳

（B2-06）效果圖不做衣柜550-600元/m2第82頁/共110頁三、二房二廳、

三房二廳

（B2-02、03）風格圖片

第83頁/共110頁B2-03紅櫻桃飾面第84頁/共110頁§二房二廳

（B2-03）

平面布置圖第85頁/共110頁§二房二廳（B2-03）效果圖不做衣柜450-500元/m2第86頁/共110頁B2-02紅櫻桃飾面第87頁/共110頁§三房二廳

（B2-02）

平面布置圖第88頁/共110頁