房地產業(yè)增值稅處理解析

從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !房地產業(yè)增值稅處理解析2016年3月24日，財政部和國家稅務總局在其網站發(fā)布《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）(以下簡稱36號文)，宣布自2016年5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部納稅人納入試點范圍。該文件進一步對現(xiàn)行的關于交通運輸業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和郵電通信業(yè)的增值稅規(guī)定做了調整，財稅[2013]106號文件相應廢止。至此，營改增將覆蓋原來適用營業(yè)稅的所有行業(yè)，從而使增值稅全面替代營業(yè)稅。繼上期稅務評論從整體上介紹了36號文的有關重要規(guī)定之后，本期稅務評論將就房地產業(yè)的試點規(guī)定及其行業(yè)影響進行深度解析，并提出應對建議。號文有關房地產業(yè)營改增的政策要點銷售房地產適用的增值稅政策從2016年5月1日開始，房地產業(yè)將被納入增值稅征稅范圍，對于銷售不動產和轉讓土地使用權，增值稅適用稅率為11%。一般納稅人出售房地產老項目或老不動產的，可以選擇適用一般計稅方法或簡易計稅方法。如果選擇一般計稅方法，則適用11%的增值稅稅率；如果選擇簡易計稅方法，則適用 5%的征收率。上述所稱房地產老項目或老不動產是指：對房地產開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產項目情形，指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在 2016年4月30日前的房地產項目（即房地產老項目）；對其他情形，指納稅人在 2016年4月30日前取得或自建的不動產（即老不動產） 。從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !此外，36號文還就各類情形下如何計算銷售額進行了明確。相關政策具體如后文的表一、表二所示。36號文的附件3中對個人銷售住房所適用的增值稅政策進行了如下明確：個人銷售自建自用住房免征增值稅。個人銷售購買的住房，則按購買年限，房產所在地區(qū)（即是否位于北京市、上海市、廣州市和深圳市）等條件進行區(qū)別稅務對待（具體政策請參見后文表三）。租賃房地產適用的增值稅政策從2016年5月1日開始，不動產租賃服務適用 11%的增值稅。一般納稅人以經營租賃方式出租老不動產的，可以選擇適用一般計稅方法或簡易計稅方法。如果選擇一般計稅方法，則適用11%的增值稅稅率；如果選擇簡易計稅方法，則適用5%征收率。相關政策請參見后文表四。表一：房地產開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產項目1（以下簡稱房地產開發(fā)情形）增值稅處理表二：非房地產開發(fā)情形 1增值稅處理小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經驗，excel等等等等，都要學，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力，但是絕對不是說有了證，就有了一切。有證書知識比別人多了一個選擇。會計學的學習，必須力求總結和應用相關技巧，使之更加便于理解和掌握。學習時應充分利用知識的關聯(lián)性，通過分析實質，找出從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !核心要點。表三：個人銷售購買的住房增值稅處理表四：不動產經營租賃增值稅處理觀察和分析短期內對房地產企業(yè)增值稅稅負影響可能較小房地產業(yè)具有開發(fā)周期長、重資產、復雜化、資金占用量大等特點，相關政策制定部門在36號文的制定過程中考慮到了房地產業(yè)的上述部分特點，對房地產老項目和老不動產制定了相關過渡政策一般納稅人銷售和出租房地產老項目和老不動產可選擇適用5%征收率的簡易計稅方法。如果考慮到增值稅的價稅分離原則，在此過渡政策下，短期內房地產企業(yè)增值稅稅負可能維持大致平衡或略有下降，符合政策制定部門力爭實現(xiàn)營改增平穩(wěn)過渡的要求。但從長期來看，房地產新項目適用11%的稅率，且房地產開發(fā)成本中人工成本、融資成本的構成占據(jù)一定比重，在人工、利息支出不能帶來進項稅額抵扣的情況下，未來增值稅稅負可能有所增加。不動產抵扣政策有利于商業(yè)房地產的銷售2016年5月1日后，一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，除特殊情況以外，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%。從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !這一政策有望大幅度增加購進不動產企業(yè)的進項稅額，起到抵減銷項稅額和降低企業(yè)增值稅應納稅額的作用。特別是對于缺乏進項稅額的企業(yè)，這一效應會更加明顯?？紤]到目前房地產市場的走勢，以及不動產投資帶來的保值增值效果，上述不動產抵扣政策會在一定程度上促進商業(yè)房地產的銷售。房地產開發(fā)商對房地產老項目的增值稅計稅方法具有選擇權房地產開發(fā)商對房地產老項目可以選擇一般計稅方法或簡易計稅方法，兩種方式的比較如下：基于兩種計稅方法各有優(yōu)劣，房地產開發(fā)企業(yè)應對房地產老項目后續(xù)可以取得的進項稅額進行預估，并結合其增值稅管理水平來進行理性的選擇。明確土地價款可從銷售額中扣除對于此前房地產開發(fā)企業(yè)普遍關注的土地價款處理問題，36號文在附件2中加以了明確，即房地產開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目，受讓土地時向政府部門支付的土地價款可以從銷售價款中扣除以計算銷售額（選擇適用簡易計稅方法的房地產老項目除外）。我們推測，這一處理的原因很可能是考慮到目前政府部門收取的土地價款不需要繳納增值稅，因此不會相應帶來土地價款的進項稅額抵扣問題。然而，值得注意的是，如果房地產開發(fā)企業(yè)對房地產老項目選擇適用簡易計稅方法，那么雖然可以適用僅5%的征收率，但土地價款扣除的待遇則無法享受；在缺乏土地價款進項稅款抵扣的情況下，相關企業(yè)需要關注計稅方法選擇對增值稅稅負的變化影響。原有營業(yè)稅下的政策得以延續(xù)在本次營改增的稅收制度設計上，原房地產業(yè)的部分營業(yè)稅政策在增值稅體系下得從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !以延續(xù)，從而確保房地產業(yè)實現(xiàn)營改增的平穩(wěn)過渡。這些政策舉例如下：對個人售房的增值稅政策與營業(yè)稅保持基本一致，對北京、上海、廣州、深圳購買年以上的非普通住宅適用區(qū)別對待政策。資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中所涉及的不動產、土地使用權轉讓行為，不征收增值稅。房地產主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金，不征收增值稅。無償轉讓不動產將視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。不動產租賃服務采取預收款方式的，納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經驗，excel等等等等，都要學，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力，但是絕對不是說有了證，就有了一切。有證書知識比別人多了一個選擇。會計學的學習，必須力求總結和應用相關技巧，使之更加便于理解和掌握。學習時應充分利用知識的關聯(lián)性，通過分析實質，找出核心要點。應對策略建議鑒于增值稅與營業(yè)稅在征收機制和征管要求上有很大差異，營改增勢必對企業(yè)財務/稅務、業(yè)務運營及內部管控等方面提出較大挑戰(zhàn)。考慮到距離 5月1日房地產業(yè)營改增正式實施僅不到40天的時間，距離6月25日前房地產業(yè)完成第一次增值稅申報僅90天左右的時間，我們建議房地產企業(yè)重視幾個關鍵節(jié)點的工作安排：2016年5月1日前從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !按照主管稅務機關的要求，配合完成增值稅納稅人登記，選擇計稅方法，購置稅控設備，完成增值稅發(fā)票的定量定版和申領工作；測算和評估房地產業(yè)稅負變化，對房地產老項目計稅方法進行合理選擇；考慮制定銷售與采購的涉稅調整策略；對運營模式進行梳理，實現(xiàn)價稅分離；完成增值稅會計核算改造；完成供應商信息的收集、分類和整理；完成合同復核和修改；對管理人員、財務人員、業(yè)務人員進行培訓。2016年6月25日前做好增值稅實務操作和遵從有關的工作，確保能夠按客戶要求開具增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，就取得的增值稅專用發(fā)票完成認證；實現(xiàn)會計核算平穩(wěn)過渡；順利完成第一次增值稅申報；建立并完善增值稅管理手冊；實施針對性培訓。2016年6月25日后結合信息系統(tǒng)改造，建立增值稅管理系統(tǒng)，對增值稅和業(yè)務流程進行系統(tǒng)化管理；實現(xiàn)業(yè)務流程優(yōu)化，以提高房地產企業(yè)的稅務效益等。我們就上述部分建議工作做如下具體說明：重新評估房地產業(yè)稅負變化并對房地產老項目的計稅方法作出合理選擇房地產老項目可能存在多種不同狀態(tài)，例如尚未開工，開工進度較為緩慢且預計后從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !續(xù)會取得大量的進項稅額，開工過半但尚可取得較多進項稅額，接近完工狀態(tài)等。房地產企業(yè)應了解各房地產老項目所處階段，判斷后續(xù)可能取得的進項稅額，預計未來銷售情況，從而測算房地產老項目的增值稅稅負變化范圍，對一般計稅方法與5%簡易征收率方法下的稅負結果進行比較，并結合不同計稅方法的管理要求，來選擇合適的計稅方法。需要提醒的是，對于房地產企業(yè)一般納稅人，發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。銷售與采購的涉稅調整策略的制定基于房地產市場的表現(xiàn)情況，結合房地產交易雙方的市場地位，實施必要的策略，以通過交易雙方的價格談判對不動產銷售或出租價格進行合理調整，實現(xiàn)增值稅稅負的合理轉移與分配。與此同時，在采購環(huán)節(jié)，應結合對房地產老項目計稅方法的選擇，盡可能的取得增值稅專用發(fā)票，增加可抵扣的進項稅額，從而有效地抵減增值稅銷項稅額，降低增值稅應納稅額。充分考慮營改增影響，對運營模式進行梳理與優(yōu)化對業(yè)務鏈逐項梳理，審閱增值稅相關業(yè)務流程和現(xiàn)有運營模式。銷項端梳理識別銷售方式和流程，梳理增值稅涉稅業(yè)務類型和涉稅風險，根據(jù)適用的計稅方法和各業(yè)務類型的特點，考慮進行歸類或重新分類，或者進行相關的資產重組；審閱相應業(yè)務流程及核算方法，以便正確進行價稅分離，準確核算收入及銷項稅。進項端梳理識別采購方式和流程，梳理相關進項端采購內容和涉稅風險，分析各項成本費用支出對應業(yè)務的增值稅處理，了解相應的業(yè)務流程及核算辦法，以準確核算成本費用從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !及進項稅；對增值稅應稅/免稅項目/簡易計稅項目的進項稅以及無法區(qū)分用途的進項稅進行清理與歸類，核定進項稅抵扣和轉出的計算口徑；識別和梳理未來可能出現(xiàn)的進項稅轉出情況。對運營模式提出優(yōu)化建議，包括但不限于：銷售方式：出賬及收款流程、交易類型分類及適用稅率選擇、價稅分離、發(fā)票類型、客戶管理模式，以及可能的價格調整方案等；采購方式：采購環(huán)節(jié)發(fā)票管理、付款報賬流程、預付款項流程、預提費用流程、供應商管理模式等。對企業(yè)會計核算、稅務申報、發(fā)票管理進行重新梳理，形成增值稅管理手冊根據(jù)會計制度中增值稅相關業(yè)務和科目的核算要求，結合目前的會計核算情況，識別財務系統(tǒng)的改造點及新增控制點，包括但不限于會計科目多級設置和調整、固定資產抵扣年限控制和固定資產進項稅額轉入和轉出操作等，就價稅分離進行準確核算，并為后續(xù)稅務申報提供數(shù)據(jù)支持。建立增值稅發(fā)票管理體系，復核增值稅相關操作指引手冊、管理辦法及制度規(guī)范清單，識別需要進行修訂或者新增的內容，以完善增值稅操作手冊、增值稅發(fā)票管理手冊等。客戶、供應商梳理根據(jù)實際情況，梳理公司客戶及供應商的類型 :客戶梳理：區(qū)分個人客戶和公司客戶目前的納稅人類型（例如增值稅一般納稅人、增值稅小規(guī)模納稅人的狀態(tài)區(qū)分等）；供應商梳理：識別和梳理各種供應商增值稅納稅身份類型，并進行相關供應商信息從業(yè)二十年的老會計經驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !收集；根據(jù)梳理結果，分析客戶、供應商對增值稅發(fā)票的開具和取得方面的情況，做好增值稅發(fā)票定版定量的準備工作；初步測算在不同發(fā)票開具和取得的不同情況下，客戶、供應商的價格談判空間和可能帶來的稅務影響。合同審閱應對選擇有代表性的合同進行梳理，識別受營改增政策實施后影響的條款，包括：了解業(yè)務、財務、營運、法務等部門的涉稅合同類型，收集相關合同樣本；識別和梳理涉稅業(yè)務合同模板中的增值稅相關涉稅條款，如：發(fā)票的規(guī)定、含稅/不含稅價格、付款方式、合同金額的確定等，并根據(jù)公司在合同簽署的不同主導地位，從稅務角度提出修改建議；對于跨越營改增過渡期的合同，根據(jù)合同執(zhí)行的實際情況，提出相關的過渡建議，如對原合同未盡涉稅事宜追加補充條款，或在正式實施營改增前按會計收入的核算進行部分結算和開票等。迅速啟動營改增培訓預案房地產企業(yè)應盡快面向財稅人員、相關業(yè)務人員和管理人員舉辦有針對性的營改增培訓，重點提示營改增實施后對房地產業(yè)經濟指標的影響，適用增值稅政策的規(guī)定，發(fā)生重大調整的會計核算要求，以及業(yè)務及管理流程（包括但不限于合同訂立、交易對手信息收集、采購管理、發(fā)票管理等方面），以迅速應對營改增的落地實施。密切關注后續(xù)政策和主管稅務機關營改增征管動態(tài)我們了解到，36號文出臺后，相關稅收政策部門后續(xù)可能考慮對一些未盡事宜給予明確。建議房地產企業(yè)從實操